房地產(chǎn)公司設計管理流程圖

1、設計管理流程編制日期審核日期批準日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準人1 .目的1.1. 為規(guī)范公司設計各階段的操作流程，加強各環(huán)節(jié)的監(jiān)控，確保設計質(zhì)量、進度和控制成本。2 .適用范圍2.1. 適用于項目從拿地到后續(xù)施工及銷售過程中的設計配合各階段、各專業(yè)設計管理。3 .術語和定義無4.工作程序序號工作程序相關說明相關文件/記錄時間要求1.委任項目設計負責人（關鍵點）設計分管領導召開項目設計啟動會，委任項目設計負責人，明確項目設計負責人的職責權限，并對定位及規(guī)劃方案階段的設計工作作出安排附件1項目設計負責人的職責權限拿地周內(nèi)以下工作由工程管理部（設計）組織/經(jīng)辦。2.項目設計計劃編

2、制依據(jù)項目計劃管理指引確定的設計專項計劃，設計分管領導審批，運營管理部、運營分管領導、常務副總裁備案。項目計劃管理指引規(guī)劃設計確定f3.設計基礎資料收集概念設計階段項目部/工程管理部提供宗地自然條件表、開發(fā)部提供宗地社會條件表，工程管理部（設計）提供競爭樓盤設計信息表,營銷管理部提供初步定位報告（注：此為外部委托設計，公司內(nèi)部概念設計在拿地前完成）方案設計階段1） 概念設計成果主要結論；2） 建設標準水平的確定（建設地點、建設規(guī)模、占地面積、建筑標準、主要設備、配套設施等）、項目內(nèi)容和要求（包括規(guī)劃、建筑、結構、水、電、暖通、環(huán)保等專業(yè)的基本要求）；3） 為提高公司產(chǎn)品附加值，物業(yè)（咨詢）公司

3、在規(guī)劃設計前與工程管理部（設計）溝通思路（主要是物業(yè)管理用房性質(zhì)、面積及其所需的片區(qū)位置），明確物業(yè)管理需求；4） 開發(fā)部匯總規(guī)劃意見書至方案報審前的審查要點及政府部門其他意見；5） 營銷管理部提供審批確認的項目深化定位報告或附件1-方案階段營銷對設計輸入內(nèi)容；6） 考慮景觀資源利用和改造設想，結合當?shù)匾?guī)劃設計限制條件，收集營銷管理部的景觀風格意向；7） 工程管理部（成本）提供設計限額指標和成本控制建議；8） 項目部負責落實大市政條件及現(xiàn)場條件。9） 商業(yè)部提供商業(yè)定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃報告（如啟商業(yè)部分）。概念設計階段即行著手序號工作程序相關說明相關文件/記錄時間要求初步設計階段1）方案設計相關成果

4、；2）項目部：委托完成地質(zhì)勘探（初勘）報告（可選）；3）開發(fā)部：提供建設用地規(guī)劃許可證（復印件），提交各政府主管部門對規(guī)劃設計審批意見，包括消防、人防、交通等在內(nèi)的專業(yè)審查意見；提供市政咨詢方案和市政專業(yè)相關條件（容量、接口、路由）；4）物業(yè)公司：提供物業(yè)系統(tǒng)設備建議。5）工程管理部（成本）部提供設計限額指標和成本控制建議。建筑方案設計評審通過后施工圖設計階段1） 初步設計相關成果。2） 工程管理部（成本）：提出施工圖設計限額指標及成本控制建議（模板），并與工程管理部（設計）討論確定相關限額指標；3） 項目部：委托完成地質(zhì)勘探（詳勘）報告；收集用地范圍內(nèi)水文資料、紅線外市政管線配套圖及市政道路

5、圖。4） 開發(fā)部：提交規(guī)劃國土局、消防局、環(huán)保局、民防辦關于項目方案或初步設計的審批意見書。5） 物業(yè)公司：提供物業(yè)系統(tǒng)設備建議。建筑初步設計評審通過后景觀概念/方案設計階段1） 建筑規(guī)劃設計成果、規(guī)劃意見復函。2） 項目部配合收集項目景觀設計可利用的自然條件資料，提出的現(xiàn)場條件限制。3） 營銷管理部提供客戶定位和銷售理念、景觀風格意向。4） 物業(yè)公司從運營或維護角度提出的設備建議。建筑規(guī)劃方案評審通過后景觀初步設計階段根據(jù)項目大小及復雜情況，確定是否進行初步設計，收集資料：1） 景觀方案設計成果。2） 場外配套管線平衡方案。3） 工程管理部（成本）提供景觀材質(zhì)、植物及園林小品的價格限額等。景

6、觀概念/方案評審后景觀施工圖設計階段1） 景觀方案/擴初設計成果。2） 景觀結構、給排水、機電工程的配合圖紙，景觀材料、工藝做法、園藝小品及園林燈飾要求和當?shù)刂参飯D譜等資料。3） 工程管理部（成本）提供景觀材質(zhì)、植物及園林小品的價格限額等。景觀初設評審后精裝修概念/方案設計階段1） 規(guī)劃設計成果、規(guī)劃意見復函。2） 營銷管理部、公司高層提供室內(nèi)裝修定位、客戶定位、功能要求、風格取向等，確定精裝范圍和配置標準。3） 工程管理部（成本）提供成本控制建議。4） 項目部提供交場時間及范圍。建筑規(guī)劃方案評審后精裝修初步設計階段根據(jù)項目大小及復雜情況，確定是否進行初步設計，收集資料：1） 精裝修方案設計成

7、果。2） 建筑全套施工圖。3） 工程管理部（成本）提供成裝修限額指標及成本控制建議。4） 物業(yè)公司從運營或維護角度提出的裝修建議。精裝修概念/方案評審后序號工作程序相關說明相關文件/記錄時間要求精裝修施工圖設計階段1） 精裝修方案/初設設計成果。2） 工程管理部（成本）提供成裝修限額指標及成本控制建議。3） 物業(yè)公司從運營或維護角度提出的裝修建議。精裝修初設評審后4.設計任務書編制及評審根據(jù)設計基礎資料編制各階段設計任務書，并組織評審，經(jīng)辦及參與部門詳見去權責手冊-A5設計管理。注：設計任務書僅在需重新委托設計單位時編制。各階段設計任務書（紛受）、權責手冊-A5設計管理5.設計過程監(jiān)控以公司審

8、批通過的設計任務書為依據(jù)之一，按照設計供方選擇與管理流程的要求選定設計單位，由設計單位完成設計，工程管理部（設計）負責設計過程監(jiān)控及設計信息溝通。設計供方選擇與管理流程6.設計評審（關鍵點）1 .各階段設計方案的評審及審批按照設計評審管理指引的要求執(zhí)行。2 .工程管理部（設計）及時核對設計方案的綜合經(jīng)濟技術指標，并對設計單位提交的成果根據(jù)設計圖紙審核要點組織評審會，形成初步意見，并填寫設計評審表；如需外部評審，工程管理部（設計）負責推薦參加評審的專家名單，組織外部項目方案評審會，形成對設計方案的意見。3 .根據(jù)設計評審表，要求設計單位進行設計方案調(diào)整，并經(jīng)工程管理部（設計）內(nèi)部審核調(diào)整后的設計

9、文件后，提交設計方案審批。設計評審管理指引、產(chǎn)品配置標準（參考）、設計指標套表、銷售示范區(qū)營銷選址要求（分支）7.材料設備選型定板工程管理部（設計）提出該階段材料設備清單，并組織評審，具體按材料設備選型定板管理指引執(zhí)行。材料設備選型定板管理指引施工圖定月內(nèi)完成8.施工及銷售階段設計配合銷售及合同資料1.銷售及合同資料包括：1） 售樓資料包括現(xiàn)場銷售所使用的總平面圖、效果圖、各戶型平面圖及總體模型和戶型模型等2） 合同資料是指與客戶簽署的房屋銷售合同中的設計資料附圖，包括各戶型平面、預售面積等3） 交樓標準及住宅使用說明書2.審批程序：1） 銷售資料、合同附圖：營銷管理部審核，常務副總裁審批。2

10、） 交樓標準：營銷管理部審核，投資發(fā)展部（法務）、常務副總裁審批、總裁備案。3） 住宅使用說明書：營銷管理部審核，投資發(fā)展部（法務）、常務副總裁審批。序號工作程序相關說明相關文件/記錄時間要求面積測繪核對面積測繪單位出具圖紙、預售查丈報告面積數(shù)據(jù)的準確性，協(xié)助開發(fā)部與國土局測繪所溝通。設計變更按設計變更管理流程執(zhí)行。設計實施效果監(jiān)控根據(jù)項目所處的階段，項目設計負責人組織工程管理部（設計）相關設計師對重要項目施工階段的設計實施效果進行檢查（如施工樣板、外觀材料及重大設備進場驗收、裝飾樣板房等），每月不少一次。其中，負責該項目的景觀、裝飾設計師在項目施工階段應駐現(xiàn)場指導（如不行，每周至少一次去現(xiàn)場

11、解決實施過程中的設計調(diào)整問題）9.設計各階段對營銷的輸入在各階段設計完成后，應將與營銷推廣密切相關的內(nèi)容及時傳遞至營銷管理部，對營銷的輸入內(nèi)容需經(jīng)部門負責人確認。項目開發(fā)中設計對營銷輸入內(nèi)容（模板）10.設計后評估按項目后評估管理指引執(zhí)行。附件1項目設計負責人的職責權限序號職責權限1.制定設計開發(fā)節(jié)點計劃并反饋執(zhí)行狀態(tài)2.組織從項目投資立項階段至銷售配合階段的設計工作安排、項目進度推動、設計內(nèi)部各專業(yè)配合及公司相關部門協(xié)調(diào)、發(fā)起設計成果及資料評審3.材料樣板的確認4.跟蹤并監(jiān)控設計圖紙的實現(xiàn)，把控設計效果，監(jiān)控設計變更，審核重大變更，審批完成后代表公司簽發(fā)設計院發(fā)送的變更單5.從項目投資立項階

12、段至銷售配合階段均須進行設計風險分析，并提交設計分管領導決策6.組織本項目的設計后評估，形成評估專題報告7.累積本項目的設計管理案例，形成知識成果轉化附件2方案階段營銷對設計輸入內(nèi)容輸入內(nèi)容內(nèi)容詳述* 項目定位* 建筑風格* 景觀環(huán)境* 預期售價* 總技術指標* 停車配比* 配套設施* 產(chǎn)品類型組合及分配* 項目市場定位客戶定位物業(yè)產(chǎn)品定位* 建筑材料、細節(jié)等其他個性化要求* 總戶車比、商業(yè)停車配比，停車方式* 配套設施中商業(yè)、會所、物業(yè)管埋、小學、幼兒園、活動場所等向積、分布建議* 住宅產(chǎn)品組合形式（一層_）戶）戶型功能配置（_房_廳_衛(wèi)）戶型建筑面積結構形式建議對戶內(nèi)的個性化要求主要廳房尺度及開間、面積建議附件3異地項目公司文件使用對照表文件關鍵點集團主責部門項目公司對應部門施工圖設計階段施工圖設計主責部門工程管理部（設計）技術部提出施工圖設計限額指標及成本控制建議（模板）工程管理部（成本）合約部完成地質(zhì)勘探（詳勘）報告；收集用地范圍內(nèi)水文資料、紅線外市政管線配套圖及市政道路圖項目部技術部銷售及合同資料審批流程見權責手冊«B2異地項目公司業(yè)務管理第8條營銷配合8.1,8.2,8.3,8.45.相關文件1） 項目計劃管理指