開發(fā)公司自持物業(yè)運營模式

1、開發(fā)公司自持物業(yè)運營一、房地產(chǎn)開發(fā)公司自持物業(yè)的運營模式第一類、房地產(chǎn)開發(fā)公司自持物業(yè)（以商業(yè)為例），自用自營的模式；第二類、房地產(chǎn)開發(fā)公司自持物業(yè)（以商業(yè)為例），自行由租的模式；第三類、房地產(chǎn)開發(fā)公司自持物業(yè)（以商業(yè)為例），交由商業(yè)運營公司管理的模式；第三類模式分三種情況：1 .房地產(chǎn)開發(fā)公司將自持物業(yè)（以商業(yè)為例），委托給商業(yè)運營公司代由租，并向商業(yè)運營公司支付管理費的模式；2 .房地產(chǎn)開發(fā)公司將自持物業(yè)（以商業(yè)為例），由租給商業(yè)運營公司，由商業(yè)運營公司經(jīng)營的模式；3 .房地產(chǎn)開發(fā)公司將自持物業(yè)（以商業(yè)為例），投資給商業(yè)運營公司，由商業(yè)運營公司經(jīng)營的模式；二、不同運營模式的如何納稅第一類、

2、房地產(chǎn)開發(fā)公司自持物業(yè)（以商業(yè)為例），自用自營的模式涉稅：房地產(chǎn)開發(fā)公司涉稅：1增值稅：不交納。2 .城市建設(shè)維護稅：不交納3 .教育費附加稅：不交納。4 .地方教育費附加稅：不交納。5 .房產(chǎn)稅：年應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值X1-（10%30%）x1.2%。房屋原價折算為應(yīng)稅房產(chǎn)原值的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市財政和地方稅務(wù)部門在上述幅度內(nèi)自行確定。6 .土地使用稅：應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額=應(yīng)稅土地的實際占用面積x適用單位稅額第二類、房地產(chǎn)開發(fā)公司自持物業(yè)（以商業(yè)為例），自行由租的模式：房地產(chǎn)開發(fā)公司涉稅：1.增值稅分三種情況：房地產(chǎn)企業(yè)由租自行開發(fā)商業(yè)應(yīng)交增值稅明細表公

3、司類型項目開工時間計稅方法稅率或征收率政策依據(jù)一般納稅人2016年4月30日前可選擇簡易5%財稅201668號2016年5月1日后一般計稅10%財稅201668號小規(guī)模無限定簡易計稅5%財稅201668號2城市建設(shè)維護稅：以增值稅為計稅基礎(chǔ)，稅率為7%（城市）O3 .教育費附加稅：以增值稅為計稅基礎(chǔ)，稅率為3%（城市）c4 .地方教育費附加稅：以增值稅為計稅基礎(chǔ)，稅率為2%（城市）。5房產(chǎn)稅：年應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=租金收入X12%。6 .土地使用稅：應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額=應(yīng)稅土地的實際占用面積X適用單位稅額7 .印花稅：合同價款的千分之一繳納。8 企業(yè)所得稅：租金并入當(dāng)期應(yīng)納所得額計算納稅。第三

4、類、房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)（以商業(yè)為例），交由商業(yè)運營公司管理模式，分三種情況：（一）開發(fā)公司將自持物業(yè)（以商業(yè)為例）委托商業(yè)運營公司由租，并向商業(yè)運營公司支付管理費的模式：1 .開發(fā)公司涉稅如下：（1）增值稅分三種情況：房地產(chǎn)企業(yè)委托商業(yè)運營公司由租自行開發(fā)商業(yè)應(yīng)交增值稅明細表公司類型項目開工時間計稅方法稅率或征收率政策依據(jù)一般納稅人2016年4月30日前可選擇簡易5%財稅201668號2016年5月1日后一般計稅10%財稅201668號小規(guī)模無限定簡易計稅5%財稅201668號(2)城市建設(shè)維護稅：以增值稅為計稅基礎(chǔ)，稅率為7%(城市)。(3)教育費附加稅：以增值稅為計稅基礎(chǔ)，稅率為3%(城市

5、)。(4)地方教育費附加稅：以增值稅為計稅基礎(chǔ)，稅率為2%(城市)。(5)房產(chǎn)稅：年應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=租金收入X12%。(6) 土地使用稅：應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額=應(yīng)稅土地的實際占用面積X適用單位稅額(7)印花稅：合同價款的千分之一繳納。(8)企業(yè)所得稅：租金并入當(dāng)期應(yīng)納所得額計算納稅。2.商業(yè)運營公司涉稅：商業(yè)運營公司代開發(fā)公司由租物業(yè)(以商業(yè)為例)，向開發(fā)公司開具發(fā)票并收取中介服務(wù)費，按商務(wù)輔助服務(wù)-經(jīng)紀代理服務(wù)納稅。商業(yè)運營公司如為一般納稅人稅率為6%,如為小規(guī)模納稅人征收率為3%。(二)開發(fā)公司將自持物業(yè)(以商業(yè)為例)由租給商業(yè)運營公司，由商業(yè)運營公司經(jīng)營的模式：1 .開發(fā)公司涉稅如下：

6、(1)增值稅分三種情況：房地產(chǎn)企業(yè)由租自行開發(fā)商業(yè)應(yīng)交增值稅明細表公司類型項目開工時間計稅方法稅率或征收率政策依據(jù)一般納稅人2016年4月30日前可選擇簡易5%財稅201668號2016年5月1日后一般計稅10%財稅201668號小規(guī)模無限定簡易計稅5%財稅201668號(2)城市建設(shè)維護稅：以增值稅為計稅基礎(chǔ)，稅率為7%(城市)。(3)教育費附加稅：以增值稅為計稅基礎(chǔ)，稅率為3%(城市)。(4)地方教育費附加稅：以增值稅為計稅基礎(chǔ)，稅率為2%(城市)。(5)房產(chǎn)稅：年應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=租金收入X12%。(6)土地使用稅：應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額=應(yīng)稅土地的實際占用面積X適用單位稅額(7)印花稅：

7、合同價款的千分之一繳納。(8)企業(yè)所得稅：租金并入當(dāng)期應(yīng)納所得額計算納稅。2.商業(yè)運營公司再由租涉稅：(1)增值稅分三種情況：商業(yè)運營公司租入商業(yè)再由租應(yīng)交增值稅明細表公司類型項目開工時間計稅方法稅率或征收率政策依據(jù)一般納稅人2016年4月30日前可選擇簡易5%稅總納便函201671號2016年5月1日后一般計稅10%稅總納便函201671號小規(guī)模無限定簡易計稅5%國家稅務(wù)總局2016年第16號公告(2)城市建設(shè)維護稅：以增值稅為計稅基礎(chǔ)，稅率為7%(城市)。(3)教育費附加稅：以增值稅為計稅基礎(chǔ)，稅率為3%(城市)。(4)地方教育費附加稅：以增值稅為計稅基礎(chǔ)，稅率為2%(城市)。(5) 土地

8、使用稅：應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額=應(yīng)稅土地的實際占用面積x適用單位稅額(6)印花稅：合同價款的千分之一繳納。（7）企業(yè)所得稅：租金并入當(dāng)期應(yīng)納所得額計算納稅。此模式比房地產(chǎn)公司直接對外由租，就房產(chǎn)稅而言有所降低；但就增值稅而言，一般納稅人的商業(yè)運營公司租入房地產(chǎn)企業(yè)自持物業(yè)（商業(yè)）的租賃時點，應(yīng)注意把握在2016年4月30日前，再生租才可能選擇簡易計稅方法按5%交納增值稅；否則按一般計稅方法10%交納增值稅。房地產(chǎn)由租自持物業(yè)是以新老項目為標準，選擇增值稅計稅方法的；商業(yè)運營運租入資產(chǎn)再由租，則以租入的時間為標準，選擇增值稅計稅方法的。（三）房地產(chǎn)開發(fā)公司將自持物業(yè)（以商業(yè)為例），投資給商業(yè)運營公

9、司（以房地產(chǎn)全資子公司為例），由商業(yè)運營公司經(jīng)營的模式：1 .開發(fā)公司涉稅如下：（1）增值稅分三種情況：房地產(chǎn)企業(yè)投資自行開發(fā)商業(yè)應(yīng)交增值稅明細表公司類型項目開工時間計稅方法稅率或征收率政策依據(jù)一般納稅人2016年4月30日前可選擇簡易5%財稅201636號2016年5月1日后一般計稅10%財稅201636號小規(guī)模無限定簡易計稅5%貝才稅201636(2)城市建設(shè)維護稅：以增值稅為計稅基礎(chǔ)，稅率為7%(城市)。(3)教育費附加稅：以增值稅為計稅基礎(chǔ)，稅率為3%(城市)。(4)地方教育費附加稅：以增值稅為計稅基礎(chǔ)，稅率為2%(城市)。(5)印花稅：合同價款的萬分之五繳納。(6) 土地增值稅：以對

10、應(yīng)增值率計算交納。(7)企業(yè)所得稅：如符合國家稅務(wù)總局關(guān)于資產(chǎn)(股權(quán))劃轉(zhuǎn)企業(yè)所得稅征管問題的公告2015年第40號公告的條件，可免企業(yè)所得稅，需向稅務(wù)機關(guān)報批。2 .商業(yè)運營公司涉稅：(1)接受投入環(huán)節(jié)商業(yè)運營公司需按萬分之五交印花稅。商業(yè)運營公司如能符合財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步支持企業(yè)事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的通知財稅201537號的條件，可免交契稅，需報稅務(wù)部門審批。商業(yè)運營公司在5月1日后，從采用一般計稅方法交納增值稅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投入不動產(chǎn)，取得增值稅專用發(fā)票，按10%稅率分兩年抵扣增值稅；從采用簡易計稅方法交納增值稅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購入不動產(chǎn)，取得增值稅專用發(fā)票，按5%稅率或征收率分兩年抵扣增值稅。（2）接受投入后再由租環(huán)節(jié)增值稅分三種情況：商業(yè)運營公司接受投入不動產(chǎn)再生租應(yīng)交增值稅明細表公司類型接受投入時間計稅方法稅率或征收率政策依據(jù)一般納稅人2016年4月30日前簡易計稅5%國家稅務(wù)總局2016年第16號公告2016年5月1日后一般計稅10%國家稅務(wù)總局2016年第16號公告小規(guī)模無限定簡易計稅5%國家稅務(wù)總局2C16年第16號公告城市建設(shè)維護稅：以增值稅為計稅基礎(chǔ)，稅率為7%（城市）。教育費附加稅：以增值稅為計稅基礎(chǔ)，稅率