曲靖進(jìn)入可行性

1、曲靖市進(jìn)入可行性分析報(bào)告曲靖市進(jìn)入可行性分析報(bào)告投資發(fā)展部 2013年7月日6 613136 6川渝城市群川渝城市群1313以昆明為核心，攜手曲靖、玉溪以昆明為核心，攜手曲靖、玉溪和楚雄和楚雄，滇中4州市要加快新型滇中城市群建設(shè)步伐，用11年時(shí)間建設(shè)成我國(guó)向西南開放的重要橋頭堡樞紐以及國(guó)際化經(jīng)濟(jì)開放示范區(qū) 云南省滇中城市經(jīng)濟(jì)圈區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃（20092020年） 曲靖：滇中城市群中重要的城市增長(zhǎng)極，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，未來(lái)發(fā)展空間較大。曲靖：滇中城市群中重要的城市增長(zhǎng)極，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，未來(lái)發(fā)展空間較大。城市發(fā)展 核心任務(wù)：構(gòu)建合理的珠江源大城市城鎮(zhèn)體系 ，中心城區(qū)擴(kuò)及麒麟城區(qū)、沾中心城區(qū)擴(kuò)及麒麟城

2、區(qū)、沾益和馬龍兩片區(qū)，越州、三寶、珠街三組益和馬龍兩片區(qū)，越州、三寶、珠街三組團(tuán)團(tuán) ； 主城區(qū)定位：依托自然地理特征和區(qū)位、交通、資源優(yōu)勢(shì)，建設(shè)適宜人居住、創(chuàng)業(yè)的珠江源山水生態(tài)園林城市珠江源山水生態(tài)園林城市。 曲靖市關(guān)于加快推進(jìn)珠江源大城市建設(shè)的實(shí)施意見(jiàn)未來(lái)未來(lái)中心中心城區(qū)城區(qū)范圍范圍曲靖市總體規(guī)劃框架：曲靖市總體規(guī)劃框架：打造珠江源大城市，現(xiàn)代工業(yè)城打造珠江源大城市，現(xiàn)代工業(yè)城城市發(fā)展向東向南發(fā)展向東向南發(fā)展以麒麟南北路為基礎(chǔ)形成的城市綜合服務(wù)中心，為城市商業(yè)、金融、服務(wù)業(yè)的發(fā)展用地。城市西片區(qū)副中心、南片區(qū)副中心和職教園區(qū)副中心。城市西片區(qū)副中心以文化教育為主，主要服務(wù)于本區(qū)。南片區(qū)副中心

3、作為市中心向南的延伸，以綜合服務(wù)功能為主，主要服務(wù)于本區(qū)和南部珠街、溫泉、越州等城鎮(zhèn)。職教園區(qū)副中心以教育、體育為主，同時(shí)兼顧服務(wù)沾益縣城。此稱為“一主三副”。城市發(fā)展城市發(fā)展單位：億元人均單位：元經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位：億元人均單位：元經(jīng)濟(jì)總量和人均快速增長(zhǎng)，均超過(guò)，按照經(jīng)濟(jì)總量和人均快速增長(zhǎng)，均超過(guò)，按照經(jīng)濟(jì)增速和房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系，房地產(chǎn)步入快速發(fā)展期。經(jīng)濟(jì)增速和房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系，房地產(chǎn)步入快速發(fā)展期。曲靖在滇中城市群中處于核心位置，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好曲靖在滇中城市群中處于核心位置，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好單中心城市擴(kuò)張單中心城市擴(kuò)張城市多極化城市多極化大都市化形成大都市化形成都市群形成都市群形成 城市中心擁有最優(yōu)勢(shì)的可

4、達(dá)性和區(qū)位優(yōu)勢(shì)； 城市要素向中心聚集； 城市中心規(guī)模經(jīng)濟(jì)、涵蓋了城市商務(wù)、商業(yè)、金融等所有城市功能。由城市更新改造背景形成大量購(gòu)房需求； 政府 同 時(shí) 大 量投資基礎(chǔ)設(shè)施與捷運(yùn)系統(tǒng)建設(shè)； 在全 市 中 低 價(jià)房分布中郊區(qū)占到絕對(duì)比重。郊區(qū)快速干道初步形成、市政基礎(chǔ)設(shè)施完善； 郊區(qū)主流 客 戶為本區(qū)域的中高收入階層； 購(gòu)房目的 為 第一居所、第二居所或投資。中心城擴(kuò)大規(guī)模、效率低；主城、副城、新城分化。都市綿延區(qū)多城互動(dòng)。人均可支配收入300美元人均可支配收入：300-3000美元人均可支配收入：3000美元人均可支配收入：4000-5000美元人均可支配收入：5000美元經(jīng)濟(jì)指標(biāo)年人均可支配收

5、入美元，城市處于多極化發(fā)展階段，新城或城市副中心逐步形成，房地產(chǎn)開發(fā)存在進(jìn)入機(jī)會(huì)。常住人口單位：萬(wàn)人人均可支配收入單位：元經(jīng)濟(jì)指標(biāo)固定資產(chǎn)投資單位：億元房地產(chǎn)投資單位：億元固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資平均增幅在以上，固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資平均增幅在以上，意味意味著城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的大幅投入和房地產(chǎn)建設(shè)力度加大，著城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的大幅投入和房地產(chǎn)建設(shè)力度加大，直接刺激居住與投資需求，房?jī)r(jià)直接刺激居住與投資需求，房?jī)r(jià)有有迅速上漲迅速上漲趨勢(shì)。趨勢(shì)。市場(chǎng)發(fā)展42%36%36%整體量?jī)r(jià)齊升：市場(chǎng)經(jīng)歷兩輪成長(zhǎng)，調(diào)控后逐步反轉(zhuǎn)，整體量?jī)r(jià)齊升：市場(chǎng)經(jīng)歷兩輪成長(zhǎng)，調(diào)控后逐步反轉(zhuǎn)，恢復(fù)到先期水平；價(jià)格在本輪增長(zhǎng)

6、中出現(xiàn)大幅攀升。恢復(fù)到先期水平；價(jià)格在本輪增長(zhǎng)中出現(xiàn)大幅攀升。中心區(qū)西市區(qū)南市區(qū)東北市區(qū)u曲靖依靠地理環(huán)境和城市規(guī)劃，整體上劃曲靖依靠地理環(huán)境和城市規(guī)劃，整體上劃分成分成4 4個(gè)大的區(qū)域。個(gè)大的區(qū)域。4 4個(gè)區(qū)分別是：主城中心個(gè)區(qū)分別是：主城中心區(qū)，南市區(qū)，西市區(qū)和東北市區(qū)。區(qū)，南市區(qū)，西市區(qū)和東北市區(qū)。u主城核心區(qū)：主城核心區(qū)土地資源越來(lái)越主城核心區(qū)：主城核心區(qū)土地資源越來(lái)越少，土地成本越來(lái)越高未來(lái)發(fā)展主要為內(nèi)部少，土地成本越來(lái)越高未來(lái)發(fā)展主要為內(nèi)部更新；更新；u南市區(qū)：目前為居住區(qū)，未來(lái)規(guī)劃為城市南市區(qū)：目前為居住區(qū)，未來(lái)規(guī)劃為城市商業(yè)副中心，將是曲靖住宅供應(yīng)集中區(qū)域；商業(yè)副中心，將是曲靖

7、住宅供應(yīng)集中區(qū)域；u西市區(qū)：高新產(chǎn)業(yè)和交通將推動(dòng)該區(qū)域的西市區(qū)：高新產(chǎn)業(yè)和交通將推動(dòng)該區(qū)域的自我發(fā)展。自我發(fā)展。u東北市區(qū)：眾多學(xué)校，交通及周邊資源，東北市區(qū)：眾多學(xué)校，交通及周邊資源，將推動(dòng)?xùn)|北區(qū)域的新城發(fā)展。將推動(dòng)?xùn)|北區(qū)域的新城發(fā)展。目前曲靖四個(gè)區(qū)域住宅樓盤都呈大體量開發(fā)特點(diǎn)。目前曲靖四個(gè)區(qū)域住宅樓盤都呈大體量開發(fā)特點(diǎn)。市場(chǎng)發(fā)展普通住宅價(jià)格天花板：元平米，整體中位普通住宅價(jià)格天花板：元平米，整體中位數(shù)元平米。數(shù)元平米。市場(chǎng)發(fā)展近半年土拍住宅用地用地在萬(wàn)方以上共塊。近半年土拍住宅用地用地在萬(wàn)方以上共塊。市場(chǎng)發(fā)展用地萬(wàn)容積率地價(jià)萬(wàn)畝樓板價(jià)元用地萬(wàn)容積率地價(jià)萬(wàn)畝樓板價(jià)元用地萬(wàn)容積率地價(jià)萬(wàn)畝樓板價(jià)

8、元低容積率地塊容積率最高地價(jià)在萬(wàn)畝樓板價(jià)元近半年土拍地塊統(tǒng)計(jì)。近半年土拍地塊統(tǒng)計(jì)。市場(chǎng)發(fā)展投資價(jià)值評(píng)估號(hào)地塊作為西市區(qū)板塊代表案例號(hào)地塊作為西市區(qū)板塊代表案例：目前西部板塊項(xiàng)目銷售凈利潤(rùn)率偏低，僅有左右，抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱，但片區(qū)整體發(fā)展比較穩(wěn)健，房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲，利潤(rùn)空間將逐步擴(kuò)大，風(fēng)險(xiǎn)一般。注：測(cè)算未考慮產(chǎn)品組合，售價(jià)均用片區(qū)標(biāo)桿為參考投資價(jià)值評(píng)估號(hào)地塊作為北部板塊代表案例號(hào)地塊作為北部板塊代表案例：北部偏離政府的重點(diǎn)發(fā)展方向，資源相對(duì)匱乏，目前是曲靖市場(chǎng)的價(jià)格洼地，價(jià)格在元平米，若實(shí)現(xiàn)盈利，必須做區(qū)域標(biāo)桿，風(fēng)險(xiǎn)較大。注：測(cè)算未考慮產(chǎn)品組合，售價(jià)均用片區(qū)標(biāo)桿為參考；未考慮車位出售。投資價(jià)值評(píng)估號(hào)地塊作為南部板塊代表案例號(hào)地塊作為南部板塊代表案例：南部是城市發(fā)展重點(diǎn)板塊，中高端項(xiàng)目云集，市場(chǎng)發(fā)展穩(wěn)定。容積率受控，低容積率可多產(chǎn)品組合，容易實(shí)現(xiàn)價(jià)格突破，風(fēng)險(xiǎn)較低。注：測(cè)算未考慮產(chǎn)品組合，售價(jià)均用片區(qū)標(biāo)桿為參考，未考慮車位出售。小結(jié)、滇南城市群核心，對(duì)接昆明，城市發(fā)展機(jī)會(huì)大。2、經(jīng)濟(jì)實(shí)力在云南各市中，比較雄厚，有較大的人口支撐。3、目前麒麟?yún)^(qū)房地產(chǎn)市