土地使用權(quán)抵押中的有關(guān)法律問(wèn)題

1、 土地使用權(quán)抵押中的有關(guān)法律問(wèn)題    我國(guó)的現(xiàn)行法律規(guī)定，土地的使用權(quán)可以抵押。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的增多，土地使用權(quán)抵押活動(dòng)也日益頻繁。由于土地使用權(quán)抵押涉及較多法律問(wèn)題，程序比較復(fù)雜，因此許多地方在土地使用權(quán)抵押活動(dòng)過(guò)程中常出現(xiàn)一些問(wèn)題，從而給房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)和土地使用權(quán)抵押活動(dòng)造成種種困難和障礙。      國(guó)內(nèi)某著名律師在協(xié)助一家外國(guó)銀行辦理一起土地使用權(quán)抵押貸款案例中，曾發(fā)現(xiàn)國(guó)內(nèi)一家企業(yè)欲將其由國(guó)家劃撥的一塊土地直接抵押給外國(guó)銀行，因?yàn)樗麄兂钟袊?guó)家劃撥的建設(shè)用地許可

2、證。而此家外國(guó)銀行因?yàn)閷?duì)中國(guó)的土地使用權(quán)抵押方面的法律一無(wú)所知，便求助于中國(guó)的律師。由于律師及早地介入這一抵押貸款業(yè)務(wù)，及時(shí)地阻止了上述所謂的土地使用權(quán)抵押活動(dòng)，并積極幫助和指導(dǎo)了國(guó)內(nèi)這家企業(yè)補(bǔ)交地價(jià)款并與當(dāng)?shù)卣炗喠送恋爻鲎尯贤罱K拿到了有償使用的土地使用證，才使這一土地使用權(quán)抵押活動(dòng)得以按照法律規(guī)定的程序順利完成，并使該公司及時(shí)地得到了外國(guó)銀行的貸款，從而也保護(hù)了抵押權(quán)人外國(guó)銀行的合法權(quán)益。    另一個(gè)案例則是一臺(tái)商竟從一鄉(xiāng)政府處直接獲得上千畝土地的所謂土地使用權(quán)，并準(zhǔn)備將這一土地使用權(quán)直接抵押給北京一家企業(yè)，以便獲得資助。根據(jù)我國(guó)的法律規(guī)定，

3、土地使用權(quán)的出讓，由市、縣人民政府負(fù)責(zé)。鄉(xiāng)一級(jí)政府無(wú)權(quán)出讓土地使用權(quán)。該臺(tái)商在不了解國(guó)內(nèi)有關(guān)法律的情況下，與不懂土地出讓法規(guī)的鄉(xiāng)政府簽署的土地出讓合同，從一開始就沒(méi)有法律效力，所以就更不能再去抵押該塊土地的使用權(quán)。律師在接到北京這家企業(yè)的咨詢后，詳細(xì)地向他們解釋了我國(guó)有關(guān)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和抵押的有關(guān)法律規(guī)定，使這家企業(yè)放棄了與臺(tái)商簽訂所謂土地使用權(quán)抵押協(xié)議。    導(dǎo)致上述土地使用權(quán)抵押過(guò)程中出現(xiàn)種種問(wèn)題的原因，在于抵押人與抵押權(quán)人對(duì)我國(guó)目前關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和抵押的法律規(guī)定與履行程序不清楚，對(duì)國(guó)家劃撥土地和出讓土地的法律概念不清。以上案例

4、從另一個(gè)側(cè)面也說(shuō)明律師在關(guān)于土地使用權(quán)抵押的法律事務(wù)上大有文章可做，現(xiàn)就土地使用權(quán)抵押中的一些問(wèn)題做一個(gè)概要的闡述。土地使用權(quán)抵押的基本概念    抵押，是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人以擔(dān)保債務(wù)清償為目的，不轉(zhuǎn)移占有地就自己的財(cái)產(chǎn)為債權(quán)人設(shè)定處分權(quán)和賣得價(jià)金優(yōu)先受償權(quán)的物權(quán)行為。抵押權(quán)則是債權(quán)人對(duì)債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移占有的擔(dān)保財(cái)產(chǎn)享有的變價(jià)處分權(quán)和就賣得價(jià)金優(yōu)先受償權(quán)的總稱。其中，債務(wù)人或第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)為抵押物。當(dāng)債務(wù)人或第三人以土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，則成立土地抵押權(quán)。    土地抵押權(quán)

5、包括變價(jià)處分權(quán)和優(yōu)先受償權(quán)。變價(jià)處分權(quán)，是指?jìng)鶆?wù)人不履行債務(wù)而致被土地使用權(quán)擔(dān)保的債權(quán)不獲清償時(shí)，土地抵押權(quán)人得依法定程序拍賣、變賣該土地使用權(quán)，實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)的交換價(jià)值的權(quán)利。優(yōu)先受償權(quán)，實(shí)質(zhì)在用土地使用權(quán)折價(jià)或變賣之價(jià)款清償債務(wù)時(shí)，土地抵押權(quán)優(yōu)先于普通債權(quán)，登記在先的土地抵押權(quán)優(yōu)于登記在后的土地抵押權(quán)。    在我國(guó)，土地抵押權(quán)除了具備一般抵押權(quán)的從屬性、不可分性、物上代位性等特征外，還具有以下特征：    第一、土地抵押權(quán)的客體是土地使用權(quán)，而非土地或土地所有權(quán)。    

6、;在我國(guó)，由于土地所有權(quán)不允許交易流通，自然也不允許抵押。一般的自然人、法人和非法人組織只享有土地使用權(quán)，包括國(guó)有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)。根據(jù)我國(guó)擔(dān)保法的規(guī)定，以集體土地使用權(quán)做抵押受到法律的嚴(yán)格限制，現(xiàn)實(shí)中以國(guó)有出讓土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)設(shè)定抵押的情況居多。    第二、土地抵押權(quán)的期限，受到土地使用權(quán)的期限的限制。    抵押人無(wú)權(quán)超越土地使用權(quán)之期限為抵押行為，抵押權(quán)人也無(wú)權(quán)獲得超越土地使用權(quán)期限的抵押權(quán)，因?yàn)椤叭魏稳瞬荒茏尪纱笥谧约核碛械臋?quán)利”。    抵押

7、權(quán)是擔(dān)保物權(quán)中適用最廣泛的擔(dān)保形式，而抵押權(quán)中又以房地產(chǎn)抵押為主導(dǎo)。該制度的價(jià)值在于，抵押人可以不讓渡抵押物的占有而獲得信用，取得大量融資，同時(shí)又不影響抵押人對(duì)土地的使用和收益。這大大便利了土地使用權(quán)人，并有利于土地價(jià)值的充分發(fā)揮。土地抵押權(quán)客體的范圍    土地抵押權(quán)的客體，即可用于抵押的土地使用權(quán)。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，國(guó)有土地抵押權(quán)客體的范圍為：    第一、依法可以抵押的土地使用權(quán)    一、出讓土地使用權(quán)。所謂以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)，是指國(guó)家以國(guó)有土地

8、所有人的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家交付土地使用權(quán)出讓金后取得的國(guó)有土地使用權(quán)。因此以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)人是有償取得使用權(quán)，對(duì)土地使用權(quán)有權(quán)作出處分，包括抵押。出讓土地使用權(quán)是最具典型意義的國(guó)有土地使用權(quán)，在其上設(shè)定抵押權(quán)，法律沒(méi)有特別限制。    二、劃撥土地使用權(quán)。所謂劃撥國(guó)有土地使用權(quán)，是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，土地使用者在繳納土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)后取得的土地使用權(quán)。由于通過(guò)劃撥方式取得土地使用權(quán)是無(wú)償?shù)?，所以以土地使用?quán)作抵押應(yīng)符合下列條件。（1）土地使用者須領(lǐng)有國(guó)有土地使用證。（2）具有地上建

9、筑物，其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明。（3）以抵押劃撥土地使用權(quán)所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。（4）經(jīng)縣級(jí)以上人民政府土地管理部門或者房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)。中華人民共和國(guó)擔(dān)保法第36條規(guī)定：以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。由此可以看出，以劃撥方式取得的土地使用權(quán)不能單獨(dú)設(shè)定抵押權(quán)，但是，如果以劃撥土地上的房屋作抵押的，該劃撥土地使用權(quán)同時(shí)抵押。劃撥土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，依法拍賣該房地產(chǎn)以后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。    三、承租土地使用權(quán)。國(guó)土資源部關(guān)于

10、印發(fā)規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見的通知第6條規(guī)定，當(dāng)?shù)厣戏课莸冉ㄖ?、?gòu)筑物依法抵押的，承租土地使用權(quán)可隨之抵押，但承租土地使用權(quán)只能按合同租金與市場(chǎng)租金的差價(jià)及租期估價(jià)，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)土地租賃合同同時(shí)轉(zhuǎn)讓。    四、以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的集體所有土地上的土地使用權(quán)。根據(jù)擔(dān)保法的規(guī)定，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的土地使用權(quán)只能隨其地上的建筑物一同抵押，而不能單獨(dú)抵押。當(dāng)以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的建筑物抵押時(shí)，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)應(yīng)同時(shí)抵押。該土地使用權(quán)抵押的設(shè)定條件類似于以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵

11、押規(guī)則。    五、抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山，荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，集體所有的土地使用權(quán)一般不能抵押。集體所有的土地使用權(quán)包括耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)。但是為了促進(jìn)荒地的開發(fā)利用，擔(dān)保法對(duì)“四荒”的土地使用權(quán)規(guī)定允許抵押，但是必須要符合下列條件：第一、用來(lái)抵押的使用權(quán)必須明確為荒地使用權(quán)。第二、對(duì)該片荒地抵押人應(yīng)享有承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。第三、須取得發(fā)包方的同意。    六、其他依法可以抵押的土地使用權(quán)。    

12、;不過(guò)，根據(jù)我國(guó)法律法規(guī)的規(guī)定，以土地使用權(quán)抵押的，其地上建筑物、地上附著物隨之抵押；地上建筑物、地上附著物抵押時(shí)，其實(shí)用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。也就是說(shuō)，我國(guó)不允許將土地使用權(quán)和其上的房屋等物單獨(dú)分離進(jìn)行抵押。這是因?yàn)槿绻麅H以土地使用權(quán)或房屋作抵押，則債權(quán)人行使抵押權(quán)對(duì)抵押物進(jìn)行拍賣，將使土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人分屬于兩個(gè)主體，造成土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人行使權(quán)利的不便，還會(huì)降低土地使用權(quán)的價(jià)格，不利于保障債權(quán)人的利益。    第二、依法不得抵押的土地使用權(quán)    一、以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教

13、育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施等公益設(shè)施所占有范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)。    二、已依法公告列入拆遷范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。    三、權(quán)屬不明或有爭(zhēng)議的土地使用權(quán)。    四、依法被查封、監(jiān)管的土地使用權(quán)。    五、其他依法不得抵押的土地使用權(quán)。土地使用權(quán)抵押的設(shè)定    第一、土地使用權(quán)抵押合同    土地使用權(quán)抵押合同是債務(wù)人或第三人與債權(quán)人簽訂的，以債務(wù)人或第三

14、人的土地使用權(quán)為債權(quán)人設(shè)定抵押權(quán)的合同。在我國(guó)，土地抵押合同是法定要式合同，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書面方式訂立。為規(guī)范土地抵押權(quán)的設(shè)定行為，法律對(duì)土地使用權(quán)抵押合同的內(nèi)容做了一定的規(guī)定。土地使用權(quán)抵押合同主要包括以下內(nèi)容：    一、抵押人和抵押權(quán)人的名稱或姓名、住所。    二、被擔(dān)保的主債權(quán)的種類、數(shù)額、用途以及支付方式、償還方法等。    三、債務(wù)人履行債務(wù)的期限或抵押期限。這里，土地使用權(quán)抵押期限不得超過(guò)土地使用權(quán)的年限，并且債務(wù)人履行主合同中債務(wù)的期限決定著抵押權(quán)人

15、行使抵押權(quán)的日期。    四、抵押物的基本情況，即抵押土地的位置、地段編號(hào)、面積、四至范圍、開發(fā)程度、地上物狀況、作價(jià)、所有權(quán)或使用權(quán)歸屬。    五、抵押土地使用權(quán)的價(jià)值。    六、抵押物的占管人、占管方式、占管責(zé)任以及意外毀損、滅失等風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。    七、抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍。如抵押合同未進(jìn)行約定或約定不明確，其范圍應(yīng)包括主債權(quán)及利息、違約金、賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。    八、抵押人和抵押

16、權(quán)人認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)，如抵押人和抵押權(quán)人的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任及爭(zhēng)議解決方式、簽約日期及地點(diǎn)、抵押物歸還方式、抵押權(quán)消滅條件等。不完全具備上述內(nèi)容的，雙方當(dāng)事人可以補(bǔ)正。為保護(hù)抵押人和其他債權(quán)人的正當(dāng)利益，訂立土地使用權(quán)抵押合同時(shí)，抵押人和抵押權(quán)人在合同中不得約定，在履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí)，土地使用權(quán)直接轉(zhuǎn)為抵押權(quán)人擁有。    第二、土地抵押權(quán)的登記    我國(guó)對(duì)土地抵押權(quán)實(shí)行登記生效主義，土地抵押權(quán)登記是抵押合同生效的要件，這是由土地使用權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)性質(zhì)所決定的。也就是說(shuō)，抵押合同生效之日是辦理抵押登記

17、之日。這一方面是國(guó)家加強(qiáng)對(duì)土地的統(tǒng)一管理的需要，另一方面土地抵押權(quán)登記后具有了對(duì)抗第三人的效力，它不但優(yōu)先于普通債權(quán)人，也優(yōu)先于后位抵押權(quán)人，從而保障了對(duì)債權(quán)人債權(quán)的優(yōu)先清償。    抵押權(quán)登記后，抵押權(quán)人可以對(duì)抗一切的第三人。其效力具體表現(xiàn)為：一、當(dāng)同一土地使用權(quán)存在兩個(gè)或者兩個(gè)以上抵押權(quán)的，如果有的抵押權(quán)已經(jīng)登記，有的抵押權(quán)未登記，先登記的抵押權(quán)優(yōu)先于后登記的抵押權(quán)受償。二、在土地抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押權(quán)已經(jīng)登記，抵押權(quán)人仍可行使抵押權(quán)。也就是說(shuō)，抵押權(quán)一經(jīng)登記，無(wú)論抵押財(cái)產(chǎn)的受讓人是否屬于善意

18、，抵押權(quán)人都可與之對(duì)抗行使追及權(quán)。三、抵押合同成立后，抵押人又將土地使用權(quán)出租的，抵押權(quán)人行使抵押權(quán)導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，租賃合同不具有對(duì)抗抵押權(quán)受讓人的效力。四、已經(jīng)設(shè)立抵押的土地使用權(quán)被查封，扣押等財(cái)產(chǎn)保全措施或執(zhí)行措施的，抵押權(quán)不受影響。五、在抵押期間，抵押人的行為足以導(dǎo)致土地使用權(quán)的價(jià)值減少或者土地使用權(quán)滅失的，抵押權(quán)人有權(quán)予以制止；六、債務(wù)人到期不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求人民法院依法實(shí)施扣押，并自扣押之日起對(duì)由該土地產(chǎn)生的自然孳息、法定孳息享有收取權(quán)。七、債務(wù)人到期未清償債務(wù)的，抵押權(quán)人有權(quán)通過(guò)拍賣、變賣的方式將該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓于第三人，并在轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款中優(yōu)先受償。 

19、   根據(jù)我國(guó)擔(dān)保法第42條的規(guī)定，無(wú)土地定著物的土地使用權(quán)抵押的，辦理登記的部門為核發(fā)土地使用權(quán)證書的土地管理部門；以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，辦理登記的部門為縣級(jí)以上人民政府規(guī)定的部門。理論上，為了達(dá)到登記的公示效果，便于當(dāng)事人及時(shí)辦理登記，利于第三人查詢土地使用權(quán)的抵押狀況，應(yīng)當(dāng)由一個(gè)登記部門來(lái)辦理土地使用權(quán)抵押的登記。我國(guó)擔(dān)保法規(guī)定由多個(gè)部門辦理抵押登記，這不符合經(jīng)濟(jì)、便利的原則。辦理土地抵押權(quán)登記的手續(xù)為：    一、抵押登記申請(qǐng)。土地使用權(quán)設(shè)立抵押權(quán)的，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在抵押合同簽訂

20、后15日內(nèi)，持被抵押土地的土地使用證、抵押合同、地價(jià)評(píng)估及確認(rèn)報(bào)告、抵押人和抵押權(quán)人的身份證件共同到土地管理部門申請(qǐng)抵押登記。一方到場(chǎng)申請(qǐng)抵押登記的，必須持有對(duì)方授權(quán)委托文件。如以劃撥土地使用權(quán)抵押的，提交土地管理部門確認(rèn)的抵押宗地的土地使用權(quán)出讓金額的證明；以房屋及其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)提交房屋所有權(quán)證。    二、費(fèi)用繳納。抵押登記所發(fā)生的費(fèi)用，除非抵押人和抵押權(quán)人在合同中另有約定，由土地抵押人負(fù)擔(dān)。但無(wú)論合同中約定與否，抵押登記申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)預(yù)付抵押登記費(fèi)用，否則抵押登記機(jī)關(guān)將駁回其土地抵押登記申請(qǐng)。   &#

21、160;三、審核登記。抵押登記申請(qǐng)經(jīng)審查，符合規(guī)定要求的，準(zhǔn)予登記，土地管理部門在抵押土地的土地登記卡上進(jìn)行注冊(cè)登記，同時(shí)在抵押人土地使用證內(nèi)進(jìn)行記錄，并向抵押權(quán)人核發(fā)土地他項(xiàng)權(quán)利證明書，土地使用權(quán)抵押登記正式生效。土地使用權(quán)分割抵押的，由土地管理部門確定抵押土地的界線和面積。若登記機(jī)關(guān)作出駁回抵押登記申請(qǐng)的決定，應(yīng)當(dāng)將駁回的理由告知申請(qǐng)人。土地使用權(quán)抵押的實(shí)現(xiàn)    第一、土地抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)概述    土地抵押權(quán)人在債權(quán)已屆清償期而債務(wù)人不旅行債務(wù)時(shí)，有必要處分土地使用權(quán)以有限清償其債權(quán)。我國(guó)民法通則第89條第二項(xiàng)

22、、擔(dān)保法第53條均就抵押權(quán)的行使作了規(guī)定。土地抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)是指在法定和約定條件下，抵押權(quán)人行使享有的土地抵押權(quán)而產(chǎn)生的法律后果。具體地說(shuō)，土地抵押權(quán)人在債務(wù)人到期不履行債務(wù)或土地使用權(quán)抵押合同有效期間被宣告破產(chǎn)解散時(shí)，可依法律規(guī)定或合同約定以土地使用權(quán)折價(jià)或變賣所得的價(jià)款來(lái)清償所擔(dān)保的債權(quán)。    第二、實(shí)現(xiàn)土地抵押權(quán)的條件    一、主債權(quán)已屆清償期而未獲清償債務(wù)人在債務(wù)履行期屆滿而不履行債務(wù)時(shí)，土地抵押權(quán)熱即可行使抵押權(quán)。一般來(lái)說(shuō)，債務(wù)人沒(méi)有提前清償債務(wù)的義務(wù)，抵押權(quán)的目的僅在于擔(dān)保債權(quán)受償，不允許債權(quán)人在債券

23、未屆清償期行使抵押權(quán)。因此，我國(guó)擔(dān)保法第53條規(guī)定抵押權(quán)人行使抵押權(quán)以主債權(quán)已屆清償期而未獲清償為要件。在土地抵押權(quán)的設(shè)定時(shí)，一般會(huì)對(duì)由土地抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)的清償期進(jìn)行登記，債權(quán)的清償期以該登記的清償期為準(zhǔn)，不論它是否與債權(quán)人和債務(wù)人約定的清償期相同。對(duì)于已屆清償期而未獲清償?shù)膫鶛?quán)，除債務(wù)人有法定的抗辯權(quán)或抗辯事由（如不安抗辯、同時(shí)履行抗辯、不可抗力等）外，抵押權(quán)人即可行使抵押權(quán)。    二、主債權(quán)未屆清償期，但債務(wù)人的期限利益因法定原因或者約定原因消滅。    1、抵押人（債務(wù)人）受破產(chǎn)宣告解散或被依法撤消而不能

24、即時(shí)清償債務(wù)。根據(jù)企業(yè)破產(chǎn)法（試行）第31條，債務(wù)人受到破產(chǎn)宣告時(shí)，未屆期的債權(quán)視為已屆清償期。因債務(wù)人手破產(chǎn)宣告而不能即時(shí)清償債務(wù)，土地抵押權(quán)人就可以對(duì)土地使用權(quán)等抵押物行使有限受償?shù)臋?quán)利。我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)債務(wù)人喪失期限利益的原因的明文規(guī)定僅有債務(wù)人受破產(chǎn)宣告一項(xiàng)，但按照法理，抵押人解散或被依法撤消而不能即時(shí)清償債務(wù)的，構(gòu)成債務(wù)人喪失期限利益的法定原因，抵押人自然可以行使抵押權(quán)。    2、債務(wù)人死亡而無(wú)繼承人或受遺贈(zèng)人；債務(wù)人死亡有繼承人或受遺贈(zèng)人，但其繼承人或受遺贈(zèng)人拒絕履行債務(wù)。    在主債權(quán)未屆清償期時(shí)，

25、債務(wù)人死亡而沒(méi)有繼承人或受遺贈(zèng)人，土地抵押權(quán)人為實(shí)現(xiàn)其債權(quán)，有必要并有權(quán)立即就土地使用權(quán)折價(jià)或變賣以優(yōu)先受償。如果債務(wù)人死亡有繼承人或受遺贈(zèng)人，但該繼承人或受遺贈(zèng)人拒絕履行債務(wù)，其性質(zhì)與債務(wù)人死亡而沒(méi)有繼承人或者受遺贈(zèng)人一樣，由于土地抵押權(quán)的目的在于擔(dān)保債權(quán)受償，抵押權(quán)人也有權(quán)行使土地抵押權(quán)，獲得優(yōu)先受償。    3、債務(wù)人有不利于土地抵押權(quán)人利益的行為或不作為    在實(shí)踐中，當(dāng)出現(xiàn)債務(wù)人的行為有害于土地抵押權(quán)人的利益，或者債務(wù)人負(fù)有為保全抵押權(quán)人的利益而提供擔(dān)保的義務(wù)但違反該義務(wù)的情形時(shí)，債務(wù)人不得主張期限利益

26、以對(duì)抗土地抵押權(quán)人行使抵押權(quán)，但土地抵押權(quán)人在優(yōu)先受償時(shí)應(yīng)扣除提前受償債權(quán)所取得的期限利益。    第三、土地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的范圍和方法    一、土地抵押權(quán)行使的范圍    土地抵押權(quán)具有不可分性，無(wú)論抵押物的可否分割、是否部分滅失或毀損，也無(wú)論主債權(quán)的價(jià)值高低、是否分割、讓與或者部分清償，抵押人（債權(quán)人）均可對(duì)全部抵押物行使權(quán)利，要求有關(guān)部門對(duì)抵押土地進(jìn)行處分，以清償其債務(wù)。    二、實(shí)現(xiàn)土地抵押權(quán)的具體方法  &

27、#160; 我國(guó)立法尚未對(duì)實(shí)現(xiàn)土地抵押權(quán)的具體方法做出明確規(guī)定。依照我國(guó)民法通則和擔(dān)保法的規(guī)定，抵押權(quán)人行使抵押權(quán)的方法有三種：其一，協(xié)議受讓被抵押的土地使用權(quán)；其二，拍賣被抵押的土地使用權(quán)；其三，以其他方式變賣被抵押的土地使用權(quán)。    城市房地產(chǎn)法第46條規(guī)定：“債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償”。因此，我國(guó)土地抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)主要采取拍賣方式。拍賣可因拍賣的性質(zhì)不同分為一般拍賣和強(qiáng)制拍賣。拍賣被抵押的土地使用權(quán)的方法實(shí)現(xiàn)土地抵押權(quán)透明度高，公平合理，有利于地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展，但是拍賣被抵押的土地手續(xù)繁瑣，

28、費(fèi)用較高。    1998年9月3日最高人民法院關(guān)于能否將國(guó)有土地使用權(quán)折價(jià)抵償給抵押權(quán)人問(wèn)題的批復(fù)又明確規(guī)定：“在依法以國(guó)有土地使用權(quán)作抵押的擔(dān)保糾紛案件中，債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)?，可以通過(guò)拍賣的方式將土地使用權(quán)變現(xiàn)。如果無(wú)法變現(xiàn)，債務(wù)人又沒(méi)有其他可供清償?shù)呢?cái)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)依法評(píng)估。人民法院可以參考政府土地管理部門確認(rèn)的地價(jià)評(píng)估結(jié)果將土地使用權(quán)折價(jià)，經(jīng)抵押權(quán)人同意，將折價(jià)后的土地使用權(quán)抵償給抵押權(quán)人，土地使用權(quán)由抵押權(quán)人享有。”這就是協(xié)議受讓，又可稱為“以被抵押的土地使用權(quán)折價(jià)”。協(xié)議受讓被抵押的土地使用權(quán)應(yīng)具備四個(gè)條件：其一，債

29、權(quán)人與抵押人協(xié)商訂立協(xié)議，并履行相關(guān)手續(xù)如辦理登記等；其二，協(xié)議必須在債權(quán)已屆清償期后訂立；其三，協(xié)議以清償受擔(dān)保的債權(quán)為目的；其四，協(xié)議無(wú)害于其他土地抵押權(quán)人和所有權(quán)人利益。    此外，還可以以出租土地使用權(quán)取得的租金抵償債權(quán)等等形式來(lái)實(shí)現(xiàn)土地抵押權(quán)。    第四、土地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后的登記    根據(jù)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第38條的規(guī)定，抵押權(quán)因債務(wù)清償或者其他原因而消滅的，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理注銷抵押登記。    此外，為

30、實(shí)現(xiàn)土地抵押權(quán)而處分土地所有權(quán)，從而取得土地使用權(quán)和地上建筑物及其他附著物所有權(quán)的，應(yīng)分別向政府地政部門和房產(chǎn)管理部門辦理過(guò)戶登記。    第五、土地抵押權(quán)一經(jīng)實(shí)現(xiàn)即產(chǎn)生如下法律后果：    一、所得價(jià)金在扣除相關(guān)費(fèi)用后，以抵押擔(dān)保的債權(quán)為限優(yōu)先支付抵押權(quán)人，若抵押上有數(shù)個(gè)債權(quán)人則按其登記的先后次序依次受償。若余額超出債權(quán)人應(yīng)得份額的，超出部分返還給抵押人。    二、對(duì)通過(guò)協(xié)議受讓被抵押的土地使用權(quán)或拍賣被抵押的土地使用權(quán)的方式實(shí)現(xiàn)土地抵押權(quán)的，土地抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)使土地使用權(quán)

31、受讓人取得該土地使用權(quán)；而土地抵押人喪失其土地使用權(quán)。    這里需要注意集體土地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后集體土地使用權(quán)的處分問(wèn)題。集體土地抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)有可能改變土地所有權(quán)的性質(zhì)，即由集體變?yōu)閲?guó)有。根據(jù)擔(dān)保法第55條的規(guī)定，因處分抵押土地所有權(quán)而改變土地集體所有權(quán)的，必須依法辦理征地及相關(guān)手續(xù)，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有。土地抵押權(quán)的消滅土地抵押權(quán)消滅的情形有下面幾種：      第一、債務(wù)清償。債務(wù)人到期清償債務(wù)或者債務(wù)人的擔(dān)保人或者債務(wù)人的清算組織在債務(wù)到期后已經(jīng)將債務(wù)清償完畢，該抵押權(quán)自行消滅。

32、      第二、抵押物消滅。抵押物消滅主要有三種情況（1）被抵押的國(guó)有土地使用權(quán)被國(guó)家收回或者期限屆滿。（2）被抵押的集體土地使用權(quán)所涉的土地被國(guó)家征用（3）土地使用權(quán)隨建筑物抵押的，該建筑物滅失。      第三、土地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)。抵押人到期不履行債務(wù)或者在抵押合同期間宣告解散、破產(chǎn)，抵押權(quán)人有權(quán)依照國(guó)家法律，法規(guī)和抵押合同的規(guī)定處分抵押財(cái)產(chǎn)，并就處分抵押物的價(jià)款優(yōu)先受償，抵押物轉(zhuǎn)歸第三人。此時(shí)，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)，設(shè)立于土地使用權(quán)之上的抵押權(quán)也隨即消滅。  &

33、#160;   第四、抵押權(quán)無(wú)效。抵押權(quán)因抵押合同或者主合同具有法定無(wú)效事由而被依法確認(rèn)無(wú)效。抵押權(quán)無(wú)效是土地抵押權(quán)消滅的一種特殊情況。例如，以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)單獨(dú)設(shè)立抵押的，以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的土地使用權(quán)單獨(dú)設(shè)立抵押的，以劃撥土地房地產(chǎn)設(shè)定抵押未經(jīng)政府主管部門同意審批的。又如破產(chǎn)企業(yè)擅自轉(zhuǎn)讓已經(jīng)抵押的土地使用權(quán)。按照破產(chǎn)法（試行）第49條的規(guī)定，在抵押期間，破產(chǎn)企業(yè)對(duì)已經(jīng)抵押登記的房地產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知抵押人并告知受讓人該房地產(chǎn)已經(jīng)抵押的情況。破產(chǎn)企業(yè)未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，人民法院應(yīng)依法裁定該轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。土地抵押權(quán)中幾個(gè)值得注意的問(wèn)題

34、    第一，抵押權(quán)對(duì)土地抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系的影響。      抵押權(quán)對(duì)土地抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系的影響是指抵押人可將已經(jīng)抵押的土地抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓及轉(zhuǎn)讓是否受抵押權(quán)的制約，擔(dān)保法第49條第1款規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。由于抵押物轉(zhuǎn)讓對(duì)抵押權(quán)的存在有重大影響，關(guān)系到抵押物所擔(dān)保的債權(quán)能否提前全部?jī)?yōu)先受償，我國(guó)法律規(guī)定了抵押權(quán)對(duì)抵押物轉(zhuǎn)讓賦予干預(yù)的權(quán)力。擔(dān)保法第49條第2款規(guī)定：轉(zhuǎn)讓

35、抵押物的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保；抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。      擔(dān)保法第49條第3款規(guī)定：抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存，超過(guò)債權(quán)部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。    第二、劃撥土地使用權(quán)抵押要注意的若干問(wèn)題。    一、抵押權(quán)人和競(jìng)拍人要注意土地出讓金    中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第39條

36、第1款規(guī)定：“有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金”。    第50條更明確規(guī)定：“設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償”。    這兩條雖然規(guī)定劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓要繳納土地使用權(quán)出讓金，但責(zé)任人卻不同，按第39條規(guī)定是由受讓方也就是通過(guò)競(jìng)拍得到抵押房地產(chǎn)的一方繳納，而第50第則規(guī)定由抵押權(quán)人從拍賣所得價(jià)款中繳納。當(dāng)然，只要事先明確

37、要繳納土地使用權(quán)出讓金這一基本點(diǎn)，兩條規(guī)定的實(shí)質(zhì)是一樣的。由抵押權(quán)人繳納，則在確定拍賣物底價(jià)時(shí)就要考慮這一因素，同樣，若由競(jìng)拍人（受讓方）繳納，則競(jìng)拍人在出價(jià)時(shí)也應(yīng)考慮這一因素。    二、抵押人要注意上繳土地收益  房地產(chǎn)法第39條第2款規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理”。    也就是說(shuō)，如果不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)（對(duì)于抵押后拍賣的情況，就是說(shuō)競(jìng)拍得到這類房地產(chǎn)后可以不辦理出讓手續(xù)，而繼續(xù)采用劃撥方式），轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將土地收益上繳國(guó)家。在抵押的情況下，轉(zhuǎn)讓方就是原抵押人，其所獲的收益就是取得的抵押貸款本息加上拍賣抵押房地產(chǎn)年得在支付拍賣費(fèi)用、繳納稅費(fèi)、還清貸款本息后剩余的價(jià)款。這些價(jià)款是否夠用于上繳土地收益？這是抵押人在辦理抵押之初要考慮到的。因此，在抵押之前，土地管理部門就應(yīng)對(duì)