廣佛智城策劃招商實(shí)施方案PPT課件

1、1策劃招商實(shí)施方案 2目錄Contents 序1. 項(xiàng)目概述PART 1.市場(chǎng)調(diào)研PART 2.項(xiàng)目定位及目標(biāo)群體分析PART 3.業(yè)態(tài)布局PART 4.比例劃分PART 5.價(jià)格制定PART 6.財(cái)務(wù)分析PART 7.招商策略PART 8.推廣策略及目標(biāo)PART 9.推廣物料PART 10.招商實(shí)施3序1. 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 廣佛智城位于佛山南海區(qū)廣佛國(guó)際商貿(mào)中心區(qū)核心位置，占地近400畝，總建筑面積超83萬(wàn)平米。 項(xiàng)目首啟部分計(jì)劃2013年12月底開(kāi)業(yè)，包括商業(yè)及寫(xiě)字樓：商業(yè)部分：商業(yè)步行街區(qū)3、4、5、6、8號(hào)樓，總建筑面積為23,158平方米，合計(jì)479間商鋪；寫(xiě)字樓部分為4、8、9號(hào)樓【8、

2、9號(hào)樓為L(zhǎng)OFT】，其中4號(hào)樓可租面積6,350平方米【剩余部分為預(yù)留單位】，單層面積約1,000平方米。4PART 1. 市 場(chǎng) 調(diào) 研關(guān)鍵詞：市場(chǎng)概述、供應(yīng)量、存量5佛山/南海商業(yè)市場(chǎng)概述u佛山現(xiàn)有較大規(guī)模的零售商業(yè)將近1，400萬(wàn)平方米，整體發(fā)展?fàn)顩r一般；u萬(wàn)達(dá)、保利、萬(wàn)科等大型商業(yè)集團(tuán)的進(jìn)駐和天河城、永旺【吉之島】急速擴(kuò)張，針對(duì)中高 端消費(fèi)市場(chǎng)的爭(zhēng)奪將會(huì)更加激烈，佛山商業(yè)面臨重大調(diào)整；u佛山商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)為多區(qū)域開(kāi)發(fā)，消費(fèi)市場(chǎng)分散；佛山商業(yè)市場(chǎng)概述南海商業(yè)市場(chǎng)概述u南海板塊將近100萬(wàn)平方米，人均商業(yè)面積配比接近發(fā)達(dá)國(guó)家水平，嚴(yán)重飽和，發(fā)展難度大；u 廣佛智城周邊零售商業(yè)整體檔次較低、

3、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)非常嚴(yán)重u項(xiàng)目周邊專業(yè)市場(chǎng)總面積達(dá)380萬(wàn)平米，其中年交易額超億元的專業(yè)市場(chǎng)達(dá)15個(gè)。6佛山/南海寫(xiě)字樓市場(chǎng)概述u佛山經(jīng)濟(jì)以制造業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)比較緩慢，但因?qū)懽謽堑墓┬桕P(guān)系原因，導(dǎo)致市場(chǎng)整體租金相對(duì)較低；u未來(lái)佛山寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量非常大，2013年預(yù)計(jì)推出量為180萬(wàn)平方米，其中廣東金融高新區(qū)今明兩年預(yù)計(jì)推出60萬(wàn)平米，禪桂中心區(qū)約50萬(wàn)平方米。u目前佛山寫(xiě)字樓主要分布在禪桂兩地和廣東金融高新區(qū)、季華七路、東平路；u南海周邊現(xiàn)多為中小型企業(yè)，分布在一些低端寫(xiě)字樓里面，租金多在20元上下；佛山/南海寫(xiě)字樓市場(chǎng)概述啟示：佛山當(dāng)?shù)貙?xiě)字樓市場(chǎng)總體租金不高、競(jìng)爭(zhēng)巨大，但項(xiàng)目周邊專業(yè)市

4、場(chǎng)密集，匯聚大量中小型企業(yè)。隨著佛山經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略的提出，企業(yè)升級(jí)勢(shì)在必行，一旦需求釋放，未來(lái)對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)看好。7佛山商業(yè)、寫(xiě)字樓存量及未來(lái)供應(yīng)行政分區(qū)商圈寫(xiě)字樓商鋪?zhàn)饨鹗蹆r(jià)租金售價(jià)禪城祖廟6010,00020035,000季華7515,00015028,000南海桂城559,00015030,000千燈湖7519,00012025,000順德德勝5010,00010023,000注：南海寫(xiě)字樓租金價(jià)格主要為片區(qū)較好的中心城區(qū)價(jià)格2012年佛山存量商鋪總計(jì)199萬(wàn)其中禪城區(qū)商鋪集中在祖廟商圈，現(xiàn)有88萬(wàn)的商業(yè)，占44%，南海片區(qū)以季華，桂城，千燈湖三個(gè)片區(qū)為主，總共有68萬(wàn)占比34%，順德片區(qū)4

5、3萬(wàn)，占比22%。2012年佛山市各區(qū)商鋪存量8佛山商業(yè)、寫(xiě)字樓存量及未來(lái)供應(yīng)類別區(qū)域年份20122013201420152012-2015寫(xiě)字樓全市2315-2159六大商圈1815-2154購(gòu)物中心全市5373-126六大商圈765-72城市綜合體全市349177176150852六大商圈34910296150697全市共:1037六大商圈823單位：百萬(wàn)平方米單位：百萬(wàn)平方米9項(xiàng)目分析項(xiàng)目外部分析小結(jié)項(xiàng)目位于佛山城市中軸，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯1公共交通配套不足，客戶達(dá)到性不佳2周邊商業(yè)場(chǎng)所尚未形成，難以吸引消費(fèi)人群3項(xiàng)目周邊處于開(kāi)發(fā)階段，暫未形成商業(yè)氛圍4項(xiàng)目前期招商經(jīng)營(yíng)有一定的難度。如何創(chuàng)新定

6、位吸引商家進(jìn)駐，是目前重點(diǎn)考慮的主要因素。10消費(fèi)者區(qū)域分析區(qū)域消費(fèi)占比項(xiàng)目周邊消費(fèi)客群分析項(xiàng)目周邊消費(fèi)者交通工具分析公共交通系統(tǒng)欠發(fā)達(dá)，配備未完善注重品牌吸引力、購(gòu)物便捷性、業(yè)態(tài)組合等方面飲食支出占日常支出近三分之一，需求量大。本地消費(fèi)群，習(xí)慣往禪、桂兩城及廣州、港澳消費(fèi)。項(xiàng)目分析消費(fèi)者分析11項(xiàng)目分析市場(chǎng)調(diào)研及項(xiàng)目分析思路回歸項(xiàng)目條件決定項(xiàng)目商業(yè)定位屬性從項(xiàng)目區(qū)位特性來(lái)分析：目前傳統(tǒng)商業(yè)未來(lái)供應(yīng)量巨大，且同質(zhì)化嚴(yán)重，繼續(xù)發(fā)展同類型商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較大，可結(jié)合項(xiàng)目區(qū)域的整體發(fā)戰(zhàn)略，打造廣東省智慧城市，佛山南海城市轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)升級(jí)。向電子商務(wù)發(fā)展，符合商家對(duì)電子商務(wù)發(fā)展的需求。從商業(yè)現(xiàn)狀來(lái)分析：項(xiàng)目周邊

7、商業(yè)整體經(jīng)營(yíng)檔次較低，發(fā)展高端消費(fèi)模式存在較大風(fēng)險(xiǎn)，但發(fā)展檔次低、同質(zhì)化的商業(yè)模式同樣不符合市場(chǎng)需求，因此必須走特色化、一體化經(jīng)營(yíng)模式。從項(xiàng)目的規(guī)模來(lái)分析：項(xiàng)目總體83萬(wàn)平方米超大規(guī)模，且產(chǎn)業(yè)部分的規(guī)劃占整個(gè)項(xiàng)目的比重較高，必須發(fā)展多功能一體化話，特色化商業(yè)，且商業(yè)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)的商業(yè)模式。12市場(chǎng)綜合環(huán)境決定項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展方向從區(qū)域的消費(fèi)特性來(lái)分析：寫(xiě)字樓客戶特性分析：項(xiàng)目周邊存在大量廉價(jià)寫(xiě)字樓，且大多為中小型企業(yè)，如果沒(méi)有較大的市場(chǎng)動(dòng)力，幫助企業(yè)進(jìn)行升級(jí)發(fā)展，寫(xiě)字樓招租難度較大。商業(yè)消費(fèi)者特性分析：當(dāng)?shù)厥忻窠?jīng)濟(jì)收入高，消費(fèi)能力強(qiáng)，但因臨近廣州、禪桂兩地，分流消費(fèi)客群，如何通過(guò)個(gè)性化、特色化、一

8、體化的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式將他們留在本區(qū)域是關(guān)鍵，另外他們餐飲的支出占總比例的三分之一，項(xiàng)目首啟應(yīng)加大餐飲業(yè)態(tài)比例。從周邊現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀分析：周邊商業(yè)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，經(jīng)營(yíng)檔次較低、輻射力較弱。因此本項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃定位，必須與其他商業(yè)形成區(qū)分，打造一個(gè)具有“差異化特色”的商業(yè)模式。項(xiàng)目分析市場(chǎng)調(diào)研及項(xiàng)目分析思路回歸13定位的唯一性具備新穎、時(shí)尚、絢麗的外觀設(shè)計(jì)，創(chuàng)造行業(yè)數(shù)個(gè)“第一”綜合平臺(tái)。消費(fèi)力的持久性項(xiàng)目定位主題和經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)符合區(qū)內(nèi)消費(fèi)群的長(zhǎng)期需求。業(yè)態(tài)的豐富性單一業(yè)態(tài) 、或者只依靠某單一主力店來(lái)吸引人流的業(yè)態(tài)規(guī)劃會(huì)使項(xiàng)目流于平庸，業(yè)態(tài)的豐富性、多樣性、互補(bǔ)性才能吸引不同目的消費(fèi)人群。運(yùn)營(yíng)模式的創(chuàng)新

9、性通過(guò)創(chuàng)新模式，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)同商業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，帶動(dòng)商鋪和寫(xiě)字樓的租售。項(xiàng)目分析項(xiàng)目定位應(yīng)具備以下基本特性14PART 2. 定 位 支 撐、招 商 目 標(biāo) 群 體 分 析關(guān)鍵詞： 電商、家飾、家居、首席、體驗(yàn)、配套15項(xiàng)目自身定位、綜合服務(wù)平臺(tái)及硬件支撐順應(yīng)“智慧廣東”和佛山城市轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)升級(jí)潮流；周邊產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，企業(yè)、商家發(fā)展電子商務(wù)的需求旺盛；佛山商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展同質(zhì)化嚴(yán)重，普遍發(fā)展艱難，空置大；電子商務(wù)為未來(lái)企業(yè)、商家發(fā)展的必然選擇，順勢(shì)而為乃智城的明智之選。項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位“中國(guó)最大電子商務(wù)體驗(yàn)之都中國(guó)最大電子商務(wù)體驗(yàn)之都”確立依據(jù)政府號(hào)召及市場(chǎng)需求支撐依據(jù)電商服務(wù)綜合平臺(tái)a人力資源及培訓(xùn)中

10、心 b營(yíng)銷及運(yùn)營(yíng)中心 c IT應(yīng)用及信息服務(wù)中心 d互聯(lián)網(wǎng)基礎(chǔ)服務(wù)中心f貨源采購(gòu)中心 g企業(yè)家生活服務(wù)部 h倉(cāng)儲(chǔ)物流中心 i知識(shí)產(chǎn)權(quán)及法務(wù)中心j金融中心 k研發(fā)及供應(yīng)鏈管理中心 L檢測(cè)認(rèn)證中心 通過(guò)引入電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈上下游的企業(yè)，形成產(chǎn)業(yè)的有效聚集，從而為傳統(tǒng)企業(yè)提供一體化、集成式的電子商務(wù)配套服務(wù)，協(xié)助傳統(tǒng)企業(yè)、商家突破傳統(tǒng)營(yíng)銷模式，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型與發(fā)展提速 。16項(xiàng)目自身定位、綜合服務(wù)平臺(tái)及硬件支撐配套引入硬件支撐將引進(jìn)眾多電子商務(wù)配套服務(wù)中心，為企業(yè)發(fā)展電子商務(wù)提供專業(yè)解決方案。將引進(jìn)眾多電子商務(wù)配套服務(wù)中心，為企業(yè)發(fā)展電子商務(wù)提供專業(yè)解決方案。電子商務(wù)外圍客戶，例如電子商務(wù)代運(yùn)營(yíng)、網(wǎng)絡(luò)推

11、廣、品牌公關(guān)、電商托管、攝影、設(shè)計(jì)、物流、模特、廣告等配套服務(wù)公司l智智薈所薈所l多功能展廳多功能展廳l酒店式公寓酒店式公寓l社區(qū)服務(wù)配套社區(qū)服務(wù)配套l國(guó)際影院國(guó)際影院l餐飲配套餐飲配套l員工食堂配套員工食堂配套l員工宿舍租賃員工宿舍租賃l接駁巴士接駁巴士17目標(biāo)商家電子商務(wù)運(yùn)營(yíng)企業(yè)愿意投入產(chǎn)品和資源進(jìn)入電子商務(wù)領(lǐng)域的傳統(tǒng)企業(yè)大型電子商務(wù)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)和運(yùn)營(yíng)中介服務(wù)公司18商家訪談品牌名稱品牌名稱所屬行業(yè)所屬行業(yè)訪談人訪談人聯(lián)系方式聯(lián)系方式面積需求面積需求租金承受租金承受力力租約年限租約年限其它其它嘉勵(lì)家私家居陳用500不超出100元/月3 5年租金年遞增不超過(guò)5%硬件、配

12、硬件、配套需求套需求l自己已經(jīng)在做電商，對(duì)項(xiàng)目定位“廣東電商體驗(yàn)之都”很贊同，如果項(xiàng)目擁有大力宣傳推廣，能幫助商家提升品牌形象，會(huì)考慮進(jìn)駐l開(kāi)間要規(guī)整，門(mén)面寬度要求46米l需要商場(chǎng)內(nèi)部交通發(fā)達(dá)/需要物流配套/需要餐飲配套/需要停車位配套l覺(jué)得公司的食堂配套和宿舍租賃配套很貼心其它需求其它需求l要有行業(yè)龍頭商家進(jìn)駐l需要最少半年免租期l免租期后租金單價(jià)不能太高、租金年遞增不能幅度太大對(duì)智城項(xiàng)對(duì)智城項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)及目點(diǎn)評(píng)及建議建議l關(guān)注本項(xiàng)目周邊保利住宅交付情況，認(rèn)為項(xiàng)目周邊有住宅區(qū)，可以引起家居品牌進(jìn)駐本項(xiàng)目的興趣l招商建議1：可以考慮聯(lián)系業(yè)內(nèi)渠道商專業(yè)人士合作，例如：聯(lián)系吉盛偉邦、紅星美凱龍、維加斯

13、、馬會(huì)家居、紅樹(shù)灣、金海馬等項(xiàng)目招商團(tuán)隊(duì)合作，開(kāi)發(fā)商家；l招商建議2：通過(guò)接洽行業(yè)內(nèi)協(xié)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)，引入業(yè)內(nèi)龍頭商家進(jìn)駐，再帶動(dòng)業(yè)內(nèi)中小型商家合共訪談專業(yè)家居企業(yè)（經(jīng)營(yíng)商）七家。19商家訪談目標(biāo)商戶訪談小結(jié)1、家居行業(yè)對(duì)進(jìn)駐廣佛智城有一定的意向。主要原因有二，u傳統(tǒng)的家居銷售企業(yè)在地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控下受到很大影響；而重點(diǎn)發(fā)展電子商務(wù)的尚品宅配、歐派等家居企業(yè)逆勢(shì)上揚(yáng)，尚品宅配2012年銷售額遞增近600%；u保利中央公館，73萬(wàn)平米的體量，住宅家居需求；u廣佛智城近40萬(wàn)平米寫(xiě)字樓辦公家居需求。2、普遍對(duì)項(xiàng)目人流不足表示擔(dān)心，希望在租金跟免租期方面有優(yōu)惠；3、對(duì)本項(xiàng)目的商務(wù)配套需求迫切，其中最為關(guān)注電商服

14、務(wù)中心、公共交通、公寓、餐飲等方面。4、期望有行業(yè)龍頭企業(yè)帶動(dòng)發(fā)展。20PART 3. 鋪 間 比 例 劃 分21門(mén)口、通道、間隔劃分、實(shí)用率【首啟商業(yè)首啟商業(yè)】各樓層商鋪、通道數(shù)據(jù)各樓層商鋪、通道數(shù)據(jù)樓號(hào)樓號(hào)樓層樓層商鋪數(shù)據(jù)商鋪數(shù)據(jù)通道寬度（通道寬度（M M）數(shù)量（間）數(shù)量（間）門(mén)面寬度（門(mén)面寬度（M)M)開(kāi)間面積開(kāi)間面積( () )實(shí)用率實(shí)用率主通道主通道次通道次通道3號(hào)樓1F54463011970%632F584624346433F444624346434F36463269434號(hào)樓1F403.652191432F413.658336433F343.6516100435號(hào)樓1F1844.

15、239659全街鋪，無(wú)通道2F1344.22794443F1944.5824542.54F1144.729203436號(hào)樓1F2044.244118全街鋪，無(wú)通道2F2844.22169443F124.262973連接平臺(tái)，無(wú)通道8號(hào)樓1F183.84.94374442F253.84.91690443F83.84.93428742.522PART 4. 業(yè) 態(tài) 布 局 定 位Business layout 關(guān)鍵詞： 占比、面積23公共服務(wù)配套 32% 580m2中式餐飲 57% 770m2休閑餐飲 32% 667m2中式餐飲 68% 1452m2家居（線上品牌） 34% 889m2家居（傳統(tǒng)品

16、牌）66% 1714m2家飾（線上品牌） 57% 1562m2休閑餐飲 10% 256m2家飾（傳統(tǒng)品牌）33% 905m23號(hào)樓占比占比 面積面積24休閑餐飲 21% 256m2特色餐飲 79% 921m2家居（線上品牌） 32% 469m2家居（傳統(tǒng)品牌） 43% 621m2家飾（傳統(tǒng)品牌） 37% 610m2兒童時(shí)尚 42% 345m2家飾（線上品牌）21% 345m24號(hào)樓兒童時(shí)尚 25% 335m2占比占比 面積面積25特色餐飲 100% 1106m2休閑餐飲 19% 211m2特色餐飲 81% 943m2家居（線上品牌） 60% 357m2家居（傳統(tǒng)品牌） 20% 125m2休閑餐

17、飲 10% 292m2休閑餐飲 20% 118m2公共服務(wù)(銀行)配套 30% 626m25號(hào)樓占比占比 面積面積26休閑餐飲 32% 667m2中式餐飲 68% 1452m2家居（線上品牌） 34% 889m2家居（傳統(tǒng)品牌）66% 1714m2家飾（線上品牌） 57% 707m2休閑餐飲 10% 122m2家飾（傳統(tǒng)品牌） 38% 525m26號(hào)樓占比占比 面積面積27特色餐飲 75% 616m2家居（線上品牌） 90% 710m2休閑餐飲 10% 70m2家飾（線上品牌） 31% 288m2休閑餐飲 27% 255m2家飾（傳統(tǒng)品牌）48% 488m28號(hào)樓占比占比 面積面積家飾（傳統(tǒng)品

18、牌） 42% 399m228價(jià) 格 制 定PART 5. price setting 關(guān)鍵詞： 比較法、因素修正法、權(quán)重29商鋪定價(jià)租金制定策略租金制定策略 項(xiàng)目定位為“中國(guó)最大電子商務(wù)體驗(yàn)之都”，項(xiàng)目本身硬件設(shè)置為傳統(tǒng)商業(yè)布局，創(chuàng)新結(jié)合新型電子商貿(mào)平臺(tái)。租金價(jià)格跟傳統(tǒng)商業(yè)可比性不強(qiáng)，所以租金價(jià)格在參考周邊項(xiàng)目的情況下，進(jìn)行相應(yīng)的修正。周邊參考周邊參考地理位置位于廣云公路及廣佛公路的交匯處項(xiàng)目占地面積約2萬(wàn)平方米項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)面積約6萬(wàn)平方米層數(shù)地下2層、地上6層（每層8400）車位約600個(gè)實(shí)用率59首層租金均價(jià)300元/二層租金均價(jià)180元/三層租金均價(jià)100元/四層租金均價(jià)60元/經(jīng)營(yíng)理念：

19、“時(shí)尚生活 SHOPPING MALL”南 海 新 都 會(huì)30商鋪定價(jià)保利水城地理位置佛山市南海區(qū)千燈湖內(nèi)項(xiàng)目占地面積約10萬(wàn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)面積約16萬(wàn)層數(shù)地下一層 地上四層車位地下約990個(gè) 室外約250個(gè)管理費(fèi)30元/實(shí)用率50首層租金均價(jià)350元/二層租金均價(jià)210元/三層租金均價(jià)120元/四層租金均價(jià)70元/經(jīng)營(yíng)理念： “水景”概念的 大型綜合性購(gòu)物中心地理位置位于南海大瀝城南二路 項(xiàng)目占地面積約4萬(wàn)平方米項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)面積約6萬(wàn)平方米層數(shù)地上4層（分南北區(qū)）車位約900個(gè)（共兩個(gè)停車場(chǎng)）實(shí)用率53.5首層租金均價(jià)170元/ 二層租金均價(jià)100元/三層租金均價(jià)40元/四層租金均價(jià)20元/巴黎春天商

20、業(yè)步行街經(jīng)營(yíng)理念：一站式全方位多 體驗(yàn)購(gòu)物步行街31商鋪定價(jià)大瀝寶盈國(guó)際廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)理念：大瀝最具影響力的 商業(yè)廣場(chǎng)地理位置佛山市南海區(qū)大瀝鎮(zhèn)廣云路（321國(guó)道）旁項(xiàng)目占地面積約4萬(wàn)建筑面積約11萬(wàn)層數(shù)共-1至3層車位540個(gè)實(shí)用率商體50%，街區(qū)70%首層租金均價(jià)100元/二層租金均價(jià)70元/三層租金均價(jià)45元/32商鋪定價(jià)參考權(quán)重計(jì)算【首層定價(jià)首層定價(jià)】市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法按以上市場(chǎng)比較法表格推出本項(xiàng)目首層商鋪?zhàn)饨鹁鶅r(jià)為：232元/。項(xiàng)目權(quán)重得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分定位優(yōu)勢(shì)20%14529651311523651310020硬件設(shè)施15%10515.7565

21、9.7513019.560910015物業(yè)管理8%1159.2655.21209.6705.61008物業(yè)內(nèi)部環(huán)境17%12020.4559.3512521.257011.910017交通便利性15%11016.5801210515.757511.2510015停車位10%858.580812512.5858.510010規(guī)劃15%120187010.511517.25801210015100%117.3567.8118.8571.25100100%15%30%15%40%102所占比例首層的租價(jià)(元9835461256本案首層平均租價(jià)(元/平方米)2322321510690.85參考項(xiàng)目首層

22、租價(jià)(元/170350100300參考項(xiàng)目權(quán)重參考項(xiàng)目與本案的對(duì)比0.581.010.61項(xiàng)目及權(quán)重本案巴黎春天商業(yè)步行保利水城寶盈廣場(chǎng)南海新都會(huì)33商鋪定價(jià)參考權(quán)重計(jì)算1F2F3F4F均價(jià)：均價(jià)：46 （13%）=45元元/ （餐飲行業(yè)租金承受能力較低，租金單價(jià)下調(diào)3% ） 3F均價(jià)：均價(jià)：78 （13%）=72元元/（餐飲行業(yè)租金承受能力較低，租金單價(jià)下調(diào)3% ）2F均價(jià)：均價(jià)：140 （15%）= 133元元/（家居行業(yè)租金承受能力較低，租金單價(jià)下調(diào)5% ）1F均價(jià)：均價(jià)：232元元/ 注：最終的各層定價(jià)按市場(chǎng)推算價(jià)后，稍作調(diào)整后得出的本項(xiàng)目各層商鋪?zhàn)饨鹁鶅r(jià)。4F34寫(xiě)字樓定價(jià)定價(jià)參考周

23、邊項(xiàng)目華創(chuàng)商業(yè)廣場(chǎng)n地理位置比廣佛智城有優(yōu)勢(shì)；n寫(xiě)字樓下面為專業(yè)市場(chǎng)，人流混亂，檔次較低；n6.5萬(wàn)平米只有300來(lái)個(gè)車位，明顯不夠用；n寫(xiě)字樓跟商場(chǎng)公用電梯，辦公專屬性不強(qiáng)。n外立面顏色像倉(cāng)庫(kù)，內(nèi)部梁柱較多，實(shí)用性不佳。發(fā)展商廣東華創(chuàng)集團(tuán)地理位置廣佛路平地段88號(hào)占地約2萬(wàn)平方米建筑面積6.5萬(wàn)平方米招商現(xiàn)狀暫未正式招商，以銷售為主車位約300個(gè)實(shí)用率70電梯3條單層面積/層高2000平米/3.2米中央空調(diào)無(wú)【預(yù)留空調(diào)位】租金30元/平米/月管理費(fèi)8元/平米/月華創(chuàng)商業(yè)廣場(chǎng)是以 廣州最成功的“萬(wàn)菱模式”為模板，定位佛山首席國(guó)際精品采購(gòu)中心，打造華南重要的精品采購(gòu)基地。項(xiàng)目建筑面積超6萬(wàn),其中

24、14層為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪;510層為展貿(mào)式寫(xiě)字樓，超10,000商業(yè)廣場(chǎng)。35寫(xiě)字樓定價(jià)中盈廣場(chǎng)n地理位置比廣佛智城有優(yōu)勢(shì)；n寫(xiě)字樓下面為專業(yè)市場(chǎng)，人流混亂，檔次較低；n6.5萬(wàn)平米只有300來(lái)個(gè)車位，明顯不夠用；n寫(xiě)字樓跟商場(chǎng)公用電梯，辦公專屬性不強(qiáng)。n外立面顏色像倉(cāng)庫(kù)，內(nèi)部梁柱較多，實(shí)用性不佳。中盈廣場(chǎng)，是大瀝城區(qū)的核心地段，包括兩棟21層甲級(jí)寫(xiě)字樓，1-3層為商業(yè)以及23層的四星級(jí)酒店，功能形態(tài)涉及國(guó)際金融中心、CEO俱樂(lè)部、整層辦公空間和城市核心商務(wù)廣場(chǎng)等四大功能分區(qū)。地理位置南海區(qū)大瀝金貿(mào)大道6號(hào)占地約7000平方米建筑面積10萬(wàn)平方米招商現(xiàn)狀招商中，入住率40%車位500個(gè)實(shí)用率70電

25、梯6條單層面積/層高1100平米【10個(gè)單元】/3.6米中央空調(diào)有租金50元/平米/月物管國(guó)際高力物業(yè)管理費(fèi)18元/平米/月36寫(xiě)字樓定價(jià)金安一號(hào)項(xiàng)目位于南海區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃打造金融區(qū)板塊，打造低碳、生態(tài)、節(jié)能環(huán)保5A寫(xiě)字樓，11米超高豪華商務(wù)大堂，中空肺葉結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，空氣自然對(duì)流，二層空中花園設(shè)計(jì)。n區(qū)域發(fā)展前景好，周邊配套不成熟；n項(xiàng)目提供帶裝修標(biāo)準(zhǔn)，可省去小型公司裝修費(fèi)用，且差價(jià)不大，對(duì)廣佛智城具備一定參考意義地理位置南海大道和海五路交匯處建筑面積10層獨(dú)棟招商現(xiàn)狀招商中，入住率50%車位400個(gè)實(shí)用率70電梯7條日立品牌電梯單層面積/層高5000平米【10個(gè)單元】單層12戶，偶數(shù)層24戶/3.

26、6米中央空調(diào)有租金帶裝修：45元/平米/月毛坯：38元/平米/月物管國(guó)際高力物業(yè)管理費(fèi)13元/平米/月37寫(xiě)字樓定價(jià)南方廣場(chǎng)南方廣場(chǎng)集購(gòu)物消費(fèi)、休閑娛樂(lè)、商務(wù)、服務(wù)、辦公等綜合性于一體的廣場(chǎng),總建筑面積35000平方米。地理位置優(yōu)越,成熟社區(qū)、商圈圍繞、學(xué)校、幼兒園集中、交通便利。已有多個(gè)上市公司進(jìn)駐,中國(guó)人壽、中國(guó)平安、7天酒店、貿(mào)易公司等。n地理位置比較好，周邊商貿(mào)環(huán)境較好；n當(dāng)?shù)乇容^典型的多功能、多業(yè)態(tài)的綜合性項(xiàng)目，跟項(xiàng)目有一定參考價(jià)值；n商務(wù)配套成熟，但整體規(guī)模較??；地理位置嘉州廣場(chǎng)對(duì)面樓宇狀況共8層，4層以上為寫(xiě)字樓招商現(xiàn)狀入住率近80成車位300個(gè)實(shí)用率80電梯3條單層面積/層高1

27、000平米【10個(gè)單元】，層高有4.5m和3.2m兩種空調(diào)只有4.5m層高的帶空調(diào)；租金帶空調(diào)：35元/平米/月不帶空調(diào)：30元/平米/月管理費(fèi)包括在租金里38寫(xiě)字樓定價(jià)市場(chǎng)比較法項(xiàng)目及權(quán)重項(xiàng)目及權(quán)重本項(xiàng)目本項(xiàng)目華創(chuàng)華創(chuàng)中盈中盈金安壹號(hào)金安壹號(hào)南方廣場(chǎng)南方廣場(chǎng)區(qū)位區(qū)位20%85178517901890188517交通交通20%50107014701475157515商業(yè)配套商業(yè)配套30%5015601870216519.56519.5硬件硬件20%70145010901880165010軟件軟件10%656.5505707707505合計(jì)合計(jì)100%62.5647875.566.5參考比重參考

28、比重40%20%20%20%參考權(quán)重參考權(quán)重98%80%83%94%參考項(xiàng)目租價(jià)參考項(xiàng)目租價(jià)( (元元/ /平方米平方米/ /月月) )30 50 38 30 參考項(xiàng)目相對(duì)參考項(xiàng)目的租價(jià)參考項(xiàng)目相對(duì)參考項(xiàng)目的租價(jià)( (元元/ /平方米平方米/ /月月) )29 40 31 28 項(xiàng)目租金均價(jià)項(xiàng)目租金均價(jià)( (元元/ /平方米平方米/ /月月) )32 12 8 6 6 39寫(xiě)字樓定價(jià)參數(shù)修正法項(xiàng)目及權(quán)重項(xiàng)目及權(quán)重項(xiàng)目項(xiàng)目華創(chuàng)華創(chuàng)中盈中盈金安金安南方廣場(chǎng)南方廣場(chǎng)區(qū)位10%858.5858.5808909808交通20%50105010701475157014商業(yè)配套25%5012.5601570

29、17.56516.256015硬件【辦公智能配套】 25%7017.55012.5802080205012.5軟件【物業(yè)管理】 20%65135010701470145010合計(jì)100%61.55673.5 74.2559.5參考比重40%20%20%20%參考項(xiàng)目與本案的對(duì)比權(quán)重110%84%83%103%參考項(xiàng)目租價(jià)(元/平方米/月)30 50 38 30 參考項(xiàng)目相對(duì)參考項(xiàng)目的租價(jià)(元/平方米/月)33 42 31 31 項(xiàng)目租金均價(jià)(元/平方米/月)34 34 13 8 6 6 修正根據(jù)：修正根據(jù)：l電子商務(wù)企業(yè)區(qū)位要求不高，主要為廣佛智城內(nèi)部項(xiàng)目企業(yè)服務(wù)，故將區(qū)位的權(quán)重進(jìn)行調(diào)低；電子

30、商務(wù)企業(yè)區(qū)位要求不高，主要為廣佛智城內(nèi)部項(xiàng)目企業(yè)服務(wù)，故將區(qū)位的權(quán)重進(jìn)行調(diào)低；l寫(xiě)字樓多為電子商務(wù)服務(wù)的相關(guān)營(yíng)銷、攝影、金融等配套公司對(duì)交通跟硬件及物管要求高，故進(jìn)行調(diào)高。寫(xiě)字樓多為電子商務(wù)服務(wù)的相關(guān)營(yíng)銷、攝影、金融等配套公司對(duì)交通跟硬件及物管要求高，故進(jìn)行調(diào)高。40寫(xiě)字樓定價(jià)樓層租金定價(jià)樓層樓層套數(shù)套數(shù)總建面積總建面積 均價(jià)均價(jià)層差層差月租金月租金5層19949.632525023740.756層19945.62727025531.27層19949.632727225640.018層19947.822929027486.789層19918.522929226637.0810層19945.63

31、131029313.611層19949.633131229438.5312層19945.63333031204.813層19930.633333030710.7914層19944.663535233063.115層19949.733737235140.0116層19944.663939236841.7417層19955.684141239182.8818層19953.044343240980.72合計(jì)合計(jì)總體均價(jià)總體均價(jià)3333元元/ /平方米平方米/ /月月價(jià)格綜合建議價(jià)格綜合建議定價(jià)方式定價(jià)方式市場(chǎng)比較法參數(shù)修正法參考租價(jià)（元參考租價(jià)（元/ /）32 34 參考權(quán)重參考權(quán)重70%30%權(quán)重

32、得分權(quán)重得分22.410.2 確定租金確定租金32.632.6綜合項(xiàng)目寫(xiě)字樓整體均價(jià)定價(jià)為33元/平方米/月41財(cái) 務(wù) 分 析PART 6. 結(jié)合招商工作年度計(jì)劃，按2013年12月底完成首啟100%招商率，初步推算：首啟商業(yè)街部分2014年租金收益約1467.3萬(wàn)元；2015年租金收益約2934.6萬(wàn)元。兩年總收益：約兩年總收益：約4108.4萬(wàn)元萬(wàn)元首啟寫(xiě)字樓部分2014年租金收益約100.6萬(wàn)元；2015年租金收益約201.2萬(wàn)元。兩年總收益：約兩年總收益：約328.1萬(wàn)元萬(wàn)元首啟收益合計(jì)2014年商業(yè)街寫(xiě)字樓：1568萬(wàn)2015年商業(yè)街寫(xiě)字樓：3136萬(wàn)兩年總收益：約兩年總收益：約47

33、04萬(wàn)元萬(wàn)元42備注：備注：總體均價(jià)：總體均價(jià)：132元元租金優(yōu)惠政策：凡租金優(yōu)惠政策：凡2013年年12月月31日前日前認(rèn)租的客戶可享受認(rèn)租的客戶可享受租金租金8折優(yōu)惠折優(yōu)惠免租期優(yōu)惠：免租期優(yōu)惠：6個(gè)月個(gè)月結(jié)合招商工作年度計(jì)劃，按照2013年12月底完成首啟100%招商率，初步推算出首啟商業(yè)街部分2014年年租金收益約1467.3萬(wàn)元；2015年年租金收益約2934.6萬(wàn)元。2年總收益：約年總收益：約4401.9萬(wàn)元。萬(wàn)元。43備注：備注：租金優(yōu)惠政策：凡租金優(yōu)惠政策：凡2013年年12月月31日前日前認(rèn)租的客戶可享受租認(rèn)租的客戶可享受租金金8折優(yōu)惠折優(yōu)惠免租期優(yōu)惠：免租期優(yōu)惠：6個(gè)月個(gè)月

34、結(jié)合招商工作年度計(jì)劃，按照2013年12月底完成首啟100%招商率，初步推算出首啟寫(xiě)字樓部分2014年年租金收益約100.6萬(wàn)元；2015年年租金收益約201.2萬(wàn)元。2年總收益：約年總收益：約 301.8萬(wàn)元萬(wàn)元44招 商 策 略PART 7. attract investment strategy關(guān)鍵詞： 目的、目標(biāo)、階段45策略總綱 借助政府平臺(tái)力量，塑造、充實(shí)“行業(yè)領(lǐng)頭”的項(xiàng)目注釋內(nèi)涵及指導(dǎo)效應(yīng)；借助各類商會(huì)、行業(yè)協(xié)會(huì)、非營(yíng)利指導(dǎo)機(jī)構(gòu)的作用力，進(jìn)行深度合作；利用“行業(yè)論壇”等活動(dòng)提升項(xiàng)目的專業(yè)地位、引領(lǐng)地位的形象，同時(shí)搜尋相應(yīng)的目標(biāo)客戶；善用行業(yè)協(xié)會(huì)資料，收集目標(biāo)商家信息，進(jìn)行傳統(tǒng)的電

35、話拜訪和上門(mén)拜訪；積極利用第三方（包括各種形式的中介代理）資源，以更快的速度完成招商；利用現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)、媒體軟文的影響力，強(qiáng)化表現(xiàn)項(xiàng)目特性、資源優(yōu)勢(shì)，沖擊舊有模式商業(yè)市場(chǎng)。展現(xiàn)商家進(jìn)入后的美妙前景；優(yōu)先、特惠性條件先行引入電商配套的周邊企業(yè)、商家，以此落實(shí)“體驗(yàn)之都” 專業(yè)性、完美性的鏈條式基地平臺(tái)；46目的及原則目的：l 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目首啟區(qū)域3、4、5、6、8號(hào)樓商業(yè)街于2013年12月底對(duì)外試業(yè)、4號(hào)樓寫(xiě)字樓進(jìn)駐率達(dá)100%以上的工作目標(biāo)；l 兌現(xiàn)市場(chǎng)承諾，增強(qiáng)新、老客戶對(duì)項(xiàng)目的信心，使本項(xiàng)目物業(yè)的銷售、開(kāi)發(fā)、招商、經(jīng)營(yíng)具備更強(qiáng)的生命力，可持續(xù)發(fā)展 原則：l以電子商務(wù)運(yùn)營(yíng)企業(yè)作為龍頭，形成集約效應(yīng)

36、；以愿意投入產(chǎn)品和資源，進(jìn)入電子商務(wù)領(lǐng)域的傳統(tǒng)企業(yè)作為主力；以電子商務(wù)外圍客戶，例如攝影、設(shè)計(jì)、物流、模特、電子商務(wù)代運(yùn)營(yíng)、網(wǎng)絡(luò)推廣、廣告等配套服務(wù)公司作為配合，以餐飲、休閑娛樂(lè)作為配套，共同搭建電商體驗(yàn)平臺(tái)，打造集傳統(tǒng)商業(yè)優(yōu)勢(shì)和電子商務(wù)優(yōu)勢(shì)于一體的特色商業(yè)。47實(shí)施手段*梳理原有客戶資源，根據(jù)業(yè)態(tài)定位策略，進(jìn)行分組專人定向招商；*與廣東省電子商務(wù)協(xié)會(huì)進(jìn)行合作招商；*充分發(fā)掘、利用智城現(xiàn)有的，過(guò)往的合作單位的客戶資源，拓寬招商客戶渠道；*通過(guò)專業(yè)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)搜索客戶資源；16人的招商團(tuán)隊(duì)，分為四組，具體如下：團(tuán)隊(duì)1：馮亦、鐘兆斌、黃理平、伍振君；團(tuán)隊(duì)2：簡(jiǎn)偉民、何丹妮、鐘錦明、陳曦；團(tuán)隊(duì)3：周文聰

37、、關(guān)穎鴻、及2名招商專員（本地招聘）； 團(tuán)隊(duì)4：招鐵波、劉定江、及2名招商專員（本地招聘）；48實(shí)施手段現(xiàn)有現(xiàn)有跟進(jìn)跟進(jìn)團(tuán)隊(duì)團(tuán)隊(duì)所屬業(yè)態(tài)所屬業(yè)態(tài)與業(yè)態(tài)對(duì)口的第三方公司與業(yè)態(tài)對(duì)口的第三方公司/ /個(gè)人個(gè)人時(shí)間安排時(shí)間安排團(tuán)隊(duì)4餐娛配套西餐行業(yè)協(xié)會(huì)；鄧之湖日本料理、肇寶貿(mào)易有限公司；海港城集團(tuán)；5月20日前落實(shí)合作，合作方開(kāi)始推介目標(biāo)商家，拓展客源，推進(jìn)招商工作。團(tuán)隊(duì)3家居行業(yè)黃石家私大廣場(chǎng)、嘉勵(lì)家私、五洲裝飾、馬會(huì)家居團(tuán)隊(duì)4寫(xiě)字樓大瀝社區(qū)報(bào)、高力、中原、合富團(tuán)隊(duì)2電商周邊（寫(xiě)字樓、商業(yè)）省電商協(xié)會(huì)；廣東省國(guó)際商會(huì)電子信息專業(yè)委員會(huì)；廣州市天河區(qū)工商業(yè)聯(lián)合會(huì)（總商會(huì)）；國(guó)聯(lián)通信；紅酒城香港有限公司

38、.；5月10日前落實(shí)合作，合作方開(kāi)始推介目標(biāo)商家，拓展客源，推進(jìn)招商工作。團(tuán)隊(duì)2寫(xiě)字樓、少兒時(shí)尚省服協(xié)；第一商業(yè)網(wǎng)；贏商網(wǎng)；龍圖；佛山市企業(yè)聯(lián)合會(huì)及企業(yè)家協(xié)會(huì)；名匠家居；聯(lián)通佛山分公司；5月10日前落實(shí)合作，合作方開(kāi)始推介目標(biāo)商家，拓展客源，推進(jìn)招商工作。團(tuán)隊(duì)1各行業(yè)高端客戶資源（可大力支撐其他各類業(yè)態(tài)的招商）；中大EMBA同學(xué)會(huì)、海南商會(huì)、香港商會(huì)、溫州商會(huì)、廣東高科技產(chǎn)業(yè)產(chǎn)會(huì)、廣東省電腦商會(huì)；6月10日前對(duì)接完成，6月30日前落實(shí)合作，合作方開(kāi)始推介目標(biāo)商家，拓展客源，推進(jìn)招商工作。拓展拓展團(tuán)隊(duì)3家居行業(yè)廣東省家居協(xié)會(huì)；廣州市家居協(xié)會(huì)；東莞市家居協(xié)會(huì)6月10日前對(duì)接完成，6月30日前落實(shí)合

39、作、合作方開(kāi)始推介目標(biāo)商家，拓展客源，推進(jìn)招商工作團(tuán)隊(duì)1家電行業(yè)廣州小家電企業(yè)家協(xié)會(huì)團(tuán)隊(duì)4餐娛配套順德餐飲協(xié)會(huì)、潮菜餐系協(xié)會(huì)團(tuán)隊(duì)3寫(xiě)字樓金融協(xié)會(huì)、企業(yè)家商會(huì)、媒體公司、設(shè)計(jì)師協(xié)會(huì)*發(fā)動(dòng)第三方單位(行業(yè)協(xié)會(huì))/個(gè)人，共同參與智城項(xiàng)目的招商工作；49實(shí)施手段*側(cè)重區(qū)域延伸次序，優(yōu)先本地，逐步延伸至外圍，按區(qū)域延伸循序進(jìn)行市場(chǎng)資源拓展；50推 廣 策 略 及 目 標(biāo)PART 8. Promotion strategy關(guān)鍵詞： 訴求對(duì)象、媒體、總量、階段、組合比例51推廣訴求對(duì)象分析電子商務(wù)運(yùn)營(yíng)企業(yè)愿意投入產(chǎn)品和資源進(jìn)入電子商務(wù)領(lǐng)域的傳統(tǒng)企業(yè)從事電子商務(wù)運(yùn)營(yíng)已久，熟知電子商務(wù)營(yíng)運(yùn)核心要素，對(duì)新的平臺(tái)要

40、求完美。較多接觸傳媒種類：手機(jī)信息；電子傳媒；網(wǎng)絡(luò)信息；電視媒介一直從事傳統(tǒng)商務(wù)運(yùn)營(yíng)，被潮流所推趕，看到別的電商務(wù)營(yíng)運(yùn)成功，未知如何保障嘗試成功。較多接觸傳媒種類：手機(jī)信息；傳統(tǒng)紙媒；人際關(guān)系網(wǎng)信息；電視媒介主要決策者：企業(yè)主、營(yíng)銷高管、網(wǎng)營(yíng)顧問(wèn)公司。主要決策者：企業(yè)主考慮因素：目標(biāo)群體的媒體習(xí)慣、目標(biāo)群體的媒體喜好度、目標(biāo)群體的生活習(xí)慣、目標(biāo)群體的興趣、市場(chǎng)環(huán)境及廣告?zhèn)鬟f模式。52推廣訴求對(duì)象分析大型電子商務(wù)大型運(yùn)營(yíng)平臺(tái)電商周邊配套攝影服務(wù)公司、 模特公司、 設(shè)計(jì)公司、 廣告公司、 物流服務(wù)公司、 電子商務(wù)代運(yùn)營(yíng)公司、 網(wǎng)絡(luò)推廣公司、需求實(shí)物體驗(yàn)的網(wǎng)購(gòu)參與人群電子商務(wù)運(yùn)營(yíng)引領(lǐng)者，精通電子商務(wù)

41、營(yíng)運(yùn)核心要素，希望開(kāi)拓新擴(kuò)展平臺(tái)。較多接觸傳媒種類：手機(jī)信息；電子傳媒；網(wǎng)絡(luò)信息；電視媒介電商的制造者和參與者，但不局限于概定范圍，參與為拓展業(yè)務(wù)。所有潮流電子信息；活動(dòng)、展場(chǎng)及網(wǎng)絡(luò)。主要決策者：營(yíng)運(yùn)團(tuán)隊(duì)成員。主要決策者：企業(yè)主電商的參與消費(fèi)者，從實(shí)體消費(fèi)中轉(zhuǎn)變過(guò)來(lái)，被價(jià)格吸引但看重體驗(yàn)。較多接觸傳媒種類：手機(jī)信息；電子傳媒；網(wǎng)絡(luò)信息；電視媒介較多接觸傳媒種類：手機(jī)信息；電子傳媒；網(wǎng)絡(luò)信息；電視媒介53媒體應(yīng)用地域界定電商周邊支持企業(yè)傳統(tǒng)企業(yè)區(qū)域（家居、家飾）已有電商企業(yè)區(qū)域（家居、家飾）參與體驗(yàn)群體區(qū)域項(xiàng)目所在媒體傳達(dá)距離54選用媒介的特點(diǎn)高投入低投入利于建立偏好度利于建立市場(chǎng)聲勢(shì)互聯(lián)網(wǎng)專業(yè)

42、雜志現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)報(bào)紙電視戶外平面廣播報(bào)紙傳統(tǒng)紙媒，散播面廣，普遍性信 息為主，時(shí)效性短。電視傳統(tǒng)媒體，接觸群體專一，前期 制作投入成本高效果分散廣播單點(diǎn)成本低，受眾面兩極化，適 合大眾消費(fèi)或快速消費(fèi)品推廣戶外、平面投入成本不高，影響范圍 有限不利輻射現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)投入較大、專項(xiàng)性強(qiáng)、時(shí)效 性強(qiáng)、輻射影響面窄，適宜 專指目標(biāo)小眾?；ヂ?lián)網(wǎng)最熱、最潮流的電子媒介，區(qū) 域范圍廣大，無(wú)遠(yuǎn)不達(dá)。手段 模式多樣，群體區(qū)別性強(qiáng)，但 較年休閑化。專業(yè)雜志單點(diǎn)成本極高，專業(yè)性強(qiáng)， 受眾面窄，但指向性和權(quán)威性使 其有其他媒體難以替代55推廣費(fèi)用計(jì)劃品牌管理品牌管理報(bào)紙軟文報(bào)紙軟文報(bào)廣及第三方報(bào)廣及第三方資源購(gòu)買(mǎi)資源購(gòu)買(mǎi)專業(yè)雜

43、志專業(yè)雜志路牌平面路牌平面公關(guān)活動(dòng)公關(guān)活動(dòng)網(wǎng)絡(luò)推廣網(wǎng)絡(luò)推廣宣傳物料宣傳物料100151002030901252020%3%20%4%6%18%25%4%各種媒體費(fèi)用預(yù)計(jì)各種媒體費(fèi)用預(yù)計(jì)直觀圖此費(fèi)用為以報(bào)公司財(cái)務(wù)預(yù)算內(nèi)的總體策略計(jì)劃，含已支出費(fèi)用，后期將按實(shí)際的招商進(jìn)度及市場(chǎng)反映進(jìn)行細(xì)致調(diào)整。56品牌管理報(bào)紙軟文報(bào)紙硬廣專業(yè)雜志路牌平面現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)網(wǎng)絡(luò)推廣6月8月10月11月12月第一階段5月份銷售量占比20%第二階段67月份銷售量占比50%第三階段89月份銷售量占比30%第四階段1011月份銷售量占比10%第五階段12月份銷售量占比10%試業(yè)階段廣告投入占總比40%廣告投入占總比20%廣告投入占總

44、比15%廣告投入占總比10%廣告投入占總比10%廣告投入占總比5%計(jì)劃市場(chǎng)推廣熱度走勢(shì)曲線媒體組合比例及推廣節(jié)奏57推 廣 物 料PART 9. 58推廣活動(dòng)及現(xiàn)場(chǎng)包裝、廣告物料招商手冊(cè)及招商單張商場(chǎng)平面圖紙寫(xiě)字樓平面圖紙戶外廣告（大型吊幅）圍墻廣告路旗廣告59招商活動(dòng)所需物料及必須配備時(shí)間列表培訓(xùn)資料： 1/百問(wèn)百答【完成】 2/統(tǒng)一口徑【完成】 3/招商說(shuō)辭【完成】 4/項(xiàng)目介紹【完成】 5/招商簽約流程【完成】 6/第三方合作相關(guān)資料【已建立】 7/針對(duì)不同業(yè)態(tài)的招商推介【待招商政策審批完】物業(yè)資料： 1/項(xiàng)目效果圖【完成】 2/物業(yè)效果圖或相片【完成】 3/平面圖【首啟招商已完成】 4

45、/招商價(jià)目表【待均價(jià)公司確定后進(jìn)行】 5/招商政策【提交，待審批】租賃文件： 1/租賃優(yōu)惠政策【提交，待審批】 2/招商簽約流程及相關(guān)應(yīng)用文件【完成】 3/合同文本【完成】洽談物料： 1/招商畫(huà)冊(cè)【設(shè)計(jì)中】 2/折頁(yè)【完成】 3/單張【完成】配備日期：2013年4月30日配備日期：2013年5月10日配備日期：2013年5月10日配備日期：2013年5月10日60招 商 目 標(biāo) 責(zé) 任 及 進(jìn) 度 計(jì) 劃PART 10. Objective responsibility關(guān)鍵詞： 階段、百分比、總量、細(xì)分任務(wù)61首期區(qū)域商鋪貨量明細(xì)樓層樓層3 3號(hào)樓面積號(hào)樓面積4 4號(hào)樓面積號(hào)樓面積5 5號(hào)樓面

46、積號(hào)樓面積6 6號(hào)樓面積號(hào)樓面積8 8號(hào)樓面積號(hào)樓面積備注備注1層2741.641611.291574.641354.871002.128284.562層2603.651425.51600.581032.45780.426442.613層2119.091177.911154.73826.76696.975975.464層1349.02/1106.87/2455.89合計(jì)合計(jì)8813.408813.404214.714214.714436.824436.823214.083214.082479.512479.5123158.5223158.52目標(biāo)商家分類：定制家居住宅家具、辦公家具家裝家飾精品家紡、智能化家居、燈飾照明、精品家飾餐娛配套中式餐飲、特色餐飲、休閑餐飲、休閑餐飲功能配套電商配套、社區(qū)行政服務(wù)配套、銀行