都市綜合體體量研究

1、都市綜合體內(nèi)各類型物業(yè)體量確定的方法都市綜合體內(nèi)各類型物業(yè)體量確定的方法都市綜合體本質(zhì)的討論都市綜合體本質(zhì)的討論都市綜合體的區(qū)域?qū)傩杂懻摚捍笮投际芯C合體開發(fā)研究與實(shí)踐中對(duì)都市綜合體定義強(qiáng)調(diào)的是功能的復(fù)合和價(jià)值的相互提升，同時(shí)，也應(yīng)該看到區(qū)域復(fù)合性的含義。因此：都市綜合體的本都市綜合體的本質(zhì)不是孤立存在的建筑群，都市綜合體的性質(zhì)就是區(qū)域的質(zhì)不是孤立存在的建筑群，都市綜合體的性質(zhì)就是區(qū)域的。因此，在進(jìn)行體量分析的時(shí)候，不應(yīng)當(dāng)只從內(nèi)部分析，研究都市綜合體各物業(yè)的體量，首先應(yīng)當(dāng)從各類物業(yè)的區(qū)域入手，內(nèi)部關(guān)系的協(xié)調(diào)則應(yīng)先從規(guī)劃入手。確立的思路確立的思路市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究限制因素限制因素案例參照案例參照規(guī)劃

2、指標(biāo)規(guī)劃指標(biāo)理論分析理論分析地塊屬性解析地塊屬性解析類型分析類型分析商業(yè)體量分析模型商業(yè)體量分析模型商業(yè)體量分析模型商業(yè)體量分析模型體量分析思路：先定位再定量體量分析思路：先定位再定量明確定位明確定位劃分商圈劃分商圈容量、需求量及飽和度計(jì)算容量、需求量及飽和度計(jì)算競爭對(duì)手分析競爭對(duì)手分析項(xiàng)目機(jī)會(huì)體量項(xiàng)目機(jī)會(huì)體量分析思路分析思路：商業(yè)體量的指標(biāo)商業(yè)體量的指標(biāo)1）國際慣例：商業(yè)需求為每10個(gè)常住人口為1平方米的商業(yè)面積，人均占有1平方米商業(yè)面積則可視作商業(yè)面積相對(duì)飽和。2）中國的一線城市目前一般都在10：0.8的標(biāo)準(zhǔn)，二線城市建議參考數(shù)值在10：0.6-0.7左右； 3）在城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范中

3、規(guī)定居住區(qū)人口規(guī)模和商業(yè)配套的面積： 對(duì)公共服務(wù)設(shè)施的控制指標(biāo)，即每千人商業(yè)服務(wù)建筑面積700-910平方米；社區(qū)服務(wù)每千人指標(biāo)59-464平方米；金融郵電每千人指標(biāo)60-80平方米，以上合計(jì)每千人819-1454平方米。 根據(jù)具體項(xiàng)目的不同，規(guī)劃部門對(duì)商業(yè)面積的開發(fā)要求以及建筑形式的要求不同。4）集中型商業(yè)實(shí)際情況：新開發(fā)的居住區(qū)，10-15萬人要規(guī)劃建設(shè)一個(gè)地區(qū)級(jí)商業(yè)中心；處于地區(qū)級(jí)商業(yè)中心1公里以外的居民區(qū)，原則上居住人口1-3萬應(yīng)有一個(gè)綜合性的社區(qū)商業(yè)中心。 住宅區(qū)配套商業(yè)的指標(biāo)：住宅區(qū)配套商業(yè)的指標(biāo)：實(shí)用性：大多數(shù)配套/社區(qū)商業(yè)面積均可照此計(jì)算問題的提出問題的提出商圈分析，一個(gè)老生常

4、談的問題但是如果量化商圈的，卻沒有標(biāo)準(zhǔn)答案。商圈的確定是人為的“畫一個(gè)圈”？1、商圈研究的意義？、商圈研究的意義？3、對(duì)于一個(gè)具體項(xiàng)目（區(qū)域），怎么確定輻射范圍的邊界、對(duì)于一個(gè)具體項(xiàng)目（區(qū)域），怎么確定輻射范圍的邊界(商圈的范圍商圈的范圍)？2、商圈分析的方法？、商圈分析的方法？商圈研究商圈研究商圈是指來商家的顧客的居住范圍，或商家能夠吸引顧客的范圍（區(qū)域）。商圈研究的意義：制定針對(duì)性的廣告策略、制定銷售商圈研究的意義：制定針對(duì)性的廣告策略、制定銷售/招商策略招商策略商圈的形象概念商圈的形象概念真正的商圈不是絕對(duì)的不是絕對(duì)的同心圓模式，其規(guī)模和形狀是由各種各樣的因素決定的。包括經(jīng)營業(yè)態(tài)、商店規(guī)

5、模、競爭者的位置、交通條件等許多因素。在商圈概念上有一個(gè)著名的海灘原理：即在一條海灘上做冷飲生意的兩家商販，一開始其各自的商圈范圍是均衡的，由于競爭因素導(dǎo)致他們集中在一起，共同吸引顧客。海灘原理海灘原理商圈的構(gòu)成和顧客來源商圈的構(gòu)成和顧客來源根據(jù)來店顧客的比率，商圈可以進(jìn)一步劃分為核心商圈、次級(jí)商圈和邊緣商圈。 核心商圈：核心商圈：核心商圈的輻射半徑在1公里左右。包括這一商店顧客總數(shù)的55-70%。該商圈的顧客在人口中占的密度最高，消費(fèi)的客單價(jià)也最高，而且與其他商店的商圈很少發(fā)生重疊。 次級(jí)商圈：次級(jí)商圈：次級(jí)商圈內(nèi)包含了商店顧客總數(shù)的15-25%。其輻射的半徑在3-4公里，對(duì)一般的日用消費(fèi)品

6、來講，很少能輻射到該商圈的人口，關(guān)鍵是取決于經(jīng)營業(yè)態(tài)。邊緣商圈：邊緣商圈：邊緣商圈輻射的半徑在7公里范圍。一般情況下只有大型百貨商場(chǎng)、專業(yè)店具備這樣的輻射能力。直觀的數(shù)字經(jīng)驗(yàn)的估計(jì)：直觀的數(shù)字經(jīng)驗(yàn)的估計(jì)：商圈確定的方法商圈確定的方法1、Reilly零售引力法則模型 2、康帕斯法則3、阿普波姆法則4、伽薩法則5、huff概率模型6、零售飽和理論7、HBC模型改良的Reilly零售引力法則模型和huff概率模型商圈分析的理論基礎(chǔ)商圈分析的理論基礎(chǔ)最初的商圈理論來源于物理學(xué)上的萬有引力定律：最初的商圈理論來源于物理學(xué)上的萬有引力定律：221*dmmKF （K為常數(shù)）兩個(gè)物體之間的吸引力（兩個(gè)物體之間

7、的吸引力（F）與它們的質(zhì)量成正比，與兩物體距離的平方成反比。）與它們的質(zhì)量成正比，與兩物體距離的平方成反比。目前成熟的商圈分析模型都是萬有引力的衍生。目前成熟的商圈分析模型都是萬有引力的衍生。1、Reilly零售引力法則模型零售引力法則模型 ”雷利法則“證實(shí)城市人口越多，規(guī)模越大，商業(yè)越大，對(duì)顧客購買的吸引力就越大，其內(nèi)容可表述為：具有零售中心地機(jī)能的兩個(gè)城市(社區(qū))，對(duì)位于其中間的某一都市或城鎮(zhèn)的零售交易的吸引力與兩都市的人口成正比，與兩都市與中間地都市或城鎮(zhèn)的記錄成反比。nDbDaPbPaBbBa式中： 為A城市從中間地C吸引來的零售銷售額aB 為B城市從中間地C吸引來的零售銷售額bB 為

8、A城市人口aP 為B城市人口bP 為A都市與中間地C城市之間的距離aD 為B都市與中間地C城市之間的距離bDn=2(1.5-2.5)意義：表示在相互間有明確競爭關(guān)系的意義：表示在相互間有明確競爭關(guān)系的兩個(gè)城市間兩個(gè)城市間其商業(yè)經(jīng)營的其商業(yè)經(jīng)營的比率關(guān)系。比率關(guān)系。 Reilly零售引力法則運(yùn)用零售引力法則運(yùn)用2、康帕斯法則、康帕斯法則S25萬M2S10萬M2ba75KMa、b兩個(gè)業(yè)態(tài)相同的商業(yè)點(diǎn)的邊界 在何處？也就是說，在上面3個(gè)數(shù)值確定的情況下，B區(qū)的消費(fèi)者絕對(duì)不（或者很少）到a購物里程數(shù)是多少？AB?abMabM（由雷利法則推導(dǎo)而來）abababpPDM1Reilly零售引力法則零售引力法

9、則實(shí)際運(yùn)用實(shí)際運(yùn)用abababpPDM1KMMab9 .452510175S25萬M2S10萬M2ba75KMabM45.9KM29.1KMA、B兩個(gè)商圈的邊界在M45.9KM處，其B區(qū)到a商業(yè)點(diǎn)購物的概率接近為0。AB康帕斯法則的延伸康帕斯法則的延伸huff概率模型概率模型njTSjTSjijijijCP1對(duì)雷利模型單變量的修正，可以處理三個(gè)或三個(gè)以上商業(yè)中心區(qū)的相互作用 式中P(Cij)為i居民聚積區(qū)的消費(fèi)者到j(luò)商業(yè)中心區(qū)購物的可能性；Sj為j商業(yè)中心區(qū)的面積；Tij為從i居民聚積區(qū)到j(luò)商業(yè)中心區(qū)的出行時(shí)間；n為i居民聚積區(qū)周圍商業(yè)中心的數(shù)量，為不同購物目的的行程時(shí)間作用系數(shù)，需要通過實(shí)際

10、調(diào)研或概率計(jì)算加以確定，一般情況下取=2 （超市或綜合性購物中心）。huff概率模型的實(shí)際運(yùn)用概率模型的實(shí)際運(yùn)用零售飽和理論零售飽和理論 式中 IRS商圈的零售飽和指數(shù)；C商圈內(nèi)的潛在顧客數(shù)目；RE商圈內(nèi)消費(fèi)者人均零售支出； RF商圈內(nèi)商店的營業(yè)面積。 RFRECIRS*HBC模型模型實(shí)際案例實(shí)際案例寫字樓體量分析模型寫字樓體量分析模型墨菲法則：1、中心商務(wù)高度指數(shù)CBHI（Central Business Height Index）：中心商務(wù)建筑面積用地面積CBHI =2、中心商務(wù)密度指數(shù)CBII (Central Business Intensity Index)：中心商務(wù)建筑面積總建筑面

11、積CBII =100商務(wù)用途包括典型的商務(wù)用途與非典型的商務(wù)用途。住宅體量分析住宅體量分析需要考慮的因素：概念規(guī)劃的居住人口規(guī)?？刂菩砸?guī)劃可能的控制條件修建性規(guī)劃的影響：空間尺度、天際線等能否實(shí)現(xiàn)酒店規(guī)劃條件酒店規(guī)劃條件酒店用地在控制性詳細(xì)規(guī)劃上屬于專項(xiàng)用地，代號(hào)為C25。如果控規(guī)給出了酒店用地分類，那么酒店的面積上限也就確定了。下限則可以根據(jù)市場(chǎng)、客戶群等其他因素來確定。酒店體量分析模型酒店體量分析模型先市場(chǎng)研判再體量分析尋找特定的客戶群體分析是否足夠支撐酒店的運(yùn)營控規(guī)舉例控規(guī)舉例C25規(guī)劃中的C25，用地面積3.3萬平方米，占地面積：2.65萬平方米；容積率：10.7，總建筑面積35.2萬平方米。建筑密度：40，建筑限高：250米，其中地下建筑面積：29282平方米，最小建設(shè)容量：81642平方米，建議建造3