總結房地產(chǎn)經(jīng)紀概論235個知識點

1、總結房地產(chǎn)經(jīng)紀概論235個知識點1、經(jīng)紀內(nèi)涵：1經(jīng)紀活動是一種中介活動，主要是提供信息和專業(yè)知識服務來進行牽線說合，促成交易；2經(jīng)紀人提供中介服務，是以贏利為目的，通過傭金方式取得勞動服務的報酬。 2、經(jīng)紀作用：經(jīng)紀在各種社會經(jīng)濟活動中的溝通和中介作用，即溝通市場供給與需求，提供說合買賣的中介服務。3、 社會主義市場經(jīng)濟中經(jīng)紀活動作用：1傳播經(jīng)濟信息；2加速商品流通；3優(yōu)化資源配置；4推動市場規(guī)范完善；5促進社會經(jīng)濟發(fā)展。 4、經(jīng)紀活動特點：1活動范圍的廣泛性；2活動內(nèi)容的服務性；3活動地位的居間性；4活動目的的有償性；5活動責任的確定性；6活動的非連續(xù)性。5、 經(jīng)紀活動最主要的方式：居間、代

2、理和行紀。 6、居間：指經(jīng)紀人向委托人報告訂立合同的機會或提供訂立合同的媒介服務，撮合交易成功并從委托人及其交易對象取得報酬的商業(yè)行為。是最基本形式，對象廣泛，沒有長期固定的合作關系。7、代理：指經(jīng)紀人在受托權限內(nèi)，以委托人名義與第三方進行交易，并由委托人直接承擔相應責任的商業(yè)行為。是狹義的商業(yè)代理活動，有較長期穩(wěn)定的合作關系，只收取委托人的傭金。8、行紀：指經(jīng)紀人受委托人的委托，以自己的名義與第三方進行交易，并承擔規(guī)定的法律責任的商業(yè)行為。有長期固定的合作關系。 9、經(jīng)紀收入的基本來源是傭金，其性質是勞動收入、經(jīng)營收入和風險收入的綜合體。 10、傭金分為法定傭金和自由傭金。 11.法定傭金：

3、經(jīng)紀人從事特定經(jīng)紀業(yè)務時按照國家對特定經(jīng)紀業(yè)務規(guī)定的傭金標準獲取的傭金。具有強制效力，不得高或低。 12、自由傭金：經(jīng)紀人與委托人協(xié)商確定的傭金。自由傭金確定后寫入合同后具有法律效力。 13、傭金支付時間：由經(jīng)紀人和委托人自行約定，可在經(jīng)紀成功后，也可提前支付。 14、經(jīng)紀人：指按照委托人的要求，為委托人提供訂立合同的信息、機會、條件，或充當委托人與第三方簽訂合同的中介，并據(jù)此獲取傭金的個人或機構。 15、經(jīng)紀人特點：1經(jīng)紀人是以信息為資源；2經(jīng)紀人與客戶之間無連續(xù)性關系；3經(jīng)紀人應該具有專業(yè)素質和良好聲譽的人才， 根據(jù)經(jīng)紀活動所涉及內(nèi)容經(jīng)紀人分為：商品現(xiàn)貨、期貨、證券、保險、房地產(chǎn)、技術、貨

4、幣、文化、信息、人才等； 根據(jù)經(jīng)紀人不同結構形式分為：個體、合伙、企業(yè)等。 16、根據(jù)經(jīng)紀人服務不同社會區(qū)域分為：鄉(xiāng)鎮(zhèn)、城市、邊貿(mào)等。 17、經(jīng)紀人權力：1在法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)開展經(jīng)紀活動，行使其各項合法權利；2依照合同的約定獲取合法傭金，并依據(jù)合同要求當事人支付在經(jīng)紀活動中開支的費用，包括差旅費、利息、電話費、保管費、商品檢驗費等，但傭金標準和各項成本費用的項目一般應在經(jīng)紀合同中事先約定；3當委托人故意隱瞞事實真相或有欺詐行為時，經(jīng)紀人有權拒絕為其提供服務；4發(fā)現(xiàn)委托人不具有履約能力時，有權終止經(jīng)紀活動。 18、經(jīng)紀人義務：1如實介紹；2保守機密；3保管樣品；4制作文書；5不索取額外給付；

5、6不從事違禁商品的經(jīng)紀活動；7依法納稅并接受行政監(jiān)督。 19、發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀必要性：1房地產(chǎn)價格昂貴，不可移動性；2房地產(chǎn)交易的復雜性。 20、房地產(chǎn)服務狹義：房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)、房地產(chǎn)估價業(yè)和房地產(chǎn)咨詢業(yè)。 21、房地產(chǎn)服務廣義：房地產(chǎn)經(jīng)濟活動提供信息咨詢服務和事務代理服務的各類服務性機構，如經(jīng)紀、估價、咨詢、研究、培訓、軟件和網(wǎng)絡等。 22、房地產(chǎn)經(jīng)紀活動：指進行房地產(chǎn)開發(fā)、轉讓、抵押、租賃等房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的當事人有償提供居間介紹、代理和行經(jīng)的營業(yè)性活動。 23、房地產(chǎn)經(jīng)紀活動基本類型：居間、代理、行紀。 24、房地產(chǎn)經(jīng)紀人：指依法取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的人員。 25、按房

6、地產(chǎn)經(jīng)紀人的活動形式分為：居間房地產(chǎn)經(jīng)紀人、代理、行紀。 26、按房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格分為：具有執(zhí)業(yè)資格的房地產(chǎn)經(jīng)紀人和具有協(xié)理資格的房地產(chǎn)經(jīng)紀人。 27、按報務的專業(yè)領域分為：住宅房地產(chǎn)經(jīng)紀人、商業(yè)用房、工業(yè)用房、土地。 28、.房地產(chǎn)經(jīng)紀人行業(yè)特點：房地產(chǎn)經(jīng)紀人必須具備：1房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)價格評估的專業(yè)知識以及豐富的市場經(jīng)驗；2豐富的金融知識，熟悉各種金融機構的職能以及開辦的業(yè)務，能夠熟練辦理各種信貸手續(xù)；3洞悉和把握其涉及的社會、情感等因素；4熟悉與房地產(chǎn)交易相關的法律、法規(guī)和具體手續(xù)，對國家的土地制度及房地產(chǎn)產(chǎn)權制度有一個全面的了解，并對其變化保持較高的靈敏度；5較強的政策意識，時刻

7、關注各種政策的變化和新政策的出臺；6了解地方性房地產(chǎn)政策。29 、房地產(chǎn)經(jīng)紀人工作內(nèi)容：1為買者代買或為賣者代賣房地產(chǎn)；2為用地者尋找地源，促成土地使用權出讓或轉讓；3從事房地產(chǎn)抵押業(yè)務，為產(chǎn)權人申請抵押貸款，辦理相關手續(xù)；4從事房屋租賃的代理或居間活動；5促成房地產(chǎn)企業(yè)合資以及房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營等項目活動的合作。30、發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀行來的意義：1有助于房地產(chǎn)市場的活躍和興旺；2有利于房地產(chǎn)行來穩(wěn)定的持續(xù)發(fā)展；3發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)，有助于住房制度改革的繼續(xù)深化；4能促進人民居住生活水平的提高；5能促進國民經(jīng)濟發(fā)展，適應在房地產(chǎn)經(jīng)濟領域建立社會主義市場經(jīng)濟體制的要求。 31、房地產(chǎn)經(jīng)紀人申請執(zhí)業(yè)程序

8、：取得中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格證書的人員，應由本人提出申請，經(jīng)聘用的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構送所在地的省、自治區(qū)、直轄市房地產(chǎn)管理部門，經(jīng)初審合格后，統(tǒng)一報建設部或其授權的部門注冊登記。 32、申請注冊的人員必須具備條件：1取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格證書；2無犯罪記錄；3身體健康，能堅持在注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人崗位上工作；4經(jīng)所以經(jīng)紀機構考核合格。 33、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構是房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)活動的場所，是房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)活動的組織機構。 34、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構與房地產(chǎn)經(jīng)紀人關系：執(zhí)業(yè)關系、法律責任關系、經(jīng)濟關系。35 、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構類型：1房地產(chǎn)經(jīng)紀公司（中外合資、中外合作、外商獨資）；2合伙制房地產(chǎn)經(jīng)紀

9、機構；3個人獨資房地產(chǎn)經(jīng)紀機構；4境內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構在境內(nèi)設立的分支機構；5境外房地產(chǎn)經(jīng)紀機構在境內(nèi)設立的分支機構；6境內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構在境外設立的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構。36、設立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構具備條件：1有自己的名稱、組織機構，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的名稱應該注明“房地產(chǎn)經(jīng)紀”字樣，專門從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動；2有固定的經(jīng)營場所；3有符合規(guī)定的注冊資本；4所設機構內(nèi)持有中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格證書的人員和持有中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理資格證書的人員數(shù)量達到所設房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的類型規(guī)定的要求；5國家法律和工商登記管理規(guī)定的其他條件。 37、設立的程序：由當?shù)胤康禺a(chǎn)行政管理部門進行審查，經(jīng)審查合格后

10、，再辦理工商登記。 38、房地產(chǎn)經(jīng)紀活動應遵守的原則：必須遵守法律、法規(guī)和行業(yè)管理的各項規(guī)定，堅持公開、公平、公正的原則，信守職業(yè)道德。 39、房地產(chǎn)經(jīng)紀基本執(zhí)業(yè)規(guī)范：1經(jīng)營場所公示；2執(zhí)業(yè)告知；3執(zhí)業(yè)限制；4執(zhí)業(yè)回避；5簽訂合同；6執(zhí)業(yè)署名；7傭金；8解除合同；9資料申報。 40、經(jīng)營場所公示內(nèi)容：1國家和有關部門核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構備案證書和機構的名稱、經(jīng)營范圍、經(jīng)營方式的標志；2房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)證的標志；3居間介紹、代理等各項業(yè)務收費標準；4其他資料、告示應符合法律、法規(guī)的規(guī)定。 41、執(zhí)業(yè)告知內(nèi)容：1執(zhí)行人的姓名、資格；2執(zhí)行業(yè)務的范圍、方式；3需要當事人提供的資料和事實；4

11、委托人提供資料和事實的查詢、查驗結果；5提供服務的內(nèi)容、時限和標準；6適用的法律、法規(guī)和政策規(guī)定；7擬使用的合同文本，合同條款的協(xié)商、履行以及發(fā)生爭議的解決方式；8收取傭金的標準、數(shù)額及協(xié)商范圍；9擬采取的最終具結方式。 42、執(zhí)業(yè)回避：1與委托當事人有直接利害關系，可能損害委托當事人利益的；2委托當事人要求回避的。 43、傭金標準遵循原則：有規(guī)定的在規(guī)定標準范圍內(nèi)協(xié)商約定收取，無規(guī)定的按合同約定協(xié)商收取，既無規(guī)定又無約定的按當?shù)禺敃r提供同類服務的平均傭金水平收取。 44、變更或解除合同條件：1符合法律、法規(guī)規(guī)定或合同約定的；2不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的；3協(xié)商一致的。 45、房地產(chǎn)經(jīng)紀人

12、權利：1根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定，按照自己的意愿，自由從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動；2執(zhí)行經(jīng)紀業(yè)務，按照規(guī)定在合同上署名，并根據(jù)合同約定獲取報酬；3要求委托人提供與交易有關的資料；4拒絕執(zhí)行委托人發(fā)出的違法指令；5保護自己的勞動成果和知識產(chǎn)權；6接受職業(yè)繼續(xù)教育和培訓；7法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他權利。 46、房地產(chǎn)經(jīng)紀人義務：1按照執(zhí)業(yè)資格規(guī)定的范圍，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動；2根據(jù)合同約定，維護委托人的合法權益；3為委托人保守商業(yè)秘密，保障委托人的權益；4接受主管部門的監(jiān)督管理；5參加職業(yè)繼續(xù)教育和培訓；6法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他義務。 47、房地產(chǎn)經(jīng)濟機構權利：1享有工商行政管理部門核準的業(yè)務范圍內(nèi)的經(jīng)營權

13、利，依法開展各項經(jīng)營活動，并按規(guī)定標準收取傭金；2可向房地產(chǎn)管理部門提出實施專業(yè)培訓的要求和建議；3按照國家有關規(guī)定制訂各項規(guī)章制度，并以此約束在本機構中執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人的執(zhí)業(yè)行為；4由于委托人的原因，造成房地產(chǎn)經(jīng)紀機構或房地產(chǎn)經(jīng)紀人的經(jīng)濟損失的，有權向委托人提出賠償要求；5法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他權利。 48、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構義務：1依照法律、法規(guī)和政策開展經(jīng)營活動；2認真履行房地產(chǎn)經(jīng)紀合同，督促房地產(chǎn)經(jīng)紀人認真開展經(jīng)紀業(yè)務；3維護委托人的合法權益，按照約定為委托人保守商業(yè)秘密；4嚴格按照規(guī)定標準收費；5接受房地產(chǎn)管理部門的監(jiān)督和檢查；6依法繳納各項稅金和行政管理費；7法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他義

14、務。 49、處理經(jīng)紀活動中爭議方式：1當事人雙方本著平等自愿的原則協(xié)商解決；2如雙方協(xié)商不成，可以報請有關政府管理部門投訴，由其從中進行調(diào)解；3如經(jīng)調(diào)解不能達成協(xié)議，雙方可以按照合同中的有效仲裁條款進行處理；4合同中無仲裁條款，事后又無法達成仲裁協(xié)議的，可以向不動產(chǎn)所在地人民法院提起訴訟。 50、房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)中禁止行為：1從事法律、法規(guī)禁止流通的房屋和服務項目的經(jīng)紀活動；2隱瞞重要事實，虛構交易機會，提供不實信息，廣告虛假；3惡意串通，脅近、欺詐、賄賂等不正當手段；4允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動；5法律、法規(guī)禁止的其他行為。 51、房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)為中違規(guī)操作行為：1賺取不正當差價

15、；2隱瞞重要的交易信息；3不當承諾與不當誘導；4不當收取傭金；5不當代理。 52、房地產(chǎn)經(jīng)紀人和經(jīng)紀機構違規(guī)執(zhí)業(yè)法律責任：民事責任、行政責任和刑事責任。 53、民事責任：違約責任和侵權責任。 54、違約責任的構成要件：一必須有違約行為（包括履行不能、履行遲延、履行不當和履行拒絕）；二無免責任事由（不可抗力、自己有過失、約定免責事由）。 55、承擔違約責任的方式：1強制實際履行；2違約金；3損害賠償（實際、預期） 56、在合同未成立或成立后無效、被撤消，無法請求違約責任的情況下，在合同成立以前締約上有過失的一方應承擔締約過失責任。賠償范圍以實際損失。57、侵權責任構成要件：一是有侵權行為（行為違

16、約、有損害事實、違約行為與損害事實之間有因果關系、主觀過錯）；二無免責事由（阻卻違約性事由，包括政黨防衛(wèi)和緊急避險、不可抗力、受害人過錯） 58、承擔侵權責任方式：1停止侵害；2排除妨礙；3消除危險；4返還財產(chǎn)；5恢復原狀；6賠償損失；7消除影響、恢復名譽；8賠禮道歉。 59、行政處罰：警告、罰款、沒收違法所得和非法財物、責令停產(chǎn)停業(yè)、暫扣或吊銷許可證、暫扣或吊銷營業(yè)執(zhí)照、行政拘留和法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他行政處罰。 60、行政處罰情況：1房地產(chǎn)經(jīng)紀機構或分支機構不符合設立條件的，或未按規(guī)定向有關部門辦理備案及注銷手續(xù)的；2房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的名稱不符合規(guī)定的；3房地產(chǎn)經(jīng)紀人取得資格證未達到規(guī)定的

17、條件的、未取得資格證的、取得資格斑點后未申請執(zhí)業(yè)的、申請執(zhí)業(yè)不符合條件的；4房地產(chǎn)經(jīng)紀人未以所執(zhí)業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的名義從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的；5房地產(chǎn)經(jīng)紀機構未在明處懸掛機構的名稱、經(jīng)營范圍、經(jīng)營方式和國家有關部門核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照或經(jīng)營場所的各類標志、資料、告示不符合法律法規(guī)規(guī)定的；房地產(chǎn)經(jīng)紀人未在執(zhí)業(yè)過程中明確告知有關情況的；6房地產(chǎn)經(jīng)紀人同時在二個或二個以上房地產(chǎn)經(jīng)紀機構從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的；7房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理以房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的名義獨立執(zhí)業(yè)并與委托人訂立經(jīng)紀合同的；8其他違反行政法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的情況。 觸犯刑法的，追究刑事責任。 61、房地產(chǎn)經(jīng)紀行來管理的內(nèi)容：注冊登記和備案；房地產(chǎn)經(jīng)

18、紀行業(yè)年檢與驗證管理；房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)法檢查與投訴受理；房地產(chǎn)經(jīng)紀服務費管理。 62、房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)年檢、驗證管理特點：實行定期、集中審查式的監(jiān)督管理，具有時間固定集中、檢查面廣、檢查內(nèi)容全面等特點。 63、作用：有利于監(jiān)督房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及時辦理變更登記；有利于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的準確統(tǒng)計；有利于對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構進行綜合檢查、分析和評價。 64、房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會是房地產(chǎn)經(jīng)紀人的自律性組織，是社團法人。它的設立是遵循安需設立的原則。 65、房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會的職責：1保障經(jīng)紀人依法執(zhí)業(yè)，維護經(jīng)紀人合法權益；2組織總結、交流經(jīng)紀人工作經(jīng)驗；3組織經(jīng)紀人業(yè)務培訓；4組織經(jīng)紀人開展對外交流；5進行經(jīng)紀人職業(yè)

19、道德和執(zhí)業(yè)經(jīng)律教育、監(jiān)督和檢查；6調(diào)解經(jīng)紀人之間在執(zhí)業(yè)活動中發(fā)生的糾紛；7按照章程規(guī)定對經(jīng)紀人給予獎勵或處分；8法律、法規(guī)允許的其他職責。 66、房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務為房地產(chǎn)居間（買賣、投資、抵押、租賃等）、房地產(chǎn)代理（買方和賣方）和房地產(chǎn)行紀。 67、按照房地產(chǎn)市場分級，房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務分為土地交易經(jīng)紀業(yè)務、商品房交易經(jīng)紀業(yè)務、存量房交易經(jīng)紀業(yè)務。 68、按促成房地產(chǎn)交易不同方式分為：房地產(chǎn)買賣經(jīng)紀、房地產(chǎn)租賃經(jīng)紀、房地產(chǎn)抵押經(jīng)紀。 69、房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務特點：1我國目前的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務主要以居間、代理業(yè)務為主；2房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務形式多樣，新業(yè)務形式不斷涌現(xiàn)；3房地產(chǎn)業(yè)務逐步向縱深化和專業(yè)化方向發(fā)展。

20、70、目前，我國房地產(chǎn)市場，最為普遍、從來機構和人數(shù)最多的業(yè)務形式是：房地產(chǎn)二級市場的商品房銷（預）售代理業(yè)務及房地產(chǎn)三級市場的存量房租售居間業(yè)務。從事商品房銷售、存量房買賣、租賃和交換業(yè)務是房地產(chǎn)經(jīng)紀行來中最主要的類型。 71、房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務基本流程：1客戶開拓；2業(yè)務洽談；3物業(yè)查驗；4簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀合同；5信息收集與傳播；6引領買方（承租方）看房；7代理（或協(xié)助）交易達到；8產(chǎn)權過戶與登記；9物業(yè)交驗；10傭金結算；11售后服務。 72、業(yè)務洽談：1傾聽客戶陳述；2通過查驗有關證件（身份證、公司營業(yè)執(zhí)照、產(chǎn)權證、土地使用證、新建工程規(guī)劃許可證、施工許可證等）3向客戶告知自己及房地產(chǎn)經(jīng)紀機

21、構的姓名、名稱、資格以及按房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)規(guī)范必須告知的所有事項；4就經(jīng)紀方式、傭金標準、服務標準以及擬采用的經(jīng)紀合同類型及文本等關鍵事項與客戶協(xié)商。73、物業(yè)查驗內(nèi)容：1物業(yè)的物質狀況；2物業(yè)的權屬情況（物業(yè)權屬的類別與范圍、房地產(chǎn)其他權利設定情況、物業(yè)環(huán)境狀況）。 74、物業(yè)查驗基本途徑：1文字資料了解（房地產(chǎn)權證、售樓說明書、項目批準文件、工程概況等）；2現(xiàn)場實地察看；3向有關人員了解。75、信息是房地產(chǎn)經(jīng)紀人賴以開展業(yè)務的重要資源。信息的收集和傳遞，必須經(jīng)過信息分析和處理。76、收集信息：標的物業(yè)信息（標的物業(yè)的物質狀況、權屬狀況、環(huán)境狀況等）、與標的物業(yè)相關的市場信息（標的物業(yè)所屬的房

22、地產(chǎn)分類市場的供求信息、價格信息等）和委托方信息（委托方類型、信譽情況等）。 77、信息傳播的主要內(nèi)容是委托標的物和委托方的信息。78、傳播方式：報紙、電視廣告、經(jīng)紀機構店鋪招貼、人員推介、網(wǎng)絡、郵發(fā)函件等。 79、代理（或協(xié)助）交易達成工作：1協(xié)調(diào)交易價格；2借理或協(xié)助簽訂交易合同（是成交的標志）。 80、物來交驗是房地產(chǎn)交易過程中最容易暴露問題和產(chǎn)生矛盾的一環(huán)。 81、售后服務內(nèi)容：1延伸服務；2改進服務；3跟蹤服務。 82、房地產(chǎn)登記是保障房地產(chǎn)權利人合法權益的基本手段。83、房地產(chǎn)登記類型：1房地產(chǎn)初始登記（土地使用權、房屋所有權）；2房地產(chǎn)變更登記（房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)贈與、房地產(chǎn)繼承

23、、房地產(chǎn)交換）；3房地產(chǎn)權利注銷登記；4房地產(chǎn)他項權利登記（出讓土地使用權抵押登記、以預購商品房作為抵押物、以在建工程作為抵押物、現(xiàn)房抵押登）；5房地產(chǎn)文件登記備案（商品房預售合同及其變更合同、房地產(chǎn)租賃合同、商品房先行交付使用協(xié)議、房屋維修、使用公約及物業(yè)管理文件，以及其他當事人認為有必要備案、而登記機構準予登記備案的文件）。84、 出讓土地使用權抵押登記需要證件：當事人身份證明、土地出讓合同、房地產(chǎn)抵押合同、貸款合同、土地使用權證（或房地產(chǎn)權證。 85、以預購商品房作為抵押物證件：抵押物的商品房的房地產(chǎn)開發(fā)商應當取得預售許可證，預售合同已經(jīng)登記備案，房地產(chǎn)抵押合同、貸款合同 86、以在建工

24、程作為抵押物：建設用地批準文件、土地使用證或土地出讓合同、建設工程規(guī)劃許可證建筑工程承包合同、抵押合同、貸款合同。 87、現(xiàn)房抵押登記：房地產(chǎn)權證抵押合同貸款合同 88、辦理房地產(chǎn)抵押登記應注意：1有營業(yè)期限的抵押人，其設定的抵押期限不得超過營業(yè)期限；2抵押物的土地使用有年限的，其設定的抵押期限不得超過土地使用的年限；3共同共有的房地產(chǎn)設定抵押的，全體共有人為抵押人；4按份共有的房地產(chǎn)，設定的抵押不得超過抵押人的份額；5同一抵押物設定二次或二次以上的抵押，登記時應提交前面抵押合同的約定和抵押權人知道抵押狀況的書面證明；同一抵押物設定多次抵押的，后一抵押的存續(xù)期限不得早于前一個抵押權的存續(xù)期限。

25、 89、購房抵押貸款的貸款額上限一般為房價的70%，一般采取分期償還的形式，還款期一般為五年至三十年。 90、在經(jīng)濟發(fā)達國家，購房抵押貸款種類有：固定利率、浮動利率、可變換的浮動利率、汽球式還款、遞增式還款、凈值增長式、共享增值式、津貼、重疊式、無息等。 91、我國有：公積金、商業(yè)、個人住房組合貸款。 92、貸款方案三要素：貸款額、貸款類型、還款期限。月還款一般不超過家庭總收入的30%。 93、房地產(chǎn)信息咨詢：有關房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)、稅費、貸款程序、貸款利率和還款額計算等。94、法律服務包括圍繞房地產(chǎn)交易過程的法律知識咨詢、合同審核及修訂、法律事務交涉等。 95、房屋裝潢可以成為部分房地產(chǎn)經(jīng)紀人體

26、現(xiàn)特色服務及服務品質的重要環(huán)節(jié)。 96、房地產(chǎn)經(jīng)紀合同作為房地產(chǎn)交易中必備的書面文件，是房地產(chǎn)經(jīng)紀活動最重要的文字載體。 97、合同：指平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權力義務關系的協(xié)議。 98、合同涵義：1是一種協(xié)議；2是平等民事主體之間的協(xié)議；3是設立、變更、終止民事權力義務關系的協(xié)議。 99、房地產(chǎn)經(jīng)紀合同的涵義：是房地產(chǎn)經(jīng)紀人為委托人提供房地產(chǎn)交易等事務的勞務而與委托人約定訂立的協(xié)議形式。 100、房地產(chǎn)經(jīng)紀合同特征：1雙務合同；2有償合同；3一般為書面形式的合同（一般是不要式合同）；4是從合同（僅提供信息服務合同不是從合同）。 101、房地產(chǎn)經(jīng)紀合同作用：1有

27、效保障合同當事人的合法權益；2維護和保證市場交易的安全與秩序。 102、依民事法律關系而言，房地產(chǎn)經(jīng)紀合同包含內(nèi)容：1交易標的價值；2當事人各自的責任以及希望履行的標準；3對經(jīng)濟風險及當事人對風險造成損失的分擔的事先預定；4對履約過程中發(fā)生障礙的處理方法。同時，還包括訂約、效力、履行、變更、解除、終止、責任等。 103、從法律文書，合同內(nèi)容就是合同的條款。 104、根據(jù)合同條款所起作用，合同條款分為主要條款（必要條款）和普通條款）一般條款，包括通常、偶爾）105、 根據(jù)合同條款內(nèi)容分：實體條款（規(guī)定當事人權利義務的）、程序條款（解決爭議的） 106、根據(jù)合同的表現(xiàn)形式分；明示條款（指當事人以口

28、頭或文字方式明確表示的條款）、默示條款（合同中沒有規(guī)定的，但根據(jù)法律規(guī)定、交易習慣、當事人的行為或合同的明示條款，合同理應存的付款）。 107、根據(jù)合同條款的責任內(nèi)容分：有責條款（當事人違反合同約定應當承擔責任的條款）、免責條款（當事人在合同中約定的，排除或限制其違約責任的條款）。 108、免責條款的特征：1具有約定性；2具有預先性；3具有明示性；4具有免責性。 109、房地產(chǎn)經(jīng)紀合同的主要條款：1當事人的名稱或姓名和住所；2標的；3服務事項與服務標準；4勞務報酬或酬金；5合同的履行期限、地點和方式；6違約責任；7解決爭議的方式。110、 房地產(chǎn)代理行為包含民事代理和商事代理，民事代理活動可采

29、用書面也可采用口關，但商事代理通常采用書面。 111、代理合同的內(nèi)容不是以雙方當事人的意思表示一致作為合同的成立條件，而是以被代理人確定委托代理權限和代理人接受授權為合同的成立條件。 112、房地產(chǎn)代理合同的特征：房地產(chǎn)經(jīng)紀人處理代理事務，除法律另有規(guī)定的外，是以被代理人的名義和費用進行的，處理事務的后果直接歸被代理人承擔。但除緊急情況外，代理人不能超越代理人的指示擅自處理事務，也不用自己的名義處理事務。 113、房地產(chǎn)經(jīng)紀人在代理合同中的義務：1按照指示處理事務的義務（固定不變指示、可以變動指示、任意性指示）；2親自處理事務的義務；3向被代理人報告處理事務情況；4處理事務的收益和所得交付被代

30、理人。 114、房地產(chǎn)經(jīng)紀人親自處理事務是一個基本原則，房地產(chǎn)經(jīng)紀人在處理事務的過程中需要將事務轉委托他人辦理應當符合規(guī)定：1被代理人同意；2遇到緊急情況，為了使被代理人的利益不受到影響等） 115、委托人在代理合同中的義務：1承擔后果；2承擔處理事務的費用（預付、償還）；3給付房地產(chǎn)經(jīng)紀人報酬；4承擔賠償損失。116、 居間合同：指居間人向委托報告訂立合同的機會或提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。分為指示居間合同（房地產(chǎn)經(jīng)紀人向委托人提供房地產(chǎn)的交易信息、包括交易的數(shù)量、交易行情、交易方式等使委托人能夠選擇符合自己交易目的的房地產(chǎn)）和媒介居間合同（指房地產(chǎn)經(jīng)紀人為委托人提供訂約媒

31、介的服務）。 117、房地產(chǎn)居間合同的特征：1以介紹委托人與第三人訂立合同為目的；2居間合同的委托人的給付義務具有不確定性。 118、房地產(chǎn)經(jīng)紀人在房地產(chǎn)居間合同中的義務：1如實報告；2盡力提供居間服務；3保守秘密。 119、委托人在房地產(chǎn)居間合同中的義務：1支付報酬；2支付必要費用。 120、房地產(chǎn)買賣行為包括：投資新建房地產(chǎn)的期權房屋買賣和現(xiàn)房買賣、二手房地產(chǎn)的買賣。 121、房屋租賃包括：投資新建房屋的期權預租、現(xiàn)房出租、存量房屋的出租和轉租。 122、買賣經(jīng)紀合同是經(jīng)紀人與委托人通過約定為委托人的房地產(chǎn)買賣活動向其提供勞務服務而訂立的合同。123、租賃經(jīng)紀合同是經(jīng)紀人與委托人通過約定為

32、委托人的房屋租賃活動向其提供經(jīng)紀服務而訂立的合同。房屋租賃是反映房地產(chǎn)的債權經(jīng)營活動的。 124、一手房經(jīng)紀活動主要發(fā)生在一手房賣方與經(jīng)紀機構之間，其委托代理合同的內(nèi)容表現(xiàn)為目標明確、要求具體、事務繁雜、周期嚴格并具有風險性，同時要求經(jīng)紀人按照指令和指示辦事，不得自行其事。 125、一手房經(jīng)紀合同中增加條款：1經(jīng)紀機構提取傭金的條件；2價格浮動范圍；3傭金結算的方式和時間；4有關廣告、售樓處搭建及布置等方面的費用支付問題。126、 房地產(chǎn)買方代理合同：為委托人買到最低價格的房地產(chǎn)，或是在預定的價格下，買到最好的房地產(chǎn)。127、 房地產(chǎn)賣方代理合同：實現(xiàn)標的物業(yè)的最高出售價格。合同中應載明：交易

33、價格范圍、銷售時間和進度以及不同價格和銷售進度下傭金計算標準的條款。 128、房地產(chǎn)經(jīng)紀糾紛主要類型：1房地產(chǎn)交易行為與經(jīng)紀行為混淆造成的（1房地產(chǎn)經(jīng)紀人利用自己的職業(yè)便利直接將房地產(chǎn)買進或賣出；2隱匿買賣活動收益，獲取差價和利潤，或另行收取傭金）；2居間行為與代理行為混淆造成的；3經(jīng)紀合同的權利義務不等造成的；4經(jīng)紀合同的主要條款欠缺造成的；5服務標準與收取傭金標準差異造成的；6締約過失造成的；7經(jīng)紀合同當事人的觀念和法律意識不足造成的；8其他原因造成的。 129、房地產(chǎn)經(jīng)紀糾紛的規(guī)避和處置：1制訂示范合同文本；2制訂服務標準，明確服務要求和內(nèi)容；3告知必要的經(jīng)紀活動事項，利于委托人監(jiān)督；4

34、加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)格式合同的監(jiān)督管理；5對已經(jīng)出現(xiàn)的糾紛，應及時協(xié)商或通過法律途徑解決。 130、房地產(chǎn)經(jīng)紀信息是房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務運作中的重要資源，也是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的無形財富。 131、信息可分這客觀信息（客觀存在的信息，是來自物質世界的和已經(jīng)發(fā)生的）、人工信息（經(jīng)過人腦加工而成的信息）。 132、房地產(chǎn)經(jīng)紀信息是指反映房地產(chǎn)經(jīng)紀活動并為房地產(chǎn)經(jīng)紀活動服務的信息。它包括：房源、客戶、房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)信息。 133、房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的基本要素：語言、內(nèi)容和載體。 134、語言是傳遞信息的媒體，也是信息的表現(xiàn)形式和工具。用文字性語言（包括數(shù)字）、形象性語言等。 135、內(nèi)容是關于所涉及對

35、象的表象、屬性、特征、本質和運動規(guī)律等。 136、載體：如紙張、膠片、磁帶、磁盤等。 137、房地產(chǎn)經(jīng)紀信息特征：共享性、多維性（一條房地產(chǎn)經(jīng)紀信息在具有不同的價值觀或不同的認識層次的人會有不同的價值含義）、積累性、時效性、增值性。 138、房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的作用：1實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的基本功能；2有利于提升房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的附加值；3有利于活躍和規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)。 139、房地產(chǎn)經(jīng)紀信息管理的原則：1重視房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的系統(tǒng)性；2加強房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的目的性；3提高房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的時效性（及時更新信息庫中的信息內(nèi)容；提高信息利用的效率，盡量使信息在最短的時間內(nèi)發(fā)揮作用）；4促進房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的網(wǎng)

36、絡化。140、房地產(chǎn)經(jīng)紀信息收集：1收集公開傳播的房地產(chǎn)經(jīng)紀信息；2從有關單位內(nèi)部獲取房地產(chǎn)經(jīng)紀信息；3現(xiàn)場收集；4利用網(wǎng)絡獲?。ɡ没ヂ?lián)網(wǎng)、利用聯(lián)機系統(tǒng)、利用商情數(shù)據(jù)庫）。141、房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的加工整理程序：鑒別、篩選、整序、編寫和研究。 142、鑒別是對房地產(chǎn)經(jīng)紀信息的準確性、真實性、可信性進行分析，判斷誤差的大小和時效的高低，剔除人為、主觀的部分，使之準確、客觀。 143、篩選是對已鑒別的房地產(chǎn)經(jīng)紀信息進行挑選?？紤]當前需要注重深度，考慮以后需要注重廣度。 144、編輯是對整序的信息進行具體的文字整理過程，這是整個加工整理過程中的最關鍵的工作。 145、研究是一種較高層次的信息加工整理

37、步驟。146、信息通過加工整理之后，通常以表格、圖片、文字報告等形式展現(xiàn)出來，其中表格是最常見的一種。 147、來人登記表是客戶資料中最重要的報表，反映客戶人數(shù)的變化、所屬區(qū)域變化、產(chǎn)生客戶區(qū)域變化的原因、客戶需求的變化、變化的原因、政策的變化導致銷售情況的變化以及退戶的人數(shù)、原因等。 148、房地產(chǎn)經(jīng)紀信息利用：1通過信息的發(fā)布來影響消費者；2以信息提供的具體內(nèi)容來指導具體的業(yè)務活動。149、企業(yè)信息化包括：辦公自動化、業(yè)務處理自動化和生產(chǎn)、設計、客戶服務自動化。 150、房地產(chǎn)經(jīng)紀住處系統(tǒng)類型：1數(shù)據(jù)管理的信息系統(tǒng)（房源信息、銷售合同、費用憑證、需求客戶等）；2具有流程控制功能的信息系統(tǒng)；

38、3類似具有輔助決策功能的信息系統(tǒng)。 151、房地產(chǎn)價格的特點：1房地產(chǎn)價格是關于房地產(chǎn)權利的價格，同一宗房地產(chǎn)可以有多咱不同權利內(nèi)容的價格；2房地產(chǎn)價格具有顯著的個別性（房地產(chǎn)商品的個別性表現(xiàn)在每宗房地產(chǎn)都有其不同于其它房地產(chǎn)的價格）；3房地產(chǎn)價格的總體水平具有周期性循環(huán)和螺旋式上升的特點；4房地產(chǎn)價格有多種表現(xiàn)方式。 152、房地產(chǎn)產(chǎn)權包括房地產(chǎn)所有權和房地產(chǎn)他項權利在內(nèi)的權利體系，房地產(chǎn)所有權是最完全、最充分的產(chǎn)權。 153、房地產(chǎn)價格波動的周期通常滯后于整個經(jīng)濟循環(huán)周期。 154、房地產(chǎn)價格形成的基本原理：1預期原理；2資本化原理；3供求原理（房地產(chǎn)的供給是無彈性的，房地產(chǎn)的均衡價格主要

39、是由需求狀況決定的）；4替代原理；5變動原理；6最高是佳使用原理；7均衡原理和適合原理。 155、房地產(chǎn)的替代只能在一定的空間范圍內(nèi)發(fā)生，對于某一特定的房地產(chǎn)而言，能夠與它產(chǎn)生替代關系的其他房地產(chǎn)所在的地區(qū)，稱為該房地產(chǎn)的“同一供需圈”。 156、房地產(chǎn)的均衡價格是由其最高最佳效用所決定的。157、 房地產(chǎn)達到最高最佳使用前提：1當房地產(chǎn)內(nèi)容組成部分處于均衡狀態(tài)；2當房地產(chǎn)本體與周圍環(huán)境處于適合狀態(tài)。 158、影響房地產(chǎn)價格因素：（一）不同性質的影響因素：1經(jīng)濟因素（國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟發(fā)展水平、經(jīng)濟增長狀況、產(chǎn)業(yè)結構、就業(yè)情況、居民收入水平、投資水平、財政收支、金融狀況）；2社會因素（人口

40、、家庭、城市形成歷史、城市化狀況、社會治安、文化與時尚等）；3行政與政治因素（國家或地方政府在財政、稅收、金融、土地、住房、城市規(guī)劃與建設、交通、消防、行政區(qū)劃等方面的一些制度、法規(guī)、政策和行政措施）；4理化因素（是房地產(chǎn)自身及其周邊環(huán)境的理化狀態(tài)，如土地的位置、面積、開頭建筑物的外觀、朝向、結構、內(nèi)部格局、設備配置狀況、施工質量，以及所處環(huán)境的地質、地貌、氣象、水文、環(huán)境污染情況等。）；（二）不同影響范圍和結果的因素：1一般因素（對一個地區(qū)的房地產(chǎn)價格產(chǎn)生全盤影響的因素，包括經(jīng)濟、社會和行政、政治因素）；2區(qū)域因素（對城市內(nèi)部某一個特定區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)產(chǎn)生普遍影響的因素，包括區(qū)域內(nèi)的自然、經(jīng)濟

41、和社會等因素結合而成的地區(qū)特性）；3個別因素（來自于房地產(chǎn)本體的因素，如土地的微觀位置、形狀、面積、建筑物的結構、材料、外觀、質量等）。 159、個別因素通常只對其所屬房地產(chǎn)個體自身的價格產(chǎn)生影響，是造成房地產(chǎn)價格個別性的直接因素。160、 房地產(chǎn)價格構成：土地價格、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本和利潤、房地產(chǎn)稅。 161、越是發(fā)達的城市，越是繁華地段，土地價格在房地產(chǎn)價格中的比例也越高。 162、土地價格，按照馬克思主義經(jīng)濟學原理，是地租的資本化，在現(xiàn)實生活中通常表現(xiàn)為人們?yōu)槿〉猛恋氐恼加?、使用、收益和處分的權利而支付的費用。163 、實際地價的價值構成包括：一定年數(shù)的地租總額（包括絕對地租、級差地租全

42、部、級差地租部分）、土地開發(fā)成本（動拆費用、七通一平成本、地塊內(nèi)基礎設施配套成本）、土地開發(fā)利潤。 164、中國實行土地公有制和土地有償使用制度，中國的土地價格以土地使用權價格為主要形式。 165、以批租形式取得的城市熟地的使用權，土地價格即為土地使用權出讓金；以批租形式取得城市毛地的土地使用權，土地價格實際上包括土地使用權出讓金和動拆費用、七通一平成本、地塊內(nèi)基礎設施配套成本；以補地價方式取得原劃撥給有關單位的土地使用權，則土地價格包括動拆費用、土地使用權出讓金、七通一平成本、地塊內(nèi)基礎設施配套費。動拆費用是土地價格的主要部分。狹義是房地產(chǎn)開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)商在取得土地以后，為開發(fā)所負擔的

43、一切經(jīng)濟代價。這種經(jīng)濟代價不僅包括開發(fā)商向外支付的開發(fā)費用，還包含開發(fā)商自有資金的正常利息和正常的開發(fā)利潤。 166、地產(chǎn)開發(fā)成本包括建筑安裝成本和其他開發(fā)成本（施工前期成本、施工后期成本（銷售費用、物業(yè)管理費）、管理費、稅費、投資利息、開發(fā)商利潤）。 167、可列處商品房成本稅種：營業(yè)稅、城鄉(xiāng)維護建設稅、教育費附加和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。 168、房地產(chǎn)價格考察：1房地產(chǎn)商品開發(fā)建設的成本；2房地產(chǎn)商品的經(jīng)濟效用；3市場上同類房地產(chǎn)商品的成交價格。 169、房地產(chǎn)估價體系：成本法（剩余法、積算法）、比較法（路線價法、基準地價修正法）、收益法（購買年法、收益倍數(shù)法）。 170、比較法：依據(jù)市

44、場交易資料，將對象房地產(chǎn)同能與其形成替代關系的類似房地產(chǎn)進行比較，以后者已知的價格為參照，修正得出對象房地產(chǎn)最可能實現(xiàn)的合理價格的一種估價方法。也稱比準價格。原理是替代原理。比較法應用必須以一個發(fā)育健全的房地產(chǎn)市場為基本條件，并保證獲取充分有效的市場交易資料。171、比較法操作流程：搜集交易實例、篩選比較案例、建立價格可比基礎、修正比較案例、確定比準價格。 篩選案例標準：1用途相同；2規(guī)模相當；3建筑結構相同；4交易類型、交易情況相同；5成交日期盡量接近；6處于同一供需圈。 建立價格可比基礎：1統(tǒng)一采用單位價格；2統(tǒng)一付款方式；3統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位；4統(tǒng)一幣種或貨幣單位。 進行價格調(diào)整方法：直

45、接調(diào)整法、百分比調(diào)整法； 172、對象房地產(chǎn)評估價格=比較案例房地產(chǎn)實際售價*交易情況修正系數(shù)*交易日期修正系數(shù)*房地產(chǎn)狀況修正系數(shù) 173、造成價格偏差的特殊因素：1有一定的特殊利害關系；2有特別動機的房地產(chǎn)交易；3交易雙方信息不對稱；4其他特殊的交易情形（解困房、廉價房等）。 174、收益法：將房地產(chǎn)的凈收益資本化，從而求出房地產(chǎn)價格的方法。用收益法求得的價格為收益價格。理論是預期原理和資本化原理。 175、收益法只能針對房地產(chǎn)所產(chǎn)生的可用貨幣來量度的持續(xù)性收益進行評估。如公寓住宅、商業(yè)房地產(chǎn)、企業(yè)用房地產(chǎn)等。收益法的基本思路是將被評估房地產(chǎn)在未來持有期內(nèi)的凈收益資本化。資本化方式：直接資

46、本化法和貼現(xiàn)的資本化法。 176、房地產(chǎn)價格=房地產(chǎn)凈收益*收益倍數(shù) 177、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構是開展房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務的法律主體，也是房地產(chǎn)經(jīng)紀人對外開發(fā)經(jīng)紀活動必須依附的經(jīng)濟實體。 178、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構從廣義是為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務等經(jīng)營活動的具有法人資格的經(jīng)濟組織和個人。 179、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構性質：1是企業(yè)，而不是單單幾個人的集合；2是服務性企業(yè)（非實物性、生產(chǎn)與消費同時性、不可儲存性）；3專業(yè)性企業(yè)（其從業(yè)人員基礎知識、操作水平的專業(yè)性；經(jīng)紀企業(yè)組織分工的專業(yè)性）。 180、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構功能：介紹功能、顧問功能、資訊功能以及議價功能等。 181、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構主要工作形式：

47、代表賣方、買方或買賣雙方出售、出租或購買、租用物業(yè)，在經(jīng)紀活動中將物業(yè)介紹予有意向的客戶，協(xié)助業(yè)主宣傳其物業(yè)，向有關客房提供有關物業(yè)資料，提供市場信息，向買方客戶提供多個物業(yè)以供選擇，并安排準買方客戶實地視察有關物業(yè)。協(xié)助買賣雙方商議價錢及買賣條件，協(xié)助買賣雙方簽訂買賣合約或業(yè)主租客簽署租賃合約，跟進有關交易直至交易完成。 182、從業(yè)務類型來分，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構分為單一從事經(jīng)紀活動的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和復合型的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構。 183、從經(jīng)紀人數(shù)量、資金、業(yè)務規(guī)模上分大型經(jīng)紀機構、中型經(jīng)紀機構、小型經(jīng)紀機構。 184、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構經(jīng)營模式：1無店鋪經(jīng)營模式；2直營連鎖經(jīng)營模式；3特許加盟連鎖經(jīng)營

48、模式。 185、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構經(jīng)營規(guī)模確定考慮因素：1是否有充足的客戶信息和房源信息；2是否有充足的人力資源；整體服務質量和服務水準是否會下降。 186、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構組織結構：1直線參謀制組織結構形式；2分部制組織結構形式；3矩陣制組織結構形式；4網(wǎng)絡制組織結構形式。187、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構部門設置：業(yè)務部分、業(yè)務支持部門、客戶服務部門、其他部門。業(yè)務部分：公司總部業(yè)務部門（根據(jù)物業(yè)類別不同、業(yè)務類型不同、業(yè)務區(qū)域范圍等不同設置）、連鎖店（必須有一名以上的取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格的房地產(chǎn)經(jīng)紀人）。 業(yè)務支持部門：交易管理部、評估部、網(wǎng)絡信息部、研展部、辦證部。其他部門：行政部、人事部、財務部等

49、。188、因事設崗、因崗設人是企業(yè)內(nèi)部崗位設置的基本原則。189、銷售序列：銷售員、案場銷售經(jīng)理、連鎖店、銷售副總經(jīng)理。190、研發(fā)序列：項目開發(fā)、市場調(diào)研、信息管理、專案研究、市場研究。191、管理序列：部門經(jīng)理、副總經(jīng)理、總經(jīng)理。192、業(yè)務輔助序列：辦事員、咨詢顧問。 193、輔助序列：會計、出納等。 194、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構人員管理基本原則：1保證每個崗位的人員都具有適當?shù)娜温氋Y格；2注重對員工在崗位中的再學習和再培訓；3不要姑息員工一些細小的違規(guī)行為；4機構的高層管理者要以身作則；5控制好一些關鍵的崗位（合同管理、信息管理）。 195、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構人員管理主要內(nèi)容：訓練、評估、報酬、

50、激勵（尊重、業(yè)務主管領導）。 196、訓練方式：講授、案例討論、實戰(zhàn)模擬。 197、訓練內(nèi)容：產(chǎn)品知識、市場知識、公司政策及營業(yè)方針、營銷技巧。 198、職業(yè)道德是房地產(chǎn)經(jīng)紀人員所必備的基本素質。 199、道德：指人們在社會生活實踐中所形成的關于善惡、是非的觀念、情感和行為習慣，并依靠社會輿論和良心指導的人格完善與調(diào)節(jié)人與人、人與自然關系的規(guī)范體系。包括客觀（道德關系、道德理想、道德標準、道德規(guī)范等）和主觀（道德意識、道德判斷、道德行為和道德品質等）。 道德是一種社會意識，屬于上層建筑的范疇。它受社會存在經(jīng)濟基礎的影響，又具有相對獨立性，并能反作用于經(jīng)濟基礎。道德產(chǎn)生于人類社會實踐，勞動在道德

51、形成過程中起了重要的作用。 道德起源于原始社會，但作為一種獨立的社會意識形態(tài)，則是到了奴隸社會才形成的。 200、職業(yè)道德：指人們在從事各種職業(yè)活動的過程中應該遵循的思想、行為準則和規(guī)范。 201、職業(yè)道德、家庭道德、社會公德共同構成整個社會道德體系。 202、房地產(chǎn)經(jīng)紀職業(yè)道德：指房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的道德規(guī)范，它是房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)從業(yè)人員就這一職業(yè)活動所共同認可并擁有的思想觀念、情感和行為習慣的總和。 203、房地產(chǎn)經(jīng)紀職業(yè)道德從思想觀念上包括對涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的一些基本問題的是非、善惡的根本認識，這種認識是指在房地產(chǎn)經(jīng)紀人員思想觀念中所形成的一種內(nèi)在意識。 204、從內(nèi)容上講，主要涉及：職業(yè)良

52、心（守法、誠實、守信、收入、服務收費等）、職業(yè)責任感（對自身責任及應盡義務的認識）和執(zhí)業(yè)理念（對市場競爭、同行合作等問題認識）。 205、房地產(chǎn)經(jīng)紀職業(yè)道德的情感涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的職業(yè)榮譽感、成就感及在執(zhí)業(yè)活動中的心理習慣等。206、 行為習慣是最能顯化職業(yè)道德狀況的層面。包括房地產(chǎn)經(jīng)紀人員遵守有關法律、法規(guī)和行業(yè)規(guī)則以及執(zhí)業(yè)過程中儀表、言談、舉止等方面的修養(yǎng)。207、 法規(guī)和行業(yè)規(guī)范均屬于外在的規(guī)定，主要通過法律手段、行政手段及行業(yè)管理手段來約束經(jīng)紀人員。 208、房地產(chǎn)經(jīng)紀職業(yè)道德則是指內(nèi)化于房地產(chǎn)經(jīng)紀人員思想意識和心理、行為習慣的一種修養(yǎng)，它主要通過良心和輿論來約束房地產(chǎn)經(jīng)紀人員。20

53、9、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)道德的基本要求主要體現(xiàn)在職業(yè)良心、職業(yè)責任感和執(zhí)業(yè)理念。 210、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)道德基本要求：1守法經(jīng)營；2以誠為本；3恪守信用；4盡職守責；5公平競爭，團結合作。 211、誠一是真誠，不僅僅靠經(jīng)紀人員的語言來表達，以行動來體現(xiàn)，最主要是在經(jīng)紀機構的經(jīng)營方式和服務收費收取上；二是坦誠。 212、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員一定要樹立“不成交不收費”、“傭金是唯一收入”的觀念。 213、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員心理素質基本要求：1自知、自信；2樂觀、開朗（心態(tài)上調(diào)整自己、多接觸美好的事物）；3堅韌、奮進。 214、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的基本禮儀修養(yǎng)：1電話中的禮儀（始終帶著微笑接聽電話、采用正確的接聽方式及用語）；2儀容與著裝（保持個人清潔、工作時著裝應端莊，并有助于樹立自已的專業(yè)形象）；