合同效力動態(tài)變化研究

1、合同效力動態(tài)變化研究摘要 合同效力動態(tài)變化指合同的效力在合同締結(jié)時與合同締結(jié)后、合同訴訟程序啟動時與合同訴訟進(jìn)行中，由于影響合同效力的法律或法律外的其它事實(shí)因素發(fā)生變化而導(dǎo)致合同效力發(fā)生改變。立法與司法實(shí)踐一般都在一定程度上承認(rèn)這種變化，但由于現(xiàn)行立法及司法解釋的缺陷，導(dǎo)致了司法實(shí)踐的混亂。我們認(rèn)為，承認(rèn)合同效力動態(tài)變化不應(yīng)一律交由法官自由裁量，而應(yīng)通過完善合同效力動態(tài)變化法律制度予以規(guī)制。在制度構(gòu)建上應(yīng)平衡各種價值追求，既要維護(hù)社會公共利益、公序良俗，又要尊重合同自由原則；既要堅持鼓勵交易的市場經(jīng)濟(jì)內(nèi)在要求，同時又不能舍棄信守誠實(shí)信用的商業(yè)道德。因此，在制度構(gòu)建上應(yīng)在各種價值沖突中尋求組合價

2、值的最大化。 關(guān)鍵詞 合同 效力 無效 效力待定 可撤銷 合同的效力，又稱合同的法律約束效力，是指法律賦予的依法成立的合同具有拘束當(dāng)事人各方，甚至合同外第三方的強(qiáng)制力。影響合同的效力因素很多，這些因素往往處于不斷變化之中。因而，會出現(xiàn)一份合同在成立時與成立后、訴訟程序啟動時與訴訟進(jìn)行中效力發(fā)生變化，給審判帶來一系列問題。合同效力動態(tài)變化并非想當(dāng)然那么簡單，無論在立法，還是司法上均存在分歧。筆者擬就此進(jìn)行試探性研究，以期拋磚引玉。 一、合同效力動態(tài)變化概念 合同效力動態(tài)變化指合同的效力在合同締結(jié)時與合同締結(jié)后、合同訴訟程序啟動時與合同訴訟進(jìn)行中，由于影響合同效力因素發(fā)生變化或消亡而導(dǎo)致合同效力發(fā)

3、生改變。當(dāng)事人締結(jié)合同，一般是依據(jù)締約時實(shí)施的法律，或者依據(jù)締約時對方對影響締約因素的陳述。除少部分即時履行合同外，一份合同從成立到合同關(guān)系終止，往往要跨越一個時間段，短則幾天，長則一、二十年。期間，影響合同效力的因素，諸如法律規(guī)定、其它事實(shí)因素都可能發(fā)生變化，它們是否會對已經(jīng)形成的合同效力產(chǎn)生怎樣的影響？抑或者，在合同糾紛訴訟進(jìn)行中，一方當(dāng)事人依據(jù)締約時存在的某種影響合同效力的因素，起訴至法院，向法院提出請求，而在案件審理過程中這種因素發(fā)生變化或不復(fù)存在，法院是根據(jù)起訴時存在的事由做出裁判，還是根據(jù)變化或消失后的情態(tài)做出裁判？合同效力動態(tài)變化實(shí)際上是一個關(guān)于確認(rèn)合同效力時間界限問題，具體的說

4、，合同效力是以合同成立時存在的影響合同效力因素作為效力判斷依據(jù)，還是以合同存續(xù)期間最終存在的影響合同效力因素作為效力判斷依據(jù)。合同效力動態(tài)變化概念的存在以承認(rèn)合同效力變化為前提，如果完全否認(rèn)這種變化，一味以合同成立時或訴訟啟動時存在的影響合同效力因素作為效力判斷依據(jù)，即合同效力不會改變，那么，合同效力動態(tài)變化概念就沒有絲毫存在的意義。事實(shí)上，法院在審理民商事案件中，都不同程度承認(rèn)這種變化。因此，合同效力動態(tài)變化有其存在的價值。 二、合同效力動態(tài)變化與合同變更 合同變更有狹義和廣義之分。狹義的合同變更是指合同內(nèi)容的變更，即在合同主體不變的情況下，改變合同內(nèi)容。廣義的合同變更是指除合同內(nèi)容變更外，

5、還包括合同當(dāng)事人的變更，即我們通常說的合同權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓。合同效力動態(tài)變化并不涉及合同主體或合同內(nèi)容的變化，即在合同主體和內(nèi)容均不變的條件下考察構(gòu)成合同效力的因素發(fā)生變化對合同效力的影響。因此，合同效力動態(tài)變化不同于合同變更。 三、合同效力動態(tài)變化與法的效力 法的效力即法的約束力，包括法的對象效力，即法的適用對象有哪些，具體的說就是法對什么人、什么組織有效；法的空間效力，即指法適用的地域范圍；法的時間效力，即指法效力的起止時間以及對其實(shí)施前的行為有無溯及力。而合同效力動態(tài)變化是指合同效力隨影響合同效力的因素變化會發(fā)生怎樣對應(yīng)的變化?？梢姡贤Я討B(tài)變化與法的效力是兩個有著質(zhì)的差別的概念。但是

6、，合同效力評斷體現(xiàn)法的價值取向，法的對象效力、空間效力及時間效力發(fā)生變化，也可能帶來合同效力的變化。如果說法的對象效力、空間效力一般較為穩(wěn)定，對合同效力影響不那么明顯，而法的溯及力則表現(xiàn)的比較明顯的，新舊法律對合同效力有不同規(guī)定，隨著舊法的廢止，新法的頒布，合同的效力可能發(fā)生重大的改變。因此，合同效力動態(tài)變化與法的效力有著密切聯(lián)系，研究合同效力動態(tài)變化必然要研究法的效力。 四、影響合同效力變化的因素 （一）影響合同效力變化的因素 1、法律因素 立法者的價值取向不是一成不變的，在不同的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展階段，適時的對價值體系做出調(diào)整是必要的。由于立法的變化、新法的實(shí)施及舊法的廢止，導(dǎo)致成立的合同因適

7、用新舊法，效力認(rèn)定上出現(xiàn)不同結(jié)果。如：成立的合同依據(jù)成立時的法律為有效合同，而在合同關(guān)系存續(xù)期間，依據(jù)新實(shí)施的法律為無效合同等。 2、影響合同效力的法律外的其它事實(shí) 影響合同效力的法律外的其它事實(shí)在合同關(guān)系存續(xù)期間發(fā)生變化也會帶來合同效力的變化。如：在可撤銷合同中，一方以欺詐使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立合同，受損害方知道后請求人民法院撤銷。在訴訟進(jìn)行中，對方對欺詐事項(xiàng)進(jìn)行補(bǔ)救，消除欺詐因素，即賴以撤銷合同的因素不復(fù)存在。這些因素往往是合同外部事實(shí)，諸如追認(rèn)行為、事后取得處分權(quán)事實(shí)、簽訂合同后取得簽訂合同的主體資格等。 3、法律因素及影響合同效力的法律外的其它事實(shí)共同作用 即在合同存續(xù)期間，

8、同時存在法律因素及影響合同效力的法律外的其它事實(shí)的變化。 （二）合同效力變化的分類 1、按照合同不同效力之間轉(zhuǎn)變劃分 關(guān)于合同效力，有以下基本概念：有效、無效、效力待定、可撤銷。合同效力變化相應(yīng)可分為以下幾類： （1）有效合同與無效合同之間轉(zhuǎn)變。有效合同一般指是指合同行為人具有相應(yīng)的民事行為、意思表示真實(shí)，并不違反法律和社會公共利益；而無效合同一般是那些嚴(yán)重欠缺有效要件，絕對不允許合同各方的合意具有法律約束力。立法者對無效合同一般嚴(yán)格限制。合同法第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）

9、以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！钡谖迨龡l規(guī)定：“合同中的下列免責(zé)條款無效：（一）造成對方人身傷害的；（二）因故意或者重大過失造成對方財產(chǎn)損失的。”由于法律規(guī)定的變化，依據(jù)新舊法律，對同樣一份合同效力判斷可能出現(xiàn)原來有效的合同，現(xiàn)在為無效；原來無效的合同，現(xiàn)在為有效。 （2）有效合同與效力待定合同之間轉(zhuǎn)變。合同法第四十七條第一款規(guī)定：“限制民事行為能力人訂立的合同，經(jīng)法定代理人追認(rèn)后，該合同有效，但純獲利益的合同或者與其年齡、智力、精神健康狀況相適應(yīng)而訂立的合同，不必經(jīng)法定代理人追認(rèn)。”第二款規(guī)定“相對人可以催告法定代理人在一個月內(nèi)予以追

10、認(rèn)。法定代理人未作表示的，視為拒絕追認(rèn)。合同被追認(rèn)之前，善意相對人有撤銷的權(quán)利。撤銷應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出?！焙贤ǖ谒氖藯l第一款規(guī)定：“行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任?！钡诙钜?guī)定：“相對人可以催告被代理人在一個月內(nèi)予以追認(rèn)。被代理人未作表示的，視為拒絕追認(rèn)。合同被追認(rèn)之前，善意相對人有撤銷的權(quán)利。撤銷應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出?！?合同法第五十一條規(guī)定“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?！睂τ谏鲜鱿拗泼袷滦袨槟芰θ恕o代理權(quán)人、無處分權(quán)人訂立的三

11、類效力待定合同由于當(dāng)事人的追認(rèn)行為或事后取得處分權(quán)，引起合同效力的改變。 （3）有效合同與可撤銷合同之間轉(zhuǎn)變。合同法第五十四條第二款規(guī)定：“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷?！碑?dāng)一方對欺詐因素予以排除時，可撤銷合同有可能轉(zhuǎn)化為有效合同。 （4）無效合同與效力待定合同之間轉(zhuǎn)變。合同法第四十七條、第四十八條、第五十一條規(guī)定的限制民事行為能力人、無代理權(quán)人、無處分權(quán)人訂立的三類效力待定合同在合同法實(shí)施前即為無效合同，合同法實(shí)施后，即為效力待定合同。 （5）無效合同與可撤銷合同之間轉(zhuǎn)變。無效合同與可撤銷合同之間

12、也可相互轉(zhuǎn)化，根據(jù)民法通則第五十八條，一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實(shí)意思的情況下所簽訂的合同為無效合同，而合同法第五十四條將其確定為可撤銷合同。 2、按照引起合同效力變化因素劃分 （1）因法律變化導(dǎo)致合同效力變化。由于新舊法律對合同效力規(guī)定不同，法律的溯及力導(dǎo)致合同效力的變化。 （2）因影響合同效力的其它事實(shí)變化導(dǎo)致合同效力變化。影響合同效力的法律外的其它事實(shí)發(fā)生變化，對合同效力變化產(chǎn)生影響。 五、合同效力動態(tài)變化的法律規(guī)定 （一）有關(guān)合同效力動態(tài)變化立法 合同法第四十七條、第四十八條、第五十一條規(guī)定關(guān)于限制民事行為能力人、無代理權(quán)人、無處分權(quán)人訂立的三類效力待定合同可能

13、是合同法立法關(guān)于合同效力動態(tài)變化的唯一規(guī)定。而民法通則、擔(dān)保法等立法文件均無對該問題做出明確規(guī)定。這不能不說是個遺憾。上述規(guī)定不能涵蓋所有影響合同效力的因素的變化給合同效力帶來何種影響。立法的缺陷給司法帶來諸多不統(tǒng)一，于是司法解釋也隨之產(chǎn)生。 （二）有關(guān)合同效力動態(tài)變化司法解釋 1、法律變化引起合同效力變化 最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（一）第一條第一款規(guī)定：“合同法實(shí)施以后成立的合同發(fā)生糾紛起訴到人民法院的，適用合同法的規(guī)定；合同法實(shí)施以前成立的合同發(fā)生糾紛起訴到人民法院的，除本解釋另有規(guī)定的以外，適用當(dāng)時的法律規(guī)定，當(dāng)時沒有法律規(guī)定的，可以適用合同法的有關(guān)規(guī)定?！?/p>

14、如果該解釋適用于法院在合同效力判斷上，則立法變化對合同效力變化影響上似乎應(yīng)理解為：（1）合同法實(shí)施以前成立的合同，依據(jù)當(dāng)時的法律是有效，合同法實(shí)施后，依據(jù)合同法該合同是無效（或效力待定或可撤銷），應(yīng)適用以前法律，認(rèn)定合同有效；（2）合同法實(shí)施以前成立的合同，依據(jù)當(dāng)時的法律是無效，合同法實(shí)施后，依據(jù)合同法該合同是有效（或效力待定或可撤銷），應(yīng)適用以前法律，認(rèn)定合同無效。如果把這一態(tài)度抽象為法律變化對合同效力的影響的普遍規(guī)則，則應(yīng)表述為：合同效力適用合同成立時的法律，依據(jù)當(dāng)時法律合同有效，則合同有效；依據(jù)當(dāng)時法律合同屬效力待定，則合同屬效力待定；依據(jù)當(dāng)時法律合同屬可撤銷，則合同屬可撤銷；依據(jù)當(dāng)時法

15、律合同無效，則合同無效。一言以蔽之，合同的效力是以合同成立時實(shí)施的影響合同效力的法律因素作為效力判斷依據(jù)。我們認(rèn)為，做這樣絕對化的處理不恰當(dāng)。一份合同在成立時，依據(jù)當(dāng)時法律為有效合同。倘若這份合同在履行完畢時，法律關(guān)于其效力規(guī)定也沒有發(fā)生變化，只是糾紛發(fā)生后，法律關(guān)于這類合同效力規(guī)定發(fā)生改變，法院仍然依據(jù)原來法律認(rèn)定為有效，一般不會不公。問題是，如果這份合同履行期間跨越新舊法律的實(shí)施，該合同在新法實(shí)施后，可能就無法繼續(xù)履行。此時，當(dāng)事人雖可以以不可抗力主張免責(zé)，但法院仍然要維持合同的效力，這是否還合理、還有意義？反之，如果一份合同在成立時，依據(jù)當(dāng)時法律為無效，合同關(guān)系存續(xù)期間，舊法被新法取代，

16、依據(jù)新法此類合同有效。法院是否還有必要否認(rèn)合同的的效力？即使法院這樣做，當(dāng)事人仍然可以就同樣的內(nèi)容重新簽訂一份合同。因此，在合同效力問題上，統(tǒng)一的以合同成立時的法律作為合同效力的評判依據(jù)顯然不合適。 事實(shí)上，高院對此并無統(tǒng)一的觀點(diǎn)，在一九九五年十二月二十七日最高人民法院通過的關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答所持的態(tài)度是有限承認(rèn)合同效力的變化，即在適用新法的同時，允許當(dāng)事人按照新法要求做出補(bǔ)救。該法第26條規(guī)定：“商品房的預(yù)售方，持有土地使用證，也投入一定的開發(fā)建設(shè)資金，進(jìn)行了施工建設(shè)，預(yù)售商品房的，在一審訴訟期間辦理了預(yù)售許可證明的，可認(rèn)定預(yù)售合同有效。”第29條規(guī)定

17、：“商品房預(yù)售合同的雙方當(dāng)事人，經(jīng)有關(guān)主管部門辦理了有關(guān)手續(xù)后，在預(yù)售商品房尚未實(shí)際交付前，預(yù)購方將購買的未竣工的預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓他人，辦理了轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效；沒有辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，在一審訴訟期間補(bǔ)辦了轉(zhuǎn)讓手續(xù)，也可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效?！背鞘蟹康禺a(chǎn)管理法、商品房預(yù)售管理辦法實(shí)施前，并無法律規(guī)制預(yù)售行為，因此，很難認(rèn)為預(yù)售行為無效。新法實(shí)施后，適用新法，但承認(rèn)在一定時限按照新法做出補(bǔ)救。 2、影響合同效力的法律外的其它事實(shí)因素變化對合同效力的影響 對于影響合同效力的法律外的其它事實(shí)因素變化是否對合同效力產(chǎn)生影響，除限制民事行為能力人、無代理權(quán)人、無處分權(quán)人訂立的三類效力待定合同外，立法并

18、沒有明確的規(guī)定。比如在商品房買賣合同糾紛中，買房人與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同后發(fā)現(xiàn)簽約前開發(fā)商已將房屋抵押給銀行，開發(fā)商隱瞞這一事實(shí)。買房人要求開發(fā)商20天內(nèi)解除抵押。20天后，開發(fā)商依然沒有行動。買房人訴至法院，請求解除商品房買賣合同，并要求雙倍返還購房款。一審開庭審理過程中，開發(fā)商提供證據(jù)證明其已在3天前解除抵押。法院是根據(jù)起訴時存在的影響合同效力的因素，支持原告的訴訟請求呢，還是根據(jù)變化了的情況駁回原告的訴訟請求呢？關(guān)于這點(diǎn)，我們無法從立法文件中找到答案。 同樣的，最高人民法院的司法解釋對此也并無明確的觀點(diǎn)，司法實(shí)踐也存在混亂。早在一九九五年十二月二十七日最高人民法院通過的關(guān)于審理房地產(chǎn)

19、管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答所持的態(tài)度有限承認(rèn)合同效力的變化。該解釋第2條規(guī)定：“不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的企業(yè)與他人簽訂的以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為內(nèi)容的合同，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但在一審訴訟期間依法取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的，可認(rèn)定合同有效。” 第5條規(guī)定：“出讓合同出讓的土地使用權(quán)未依法辦理審批、登記手續(xù)的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效，但在一審訴訟期間，對于出讓集體土地使用權(quán)依法補(bǔ)辦了征用手續(xù)轉(zhuǎn)為國有土地，并依法補(bǔ)辦了出讓手續(xù)的，或者出讓未經(jīng)依法批準(zhǔn)的國有土地使用權(quán)依法補(bǔ)辦了審批、登記手續(xù)的，可認(rèn)定合同有效?！钡?條規(guī)定：“國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同，轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)未依法辦理出讓審批手續(xù)的

20、，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效，但在一審訴訟期間，對于轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)，經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)補(bǔ)辦了征用手續(xù)轉(zhuǎn)為國有土地，并依法辦理了出讓手續(xù)的，或者轉(zhuǎn)讓未經(jīng)依法批準(zhǔn)的國有土地使用權(quán)依法補(bǔ)辦了審批、登記手續(xù)的，可認(rèn)定合同有效?！钡?條規(guī)定： “轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)讓方，應(yīng)當(dāng)是依法辦理了土地使用權(quán)登記或變更登記手續(xù)，取得土地使用證的土地使用者。未取得土地使用證的土地使用者為轉(zhuǎn)讓方與他人簽訂的合同，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但轉(zhuǎn)讓方已按出讓合同約定的期限和條件投資開發(fā)利用了土地，在一審訴訟期間，經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，補(bǔ)辦了土地使用權(quán)登記或變更登記手續(xù)的，可認(rèn)定合同有效?！钡?1條規(guī)定：“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同擅自改變土地使用權(quán)出

21、讓合同約定的土地用途的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效，但在一審訴訟期間已補(bǔ)辦批準(zhǔn)手續(xù)的，可認(rèn)定合同有效?！钡?7條規(guī)定：“以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)為標(biāo)的物簽訂的抵押合同，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但在一審訴訟期間，經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，依法補(bǔ)辦了出讓手續(xù)的，可認(rèn)定合同有效。”第20條規(guī)定：“以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的一方，在中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（以下簡稱條例）施行前，經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，以其使用的土地作為投資與他人合作建房的，可認(rèn)定合建合同有效?！钡?1條規(guī)定： “條例施行后，以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的一方未辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，以其土地使用權(quán)作為投資與他人合建房屋

22、的，應(yīng)認(rèn)定合建合同無效，但在一審訴訟期間，經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，依法補(bǔ)辦了出讓手續(xù)的，可認(rèn)定合同有效?！钡?5條規(guī)定：“商品房的預(yù)售方，沒有取得土地使用證，但投入一定的開發(fā)建設(shè)資金，進(jìn)行了施工建設(shè)，預(yù)售商品房的，在一審訴訟期間補(bǔ)辦了土地使用證、商品房預(yù)售許可證明的，可認(rèn)定預(yù)售合同有效?！?上述規(guī)定涉及到的合同無論是在城市房地產(chǎn)管理法實(shí)施前，還是實(shí)施后，都屬于無效合同，而解釋的這些規(guī)定均明顯體現(xiàn)一個態(tài)度，即允許當(dāng)事人對有效力缺陷的合同進(jìn)行補(bǔ)救，即使是在一審訴訟階段，只要當(dāng)事人消除合同無效因素，法院均予以認(rèn)可，并按變化后的情態(tài)維護(hù)合同的效力。但該解釋的適用是嚴(yán)格限制的，該解釋序言明確表明：“中華人民

23、共和國城市房地產(chǎn)管理法（以下簡稱房地產(chǎn)管理法）已于1995年1月1日起施行。房地產(chǎn)管理法施行后發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照房地產(chǎn)管理法的規(guī)定處理。房地產(chǎn)管理法施行前發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營糾紛，在房地產(chǎn)管理法施行前或施行后訴訟到人民法院的，人民法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)當(dāng)時的有關(guān)法律、政策規(guī)定，在查明事實(shí)、分清是非的基礎(chǔ)上，從實(shí)際情況出發(fā)，實(shí)事求是、合情合理的處理?！奔从嘘P(guān)解釋只適用房地產(chǎn)管理法施行前發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營糾紛，而房地產(chǎn)管理法施行后發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照房地產(chǎn)管理法的規(guī)定處理，換句話說，房地產(chǎn)管理法施行后發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件，合同效力認(rèn)定應(yīng)以房地產(chǎn)管理法為依據(jù)，即對事

24、后的補(bǔ)救，法院不應(yīng)予以認(rèn)可。而在實(shí)際的審判實(shí)踐中，法院又仍然堅持該解釋的精神。 上述做法似乎對鼓勵交易，維護(hù)合同有很大幫助。但存在的問題是顯而易見。當(dāng)事人的起訴是依據(jù)起訴時存在情況，而法院的判決是以起訴后出現(xiàn)的情況為依據(jù)。這對原告是不公平的。并且，在此類案件中，導(dǎo)致合同無效的一方的過錯往往是明顯的，就如上述例子，開發(fā)商為融資，隱瞞出售房屋抵押事實(shí)，并拒不解押，違背基本的誠信商業(yè)道德，直到被推上法庭才迫不得已解押。此時，若駁回原告請求，無疑是鼓勵開發(fā)商簽約欺詐。高院似乎注意到這一問題，在關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋中體現(xiàn)新的價值取向。該解釋第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房

25、預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！奔磳⑦^錯方的補(bǔ)救限制在原告起訴前。第九條規(guī)定： “出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)?！庇纱丝煽闯鰪?qiáng)調(diào)出賣人在締約時的誠信，即在“出賣人訂立商品房買賣合同時” 不能欺

26、詐。我們做不允許補(bǔ)救的理解或解釋應(yīng)當(dāng)是符合解釋的本意的，但仍顯不明確，適用時，有的法院還是允許過錯方在一審期間補(bǔ)救。 六、合理構(gòu)建合同效力動態(tài)變化法律制度 （一）價值取向 合同法追求的價值具有多元化特點(diǎn)，構(gòu)建合同效力動態(tài)變化法律制度時應(yīng)平衡各種價值追求，既要維護(hù)社會公共利益、公序良俗，又要尊重合同自由原則；既要堅持鼓勵交易的市場經(jīng)濟(jì)內(nèi)在要求，同時又不能舍信守誠實(shí)信用的商業(yè)道德。因此，在制度構(gòu)建上應(yīng)在各種價值沖突中尋求組合價值的最大化。 （二）統(tǒng)一合同效力動態(tài)變化法律制度 合同效力動態(tài)變化情況復(fù)雜，應(yīng)區(qū)別對待，如將其處理完全交由法官自由裁量顯然不合適，因此，應(yīng)進(jìn)一步完善立法。我們認(rèn)為在立法上采取以下處理較為合適： 1、新舊法律對合同效力規(guī)定不同處理 （1）法律變化導(dǎo)