體育公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、1總論本可行性研究報(bào)告是在XX市體育公園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告基礎(chǔ)上和調(diào)整控規(guī)后，將調(diào)整控規(guī)后的接待中心地塊炳M11-C/2009調(diào)整為住宅用地。1.1 項(xiàng)目概況1.1.1 項(xiàng)目名稱(chēng)XX市體育公園項(xiàng)目1.1.2 建設(shè)性質(zhì)新建1.1.3 擬建地點(diǎn)XX市炳三區(qū)1.1.4 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模(1)建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目規(guī)劃了該區(qū)域內(nèi)炳M11-C/2009、炳M14-C/2009和炳M16-C/2009三個(gè)地塊。其中，炳M11-C/2009地塊面積2.76公頃，主要用作住宅開(kāi)發(fā)；炳M14-C/2009地塊面積6.61公頃，建設(shè)內(nèi)容主要包括羽毛球館、網(wǎng)球館、多功能場(chǎng)館、地下及半地下車(chē)庫(kù)、室外籃球場(chǎng)、室外網(wǎng)球場(chǎng)、室外兒童

2、戲水池、兒童運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、沿街商業(yè)、陽(yáng)光房、多功能活動(dòng)場(chǎng)地、其他運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目場(chǎng)地、人行天橋以及附屬設(shè)施等；炳M16-C/2009地塊面積0.48公頃，主要用作住宅開(kāi)發(fā)。(2)建設(shè)規(guī)模XX市體育公園項(xiàng)目總用地面積約9.85公頃，總建筑面積189088M2。其中：炳M11-C/2009地塊面積2.76公頃，規(guī)劃建筑面積110400M2。炳M14-C/2009地塊面積6.61公頃，規(guī)劃建筑面積59490M2,包括一個(gè)室內(nèi)羽毛球館，占地面積4600M2,建筑面積9200M2;一個(gè)室內(nèi)網(wǎng)球館，占地面積5000M2,建筑面積10000M2,一個(gè)多功能體育場(chǎng)館，占地面積3000M2,建筑面積6000M2;商業(yè)建筑占地

3、面積9125M2,建筑面積34290M2。另外還有包括3個(gè)室外網(wǎng)球場(chǎng)、3個(gè)室外籃球場(chǎng)、1個(gè)室外兒童戲水池，占地面積5510M2。炳M16-C/2009地塊面積0.48公頃，規(guī)劃建筑面積19198.00M2,規(guī)劃建筑占地面積1253.00M2。1.1.5 投資規(guī)模本項(xiàng)目投資規(guī)模為50176.98萬(wàn)元，暫未考慮投資者的融資成本。1.1.6 建設(shè)期項(xiàng)目建設(shè)期3年。項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度：2010年12月完成前期相關(guān)工作；2011年5月完成施工圖設(shè)計(jì)工作；2011年8月完成施工準(zhǔn)備工作；2011年9月至2013年10月完成施工工作；2013年11月完成竣工驗(yàn)收工作。1.1.7 資金方式與籌措渠道本項(xiàng)目擬通過(guò)招商

4、引資方式籌集資金。1.2 可行性研究報(bào)告編制的依據(jù)(1)關(guān)于編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的委托書(shū)(2) XX市土地利用總體規(guī)劃(3) XX市城市總體規(guī)劃(4) XX市政府“研究加快推進(jìn)XX體育公園項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要”(5) XX市城市總體規(guī)劃(6)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)(第三版)(7)國(guó)家計(jì)委頒發(fā)的投資項(xiàng)目可行性研究指南(8)體育法(9)全民健身計(jì)劃綱要(10)全民健身?xiàng)l例(11)四川省全民健身?xiàng)l例(12)項(xiàng)目單位提供的與本項(xiàng)目有關(guān)的資料、數(shù)據(jù)(13)現(xiàn)場(chǎng)勘查所得的資料和數(shù)據(jù)(14)國(guó)家其他有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)等1.3 研究范圍與工作概況1.3.1 研究范圍本項(xiàng)目可行

5、性研究范圍包括：項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性、項(xiàng)目市場(chǎng)分析、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模及方案、節(jié)能、環(huán)保、消防與安全、項(xiàng)目管理、投資估算、資金籌措、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)等。1.3.2 工作概況受東區(qū)政府委托，我公司依據(jù)國(guó)家和地方有關(guān)體育公園項(xiàng)目的法規(guī)和政策對(duì)項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行了查證，并組織有關(guān)專(zhuān)家現(xiàn)場(chǎng)踏勘，查閱資料，根據(jù)工程項(xiàng)目建設(shè)條件及有關(guān)技術(shù)規(guī)范要求，對(duì)工程建設(shè)地點(diǎn)、建設(shè)規(guī)模、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、工程投資、技術(shù)經(jīng)濟(jì)等方面進(jìn)行了系統(tǒng)分析和論證，在此基礎(chǔ)上完成了本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制工作。1.4 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表1-1炳M11-C/2009地塊綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)單位數(shù)量備注一用地面積m22

6、7600一建筑面積m2110400三建筑占地面積m2四建筑密度%30五容積率m24.0六綠地率%30七最高建筑高度米八停車(chē)位：個(gè)552表1-2炳M14-C/2009地塊分項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)單位數(shù)量備注一用地面積m266100一建筑面積m2594901體育場(chǎng)館m225200羽毛球場(chǎng)26片，網(wǎng)球場(chǎng)5片(室內(nèi))2商業(yè)m234290三建筑占地面積m221體育場(chǎng)館m2126002商業(yè)m291253室外活動(dòng)場(chǎng)地m255104個(gè)室外籃球場(chǎng)，4個(gè)室外網(wǎng)球場(chǎng)三建筑密度%33四容積率m20.90五綠地率%30六停車(chē)位：個(gè)300七最多建筑層數(shù)層4表1-3炳M16-C/2009地塊綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)

7、名稱(chēng)單位數(shù)量備注一用地面積m24800一建筑面積m219198三建筑占地面積m21253四建筑密度%27五容積率m24.0六綠地率%35.00七停車(chē)位：個(gè)100八最高建筑高度米表1-4主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)及評(píng)價(jià)指標(biāo)序號(hào)名稱(chēng)單位數(shù)據(jù)一投資萬(wàn)元50176.98（一）運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)萬(wàn)元10241.98建安工程費(fèi)萬(wàn)元7151.32室外工程費(fèi)萬(wàn)元1912.80工程建設(shè)其他費(fèi)萬(wàn)元419.20預(yù)備費(fèi)萬(wàn)元758.67（二）住宅一萬(wàn)元28168.74建安工程費(fèi)萬(wàn)元22835.84室外工程費(fèi)萬(wàn)元988.383工程建設(shè)其他費(fèi)萬(wàn)元2257.94預(yù)備費(fèi)萬(wàn)元2086.57（三）住宅二萬(wàn)元4864.66建安工程費(fèi)萬(wàn)元3855.95室外

8、工程費(fèi)萬(wàn)元133.60工程建設(shè)其他費(fèi)萬(wàn)元514.76預(yù)備費(fèi)萬(wàn)元360.35（四）商鋪萬(wàn)元6901.60建安工程費(fèi)萬(wàn)元5462.40室外工程費(fèi)萬(wàn)元210.88工程建設(shè)其他費(fèi)萬(wàn)元717.09預(yù)備費(fèi)萬(wàn)元511.23一財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)（不考慮土地出讓金）（一）運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)投資回收期年-投資利潤(rùn)率%-投資利稅率%-（二）住宅一投資回收期年1.66投資利潤(rùn)率%58.93投資利稅率%75.21（三）住宅二投資回收期年1.87投資利潤(rùn)率%52.63投資利稅率%76.84（四）商鋪投資回收期年1.21投資利潤(rùn)率%234.31投資利稅率%319.09（五）綜合投資回收期年1.80投資利潤(rùn)率%57.52投資利稅率%68.90

9、1.5 結(jié)論與建議1.5.1 結(jié)論通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入支出測(cè)算可以看出：(1)項(xiàng)目總投資約5億元，按照本方案一般估計(jì)，業(yè)主實(shí)質(zhì)需要的投資約1億元(不含土地出讓金)。住宅部分銷(xiāo)售后的純利潤(rùn)為1.96億元，運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)內(nèi)的商鋪純利潤(rùn)為1.62億元，合1t3.58億元，完成場(chǎng)館設(shè)施及綠化等工程后約剩余2.56億元(未考慮土地出讓金和融資成本)。(2)本方案的優(yōu)勢(shì)在于住宅、商業(yè)部分盈利優(yōu)勢(shì)明顯。但面臨著如此大體量的住宅和商鋪的銷(xiāo)售問(wèn)題，是否能按期銷(xiāo)售出去是影響方案盈利性的重要因素。(3)本方案最大的不足在于公益設(shè)施建設(shè)后年虧損約為287萬(wàn)元，在今后長(zhǎng)期的維護(hù)運(yùn)營(yíng)中無(wú)盈利項(xiàng)目支撐，業(yè)主從逐利角度出發(fā)，公益

10、設(shè)施功能極可能異化。因此為了保證公益設(shè)施的長(zhǎng)期穩(wěn)定運(yùn)行，運(yùn)動(dòng)休閑中心的部分商業(yè)設(shè)施應(yīng)不能出售，以彌補(bǔ)公益設(shè)施運(yùn)行的虧損，建議該運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)可出售的商屋以不超過(guò)17000M2為宜，以保證公益設(shè)施的可持續(xù)運(yùn)行。若按此思路，則全部設(shè)施建完后，假定租金為30元/月.M2,有17290M2的商鋪可用于出租，年正常商鋪?zhàn)饨鹗找娲笾聻?20萬(wàn)元，扣除公益設(shè)施虧損后，年盈利約為330萬(wàn)，在此情況下，按一般投資者能夠接受的回收期(7年左右)計(jì)算，土地出讓金大約為136萬(wàn)元/畝。1.5.2 建議(1)本方案的實(shí)施可能會(huì)導(dǎo)致公益設(shè)施功能異化，保留約17000M2的商鋪雖然從經(jīng)濟(jì)分析上能夠帶來(lái)相當(dāng)?shù)挠?，但仍然面臨著商

11、鋪銷(xiāo)售不出去或出租困難導(dǎo)致租金下降的風(fēng)險(xiǎn)，如果出現(xiàn)較嚴(yán)重的市場(chǎng)需求不足的問(wèn)題，投資者極有可能變賣(mài)商鋪，公益設(shè)施的運(yùn)行虧損難以得到有效保證。(2)從提供給市民休閑娛樂(lè)的場(chǎng)所來(lái)看，方案一(M11-C/2009為接待中心)在M11-C/2009地塊設(shè)置了游泳池，對(duì)外開(kāi)放場(chǎng)所較大，而本方案調(diào)整為住宅后，整個(gè)M11-C/2009地塊封閉，市民休閑娛樂(lè)場(chǎng)所大大減少。從這個(gè)角度看，也不推薦使用本方案。(3)如果實(shí)施本方案，則需要重新對(duì)用地性質(zhì)進(jìn)行調(diào)整，在項(xiàng)目實(shí)施的時(shí)間上可能會(huì)有較長(zhǎng)的延遲。綜上所述，本方案在經(jīng)濟(jì)上具有一定的可行性，能給本項(xiàng)目帶來(lái)較大的收益。當(dāng)存在相當(dāng)多的風(fēng)險(xiǎn)，主要來(lái)自于公益設(shè)施功能異化的風(fēng)險(xiǎn)

12、和市場(chǎng)需求不足的風(fēng)險(xiǎn)。相比之下，方案一更適合追求長(zhǎng)期收益的資金投資方向，更能?t足XX市體育公園的公益性質(zhì)，因此建議采納方案一(M11-C/2009為接待中心)，不推薦使用本方案。但若能妥善解決可能存在的公益設(shè)施功能異化和市場(chǎng)需求不足的問(wèn)題，本方案將具有較大的可行性。2 投資估算與資金籌措2.1 投資估算依據(jù)本次投資估算依據(jù)XX市類(lèi)似工程近期造價(jià)水平估算，并參照：(1)四川省定額管理站的有關(guān)文件(2)有關(guān)建筑安裝指標(biāo)(3)現(xiàn)行市場(chǎng)有關(guān)材料調(diào)查價(jià)格(4)體育公園初步設(shè)計(jì)方案(5)四川省建筑工程概算定額(6)四川省其他費(fèi)用定額(7)國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)(第三版)2.2

13、 投資估算(1)運(yùn)動(dòng)中心運(yùn)動(dòng)中心投資由工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)構(gòu)成。其中工程費(fèi)用包括土建工程、安裝工程以及室外基礎(chǔ)設(shè)施配套工程。投資估算見(jiàn)表2-1。表2-1運(yùn)動(dòng)中心投資估算表序號(hào)名稱(chēng)單位數(shù)量單價(jià)(元)合價(jià)(力兀)一建筑安裝工程費(fèi)m29064.121羽毛球館1.1土建裝飾m2920022002024.001.2給排水m292009082.801.3強(qiáng)電m29200229210.681.4弱電m29200109100.281.5通風(fēng)m292005348.761.6合計(jì)m2920026812466.522網(wǎng)球館2.1土建裝飾m21000022002200.002.2給排水m21000090

14、90.002.3強(qiáng)電m210000229229.002.4弱電m210000109109.003.5通風(fēng)m2100005353.00合計(jì)m21000026282628.003多功能體育館一m260003.1土建裝飾m2600030001800.003.2給排水m260009054.003.3強(qiáng)電m26000229137.403.4弱電m2600010965.403.5通風(fēng)m260005331.803.6合計(jì)-m2600034282056.804其余4.1道路及鋪裝m24500280126.004.2綠化m226440120317.284.3自然水體m2400010040.004.4跌水m220

15、0030060.0064.5室外網(wǎng)球場(chǎng)m24000300120.004.6籃球場(chǎng)及活動(dòng)場(chǎng)地m2240015036.004.7小天橋m2160350056.004.8大天橋m28503500297.504.9兒童戲水池項(xiàng)160000060.004.10水管網(wǎng)m24610028129.084.11強(qiáng)電管網(wǎng)m2461001569.154.12弱電管網(wǎng)m2461001882.984.13燃?xì)夤芫W(wǎng)m2661000.53.314.14場(chǎng)地整理費(fèi)m26610030198.304.15景石項(xiàng)118000018.004.16雕塑項(xiàng)130400030.404.17標(biāo)識(shí)系統(tǒng)項(xiàng)128000028.004.18室外家具

16、小品項(xiàng)120000020.004.19樹(shù)池、花池項(xiàng)1800008.004.20各類(lèi)戶外運(yùn)動(dòng)健身器械項(xiàng)1640006.404.21戶外兒童游樂(lè)設(shè)施項(xiàng)1640006.404.22邊坡治理項(xiàng)12000000200.004.23合計(jì)1912.80二工程建設(shè)其他費(fèi)用1可研及勘察設(shè)計(jì)費(fèi)62.852施工圖審查費(fèi)4.213工程招標(biāo)代理費(fèi)40.554工程監(jiān)理費(fèi)19.135建設(shè)單位管理費(fèi)121.506工程量清單及控制價(jià)編制費(fèi)33.607環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)1.728工程保險(xiǎn)費(fèi)22.289行政事業(yè)型收費(fèi)113.369.1城巾配套費(fèi)1920000.009.2新型材料專(zhuān)項(xiàng)費(fèi)19200713.449.3異地綠化建設(shè)192005

17、9.609.4散裝水泥專(zhuān)項(xiàng)基金1920011.929.5人防異地建設(shè)費(fèi)192002038.409.6其他50.0010合計(jì)419.20三預(yù)備費(fèi)758.671基本預(yù)備費(fèi)5%474.172漲價(jià)預(yù)備費(fèi)3%284.50四項(xiàng)目總投資10241.98(2)商鋪商鋪部分投資由建安工程費(fèi)用、室外工程費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)構(gòu)成。投資估算見(jiàn)表2-2。表2-2商鋪投資估算表序號(hào)名稱(chēng)單位數(shù)量單價(jià)（元）合價(jià)（力兀）一建安成本1土建裝飾m23429013004457.702給排水m23429064219.463強(qiáng)電m234290146500.634弱電m23429083284.615合計(jì)m2342901593.00

18、5462.40一室外工程1水管網(wǎng)m2342902896.012強(qiáng)電管網(wǎng)m2342901551.443弱電管網(wǎng)m2342901861.724燃?xì)夤芫W(wǎng)m2342900.51.715合計(jì)210.88三其他費(fèi)用1可研及勘察設(shè)計(jì)費(fèi)139.082施工圖審查費(fèi)12.483工程招標(biāo)代理費(fèi)13.554工程監(jiān)理費(fèi)102.125建設(shè)單位管理費(fèi)51.506工程量清單及控制價(jià)編制費(fèi)19.007環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)5.118工程保險(xiǎn)費(fèi)8.219行政事業(yè)型收費(fèi)366.049.1城巾配套費(fèi)3429065222.899.2新型材料專(zhuān)項(xiàng)費(fèi)34290724.009.3異地綠化建設(shè)34290517.159.4散裝水泥專(zhuān)項(xiàng)基金3429013

19、.439.5人防異地建設(shè)費(fèi)342902068.589.6其他30.0010合計(jì)717.09四預(yù)備費(fèi)1基本預(yù)備費(fèi)5%319.522漲價(jià)預(yù)備費(fèi)3%191.71合計(jì)511.23五項(xiàng)目總投資6901.60（3）住宅一住宅一投資由建安工程費(fèi)用、室外工程費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)構(gòu)成。投資估算見(jiàn)表2-3。表2-3住宅一投資估算表序號(hào)名稱(chēng)單位數(shù)量單價(jià)（元）合價(jià)（力兀）一建安成本1土建m2110400165018216.00地卜車(chē)庫(kù)m21720.002給排水m211040064706.563強(qiáng)電m21104001461611.844弱電m211040083916.325通風(fēng)燃?xì)鈓211040053585.1

20、26電梯部20400000800.007合計(jì)m21104001999.6222835.84一室外工程988.381場(chǎng)地整理費(fèi)用27600254701.042道路m2150028042.003地面綠化m2630012075.604水管網(wǎng)m2276002877.285強(qiáng)電管網(wǎng)m2276001541.406弱電管網(wǎng)m2276001849.687燃?xì)夤芫W(wǎng)m2276000.51.388合計(jì)988.38三其他費(fèi)用1可研及勘察設(shè)計(jì)費(fèi)531.522施工圖審查費(fèi)50.243工程招標(biāo)代理費(fèi)40.554工程監(jiān)理費(fèi)238.245建設(shè)單位管理費(fèi)169.506工程量清單及控制價(jià)編制費(fèi)35.227環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)21.448

21、工程保險(xiǎn)費(fèi)39.319行政事業(yè)型收費(fèi)1131.929.1城巾配套費(fèi)11040065717.609.2新型材料專(zhuān)項(xiàng)費(fèi)110400777.289.3異地綠化建設(shè)110400555.209.4散裝水泥專(zhuān)項(xiàng)基金110400111.049.5人防異地建設(shè)費(fèi)11040020220.809.6其他50.0010合計(jì)2257.94四預(yù)備費(fèi)2086.571基本預(yù)備費(fèi)5%1304.112漲價(jià)預(yù)備費(fèi)3%782.46五項(xiàng)目總投資28168.74（4）住宅二住宅二投資由建安工程費(fèi)用、室外工程費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)構(gòu)成。投資估算見(jiàn)表92-4。表2-4住宅二投資估算表序號(hào)名稱(chēng)單位數(shù)量單價(jià)（元）合價(jià)（力兀）一建安成本1

22、土建m21919815002879.702地卜車(chē)庫(kù)m3252.003給排水m21919864122.874強(qiáng)電m219198146280.295弱電m21919883159.346通風(fēng)燃?xì)鈓21919853101.757電梯部一415000060.008合計(jì)m2191981853.813855.95一室外工程133.601道路m2100028028.002地面綠化m2154012018.483水管網(wǎng)m248002813.444強(qiáng)電管網(wǎng)m24800157.205弱電管網(wǎng)m24800188.646燃?xì)夤芫W(wǎng)m248000.50.247場(chǎng)地整理費(fèi)480012057.608合計(jì)133.60三其他費(fèi)用1可

23、研及勘察設(shè)計(jì)費(fèi)98.372施工圖審查費(fèi)8.483工程招標(biāo)代理費(fèi)15.334工程監(jiān)理費(fèi)71.815建設(shè)單位管理費(fèi)51.506工程量清單及控制價(jià)編制費(fèi)22.007環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)3.598工程保險(xiǎn)費(fèi)5.549行政事業(yè)型收費(fèi)238.149.1城巾配套費(fèi)1919865124.799.2新型材料專(zhuān)項(xiàng)費(fèi)19198713.449.3異地綠化建設(shè)1919859.609.4散裝水泥專(zhuān)項(xiàng)基金1919811.929.5人防異地建設(shè)費(fèi)191982038.409.6其他50.0010合計(jì)514.76四預(yù)備費(fèi)用1基本預(yù)備費(fèi)5%225.222漲價(jià)預(yù)備費(fèi)3%135.133合計(jì)360.3510五項(xiàng)目總投資4864.66可見(jiàn)，本項(xiàng)

24、目總投資為50176.98萬(wàn)元，如表2-5。表2-5項(xiàng)目總投資估算表序號(hào)名稱(chēng)土地面積(M2)建筑面積(M2)投資(力兀)1運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)66100.0017143.581.1體育設(shè)施19200.0010241.981.2商鋪9125.0034290.006901.602住宅一27600.00110400.0028168.743住宅二4800.0019198.004864.66合計(jì)50176.982.3資金籌措本項(xiàng)目擬采用招商引資的方式籌集資金。投資估算中暫時(shí)沒(méi)有考慮籌資資本。113 財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)效益分析3.1 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)本項(xiàng)目的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照企業(yè)財(cái)務(wù)制度和國(guó)家稅收政策規(guī)定執(zhí)行。根據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)開(kāi)拓周期

25、，本項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)如下：(1)國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)(第三版)。(2)各種原料及產(chǎn)品按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格(3)各生產(chǎn)部門(mén)的原料、輔料、包裝材料消耗量按工藝提供的單位產(chǎn)品消耗定額測(cè)算。(4)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：營(yíng)業(yè)稅5%,城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)7%,教育附加費(fèi)3%,地方教育費(fèi)附加3%,合計(jì)為5.65%。(5)稅收政策：所得稅按25%計(jì)取。3.2 收入支出預(yù)測(cè)3.2.1 收入估算該項(xiàng)目的收入主要來(lái)源于六個(gè)部分：住宅出售收入，商鋪出售收入，運(yùn)動(dòng)部分經(jīng)營(yíng)收入以及停車(chē)收入。詳細(xì)估算如下：(1)住宅部分考慮到住宅可預(yù)售，將收入獲得時(shí)間從建設(shè)期的第二年開(kāi)始，三年銷(xiāo)售完畢，其銷(xiāo)售比例為4:5:1。住宅建筑面

26、積129598平方米，參考周邊樓盤(pán)單價(jià)以及炳三區(qū)今后的發(fā)展?fàn)顩r，該住宅定價(jià)為5000元/m2,停車(chē)位共計(jì)652個(gè)，參照周邊車(chē)位的出售價(jià)格，按照6萬(wàn)元/個(gè)考慮。即整個(gè)住宅部分收入為68711萬(wàn)元。(2)商鋪出售本項(xiàng)目商業(yè)門(mén)面的面積為34290m2,參考周邊商業(yè)門(mén)面銷(xiāo)售價(jià)格，定為10000元/m2,可得商業(yè)門(mén)面銷(xiāo)售收入為34290萬(wàn)元。，將收入獲得時(shí)間從建設(shè)期的第二年開(kāi)始，三年銷(xiāo)售完畢，其銷(xiāo)售比例為4:5:1。(3)運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)收益運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)包括網(wǎng)球館、羽毛球館、室外網(wǎng)球場(chǎng)、乒乓球、游泳池和停車(chē)場(chǎng)等。網(wǎng)球館有5片場(chǎng)地，暫定價(jià)40元/片.小時(shí)，考慮每天每片利用4小時(shí)，可得網(wǎng)球館每月收益2.4萬(wàn)元?？紤]

27、運(yùn)營(yíng)的前三年只達(dá)到正常年份的70%、80%、90%。羽毛球館為26片，暫定價(jià)為20元/片.小時(shí)，考慮每天每片利用6小時(shí)，可得羽毛球館每月收益為9.36萬(wàn)元?？紤]運(yùn)營(yíng)的前三年只達(dá)到正常年份的70%、80%、90%。多功能體育場(chǎng)館一個(gè)，考慮到該場(chǎng)館可舉辦籃球、羽毛球、排球、乒乓球等多種體育賽事。其用途具有多樣性，按照綜合場(chǎng)館的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，大約為使用一天3-5萬(wàn)，暫按4萬(wàn)計(jì)算。一年中按使用三分之一的時(shí)間計(jì)算，則年收入為16萬(wàn)?？紤]運(yùn)營(yíng)的前三年只達(dá)到正常年份的70%、80%、90%。室外網(wǎng)球場(chǎng)為4片，參考周邊室外網(wǎng)球場(chǎng)的價(jià)格，暫定價(jià)為20元/片.小時(shí)，考慮每天每片利用6小時(shí)，可得網(wǎng)球場(chǎng)每月收益為1.8萬(wàn)

28、元。考慮運(yùn)營(yíng)的前三年只達(dá)到正常年份的70%、80%、90%。乒乓球設(shè)置在網(wǎng)球館和羽毛球館內(nèi)，考慮設(shè)置20處，暫定價(jià)為10元/臺(tái).小時(shí)，考慮每天每臺(tái)利用4小時(shí)，可得乒乓球每月收益為2.4萬(wàn)元?？紤]運(yùn)營(yíng)的前三年只達(dá)到正常年份的70%、80%、90%。該項(xiàng)目設(shè)置停車(chē)位450個(gè)，按照每車(chē)位收費(fèi)3元計(jì)算，一天中一個(gè)車(chē)位可周轉(zhuǎn)4次，可得停車(chē)收益為16.2萬(wàn)元/年?？紤]運(yùn)營(yíng)的前三年只達(dá)到正常年份的70%、80%、90%?？傻?，正常經(jīng)營(yíng)年份運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)收入為304.92萬(wàn)元/年，前三年分別為213.44萬(wàn)元/年、243.94萬(wàn)元/年、274.43萬(wàn)元/年。3.2.2 成本估算12(1)運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)成本包括球館等營(yíng)

29、業(yè)支出、球館等設(shè)施維護(hù)、公益設(shè)施維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用支出、公益部分人工工資等。根據(jù)目前市場(chǎng)情況，球館等營(yíng)業(yè)支出按照營(yíng)業(yè)收入的30%計(jì)?。磺蝠^等設(shè)施維護(hù)一般是與其壽命有關(guān)，取費(fèi)比率約為建設(shè)成本的1%-2%,這里按照2%計(jì)??；公益設(shè)施維護(hù)按十年壽命考慮，則取費(fèi)費(fèi)率定為設(shè)施費(fèi)用的10%;綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)參照目前各地規(guī)定，按照7元/m2.月考慮；公益部分人工按照50萬(wàn)元/年計(jì)算。(2)商鋪按照銷(xiāo)售收入的10%計(jì)算相關(guān)的銷(xiāo)售成本。(3)住宅由于項(xiàng)目位于炳三區(qū)，近年來(lái)本區(qū)域的房地產(chǎn)是最受人們關(guān)注的，因此這部分的銷(xiāo)售成本相對(duì)而言占收入的比重可以取的低一些，按照10%考慮。3.3 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)(1)運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)如表3-1,

30、投入運(yùn)營(yíng)后，每年需要再貼補(bǔ)287萬(wàn)元作為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。(2)商鋪如表3-2,稅前利潤(rùn)為22022.01萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)為16171.43萬(wàn)元，投資回收期為1.21年。投資利稅率為3.19,投資利潤(rùn)率為2.34。(3)住宅一如表3-3,稅前利潤(rùn)為21186.14萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)為16599.78萬(wàn)元，投資回收期為1.66年。投資利稅率為75.21%,投資利潤(rùn)率為58.93%o(4)住宅二如表3-4,稅前利潤(rùn)為3738.20萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)為2560.41萬(wàn)元，投資回收期為1.87年。投資利稅率為76.84%,投資利潤(rùn)率為52.63%。(5)綜合(不考慮土地費(fèi)用)如表3-5,以十年作為計(jì)算期，稅前利潤(rùn)為34

31、572.76萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)為28865.02萬(wàn)元，投資回收期為1.80年。投資利稅率為68.90%,投資利潤(rùn)率為57.53%。13表3-1運(yùn)動(dòng)中心投資現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算期123456789101現(xiàn)金流入224.64256.74288.83320.92320.92320.92320.921.1網(wǎng)球館20.1623.0425.9228.8028.8028.8028.801.2羽毛球館78.6289.86101.09112.32112.32112.32112.321.3多功能體育場(chǎng)館11.2012.8014.4016.0016.0016.0016.001.4室外網(wǎng)球場(chǎng)15.1217.2819.4

32、421.6021.6021.6021.601.5乒乓球20.1623.0425.9228.8028.8028.8028.801.6游泳館68.0477.7687.4897.2097.2097.2097.201.7停車(chē)收益11.3412.9614.5816.2016.2016.2016.202現(xiàn)金流出2048.404096.794096.79573.41584.85596.29607.73607.73607.73607.732.1建設(shè)投資2048.404096.794096.792.2球館等營(yíng)業(yè)支出67.3977.0286.6596.2896.2896.2896.282.3球館等設(shè)施維護(hù)143.

33、03143.03143.03143.03143.03143.03143.032.4公益設(shè)施維護(hù)4.884.884.884.884.884.884.882.5綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)275.42275.42275.42275.42275.42275.42275.422.6公益部分人工工資70.0070.0070.0070.0070.0070.0070.002.8營(yíng)業(yè)稅金及附加12.6914.5116.3218.1318.1318.1318.133所得稅前凈現(xiàn)金流里-2048.40-4096.79-4096.79-348.77-328.12-307.46-286.81-286.81-286.81-286.811

34、44累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量-2048.40-6145.19-10241.98-10590.74-10918.86-11226.33-11513.14-11799.95-12086.77-12373.585調(diào)整所得稅0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.006所得稅后凈現(xiàn)金流里-2048.40-4096.79-4096.79-348.77-328.12-307.46-286.81-286.81-286.81-286.817累計(jì)所得稅后凈現(xiàn)金流量-2048.40-6145.19-10241.98-10590.74-10918.86-11226.33-11513

35、.14-11799.95-12086.77-12373.5815表3-2商鋪（出售）投資現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算期1234合計(jì)1現(xiàn)金流入13716.0017145.003429.0034290.001.1商鋪出售收入13716.0017145.003429.0034290.002現(xiàn)金流出1380.324907.205443.83536.6412267.992.1建設(shè)投資1380.322760.642760.646901.602.2土地費(fèi)用0.002.3商鋪出售成本1371.601714.50342.903429.002.6營(yíng)業(yè)稅金及附加774.95968.69193.741937.393所得稅前

36、凈現(xiàn)金流量-1380.328808.8011701.172892.3622022.014累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量-1380.327428.4819129.6522022.015調(diào)整所得稅0.002202.202925.29723.095850.586所得稅后凈現(xiàn)金流量-1380.326606.608775.872169.2716171.437累計(jì)所得稅后凈現(xiàn)金流量-1380.325226.2814002.1616171.4316表3-3住宅一投資現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算期12341現(xiàn)金流入23404.8029256.005851.201.1出售收入23404.8029256.005851.202現(xiàn)

37、金流出5633.7514930.3515846.0611267.49915.712.1建設(shè)投資5633.7511267.492.2出售成本2340.482925.60585.122.3營(yíng)業(yè)稅金及附加1322.371652.96330.593所得稅前凈現(xiàn)金流量-5633.758474.4513409.944935.494累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量-5633.752840.7116250.6521186.145調(diào)整所得稅0.003352.491233.876所得稅后凈現(xiàn)金流量-5633.758474.4510057.463701.627累計(jì)所得稅后凈現(xiàn)金流量-5633.752840.7112898.1

38、616599.7817表4-4住宅二投資現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算期1234合計(jì)1現(xiàn)金流入4079.605099.501019.9010199.001.1公寓出售收入4079.605099.501019.9010199.002現(xiàn)金流出972.932584.322743.94159.616460.802.1建設(shè)投資972.931945.861945.864864.662.2土地費(fèi)用0.002.3公寓出售成本407.96509.95101.991019.902.6營(yíng)業(yè)稅金及附加230.50288.1257.62576.243所得稅前凈現(xiàn)金流量-972.931495.282355.56860.29373

39、8.204累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量-972.93522.352877.913738.205調(diào)整所得稅0.00373.82588.89215.071177.786所得稅后凈現(xiàn)金流量-972.931121.461766.67645.212560.417累計(jì)所得稅后凈現(xiàn)金流量-972.93148.531915.202560.4118表3-5全部投資現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算期12345678910合計(jì)1現(xiàn)金流入0.0041200.4051500.5010524.74256.74288.83320.92320.92320.92320.92105054.891.1住宅一23404.8029256.005851

40、.200.000.000.000.000.000.0058512.001.2運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)224.64256.74288.83320.92320.92320.92320.922053.891.3住宅二4079.605099.501019.9010199.001.4商鋪13716.0017145.003429.0034290.002現(xiàn)金流出10035.4026518.6528130.622185.38584.85596.29607.73607.73607.73607.7370482.122.1住宅一5633.7514930.3515846.06915.710.000.000.000.000.000.0037325.862.2運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)2048.404096.794096.79573.41584.85596.29607.73607.73607.73607.7314427.472.3住宅二972.932584.322743.94159.616460.802.4商鋪1380.324907.205443.83536.6412267.993所得稅前凈現(xiàn)金流量-10035.4014681.7523369.888339.37-328.12-307.46-286.81-286.81-286.81-286.8134572.764