萬科物業(yè)服務細節(jié)管理實戰(zhàn)60【各部門品質(zhì)管理、細節(jié)服務】

1、品質(zhì)管理部2015年12月實用經(jīng)驗手冊深圳萬科物業(yè)服務一、客戶服務部分P7-181.1 便民手冊、折頁1.2 結婚服務1.3 為業(yè)主外出提供"便民傘"1.4 人性化的裝修知會1.5 客戶焦點問題小組1.6 文明宣傳進信箱1.7 制作產(chǎn)品使用說明書1.8 建立客戶上門拜訪制度1.9 模擬驗收專業(yè)工具的引進及使用1.10 客服寶典1.11 銷售廳、樣板房來訪客戶提供溫熱毛巾服務1.12 入住送禮（裝修光碟）1.13 提升未入住客戶滿意度1.14 協(xié)同平臺“提效小秘書”1.15 制作小小便簽紙、傳遞萬科物業(yè)情1.16 大堂出入口配備多接頭的手機充電器1.17 以召開裝修負責人大會

2、的形式進行裝修管理宣傳1.18 職能部門微笑達人評選1.19 實行二十四小時客服制度1.20 物業(yè)服務中心成立“搬運隊1.21 社區(qū)小管家，陽光好少年1.22 管理費通過郵件和短信息發(fā)送給業(yè)主1.23 滾珠燈“高空拋物”宣傳效果好1.24 裝修服務保證免之客戶服務1.25 裝修管理精益流程之義務監(jiān)理精選1.26 VIP會議室的緊急聯(lián)系人信息牌1.27 電梯內(nèi)長時間無法通風，造成轎廂內(nèi)產(chǎn)生異味1.28 如何作好業(yè)主服務需求征詢問卷調(diào)查1.29 物業(yè)服務費用收取的創(chuàng)新方案二、設備設施部分P18452.1 高層樓道燈開關控制方式改造2.2 曲線圖軟件繪制電力運行負荷曲線2.3 大堂門電插鎖鎖不上問題

3、改進2.4 智能除濕裝置2.5 照明節(jié)電器的推廣2.6 管道壓力檢測/停泵裝置2.7 矩陣主機、硬盤錄像機的改造方法2.8 電梯監(jiān)控圖像抗干擾方法2.9 消防卷簾門到位保護裝置2.10 污（集）水井、水池和水箱水泵控制系統(tǒng)改進2.11 雨水井蓋鋪設假草坪2.12 簡單的設備機房防潮方法2.13 污水井、雨水井蓋下加裝防蚊、蟲閘2.14 增設“廢氣引導管”2.15 小區(qū)路燈桿的除銹、改造2.16 室外裸露電源開關加裝鎖盒2.17 柵欄式道閘安裝紅外保護防砸車裝置2.18 供配電系統(tǒng)溫度檢測2.19 水箱（池）報警系統(tǒng)2.20 設備銘牌、資料數(shù)碼存檔2.21 停電信息查詢、知會措施2.22 防煙門

4、、天臺門、設備機房按類別安裝通鎖2.23 自制自動恒溫電烙鐵精選2.24 萬用修補劑“魔塑鋼”2.25 蹲廁疏通技巧2.26 消防管油漆翻新施工材料選用的創(chuàng)新提案2.27 門禁電源連接消防報警聯(lián)動柜2.28 防尾隨設備（三輻閘、翼閘）2.29 增加電流表刻度指針警示功能2.30 LED燈代替電梯雷射燈2.31 仕諾特節(jié)水型龍頭的應用2.32 精裝房開荒工具一一有機玻璃片2.33 制作綠化清潔小耙子2.34 自制新型水位控制器2.35 無負壓供水系統(tǒng)2.36 泳池智能監(jiān)控管理聯(lián)動系統(tǒng)2.37 配電設備年檢接地線制作2.38 機房進水報警簡易裝置2.39 電梯限速器泥油清理器2.40 減速坡改進方

5、法2.41 化糞池井蓋下加裝防護網(wǎng)2.42 維修進行中的標識牌升級2.43 電子屏廣告宣傳欄2.44 開關、插座節(jié)能環(huán)保宣傳小措施2.45 大堂墻邊、角有機玻璃包邊2.46 隱蔽的移動信號放大器2.47 排水灣的妙用2.48 鑄鐵（鋼管）水管穿墻處防銹方法2.49 安全泄壓閥2.50 監(jiān)控設備前端防雷裝置2.51 銷售樣板防消防防范措施2.52 寫字樓洗手間小便自動沖水感應器用電解決方案2.53 便民服務，設立便民服務箱精選2.54 低成本方案解決車庫地面起砂問題2.55 車庫污水溝巧設污水過濾網(wǎng)2.56 消防通道安裝門禁潛在安全隱患解決方案2.57 水箱高水位溢流的報警鎖控解決方案2.58

6、紅外T型支架技術創(chuàng)新方案2.59 玻璃角邊增加護角2.60 電梯維修保養(yǎng)護欄增加“翻頁提示”功能2.61 門禁機械式出門按鈕改成感應式開關2.62 設備管網(wǎng)閥門螺桿套管加裝堵帽2.63 消防栓箱增加保險插銷2.64 巡邏安全員配簡單工具2.65 水景防護2.66 清潔污水排放及垃圾桶放置二合一2.67 獨棟別墅區(qū)域安裝“U”型拉力刮刀及形成安全島方案2.68 個人專用警示牌的應用2.69 小區(qū)室外石材地面易滑的處理技巧2.70 控制設備異常情況警示系統(tǒng)2.71 解決玻璃膠等發(fā)霉發(fā)黑的新型產(chǎn)品2.72 金屬門把手防靜電措施三、安全管理部分P45533.1 部門內(nèi)部安全各班組工作互控監(jiān)督制度3.2

7、 安全出入口增加拾音器，規(guī)范崗位BI禮儀3.3 固定車位加裝防盜車位鎖3.4 監(jiān)控中心向現(xiàn)場崗位發(fā)布各類安全防范溫馨提示3.5 夜間實施“安全搜尋棒”的提案3.6 關于停車場出入崗亭設置“廢棄發(fā)票收集箱”的提案3.7 關于在停車場入口加裝車位電子顯示屏的提案3.8 裝修公司的管理精選3.9 在中心安裝定時提醒鬧鐘3.10 道路采用花箱分割3.11 車場崗服務位置固定標識3.12 高空作業(yè)提示單3.13 實行外來鐘點工及備案人員門崗簽到制度3.14 小區(qū)違章車輛實行一式兩聯(lián)紅白色溫馨提示3.15 安全團隊人才梯隊建設方案3.16 項目工地分時段實行雙崗3.17 “海浪”式安全檢查模式3.18 禁

8、止噪音裝修提示便貼四、環(huán)境綠化部分P53604.1 利用物理防治法防治白粉虱4.2 制作綠化滴灌，保證綠化效果及節(jié)約用水4.3 種植大樹時加釘木板減少樹皮損傷提案4.4 清潔工具改良創(chuàng)新4.5 有效的防蛇方法4.6 關于節(jié)約綠化澆水提案4.7 草地及小路兩旁加裝竹籬笆（砌磚）4.8 大理石面除銹操作的創(chuàng)新提案4.9 清潔工具放置方式4.10 小區(qū)綠化排水溝改造4.11 消殺改良4.12 公共區(qū)域環(huán)境裝飾4.13 犬只尿液“絕緣地”4.14 雙面玻璃清潔器4.15 提升保潔工作效率的實用保潔工具腰包4.16 家政服務記錄本4.17 種植喬木澆水極為有效的方法精選4.18 夜間集中清掃作業(yè)，日間巡

9、回保潔維護"模式4.19 保持人過地凈的創(chuàng)新措施五、內(nèi)部管理部分P60615.1 部門應知應會5.2 制作部門先進/優(yōu)秀人員群英榜5.3 關鍵影響因素模型的建立5.4 技術人員交互式培訓制度精選、客戶服務部分1.1便民手冊、折頁項目便民手冊、折頁附圖問題描述客戶對小區(qū)周邊信息了解不多，造成生活的不便。111Ks第二2芋一dafc甲1jL_41發(fā)flSJ解決措施收集項目周邊與客戶生活相關的信息制作便民手冊或折頁，發(fā)放給客戶，為客戶日常生活提供便利。成效感受溫馨、方便業(yè)主。1.2、 結婚服務項目結婚服務問題描述小區(qū)經(jīng)常有住戶結婚，由于親友較少及鄰居往來不多參與的人員有限感覺比較平淡。一般

10、在自家門上貼一張喜字就完事，不夠熱鬧和隆重。解決措施營造喜慶氛圍，在小區(qū)大門口、單兀門口張貼喜字；從婚車停放位置到樓棟單元口，鋪設紅地毯，讓新人走上紅地毯，走進樓棟新房；制作“藕”字車輛IC卡；社區(qū)電子屏滾動播出新婚祝語；贈送鮮花或新婚對娃、贈送新婚賀卡；男安全員騎車引領婚車，女安全員戴白手套為新人拉門。成效關注客戶感受，創(chuàng)造溫馨氛圍。附圖內(nèi)/高1.3、 外出“便民傘”服務項目便民傘服務附圖問題描述有時業(yè)主外出時,走到出H才發(fā)現(xiàn)外面驕陽似火或正滴滴答答的卜著雨，因趕時間等原因，不愿返身回家拿，就這樣頂著烈日或小雨出行。JL解決措施小區(qū)出入口擺放雨傘，并在傘上方便且顯眼位置掛寫有溫馨關懷語句的鑰

11、匙扣，在業(yè)主出行有需要時主動提供，不論烈日或南大，都能讓業(yè)主感受到服務中心的關心。成效方便、貼心服務。精選1.4人性化的裝修知會項目人性化的裝修知會附圖問題描述當該單元有新的裝修開工時，對該單兀其他業(yè)主造成噪音干擾，因該單元的業(yè)主不知到新業(yè)主開始裝修施工造成干擾，引發(fā)不滿、矛盾。無圖解決措施物業(yè)服務中心制作了人性化的裝修知會，對正在和新裝修的住戶，在該樓層或一樓大堂張貼該裝修知會，方便業(yè)主及時了解附近住戶的裝修信息。成效及時傳遞信息，增進理解。1.5客戶焦點問題小組項目客戶焦點問題小組問題描述開發(fā)的新項目存在許多涉及與客戶有美的重點和難點問題；其中部分引起客戶關注的焦點問題不能得到及時后效地解

12、決。解決措施服務中心及時召開溝通會，集思廣益，發(fā)現(xiàn)日常工作當中存在的與客戶有關的焦點問題安排專人統(tǒng)計焦點問題，并形成專題報告，責任到人，及時跟進并通報問題的處理情況定期向項目部、返修組發(fā)送客戶焦點問題，組織召開溝通會。成效解決客戶焦點問題，提高滿意度。附圖1.6物業(yè)宣傳進信箱項目物業(yè)宣傳進信箱附圖問題描述解決措施部分業(yè)主早出晚歸，與服務中心接觸時間不多，對服務中心的服務工作無法親身體驗到。在每月收費通知單背面將服務中心本月的工作以圖文并茂的形式進行宣傳，同時，也可適當?shù)脑黾游拿餍麄鳎_保住戶宣傳的及時性及廣泛性。£中精選成效增進了解，提升服務費的收繳率1.7制作產(chǎn)品使用說明書項目制作

13、產(chǎn)品使用說明書問題描述日常維修管理中，很多客戶因操作不當導致五金配件、廚具、木門等損壞，造成業(yè)主生活不便。解決措施向各產(chǎn)品供應商收集產(chǎn)品使用說明書，并同通俗易懂的語言將產(chǎn)品說明書翻譯出來，免費贈送給業(yè)主，讓業(yè)主都能了解產(chǎn)品的使用技巧和保養(yǎng)方法。成效方便客戶，客戶滿意。附圖1.8建立客戶上門拜訪制度項目客戶上門拜訪制度附圖問題描述客戶報修后缺之關懷，日子長了客戶感覺得不到尊重。修，解決措施部門內(nèi)部建立客戶上門拜訪機制，制定月度拜訪計劃，并且責任落實到人。重點關注曾經(jīng)報修過問題的客戶，逐戶登門訪談，查看維修后的使用情況，聯(lián)絡客戶感情。成效客戶滿思、認同。1.9模擬驗收專業(yè)工具的引進及使用項目模擬驗

14、收專業(yè)工具的引進及使用附圖問題描述在項目交付時有客戶對我們的驗收標準提出質(zhì)疑，并要求當場重新驗收，保修部無專業(yè)的驗收工具，只有傳統(tǒng)的卷尺、測距儀等簡單的驗收工具，無法滿足客戶需求。1111解決措施通過市場調(diào)研及比對，采購一批紅外線水平儀、靠尺等專業(yè)的工程驗收工具，提高模擬驗收各項指標數(shù)據(jù)的準確性。精選成效客戶信任1.10客服寶典項目客戶寶典附圖問題描述物業(yè)服務中心客戶服務寶貴經(jīng)驗和服務創(chuàng)新，及外部交流的先進經(jīng)驗沒有推廣的平臺，缺少服務經(jīng)驗積累。苗bl豳解決措施通過客服寶典，對服務創(chuàng)新和亮點服務，以及在其他公司交流學習的服務經(jīng)驗，通過圖文并茂的方式總結和提煉，并發(fā)送全體，便十啟選擇的采納，提高整

15、體客戶滿意度。H成效活學活用，提升服務水平。1.11銷售溫熱毛巾服務項目溫熱毛巾服務附圖問題描述在天氣炎熱的時候，客戶來項目參觀,往往會有所不適。解決措施在樣板房、銷售廳增設消毒柜、毛巾，及時為客戶提供熱毛巾服務，使客戶有驚喜感受。成效客戶滿意、驚昌。1.12入住送禮（裝修光碟）項目入住送禮（裝修光碟）問題描述業(yè)主裝修結束后房屋的電器、室內(nèi)裝飾都處于保修期；由于單位眾多，業(yè)主往往因不，真而缺失聯(lián)系方式，給維護帶來/、便。解決措施在裝修過程中，裝修管理員在監(jiān)控過程中，及時收集相應單位聯(lián)系信息，建立業(yè)主個性化資料；裝修進入隱閉工程（管線、防水施工等）施工階段，對施工現(xiàn)場以圖片記錄并存入業(yè)主個性化資

16、料中；附圖精選在業(yè)主裝修結束后，物業(yè)服務中心將以上收集的信息連同裝修圖紙刻錄成光盤贈送給業(yè)主，以方便業(yè)主后期使用。成效方便客戶，利于溝通。1.13未入住客戶的滿意度提升措施項目未入住客戶的滿意度提升措施附圖問題描述客戶未入住、感受不到物業(yè)服務。解決措施為客戶提供無償?shù)脑鲋捣眨ê蠡▓@草坪修剪）|HK|rjN結合項目實際情況策劃、舉辦社區(qū)文化活動（游泳比賽、釣魚比賽、自行車比賽）；老年人、小朋友喜歡的戶外活動。成效營造氛圍、提升滿意度1.14“提效小秘書”服務項目“提效小秘書”服務附圖問題描述職能部門和業(yè)務部門間需要溝通的業(yè)務工作會發(fā)生延誤窟睢及引理茹醐螂網(wǎng)幗睡駐廄噬雷的解決措施在協(xié)同平臺建設“

17、提效小秘書”欄目，進行信息提醒，體現(xiàn)公司郵件形式要求各部門在規(guī)定時間內(nèi)反饋的工作，欄目直觀的體現(xiàn)需反饋的事務名稱和時間節(jié)點，部門通過瀏覽任務了解詳細的要求。H尹祝晚擷虹刃L強嗡if和招購.二翻1電學工:龍逆虱族郭蛔朋n器迷.整t射程炬寰愧理行行知口商,直省”理旗幽讖制第蛔嘛地3甩旅匚溺“痢步;飛力科三湎施*祖成效提升工作效率收般1.15制作小小便簽紙、傳遞萬科物業(yè)情項目制作小小便簽紙、傳遞萬科物業(yè)情附圖問題描述在工作中經(jīng)常有客戶向崗位咨詢、問路時需要記錄地址、號碼等其他重要事項，崗位提供給客戶的便簽紙基本為空白紙張，單調(diào)空泛。無圖解決措施統(tǒng)一印刷有公司標識的便簽紙需要達到一定數(shù)量才能印刷，可能

18、精選會造成資源浪費。簡便可行的是服務中心自行打印有公司名稱的便簽紙，背面打印公共緊急聯(lián)絡電話。LOGO成效方便客戶1.16“充電器”服務項目“充電器”服務附圖問題描述隨著信息的重要性越來越受到重視，手機如今已經(jīng)成為外出辦事隨身必備之物，工作中經(jīng)常會遇到客戶反映手機沒電需要找個地方充電的需求解決措施在出入口配備多功能的手機充電器或者萬能充。成效方便客戶，提升滿意度。1.17裝修負責人的裝修管理宣傳項目裝修負責人的裝修管理宣傳附圖問題描述裝修負責人在與業(yè)主接觸之初就開始給業(yè)主進行違章搭建的設計，以促使自己接到更多的業(yè)務，同時在每一筆業(yè)務中賺取更多的利潤。由r裝修負責人在日常裝修管理中與服務中心打游

19、擊，米取各種方式違章搭建。裝修負責人對裝修工人管埋不嚴，對小區(qū)產(chǎn)生安全隱患及客戶投訴。裝修負責人對小區(qū)裝修管理的要求了解不徹底，對違章搭建抱有幻想。解決措施召開裝修負責人大會，向所有裝修負責人詳細講解公司裝修管理的要求及規(guī)范。f請政府部門工作人員參加會議，并現(xiàn)場向裝修負責人強調(diào)違章搭建可能造成的嚴重后果，強調(diào)政府部門將堅決拆除違章搭建的決心。1服務中心從管理的角度強調(diào)若違反裝修管理可能導致的精選后果，強調(diào)服務中心愿意為所有配合服務中心工作的裝修負責人合法、合理賺錢提供一切便利。與裝修負責人簽訂裝修負責人承諾書，獲得其書面的承諾，并嚴格落實實施。成效有效防范裝修違章1.18職能部門微笑達人評選項

20、目職能部門微笑達人評選附圖問題描述職能部門在日常工作中，服務意識有所降低，未能給一線同事做最佳表率。刑解決措施在職能部門前臺設置“微笑達人”評比信箱，在公司范圍發(fā)送郵件，號召一線部門對職能部門同事的服務表現(xiàn)和微笑動作進行投票。為減少投票的隨意性，對每一票都要有真實的服務故事支撐。成效提升職能部門服務意識1.19二十四小時客戶服務項目二十四小時客戶服務附圖問題描述業(yè)主下班后到服務中心前臺辦理相關業(yè)務，正好是服務中心前臺的非上班時間。解決措施安全班班組長利用業(yè)余時間到服務中心學習相關的前臺業(yè)務，前臺工作人員下班后，當班的班組長能夠辦理相關的業(yè)務。成效方便客戶、提升滿意度1.20“搬運”服務項目“搬

21、運”服務附圖問題描述高層電梯轎廂較小，業(yè)主搬家過程中經(jīng)常會遇到床墊、沙發(fā)、精選大型家具搬不上去。解決措施服務中心成立搬運隊，在業(yè)主搬家時候為業(yè)主提供服務，給業(yè)主留下了良好的A印象。成效為客戶解決實際困難，受到業(yè)主好評。麻1.21社區(qū)小管家活動項目社區(qū)小管家活動問題描述小區(qū)養(yǎng)犬等不文明現(xiàn)象時有發(fā)生。經(jīng)常有中小學生到服務中心要求參加社區(qū)實踐活動，出具社會實踐證明。解決措施由服務中心在暑期出具“社區(qū)小管家，陽光好少年”的招募通知，招募“小管家”協(xié)助物業(yè)服務中心對小區(qū)內(nèi)不文明現(xiàn)象進行勸告、制止，參加活動送到一定次數(shù)后，可由服務中心出具暑期社會實踐證明。成效有效制止社區(qū)不文明行為發(fā)生。附圖1.22客服熱

22、線和投訴郵箱項目客服熱線和投訴郵箱附圖問題描述服務中心不能及時有效地了解客戶所反饋的問題點及狀況，從而尢法監(jiān)控問題點的具體落實情況及實施效果解決措施服務中心公布統(tǒng)一的投訴熱線和客服投訴郵箱，并設立分級投訴窗口。1對客戶投訴的問題點及時反饋給相關責任人落實整改，確認完成時間，進行結果及效果確認，并對處理情況進行回訪每周進行回訪，聆聽客戶心聲，并跟進反饋問題，加快問題的解決速度并監(jiān)督完成質(zhì)量。成效加強溝通，及時解決客戶關注問題精選1.23郵件和短信群發(fā)服務項目郵件和短信群發(fā)服務附圖問題描述海邊度假小區(qū)，管理費收繳率一直不高無圖大多數(shù)的業(yè)主沒有居住在小區(qū)，服務中心和業(yè)主的溝通沒有很好的開展。解決措施

23、設定固定格式的短信和電子郵件，通過網(wǎng)絡發(fā)送管理費清單給業(yè)主。成效信息傳遞及時，效果好。1.24“高空拋物”宣傳項目“高空拋物”宣傳附圖問題描述小區(qū)經(jīng)常出現(xiàn)高空拋物、不文明養(yǎng)犬情況；不文明宣傳活動做了很多次，效果不夠明顯。1島1丁nL11解決措施利用小區(qū)空地或草地，安裝用滾珠燈做的字“高空拋物危機生命”或“請文明養(yǎng)犬，關愛好鄰居”等，隨著路燈一起亮，夜光卜從樓上陽臺或房間向卜看非常亮眼，可以起到非常好的宣傳效果。I毫LIkKr-成效營造良好社區(qū)氛圍1.25裝修保證金業(yè)主免之客戶服務項目裝修保證金業(yè)主免之客戶服務附圖問題描述保證金的目的是為了保證裝修沒有質(zhì)量問題，及對公共設施損害的賠償保證，業(yè)主退

24、還時多后才、便，引起業(yè)主強烈不滿。rII*11-一.二JKL.iu4i|a1*'解決措施經(jīng)分析評估，決定取消對業(yè)主收取裝修保證金，避免因收取保證金而影響客戶滿意度。r_.成效方便客戶精選1.26"裝修義務監(jiān)理”服務項目“裝修監(jiān)理”服務問題描述業(yè)主認為服務中心管理限制太多，總是這禁止那不行的，服務體現(xiàn)的較少。解決措施對現(xiàn)有裝修管理流程進行梳理，突破裝修管理的局限，提供義務式監(jiān)理，替沒有時間的業(yè)主發(fā)現(xiàn)問題，促使解決問題。并建立每戶裝修電子檔，以備日后家政維修提供依據(jù)，讓業(yè)主一開始接觸物業(yè)就能感受到貼心的服務。成效提升裝修工程質(zhì)量，客戶放心。附圖1.27VIP會議室的緊急聯(lián)系人信息

25、牌項目VIP會議室的緊急聯(lián)系人信息牌1附圖問題描述11視頻會議室，往往客戶需求會比較多，但會務員和技術員11無圖1不能一直固定在會議室內(nèi)服務。解決措施11會務員和技術員的照片和電話打印，制作成VIP會議室的I1緊急聯(lián)系人信息牌。成效1節(jié)約人工，方便聯(lián)系。1.28去除電梯轎廂異味方法項目去除電梯轎廂異味方法附圖問題描述每一年的霉雨季節(jié),服務中心都會收到住戶們對于電梯轎廂內(nèi)留有發(fā)霉和異味的投訴；電梯使用頻率較低，導致通風不暢，易產(chǎn)生異味；養(yǎng)犬戶喜歡帶著寵物一起乘坐電梯，轎廂內(nèi)存有寵物身上的特殊味道；嘗試過對通風系統(tǒng)進行改造，但最終效果并不明顯。解決措施購買盒裝空氣清新劑放置在轎廂進風口，通過風扇將

26、香味覆精選1.29提高業(yè)主服務需求征詢問卷調(diào)查回收率舉措項目提高業(yè)主服務需求征詢問卷調(diào)查回收率舉措附圖問題描述新項目收集業(yè)主服務意見征詢安排于入伙當天收集，由于入伙當天業(yè)主較多及業(yè)主未抽出更多的時間配合物業(yè)服務中心服務意見調(diào)查，導致未及時、全面地收集到業(yè)主服務需求及意見，未能為業(yè)主提供更好的服務需求。無圖解決措施與客關中心溝通，在發(fā)送入伙通知書時隨同物業(yè)服務中心擬定的業(yè)主服務需求意見征詢表寄送予業(yè)主；在業(yè)主服務需求意見征詢表中提示業(yè)主辦理入伙當天，把此表交予辦理入伙現(xiàn)場工作人員；每天入伙下班前收集業(yè)主服務需求意見征詢表入伙完畢后，統(tǒng)計分析業(yè)主服務需求，做到在業(yè)主入住前就為其制定相應服務措施，以

27、便達到“量身定制”效果。成效時有效收集客戶信息1.30采用POS機收取物業(yè)服務費項目采用posM收取物業(yè)服務費附圖問題描述未能為客戶提供圖效、便捷、簡單的繳費服務r未能控制大額收費的現(xiàn)金風險。解決措施引用無線posM收費，為住戶提供上門服務成效提升收繳率蓋住轎廂內(nèi)的異味成效方便、實用、經(jīng)濟精選二、設備設施部分項目附圖問題描述高層原樓道燈是使用按鈕開關控制，不便使用且開啟后，需手動關閉。即浪費人力又耗電。無圖解決措施樓道燈開關設計為按鈕開關控制。將原按鈕開關控制的燈分為三路，其中兩路改為人體感應開關，提高了業(yè)主出入的方便性；另外較大功率的一路改為觸摸延時關閉開關，在感覺燈光不足的情況下，可手工開

28、啟，并且自動延時關閉，省去了手動關閉的麻煩，從而啟效的降低了耗電量。成效方便業(yè)主，節(jié)約成本。2.1高層樓道燈開關控制方式改造2.2繪制電力運行負荷曲線附圖項目繪制電力運行負荷曲線問題描述用電高峰期只能通過質(zhì)量記錄查看相關數(shù)據(jù)，無法通過圖表直觀顯示電力運行負荷情況。解決措施利用C語言程序編寫和設計曲線圖軟件，手工錄入一天2次抄表數(shù)據(jù)自動求平均值，完成數(shù)據(jù)錄入后自行生成曲線圖并保存圖片即可輸出曲線圖，簡單、明了。成效利用監(jiān)控、方便工作項目大堂門電插鎖改進措施問題描述電插鎖使用時間較長會出現(xiàn)鎖舌對不到鎖孔的現(xiàn)象（大堂門向里推拉，時間長了出現(xiàn)鎖舌偏離鎖孔），帶來很多安全隱患。解決措施在門內(nèi)側增加一塊門

29、擋，使門向里自動關閉時不會沖過鎖孔；把推拉標識對調(diào)，把地彈簧的力稍微調(diào)犬-點即可。精選2.3大堂門電插鎖改進措施成效節(jié)能、減少維修工作量。2.4智能除濕裝置項目智能除濕裝置附圖問題描述接觸器、斷路器、開關箱等設備受潮氣影響，故障頻繁或使用壽命弱化，特別是設備接線端子受潮后很容易生銹，造成設備故障。無圖解決措施在配電箱、柜安裝電加熱除濕器，當除濕器的濕氣探測裝置探測到配電箱、柜的濕氣大于設定值時，啟動電加熱器，將濕氣蒸發(fā)掉。濕度小于設定值時，自動停止加熱。這樣就能始終保持配電箱、柜的干燥環(huán)境，由此，使設備器件得到良好的保護，延長接觸器、斷路器、開關箱等使用壽命。成效減少設備故障風險，延長設備使用

30、壽命。2.5照明節(jié)電器的推廣項目照明節(jié)電器的推廣附圖問題描述小區(qū)公共照明的費用支出較高，約占總成本的10%如能節(jié)約電費，將運營成本降低。無圖解決措施公共照明中，常開的燈具位于地卜車庫，半開的燈具為小區(qū)路燈，燈具的類型主要以日光燈、節(jié)能燈為主，都是感性負載，功率因數(shù)較低，照明節(jié)電器通過提高功率因數(shù)、使燈具在合適電壓卜工作來達到節(jié)電目的。對于安裝地點肩一定要求，要求線路集中、功率較大、以日光燈等感性負載為主，能有效節(jié)電。成效節(jié)能2.6管道壓力檢測/停泵裝置項目管道壓力檢測/停泵裝置問題描述消防水泵誤啟動造成管網(wǎng)壓力過高損壞管網(wǎng)和漏精選附圖水，當采用限制壓力的方法測試后，可將管網(wǎng)壓力限制在設定的值以

31、下。解決措施為防止消防水泵誤啟動造成管網(wǎng)壓力過高損壞管網(wǎng)并造成漏水影響其他設備的正常使用，在水泵出口管網(wǎng)處安裝壓力表檢測裝置，當管網(wǎng)壓力超過安全壓力時自動停泉，從而保護管網(wǎng)及其他設備。成效減少風險2.8電梯監(jiān)控圖像抗干擾方法項目電梯監(jiān)控圖像抗干擾方法附圖問題描述由于電梯運行干擾，監(jiān)控易存在“雪花”狀干擾現(xiàn)象，電梯靜止時圖像效果良好，在運行時圖像被嚴重干擾。無圖解決措施將電梯隨行電纜和井道中的監(jiān)控雙層視頻線外層屏蔽網(wǎng)接地，可解決了電梯監(jiān)控“雪花”狀干擾故障，圖像效果在電梯運行時達到了良好狀態(tài)，滿足了監(jiān)控及錄像要求（使用加強的電梯專用雙PVC雙屏蔽電纜也可以解決上述問題，但成本較圖）。成效節(jié)約成本

32、、滿足使用要求。2.9消防卷簾門到位保護裝置項目消防卷簾門到位保護裝置附圖問題描述在卷簾門開到位、關到位的位置上限位開關容易老化，造成限位失控卷簾門損壞。71解決措施為防止消防卷簾門到位后出現(xiàn)失靈的故障，在卷簾門開到位、關到位的位置上安裝限位門磁，起到限位保護的作用。i成效低成本，效果好3.2.10污（集）水井、水池和水箱水泵控制系統(tǒng)改進精選項目污（集）水井、水池和水箱水泵控制系統(tǒng)改進付圖問題描述污（集）水井、水池和水箱水泵由浮球控制，浮球長時間在水中浸泡容易進水導致觸點接觸不良和老化，容易出現(xiàn)進水導致觸點接觸不良，更換頻度大、維護成本和故障率局，影響水泉止常使用。解決措施將目前浮球控制的水泵

33、啟動改成磁力開關控制啟動，利用原閑置/或沒有用的水池大浮球作為磁力開關的浮力載體，推動磁體上下運動，在到達設定高水位報警點時報警。此改進簡單，費用低廉（磁力開關/、到10元/個），使用壽命長，基本不用更換。gmr成效可靠、節(jié)能2.11雨水井蓋鋪設假草坪項目雨水井蓋鋪設假草坪附圖問題描述由于雨水井蓋顏色與小區(qū)整體的綠色搭配不協(xié)調(diào)，破壞綠化的整體觀感。解決措施在小區(qū)的雨水井蓋上鋪設假草皮，與周邊綠化環(huán)境協(xié)調(diào)一致，可以起到綠化和美化小區(qū)的用作。成效美觀2.12設備機房防潮方法項目設備機房防潮方法附圖問題描述深圳天氣潮濕，設備機房一般采用排風機使機房內(nèi)空氣流動防潮，此方法收效甚微，且產(chǎn)生風機設備損耗S

34、JfTiiri及電能損耗。地下室設備因潮濕絕緣下降容易出現(xiàn)運行故障。11電解決措施在設備配電柜（控制柜）中放置石灰后（石灰粉）防潮，效果較好且可循壞使用，經(jīng)濟性高。成效經(jīng)濟、實用精選2.13污水井、雨水井蓋下加裝防蚊、蟲閘項目污水井、雨水井蓋卜加裝防蚊、蟲閘附圖問題描述污水井和雨水井在蚊蟲滋生時節(jié)經(jīng)常會用蚊蟲飛出，對水井管道進行消殺時也會有蚊蟲和嶂螂從井蓋跑出來，影響衛(wèi)生環(huán)境。解決措施在污水井、雨水井蓋卜加裝防蚊、蟲閘，封住蚊蟲和嶂螂的出口，同時將防蚊蟲閘做成斜面的，不影響地面雨水等排入下水道。El成效有效防止蚊蟲嶂螂爬出，管道消殺時可一網(wǎng)打盡。2.14增設“廢氣引導管”項目“廢氣引導管”附圖

35、問題描述高層樓宇污水排放較為集中時，光靠存水彎的水是無法封閉管道內(nèi)的臭氣的，臭氣會以氣泡的形式流露出來。解決措施排污主立管旁增加一條排氣管與排污管相連，以解決廢氣排放，進而解決地漏返臭難題（注意廢氣排放的方向，不能過于靠近住戶，甚至被風吹進住戶家）。成效簡單、實用2.15小區(qū)路燈桿的除銹、改造項目小區(qū)路燈桿的除銹、改造附圖問題描述由于路燈底座周邊是草皮，而草叢中水份較多，不易揮發(fā)，時間長久，桿底部銹蝕嚴重，存在嚴重的安全隱患0-1£解決措施將路燈底座周圍用水泥硬化，微微脫出路面積水不能淹沒的位置即可。成效防水、牢固精選2.16室外裸露電源開關加裝鎖盒項目室外裸露電源開關加裝鎖盒附圖問

36、題描述室外電源箱內(nèi)開關操作把柄有部分是裸露，開關的位置較低，所以大人和小孩都可以輕易的將開關拉下來，又沒有相應的保護措施。無圖解決措施將現(xiàn)有的所有電源位置較低的開關，加裝一個鎖盒，防止人員將正在運行的設備關掉，防止意外的事情發(fā)生。成效有效果防止開關電源，減少安全隱患。2.17柵欄式道閘安裝紅外保護防砸車裝置項目柵欄式道閘安裝紅外保護防砸車裝置附圖問題描述新建小區(qū)停車場安裝的都是防止行人通過的柵欄式道閘，但柵欄式道閘缺點就是無法安裝防止柵欄意外動作導致砸車的壓力波保護裝置。解決措施根據(jù)車場柵欄桿道閘的實際工作情況，為防止道閘地感誤動作導致柵欄桿落r砸到車輛，在道閘旁邊的車道上安裝一對主動紅外探測

37、器，將紅外信號串接在帶壓力波裝置的光電開光與道閘控制盒上。成效安全、可靠，能有效規(guī)避砸車風險。2.18供配電系統(tǒng)溫度檢測項目供配電系統(tǒng)溫度檢測附圖問題描述用電負荷大的配電設備容易發(fā)熱，對過熱的設備，設備1維護人員只是憑手摸來感覺溫度，或者是用紅外測溫儀進行檢測。而要經(jīng)常用紅外測溫儀檢測設備溫度不太現(xiàn)實。颼IJJJ解決措施米用示溫貼片，直接粘貼在設備上，示溫貼片有“60、70、80”三個溫度探測點，達到那個溫度點，那個點就由白變黑，提示檢查人員關注該設備。1J精選效果：有效檢測設備溫度，預防性設備管理的重要措施。成效方便、實用2.19水箱（池）報警系統(tǒng)項目問題描述水箱（池）報警系統(tǒng)現(xiàn)在的水箱報警系統(tǒng)使