XX居住小區(qū)物業(yè)管理方案優(yōu)選

1、XX居住小區(qū)物業(yè)管理方案一、項目概況二、物業(yè)管理內(nèi)容三、物業(yè)管理模式四、物業(yè)公司組織機構(gòu)和管理制度五、物業(yè)費的成本測算六、業(yè)服務內(nèi)容、標準及質(zhì)量保證措施七、管理總體目標與分項目標、項目概況1 .地理位置該項目位于sh區(qū)與jz區(qū)的結(jié)合部，面臨武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。2 .項目主要經(jīng)濟指標項目計量單位數(shù)值居住區(qū)規(guī)劃總用地Hrn13.231.居住區(qū)用地Hrn9.87住宅用地Hrn6.89公建用地Hrn1.31道路用地Hrn1.24公共綠地Hrn0.422.其它用地Hrn3.36居住戶數(shù)戶1292居住人數(shù)人4134戶均人數(shù)人/戶3.2總建筑面積萬R219.111.居住區(qū)用地內(nèi)建筑總面積萬R!

2、16.23住宅建筑面積萬R!14.87公建回積萬R!1.462.大賣場總建筑面積萬R!2.88word.項目計量單位數(shù)值萬m21.17擴建面積（三層）萬m20.96公建回枳萬m20.75地卜車庫及人防萬m20.283.底層架空面積萬m21.25住宅平均層數(shù)層7.5人口毛密度人/hm2411.1住宅建筑配套密度（毛）2套/hm128.5住宅建筑配套密度（凈）2套/hm184.0住宅建筑面積毛密度萬m2/hm21.496住宅建筑面積凈密度萬m2/hm22.144容積率萬m2/hm21.64停車率%50.0停車位輛634地面停車率%8.7地面停車位輛110住宅建筑凈密度%28.5建筑密度%25.6綠

3、地率%40.2二、物業(yè)管理內(nèi)容物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù)，寓管理與服務之中，建立社區(qū)服務體系。為住戶提供全方位管理，服務項目呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢，總體歸納為“六項管理、三類服務”，即“房屋及設施設備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理”；常規(guī)性公共服務（合同服務）委托性特約服務（非合同零星服務）和經(jīng)營性多種服務（全方位、多層次的綜合服務）。1、房屋及設施設備管理1.1 建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護和管理范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間公共通道、門word.廳、共用排煙道。房屋建筑的維護管理實行“管養(yǎng)合一”主要落實在以下幾個方面：A

4、、工作的主動性管理責任人與服務中心相結(jié)合，落實巡查制度及年度房屋建筑維護、養(yǎng)護計劃，執(zhí)行房屋修繕標準、有關工程施工技術規(guī)范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。B、工作的多樣性根據(jù)房屋的完損情況、季節(jié)變化、住戶對象等采取日常修繕服務，季節(jié)修繕服務、重點修繕服務和特殊修繕服務等形式，并做到制度化、規(guī)范化。C、工作的針對性在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜，根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務措施。1.2 共用設施、設備的管理范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內(nèi)消防設施、電梯、水泵房。共用設施設備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成，進行統(tǒng)

5、一管理，對于不同的設施、設備進行不同的維修管理，執(zhí)行相應的工作質(zhì)量標準，建立設施設備管理帳冊和重要設備的技術檔案，落實定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運行記錄齊備。達到設施設備齊全、功能正常、運行良好。1.3 市政共用設施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的養(yǎng)護和管理范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。根據(jù)共用設施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類別不同，指定并落實巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗收制度、積累有關技術資料。對于有些專項類別，如：車庫、制定專業(yè)管理方案并實施。通過有序的工作使其達到功能正常、暢通、達標,基本完好。1.4 智能化設施設備范圍包括：樓宇對講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室

6、內(nèi)紅外線報警系統(tǒng)，周界紅外線對射報警系統(tǒng)、門禁及車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設備的組成情況，建立起適合jt智能系統(tǒng)、操作性強的管理制度，從管理前期介入人員培訓入手。做好智能系統(tǒng)設備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運行管理、系統(tǒng)的維護保養(yǎng)管理、設備維護保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設備維修管理，并以科技為先導、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務，充分利用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能，通過嚴格管理保證智能系統(tǒng)運作正常。2、環(huán)境衛(wèi)生管理在jt我們遵循“高標準、嚴要求”的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質(zhì)量、高頻度”的環(huán)境衛(wèi)生維護、實施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護的職能。做好兩項工作，即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。2.1

7、 衛(wèi)生管理是對房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運達到環(huán)衛(wèi)設施齊全，實行標準化清掃保潔，垃圾日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。通過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶提供高檔次的服務水準及高質(zhì)量的生活場所。2.2 環(huán)境管理jt的環(huán)境管理為小區(qū)文明潔凈、環(huán)境質(zhì)量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎設施健全、生活舒適便捷，形成環(huán)保意識，日常管理與保護有機結(jié)合，提高word.住戶的生活質(zhì)量。3,綠化管理綠化的功能是美化環(huán)境。通過我們的管理達到綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果；我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護人員，將片區(qū)負責與巡查相結(jié)合，科學合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。綠化管理的主要內(nèi)容是花木、草坪的養(yǎng)護

8、。4、治安消防管理治安消防管理工作是jt重點管理工作之一。我們要貫徹“預防為主、防治（消）結(jié)合”的方針，對所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進行全面的管理。5、車輛交通管理對小區(qū)內(nèi)各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進出、行駛、停泊實施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。6、公共管理6.1 住戶裝修管理在jt物業(yè)轄區(qū)里，對業(yè)主及住戶的裝修實行全面的監(jiān)管。以確保裝修設計合理，隱蔽工程符合設計規(guī)定及圖紙要求。裝修材料及施工過程符合消防管理規(guī)定的要求，并安全使用。保障住宅的結(jié)構(gòu)安全及小區(qū)的整體美觀，使業(yè)主有一個舒適、安寧的生活環(huán)境。6.2 搞好維修基金以及儲備金的核收與

9、管理。6.3 協(xié)助政府進行社會管理，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計、計劃生育、預防犯罪等方面的工作。7、常規(guī)性公共服務即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同，為全體業(yè)主及住戶提供的經(jīng)常性服務，是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶都可以享受到的。它貫穿于物業(yè)管理之中。如：清潔衛(wèi)生服務、治安保衛(wèi)服務、維修居住區(qū)環(huán)境服務等。我們將以專業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的服務提供給業(yè)主及住戶。8、委托性特約服務是為某些住戶群體提供的服務，如：為高層住戶14小時開啟電梯、24小時高層供水、水泵的維修保養(yǎng)等。我們以專業(yè)的養(yǎng)護工作為業(yè)主及住戶提供舒適便利的生活環(huán)境。9、經(jīng)營性多種服務即向業(yè)主及住戶提供便利、高效、經(jīng)濟的便民服務。營造jt溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)

10、境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細節(jié)考慮，以點點滴滴的積累和平凡的小事，體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務的整體水平。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗生活在jt這個溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有償服務，并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見，開辟新的服務項目。三、物業(yè)管理模式居住在jt社區(qū)中，不僅提高了住戶的生活質(zhì)量，也改變了人們的生活觀念和生活方式。物業(yè)管理也將用現(xiàn)代化的管理觀念、管理機構(gòu)、管理手段，通過高素質(zhì)的管理人員達到最佳的管理效果。我們的管理方式分為管理方法、管理目標、運作程序、實施措施、管理手段等五個部分。word.1、 管理方法1.1 嚴格資

11、質(zhì)管理確保各類人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)。1.2 提供共管式服務。1.3 嚴格法規(guī)、制度和標準制約，規(guī)范組織和個人的管理服務行為。1.4 運用現(xiàn)代化管理手段，實現(xiàn)辦公管理自動化。1.5 啟動CI系統(tǒng)，致力于精神文明建設，實施品牌和形象戰(zhàn)略。2、 運作程序可分為整體管理運作流程與分項管理流程兩部分。3、 實施措施3.1 治安管理上運用現(xiàn)代科技手段“三防”結(jié)合，確保安全。3.2 裝修管理上采用情理手段、經(jīng)濟手段、行政手段并用的方法。3.3 精心養(yǎng)護小區(qū)綠化，加強小區(qū)環(huán)境建設和環(huán)保建設。3.4 合理調(diào)度、有序停車，人車分流順暢交通。3.5 發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，實施對電梯、保安方面的專業(yè)化管理。3.6 在智能

12、化管理上加強各方面工作3.7 超前性、創(chuàng)造性、全方位地實行共管式服務。3.8 開展卓有成效的社區(qū)文化活動4、 管理手段4.1 啟動思想工作機制，通過思想工作重在激發(fā)潛能，充分發(fā)揮群眾效能和工作積極性，引導員工動機，尊重個人感情，并且針對個性心理做適時的思想工作，工作方式有談心、座談等。4.2 執(zhí)行獎懲制度，在實際工作中堅持優(yōu)勝劣汰、獎懲分明。通過獎與懲，做到人人有動力，個個有壓力，從而促進工作。4.3 建立激勵機制，尊重個體權力，保持團隊希望。我們把將培訓放在集體和個人發(fā)展的重要位置。培養(yǎng)的目標是使員工忠于企業(yè)。一專多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者讓，為人才的脫穎而出創(chuàng)造良性

13、環(huán)境。方式有培養(yǎng)提升、培訓進修等。4.4 工資獎金重在考核。依據(jù)貢獻大小進行工資決策，既要考慮群體效能，更重視個人利益。充分肯定努力工作所應得的報酬。4.5 提倡“以人為本”的管理理念，充分發(fā)揮每個員工的主觀能動性，增強主人公意識和自我實現(xiàn)意識，使其在授權范圍內(nèi)創(chuàng)造性地開展工作。4.6 管理工作的計劃性，我們根據(jù)各個階段管理要點的不同，按照輕重有序、科學實效的原則，擬定不同時期階段的工作計劃，并實施。四、物業(yè)公司組織機構(gòu)和管理制度1、服務中心組織機構(gòu)1.1物業(yè)管理公司組織機構(gòu)圖word.wyfwgw.c保安部J工程維修部修部中環(huán)境管理部.服務中心一2、公共管理制度2.1 停車場管理須知A、 區(qū)

14、停車場交通、治安均由小區(qū)保安人員負責。入場車輛都應自覺服從停車場保安人員的調(diào)度和管理。B、 您不要亂停、亂放車輛，不要將車輛停放在阻礙其他車輛進出的位置。除預先告知外，非小區(qū)業(yè)主車輛禁止在小區(qū)停車過夜。C、 請您不要將車輛停放在小區(qū)各出入口處，影響小區(qū)居民的出入。D>小區(qū)業(yè)主應自覺交納泊位費并辦理停車證。E、 出租車（除特殊情況下）不得駛?cè)胄^(qū)。F、 對于違反本規(guī)定的車輛，保安人員將有權進行鎖車及扣押；同時相關業(yè)主應對由此造成的損失負責賠償。2.2衛(wèi)生管理須知為了保持小區(qū)環(huán)境整潔，使業(yè)主享受幽雅舒適的生活環(huán)境：A您將生活垃圾裝袋并放置樓洞門口指定地點。B、 您不要將各種雜物投入下水道及便

15、桶中。如因使用不當，造成堵塞或損壞,業(yè)主應承擔全部修理費用及連帶責任。C、 請您愛護小區(qū)內(nèi)公共環(huán)境，不要隨意亂涂、亂畫、亂帖廣告、標語。如屬兒童所為，應由其家長負責。D請您不要將自種花卉放置在樓棟口或樓道內(nèi)，避免丟失及影響其他業(yè)主的出入。E、請您不要在樓梯間放置車輛或?qū)⑿堋⒓揖?、儲藏類等家庭物品。一?jīng)發(fā)現(xiàn)，物業(yè)處不經(jīng)通知，有權進行清理。2.3 寵物管理須知為美化、凈化小區(qū)的居住環(huán)境，防止病疫傳播，保障廣大業(yè)主合法權益不受侵犯：word.A、您定時攜帶寵物犬在小區(qū)內(nèi)活動，并佩束犬鏈，由主人牽領、看管，及時清除排出的糞便；B、為免對他人的滋擾和對設施的損壞，請您不要攜寵物進入會館、公建樓、幼兒園

16、等公共場所；C、個人豢養(yǎng)寵物不得妨害他人，寵物影響他人正常生活、休息時，寵物主人有義務采取有效措施予以制止；D每年須對所養(yǎng)寵物打防疫，防止疾病的傳播；E、對生病、受傷、死亡的寵物應妥善照管、處置，死亡的寵物請不要遺棄或埋在小區(qū)內(nèi)。2.4 綠化管理須知A了保持小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，請您愛護住宅小區(qū)內(nèi)的綠地、花草、樹木、雕塑等小品是小區(qū)美化點綴設施。B、 您不要攀折花草樹木，不要用樹木晾曬衣物或扎鐵絲、鐵釘?shù)?，不要損壞花木的保護措施。C、 請您不要穿越綠化帶或碰損綠籬柵欄。D請您及您的孩子不要在綠化帶內(nèi)打斗玩耍，不要在綠地內(nèi)進行體育活動。E、 請您不要在小區(qū)公共綠地種植蔬菜及農(nóng)作物，或擅自種植其它作物。F

17、、 請您不要在噴泉、水池內(nèi)嬉戲，以免觸電及發(fā)生其他危險。3、內(nèi)部管理制度（各崗位職責）3.1物業(yè)處經(jīng)理崗位職責A.應主動配合、支持公司正副總經(jīng)理和管理部、財務部的監(jiān)督、檢查工作；B.熟悉并執(zhí)行各項有關政策、法律、法規(guī)及公司的各項規(guī)章制度；C.帶領各崗位人員進行小區(qū)驗收，做好小區(qū)的各項管理工作及經(jīng)濟核算工作，完成公司下達的經(jīng)濟指標；D.做好員工管理工作，檢查各崗位人員完成任務情況；E.鼓勵員工積極學習專業(yè)知識，注意選拔有潛質(zhì)的員工，對業(yè)績差的人員提出調(diào)整或給予處分的意見；F.關心小區(qū)管委員會建設，并接受管委員會監(jiān)督，共同搞好管轄區(qū)的各項工作；G.配合街道、派出所、物業(yè)辦等相關部門做好相應工作及其

18、他上級交辦的工作；3.2經(jīng)理助理崗位職責A.負責本中心職責范圍內(nèi)工作的策劃、指導、監(jiān)督、把關；B.負責每月向管理處經(jīng)理提交本中心工作計劃及工作總結(jié)；C.負責對本中心員工各類考核；D.向管理處經(jīng)理提交各崗位用人計劃；E.接待來訪住戶，對住戶的投訴及時處理；投訴處理率99%F.熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、單元數(shù)、戶數(shù)；管線的走向；各種設備操作方法，公共設施養(yǎng)護辦法和常見故障、常用維修方法；督促本中心工作人員及時收繳管理費，收繳率達預定目標；G.熟悉有關物業(yè)、市容衛(wèi)生、綠化、治安、消防等管理規(guī)定；H.每日巡查小區(qū)，檢查各部門工作，發(fā)現(xiàn)潛在問題及時安排處理，并加以改進；I.負責指導、監(jiān)督健全檔案管理，并抽查工作情況

19、；3.3環(huán)境管理部主管崗位職責A、依據(jù)小區(qū)的環(huán)境規(guī)劃，制定小區(qū)環(huán)境整體養(yǎng)護的年度、季度、月度計劃，營word.造小區(qū)良好居住環(huán)境，搞好小區(qū)綠化和清潔衛(wèi)生；B、對綠化工作和保潔工作，按人分區(qū)劃片包干作業(yè)管理，做到員工之間任務劃分清楚，責任明確，檢查考核標準公開，獎懲兌現(xiàn)；C、負責定期組織員工培訓，提高員工的政治素質(zhì)，業(yè)務技能和工作效率；D經(jīng)常巡視檢查員工現(xiàn)場工作情況，隨時掌握小區(qū)內(nèi)綠化狀況和清潔狀況，必要時到現(xiàn)場督導員工操作；E、對小區(qū)內(nèi)各種環(huán)境標識牌及人文景觀的布置等提出合理化建設性意見和觀點，提高社區(qū)環(huán)境文化品位。F、定期開展小區(qū)的消殺工作，并嚴格按照消殺計劃檢查和監(jiān)督消殺工作；G合理控制本

20、部門各項費用，廣開增收渠道；3. 4保安部主管崗位職責A、 負責保安人員的上崗培訓和職業(yè)道德的思想教育宣傳工作，不斷提高保安人員的專業(yè)素質(zhì)和責任心；B、 制定業(yè)務培訓計劃，按計劃定期組織專業(yè)訓練，并做好記錄；C、 嚴格執(zhí)行各種安全管理規(guī)章制度，維護管轄區(qū)的正常秩序，維護業(yè)主生命和財產(chǎn)安全，并接受物業(yè)處和轄區(qū)派出所的監(jiān)督指導；D負責轄區(qū)治安、消防、交通車輛的管理工作；E、 負責轄區(qū)消防組織工作、檢查、監(jiān)督消防設備的運行及消防設施、設備、器材的維護保養(yǎng)工作，確保每位保安人員都能做到“二懂、三會、三能”：二懂：懂防火措施、懂起火后撲救方法；三會：會報火警、會使用消防器材、會處理險肇事故；三能：能遵守

21、消防制度、能及時發(fā)現(xiàn)火險、能撲救火情。F、 負責保安部日常工作安排，出勤考核，合理調(diào)配人員，堅持白天和夜間的定期查崗制度；G定期巡視，對發(fā)現(xiàn)的各類事故、事件隱患及時制定解決措施并督促落實，遇到突發(fā)事件時以身作責，組織處理；H、 負責與派出所的聯(lián)系工作，做好轄區(qū)安全防范工作；I、 負責水體周圍的安全防范，杜絕惡性事故的發(fā)生。3.5工程維修部主管職責A負責小區(qū)公用設施、設備的運行、保養(yǎng)、維修、安全檢查工作的安排與落實；B、 組織參與設備的大、中、小修，制定計劃，負責員工的專業(yè)技術培訓；C、 負責制定設備、備件采購計劃，報財務采購；D做好各項記錄，收集整理設備技術資料及維修保養(yǎng)記錄，做好設備臺帳工作

22、；E、 參與違章糾正工作，及時發(fā)現(xiàn)和制止違章建筑和施工；F、 負責用戶對本部門工作的投訴處理，不合格服務的處理，糾正和預防措施的實施，跟蹤檢查；G負責員工的考評工作，及時上報本部門考勤；H、合理控制本部門各項費用，廣開增收渠道；3.6、服務中心主管職責A、 熟悉物業(yè)管理有關法規(guī)政策；B、 負責建立完善服務中心信息流通網(wǎng)絡，包括業(yè)主報修服務，投訴受理傳遞,各部門信息匯總，對業(yè)主公布信息等；C、 負責多種經(jīng)營服務及各種費用收繳的組織管理；word.D制定社區(qū)文化活動計劃，豐富業(yè)主、住戶的文化生活；E、 負責服務中心各種工作檔案、業(yè)主檔案等檔案、文件、資料存檔工作的定期檢查；F、 負責開展服務中心宣

23、傳工作和公益性活動。4、人員配置和人員的素質(zhì)要求jt物業(yè)管理的用人原則為“精干、高效、敬業(yè)”，確定“重學歷，也重能力；重水平，更重品德”的用人標準。我們要求事務管理具體操作人員必須是一專多能，實行一崗多職，相互協(xié)作，體現(xiàn)團隊精神。（人員的實際配置以具體管理范圍而定）五、物業(yè)費的成本測算1、管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費1.1 人員編制和基本工資標準：見表（01）人員編制和基本工資標準表（01）序號項目人數(shù)（人）工資標準（元/月）總額（元/月）備注一管理人員6/6650.001經(jīng)理12000.002000.002經(jīng)理助理11500.001500.003財務員1800.00800.004

24、維修主管11000.001000.005保安主管1800.00800.006保潔主管1550.00550.00二普通員工14/9400.001維修員2800.001600.002保安員9600.005400.003綠化員1500.00500.004保潔員2450.00900.00三合計20/16050.001.2 費用測算管理服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費測算見表（02）工資福利費測算表（02）word.廳P項目金額（元/月）依據(jù)測算結(jié)果（元/月.M2）一基本工資16050.00/二福利費2407.50注(1)暫按15%M算三服裝費667.00注(2)四合計19124.50/注（1）：福利

25、費為工資總額的35.5%,其中福利基金占工資總額的14%教育基金占工資總額的1.5%;社會保險占工資總額的20%注（2）:服裝按年均400元/人計算，則每月分攤為：20X400元/人/年+12月=667（元/月）2、公共設施、設備日常運行、維修及保養(yǎng)費2.1 采用總體匡算思路進行測算。住宅建造成本按800元/M2計算，公共設施、設備建造成本統(tǒng)一按30%+取，折舊年限按25年計算，維修保養(yǎng)費按月折舊費的40%g取。注：因小區(qū)新建在保修期中，暫不考慮。2.2 公共設施、設備所用電為A、（晚間19:00分至次日清晨7:00分為開燈時間，共計12小時，如本物業(yè)有200盞燈60瓦計算）。則：每日所用電費

26、為：（60瓦/盞X200盞X12小時X30日/月）X0.60元/千瓦/小時=4320千瓦/小時X0.60元/千瓦/小時=2592.00元/月B、智能化網(wǎng)絡運行等綜合：1000.00元C、共計為：3592.00元2.3 電梯運行電費為：每部電梯按每天15元計算則運行電費為：10部X15元/天X30天=150元/天X30天=4500元/月維修保養(yǎng)費用為；每部每月按50元計算則為：10部X50元/月=500元/月3.4水泵運行費：10部X5元/天X30天=50元/天X30天=1500元/月3、綠化管理費：小區(qū)綠化面積為30000M2,綠化管理費測算見表（03）綠化管理測算表（03）序項目測算依據(jù)金額

27、（元/月）測算結(jié)果（元/備注word.號月.M2）1綠化工具費1000元/年84.002勞保用品費500元/年42.003綠化用水費400.00/4農(nóng)藥化肥費200.005景觀再造費0.10元/M2.年200.006合計/926.004、清潔衛(wèi)生費清潔衛(wèi)生費測算表（04）廳P項目測算依據(jù)金額（元/月）測算結(jié)果（元/月.M2）1工具購置費300元/人.年75.002勞保用品費300元/人.年75.003化糞池清掏費（注1）/4垃圾外運費1000.005環(huán)境消殺/100.00/6合計/1250.00注（1）:化糞池清掏費全年共計約為：2000元，由于小區(qū)新建第一年將不會產(chǎn)生費用。5、保安費：保安費

28、測算表（05）廳P項目測算依據(jù)金額（元/測算結(jié)果（元/月M2）word.月）1裝備費300元/人.年250.002人身保險費（暫不計）/3房租費（暫不計）/4聯(lián)建、治安費100元/人.月1000.005合計/1250.006、辦公費：（全年開支辦公費約3萬元）月辦公費=3000什12=2500元/月7、固定資產(chǎn)折舊費：固定資產(chǎn)總額為10萬元，平均折舊年限為5年，即：月固定資產(chǎn)折舊費為：100000+（12X5年）=1667元/月8、法定稅費：兩稅一費為前八項之和的5.75%,則多層稅費=（30309.5）X5.57%=1688元/月小高層稅費=（36809.5）X5.57%=2050元/月9、

29、利潤：利潤取10%則多層利潤=（30309.5）X10%=303仇/月小高層利潤=（36809.5）X10%=3681元/月10、管理成本匯總表見（06）管理成本匯總表（06）廳P項目金額（元/月）金額（元/月.平方米）備注一管理成本1工資福利費19124.502維修及保養(yǎng)費10092.00共用照明3592.00電梯5000.00小高層水泵1500.00小高層3綠化管理費926.004清潔衛(wèi)生費1250.00word.5保安費1250.006辦公費2500.007折舊費1667.008法定稅費多層住宅1688.00小高層住宅2050.009利潤多層住宅3031.00小高層住宅3681.0010

30、合計多層住宅35028.50.4423多層：79193萬M小高層住宅42540.50.9640小高層：44127萬M六、業(yè)服務內(nèi)容、標準及質(zhì)量保證措施為將jt小區(qū)建設成為具有標志性的超一流的文明住宅小區(qū)，物業(yè)公司將依照全國優(yōu)秀示范物業(yè)小區(qū)標準實施物業(yè)管理。具體服務承諾及質(zhì)量保證措施如下：一、基本服務：1、簽訂物業(yè)服務合同，明確權利義務關系；2、承接項目對住宅區(qū)公共部分、共用設施認真檢查，做到驗收手續(xù)齊全；3、管理人員和專業(yè)操作人員按照國家規(guī)定持證上崗；4、建立完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理，財務管理，檔案管理等制度；5、管理服務人員統(tǒng)一著裝，佩戴標志，行為規(guī)范，服務主動熱情；6、建立客戶服務中心

31、，公示24小時服務電話。急修1小時內(nèi)，其他報修按照約定時間到達現(xiàn)場；7、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務合同之外的特約服務和代辦服務，公示服務項目和收費價目；8、公布物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的收支情況；9、每年至少一次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見，滿意率75%以上。二、公共服務（一）安全管理10、小區(qū)主入口24小時執(zhí)勤；11、監(jiān)控室實行24小時監(jiān)控；12、別墅區(qū)設立專職保安員；13、小區(qū)內(nèi)每小時保安巡查一次；14、對小區(qū)內(nèi)的車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放；15、對進出小區(qū)的裝修等勞務人員實行登記管理；word.16、對火災、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應急預案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關部門

32、，并協(xié)助采取相應措施。（二）環(huán)境管理17、按幢設置垃圾桶，生活拉圾每天清運一次；18、小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃一次；電梯廳、樓道每日清掃一次；樓梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清潔一次；路燈、樓道燈每半年清洗1次；19、區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視情況及時清掏；20、二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求；21、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護；22、定期清除綠地雜草、雜物；23、定期預防花草、樹木病蟲害（三）房屋管理24、每周巡查一次小區(qū)房屋單元門、樓道通道以及其他公共部位的門窗、玻璃等,定期維護養(yǎng)護；25、按照住宅裝修管理規(guī)定

33、和業(yè)主公約要求，建立裝修管理制度。通知業(yè)主裝修事項。至少兩次巡查裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定現(xiàn)象，及時勸阻，并通知有關部門；26各組團、棟、單元門、戶有明顯標志。27、小區(qū)道路平整，主要通道及停車場交通標志齊全規(guī)范；28、對共用設施設備進行日常管理和維護（依法應由專業(yè)部門負責的除外）；（四）設施、設備管理29、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢修等記錄齊全；30、操作維護人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設施運行正常；31、對共用設施設備定期組織巡查、作好巡查記錄、屬于小修范圍的，及時組織修復；32、載人電梯早6點至晚上12點正常運行；33、消防設施設備完好，可隨時啟用，

34、消防通道暢通；34、路燈、樓道燈完好率不低于80%35、容易危機人身安全的設施設備有明顯警世標志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障有應急方案；二、便民服務物業(yè)公司提供的無償服務（共計24項）類別編號項目內(nèi)容家1代請裝修、裝飾公司政2代請家教、介紹保姆K3代租售房屋、代租汽布務4發(fā)布氣象信息、國內(nèi)外新聞信息word.5組織各種展銷活動6無償配備醫(yī)藥急救箱7代訂中、西餐8代訂牛奶商務活動9代購車船、飛機票10代訂報刊、雜志11代辦旅游手續(xù)12電話留言服務13代訂酒店、客房禮儀服務14代購代送禮品、鮮花15代辦喜事慶典文服化務娛樂16提供圖書、音像制品交流17開設棋、牌活動場所18開展各種健康

35、、醫(yī)療培訓19組織健身舞晨練隊20開展球類、健身培訓21開展網(wǎng)上游戲攻關競賽交流會老年服務22建立老年活動組織，開辦老年課堂23組織老年聯(lián)誼活動24組織健康義診活動物業(yè)提供的有償服務（共計62項）類別編號項目內(nèi)容價格待定1瓷磚改造2鋪貼普通地磚3洗手盆安裝4坐便器安裝5安裝抽油煙機6安裝分體式空調(diào)word.7安裝熱水器8安裝吊燈9安裝電腦、傳真等辦公設備10家用電器檢查、小修11換門鎖（材料自備）12更換、檢修開關、插座13空調(diào)加氟利昂14配鑰匙、修鎖15查線、換線日16自行車、摩托車小修常維17鐘表維修修18更換燈泡、燈管裝飾19更換燈角、燈口、鎮(zhèn)流器月艮20木門窗維修務21清洗抽油煙機22

36、清洗空調(diào)過濾網(wǎng)23安裝音響與家用電器24安裝燈具、門鈴、櫥柜（不含材料）25修理更換水閥門、各類軟管（不含材料）26修理洗臉盆、洗菜盆、馬桶水箱（不含材料）27疏通卜水管道28修理窗簾、拉窗等（不含材料）29修理家具配件30內(nèi)墻修理粉刷31配木門窗玻璃家32室內(nèi)整體保潔政33木地板打蠟K34看護病人務35上門收洗衣服（洗衣費另記）word.36接送小孩上學37家庭綠化盆景造型38剪裁、寵物喂養(yǎng)指導39中、西餐40代購、代售二手電月為家私41家政培訓42清潔地毯、沙發(fā)43小學生中餐44學生寒暑假短期學習班45提供鐘點工（家務、護理、照顧小孩或老人）46為老人讀報，聊天禮47特殊安全服務儀K48租

37、售鮮花、盆景務49代接、代送客人50健康檢查健51建立健康檔案康K務52家庭病床53兒童保健54健身培訓55長途電話56接發(fā)傳真商務57打字58復印K59出租商務洽談室務60出租會議室61租車62汽車美容四、服務承諾標準word.廳p指標名稱國家及jz市標準服務承諾標準服務質(zhì)量保證措施01房屋完好率98%99%制定維修技術人員專職負責區(qū)域巡查，建檔記錄，確保外觀整潔、無破損立面，房屋無改變使用功能，無亂搭建，公用設施及通道無隨意占用02房屋零修、急修及時率99%100%急修、零修接到維修通知，及時趕到現(xiàn)場。零修現(xiàn)場及時完成；急修不過夜，工作里過人以協(xié)商形式解決，并按照維修回訪制度進行回訪記錄、質(zhì)量跟蹤03維修工程質(zhì)量合格率100%100%分項監(jiān)督檢查，結(jié)合部位，嚴格把關，按照工序維修到位，杜絕二次返工04保潔舉99%99.5%由專職保潔員進行保潔，并實行巡查制度，建檔記錄，由主管監(jiān)督，確保小區(qū)垃圾日產(chǎn)日清，設施完好，區(qū)內(nèi)潔凈衛(wèi)生05綠化完好率95%99%制定專職綠化員負責維護，并實行園藝師直接負責的巡查制度，建檔記錄，確保小區(qū)綠地樹木無破壞、無黃土裸露、無病蟲害現(xiàn)象06道路、車場完好率及使用率95%99%制定公用設施管理員進行維護，實行巡查制度，建檔記錄，由維修主管負責監(jiān)督。建立健全道路、停車場管理制度，責任落實到人