商鋪業(yè)態(tài)規(guī)劃分布方案--商鋪的廚房、煙道、電梯井、共享大廳施工建議

1、非住宅產(chǎn)品銷售、及招商計(jì)劃第一部分： 2#、 5#樓的商鋪銷售計(jì)劃一、2#、5#樓商鋪?zhàn)馐鄯指钣?jì)劃1、2#、 5#樓商鋪數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)棟號(hào)1F 商鋪數(shù)量面積范圍1F 面積2F 面積3F 面積4F 面積2 #17個(gè)32113 M22、5 棟共2、 5 棟共1377.3 M21377.3 M25 #14個(gè)67 M22316.7M22481.3M22、 2 號(hào)棟銷售、招租分割方案2號(hào)樓租售具體分割方案：2號(hào)樓一層商鋪共計(jì) 17個(gè)，不包含項(xiàng)目東面的共享大廳，面積范圍在 32113 M2 ，據(jù)市 調(diào)了解，沿新世紀(jì)大道兩側(cè)， 1F單體商鋪面積最大不超過(guò) 130平米，平均面積在 75 平米左 右，符合市場(chǎng)客戶需求

2、，便于銷售。同時(shí)考慮到 2 號(hào)棟為我項(xiàng)目主要入口及重心區(qū)域，占據(jù) 優(yōu)越的地理位置，提議 2號(hào)棟的 1F商鋪?zhàn)鲉螌愉N售計(jì)劃，另 2號(hào)樓 2F、3F、4F作為我項(xiàng)目 的重點(diǎn)招商規(guī)劃。定位原因：A、32113 M2的銷售面積符合市場(chǎng)客戶需求， 如面積過(guò)大或分開銷售， 將加大后期銷售難度。B、2 號(hào)棟所處位置為我項(xiàng)目的重點(diǎn)區(qū)域，并依靠于新世紀(jì)大道，如面積過(guò)大或分開銷售，對(duì) 于后期業(yè)主招商產(chǎn)生不利局面，同時(shí)也會(huì)影響到我項(xiàng)目的整體氛圍。C、2 號(hào)樓的 24F，后期作為重點(diǎn)招商規(guī)劃，有利于我項(xiàng)目對(duì)小區(qū)居民在大型生活配套項(xiàng)目 上的完善。D、壟斷 2 號(hào)棟大部分的商業(yè)面積，后期招商對(duì) 2、5 號(hào)樓進(jìn)行統(tǒng)一業(yè)態(tài)劃

3、分和經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的限 定，一是在我項(xiàng)目整體形象上便于有效管理，二是針對(duì) 5 號(hào)棟商業(yè)部分，以經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目為小 區(qū)居民提供多元化的生活需求配套為引導(dǎo)，在成本上減輕經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)，同時(shí)為5 號(hào)棟的商業(yè)銷售打下基礎(chǔ)。3、 5 號(hào)棟銷售、招租分割方案5 號(hào)樓租售具體分割方案：5號(hào)樓一層商鋪共計(jì) 14個(gè)，單體 1F、2F商鋪面積各為 67 M2 ，毗鄰我項(xiàng)目與湘陰賓館 之間通往縣人民醫(yī)院新址的規(guī)劃道路，位置所處人流量稀少。經(jīng)綜合思考分析，結(jié)合以上 2 號(hào)樓租售分割方案及以下 5號(hào)樓的招商業(yè)態(tài)規(guī)劃方案， 提議將 5號(hào)樓的 1至 2F所有商業(yè)面 積部分，統(tǒng)一作出對(duì)外銷售處理， 銷售方式為單體 1、2層整體出售， 即單體銷

4、售面積為 134 平米左右，銷售賣點(diǎn)以體現(xiàn)對(duì) 2 號(hào)樓商業(yè)部分的業(yè)態(tài)規(guī)劃及經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的限定要求，同 5號(hào)棟 在經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的種類分析和商鋪數(shù)目的匹配比較，提前采用圖文說(shuō)明方式懸掛于售樓部，來(lái)加 大客戶的購(gòu)買信心和對(duì)未來(lái)的憧景， 同時(shí)從 2、5 號(hào)棟商業(yè)售價(jià)的玄虛差距和后期招商的經(jīng) 營(yíng)成本上考慮，也是一大賣點(diǎn)。定位原因：A、多元化經(jīng)營(yíng)種類是小區(qū)居民的必備配套，其中包含零售百貨、煙酒、五金、美容美發(fā)、 藥店、通訊（電信、移動(dòng)、聯(lián)通） 、蔬菜水果、郵政、干洗、醫(yī)療門診、蛋糕店、餐飲、 窗簾布藝、床上用品等。這種性質(zhì)的經(jīng)營(yíng)體系，承擔(dān)不住過(guò)大的經(jīng)營(yíng)成本，卻反而可以起 到吸引和帶動(dòng)消費(fèi)人群的轉(zhuǎn)移。B、位置非項(xiàng)目

5、重心區(qū)域，出售的自營(yíng)規(guī)律無(wú)需過(guò)多考慮項(xiàng)目自身的形象問(wèn)題。C、從經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的種類來(lái)看， 134 平米左右的出租面積匹配經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目恰到合適，面積大，租金 低。D、位置所處 5號(hào)棟出口，及 2 號(hào)棟大型商業(yè)區(qū)域，并臨近新世紀(jì)大道，便于周邊社區(qū)和小區(qū) 居民的出入消費(fèi)。第二部分：招商計(jì)劃一、業(yè)態(tài)規(guī)劃的目的1、促進(jìn)業(yè)態(tài)平衡：成熟的業(yè)態(tài)規(guī)劃須合理的分配經(jīng)營(yíng)種類，有利于整個(gè)樓盤的商業(yè)部分在運(yùn)營(yíng) 發(fā)展中，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)者穩(wěn)定的收益回報(bào)。2、形成良好形象：商鋪的業(yè)態(tài)規(guī)劃將為樓盤帶來(lái)高品質(zhì)的商業(yè)氛圍和購(gòu)物環(huán)境，為居住群體提 供更便捷的生活配套，同時(shí)也能促使樓盤形成自己獨(dú)有的品牌形象，吸引更多的客戶群體慕 名而來(lái)，擴(kuò)大整體樓盤

6、的知名度和影響力。3、便于商業(yè)管理：合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃作為商業(yè)管理的必備要素，針對(duì)于后期成熟的商業(yè)板塊，避 免在管理上造成混亂現(xiàn)象。對(duì)業(yè)態(tài)分布進(jìn)行有效、合理的布局，也是作為樓盤在品質(zhì)上的一 種體現(xiàn)。二、項(xiàng)目定位商業(yè)板塊主要思想定位于區(qū)域性生活配套，主要針對(duì)于我樓盤居住群體，及周邊生活社 區(qū)，創(chuàng)造一個(gè)具集衣、食、住、行為一體的全功能化特色商圈，所經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)范圍包括零售業(yè)百 貨、家電、五金、服裝、鞋類、化妝品、家私、美容美發(fā)、珠寶首飾、連鎖藥店、茶樓、通訊、 郵政、蔬菜水果、干洗、醫(yī)療門診、蛋糕店、特色餐飲、高檔餐廳、窗簾布藝、床上用品、保 險(xiǎn)公司、職業(yè)培訓(xùn)、健身、婚慶攝影等。經(jīng)營(yíng)主力項(xiàng)目以消費(fèi)群體的需

7、求性為主，再以經(jīng)營(yíng)類 別根據(jù)樓盤綜合因素衡量，進(jìn)行有效合理的布局劃分。三、2 號(hào)棟業(yè)態(tài)規(guī)劃的原則1、抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)優(yōu)先原則 入選的業(yè)態(tài)項(xiàng)目必須有足夠的實(shí)力來(lái)承擔(dān)過(guò)高的租金壓力，在經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的收益上具備較高 的回報(bào)，以保障到后期租金走勢(shì)的穩(wěn)定，和在經(jīng)營(yíng)周期上的持久。2、人氣影響優(yōu)先原則 入選的業(yè)態(tài)項(xiàng)目能夠?yàn)檎w招商區(qū)域帶來(lái)一定的針對(duì)性消費(fèi)群體，同時(shí)也能為其他業(yè)態(tài)經(jīng) 營(yíng)項(xiàng)目提供消費(fèi)者資源共享。3、配套原則 所有入選業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的組合，必須能夠相互銜接協(xié)調(diào)，以收益為最大化原則，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目 類別不能有共同特性，不存在客源沖突。同時(shí)能充分滿足本項(xiàng)目住宅和周邊區(qū)域居民的消費(fèi) 需求性。成為湘陰縣城北區(qū)必備的大型配

8、套服務(wù)商圈。四、主要業(yè)態(tài)劃分說(shuō)明1、二號(hào)棟 14 層區(qū)域二號(hào)棟 1F4F 商業(yè)建筑面積1F：2316.7平方米（包含 5號(hào)棟 1F商業(yè)面積）；2F：2481.3平方米（包含 5號(hào)棟 2F商業(yè)面積）；3F：1377.3平方米4F：1377.3平方米 主力經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：品牌服裝、銀行、連鎖百貨、化妝品、美容院、家電商超、珠寶首飾、品牌 鞋包、家私城、網(wǎng)吧、茶樓、保健中心、電影院。定位原因： 2 號(hào)棟為我樓盤主要入口正面，及依靠于湘陰縣主要交通干道因素，在整體形象、 居民需求性、租金較高、 人流量集中等綜合因素衡量， 考慮經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目以以上描述為主。細(xì)化業(yè)態(tài)說(shuō)明：1F 2F： 金融、品牌服裝、鞋包、連鎖超市

9、、化妝品、家電商超、珠寶首飾、咖啡茶樓 特性說(shuō)明：經(jīng)營(yíng)成本過(guò)高、在人群集中區(qū)域適應(yīng)生存、商業(yè)氛圍濃厚。3F 4F： 網(wǎng)吧、家私城、保健中心、保險(xiǎn)公司、婚慶攝影、職業(yè)培訓(xùn) 特性說(shuō)明：鋪?zhàn)獾汀⒉灰欢ㄐ枰巳杭幸蛩?、面積要求有針對(duì)性、經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)、生存力強(qiáng)。面積規(guī)劃： 2F：以單層所處優(yōu)劣位置、經(jīng)營(yíng)種類、片區(qū)劃分?？紤]生存壓力大，面積也不宜過(guò)大，容易 轉(zhuǎn)手。具體面積劃分，待實(shí)體工程完工后，步入招商階段，再做定奪。3F 4F: 因樓層較高，考慮招商頗有難度，預(yù)估性不強(qiáng)、招商條件也隨之寬松，所以面積更 不適宜過(guò)早固化，主要待意向入駐商在洽談過(guò)后再做決定，規(guī)劃單體商鋪面積 300 平方左右。2、五號(hào)棟 1

10、2 層區(qū)域五號(hào)棟 1F2F 商業(yè)建筑面積1F：2316.7平方米（包含 2 號(hào)棟 1F商業(yè)面積）；2F：2481.3平方米（包含 2 號(hào)棟 2F商業(yè)面積）；主力經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：網(wǎng)吧、零售業(yè)百貨、高檔煙酒、五金、美容美發(fā)、連鎖藥店、通訊（電信、 移動(dòng)、聯(lián)通）、蔬菜水果、郵政、干洗、醫(yī)療門診、蛋糕店、特色餐飲、高 檔餐廳、窗簾布藝、床上用品等。定位原因： 5 號(hào)棟商鋪所處位置與 2 號(hào)棟相比，稍占劣勢(shì)，人流量稀少，鄰近新世紀(jì)大道與 項(xiàng)目東大門，作為這種特別性質(zhì)的商業(yè)區(qū)域，規(guī)劃以生活必備配套的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目為 主，加強(qiáng)區(qū)域消費(fèi)的針對(duì)性，低廉租金的經(jīng)營(yíng)成本，更好的保障到經(jīng)營(yíng)者收益穩(wěn) 定，起到帶動(dòng)商業(yè)輻射效果， 也

11、同時(shí)為二期項(xiàng)目 9 號(hào)棟的商鋪售價(jià)打下良好基礎(chǔ)。細(xì)化業(yè)態(tài)說(shuō)明：1F 2F：零售百貨、高檔煙酒、五金、連鎖藥店、移動(dòng)、聯(lián)通、電信、郵政、蔬菜水果、 干洗、網(wǎng)吧、休閑保健、醫(yī)療診所、蛋糕店、特色餐飲、美容美發(fā)、高檔餐廳、 窗簾布藝、床上用品。特性說(shuō)明：鋪?zhàn)獾?、?jīng)營(yíng)成本低、生存力強(qiáng)、鄰近新世紀(jì)大道與項(xiàng)目東大門，方便小區(qū)居民 出入消費(fèi)、面積符合經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目， 5 號(hào)棟 1-2F 商業(yè)裙樓為對(duì)外連體發(fā)售，符合自營(yíng) 規(guī)律。五、2號(hào)棟 2F 4F 商場(chǎng)共享大廳、商場(chǎng)電梯、廚房、煙道的安置施工建議1、 2F 4F 商場(chǎng)共享大廳、商場(chǎng)電梯的設(shè)立位置2 號(hào)棟南面商業(yè)裙樓總長(zhǎng) 70 米，和東面商場(chǎng)入口近百米距離， 如僅

12、只有一個(gè)共享大廳， 南面 2、3、4 層商鋪的出行不太便利，同時(shí)也直接影響到招租價(jià)格。鑒于以上因素，建議在2號(hào)棟的19 號(hào)商鋪再設(shè)立一個(gè)通往南面商場(chǎng) 2、3、4層的共享大廳。定位原因：A、19 號(hào)商鋪位于 2 號(hào)棟南面正中位置，起到均衡東西兩側(cè)租金價(jià)格作用；B、開間 4.73米，進(jìn)深 14.1米，便于 2部無(wú)機(jī)房電梯位置安放， 無(wú)機(jī)房電梯井道尺寸 2000x1900， 載重 1000kg（13 人）；C 、便于連接住宅區(qū)消防通道；D 、可根據(jù)招商經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的面積需求，例如品牌服裝、連鎖百貨、美容院、家電商超、品牌鞋包、家私城、網(wǎng)吧、茶樓、保健中心等， 起到 2F至 4F的面積劃分作用， 將西側(cè)劃分為 212 平米，東側(cè)劃分為 306平方米，同時(shí)也可作為 518 平米的整體區(qū)域出租2 、 廚房、煙道的安置建議2F 4F 商場(chǎng)的單層個(gè)體經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目及面積， 以最后入駐商所提出的要求， 經(jīng)綜合衡量后再做 定奪，現(xiàn)初步根據(jù)綜合因素，將整層化分為 A、B、C 三大區(qū)域，同時(shí)規(guī)劃在 A、B、C 三大 區(qū)域各自設(shè)立獨(dú)立煙道及下水道預(yù)留位置。為后期開展的招商工作打下有利基礎(chǔ)，擴(kuò)大招商 范圍。A 區(qū)域：以 2 號(hào)棟南面一層 19 號(hào)鋪