房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)重要知識(shí)點(diǎn)培訓(xùn)課件

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)重要知識(shí)點(diǎn)第一章 緒論第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)一.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的含義、特征和分類(lèi)（1） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的含義根據(jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第二條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為?！本唧w來(lái)講，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)或政策，依據(jù)城市發(fā)展和建設(shè)的總體規(guī)劃，充分考慮經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)發(fā)展的要求，對(duì)獲取得土地進(jìn)行投資、建設(shè)、管理的行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一種經(jīng)濟(jì)行為，需要借助土地、建筑材料、基礎(chǔ)設(shè)施、專(zhuān)業(yè)人員、資金等資源的優(yōu)化組合，形成建 筑產(chǎn)品，再通過(guò)后續(xù)的銷(xiāo)售活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益。（2） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特征1.全面系統(tǒng)性2.廣泛聯(lián)系

2、性3.風(fēng)險(xiǎn)與效益并存 4.地域性（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的分類(lèi)1.成片開(kāi)發(fā)（1）有計(jì)劃的成片舊城改造（2）成片的新城區(qū)開(kāi)發(fā) （3）農(nóng)業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā) （4）旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)2.單項(xiàng)開(kāi)發(fā)（1） 土地開(kāi)發(fā)（2）房屋開(kāi)發(fā)A.住宅樓項(xiàng)目開(kāi)發(fā)B.寫(xiě)字樓項(xiàng)目開(kāi)發(fā) C.工業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā) D.商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序1、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要工作階段A .投資決策分析階段B .依法取得土地使用權(quán)階段C.可行性研究階段D.前期準(zhǔn)備E.階段實(shí)施階段 F.銷(xiāo)售階段2、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要參與者1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（開(kāi)發(fā)商）2.投資公司（投資商）3.建筑承包公司 4.質(zhì)量檢查單位 5.政府建設(shè)主管部門(mén) 6.金 融機(jī)構(gòu)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的基本環(huán)節(jié)第

3、二章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)基本理論第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)策略分析1、 產(chǎn)品策略主要內(nèi)容包括明確開(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目、確定開(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng)規(guī)模，以及開(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng)方式的確定等。2、 市場(chǎng)開(kāi)發(fā)策略一般來(lái)講，企業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)策略主要有市場(chǎng)開(kāi)拓型、市場(chǎng)滲透型、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)型及多角型策略等。3、 價(jià)格策略一般包括高價(jià)策略、低價(jià)策略、均衡價(jià)格策略等。第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策理論一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策類(lèi)型（一）構(gòu)成決策問(wèn)題的基本條件1 .有明確的目標(biāo)2 .有兩個(gè)以上可供選擇比較的方案3 .有評(píng)價(jià)方案優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)4 .有真實(shí)反映客觀實(shí)際的信息（二）開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策原則1.遵守政策法規(guī)原則 2.經(jīng)濟(jì)效益原則3.風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的原則 4.定性分析與

4、定量分析相結(jié)合的原則二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策的類(lèi)型（1） 確定型決策（二）風(fēng)險(xiǎn)型決策1 .期望值法2.凈現(xiàn)值期望法 3.最大可能法（三）不確定型決策2 .大中取大法2.小中取大法 3.最小最大后悔值法三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策的程序（一）發(fā)現(xiàn)問(wèn)題（2） 確定目標(biāo)1. 針對(duì)性2.明確性3.層次f4.可行性（3） 擬定方案1 .整體詳盡性2.相互排斥性（四）分析評(píng)價(jià)1.限制因素分析 2.潛在因素分析 3.綜合評(píng)價(jià)（5） 選擇方案（6） 實(shí)施追蹤方案1 .反饋控制2.追蹤決策第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)新理念一、節(jié)約型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念（1） 節(jié)約型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念的提出（2） 實(shí)現(xiàn)節(jié)約型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的途徑（1）強(qiáng)

5、化集約利用土地，提高土地利用率 （2）積極推進(jìn)原材料的節(jié)約（3）大力推進(jìn)建筑節(jié)能（4）整合優(yōu)化利用城市建筑資源二、房地產(chǎn)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理理念內(nèi)容：（1）制定經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)（2）制定推廣計(jì)劃（3）投資管理 （4）資金融資的管理第三章房地產(chǎn)企業(yè)的概念：房地產(chǎn)企業(yè)是指集合土地，資本，人力，物力，企業(yè)家才能等生產(chǎn)要素，創(chuàng)造利潤(rùn)，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，并專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，房屋買(mǎi)賣(mài)，物業(yè)管理，租賃，房地產(chǎn)抵押以及房屋信托，交換，維修，裝飾乃至房地產(chǎn)信息，咨詢(xún)，管理服務(wù)，并包括土地使用權(quán)的出讓?zhuān)D(zhuǎn)讓等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)在內(nèi)的經(jīng)濟(jì)組織。房地產(chǎn)企業(yè)以營(yíng)利為目標(biāo)，以開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)為內(nèi)容，在充分利用企業(yè)資源的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最

6、大化。房地產(chǎn)企業(yè)的一般屬性：1.經(jīng)營(yíng)目的2.與政府關(guān)系3.與員工關(guān)系4.與其他房地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的特殊屬性：1.知識(shí)密集型企業(yè)2.資金密集型企業(yè)3.業(yè)務(wù)運(yùn)作具備商業(yè)企業(yè)的特征 4.業(yè)務(wù)內(nèi)容體現(xiàn)服務(wù)行業(yè)的牛I色5.經(jīng)營(yíng)方式具有租賃企業(yè)的特點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位1,為國(guó)名經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供物質(zhì)保證2,為城市建設(shè)事業(yè)的發(fā)展開(kāi)辟穩(wěn)定的資金來(lái)源3,為相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到有力的帶頭作用4,促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理化與房地產(chǎn)生產(chǎn)環(huán)節(jié)相關(guān)的企業(yè)形式1,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2,地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司3,住宅建設(shè)公司4,房屋拆遷公司與房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)密切相關(guān)的企業(yè)形式1,房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司2,地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司3,房產(chǎn)信托公司4,房產(chǎn)顧問(wèn)

7、公司5,房產(chǎn)評(píng)估公司根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)進(jìn)行分類(lèi)1房地產(chǎn)專(zhuān)營(yíng)企業(yè)版 2房地產(chǎn)兼營(yíng)企業(yè) 3房地產(chǎn)項(xiàng)目型企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的建立1房地產(chǎn)企業(yè)組建的條件 2房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立的程序 3房地產(chǎn)企的資源 4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)范圍 5房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 資源審批6房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違規(guī)處罰我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀1企業(yè)數(shù)量穩(wěn)步增加，但大多數(shù)企業(yè)規(guī)模偏小2企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)普遍提高，但也增長(zhǎng)緩慢3企業(yè)成長(zhǎng)性良好，但盈利能力相對(duì)滯后4企業(yè)的區(qū)域分布具有較高的集中性5企業(yè)融資渠道比較單一6企業(yè)的經(jīng)濟(jì)類(lèi)型及具有多樣性，民營(yíng)企業(yè)的發(fā)展勢(shì)頭要遠(yuǎn)強(qiáng)于國(guó)有企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)人事分類(lèi)1經(jīng)濟(jì)管理類(lèi)2專(zhuān)業(yè)類(lèi)3工程技術(shù)類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)人員構(gòu)成1注冊(cè)建筑師

8、2工程師3財(cái)務(wù)人員4經(jīng)營(yíng)策劃人員5項(xiàng)目拓展及發(fā)展人員 6法律顧問(wèn) 房地產(chǎn)企業(yè)組織房地產(chǎn)企業(yè)組織基本概念1目標(biāo)2人員與職務(wù)3指責(zé)與職權(quán)4信息房地產(chǎn)企業(yè)組織的一般原則1目標(biāo)統(tǒng)一性原則 2分工協(xié)作原則3統(tǒng)一指揮原則4全責(zé)一致原則5機(jī)構(gòu)精簡(jiǎn)原則6有效管理制度原則 7授權(quán)原則 8均勻性原則9彈性原則房地產(chǎn)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)組織結(jié)構(gòu)的基本概念（一）組織結(jié)構(gòu)的定義：組織為了協(xié)調(diào)及控制成員的活動(dòng)，以實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)而創(chuàng)設(shè)的結(jié)構(gòu)體系。古典的組織理論是靜態(tài)的，它主要研究組織結(jié)構(gòu)本身的設(shè)計(jì)。但一個(gè)組織能否實(shí)現(xiàn)精簡(jiǎn)效能，單有一個(gè)良好的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是不夠的，還須有一套系統(tǒng)的運(yùn)行制度和方法，才能保證原定的組織結(jié)構(gòu)得到順利實(shí)現(xiàn)（二）組織

9、結(jié)構(gòu)的形式：1職能型組織結(jié)構(gòu) 2項(xiàng)目型組織結(jié)構(gòu) 3矩陣型組織結(jié)構(gòu)4混合型組織結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)制定原則1可行性原則2可量化原則3彈性原則房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的內(nèi)容1成長(zhǎng)性目標(biāo)2盈利性目標(biāo)3競(jìng)爭(zhēng)性目標(biāo)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的調(diào)整1手機(jī)信息2分析3論證4決策房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策的特點(diǎn)1目標(biāo)性2靈活性3選擇性房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策的因素1壞境2決策者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度 3思維定勢(shì)4時(shí)間房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的概念與特點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)相關(guān)概念（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)是隨著城市住宅商品化的推行、工商用房建設(shè)事業(yè)的發(fā)展，以及城市土地使用制度改革的深化， 逐步從建筑業(yè)分離出來(lái)的新興產(chǎn)業(yè)，主

10、要涉及房地產(chǎn)的投資、開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售、出租等環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)業(yè)最重要 的組成部分。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)是房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的產(chǎn)物。中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法中明確規(guī)定，“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”是我國(guó)城市建設(shè)的基本方針，其本質(zhì)特點(diǎn)就體現(xiàn)在“綜合”和“配套”上。所謂綜合指對(duì)地下設(shè)施如給水、排水、供電、供熱、煤氣、通訊等設(shè)施進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)；配套則指對(duì)住宅、工商業(yè)用房、 文教衛(wèi)生設(shè)施、園林綠化、道路交通及其他公用設(shè)施進(jìn)行配套建設(shè)，把城市作為一個(gè)有機(jī)整體開(kāi)發(fā)，保證城市的生 產(chǎn)、生活、服務(wù)和文化設(shè)施的協(xié)調(diào)發(fā)展，提高城市的整體功能。（二）與相關(guān)行業(yè)的關(guān)系1、與“建筑業(yè)”的關(guān)系在我國(guó)三項(xiàng)產(chǎn)業(yè)的

11、劃分中，建筑業(yè)屬于物質(zhì)生產(chǎn)部門(mén)，是第二產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)帶有經(jīng)營(yíng)與服務(wù)的性質(zhì)，是第三產(chǎn)業(yè)。在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)中，二者的具體關(guān)系可分為兩類(lèi)：一類(lèi)是合同關(guān)系（委托、招標(biāo)等），一般將從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的企業(yè)稱(chēng)為開(kāi)發(fā)商，將從事房屋施工建設(shè)的企業(yè)稱(chēng)為建筑商或承包商；第二類(lèi)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)自營(yíng)工 程，將建筑業(yè)的環(huán)節(jié)納入本企業(yè)之中。對(duì)于第二類(lèi)關(guān)系，值得注意的涉稅問(wèn)題有兩點(diǎn)：一是自營(yíng)工程在銷(xiāo)售時(shí)，其 自建行為視同提供應(yīng)稅勞務(wù)按“建筑業(yè)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅；二是存在自營(yíng)工程的企業(yè)，如果有代建工程項(xiàng)目，應(yīng)按“建筑業(yè)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。2、與“房地產(chǎn)管理業(yè)（物業(yè)）”的關(guān)系二者同屬于房地產(chǎn)業(yè)，且同屬于第三產(chǎn)業(yè)，

12、后者是前者的延續(xù)，在銷(xiāo)售和盈利環(huán)節(jié)對(duì)前者的影響越來(lái)越大，同時(shí)， 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展，逐漸要求物業(yè)公司前期介入開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售過(guò)程，從物業(yè)管理及潛在業(yè)主的需要出發(fā)，提 出建設(shè)性意見(jiàn)。二者的具體關(guān)系有三類(lèi)：一類(lèi)是合同關(guān)系（委托、招標(biāo)等），物業(yè)建成后，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成第一次聘用物業(yè)管理公司的工作，當(dāng)首屆產(chǎn)權(quán)人及使用人代表大會(huì)召開(kāi)后，選聘物業(yè)公司的工作由選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)。第二類(lèi)是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)下屬獨(dú)立核算的物業(yè)公司負(fù)責(zé)物業(yè)管理；第三類(lèi)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)兼營(yíng)物業(yè)管理。對(duì)第三 類(lèi)關(guān)系，值得注意的涉稅問(wèn)題是：兼營(yíng)物業(yè)管理的企業(yè)，有的同時(shí)兼營(yíng)餐飲、娛樂(lè)等服務(wù)項(xiàng)目，對(duì)其物業(yè)收入以及 服務(wù)業(yè)的各項(xiàng)收入

13、應(yīng)按相應(yīng)的稅目、稅率納稅房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的調(diào)整1滾動(dòng)計(jì)劃法2啟動(dòng)備用計(jì)劃法第四章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境的含義：就是影響開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)整個(gè)過(guò)程的外部因素和條件的總和。（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境的構(gòu)成：宏觀環(huán)境（國(guó)家）中觀環(huán)境（行業(yè)）微觀環(huán)境（項(xiàng)目本身）（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境的特點(diǎn)：關(guān)聯(lián)性可變性 相對(duì)性層次性（4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析的原則：客觀性原則全面性原則 比較性原則 預(yù)測(cè)性原則（5）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析的基本內(nèi)容：宏觀環(huán)境：1 .政策環(huán)境（財(cái)政政策、貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策、土地政策、住房政策）2 .經(jīng)濟(jì)環(huán)境（宏觀經(jīng)濟(jì)條件、居民經(jīng)濟(jì)收入和購(gòu)買(mǎi)力）3 .人口環(huán)

14、境（人口總量、人口的年齡結(jié)構(gòu)、人口的地理分布、家庭結(jié)構(gòu)）4 .自然環(huán)境5.技術(shù)環(huán)境中觀環(huán)境：L我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律體系2.房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)3.房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范微觀環(huán)境：1.區(qū)域地理位置特點(diǎn)2.區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略與發(fā)展規(guī)劃3,區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)（6）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)分析法多因素加權(quán)分析法70100分一投資環(huán)境穩(wěn)定5569分一有少量的投資風(fēng)險(xiǎn)4054分一外資企業(yè)的經(jīng)營(yíng)面臨高風(fēng)險(xiǎn)4039分一為外國(guó)投資者不能接受的經(jīng)營(yíng)環(huán)境道氏評(píng)估法SWOT分析法（S一優(yōu)勢(shì) W劣勢(shì) O機(jī)會(huì) T威脅）1 .企業(yè)優(yōu)勢(shì)與環(huán)境有利條件結(jié)合，即S+O=機(jī)會(huì)點(diǎn)2 .企業(yè)優(yōu)勢(shì)與環(huán)境不利條件結(jié)合，即S+T=可規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)3 .企業(yè)劣勢(shì)與環(huán)

15、境有利條件結(jié)合，即W+O=可借力機(jī)會(huì)點(diǎn)4 .企業(yè)劣勢(shì)與環(huán)境不利條件結(jié)合，即W+T=風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)（威脅點(diǎn)）（7）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)選擇時(shí)機(jī)的選擇（房地產(chǎn)周期不同階段時(shí)機(jī)選擇、政策研究與時(shí)機(jī)選擇）區(qū)位地段的選擇（國(guó)家、城市、區(qū)域）投資類(lèi)型的選擇（土地、住宅、商業(yè)設(shè)施、寫(xiě)字樓）質(zhì)量的選擇（8）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析政治風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自自然界和沖突的意外風(fēng)險(xiǎn)個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)第五章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的獲取1 .土地使用權(quán)出讓?zhuān)ㄒ唬┩恋厥褂脵?quán)出讓的特征（1） 土地所有權(quán)與使用權(quán)分離（2）受讓主體的多樣性（3）有償、有期限性（4）計(jì)劃性（二）土地使用權(quán)出讓的基本原則（1）國(guó)家主權(quán)神圣不可侵犯（2）平等、自愿、有償

16、（3）所有權(quán)與使用權(quán)分離（4）合理利用土地（三）土地使用權(quán)出讓年限：?居住用地70年?工業(yè)用地50年?科、教、文、衛(wèi)體育用地 50年?商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地 40年?綜合或其他用地50年（四）土地使用權(quán)出讓方式?招標(biāo)出讓?zhuān)颗馁u(mài)出讓?zhuān)繏炫瞥鲎專(zhuān)ㄎ澹┩恋厥褂脵?quán)出讓程序：擬定方案，正式報(bào)批，組織實(shí)施，登記發(fā)證（六）土地使用權(quán)出讓合同（1） 土地使用權(quán)出讓合同的主要內(nèi)容（2） 土地使用權(quán)出讓合同當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)（七）概念：指國(guó)家以土地所有者身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，并由土地使者向國(guó)家支付土地出讓金的行為。2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)ㄒ唬└拍睿菏侵附?jīng)過(guò)出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過(guò)

17、出售、交換、贈(zèng)與方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特征（1）以土地使用權(quán)出讓為基礎(chǔ)（2）需要具備一定的條件（3）是平等民事主體之間的一種民事法律行為（4） 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的同步性（三）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件（四）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容（五）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式：出售、交換、贈(zèng)予3 .土地使用權(quán)行政劃撥（一）概念：是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將該幅土地交付其使用,或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為（二）主要特征（1）沒(méi)有明確的使用年限（2）無(wú)須支付土地使用權(quán)出讓金（3）不能隨意轉(zhuǎn)讓、出租和抵押（三）土地使用權(quán)劃撥的形式（四）土地使

18、用權(quán)劃撥的審批權(quán)限4 .土地征用（一）土地征用的含義（二）土地征用的特征（1） 土地征用具有強(qiáng)制性（2） 土地征用是一種政府行為（3） 土地征用具有補(bǔ)償性（三）土地征用的程序（1）建設(shè)項(xiàng)目的預(yù)審（2）用地申請(qǐng)（3）擬定征地補(bǔ)償安置方案（4）簽訂征地協(xié)議（5）出讓或劃撥土地使用權(quán)（6）頒發(fā)土地使用證（四）征地補(bǔ)償與安置費(fèi)用（1） 土地補(bǔ)償（2）青苗補(bǔ)償（3）地上附著物補(bǔ)償費(fèi)（4）安置補(bǔ)助費(fèi)（5）新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金5 .城市房屋拆遷（一）房屋拆遷申請(qǐng)（二）房屋拆遷審批（三）簽訂拆遷補(bǔ)償和安置協(xié)議（四）實(shí)施拆遷（五）監(jiān)督檢查6 .城市房屋拆遷補(bǔ)償與安置（一）城市房屋拆遷補(bǔ)償（二）城市房屋拆遷安置7

19、.房地產(chǎn)企業(yè)參與土地競(jìng)標(biāo) （一）組織競(jìng)標(biāo)團(tuán)隊(duì)8 .地價(jià)測(cè)算第六章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究1 .可行性研究的含義和目的可行性研究是指在投資決策前，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，論證的科學(xué)方法?？尚行匝芯康母灸康氖菍?shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化，民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì),社會(huì)和環(huán)境效益。2 .可行性研究的作用和編制依據(jù)（1）可行性研究是項(xiàng)目投資決策的基本依據(jù)。（2）可行性研究是籌集建設(shè)資金的依據(jù)。（3）可行性研究是項(xiàng)目立項(xiàng)，用地審批的條件。（4）可行性研究是開(kāi)發(fā)商與用有部門(mén)簽訂協(xié)議，合同的依據(jù)。（5）可行性研究是編制下一階段規(guī)劃計(jì)劃方案的依據(jù)?？尚行匝芯康木幹埔罁?jù)包括國(guó)

20、家和地方的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，行業(yè)部門(mén)發(fā)展規(guī)劃；批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書(shū)或同等效力的文件；國(guó)家批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃，詳細(xì)規(guī)劃，交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃等；自然，地理，氣象，水文地質(zhì)，經(jīng)濟(jì)， 社會(huì)等基礎(chǔ)資料；有關(guān)建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范，定額，指標(biāo)，要求等資料；國(guó)家所規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)；開(kāi)發(fā)項(xiàng) 目備選方案土地利用條件，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以及備選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等；其他有關(guān)依據(jù)資料。3.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的含義與作用房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，是指運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的，有計(jì)劃，系統(tǒng)地判斷，收集，記錄，整理，分析，研究房地產(chǎn)市 場(chǎng)過(guò)去及現(xiàn)在的各種基本狀況及其影響因素，并得出結(jié)論的活動(dòng)于過(guò)程，其目的是為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者預(yù)測(cè)其未來(lái)發(fā)展 并為制定

21、正確的決策提供可靠依據(jù)。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的作用（1）有助于房地產(chǎn)企業(yè)確定正確的投資方向。（2）有助于房地產(chǎn)企業(yè)適時(shí)進(jìn)行產(chǎn)品更新?lián)Q代。（3）有助于項(xiàng)目投資者制定科學(xué)的營(yíng)銷(xiāo)和開(kāi)發(fā)計(jì)劃。（4）有助于項(xiàng)目投資者實(shí)施正確的價(jià)格策略。（5）有助于房地企業(yè)改善經(jīng)營(yíng)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。* 4.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的原則（1）準(zhǔn)確性原則（2）時(shí)效性原則（3）全面性原則(4)針對(duì)性原則(5)創(chuàng)造性原則* 5.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的類(lèi)型按市場(chǎng)調(diào)查的范圍分類(lèi)(1)專(zhuān)題性市場(chǎng)調(diào)查(2)綜合性市場(chǎng)調(diào)查按市場(chǎng)調(diào)查的功能分類(lèi)(1)探測(cè)性調(diào)查(2)描述性調(diào)查(3)因果性調(diào)查6.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的步驟和方法準(zhǔn)備階段第一提出問(wèn)題，明確目標(biāo)。第二步

22、初步情況分析和非正式調(diào)查。第三步制定調(diào)查方案和工作計(jì)劃，擬定調(diào)研計(jì)劃書(shū)。實(shí)施階段第一建立調(diào)查組織。第二步收集第二手資料。第三步收集第=手資料。分析和總結(jié)階段第一步數(shù)據(jù)的分析和解釋。第二步編寫(xiě)調(diào)研報(bào)告 。第三步總結(jié)反饋。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法1觀察法(1)直接觀察法(2)親自經(jīng)歷法(3)痕跡觀察法(4)行為記錄法2實(shí)驗(yàn)法3詢(xún)問(wèn)法小組座談法(2)深度訪談法(3)面談?wù){(diào)查法(4)電話調(diào)查法(5)郵寄調(diào)查法(6)留置問(wèn)卷法* 7.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資估算(1) 土地費(fèi)用估算(2)前期工程費(fèi)估算(3)房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)估算(4)管理費(fèi)用估算(5)銷(xiāo)售費(fèi)用估算(6)財(cái)務(wù)費(fèi)用估算(7)其他費(fèi)用估算(8)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)估算(

23、9)稅費(fèi)估算1 8.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的收入估算可以根據(jù)項(xiàng)目租售計(jì)劃、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃制定的租售價(jià)格乘以可租售面積(或單元數(shù))計(jì) 算。9 .房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是指根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度、價(jià)格體系和項(xiàng)目評(píng)價(jià)的有關(guān)規(guī)定，從項(xiàng)目財(cái)務(wù)的角 度，分析、計(jì)算項(xiàng)目直接發(fā)生的財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用，編制財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目的盈利能力、清償 能力以及外匯平衡等財(cái)務(wù)狀況，據(jù)此判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。10 .房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基本報(bào)表包括現(xiàn)金流量表、損益表、資金來(lái)源與運(yùn)用表、資產(chǎn)負(fù)債表及外匯平衡表。11 .房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)。(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)靜態(tài)指標(biāo):

24、1投資回收期2投資利潤(rùn)率3投資利稅率4資本金利潤(rùn)率 5借款償還期資產(chǎn)負(fù)債率 7流動(dòng)比率8速動(dòng)比率(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)動(dòng)態(tài)指標(biāo)：1財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值2財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率 3財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 4動(dòng)態(tài)投資回收期12 .房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的不確定性分析。(1)盈虧平衡分析(2)敏感性分析(3)概率分析13 .房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的撰寫(xiě)。(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的基本構(gòu)成：封面、摘要、目錄、正文、附表、附圖、和附件七個(gè)部分。（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的撰寫(xiě)要領(lǐng)。（1）項(xiàng)目總說(shuō)明部分。（2）項(xiàng)目概況部分。（3）投資環(huán)境部分。（4）市場(chǎng)部分。（5）項(xiàng)目地理環(huán)境和附近地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)性發(fā)展項(xiàng)目部分。（6

25、）規(guī)劃方案及建設(shè)條件部分。（7）建設(shè)方式及進(jìn)度安排部分。（8）投資估算及資金籌措部分。（9）項(xiàng)目評(píng)估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)和選定部分。（10）項(xiàng)目財(cái)務(wù)批評(píng)部分。（11）風(fēng)險(xiǎn)分析（不確定性分析）部分。（12）可行性研究的結(jié)論與建議部分。第七章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的準(zhǔn)備1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金構(gòu)成、特點(diǎn)、目的和籌資原則。（1）資金構(gòu)成：個(gè)別資金，綜合資金，邊際資金。（2）特點(diǎn)：保證資金循環(huán)運(yùn)動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行。（3）目的：（a）實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)目標(biāo)和企業(yè)發(fā)展目標(biāo)。（b）償還債務(wù)，改善盈利能力，調(diào)整資金結(jié)構(gòu)。（4）原則：（a）時(shí)機(jī)適當(dāng)原則，（b）安全性原則，（c）經(jīng)濟(jì)性原則，（d）可行性原則。2、資金籌集

26、方式、資金成本計(jì)算和財(cái)務(wù)杠桿原理。（1）方式：（a）動(dòng)用自有資金，（b）爭(zhēng)取銀行貸款，（c）利用證券化資金，（d）通過(guò)聯(lián)建和參建籌資，（e）利用外 資，（f）通過(guò)預(yù)售籌資，（g）利用承包商墊資。（2）成本計(jì)算：（a）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金成本，（b）個(gè)別資金成本的計(jì)算，（c）綜合籌資成本率的計(jì)算，（d）邊際資 金成本的計(jì)算。（3）原理：當(dāng)某一籌資方案確定的資本結(jié)構(gòu)中債務(wù)資本比例在某個(gè)范圍內(nèi)增加時(shí)，負(fù)債資本的資金成本率并不會(huì)增大，總資本的平均資金成本率會(huì)因此下降，這時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以在較小的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)條件下獲得財(cái)務(wù)杠桿效 應(yīng)。3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的特點(diǎn)和評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。（1）方案特點(diǎn)：（a）評(píng)價(jià)

27、主體的多元性，（b）評(píng)價(jià)目標(biāo)的多元性，（c）評(píng)價(jià)結(jié)論的不確定性。（2）指標(biāo)體系：（a）用地面積指標(biāo)，（b）主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目報(bào)建的含義和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的作用。（1）含義：指在原規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托規(guī)劃設(shè)計(jì)單位提出各單體建設(shè)的設(shè)計(jì)方案，并對(duì) 其布局進(jìn)行定位，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的道路和各類(lèi)工程管線作更深入設(shè)計(jì)，使其達(dá)到施工要求，并提交有關(guān)部 門(mén)審批的過(guò)程。（2）作用：用于確定建設(shè)工程是否符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。5、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目報(bào)建的流程以及報(bào)建送審提交的資料。（1）流程：171頁(yè)圖7-2（2）資料：填報(bào)建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案送審單，總平面設(shè)計(jì)圖兩張（比例 1:

28、500或1:1000）;規(guī)劃設(shè)計(jì)要求送審的其他 文件、圖紙；單體建筑物的平面圖、剖面圖、立體圖各兩套。6、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)概念與作用、活動(dòng)原則和招標(biāo)方式，施工招標(biāo)中有關(guān)申請(qǐng)招標(biāo)的條件、程序和主要內(nèi)容。（1）招標(biāo)概念：是對(duì)一項(xiàng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將工程可行性研究?jī)?nèi)容、監(jiān)理服務(wù)、勘察設(shè)計(jì)、設(shè)備需求、擬建工程的建設(shè)要求等，編制成招標(biāo)文件，通過(guò)發(fā)布招標(biāo)公告或向承包企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)的形式，招引有能力的承 包企業(yè)參加投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)，直至簽訂工程發(fā)包合同的全過(guò)程。（2）作用：（a）有利于建設(shè)市場(chǎng)的法制化和規(guī)范化，（b）使工程造價(jià)更趨合理，（c）有效控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，（d）有助于保證工程質(zhì)量和縮短工期。（3

29、）活動(dòng)原則：（a）公開(kāi)原則（b）公平原則（c）公正原則（d）誠(chéng)實(shí)守信原則（4）招標(biāo)方式：（a）公開(kāi)才H標(biāo)（b）邀請(qǐng)招標(biāo)（5）條件：招標(biāo)人已經(jīng)依法成立；初步設(shè)計(jì)及概算應(yīng)當(dāng)履行審批手續(xù)的，已經(jīng)批準(zhǔn)；招標(biāo)范圍、招標(biāo)方式和招標(biāo)組織形式等應(yīng)該履行核準(zhǔn)手續(xù)的，已經(jīng)核準(zhǔn)；有相應(yīng)資金或資金來(lái)源已經(jīng)落實(shí)；有招標(biāo)所需的設(shè)計(jì)圖紙及技術(shù)資料。（6）程序：178頁(yè)見(jiàn)圖7-3（7）內(nèi)容：（a）投標(biāo)須知（b）合同通用條款（c）合同專(zhuān)用條款（d）合同格式（e）技術(shù)規(guī)范（f）施工圖紙（g） 投標(biāo)文件參考格式。第八章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)管理各種模式，進(jìn)度管理、投資管理、質(zhì)量管理，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的合同管理，

30、合同簽訂、分析、變更與實(shí)施保障索賠的管理，竣工驗(yàn)收的程序。（1）建設(shè)管理：首先委托咨詢(xún)、設(shè)計(jì)單位完成項(xiàng)目前期工作，包括施工圖紙、招標(biāo)文件等。其次選擇一家具有資質(zhì)和實(shí)力的監(jiān)理機(jī)構(gòu)，然后通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)招標(biāo)把工程授予綜合報(bào)價(jià)最優(yōu)的承包商。（2）進(jìn)度管理內(nèi)容：（a）編制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施階段總進(jìn)度規(guī)劃（ b）編制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)總進(jìn)度計(jì)劃、年度計(jì)劃（ c）核準(zhǔn)施工進(jìn)度計(jì)劃（d）編制其他配套進(jìn)度計(jì)劃（e）督促監(jiān)理工程師（f）檢查與糾編進(jìn)度計(jì)劃。（3）投資管理：（a）編制投資計(jì)劃（b）跟蹤投資（c）支付工程款（d）分析投資（e）投資名束（f）督促監(jiān)理工 程師。（4）質(zhì)量管理：（a）質(zhì)量管理的基本任務(wù)（b）工程質(zhì)量控制計(jì)劃

31、（c）各方質(zhì)量行為的督促（d）主要質(zhì)量控制要 點(diǎn)（e）確立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度（5）合同管理：（a）設(shè)置合同管理部門(mén)（b）合同管理部門(mén)的設(shè)置（6）合同簽訂：（a）工期（b）合同彳款（c）對(duì)雙方有約束力的合同文件（d）開(kāi)發(fā)商和承包商的工作（7）合同分析：合同分析的內(nèi)容（8）合同變更：207頁(yè)見(jiàn)圖8-9（9）索賠的管理：（a）基本原則（b）反索賠（c）索培的反駁（d）索培的預(yù)防（10）竣工驗(yàn)收：（a）施工單位向開(kāi)發(fā)商提交工程竣工報(bào)告，申請(qǐng)工程竣工驗(yàn)收（b）開(kāi)發(fā)商收到竣工報(bào)告后，對(duì)符合竣工驗(yàn)收要求的工程，組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位和其他有關(guān)方面的專(zhuān)家組成驗(yàn)收組，制定驗(yàn)收方案。（c）開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)

32、在工程竣工驗(yàn)收7個(gè)工作日前將驗(yàn)收的時(shí)間、地點(diǎn)及驗(yàn)收組名單書(shū)面通知負(fù)責(zé)監(jiān)督該工程的質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)（d）開(kāi)發(fā)商組織工程竣工驗(yàn)收（e）驗(yàn)收后白意見(jiàn)（f）竣工驗(yàn)收備案第九章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)營(yíng)銷(xiāo)管理1 .房地產(chǎn)銷(xiāo)售的含義、性質(zhì)和特征含義：房地產(chǎn)企業(yè)以不同的方式向市場(chǎng)提供住宅、寫(xiě)字樓、商業(yè)樓宇、標(biāo)準(zhǔn)廠房等房地產(chǎn)商品和服務(wù)來(lái)滿足消費(fèi)者生產(chǎn)和生活、物質(zhì)或精神的需求，并獲取收入和利潤(rùn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。性質(zhì)：經(jīng)濟(jì)活動(dòng)特征：（1）復(fù)雜性；（2）區(qū)域性；（3）風(fēng)險(xiǎn)性；（4）嚴(yán)密性；（5）差異性2 .房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理的內(nèi)容和程序內(nèi)容：（1）制定房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售規(guī)劃；（2）設(shè)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售組織；（3）指揮和協(xié)調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售活動(dòng)；（4）

33、評(píng)價(jià)和改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售活動(dòng)程序：（1）根據(jù)經(jīng)營(yíng)環(huán)境和市場(chǎng)情況，確定公司目標(biāo)。（2）依據(jù)市場(chǎng)狀況和公司發(fā)展目標(biāo)，制定企業(yè)銷(xiāo)售規(guī)劃。（3）依據(jù)銷(xiāo)售規(guī)劃的要求，設(shè)計(jì)銷(xiāo)售組織。（4）銷(xiāo)售活動(dòng)的指揮和協(xié)調(diào)。（5）銷(xiāo)售活動(dòng)的控制，即銷(xiāo)售活動(dòng)的結(jié)果管理。3 .房地產(chǎn)銷(xiāo)售渠道的內(nèi)涵、結(jié)構(gòu)和功能內(nèi)涵：房地產(chǎn)銷(xiāo)售渠道是指將房地產(chǎn)產(chǎn)品從房地產(chǎn)企業(yè)向消費(fèi)者轉(zhuǎn)移所經(jīng)過(guò)的通道，包括在這個(gè)過(guò)程中所有取得產(chǎn)品所有權(quán)或協(xié)助產(chǎn)品所有權(quán)轉(zhuǎn)移的營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)和個(gè)人。結(jié)構(gòu)：功能：（1）收集信息；（2）推廣產(chǎn)品；（3）接洽；（4）配合；（5）談判；（6）融資；（7）配送和轉(zhuǎn)移產(chǎn)品；（8）承 擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。4 .選擇房地產(chǎn)直接銷(xiāo)售和間接銷(xiāo)售的形式（

34、一）房地產(chǎn)直接銷(xiāo)售：房地產(chǎn)企業(yè)直接面對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行銷(xiāo)售，而不通過(guò)任何中間環(huán)節(jié)的銷(xiāo)售渠道，簡(jiǎn)稱(chēng)直銷(xiāo)。三種形式：（1）訂購(gòu)銷(xiāo)售；（2）自設(shè)機(jī)構(gòu)或部門(mén)銷(xiāo)售；（3）推銷(xiāo)員推銷(xiāo)。（二）房地產(chǎn)間接銷(xiāo)售：房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)房地產(chǎn)中間商來(lái)向消費(fèi)者銷(xiāo)售自己開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，而自己并不承擔(dān)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)的銷(xiāo)售方式。主要形式：（1）房地產(chǎn)中間商或經(jīng)銷(xiāo)商；（2）房地產(chǎn)代理商。5 .分析銷(xiāo)售渠道管理的內(nèi)容（一）房地產(chǎn)直接銷(xiāo)售的管理（1）銷(xiāo)售前的準(zhǔn)備。包括房地產(chǎn)項(xiàng)目合法性資料的準(zhǔn)備、銷(xiāo)售資料的準(zhǔn)備、銷(xiāo)售人員的準(zhǔn)備和銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的準(zhǔn)備。（2）銷(xiāo)售的實(shí)施和管理。包括銷(xiāo)售實(shí)施階段的劃分、銷(xiāo)售工作流程的確定和銷(xiāo)售管理。（二）房地產(chǎn)間接銷(xiāo)售的管理（1）選擇中間商并簽訂合作協(xié)議；（2）采取措施協(xié)調(diào)與中間商的利益關(guān)系；（3）及時(shí)對(duì)中間商進(jìn)行評(píng)價(jià)，作為對(duì)