外伶仃島酒店可行性分析報告

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上附件10：*集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報告（內(nèi)容指引）前 言隨著*集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)張，土地儲備力度逐漸加大，未來發(fā)展對新項(xiàng)目的需求越來越強(qiáng)烈。為了規(guī)范項(xiàng)目前期操作，提高工作效率，規(guī)避簽約風(fēng)險，提升*集團(tuán)競爭力，特制定可行性報告內(nèi)容指引?？尚行詧蟾鎯?nèi)容指引第一部分：項(xiàng)目決策背景及摘要一、外部環(huán)境1、城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項(xiàng)目開發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策即將頒布等。2、1）宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位珠海市是南端的一個重要城市，2008年：國務(wù)院頒布實(shí)施珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)

2、展規(guī)劃綱要(2008-2020年，并明確珠海為珠江口西岸的核心城市。珠海位于廣東省珠江口的西南部。東與隔海相望，南與相連，西鄰、臺山市，北與中山市接壤。珠海是中國的五個之一。珠海于1980年成為經(jīng)濟(jì)特區(qū)。為確保本身的高科技和旅游地位，珠海抑制重工業(yè)發(fā)展。按總工業(yè)輸出額計(jì)，主要工業(yè)依次為：電子及通訊設(shè)備、電子儀器及機(jī)械、辦公室儀器。珠海從昔日一個經(jīng)濟(jì)落后的邊陲小縣，一躍成為新型。2）珠海的經(jīng)濟(jì)地位，及珠海的發(fā)展對周邊經(jīng)濟(jì)的影響3、項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等。二、內(nèi)部因素1、項(xiàng)目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般35年

3、），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）；2、公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場、項(xiàng)目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險、擴(kuò)大社會影響力的作用；3、從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項(xiàng)的意義。第二部分：項(xiàng)目概況一、 宗地位置1、珠海市概況地理位置珠海市地處珠江三角洲南翼，位于廣東省東南部，珠江出?？谖鱾?cè)，是中國五大經(jīng)濟(jì)特區(qū)之一，同時也是廣東的僑鄉(xiāng)之一。人口特征截止2008 年，珠海市常住人口148.11 萬人，比上年末增加2.67 萬人，增長1.8%。其中，戶籍人口99.48 萬人，增長4.0%。自然條件珠海屬亞熱帶海洋性氣候，年平均氣溫22.3，最低氣溫2.5。常受南亞熱帶

4、季候風(fēng)侵襲，多雷雨，年降雨量為17702300 毫米，4 月至9 月盛行東南季風(fēng)，為雨季，降水量占全年的85%；10 月至次年3 月盛行東北季風(fēng)，為旱季。珠海的災(zāi)害性天氣主要是臺風(fēng)和暴雨，臺風(fēng)出現(xiàn)的時間多在6 月至10 月，年平均4 次左右，其中嚴(yán)重影響珠海市的臺風(fēng)平均每年1 次暴雨有5 次左右。交通體系公路：已經(jīng)建成的高速公路包括：京珠高速、京珠西線高速、廣珠西線高速、西部沿海高速和江珠高速公路、即將動工或規(guī)劃的高速公路包括：機(jī)場高速公路、高欄港高速公路、港珠澳連接線和金海高速。鐵路：廣珠鐵路于1997 年開工、1999 年停工，2007 年復(fù)工，預(yù)計(jì)2011 年通車。港口：珠海港是珠江西岸

5、唯一的深水大港，目前珠海港已形成西區(qū)以高欄港區(qū)為主、東區(qū)以桂山港區(qū)為主、市區(qū)以九洲、香洲、唐家、前山、井岸、斗門等港區(qū)為主的三個港口群體。2008 年港口貨物吞吐量4086.2 萬噸，增長10.1%，其中港口集裝箱吞吐量65.5 萬標(biāo)準(zhǔn)箱增長3.8%。根據(jù)相關(guān)規(guī)劃，珠海提出“以港立市”戰(zhàn)略，“未來5 年珠海港將進(jìn)入高速發(fā)展期”積極發(fā)展港口經(jīng)濟(jì)。航空：根據(jù)初步統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，三灶機(jī)場已和全國二十多個主要城市通航，2008 年珠海三灶機(jī)場完成115 萬人次的旅客吞吐量以及12,000 噸貨郵吞吐量，在全球航空業(yè)不景、自然災(zāi)害、油價高企等影響的大環(huán)境下，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長。輕軌：廣珠城際輕軌（在建），預(yù)計(jì)201

6、0 年10 月廣州亞運(yùn)會前投入營運(yùn)，屆時將改變珠海作為陸路交通區(qū)域末端的局面。橋梁：港珠澳大橋，以公路橋的形式連接香港、珠海和澳門，建成通車后，開車從香港到珠海的時間將由目前的3 個多小時縮減為半個多小時。港珠澳大橋的興建將使珠海成為珠江口西岸承接香港輻射的“橋頭堡”，有利于承接香港產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市功能的拓展和延伸。交通便捷程度1） 珠海市對外交通體系建設(shè)相對完整，基本形成了以公路、航空和輕軌為主的陸空交通格局，與周邊城市實(shí)現(xiàn)交通接駁，據(jù)此，珠海與珠三角主要城市將在1 小時生活圈內(nèi)。2、外伶仃島外伶仃島位于珠海市東區(qū)，地處珠江入海口，西距市中心海里，北距香港長洲海里，面積4.23平方公里，是珠三

7、角地區(qū)進(jìn)出國際航線的必經(jīng)之地，具有重要的戰(zhàn)略地位。是唯一可看見香港市中心的海島。外伶仃島自然條件氣溫。外伶仃島屬亞熱帶季風(fēng)氣候，1 月平均氣溫14.8，7 月平均氣溫27.9，34 月為霧季，3 月霧最多， 89 月有臺風(fēng)，最大風(fēng)速12 級以上，5、7、1012 月份天氣平和。降雨。外伶仃島降雨量一年中有豐枯季之分，4 月至9 月豐水期量占年降雨量的80%以上。風(fēng)。島上風(fēng)速較大，年平均風(fēng)速在6.5 米/秒左右，冬半年的平均風(fēng)速大于夏半年。夏半年的49 月平均風(fēng)速在6 米/秒左右，7 月是全年風(fēng)速最小的年份，平均6 米/秒；冬半年的103 月的平均風(fēng)速在6.57 米/秒，年內(nèi)最大風(fēng)速半數(shù)以上出現(xiàn)

8、在熱帶氣旋活躍期（710 月）。外伶仃島海洋水文水深。東澳島除島南部分水深在10 米以下外，其余海灣的水深均在10 米以上。水溫。海水溫度年變化與太陽輻射量有關(guān)， 78 月水溫最高，9 月開始降溫，12 月水溫最低，海水溫度年平均為22.7。波浪。冬季的波浪高于夏季的波浪，一般波浪不高，平均為0.91.9 米，受臺風(fēng)直接影響時，平均波高56 米，最大波高8 米；受強(qiáng)臺風(fēng)直接影響時，平均波高8 米，最大波高大于10 米。外伶仃島旅游資源自然景觀：島上冬無寒，夏無酷暑，四季如春，山水兼得，旅游資源豐富多彩， 具有典型的風(fēng)景和海島伊甸園風(fēng)光，是鑲嵌在珠江口與南太平洋交匯處的一顆璀璨的明珠。人文景觀：

9、北帝晨鐘、伶峰攬勝過伶仃洋的名句“人生自古誰無死，留取丹心照汗青”，即誕生于此。3、市場需求臨近度1） 休閑度假客源：富庶珠三角地區(qū)的主要城市人均GDP 均已經(jīng)超過3000 美元，這標(biāo)志著珠三角地區(qū)已經(jīng)進(jìn)入休閑度假經(jīng)濟(jì)時代，加之周末、迷你假期及黃金周等不間斷長、短假期使得居民具備了休閑度假經(jīng)濟(jì)條件和時間條件，所以外伶仃島憑借原生態(tài)的海島風(fēng)光營造的慵懶、慢調(diào)的度假生活氛圍將與城市生活形成強(qiáng)烈的反差，對這類客源有較大的吸引力。2） 會議旅游客源市場：由于未來一段時間內(nèi)，外伶仃島與陸地的交通便捷性均不夠理想，所以對于大型會議組織者的吸引力有限；但度假酒店特有的休閑度假特性、及良好的景觀資源，加之高端

10、會議接待設(shè)施及服務(wù)對高品質(zhì)商務(wù)會議和公司獎勵旅游具有較強(qiáng)吸引力，因此有望獲得部分會議客源。3） 旅游團(tuán)隊(duì)客源市場：目前外伶仃島接待的客源以旅游團(tuán)隊(duì)客源為主，而本島的旅游業(yè)由觀光旅游向休閑度假旅游轉(zhuǎn)變尚需時日，因此旅游團(tuán)隊(duì)仍將是擬建項(xiàng)目客源組成部份。4） 政府客源市場：作為珠海的示范島嶼，外伶仃島的發(fā)展將引致政務(wù)考察的需求，此類客源表現(xiàn)為注重尊貴性和安全性等特征。5） 商務(wù)客源市場：如上述分析，由于交通存在一定的限制、加之周邊服務(wù)配套將在較長一段時間內(nèi)都比較落后，這些都與商務(wù)客源的快捷、方便等要求相悖，所以本項(xiàng)目酒店對于此類客源的吸引力相對要弱一些。4、外伶仃島資源環(huán)境優(yōu)劣勢分析根據(jù)資源的類型和

11、特質(zhì)，東澳島旅游資源可分為海島風(fēng)光觀賞性資源和海島風(fēng)光體驗(yàn)性資源兩種類型。其中觀賞性資源包括自然及人文景觀，如東灣沙灘游樂場、石頭公園風(fēng)景區(qū)、摩巖石刻、香江海市、北帝晨鐘、伶峰攬勝等；體驗(yàn)性資源包括4S，即陽光、沙灘、海水、海鮮。1） 外伶仃島資源環(huán)境優(yōu)勢分析，通過與珠海已開發(fā)旅游的其他海島資源條件對比分析，東澳島自然資源存在區(qū)域普遍性優(yōu)勢，但無相對優(yōu)勢。區(qū)域普遍性優(yōu)勢：完整地保留著原始自然的生態(tài)環(huán)境，表現(xiàn)在植被茂盛、沙灘沙質(zhì)柔軟細(xì)潤、海水蔚藍(lán)明凈、陽光和煦明媚，空氣清新舒適，作為原生態(tài)的海島，對休閑度假客人有一定的吸引力。珠海周邊已開發(fā)旅游的海島及基本概況表2）外伶仃島資源環(huán)境劣勢分析外伶仃

12、島觀賞性資源對于中高端休閑度假客源的吸引力有限，區(qū)域形象品牌不夠鮮明；外伶仃島沙灘面積小，其他區(qū)域的灘涂多以石頭為主，對于海上運(yùn)動的規(guī)模性發(fā)展有一定限制；外伶仃島最冷的1、2 月平均氣溫為14C、最熱的68 月平均氣溫為28C，導(dǎo)致淡旺季明顯；外伶仃島的臺風(fēng)集中在89 月，最大風(fēng)速12 級以上，臺風(fēng)對于旅游度假的安全性有較大的負(fù)面作用。3）外伶仃島資源環(huán)境評價海島旅游開發(fā)尚處于初級發(fā)展階段，海島風(fēng)光依然是東澳島旅游的核心內(nèi)容；海島旅游資源的開發(fā)方向比較單一，表現(xiàn)在觀賞性項(xiàng)目吸引力不足，體驗(yàn)性項(xiàng)目缺失，資源體驗(yàn)價值的挖掘有待進(jìn)一步提升，表現(xiàn)在文化體驗(yàn)、休閑娛樂體驗(yàn)等方面；其中，文化體驗(yàn)包括如何將

13、海島旅游與本地的或者外來的文化深度結(jié)合，譬如陽朔的印象劉三姐和西街是文化體驗(yàn)營造較為成功的案例之一；休閑娛樂體驗(yàn)則表現(xiàn)在如何打造具有參與性、體驗(yàn)性和娛樂性的休閑度假產(chǎn)品等，譬如開辟豐富多彩的陸上和海上運(yùn)動等，同時根據(jù)珠海海島旅游問卷調(diào)查（2009）顯示，游客對于各項(xiàng)休閑娛樂活動的選擇較為平均，反映出希望活動豐富性和動感性。二、宗地現(xiàn)狀1、四至范圍；外伶仃島位于珠海市東區(qū)，地處珠江入?？冢骶嗍兄行暮＠?，北距香港長洲海里，面積4.23平方公里，是珠三角地區(qū)進(jìn)出國際航線的必經(jīng)之地，具有重要的戰(zhàn)略地位。是唯一可看見香港市中心的海島。2、地形地貌狀況，與周邊地勢的關(guān)系；3、地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水

14、渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積；4、地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響；5、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；6、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；7、地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；

15、地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。三、項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套（一）周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套1、交通狀況；外伶仃島的對外交通主要為海上交通線，在旅游淡季時，一天1 班船往返于香洲碼頭和外伶仃島碼頭，在旅游旺季時，具體往返船只可根據(jù)客運(yùn)需求量進(jìn)行調(diào)節(jié)，一天可達(dá)4-5班往返。另外，可經(jīng)九洲港包艇直達(dá)。東澳島與香港、澳門及其他島嶼均未通航，聯(lián)系不便，香港快艇曾被允許靠泊，因歷史原因終止。在與深圳通航的發(fā)展進(jìn)程之中，珠海市萬山區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，經(jīng)與深圳旅游等部門商洽，深圳直達(dá)珠海海島旅游航線有望近期內(nèi)重新開通，即在今年下半年內(nèi)開通。1）公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；2）宗地出行主

16、要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；3）現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)。2、教育：大中小學(xué)配置及教育質(zhì)量情況。3、醫(yī)院配置及等級4、大型購物中心、主要商業(yè)和市場5、文化、體育、娛樂設(shè)施6、公園7、銀行8、郵局9、其他附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。（二）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀四、項(xiàng)目周邊環(huán)境（根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫）1、治安情況2、空氣狀況3、噪聲情況4、污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）5、危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物

17、品生產(chǎn)或倉儲基地等）6、周邊景觀7、風(fēng)水情況8、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建設(shè)等。9、其他五、大市政配套（要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）1、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時間，與宗地的關(guān)系（影響）。2、供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時間。3、污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時間。4、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有線路、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。5、永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有線路、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。6、燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地

18、距離、接口位置。7、供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。六、規(guī)劃控制要點(diǎn)1、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積；2、住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積；3、容積率4、建筑密度5、控高6、綠化率7、公共建筑的配置要求：如學(xué)校、醫(yī)院、商場等8、其他七、土地價格土地價格計(jì)算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據(jù)購買價格計(jì)算總地價、樓面地價。八、土地升值潛力初步評估從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度

19、對土地升值潛力做出初步評估。近幾年與本案相臨地塊的土地價格比較分析。九、近期開發(fā)與作為土地儲備后期開發(fā)優(yōu)缺點(diǎn)分析第三部分：法律及政策性風(fēng)險分析一、項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述（一）項(xiàng)目立項(xiàng)1、項(xiàng)目是否已經(jīng)立項(xiàng)2、立項(xiàng)主體是否能夠變更3、立項(xiàng)變更條件和時間4、有關(guān)立項(xiàng)的政府文件（寫明批號或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）（二）項(xiàng)目用地現(xiàn)狀1、土地所有權(quán)歸屬2、土地使用權(quán)歸屬3、土地的性質(zhì)4、有關(guān)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的政府文件（寫明批號或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）（三）項(xiàng)目用地規(guī)劃1、規(guī)劃用地所有權(quán)歸屬2、規(guī)劃用地使用權(quán)歸屬3、規(guī)劃用地用途4、有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件（寫明批號或主

20、要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）（四）項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)程序評估1、取得土地使用權(quán)的程序描述2、取得土地使用權(quán)需要的工作日3、取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件4、取得土地使用權(quán)的風(fēng)險及控制（取得土地使用權(quán)存在的不確定因素及解決方案）（五）項(xiàng)目用地土地性質(zhì)變更的評估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫）1、土地性質(zhì)變更的程序描述和理由2、土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙3、土地性質(zhì)變更需要的工作日4、有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件（寫明批號或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）（六）政策性風(fēng)險評估1、政府資源利用的評估：1）當(dāng)?shù)卣畬ν鈦硗顿Y的態(tài)度；2）當(dāng)?shù)卣毮懿块T的辦事作風(fēng)；3）當(dāng)?shù)卣畬υ擁?xiàng)目的關(guān)注程度

21、；4）地塊周邊已有開發(fā)商項(xiàng)目成敗的政府因素；5）與政府合作關(guān)系。2、政策變更對項(xiàng)目開發(fā)的影響：1）城市規(guī)劃限制或更改；2）突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項(xiàng)目中斷開發(fā)、報批報建流程無法完成、項(xiàng)目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。二、合作方式及風(fēng)險評估1、合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間、特殊背景等。2、合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設(shè)立公司等。除直接從政府出讓土地外，都要明確對方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營業(yè)稅的義務(wù)。3、主要合作條件4、合作風(fēng)險評估：1

22、）通過其他相關(guān)渠道了解項(xiàng)目背景資料：如土地方轉(zhuǎn)讓的原因、曾經(jīng)或正在洽談的公司；2）對合作方已完成的手續(xù)進(jìn)行核實(shí)；3）土地使用年限；4）土地權(quán)屬是否明晰，有無抵押或其他法律糾紛等問題；5）土地方的信用；6）付款進(jìn)度及與土地出讓（轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)）土地手續(xù)的配合；7）其他與合作方式相關(guān)的當(dāng)?shù)赝恋卣叻煞ㄒ?guī)。三、總體評價對各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險的可控性進(jìn)行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進(jìn)度的影響等。第四部分：市場分析4.1 珠海經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況調(diào)查及分析1） 珠三角旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況根據(jù)國

23、際經(jīng)驗(yàn)，人均GDP 達(dá)到3000 美元后將產(chǎn)生普遍的休閑度假旅游需求，2008 年珠三角地區(qū)人均GDP 達(dá)到9,020 美元，這意味著珠三角地區(qū)已全面進(jìn)入休閑度假旅游階段，居民休閑度假旅游需求旺盛。珠三角的居民出游率高。2007 年，全國城鎮(zhèn)居民國內(nèi)旅游的平均出游率為166.28%，而廣州、深圳、珠海的出游率就已達(dá)198.21%、367.74%、226.65%。2） 珠海宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展穩(wěn)健，為酒店業(yè)的發(fā)展提供了穩(wěn)定良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。2008 年珠海市經(jīng)濟(jì)總量達(dá)992.06 億元，同時，20062008 年GDP 年均增幅15.5%，雖然受到金融危機(jī)的影響，2008 年珠海的GDP

24、仍能保持14%的增長速度，經(jīng)濟(jì)呈穩(wěn)健趨勢發(fā)展，為酒店業(yè)的發(fā)展提供了穩(wěn)定良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為合理，為酒店業(yè)帶來較豐富的商務(wù)及旅游休閑度假客源。2008 年珠海市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為2.954.742.4，第二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展各有特色，由此衍生較豐富的對外商務(wù)往來客源和旅游休閑度假客源。珠海的社會整體消費(fèi)和人均消費(fèi)均表現(xiàn)活躍。2008 年珠海市社會消費(fèi)品零售總額359.74 億元，增長19.3%；同時，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（20,949 元）和按戶籍人口計(jì)算的人均GDP（9,733 美元）均為度假經(jīng)濟(jì)奠定了良好的消費(fèi)基礎(chǔ)。3） 珠海旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r珠海自然環(huán)境優(yōu)美，山清水秀，海域廣闊，素有“百島之市

25、”美，已經(jīng)在全國形成了較好的旅游品牌知名度和美譽(yù)度。珠海的主要旅游景點(diǎn)有圓明新園、珠海御溫泉度假村、海泉灣度假城、東澳島、珠海國際賽車場、九洲島 淇澳島、珠海漁女、情侶路、竹仙洞、金銀沙灘和白藤湖水鄉(xiāng)風(fēng)情游景區(qū)等。根據(jù)珠海市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)分析，20062008 年珠海國內(nèi)旅游旅游發(fā)展平穩(wěn)，各項(xiàng)指標(biāo)平均增長幅度集中在46%之間，同時由于金融危機(jī)的影響，2008 年接待的入境游客數(shù)量增幅不明顯；同時相比于國內(nèi)其他城市，20062008 年珠海接待的入境游客占總量的比例保持在25%左右，表現(xiàn)良好。4） 以外伶仃島、東澳島、荷包島、萬山島、廟灣島、桂山島、白瀝島和擔(dān)桿島為代表的海島游正成為珠海旅游業(yè)、珠

26、三角旅游經(jīng)濟(jì)的新熱點(diǎn)，同時市場分析顯示，海島旅游存在較大的升級空間。珠海海島旅游問卷調(diào)查問卷顯示，每年去海島旅游次數(shù)在13 次的游客占比達(dá)78%；并且，以同朋友、家人一起看海景、吃海鮮、純粹放松等休閑度假為主要目的。珠海海島游的客源主要以珠海本地、廣州、深圳等城市為主，總的來講，核心客源的來源地仍以珠三角地區(qū)為主。中低檔次的酒店最受游客偏愛，同時中高端酒店也存在需求的空間。珠海海島旅游問調(diào)查顯示，能夠承受300 元以下的游客占比達(dá)70.8%、300-500 元的游客占比19.5%，500 元以上的游客占比9.8%。目前海島旅游存在著旅游品種單一、旅游資源有待深度開發(fā)，和旅游服務(wù)設(shè)施檔次有待提升

27、等問題。問卷調(diào)查顯示，目前游客對于海島旅游不滿意的地方主要包括配套住宿較少、配套住宿條件差、能參與的海島活動較少、上島船次數(shù)太少等。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，選擇參加旅行團(tuán)和自由行的游客分別占31.3%和56.6%，如果現(xiàn)有交通和旅游接待設(shè)施得到改善，選擇自由行的游客比例將會進(jìn)一步擴(kuò)大。一、區(qū)域住宅市場成長狀況1、區(qū)域住宅歷史市場簡述形成時間各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況購買人群變化2、區(qū)域住宅市場各項(xiàng)指標(biāo)成長狀況（近3-5年）開工量/竣工量銷售量/供需比平均售價3、區(qū)域市場在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢二、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征1、各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況2、各檔次產(chǎn)品的集合特征（尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征）

28、平均售價開發(fā)規(guī)模產(chǎn)品形式平均消化率平均容積率物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征3、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)具有代表性的個案狀況（需附圖）項(xiàng)目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤（樓盤所在位置、產(chǎn)品配置及銷售狀況、客群分析等）還要配置現(xiàn)場圖片。4、未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型5、分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機(jī)會點(diǎn)和威脅點(diǎn)6、結(jié)論：區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及總價控制本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力本案在開發(fā)中的營銷焦點(diǎn)問題三、區(qū)域市場目標(biāo)客層研究和市場定位1、各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)研究及全市的趨勢

29、特征上）2、本案目標(biāo)人群特征：區(qū)域來源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。3、確定目標(biāo)客戶4、市場定位四、整體市場對本案有重大影響的因素產(chǎn)品特征、重點(diǎn)個案、成長狀況、市場容量、消費(fèi)者特征等。五、產(chǎn)品定位及建議產(chǎn)品形式、風(fēng)格、特征和戶型類型、面積標(biāo)準(zhǔn)、不同類型產(chǎn)品的比例。第五部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析一、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析1、土地利用分析：既定容積率、建筑密度和配套公建面積時，按照樓層完全平均及多層、小高層、高層不同比例分配的假設(shè)情況，進(jìn)行最基本的建筑排列（不同假設(shè)情況下，對應(yīng)的建設(shè)周期計(jì)劃、成本估算、銷售價格預(yù)測及經(jīng)濟(jì)效益分析，要在本指引第六、七部分體現(xiàn)）。2、容積率、面積

30、分配比例等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不完全確定時，我司最理想的數(shù)據(jù)和基于本數(shù)據(jù)設(shè)計(jì)的面積分布圖、層數(shù)分布比例（不同數(shù)據(jù)選擇對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益分析在本指引第七部分體現(xiàn)）。3、有強(qiáng)烈個性的地塊（如山地、沖溝、水系、地下熔巖、附著物、暗渠等）對規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響程度及對應(yīng)的設(shè)計(jì)思路（該思路對應(yīng)的成本估算要在本指引第七部分體現(xiàn)）。4、周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、“風(fēng)水”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。5、市政配套設(shè)施對規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時施工用電、燃

31、氣、供熱及生活熱水等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決方法。6、周邊生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業(yè)主班車有關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大型購物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步概念1、設(shè)計(jì)概念：表現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期的風(fēng)格和設(shè)計(jì)主題。2、技術(shù)概念：計(jì)劃采用的重要新技術(shù)及其與規(guī)劃設(shè)計(jì)的關(guān)系。3、可持續(xù)發(fā)展概念：對項(xiàng)目分期發(fā)展的設(shè)想、對營造統(tǒng)一的社區(qū)概念的設(shè)想、對產(chǎn)品差異性的考慮。第六部分：工程及銷售計(jì)劃一、截至項(xiàng)目施工、取得銷售許可證，報批報建分別需要的工作日。二、工程計(jì)劃：開竣工時間及工期計(jì)劃、各期開工面積、開竣工

32、時占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。（按季列示）三、銷售計(jì)劃：各期銷售時間、價格、面積，預(yù)計(jì)銷售各期的市場占有率，銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。（按季列示）第七部分：投資收益分析一、成本測算表1、一級開發(fā)成本預(yù)算表土地一級開發(fā)成本預(yù)算表單位： 萬元/畝、 元/平方米、 畝、 平方米、 元、 萬元、 %項(xiàng)目總用地面積 畝，其中：實(shí)際出讓面積 畝。序號費(fèi)用名稱標(biāo)準(zhǔn)基數(shù)金額備注1征地及拆遷補(bǔ)償支出土地征地補(bǔ)償耕地其他土地青苗補(bǔ)償費(fèi)企業(yè)安置費(fèi)拆遷安置補(bǔ)償小 計(jì)2土地開發(fā)支出征地契稅耕地占補(bǔ)平衡費(fèi)耕地占用稅征地服務(wù)費(fèi)測繪及勘界費(fèi)放樁及收線費(fèi)拆遷摸底調(diào)查費(fèi)出讓底價評估費(fèi)已投入大市政建設(shè)攤?cè)胭Y金一級開發(fā)工程建設(shè)

33、資金土地收儲管理費(fèi)企業(yè)土地一級開發(fā)管理費(fèi)土地一級開發(fā)規(guī)定利潤小 計(jì)累 計(jì)3其他支出資金成本新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)立項(xiàng)報告、可研報告、土地一級開發(fā)實(shí)施方案、規(guī)劃設(shè)計(jì)等相關(guān)費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)合 計(jì)4總 計(jì)2、二級開發(fā)成本測算表項(xiàng)目開發(fā)成本測算序號費(fèi)用內(nèi)容計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算方式測算金額說 明一土地費(fèi)用1土地交易費(fèi)2合同價格(樓面地價)3勘測定界費(fèi)二項(xiàng)目前期費(fèi)1環(huán)評費(fèi)2設(shè)計(jì)費(fèi)3勘察費(fèi)4臨時水電費(fèi)5臨路工程費(fèi)6室內(nèi)環(huán)境檢測費(fèi)三 建安工程費(fèi)1多層建安工程費(fèi)含地基處理費(fèi)小高層建安工程費(fèi)含地基處理費(fèi)高層建安工程費(fèi)含地基處理費(fèi)2沉降觀測費(fèi)常規(guī)值3施工監(jiān)理費(fèi)建安費(fèi)的2-3%四 政府規(guī)費(fèi) 規(guī)劃證之前城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)人防費(fèi)地

34、震測評費(fèi)規(guī)劃證之后墻改費(fèi)5元/（民用）4.5元/（工業(yè)）該費(fèi)用返還65%，實(shí)際收取35%施工圖審查費(fèi)交易服務(wù)費(fèi)工程總造價的0.02%合同備案費(fèi)合同價的0.1%合同印花稅0.3元/常規(guī)值質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)招標(biāo)管理費(fèi)中標(biāo)額的0.1%散裝水泥專項(xiàng)基金2元/渣土費(fèi)（垃圾處理費(fèi)）5元/防雷檢測費(fèi)1元/估算值其他費(fèi)用五公用配套設(shè)施紅線內(nèi)200元/1給水接口費(fèi)實(shí)際工程量結(jié)算，接至紅線內(nèi)指定地點(diǎn)2排水接口費(fèi)實(shí)際工程量結(jié)算，接至紅線內(nèi)指定地點(diǎn)3熱力接口費(fèi)熱貼費(fèi)4電力接口費(fèi)實(shí)工程量結(jié)算5環(huán)境營造含景觀、綠化、停車場、道路直接成本合計(jì)六稅費(fèi)部分1營業(yè)稅營業(yè)稅占銷售收入的5%2城建稅占營業(yè)稅的7%3教育費(fèi)附加營業(yè)稅的3.5%

35、七財(cái)務(wù)成本1銷售費(fèi)用2管理費(fèi)用占總投資的2%八所得稅占純利潤的33%1土地增值費(fèi)銷售收入的1%九不可預(yù)見費(fèi)占總投資3%十總成本合計(jì) 二、經(jīng)濟(jì)效益分析1、經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件，如：是否享受政府各種稅費(fèi)的減免等2、項(xiàng)目利潤率、投資回報率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。參照以下表格：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位數(shù)值（元/m2）項(xiàng)目總金額（萬元）銷售收入直接成本總投資稅前利潤稅后利潤內(nèi)部收益率銷售凈利率總投資回報率銷售毛利率啟動資金獲利倍數(shù)3、項(xiàng)目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)20XX年20XX年合 計(jì)上半年下半年上半年下半年上半年下半年面積（m2）單位利潤(元/m2)利潤(萬元)4、敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減變動比率。1）成本變動各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測成本90%預(yù)測成本預(yù)測成本110%預(yù)測成本120%總投資稅前利潤稅后凈利內(nèi)部收益率銷售凈利率保本售價2）售價變動各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價每上升（下降）一定金額或升（下降）一定百分比來比