綠城合作開發(fā)模式

1、綠城合作開發(fā)模式合作基礎(chǔ) Basis For Cooperation綠城發(fā)展按照現(xiàn)代企業(yè)制度，對(duì)標(biāo)國際一流企業(yè)進(jìn)行管理革新，以各專業(yè)系統(tǒng)的垂直化管理、最大限度地促進(jìn)管理的集約化，提高專業(yè)營造能力，實(shí)現(xiàn)高效率的管理，創(chuàng)造出更好的效益，也使盈利能力得到充分的體現(xiàn)。合作方認(rèn)同綠城的企業(yè)文化及產(chǎn)品理念，認(rèn)同綠城的營造標(biāo)準(zhǔn)與管控模式。合作方有意依托行業(yè)優(yōu)秀品牌，提升城市形象，營造城市精品。合作方已有目標(biāo)項(xiàng)目或已取得項(xiàng)目的土地開發(fā)權(quán)，并經(jīng)主管部門確權(quán)。合作方已支付項(xiàng)目的土地款，具備較強(qiáng)后續(xù)開發(fā)投資資金實(shí)力。雙方共同出資成立項(xiàng)目公司或委托商業(yè)代建，由綠城發(fā)展進(jìn)行項(xiàng)目全盤操作，合作方擁有項(xiàng)目開發(fā)中的知情權(quán)、建

2、議權(quán)和監(jiān)督權(quán)，依法享有項(xiàng)目的投資收益，承擔(dān)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)。認(rèn)定由綠城物業(yè)服務(wù)有限公司進(jìn)行前期物業(yè)咨詢及后期物業(yè)管理。一、 政府代建模式 Governmental Agency Construction· 政府保障房· 拆遷安置房 · 舊城改造· 新型城區(qū)規(guī)劃 · 大型城市客廳 · 公共服務(wù)設(shè)施· 大型運(yùn)動(dòng)會(huì)配套· 高檔酒店設(shè)施專業(yè)實(shí)力政府代建業(yè)務(wù)是指綠城發(fā)展受政府機(jī)構(gòu)委托，作為項(xiàng)目代建主體，根據(jù)合同約定對(duì)政府投資項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)行管理，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)的品質(zhì)、進(jìn)度、質(zhì)量、成本等項(xiàng)目管理目標(biāo)。綠城發(fā)展始終把政府代建作為公司優(yōu)

3、先和最重要的發(fā)展方向，廣泛承接安置房、限價(jià)房等保障性住房及市政公共配套設(shè)施的建設(shè)管理。綠城自2005年10月首次介入杭州市江干區(qū)“城中村”改造暨安置房代建項(xiàng)目至今，目前已經(jīng)在杭州、青島、慈溪、諸暨等城市承擔(dān)了杭州彭埠安置房項(xiàng)目、青島理想之城安置房項(xiàng)目、慈溪界牌安置房項(xiàng)目、諸暨舊城改造項(xiàng)目和千島湖珍珠廣場等政府代建類項(xiàng)目，總建筑面積 超過 1000 萬平方米。業(yè)務(wù)范疇保障性住房拆遷安置房、人才專項(xiàng)用房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、經(jīng)濟(jì)租賃房、危房改造等 市政公共配套市政公園、城市廣場、酒店、醫(yī)院、學(xué)校、體育公園社會(huì)價(jià)值政府代建項(xiàng)目是全社會(huì)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的重要組成部分。綠城發(fā)展具備專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)，提供專

4、業(yè)管理服務(wù)，能為項(xiàng)目的實(shí)施提供可靠保障，實(shí)現(xiàn)資源最優(yōu)化配置，有利于政府意愿較好地實(shí)現(xiàn)，高品位推進(jìn)政府投資項(xiàng)目的建設(shè)和開發(fā)，從而推動(dòng)城市化進(jìn)程的良性發(fā)展。提升城市品質(zhì)專業(yè)代建有利于提升政府投資項(xiàng)目的品質(zhì)，推動(dòng)城市化進(jìn)程的良性發(fā)展，改變城市原住居民的生活方式，使其享受到更好的生活品質(zhì)和服務(wù)。提升管理效能專業(yè)代建有利于對(duì)政府投資項(xiàng)目進(jìn)行全程專業(yè)化管理，能讓政府從大量項(xiàng)目建設(shè)的具體管理工作中解放出來，從“投資+運(yùn)營”于一體的角色轉(zhuǎn)變?yōu)椤巴顿Y+監(jiān)管”角色，減少管理界面，簡化管理流程，有助政府的管理效能提升。增進(jìn)社會(huì)和諧專業(yè)代建有利于增強(qiáng)原住居民對(duì)保障性住房的品質(zhì)信心，讓老百姓獲得實(shí)惠，使城市化進(jìn)程推進(jìn)更

5、加順利，增進(jìn)社會(huì)和諧。 全程掌控綠城發(fā)展實(shí)行項(xiàng)目運(yùn)作全過程管理，根據(jù)不同的專業(yè)特點(diǎn)和需求，提供與之相對(duì)應(yīng)的專業(yè)支持。垂直管理在規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、景觀、精裝修（裝飾）和營銷等專業(yè)，由公司總部進(jìn)行高度垂直化的專業(yè)管控，成本管理和材料采購原則實(shí)行垂直化管理，并根據(jù)代建項(xiàng)目實(shí)際情況給予項(xiàng)目經(jīng)營班子相應(yīng)授權(quán)。專業(yè)協(xié)同在本體建設(shè)、運(yùn)營管理、工程管理、行政管理等專業(yè)，由公司總部通過制定標(biāo)準(zhǔn)、品質(zhì)督查、過程管理等形式進(jìn)行專業(yè)把控。政府機(jī)構(gòu)以契約形式委托綠城發(fā)展負(fù)責(zé)項(xiàng)目全過程的管理，實(shí)現(xiàn)合同約定的質(zhì)量、進(jìn)度、投資預(yù)算控制等目標(biāo)。項(xiàng)目入圍委托方通過招投標(biāo)或其他符合規(guī)定的方式，確定綠城發(fā)展作為政府投資項(xiàng)目的代建主體。

6、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)組建綠城發(fā)展負(fù)責(zé)組建項(xiàng)目專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，項(xiàng)目主要專業(yè)管理人員均由綠城建設(shè)派遣。前期管理選項(xiàng)目土地獲取、立項(xiàng)等由委托方為主進(jìn)行，綠城發(fā)展主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)過程中的報(bào)批報(bào)建工作。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理負(fù)責(zé)組織進(jìn)行項(xiàng)目的規(guī)劃和建筑方案設(shè)計(jì)管理、施工圖設(shè)計(jì)及市政、綠化等等設(shè)計(jì)工作，督促和檢查設(shè)計(jì)進(jìn)度，審核設(shè)計(jì)文件，保證設(shè)計(jì)質(zhì)量。對(duì)已完成的設(shè)計(jì)工作進(jìn)行優(yōu)化。工程管理綠城發(fā)展負(fù)責(zé)進(jìn)行工程安全生產(chǎn)和文明施工管理，負(fù)責(zé)進(jìn)行施工過程中的質(zhì)量、進(jìn)度和成本控制，負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目各類中間驗(yàn)收、工程竣工驗(yàn)收及單項(xiàng)驗(yàn)收工作，完善項(xiàng)目檔案管理。成本管理在確保項(xiàng)目品質(zhì)同時(shí)將嚴(yán)格執(zhí)行目標(biāo)成本管理，以甲方委托相關(guān)部門或咨詢機(jī)構(gòu)審核確認(rèn)

7、后的初步設(shè)計(jì)概算作為最高工程投資控制限額，建設(shè)過程中的重大工程變更需經(jīng)甲方審核確認(rèn)。招投標(biāo)管理綠城發(fā)展以資格預(yù)審的方式選擇入圍單位，并根據(jù)政府招投標(biāo)管理辦法，確定勘察設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、材料供應(yīng)等單位。資金管理由委托方負(fù)責(zé)籌措項(xiàng)目建設(shè)所需資金，設(shè)立專項(xiàng)建設(shè)資金管理賬戶，封閉使用。綠城發(fā)展負(fù)責(zé)編制資金使用計(jì)劃，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)資金的撥付進(jìn)行審核后報(bào)委托方審批后支付。合同管理項(xiàng)目建設(shè)過程中的各類合同以委托方為簽約主體，由綠城發(fā)展負(fù)責(zé)進(jìn)行合同履行過程的管理。 二、 股權(quán)合作模式 Equity Cooperation ModeModel Overview模式概述股權(quán)合作模式是指在土地已確權(quán)或土地尚未確權(quán)但雙方

8、已共同確定可合作的目標(biāo)項(xiàng)目的前提下，雙方共同出資成立項(xiàng)目公司，進(jìn)行項(xiàng)目操盤。由合作公司負(fù)責(zé)籌措項(xiàng)目開發(fā)所需全部資金或按約定比例承擔(dān)，通過合作開發(fā)的方式，共享綠城的品牌優(yōu)勢、專業(yè)資源與管控標(biāo)準(zhǔn)，依法享有項(xiàng)目的投資收益，承擔(dān)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)。Cooperative Principles合作相關(guān)原則· 合作方開發(fā)的項(xiàng)目可有償使用綠城發(fā)展擁有的綠城品牌等無形資產(chǎn)，包括商標(biāo)、商號(hào)、商譽(yù)、綠城會(huì)的客戶平臺(tái)以及其他經(jīng)綠城發(fā)展許可使用的無形資產(chǎn)，合作方應(yīng)同意項(xiàng)目公司按銷售收入的一定比例向綠城發(fā)展支付品牌使用費(fèi)。· 合作方應(yīng)同意對(duì)合作項(xiàng)目的經(jīng)營管理層實(shí)施激勵(lì)政策。在雙方的權(quán)利、利益和收益獲得保

9、障的前提下，合作方應(yīng)同意由項(xiàng)目公司提取項(xiàng)目開發(fā)稅前利潤的一定比例作為對(duì)經(jīng)營管理班子的獎(jiǎng)勵(lì)。· 項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)屬于項(xiàng)目公司，由項(xiàng)目公司作為該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)主體，向政府部門辦理各類項(xiàng)目建設(shè)和經(jīng)營的審批手續(xù)。· 項(xiàng)目建成后的房屋、商鋪等物業(yè)及相應(yīng)的土地使用權(quán)，其初始登記時(shí)均登記在項(xiàng)目公司名下。· 項(xiàng)目公司成立后，項(xiàng)目公司需參考執(zhí)行綠城發(fā)展現(xiàn)行的薪酬制度（包括工資、獎(jiǎng)金、福利、社會(huì)保險(xiǎn)等）和獎(jiǎng)懲制度。· 綠城方成立了各類專業(yè)公司，并派駐規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀、精裝修、策劃、營銷等管理人員（簡稱專業(yè)公司人員）常駐項(xiàng)目公司現(xiàn)場辦公，提供項(xiàng)目管理和咨詢服務(wù)。專業(yè)公司根據(jù)派駐人員

10、數(shù)量、提供的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)品質(zhì)等與項(xiàng)目公司簽定專業(yè)咨詢服務(wù)合同，并向項(xiàng)目公司收取一定的專業(yè)咨詢服務(wù)費(fèi)用，對(duì)此雙方應(yīng)一致予以認(rèn)同。· 為有效激勵(lì)員工提高工作績效，項(xiàng)目公司根據(jù)其固有的績效考核制度，基于項(xiàng)目公司的經(jīng)營業(yè)績和其他特殊情況，對(duì)項(xiàng)目公司的部分員工給予特別的獎(jiǎng)勵(lì)，包括貨幣、物質(zhì)、獎(jiǎng)勵(lì)旅游等各種形式，在合理的范圍內(nèi)，雙方應(yīng)予以認(rèn)可并同意在項(xiàng)目公司中開支。 三、 商業(yè)代建模式 Contract Construction ModeModel Overview模式概述委托方自項(xiàng)目確權(quán)后，以契約形式委托綠城發(fā)展負(fù)責(zé)包括項(xiàng)目前期管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理、工程營造管理、成本管理、營銷管理、竣工交付管

11、理等開發(fā)環(huán)節(jié)的全過程管理。綠城發(fā)展根據(jù)合同約定在受托管理項(xiàng)目使用綠城品牌。Cooperative Principles合作相關(guān)原則委托方負(fù)責(zé)籌措項(xiàng)目開發(fā)所需的全部資金，擁有項(xiàng)目開發(fā)中的投資決策權(quán)、監(jiān)督權(quán)、建議權(quán)和知情權(quán)，享有項(xiàng)目的投資收益，承擔(dān)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。綠城發(fā)展根據(jù)合同約定組建項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)，履行項(xiàng)目委托開發(fā)管理職責(zé)和義務(wù)，并根據(jù)合同的約定或委托方的授權(quán)行使項(xiàng)目日常經(jīng)營管理權(quán)，努力實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理各項(xiàng)目標(biāo)，取得合同約定的收益。Charge Of Contract Construction Mode 商業(yè)代建模式取費(fèi)方式注：以下第5項(xiàng)費(fèi)用將按照綠城方全資子公司的最優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。其他相關(guān)制度參照股權(quán)

12、合作模式執(zhí)行。Operating Point運(yùn)營要點(diǎn)委托方以契約形式委托綠城發(fā)展負(fù)責(zé)包括項(xiàng)目前期管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理、工程營造管理、成本管理、營銷管理、竣工交付管理等開發(fā)環(huán)節(jié)的全過程管理。綠城發(fā)展根據(jù)合同約定在受托管理時(shí)間內(nèi)完成受委托的投資項(xiàng)目建設(shè)任務(wù)。項(xiàng)目管理架構(gòu)和團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目公司董事會(huì)是委托方經(jīng)營決策機(jī)構(gòu)，代表委托方行使決策權(quán)、監(jiān)督權(quán)、建議權(quán)和知情權(quán)。綠城發(fā)展負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)組建，項(xiàng)目總經(jīng)理及主要專業(yè)負(fù)責(zé)人由綠城發(fā)展派遣，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人由委托方派遣。項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)根據(jù)合同約定，項(xiàng)目公司董事會(huì)的授權(quán)，以及項(xiàng)目公司管理制度下行使項(xiàng)目運(yùn)營管理權(quán)，履行項(xiàng)目委托管理職責(zé)和義務(wù)。項(xiàng)目品牌使用 委托項(xiàng)目可以使用“綠

13、城”品牌字樣作為項(xiàng)目推廣案名，并在項(xiàng)目推廣銷售階段的廣告、銷售資料和項(xiàng)目現(xiàn)場包裝等推廣物料中使用“綠城”品牌字樣和商標(biāo)。前期和規(guī)劃設(shè)計(jì)管理 委托方負(fù)責(zé)涉及到與土地取得以及主要規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整相關(guān)的前期審批事項(xiàng)。綠城發(fā)展負(fù)責(zé)推薦規(guī)劃設(shè)計(jì)單位，負(fù)責(zé)在充分與委托方溝通的基礎(chǔ)上選定重大規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。項(xiàng)目規(guī)劃方案、建筑設(shè)計(jì)、材料設(shè)備須滿足綠城產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)。工程管理 選擇各類施工單位、材料供應(yīng)單位和監(jiān)理單位進(jìn)行統(tǒng)籌管理，對(duì)項(xiàng)目工程建設(shè)階段的質(zhì)量、工期、安全生產(chǎn)、文明施工等進(jìn)行全面管理。營銷管理 “綠城易居”作為綠城下屬的第三方專業(yè)工作單位履行合同所約定的項(xiàng)目營銷策劃和銷售管理工作，與委托方簽訂合同。成本和招投標(biāo)

14、管理 綠城發(fā)展根據(jù)招投標(biāo)管理制度擬訂招標(biāo)方案并組織具體實(shí)施，委托方可全程參與，招投標(biāo)方案和結(jié)果須經(jīng)委托方審批。同等情況下，優(yōu)先考慮綠城的合格供應(yīng)商。主要材料和設(shè)備選擇不低于綠城集團(tuán)近3年內(nèi)同類同檔次產(chǎn)品選材標(biāo)準(zhǔn), 優(yōu)先通過綠城采購平臺(tái)公司進(jìn)行集中采購，以節(jié)約采購成本，保證采購品質(zhì)和供貨進(jìn)度。財(cái)務(wù)資金管理 委托方負(fù)責(zé)籌措項(xiàng)目開發(fā)所需全部資金，并派駐項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人。項(xiàng)目公司實(shí)行資金預(yù)算管理制度，項(xiàng)目經(jīng)營團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)定期編制資金使用計(jì)劃，報(bào)項(xiàng)目公司董事會(huì)同意后，合理安排資金使用。物業(yè)服務(wù)和園區(qū)生活服務(wù)體系 可由綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司為項(xiàng)目提供前期物業(yè)咨詢和后期物業(yè)管理服務(wù)，并根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，導(dǎo)入

15、適宜的園區(qū)生活服務(wù)體系。交付管理 組織各類中間驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收，完成竣工驗(yàn)收備案工作，組織實(shí)施項(xiàng)目房產(chǎn)的集中交付。四、 資本代建模式 Capital Agency Construction資本代建與各類金融投資機(jī)構(gòu)對(duì)接，為外部資本投資房地產(chǎn)行業(yè)提供項(xiàng)目投資、項(xiàng)目開發(fā)管理等服務(wù)。綠城已經(jīng)與多家基金和信托機(jī)構(gòu)接觸并積極推進(jìn)資本代建業(yè)務(wù)的合作。這種方式最契合代建本質(zhì)，其有一個(gè)最大的好處是實(shí)現(xiàn)非人為化管理，合作者管理的是資金財(cái)務(wù)，這種合作模式未來將成為綠城置業(yè)發(fā)展有限公司的終極發(fā)展方向。五、 咨詢服務(wù)模式 Consulting Services ModelMode Overview模式概述咨詢服務(wù)運(yùn)營模

16、式，是指在土地尚未確權(quán)之前，由綠城發(fā)展組建項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，通過科學(xué)的工作方法、模型、案例及工具，對(duì)委托項(xiàng)目提供包括項(xiàng)目可行性研究、項(xiàng)目定位、發(fā)展策略、物業(yè)建議等咨詢方案。如項(xiàng)目后繼運(yùn)營存在可能性的前提下，還可根據(jù)委托方需求尋求在產(chǎn)品營造及工程代建等方面的合作可能，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品進(jìn)行進(jìn)一步深化?；?8年高端物業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、領(lǐng)先的全國視野、以及全國數(shù)十個(gè)城市的成功實(shí)踐，綠城發(fā)展針對(duì)不同城市發(fā)展進(jìn)程、不同市場發(fā)展階段、不同開發(fā)主體目標(biāo)體系、以及不同開發(fā)模式下產(chǎn)品要素等進(jìn)行了大量的案例研究和規(guī)律總結(jié)，業(yè)已形成了行業(yè)領(lǐng)先的咨詢服務(wù)體系，并在合作開發(fā)中得到了持續(xù)的檢驗(yàn)和完善。 Greentown Consulti

17、ng Services Include綠城咨詢服務(wù)內(nèi)容包括項(xiàng)目可研階段通過對(duì)委托項(xiàng)目所屬城市的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場等宏觀數(shù)據(jù)研究及委托項(xiàng)目的規(guī)劃指標(biāo)和建設(shè)條件、周邊配套及相關(guān)樓盤的研究，進(jìn)行全面綜合的經(jīng)濟(jì)論證并編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；項(xiàng)目定位階段進(jìn)一步深化當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場及相關(guān)樓盤的研究，制定項(xiàng)目定位策略，通過對(duì)目標(biāo)客戶分析及競品樓盤的研究，編制產(chǎn)品定位報(bào)告；產(chǎn)品建議階段根據(jù)項(xiàng)目初步定位方案，選擇意向產(chǎn)品品類，依據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場情況及相關(guān)競品的營銷策略、推盤計(jì)劃，統(tǒng)籌項(xiàng)目分期安排及運(yùn)營開發(fā)計(jì)劃并對(duì)項(xiàng)目開發(fā)成本估算、項(xiàng)目進(jìn)度分析、資金籌劃等對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行評(píng)估，編制產(chǎn)品建議書；項(xiàng)目方案階段結(jié)合產(chǎn)品建議書，對(duì)委托項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑單體設(shè)計(jì)，組建產(chǎn)品模型、效果圖