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文檔簡介
1、目錄第一部分:當前的房地產(chǎn)形勢第二部分:行業(yè)與城市再理解l中央政府已經(jīng)放開地方救市的限制,預(yù)計近期各地救市政策將相繼出臺。中央政府已經(jīng)放開地方救市的限制,預(yù)計近期各地救市政策將相繼出臺。一些地方政府的前期試水:一些地方政府的前期試水:從去年開始,中央政府沒有對房地產(chǎn)下發(fā)過文件,也明確了新一屆政府領(lǐng)導人對樓市的態(tài)度。在以往房地產(chǎn)調(diào)控,政策不變的情況下讓房價順應(yīng)市場的走勢,而且調(diào)控思路也開始發(fā)生了變化,由以往干預(yù)需求、控制銀根和地根轉(zhuǎn)向供給管理,將樓市交還給市場是中央政府的主要態(tài)度。但政府希望調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),升級產(chǎn)業(yè)能級,提升自主科技和自主品牌的目標,實際也是希望擺脫土地財政的綁架,未來經(jīng)濟主力發(fā)展
2、方向可見一斑。中央政府態(tài)度:中央政府態(tài)度:央行態(tài)度:央行態(tài)度:日前,央行約談商業(yè)銀行,希望其加大首套房貸的規(guī)模和優(yōu)惠力度,而央行對此解釋為“是為民生考慮 并無救市想法”,而實際上,“救市”還有另一層意思,即讓樓市獲得轉(zhuǎn)型的機會。通過資金的合理導向,傾斜剛需客群,在解決民生與樓市調(diào)控中取得雙贏的結(jié)果。預(yù)計接下來各地最可能的救市政策預(yù)計接下來各地最可能的救市政策:有計劃逐步取消限購:通過對購買面積,付款方式等,對部分限購人群有條件的放開購買,如,對144平方米以上戶型,完成一次性付款者可取消限購等類似條款。地方政府呼吁解除限購,降低落戶條件,如目前落戶無錫購房面積由90平米降低為70平米,通過此類
3、手段加大對外人口的吸引,來支撐樓市成交。但是人口遷移,主要依靠產(chǎn)業(yè)就業(yè)帶動,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與升級不完成,僅依靠落戶政策,也很難拉動人口導入。l但在整個市場流動性緊張,資金獲取困難、資金成本高企的大環(huán)境下,但在整個市場流動性緊張,資金獲取困難、資金成本高企的大環(huán)境下,救市政策短期內(nèi)能起到的效果值得擔憂。救市政策短期內(nèi)能起到的效果值得擔憂。城市等級城市等級一線一線二線二線三、四線三、四線首套商業(yè)貸款30%30%30%公積金貸款90平方米以下20%;90平方米以上30%二套70%熱點二線70%60%北京、上海、廣州、深圳熱點二線:杭州、廈門、南昌、昆明、武漢、寧波、南京。無錫、常州屬于該列備注沈陽:二
4、套首付65%長沙:二套90平方米以下首付60%,90平方米以上為90%各線城市首套及二套房首付比例各線城市首套及二套房首付比例央行貸款基準利率央行貸款基準利率1 1、短期貸款、短期貸款年利率年利率6個月(含)5.606個月至1年(含)6.02、中長期貸款1-3年(含)6.153-5年(含)6.405年以上6.553、貼現(xiàn)商業(yè)銀行自住確定主要城市各銀行貸款利率比較主要城市各銀行貸款利率比較接下頁接下頁第3頁 /共12頁l比較蘇錫常及上海主要銀行的房貸利率,上?;臼褂没鶞世?,而比較蘇錫常及上海主要銀行的房貸利率,上?;臼褂没鶞世?,而蘇錫常均有不同程度上浮。蘇錫常均有不同程度上浮。銀行銀行首
5、套房利率首套房利率二套房利率二套房利率無錫無錫常州常州蘇州蘇州無錫無錫常州常州蘇州蘇州農(nóng)業(yè)銀行依據(jù)樓盤而定基準利率上浮5%上浮10%上浮10%上浮10%工商銀行基準利率基準利率上浮7%上浮10%上浮10%上浮10%建設(shè)銀行基準利率基準利率上浮6%上浮10%上浮10%上浮10%中國銀行基準利率即將上調(diào)上浮8%上浮10%上浮10%上浮10%交通銀行基準利率基準利率上浮5%上浮10%上浮10%上浮10%江蘇銀行基準利率上浮10%上浮10%上浮10%上浮10%上浮10%中信銀行上浮5%基準利率上浮10%上浮11%上浮13%上浮10%郵政儲蓄9折優(yōu)惠95折優(yōu)惠上浮5%上浮10%上浮10%上浮10%民生銀
6、行基準利率基準利率上浮10%上浮10%上浮10%上浮10%招商銀行不做按揭貸款基準利率上浮5-10%不做按揭貸款上浮10%上浮10%蘇錫常蘇錫常主要銀行貸款利率比較主要銀行貸款利率比較除郵政儲蓄外,首套房除郵政儲蓄外,首套房還有貸款優(yōu)惠,其余銀還有貸款優(yōu)惠,其余銀行基本無優(yōu)惠,且均有行基本無優(yōu)惠,且均有不同程度上浮,其中二不同程度上浮,其中二套房貸款利率基本上浮套房貸款利率基本上浮10%左右。左右。限貸是限購之后成為購限貸是限購之后成為購房資金的重要瓶頸。房資金的重要瓶頸。第4頁 /共12頁l無錫商品住宅市場表現(xiàn)。無錫商品住宅市場表現(xiàn)。02000400060008000100000200000
7、40000060000080000010000002012年01月2012年4月2012年7月2012年10月2013年01月2013年04月2013年07月2013年10月2014年01月2014年04月元元/ /平方米平方米平方米平方米2012.01-2014.052012.01-2014.05無錫月度供求價走勢無錫月度供求價走勢供應(yīng)面積供應(yīng)面積成交面積成交面積成交均價成交均價1926407192640720968572096857159425615942562012年年1-5月月2013年年1-5月月2014年年1-5月月平方米平方米2012-20142012-2014年年1-51-5月
8、成交總量比較月成交總量比較l從從20122012年年1 1月至今無錫商品住宅市場走勢看,其成交均價基本在月至今無錫商品住宅市場走勢看,其成交均價基本在80008000元元/ /平方米上下浮動,目前沒有呈現(xiàn)有上升的趨勢。平方米上下浮動,目前沒有呈現(xiàn)有上升的趨勢。l從供求關(guān)系來看,從供求關(guān)系來看,20142014年年1-51-5月市場需求較供應(yīng)偏弱,各房企均有月市場需求較供應(yīng)偏弱,各房企均有較大的銷售壓力存在。較大的銷售壓力存在。l而同比而同比20122012及及20132013年年1-51-5月的成交情況,今年的成交量明顯呈向月的成交情況,今年的成交量明顯呈向下走勢。下走勢。l由于在由于在5 5
9、月前政策環(huán)境等走勢不明,市場多處于觀望和謹慎狀態(tài),月前政策環(huán)境等走勢不明,市場多處于觀望和謹慎狀態(tài),加之限購限貸政策對成交造成極大影響。加之限購限貸政策對成交造成極大影響。第5頁 /共12頁l無錫商品住宅市場表現(xiàn)。無錫商品住宅市場表現(xiàn)。存量存量無錫至無錫至2014年年5月底市場商品住宅存量為月底市場商品住宅存量為908.06908.06萬平方米萬平方米按按2013年月均銷售,可得銷售周期為:年月均銷售,可得銷售周期為:20132013年全年成交總量年全年成交總量 511.27511.27萬平方米萬平方米1212月月=42.61=42.61萬平方米萬平方米908.06908.06萬萬平方米平方米
10、 42.61 42.61萬平方米萬平方米= =21.3121.31月月按按2014年年1-5月月均銷售,可得銷售周期為:月月均銷售,可得銷售周期為:20142014年年1-51-5月成交總量月成交總量 159.43159.43萬平方米萬平方米5 5月月=31.89=31.89萬平方米萬平方米908.06908.06萬萬平方米平方米 31.8931.89萬萬平方米平方米= =28.4728.47月月l常州常州商品住宅市場表現(xiàn)。商品住宅市場表現(xiàn)。0200040006000800010000020000040000060000080000010000002012年01月2012年4月2012年7月2
11、012年10月2013年01月2013年04月2013年07月2013年10月2014年01月2014年04月元元/ /平方米平方米平方米平方米2012.01-2014.052012.01-2014.05常州月度供求價走勢常州月度供求價走勢供應(yīng)面積供應(yīng)面積成交面積成交面積成交均價成交均價1875374187537422202982220298181833818183382012年年1-5月月2013年年1-5月月2014年年1-5月月平方米平方米2012-20142012-2014年年1-51-5月成交總量比較月成交總量比較l進入進入20142014年后常州商品住宅市場成交均價平均下降了年后常
12、州商品住宅市場成交均價平均下降了800-1000800-1000元元/ /平方米,市場供大于求的情況十分明顯。平方米,市場供大于求的情況十分明顯。l同比同比2012-20142012-2014年年1-51-5月成交總量,在月成交總量,在20132013年略有上升后,年略有上升后,20142014年又再次下滑,在年又再次下滑,在5 5月前政策變化不明朗的情況下,市場普遍不看好月前政策變化不明朗的情況下,市場普遍不看好的情況下,常州出現(xiàn)了價量齊跌的情況,市場情況較為嚴峻。的情況下,常州出現(xiàn)了價量齊跌的情況,市場情況較為嚴峻。l新新城快速開發(fā),大量供應(yīng)集中上市,城市缺乏產(chǎn)業(yè)拉動吸引人口,城快速開發(fā),
13、大量供應(yīng)集中上市,城市缺乏產(chǎn)業(yè)拉動吸引人口,主要依靠城市人口去化,未來銷售存在巨大壓力。主要依靠城市人口去化,未來銷售存在巨大壓力。第7頁 /共12頁l常州常州商品住宅市場表現(xiàn)。商品住宅市場表現(xiàn)。存量存量常州至常州至2014年年5月底市場商品住宅存量為月底市場商品住宅存量為802.56802.56萬平方米萬平方米按按2013年月均銷售,可得銷售周期為:年月均銷售,可得銷售周期為:20132013年全年成交總量年全年成交總量 564.52564.52萬平方米萬平方米1212月月=47.04=47.04萬平方米萬平方米802.56802.56萬萬平方米平方米 47.0447.04萬萬平方米平方米=
14、 =17.0617.06月月按按2014年年1-5月月均銷售,可得銷售周期為:月月均銷售,可得銷售周期為:20142014年年1-51-5月成交總量月成交總量 181.83181.83萬平方米萬平方米5 5月月=36.37=36.37萬平方米萬平方米802.56802.56萬萬平方米平方米 36.3736.37萬萬平方米平方米= =22.0722.07月月第8頁 /共12頁l 存量可售期在存量可售期在全國城市全國城市中排名情況中排名情況2014全國全國20城市存量銷售周期排名城市存量銷售周期排名排名排名城市城市銷售周期(月)銷售周期(月)1 1丹東24.02 2濟寧22.73 3溫州22.74
15、 4福州20.85 5北海17.76 6茂名17.67 7荊門14.38 8青島13.79 9杭州13.61010九江13.21111莆田11.11212深圳10.71313廣州9.01414上海8.91515廈門8.91616惠州8.41717蚌埠8.31818北京7.01919南京5.22020南昌4.6無錫無錫21.3121.3128.4728.47常州常州17.0617.0622.0722.07按按20132013年年月均銷售計算月均銷售計算按按20142014年年月均銷售計算月均銷售計算單位:月單位:月與全國與全國20城市存銷周期比較,無錫和常州均位居高位。城市存銷周期比較,無錫和常
16、州均位居高位。市場存在風險市場存在風險l無錫常州已經(jīng)率先做出動作的企業(yè)及項目無錫常州已經(jīng)率先做出動作的企業(yè)及項目項目項目開盤日期開盤日期新開均價新開均價原價格原價格推按套數(shù)推按套數(shù)開盤成交套數(shù)開盤成交套數(shù)世茂首府2014.4.19780091005023朗詩太湖綠郡2014.4.26820012000300240(由之前精裝房改推毛坯房,借由降價。)金科世界城2014.4.1987009500244105蘇寧悅城2014.5.159706(特價房)10800蘇寧以一期清盤為契機,推特價房,與之前所售房源價差在800-1000元/平方米。項目項目開盤日期開盤日期新開均價新開均價原價格原價格推按套
17、數(shù)推按套數(shù)開盤成交套數(shù)開盤成交套數(shù)九龍倉年華里2014.3.2565007500141105雅居樂星河灣2014.2.219000(精裝)6500(毛坯)15000(精裝)656191無錫無錫2014年年1-5月開盤典型價格跳水項目月開盤典型價格跳水項目常州常州2014年年1-5月上半年開盤典型價格跳水項目月上半年開盤典型價格跳水項目從無錫和常州典型項目所采用的銷售手段來看,調(diào)整價格為最普遍的運用方式,另外,從無錫和常州典型項目所采用的銷售手段來看,調(diào)整價格為最普遍的運用方式,另外,通過精裝改毛坯降低建造成本,同時降低價格以適應(yīng)市場需求也被多使用。通過精裝改毛坯降低建造成本,同時降低價格以適應(yīng)
18、市場需求也被多使用。目錄第一部分:當前的房地產(chǎn)形勢第二部分:行業(yè)與城市再理解第11頁 /共12頁上海市蘇州市無錫市常州市太湖長江37KM80KM42KM南通市20132013年全國城市年全國城市GDPGDP排行前二十名排行前二十名名次城市2013年GDP(億元)1上海21602.122北京19500.63廣州15420.144深圳14500.235天津14370.166蘇州13015.77重慶12656.698成都9108.899武漢900510杭州8343.521111無錫無錫8070.188070.1812南京8011.7813青島8006.614大連7650.815沈陽7223.716長
19、沙7153.1317寧波7128.8718佛山7010.1719鄭州6201.920唐山6121.23434常州常州4360.934360.93l無錫無錫/常州城市經(jīng)濟地位(常州城市經(jīng)濟地位(GDP)l 20132013無錫無錫GDPGDP總量為總量為8070.188070.18億元,億元,位居全國位居全國1111位位,與蘇州一起是我國,與蘇州一起是我國最發(fā)達的兩個地級市最發(fā)達的兩個地級市;l 常州常州20132013年年GDPGDP總量為總量為4360.934360.93億億元,元,全國排名全國排名3434位位,省內(nèi)位列南京之后排名第四;,省內(nèi)位列南京之后排名第四;l 無錫和常州均是長三角滬
20、寧線上的重要城市,無錫和常州均是長三角滬寧線上的重要城市,無錫是蘇錫常的中心,蘇無錫是蘇錫常的中心,蘇錫常長江三角洲北翼,是上海大都錫常長江三角洲北翼,是上海大都市圈的有機組成部分,是江蘇省經(jīng)濟發(fā)展的先導地區(qū)和創(chuàng)新的中心市圈的有機組成部分,是江蘇省經(jīng)濟發(fā)展的先導地區(qū)和創(chuàng)新的中心,是具有,是具有國際競爭力的城市國際競爭力的城市群體;群體;注:全國共有336個直轄市、地級市以及區(qū)域參與排名第12頁 /共12頁l無錫無錫/常州城市經(jīng)濟地位(人均常州城市經(jīng)濟地位(人均GDP)20132013年全國城市人均年全國城市人均GDPGDP前二十名前二十名名次城市2013年人均GDP(萬元)1克拉瑪依22.71
21、2鄂爾多斯19.743阿拉善18.574東營15.685大慶14.926嘉峪關(guān)14.247深圳13.758包頭12.829 9無錫無錫12.4812.4810蘇州12.3411海西12.2612廣州12.0113大連11.4414珠海10.5015烏海10.4016天津10.1717長沙10.0118南京9.8219盤錦9.7720佛山9.652424常州常州9.309.30l 無錫人均無錫人均GDPGDP在全國排名在全國排名第第9 9,除去除去資源型城市(如克拉瑪依、鄂爾多斯等),資源型城市(如克拉瑪依、鄂爾多斯等),無錫人均無錫人均GDPGDP在全國排名在全國排名第第2 2,在江蘇省和長江
22、三角洲中在江蘇省和長江三角洲中心城市中均排名第一,心城市中均排名第一,達到發(fā)達國家人均達到發(fā)達國家人均1.51.5萬美元的標準萬美元的標準;但值得注意的是;但值得注意的是近兩年人均近兩年人均GDPGDP的增速明顯下降,不足的增速明顯下降,不足10%10%;l 常州人均常州人均GDPGDP在全國排名在全國排名第第2424;除去資源型城市(如克拉瑪依、鄂爾多斯等除去資源型城市(如克拉瑪依、鄂爾多斯等),),常州常州人均人均GDPGDP在全國排名在全國排名第第1717,省內(nèi)排在南京之后位,省內(nèi)排在南京之后位列第列第4.4.人均人均GDPGDP增速在增速在20122012年觸底反彈,年觸底反彈,201
23、32013年的增速達到年的增速達到16.25%16.25%。7.318.12910.7411.7412.480.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%0 2 4 6 8 10 12 14 200820092010201120122013萬元2008-2013年無錫市人均GDP走勢GDP增幅注:全國共有336個直轄市、地級市以及區(qū)域參與排名5.035.666.487.8489.3000.10.20.30.40.50 2 4 6 8 10 200820092010201120122013萬元2008-2013年常州市人均GDP走勢GDP增幅無錫無錫經(jīng)濟發(fā)展中取得的主要榮
24、譽經(jīng)濟發(fā)展中取得的主要榮譽常州常州經(jīng)濟發(fā)展中取得的主要榮譽經(jīng)濟發(fā)展中取得的主要榮譽n 20042004年年1 1月月2 2日當選日當選CCTVCCTV“全國十大最全國十大最具具經(jīng)濟經(jīng)濟活力活力城市城市”。n 20062006年,無錫榮膺年,無錫榮膺“中國制造業(yè)十大最具競爭中國制造業(yè)十大最具競爭力城市力城市”。n 20062006年江陰成為中國第一個產(chǎn)值超年江陰成為中國第一個產(chǎn)值超10001000億的縣。億的縣。n 20082008年年1212月月2525日無錫獲選日無錫獲選20082008中國最具幸福中國最具幸福感感城市城市。n 20092009年年1111月國務(wù)院正式批復無錫建設(shè)月國務(wù)院正式
25、批復無錫建設(shè)“國家傳國家傳感網(wǎng)創(chuàng)新感網(wǎng)創(chuàng)新示范區(qū)示范區(qū)。n 20102010年年8 8月月4 4日無錫獲得住建部批準,成為全國日無錫獲得住建部批準,成為全國首批獲準使用公積金貸款支持保障性住房建設(shè)的首批獲準使用公積金貸款支持保障性住房建設(shè)的2828個試點城市之一個試點城市之一。n 20102010年,無錫市年,無錫市首發(fā)融資額和上市公司數(shù)量繼首發(fā)融資額和上市公司數(shù)量繼續(xù)保持全國地級市第一的續(xù)保持全國地級市第一的地位地位。n 20102010年年1111月月3 3日無錫被列入國家云計算服務(wù)創(chuàng)日無錫被列入國家云計算服務(wù)創(chuàng)新試點示范城新試點示范城。n 20102010年年1111月月1010日無錫獲
26、得國際花園城市日無錫獲得國際花園城市E E類第類第一名大獎以及一名大獎以及“最佳環(huán)境實踐獎最佳環(huán)境實踐獎”第一名第一名。n 20102010年年1212月,無錫市通過月,無錫市通過國家生態(tài)市國家生態(tài)市考核驗收,考核驗收,在全國率先建成國家生態(tài)市和生態(tài)城市群在全國率先建成國家生態(tài)市和生態(tài)城市群。n 20122012年無錫獲得年無錫獲得“中國大陸創(chuàng)新能力最強城市中國大陸創(chuàng)新能力最強城市”稱號。稱號。n 20132013年被評為年被評為內(nèi)地最宜居城市,可持續(xù)發(fā)展十內(nèi)地最宜居城市,可持續(xù)發(fā)展十強城市強城市。n 無錫被無錫被財富財富雜志評為雜志評為“中國最佳商務(wù)城市中國最佳商務(wù)城市”,連續(xù)多年入選連續(xù)多
27、年入選福布斯大陸最佳商業(yè)城市福布斯大陸最佳商業(yè)城市。n “國家衛(wèi)生城市國家衛(wèi)生城市”、“國家環(huán)保模范城市國家環(huán)保模范城市”、“國家園林城市國家園林城市”和和“國家生態(tài)城市國家生態(tài)城市”。n 全國全國科技進步先進科技進步先進城市。城市。n 全國社會治安綜合治理工作優(yōu)秀全國社會治安綜合治理工作優(yōu)秀地市。地市。n 全國文明全國文明城市。城市。n 中國優(yōu)秀旅游中國優(yōu)秀旅游城市。城市。n 中國十佳和諧可持續(xù)發(fā)展中國十佳和諧可持續(xù)發(fā)展城市。城市。n 中國人居環(huán)境范例中國人居環(huán)境范例獎。獎。n 國際花園城市國際花園城市金獎。金獎。n 20122012中國特色魅力中國特色魅力城市。城市。l 無錫所獲得榮譽相比
28、常州來說要多很多,特別是在經(jīng)濟活動、發(fā)展?jié)摿ι暇憩F(xiàn)出較強無錫所獲得榮譽相比常州來說要多很多,特別是在經(jīng)濟活動、發(fā)展?jié)摿ι暇憩F(xiàn)出較強的活力,連續(xù)多年入選福布斯大陸最佳的活力,連續(xù)多年入選福布斯大陸最佳商業(yè)城市,而常州更多的榮譽是在城市建設(shè)、環(huán)境與容貌上,經(jīng)濟上的知名度明顯不如無錫商業(yè)城市,而常州更多的榮譽是在城市建設(shè)、環(huán)境與容貌上,經(jīng)濟上的知名度明顯不如無錫l無錫常州在全國的經(jīng)濟地位(榮譽)無錫常州在全國的經(jīng)濟地位(榮譽)l無錫無錫常州工業(yè)常州工業(yè)總產(chǎn)值、進出口總額地級市中排名??偖a(chǎn)值、進出口總額地級市中排名。20132013年全國城市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值排行前二十名年全國城市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)
29、值排行前二十名名次城市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值(億元)1蘇州35685.22上海32088.883天津26400.374深圳21774.475廣州17311.16北京17062.17青島16104.18重慶15824.869 9無錫無錫14450.4814450.4810煙臺14064.311杭州13399.1312南京12647.1413寧波1238114濰坊12180.115成都12158.1316東營11832.3217淄博11376.718大連11230.719南通1109320鄭州10989.42323常州常州10067.910067.9l 20132013年無錫城市規(guī)模以上工業(yè)年無錫城市
30、規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值為總產(chǎn)值為14450.4814450.48億億元,位居全國第元,位居全國第9 9,地級市排名全國第五,省內(nèi)排名第二次于蘇州;,地級市排名全國第五,省內(nèi)排名第二次于蘇州;20132013年常州城市規(guī)模年常州城市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值以上工業(yè)總產(chǎn)值為為4360.934360.93億元,位居全國第億元,位居全國第2323位,地級市排名位,地級市排名1919,省內(nèi)落后于南通排名第,省內(nèi)落后于南通排名第5 5。l 20132013年無錫進出口總額年無錫進出口總額703.73703.73億美元,位居全國第億美元,位居全國第1111,地級市排名全國第,地級市排名全國第8 8,省內(nèi)排名第二次于省
31、內(nèi)排名第二次于蘇州;蘇州;20132013年常州年常州進出口進出口總總額額292.1292.1億美元,億美元,位居全國位居全國第第2424,地級市排名第,地級市排名第2020,內(nèi)落后內(nèi)落后于于南京南京排名排名第第5 5。20132013年全國進出口總額排行前二十名年全國進出口總額排行前二十名名次城市進出口總額(億美元)1上海8121.372深圳5373.593北京42914蘇州3093.55寧波21196東莞1530.727天津1285.288廣州1188.889廈門840.9410青島779.121111無錫無錫703.73703.7312大連688.2313重慶687.0414杭州650.
32、7115佛山639.3516南京557.5717成都505.818煙臺493.1319鄭州427.520紹興320.982424常州常州292.1292.1465.65466.56467.96470.07472.00619.58637.57643.22646.55648.000 200 400 600 800 1000 20092010201120122013萬人萬人09-1309-13年無錫市(年無錫市(含縣級市含縣級市)戶籍及常住人口)戶籍及常住人口戶籍人口常住人口l無錫戶籍無錫戶籍人口增長、常住人口增長。人口增長、常住人口增長。l 截止截止20132013年年底無錫市區(qū)年年底無錫市區(qū)常住
33、人口為常住人口為360.41360.41萬人萬人,近三年的常住人口增長率為,近三年的常住人口增長率為0.6%0.6%;l 截止截止20132013年年底無錫市區(qū)年年底無錫市區(qū)戶籍人口為戶籍人口為242.65242.65萬人萬人,近三年的戶籍人口增長率為,近三年的戶籍人口增長率為0.6%0.6%;l 無錫無錫市區(qū)整體人口增長速度緩慢,截止市區(qū)整體人口增長速度緩慢,截止20132013年年底市區(qū)外來人口約年年底市區(qū)外來人口約118118萬人,萬人,外來外來人口數(shù)量大但是持續(xù)導人口數(shù)量大但是持續(xù)導入入能力出現(xiàn)不足能力出現(xiàn)不足。238.12238.61239.47241.04242.65335.453
34、54.45357.21359.35360.410%1%2%3%4%5%6%0 200 400 600 800 1000 20092010201120122013萬人萬人09-1309-13年無錫市(年無錫市(不含縣級市不含縣級市)戶籍及常住人口)戶籍及常住人口戶籍人口常住人口戶籍人口增長率常住人口增長率第16頁 /共12頁l常州常州戶籍人口增長、常住人口增長。戶籍人口增長、常住人口增長。359.82360.8362.86364.77365.9445.18459.33464.97468.68469.20 200 400 600 800 1000 20092010201120122013萬人萬人0
35、9-09-1313年年常州常州市市(含縣級市含縣級市)戶籍及常住人口)戶籍及常住人口戶籍人口常住人口226.67227.75228.98230.47232.09315.91329.18333.86336.81339.250%1%1%2%2%3%3%4%4%5%0 200 400 600 800 1000 20092010201120122013萬人萬人09-1309-13年常州市(年常州市(不含縣級市不含縣級市)戶籍及常住人口)戶籍及常住人口戶籍人口常住人口戶籍人口增長率常住人口增長率l 截止截止20132013年年底年年底常州常州市區(qū)市區(qū)常住人口為常住人口為339.25339.25萬人萬人,
36、近三年的常住人口增長率為,近三年的常住人口增長率為0.7%0.7%;l 截止截止20132013年年底無錫市區(qū)年年底無錫市區(qū)戶籍人口為戶籍人口為232.09232.09萬人萬人,近三年的戶籍人口增長率為,近三年的戶籍人口增長率為0.7%0.7%;l 常州常州市區(qū)整體人口增長速度緩慢,截止市區(qū)整體人口增長速度緩慢,截止20132013年年底市區(qū)外來人口約年年底市區(qū)外來人口約107.16107.16萬人,萬人,市區(qū)人口規(guī)模比無錫略少市區(qū)人口規(guī)模比無錫略少。l無錫每年無錫每年大專院校畢業(yè)的畢業(yè)生數(shù)量。大專院校畢業(yè)的畢業(yè)生數(shù)量。0500010000150002000025000300003500040
37、00019781979198019811982198319841985198619871988198919901991199219931994199519961997199819992000200120022003200420052006200720082009201020112012人人無錫每年大專以上院校以及職業(yè)院校畢業(yè)的畢業(yè)生數(shù)量無錫每年大專以上院校以及職業(yè)院校畢業(yè)的畢業(yè)生數(shù)量高等院校(大專、本科)中 專技工學校職業(yè)中學l 0909年以來受到高校擴招影響,無錫大專以上的高等院校的畢業(yè)人數(shù)年以來受到高校擴招影響,無錫大專以上的高等院校的畢業(yè)人數(shù)持續(xù)四年在持續(xù)四年在3 3萬萬以上以上,平均每
38、年有,平均每年有3.33.3萬名的大學生畢業(yè)萬名的大學生畢業(yè)走向工作崗位或創(chuàng)業(yè)等走向工作崗位或創(chuàng)業(yè)等;l 除此以外,近年來無錫的中等職業(yè)和技工學校每年的畢業(yè)生平均數(shù)量也將近除此以外,近年來無錫的中等職業(yè)和技工學校每年的畢業(yè)生平均數(shù)量也將近3.33.3萬。萬。第18頁 /共12頁0500010000150002000025000300003500040000450002006200720082009201020112012人人常州每年大專以上院校以及職業(yè)院校畢業(yè)的畢業(yè)生數(shù)量常州每年大專以上院校以及職業(yè)院校畢業(yè)的畢業(yè)生數(shù)量高等院校(大專、本科)中 專技工學校職業(yè)中學l 20122012年常州大專以
39、上的高等院校的畢業(yè)人數(shù)年常州大專以上的高等院校的畢業(yè)人數(shù)3.73.7萬人萬人,比無錫高出約,比無錫高出約50005000人,人,20062006年至年至20122012年平均每年有年平均每年有3.53.5萬名的大學生萬名的大學生畢業(yè)走向工作崗位或創(chuàng)業(yè)等畢業(yè)走向工作崗位或創(chuàng)業(yè)等;l 除此以外,近年來除此以外,近年來常州常州的中等職業(yè)和技工學校每年的畢業(yè)生平均數(shù)量也將近的中等職業(yè)和技工學校每年的畢業(yè)生平均數(shù)量也將近1.51.5萬。萬。l常州每年常州每年大專院校畢業(yè)的畢業(yè)生數(shù)量。大專院校畢業(yè)的畢業(yè)生數(shù)量。第19頁 /共12頁l無錫每年無錫每年結(jié)婚離婚結(jié)婚離婚對數(shù)對數(shù)44,00044,21748,53
40、746,53246,8858,5008,8509,00010,39010,941010,00020,00030,00040,00050,00060,00020092010201120122013對對無錫全市結(jié)婚離婚對數(shù)無錫全市結(jié)婚離婚對數(shù)結(jié)婚人數(shù)離婚人數(shù)l 每年結(jié)婚每年結(jié)婚4-54-5萬對,離婚萬對,離婚1 1萬對;居民平均初婚年齡萬對;居民平均初婚年齡28-3028-30;l 自自20062006年開始,無錫結(jié)婚人數(shù)就進入年開始,無錫結(jié)婚人數(shù)就進入“4 4萬對萬對”時代,最近幾年一直徘徊在時代,最近幾年一直徘徊在4.54.5萬對左右,萬對左右,20112011年達到了高峰值。今后幾年會年達到
41、了高峰值。今后幾年會有起伏,但估計結(jié)婚人數(shù)的總體趨勢仍是上升態(tài)勢有起伏,但估計結(jié)婚人數(shù)的總體趨勢仍是上升態(tài)勢。l 據(jù)民政局統(tǒng)計,據(jù)民政局統(tǒng)計,20112011年,男性初婚年齡為年,男性初婚年齡為29.929.9歲,女性為歲,女性為27.827.8歲;到了歲;到了20122012年,歲數(shù)明顯又往上漲了,男性變成了年,歲數(shù)明顯又往上漲了,男性變成了30.430.4歲,歲,女性為女性為28.328.3歲歲。l 據(jù)民政局據(jù)民政局統(tǒng)計,統(tǒng)計,20112011年,男性離婚的平均年齡為年,男性離婚的平均年齡為40.240.2歲,到了歲,到了20122012年則提前至年則提前至38.938.9歲;而女性離婚年
42、齡則從歲;而女性離婚年齡則從37.337.3歲提前至歲提前至36.236.2歲。歲。29.9歲 30.4歲 27.8歲 28.3歲 2627282930312011年2012年無錫居民初婚年齡無錫居民初婚年齡男性女性40.2歲 38.9歲 37.3歲 36.2歲 34363840422011年2012年無錫居民離婚年齡無錫居民離婚年齡男性女性第20頁 /共12頁l常州常州每年結(jié)婚離婚每年結(jié)婚離婚對數(shù)對數(shù)34,76633,18238,94537,71938,2517,3777,7958,1868,6788,43505,00010,00015,00020,00025,00030,00035,000
43、40,00045,00020092010201120122013對對常州全市結(jié)婚離婚對數(shù)常州全市結(jié)婚離婚對數(shù)結(jié)婚人數(shù)離婚人數(shù)l 每年每年結(jié)婚結(jié)婚3-43-4萬萬對,對,離婚離婚0.7-0.90.7-0.9萬萬對對;l 從民政局消息顯示,近從民政局消息顯示,近4 4年年間常州的間常州的結(jié)婚年齡結(jié)婚年齡波動波動不明顯,不明顯,2525至至2929歲仍是男性結(jié)婚的最高峰年齡段,歲仍是男性結(jié)婚的最高峰年齡段,20082008年以來登記結(jié)婚的男年以來登記結(jié)婚的男性平均每年都有近性平均每年都有近4 4成屬于這一年齡段成屬于這一年齡段; ;而女性結(jié)婚的最高峰年齡段則為而女性結(jié)婚的最高峰年齡段則為2020至至
44、2424歲,所占比例也接近歲,所占比例也接近4 4成成。l 近近4 4年來男性離婚的平均年齡在年來男性離婚的平均年齡在38.538.5歲左右,女性在歲左右,女性在3636歲。歲。3030歲至歲至4949歲這一年齡段的夫妻似乎更容易說歲這一年齡段的夫妻似乎更容易說“再見再見”。注:注:20132013年常州婚姻情況數(shù)據(jù)暫缺,表格中為年常州婚姻情況數(shù)據(jù)暫缺,表格中為20132013年數(shù)據(jù)為預(yù)估數(shù)據(jù)年數(shù)據(jù)為預(yù)估數(shù)據(jù)0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 195219751980198519901995200020052010萬人萬人無錫歷年新出生無錫歷年新出生
45、人口數(shù)人口數(shù)出生人口數(shù)l無錫新無錫新出生人口數(shù)。出生人口數(shù)。第二第二次次人口人口出生潮出生潮第三第三次次人口人口出生潮出生潮l 2012-20132012-2013年無錫新出生人口年無錫新出生人口保持在保持在4 4萬萬以上,自以上,自19921992年以來一直保持在年出生人口年以來一直保持在年出生人口3-53-5萬之間;萬之間;l 從出生潮來看,無錫從出生潮來看,無錫9090年代第三次出生潮大約持續(xù)了年代第三次出生潮大約持續(xù)了6 6年即年即19861986年至年至19921992年,平均年出生人口年,平均年出生人口6.46.4萬人,這部分人基本上已經(jīng)萬人,這部分人基本上已經(jīng)進入首次購房期;第二
46、次出生潮的人口數(shù)量龐大,他們基本進入改善購房需求期,有較大的市場潛力。進入首次購房期;第二次出生潮的人口數(shù)量龐大,他們基本進入改善購房需求期,有較大的市場潛力。出生人口穩(wěn)定,出生人口穩(wěn)定,出生潮未再現(xiàn)出生潮未再現(xiàn)第22頁 /共12頁l常州新常州新出生人口數(shù)。出生人口數(shù)。0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000 90000 100000 1949195419591964196919741979198419891994199920042009人人常州歷年新出生人口數(shù)出生人口數(shù)第二次人口出生潮第三次人口出生潮不明顯l 2012-2013201
47、2-2013年常州新出生人口約年常州新出生人口約3.43.4萬萬人,重新跨越人,重新跨越3 3萬人行列,進入萬人行列,進入20002000年以來常州年均新出生人口年以來常州年均新出生人口在在2.82.8萬萬左右,新出生左右,新出生人口數(shù)量明顯低于無錫;人口數(shù)量明顯低于無錫;l 從出生潮來看,常州第二次出生潮年均出生人口在從出生潮來看,常州第二次出生潮年均出生人口在7.47.4萬人左右,第二次出生潮時期新生兒比無錫年均要多萬人左右,第二次出生潮時期新生兒比無錫年均要多1 1萬人。萬人。第一次人口出生潮第23頁 /共12頁0 20000 40000 60000 80000 100000 12000
48、0 140000 1949195419591964196919741979198419891994199920042009人人南京歷年新出生人口數(shù)出生人口數(shù)第二次人口出生潮第三次人口出生潮不明顯第一次人口出生潮第24頁 /共12頁0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 160000 1949195419591964196919741979198419891994199920042009人人蘇州歷年新出生人口數(shù)出生人口數(shù)第二次人口出生潮第三次人口出生潮不明顯第一次人口出生潮l無錫歷年商品住宅土地(建面)出讓量與同期商品住宅成交量無錫歷年商品住
49、宅土地(建面)出讓量與同期商品住宅成交量對比對比827575127678047650110183082846590 320 640 960 1280 1600 2004200520062007200820092010201120122013萬平米萬平米無錫歷年商品住宅土地(建面)出讓量與同期商品住宅成交量對比無錫歷年商品住宅土地(建面)出讓量與同期商品住宅成交量對比住宅土地成交量商品住宅成交量l 從從0404年無錫住宅土地出讓的建筑面積與同期住宅成交量對比可以看出,僅年無錫住宅土地出讓的建筑面積與同期住宅成交量對比可以看出,僅20092009年和年和20122012年住宅成交量是高于同期住宅土
50、地出年住宅成交量是高于同期住宅土地出讓量,而這兩個年份均是讓量,而這兩個年份均是20082008年和年和20112011年市場低迷后的商品住宅成交回升的年份,可以看出土地一級市場相比二級市場有一年市場低迷后的商品住宅成交回升的年份,可以看出土地一級市場相比二級市場有一定滯后性;定滯后性;l 從數(shù)據(jù)中可以看出,截止從數(shù)據(jù)中可以看出,截止20132013年年底,大約有年年底,大約有28002800萬平米萬平米的存量規(guī)模。的存量規(guī)模。第26頁 /共12頁l無錫土地出讓趨勢無錫土地出讓趨勢0 300 600 900 1200 1500 200320042005200620072008200920102
51、01120122013萬平米歷年無錫住宅歷年無錫住宅建筑面積建筑面積成交成交區(qū)域分布走勢區(qū)域分布走勢崇安南長北塘新區(qū)濱湖錫山惠山南拓北展戰(zhàn)略實施南拓北展戰(zhàn)略實施舊城改造舊城改造外圍新城啟動外圍新城啟動錫東新城崛起,太湖、錫東兩新城重點開發(fā)錫東新城崛起,太湖、錫東兩新城重點開發(fā)l 住宅用地區(qū)域特征受規(guī)劃影響明顯,從前期的多點開花到目前太湖新城、錫東新城兩大核心點,住宅用地區(qū)域特征受規(guī)劃影響明顯,從前期的多點開花到目前太湖新城、錫東新城兩大核心點,20102010年來,兩大板塊住宅類用年來,兩大板塊住宅類用地明顯高于其余區(qū)域,此外前期舊城改造未啟動的北塘近期地塊出讓地明顯高于其余區(qū)域,此外前期舊城
52、改造未啟動的北塘近期地塊出讓頻繁。頻繁。l常州歷年商品住宅土地(建面)出讓量與同期商品住宅成交量對比常州歷年商品住宅土地(建面)出讓量與同期商品住宅成交量對比(2004-2013)數(shù)據(jù)缺失數(shù)據(jù)缺失l以無錫為例,解析商品住宅存量以無錫為例,解析商品住宅存量13.0313.0513.0713.0913.1114.0114.0314.051111年年最高最高庫存庫存1212年年最高最高庫存庫存全部全部庫存庫存908.06萬平萬平13.0313.0513.0713.0913.1114.0114.0314.051111年年最最長長去化去化1212年年最長最長去化去化去去化化周期周期26個月個月l 截止截止20142014年年5 5月底,無錫市商品住宅存量月底,無錫市商品住宅存量908.06908.06萬平米,去化周期為萬平米,去化周期為2626個月;截止個月;截止5 5月份底,月份底,20142014年前五月的月均去化速度年前五月的月均去化速度為月均為月均3232萬平米,比市場低迷的萬平米,比市場低迷的20082008年和年和20112011年略高,但平均水平已經(jīng)快要接近這兩年的最低平均水平的警戒線。年略高,但平均水平已經(jīng)快要接近
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