中糧上海奉賢南橋09單元住宅地塊可行性研究報告

1、2013房地產(chǎn)營銷策劃大全免費更新！QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/，淘寶：http:/ 20132013年年4 4月月2013房地產(chǎn)營銷策劃大全免費更新！QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/，淘寶：http:/ 目目 錄錄一、項目概況一、項目概況二、市場分析及機會選擇二、市場分析及機會選擇三、產(chǎn)品解決方案三、產(chǎn)品解決方案四、項目運營四、項目運營五、團隊情況五、團隊情況六、土地獲取方式及風(fēng)險六、土地獲取方式及風(fēng)險七、總結(jié)與建議七、總結(jié)與建議2.1 宏觀背景解析2.2 區(qū)域市場分析2.3 可比競品解析2.4 市場機會分析2.5 項目發(fā)展方向2013房地產(chǎn)營

2、銷策劃大全免費更新！QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/，淘寶：http:/ 2.1 宏觀背景分析宏觀背景分析政策調(diào)控政策調(diào)控2009年至今上海商品住宅供求價月度走勢圖萬元/12月14日，國四條：個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年1月10日，國十一條：二套房貸款首付款比例不得低于40%4月17日新國十條：各地限購政策出臺，上海和重慶房地產(chǎn)稅試點1月27日，新國八條：二套房首付款提至六成3月1日，新國五條：二手房交易個稅嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得20%征收n 自2009年12月份開始政策調(diào)控以來，樓市經(jīng)歷了包括2013年 “國五條”在內(nèi)的五次調(diào)控升級；樓市降溫明顯，市場低位平穩(wěn)運行

3、；2011年至今房價呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢。9月29日新政：首套房首付提升至3成；二套房首付50%，利率1.1倍調(diào)控之下上海樓市低位平穩(wěn)運行，呈穩(wěn)健發(fā)展態(tài)勢2013房地產(chǎn)營銷策劃大全免費更新！QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/，淘寶：http:/ 2.1 宏觀背景分析宏觀背景分析政策調(diào)控政策調(diào)控2013年3月1日國務(wù)院公布樓市調(diào)控“國五條”細則，要求：二手房交易從嚴(yán)按轉(zhuǎn)讓所得20%征稅2013年3月30日上海細則：對出售自有住房按照規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，。市場需求轉(zhuǎn)向新房市場開發(fā)商銷售 持續(xù)向好2013房地產(chǎn)營銷策劃大全免費更新！Q

4、Q：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/，淘寶：http:/ 南橋新城是上海“十二五”期間重點推進建設(shè)的三個新城之一。n 南橋新城：定位于綜合性服務(wù)型核心新城以及服務(wù)長三角南翼以及大浦東地區(qū)的重要樞紐和門戶。目前已被列為本市8個低碳發(fā)展實踐區(qū)試點，是郊區(qū)新城中唯一的試點城區(qū)。n 規(guī)劃總面積約為84平方公里，2020年規(guī)劃總?cè)丝?5-100萬(現(xiàn)狀不足20萬).十二五期間南橋新城將因政策支持而迎來快速發(fā)展期;CBD屬性吸引著奉賢百萬人口，生態(tài)、宜居是南橋新城的居住賣點本項目2.1 宏觀背景分析宏觀背景分析區(qū)域規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃n 生態(tài)核心區(qū)工程：南橋新城將保留4.78平方公里中央生態(tài)林地和

5、開發(fā)建設(shè)2.53平方公里“上海之魚”項目。n南橋新城CBD已初具規(guī)模，百聯(lián)購物中心和東方商廈已成功運營。南橋已成為奉賢百萬人口認定的“小香港”。2013房地產(chǎn)營銷策劃大全免費更新！QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/，淘寶：http:/ n 虹梅路金海路越江隧道工程 (黃浦江底最長隧道):軌道和隧道等重大項目的實施促進南橋與中心城的接軌，主題公園建設(shè)將提升板塊價值2.1 宏觀背景分析宏觀背景分析區(qū)域規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃n“上海之魚”主題公園： “上海之魚”規(guī)劃圖n 規(guī)劃目標(biāo)：將建成以游艇文化為核心的體育及水上運動公園，并成為南橋新城景觀中心與旅游集散服務(wù)中心。n 擬建設(shè)高品質(zhì)住宅及各

6、類度假村、野餐水灣、湖心生態(tài)島、游艇文化館、水岸商業(yè)街及五星級水療酒店等設(shè)施，進而打造多位一體的新型主題國際社區(qū)。n “上海之魚”建成后，其創(chuàng)意和硬件設(shè)施將可與候選“世界第八奇跡”的棕櫚島一較高下預(yù)計2013年7月實現(xiàn)貫通，總長5.26公里，工程投資額近30億元。通車后將成為上海城市南部的“大動脈” “上海之魚”項目的逐步建成，將提升整個板塊功能定位和區(qū)位價值，對環(huán)境品質(zhì)、形象塑造等方面產(chǎn)生積極的影響。n 軌道5號線延伸奉賢段： 預(yù)計2015年通車。軌交5號線南延伸段一期力爭在2013年年內(nèi)開工2013房地產(chǎn)營銷策劃大全免費更新！QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/，淘寶：h

7、ttp:/ 2.2 區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析土地市場土地市場n 區(qū)域土地市場特征板塊土地供求基本平衡。2011年至今南橋板塊共成交含住宅屬性用地約63萬方，其中2011年成交41萬方，2012年至今僅22萬方，供應(yīng)放緩。近2年含住宅屬性土地成交樓板價主要集中在4000-6000元/之間，其中50%的成交地塊為底價成交；成交地塊多為純住宅用地，少有綜合屬性，容積率集中在1.5-2.5間，以多層和小高層公寓產(chǎn)品為主，無低密度用地；成交土地多處外郊環(huán)間，主要集中于南橋新城規(guī)劃區(qū)域2011-3-25恒大投資，16299，8000元/；2012-6-27恒大投資，13349 ， 4167元/2011-1

8、0-12中環(huán)投資&南橋城建，75495 ，6000元/ 2011-10-12鑫金圓， 27557 ，6236元/ 2012-9-3奉通置業(yè)， 9277 ，3001元/ 2011-11-9蘇寧電器，42121 ，5319元/ 2012-9-28綠地， 82807，5568元/2011-9-15軒安&朗潤&合景， 103723 ，2848元/2011-10-31建都&江海，28767 ，5400元/ 2013-2-27申通地鐵，43876 ，4000元/ 地塊周邊新近成交的土地信息2013房地產(chǎn)營銷策劃大全免費更新！QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http

9、:/，淘寶：http:/ 2.2 區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析土地市場土地市場地塊名稱土地用途土地面積（）容積率中標(biāo)人中標(biāo)價（萬元）樓板價（元/）溢價率底價成交時間南橋新城03單元04-06、05-01區(qū)域地塊住宅43876.12上海申通地鐵351004000 0%351002013-2-27南橋新城08單元B-01-03,B-01-06區(qū)域地塊住商82807.31.8綠地地產(chǎn)830005568 11%745272012-9-28南橋鎮(zhèn)A06-02區(qū)域地塊住宅9276.91.4上海奉通置業(yè)38973001 0%38972012-9-3南橋新城04單元11-02（2）區(qū)域地塊住宅133491.6上海

10、恒大投資89004167 16%76892012-6-27南橋新城09單元14A-02A區(qū)域地塊住商辦42120.52.5上海蘇寧電器560125319 0%558102011-11-9南橋新城09單元07A-02A區(qū)域地塊住商28767.12.5上海建都,上海江海置業(yè)388365400 0%388362011-10-31南橋新城09單元10A-03A（西塊）區(qū)域地塊住宅275572上海鑫金圓置業(yè)343716236 1%341712011-10-12南橋新城09單元02A-02A區(qū)域地塊住宅38756.71.6中糧地產(chǎn)347265600 0%347262011-10-12南橋新城09單元03A

11、-04A、06A-01A地塊住宅68425.92.5中糧地產(chǎn)740224327 0%740222011-10-12南橋新城04單元02-04地塊住宅75495.31.8上海中環(huán)投資、南橋城建815356000 0%815352011-10-12南橋新城08單元A-01-03、A-01-05、A-01-07地塊住商辦103722.63軒安投資,朗潤控股，上海合景886102848 -招標(biāo)2011-9-15航南公路南側(cè)、遠東路東側(cè)區(qū)域地塊住宅16298.71.6上海恒大投資208628000 71%122242011-3-25n2011年至今南橋含住宅屬性用地成交明細2013房地產(chǎn)營銷策劃大全免費

12、更新！QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/，淘寶：http:/ 2.2 區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析整體市場整體市場n 2010年至今南橋住宅市場累計供應(yīng)面積130萬，年均約40萬。n 2010年至今累計成交107萬，年均去化約35萬，主要依托奉賢本地或地緣性客戶。n 2012年至今南橋住宅市場供求基本平衡、價格平穩(wěn)，均價15000元/左右。n 南橋住宅市場屬典型的內(nèi)向型市場，市場規(guī)模不大，市場趨勢易受個案影響而波動。 2010年至今南橋板塊住宅市場量價走勢2010年至今南橋板塊公寓市場量價走勢n 南橋住宅市場近年來以公寓產(chǎn)品為主導(dǎo)，公寓市場與住宅市場特征基本相同。n 2010-

13、2012年板塊公寓年均去化約28萬，公寓成交價格呈平穩(wěn)上行態(tài)勢，目前整體均價接近15000元/。n 主力在售項目為銀河麗灣、銘邦華府、陽光家園等，2013年以來銷售均價超17000元/。南橋住宅市場屬典型的內(nèi)向型市場，市場規(guī)模不大，發(fā)展態(tài)勢平穩(wěn)2013房地產(chǎn)營銷策劃大全免費更新！QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/，淘寶：http:/ 老城片區(qū) 剛需及改善產(chǎn)品兼有，檔次差異大中低端13000-14000元/中高端16000-18000元/綠地觀邸13155眾旺苑14045同盛南橋花園16155銀河麗灣17246新城生態(tài)核心區(qū)品質(zhì)剛需及改善產(chǎn)品目前無在售項目前期14000-16

14、000元/聚賢煌都11196上院南里13255正陽世紀(jì)星城公寓售罄 聯(lián)排24400陽光家園17725陽光四季16599新民旺苑11957景源名墅10752 新城商務(wù)核心區(qū)城市綜合體開發(fā)為主，住宅項目少，目前僅銀河麗灣住宅在售，均價超17000元/ 新城生態(tài)核心區(qū)依托上海之魚及南橋中央公園打造新城景觀核心，資源占有型片區(qū)；早期開發(fā)有恒盛湖畔豪庭等。目前無住宅項目在售 老城片區(qū)開發(fā)已較成熟，配套相對完善，目前在售住宅項目較多，檔次參差不齊，價格差異較大 城北產(chǎn)業(yè)區(qū)目前僅有兩個住宅項目在售，中低端剛需產(chǎn)品為主，品質(zhì)較差，價格水平低南橋板塊在售公寓項目12個集中在老城區(qū)范圍內(nèi)11個，新城區(qū)僅1個，市場

15、最高均價項目：陽光家園：17725元/2.2 區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析整體市場整體市場新城是城市發(fā)展的新方向，但目前新建住宅供應(yīng)稀缺銘邦華府171502013房地產(chǎn)營銷策劃大全免費更新！QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/，淘寶：http:/ 2010年至今南橋新城公寓成交戶型與面積段交叉分析 （按成交套數(shù)） 70以下70-9090-100100-120120-150150-180180以上房型供應(yīng)成交供應(yīng)成交供應(yīng)成交供應(yīng)成交供應(yīng)成交供應(yīng)成交供應(yīng)成交一房75885673280100300000二房00116711372494169711468685127000097%68%7

16、6%三房000018182211632280173236222820100%74%76%63%四房及以上0000002402013433317458348合計7588173414672512171613911031235417727955454603482.2 區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析公寓市場公寓市場歷史供應(yīng)以舒適戶型為主，緊湊戶型成交較佳但供應(yīng)稀缺n 板塊供應(yīng)以兩房、三房為主體，其中兩房以90-100為主，三房以120-150為主，戶型面積偏向常規(guī)舒適型。n 兩房中偏緊湊的70-90的成交最佳；三房以常規(guī)120-150去化為主體，100以下三房供應(yīng)量極少、快速去化n 板塊歷史供應(yīng)以舒適戶型為

17、主，緊湊三房幾無供應(yīng)。2013房地產(chǎn)營銷策劃大全免費更新！QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/，淘寶：http:/ 湯臣臻園地塊上海恒大投資地塊上海合景、朗潤、軒安合作投資地塊鑫金圓置業(yè)地塊中環(huán)投資、南橋新合作投資地塊上海蘇寧電器地塊綠地上海之魚地塊銀河麗灣土地增量項目存量奉通置業(yè)地塊正陽世紀(jì)星城陽光家園上院佳庭景源名墅卓越世紀(jì)中心2.2 區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析未來競爭未來競爭2013房地產(chǎn)營銷策劃大全免費更新！QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/，淘寶：http:/ n 南橋新城在售項目存量情況2.2 區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析未來競爭未來競爭n 未來住宅

18、地塊潛在上市量在售項目余量總計約53萬未來新上市地塊中住宅新增量約70萬產(chǎn)品仍以寬松戶型為主后市競爭激烈 差異化的產(chǎn)品力 將有利于跑贏市場2013房地產(chǎn)營銷策劃大全免費更新！QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/，淘寶：http:/ 陽光家園南橋鎮(zhèn)中心區(qū)2012年9月開盤區(qū)域價格標(biāo)桿與本案距離3.7公里南橋新、老城區(qū)交界處2012年4月首次開盤原主打精裝修公寓銘邦華府與本案距離2.3公里南橋新、老城區(qū)交界處2010年11月開盤剛需，主打經(jīng)濟舒適同盛南橋與本案距離2.5公里南橋新城商務(wù)區(qū)2012年5月開盤大平層銀河麗灣與本案距離1.1公里南橋鎮(zhèn)中心區(qū)2012年9月開盤緊湊戶型陽光

19、四季園與本案距離3.3公里2.3 可比競品分析可比競品分析項目分布項目分布恒盛湖畔豪庭南橋新城生態(tài)核心區(qū)2009年12月開盤2012年12月交房與本項目區(qū)位最近、2010-2011年度板塊最熱銷樓盤公寓推案32萬， 主力為70-100二房/130-150三房兩年幾售罄，月均銷售約1. 5萬2013房地產(chǎn)營銷策劃大全免費更新！QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/，淘寶：http:/ 2.3 可比競品分析可比競品分析銘邦華府銘邦華府新老城交界處品質(zhì)標(biāo)桿，原計劃全精裝后改毛坯，戶型偏舒適型戶型/面積段供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)去化率成交均價 （元/）二房90-120787090%16436三

20、16364四房150-170482348%16442復(fù)式200-25014214%190672房2廳1衛(wèi) 983房2廳2衛(wèi) 138主力戶型圖n 概況：總建面56169(容積率1.8)，由8棟12-18層小高層組成。2012年4月10日首次開盤，推出精裝房源228套/30920，10月27日第二次開盤，推出毛坯房源154套/20978n 產(chǎn)品：主推130-140的三房(63%)；功能分區(qū)明顯，動靜分離；贈送南北陽臺；主臥套房設(shè)計，贈送飄窗n 精裝修：原規(guī)劃為南橋首個高品質(zhì)精裝修項目，標(biāo)準(zhǔn)3000元/,開盤后銷售受阻，后續(xù)房源改為毛坯出售。n 銷售情況：月均去化1

21、9套，強銷月均去化27套（第二毛坯開盤），整盤去化59%，其中最小戶型90-120兩房去化最好n 客戶分析：主要為南橋本地中高收入人群，以私營企業(yè)主和政府官員為主，年齡36-45歲中壯年為主分戶型產(chǎn)品去化情況項目開盤至今普通公寓量價走勢第一批推案第二批推案會所1236511121516871092013房地產(chǎn)營銷策劃大全免費更新！QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/，淘寶：http:/ 2.3 可比競品分析可比競品分析陽光家園陽光家園南橋老城中心區(qū)標(biāo)桿，本地知名度高，去化較佳，戶型以寬松二房、三房為主3房2廳2衛(wèi) 139主力戶型圖n 概況：項目總建面17萬(容積率2.03)，

22、由12棟11-18層小高層組成。2012年9月12日首次開盤。目前在售23-24棟為133-139的三房、18棟主力為90-100兩房，報價18000元/。預(yù)計5月份加推21、25棟145送精裝修房源，報價19000-21000元/n 產(chǎn)品：主推130-150的三房(46%)和80-100兩房(32%)； 功能分區(qū)明顯，動靜分離；南向大陽臺；每個臥室贈送飄窗n “陽光”系列：本地知名開發(fā)商開發(fā)，當(dāng)?shù)亟邮芏雀遪 銷售情況：月均去化56套，強銷期去化約65%（前二次開盤），開盤半年整盤去化44%。其中緊湊兩房比寬松兩房去化更快。n 客戶分析：主要為奉賢本地自住改善人群，以政府官員、企業(yè)骨干為主，年

23、齡30-45歲中青年為主分戶型產(chǎn)品去化情況項目開盤至今普通公寓量價走勢戶型/面積段供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)去化率成交均價（元/）二房60-704125%1613380-10028815554%17089100-12018612065%16640三172662房2廳1衛(wèi) 91191816141517252024232221沿街商業(yè)第一批推案第二批推案第三批推案2013房地產(chǎn)營銷策劃大全免費更新！QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/，淘寶：http:/ 2.3 可比競品分析可比競品分析陽光四季園陽光四季園南橋老城剛需代表，主打經(jīng)濟舒適，緊湊戶型去化較佳2

24、房2廳1衛(wèi) 97主力戶型圖n 概況：項目總建面150000(容積率1.8)，由5棟14層小高層和4棟6層多層組成。最早一批開盤為2005年10月，2008年前期房源售罄。2012年9月15日再次開盤，推出毛坯公寓房源342套，目前尾盤在售，僅剩130三房房源；預(yù)計5月份加推多層非電梯房源（主力80+/90+兩房）n 產(chǎn)品：各戶型比例較為均勻，戶型豐富，主臥贈送飄窗；南向大陽臺。其中1房78戶型營銷口徑為改為兩房使用。n 銷售情況：月均去化38套，強銷月均去化43套，開盤半年已去化78%n 客戶分析：主要為奉賢本地剛需客，以政府、企業(yè)職員為主，年齡26-40歲中青年為主分戶型產(chǎn)品去化情況項目開盤

25、至今普通公寓量價走勢1房2廳1衛(wèi) 78戶型/面積段供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)去化率成交均價（元/）一房70-80847690%15782二房90-100988082%15628111141286%13847122-135282071%15338三房130-140835971%15677152-16514643%14105四房17914321%16045復(fù)式196700%-373854557374757678第一批推案未推房源2013房地產(chǎn)營銷策劃大全免費更新！QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/，淘寶：http:/ 2.3 可比競品分析可比競品分析同盛南橋花園同盛南橋花園南橋老城剛需代

26、表，主打經(jīng)濟舒適，戶型以寬松二房、三房為主3房2廳2衛(wèi) 136主力戶型圖n 概況：項目總建面79661(容積率1.8)，由13棟16-18層小高層組成。2010年11月24日首次開盤，推出毛坯公寓279套/31931，2011年1月和9月再加推550套房源。n 產(chǎn)品：主推90-110的二房 (62%)；功能分區(qū)明顯，動靜分離；主臥贈送飄窗；南向大陽臺n 銷售情況：月均去化24套，開盤首月去化近6成（前二次開盤），目前整盤基本告罄。偏緊湊戶型去化相對較佳。n 客戶分析：主要為南橋本地首置首改客，以政府、企業(yè)職員為主，年齡26-35歲年輕人為主分戶型產(chǎn)品去化情況項目開盤至今普通公寓量價走勢2房2廳

27、1衛(wèi) 100戶型/面積段供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)去化率成交均價（元/）二房90-10020620399%13654100-11020418289%13861三房110-12044100%1321413013913四房150-170727199%1316312345678910111213第一批推案第二批推案第三批推案2013房地產(chǎn)營銷策劃大全免費更新！QQ：1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)：http:/，淘寶：http:/ 2.3 可比競品分析可比競品分析銀河麗灣銀河麗灣南橋新城商務(wù)核心區(qū)標(biāo)桿，首個高品質(zhì)大平層項目3房2廳2衛(wèi) 142主力戶型圖n 概況：項目總建面298500(容積率3.8)，由16棟20-3