貴通集團(tuán)成都國(guó)際總部經(jīng)濟(jì)區(qū)住宅組團(tuán)定位溝通36Pppt課件

1、貴通集團(tuán)成都國(guó)際總部經(jīng)濟(jì)區(qū)住宅組團(tuán)定位溝通逆市下的突圍無論何時(shí)何地，好產(chǎn)品總是不缺少買家無論如何變化，經(jīng)濟(jì)效益是第一位的選擇在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，找到一個(gè)合適的支點(diǎn)，撬動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)溝通內(nèi)容區(qū)位項(xiàng)目位于九江、東升之間的蛟龍工業(yè)港交匯處金花金花片區(qū)片區(qū)成都主城區(qū)貴通集團(tuán)項(xiàng)目武侯武侯新城新城片區(qū)片區(qū)項(xiàng)目背景地段項(xiàng)目臨市政公園、工業(yè)港和大片待開發(fā)用地雙楠大道蛟龍工業(yè)港片區(qū)蛟龍工業(yè)港片區(qū)市政公園市政公園成都國(guó)際總部經(jīng)濟(jì)區(qū)成都國(guó)際總部經(jīng)濟(jì)區(qū)商業(yè)組團(tuán)商業(yè)組團(tuán)住宅組團(tuán)住宅組團(tuán)人居人居都市陽光都市陽光九江鎮(zhèn)大渡村雙九路成環(huán)路項(xiàng)目背景市場(chǎng)項(xiàng)目周邊小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目眾多，離東升客戶的心理距離遠(yuǎn)貴通集團(tuán)項(xiàng)目項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目周

2、邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目較多，產(chǎn)品線豐富，價(jià)格偏低貴通集團(tuán)項(xiàng)目蛟龍蛟龍工業(yè)港工業(yè)港錦繡楠郡人居都市陽光東立國(guó)際花城國(guó)奧村富豪新岸遠(yuǎn)大林語城項(xiàng)目背景附：競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目列表在售項(xiàng)目）項(xiàng)目名稱人居都市陽光一期錦繡楠郡新岸東立國(guó)際花城項(xiàng)目區(qū)位雙楠大道與白衣上街交匯蛟龍工業(yè)港雙流園區(qū)白衣上街東升鎮(zhèn)一桿旗北段周邊配套 緊臨運(yùn)動(dòng)公園、國(guó)際網(wǎng)球賽事中心、謝菲聯(lián)國(guó)際足球主題公園、蛟龍工業(yè)港運(yùn)動(dòng)公園、國(guó)際網(wǎng)球賽事中心、謝菲聯(lián)國(guó)際足球主題公園、蛟龍工業(yè)港雙流中學(xué)，棠湖實(shí)驗(yàn)中學(xué)、最世界、足球俱樂部、國(guó)際網(wǎng)球賽事中心、濕地公園緊臨運(yùn)動(dòng)公園、國(guó)際網(wǎng)球賽事中心、謝菲聯(lián)國(guó)際足球主題公園、蛟龍工業(yè)港經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總占地330畝，一期建面35萬，容積率3

3、.18，總戶數(shù)2200，商業(yè)配比2.5%，車位配比85%項(xiàng)目總用地60畝，總建筑面積16萬平米，總戶數(shù)1481戶，容積率4，綠化率30%，由6棟18層電梯公寓半圍合組成占地110畝，總建面17萬，容積率1.76，綠地率43%，建筑密度29.15%，共計(jì)1042戶，車位比1:0.95占地241畝，建筑面積80萬，容積率為3.73, 綠化率為34.50%產(chǎn)品形態(tài)11-18層電梯18層電梯多層、疊拼、小高層電梯14層小高層建筑風(fēng)格德式簡(jiǎn)約的都市主義現(xiàn)代風(fēng)格西班牙風(fēng)格新現(xiàn)代主義園林景觀40000社區(qū)緩坡綠地園林設(shè)計(jì)采用水景、樹陣、景觀大道、健身休閑廣場(chǎng)150和220景觀大道，800景觀游泳池中庭廣場(chǎng)、

4、組團(tuán)綠化小區(qū)配套 5000中央泳池水景、 9000商業(yè)街臨街1萬平米商業(yè)裙樓網(wǎng)球場(chǎng)籃球場(chǎng)、游泳池、全民健身場(chǎng)所會(huì)所，網(wǎng)球場(chǎng)，羽毛球場(chǎng)，游泳池，健身場(chǎng)，幼兒園，老年活動(dòng)場(chǎng)，底商項(xiàng)目定位8500畝亞洲最大城市公園旁國(guó)際新城首席大作投資3億打造的蛟龍工業(yè)港首席大盤高尚住宅社區(qū)，蛟龍工業(yè)港地標(biāo)性建筑。新城中央、公園旁，洋房特區(qū)雙流第一生態(tài)大盤開發(fā)企業(yè)人居置業(yè)，代表項(xiàng)目：天府名居、天府欣苑、東苑、南苑蛟龍投資發(fā)展有限公司成都雙流富豪實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司 成都東立置業(yè)有限公司現(xiàn)余戶型120-14560以下和80-13080-170多層、140-230疊拼、70-105小高層70-122當(dāng)前售價(jià)4066 369

5、5 5642 （多層）4065 項(xiàng)目背景附：競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目列表未售項(xiàng)目）項(xiàng)目名稱國(guó)奧村遠(yuǎn)大林語城人居都市陽光二期項(xiàng)目區(qū)位航都大街99號(hào)雙楠大道中段雙楠大道與白衣上街交匯經(jīng)濟(jì)指標(biāo)東區(qū)占地102畝，西區(qū)占地199畝，地上建面約41萬，容積率1.8用地面積224317,總建筑面積631710；容積率2.37，一期別墅0.8；建筑密度: 29.12%，綠地率: 30.4%尚未公布產(chǎn)品形態(tài)電梯花園洋房、聯(lián)排、11F/14F電梯聯(lián)排別墅、疊拼洋房，電梯高層大型商業(yè)、洋房小區(qū)配套 10000平米的超大奧運(yùn)主題高端會(huì)館、伊頓品牌幼兒園獨(dú)立會(huì)所商業(yè)綜合體，商務(wù)中心項(xiàng)目定位國(guó)宅級(jí)別墅社區(qū)都市生態(tài)住區(qū)國(guó)際新城首席大作開發(fā)

6、企業(yè)成都國(guó)奧置業(yè)有限公司 成都遠(yuǎn)大蜀陽房地產(chǎn)人居置業(yè)附項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目背景 優(yōu)勢(shì)S） 交通優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于雙楠大道、雙九路及成環(huán)路交匯處，可便捷到達(dá)成都、雙流主城區(qū)；未來地鐵3號(hào)線環(huán)城路站點(diǎn)位于項(xiàng)目附近，可與大成都片區(qū)連接成為地鐵交通體系 環(huán)境優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目西側(cè)為未來規(guī)劃的大型市政公園，具備打造公園地產(chǎn)的先天優(yōu)勢(shì) 品牌優(yōu)勢(shì)：貴通公司在雙流片區(qū)享有良好的地產(chǎn)開發(fā)口碑，御苑楓景、星河灣的標(biāo)桿品質(zhì)為本項(xiàng)目奠定了良好的本地購買基礎(chǔ) 優(yōu)勢(shì)W） 規(guī)劃劣勢(shì)：當(dāng)前地塊周邊規(guī)劃的行政設(shè)施還未呈現(xiàn)，居家環(huán)境氛圍較弱 心理劣勢(shì)：項(xiàng)目地塊隸屬于九江鎮(zhèn)蛟龍工業(yè)港片區(qū)，該片區(qū)除具有較多的工業(yè)設(shè)施、企業(yè)外，還保有較大體量的小

7、產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目，在感官上使得項(xiàng)目區(qū)位整體品質(zhì)較低 規(guī)模劣勢(shì)：項(xiàng)目住宅組團(tuán)用地規(guī)模有限，難以打造大型高尚住區(qū) 客源劣勢(shì)：項(xiàng)目所在區(qū)位的本地客源九江鎮(zhèn)客源數(shù)量和購買能力都難以滿足項(xiàng)目銷售要求；同時(shí)外來客戶會(huì)受到金花片區(qū)、東升片區(qū)的項(xiàng)目截流，造成項(xiàng)目客源分散附項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目背景 機(jī)遇O） 區(qū)域機(jī)遇：隨著人居都市陽光、國(guó)奧村、林語城等大型項(xiàng)目的逐漸推出，將整體提升該區(qū)域的居住品質(zhì) 配套機(jī)遇：項(xiàng)目周邊逐漸呈現(xiàn)出的大型娛樂、購物設(shè)施和已呈現(xiàn)的運(yùn)動(dòng)配套設(shè)施，在未來會(huì)逐步改善該區(qū)域的生活成熟度 要挾T） 政策威脅：隨著國(guó)家各項(xiàng)抑制房產(chǎn)發(fā)展的政策出臺(tái)，在項(xiàng)目開發(fā)面世階段整體市場(chǎng)的走勢(shì)難以預(yù)估 價(jià)格威脅：貴通公司

8、品牌的高端性和項(xiàng)目自身優(yōu)異條件，如果要爭(zhēng)取更大的經(jīng)濟(jì)效益，定價(jià)可能相對(duì)偏高，將面臨區(qū)域內(nèi)低價(jià)樓盤的沖擊 競(jìng)爭(zhēng)威脅：區(qū)域內(nèi)多個(gè)大型項(xiàng)目的陸續(xù)推出，必將分流客源客群定位客源現(xiàn)狀蛟龍片區(qū)對(duì)東升和成都主城區(qū)客戶吸引力偏弱客群定位客源預(yù)判九江、蛟龍、東升、金花為主，少量主城區(qū)金花金花片區(qū)片區(qū)成都主城區(qū)貴通集團(tuán)項(xiàng)目蛟龍蛟龍工業(yè)港工業(yè)港武侯武侯新城新城片區(qū)片區(qū)客群定位檔次定位價(jià)格高價(jià)遠(yuǎn)大林語城中價(jià)人居都市陽光富豪新岸我項(xiàng)目國(guó)奧村低價(jià)東立國(guó)際花城錦繡楠郡檔次定位低質(zhì)中質(zhì)高質(zhì)品質(zhì)產(chǎn)品定位定位原則抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)發(fā)揮地塊資源價(jià)值取得可觀經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)品定位逆市下的暢銷產(chǎn)品剛需型項(xiàng)目贈(zèng)送型項(xiàng)目性價(jià)比項(xiàng)目順市下的暢銷產(chǎn)品

9、資源型項(xiàng)目高品質(zhì)項(xiàng)目剛需型項(xiàng)目贈(zèng)送型項(xiàng)目性價(jià)比項(xiàng)目年份項(xiàng)目名稱成交面積(平方米)成交套數(shù)(套)成交均價(jià)（元/平方米）成交戶均面積（平方米）成交戶均總價(jià)(元)雙流區(qū)域07年世紀(jì)城289400 19064781 152 725928 城南名著110015 10214051 108 436514 和貴久居福95516 9654146 99 410420 08年翰林上島124061 16004998 78 387560 圣菲TOWN城87481 9583737 91 341278 南陽錦城51228 5153680 99 366053 09年南湖國(guó)際社區(qū)453570 40284732 113 5327

10、96 圣菲TOWN城282957 33273728 85 317087 香楠湖153197 13633293 112 370167 10年1-4月圣菲TOWN城103566 12764764 81 386645 南湖國(guó)際社區(qū)146746 11135673 132 747954 楠香山95451 10944764 87 415700 成都五城區(qū)07年富麗花城257632 30734420 84 370573 淺水半島253728 24645129 103 528105 錦江城市花園191941 24304079 79 322213 08年錦江城市花園136562 22524528 61 2745

11、82 富麗碧蔓汀167593 21196390 79 505384 中海國(guó)際社區(qū)174245 17785868 98 575033 09年錦江城市花園231734 36944580 63 287319 華潤(rùn)二十四城253402 26727100 95 673376 藍(lán)光凱麗香江231869 25905137 90 459883 10年1-4月藍(lán)光花滿庭80041 9776184 82 506627 瑞升望江橡樹林85034 9078140 94 763148 金科一城55685 7115734 78 449117 產(chǎn)品定位附：2019年逆市下的暢銷項(xiàng)目列表項(xiàng)目名稱翰林上島圣菲TOWN城南陽錦城

12、錦江城市花園富麗碧蔓汀中海國(guó)際社區(qū)二期均價(jià)（元/）4998 3737 3680 4528 6390 5868 該年主力面積區(qū)間（）68-8971-8976-11450-8062-11079-89戶均面積（）789199617998戶型配比1房39%7%2房53%45%52%61%53%58%3房47%55%48%47%35%產(chǎn)品定位戶型配比遵守70/90政策，100平米以下：100平米以上=70%：30%二房：三房=50%：50%100平米以下小三房：100平米以上大三房=20%：30%產(chǎn)品定位戶型設(shè)計(jì)大面積贈(zèng)送入戶花園、空中花園、可變空間、挑高陽臺(tái)等受限后仍可利用的“偷面積手段：凸窗改造結(jié)構(gòu)

13、板/雨篷改造大面積花架改造2.1米高外挑陽光房透空陽臺(tái)陽臺(tái)不直接與房間連接）產(chǎn)品定位剛需戶型推薦（3+2+3）123號(hào)號(hào)套型套型套內(nèi)套內(nèi)建面建面1、33*2*2789022*2*16981產(chǎn)品定位剛需戶型推薦（3+3+3+3）號(hào)號(hào)套型套型套內(nèi)套內(nèi)建面建面1、43*2*279892、33*2*281911234產(chǎn)品定位剛需戶型推薦2+2+2+3）號(hào)號(hào)套型套型套內(nèi)套內(nèi)建面建面12.5*2*176902、32.5*2*1758843*2*174871234產(chǎn)品定位剛需戶型推薦（2+2+2+2）號(hào)號(hào)套型套型套內(nèi)套內(nèi)建面建面1、42*2*168802、32*2*164751234產(chǎn)品定位剛需戶型推薦（2

14、+2+2）號(hào)號(hào)套型套型套內(nèi)套內(nèi)建面建面12*2*1738622*2*1698132*2*17285123產(chǎn)品定位 地塊價(jià)值價(jià)值位置資源居住一級(jí)地塊西側(cè)市政公園中庭花園居住二級(jí)地塊內(nèi)部中庭花園總部花園居住三級(jí)地塊北側(cè)地塊東側(cè)未知商業(yè)地塊西側(cè)地塊之間道路公園商業(yè)組團(tuán)125畝市政公園雙楠大道70畝住宅組團(tuán)140畝住宅組團(tuán)2產(chǎn)品定位 戶型分布價(jià)值戶型資源居住一級(jí)3+3+2市政公園中庭花園居住二級(jí)3+3+3+32+2+2中庭花園總部花園居住三級(jí)2+2+2+22+2+2+3未知商業(yè)組團(tuán)125畝市政公園70畝住宅組團(tuán)140畝住宅組團(tuán)22+2+2+23+3+23+3+3+33+3+3+32+2+2+32+2+

15、2+32+2+2+22+2+22+2+23+3+22+2+2產(chǎn)品定位 布局示意純剛需方向）出入口產(chǎn)品定位 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 用地面積110畝 住宅容積率2.83 住宅建筑密度23.6% 住宅建筑面積20.8萬 3房：2房=55%：45%產(chǎn)品定位 產(chǎn)品組合 可將公園一側(cè)3+2+3住宅調(diào)整為板式大3房，變?yōu)槭婢赢a(chǎn)品 可在公園一側(cè)住宅下設(shè)2層底商，實(shí)現(xiàn)更大利潤(rùn) 可在公園一側(cè)設(shè)置低密產(chǎn)品不推薦，因整體收益會(huì)降低）形象定位案名思緒：延續(xù)貴通集團(tuán) “御苑品牌，主打環(huán)境貴通 御苑春曉貴通 御苑林溪貴通御苑 大樹人家形象定位：森林公園住區(qū)備選：新雙楠 大樹人家都市低碳社區(qū)都市鮮氧住區(qū)案名示意貴通 御苑春曉新雙楠 森林

16、里的家盈利分析 假定條件 地價(jià)150萬元/畝 售價(jià)4500元/ 暫不考慮商業(yè) 在以上條件下，項(xiàng)目總投資約9.2億元，銷售總收入約10.8億元，項(xiàng)目稅前利潤(rùn)約1.6億元，毛利潤(rùn)率約17.3%預(yù)算內(nèi)容開發(fā)產(chǎn)品（單位指標(biāo)：元/）預(yù)算總額（萬元）產(chǎn)品形態(tài)商品房高層 地下車庫開發(fā)建筑面積（）207907 57486 265393 一、變動(dòng)成本建安工程土建裝飾15001800 41534 水電安裝20030 4331 弱電500 1040 設(shè)備120200 3645 配電箱1520 427 建安小計(jì)1885 2050 50975 基礎(chǔ)工程管道工程3 3 80 強(qiáng)電工程15 15 398 弱電工程2 2 5

17、3 變壓設(shè)備30 30 796 市政工程20 20 531 綠化工程50 0 1040 煤氣工程20 0 416 基礎(chǔ)設(shè)施小計(jì)140 70 3313 前期工程地勘、設(shè)計(jì)3030 796 三通一平80 166 其他50 104 前期工程小計(jì)43 30 1066 土建成本小計(jì)2068 2150 55355 二、固定成本土地成本794 0 16500 報(bào)建120 120 3185 營(yíng)銷費(fèi)(銷售收入*3%)135 75 3238 管理費(fèi)用(銷售收入*3%)135 75 3238 財(cái)務(wù)費(fèi)用(銷售收入*3%)135 75 3238 稅金(銷售收入*6%)270 150 6476 不可預(yù)見費(fèi)30 30 796 小計(jì)1619 525 36670 三