2018年中國養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展分析報告

1、2018年中國養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展分析報告一、養(yǎng)老社區(qū)概述 4（一）養(yǎng)老社區(qū)概念 4（二）養(yǎng)老社區(qū)分類 5二、養(yǎng)老社區(qū)的社會需求分析 6（一）老齡化與家庭結(jié)構(gòu)變化催生養(yǎng)老社區(qū)需求 6（二）收入提升與觀念轉(zhuǎn)變助推養(yǎng)老社區(qū)多元化發(fā)展 7（三）養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施需求巨大 8三、養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展的相關(guān)政策盤點 9（一） “十三五”規(guī)劃明確養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展方向 9（二）金融服務(wù)政策助力養(yǎng)老社區(qū)市場化發(fā)展 9（三） “醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”成為養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)重要內(nèi)容 10（四）供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革驅(qū)動養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè) 10四、國外養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀與借鑒 11（一）美國養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀 11（二）日本養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀 14（三）新加坡養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展

2、現(xiàn)狀 15（四）國外養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展經(jīng)驗借鑒 16五、國內(nèi)養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀與問題 17（一）養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀 171. 房地產(chǎn)企業(yè)明確發(fā)展路徑，加速轉(zhuǎn)型創(chuàng)新 172. 保險企業(yè)整體穩(wěn)扎穩(wěn)打，回歸產(chǎn)品研發(fā)與創(chuàng)新 183. 國有企業(yè)積極參與，推動養(yǎng)老社區(qū)多元供給 194. 資本并購實現(xiàn)資源整合，合力探索盈利新模式 205. 新進參與者立足自身優(yōu)勢，布局產(chǎn)業(yè)鏈節(jié)點 21（二）養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展存在的問題 226. 相關(guān)政策和標準有待進一步完善 227. 供需不平衡，結(jié)構(gòu)化差異有待解決 228. 融資問題突出，與金融結(jié)合需更加深入 239. 產(chǎn)業(yè)鏈整合度低，跨行業(yè)深度合作需加強 24六、我國養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展趨勢展望

3、 24（一）融入生命周期理念，創(chuàng)新多元化養(yǎng)老社區(qū)模式 24（二）連鎖標準化、個性差異化并存，提供人性化服務(wù) 25（三）弱化傳統(tǒng)適老功能，突出復(fù)合化、智能化功能 25七、金融支持養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展路徑探討 25（一）發(fā)揮金融機構(gòu)融資方作用，創(chuàng)新金融服務(wù)模式 26（二）發(fā)揮金融中介功能，整合養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈 27（三）關(guān)注老年群體金融需求，前瞻性創(chuàng)新金融產(chǎn)品 27圖表目錄圖表1 20072016年中國老年人口及占全國人口比重 7圖表 2 20122016年我國養(yǎng)老床位數(shù) 83 2016 年美國養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展概況 12圖表4 20132016年美國養(yǎng)老地產(chǎn)融資渠道變化 14我國老年人口的迅速增加， 形成了對養(yǎng)

4、老服務(wù)的巨大需求。 國家出臺一系列發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的政策措施， 為包括養(yǎng)老社區(qū)在內(nèi)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供良好機遇。 本文在界定養(yǎng)老社區(qū)相關(guān)概念的基礎(chǔ)上， 闡述了國內(nèi)養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)展背景、社會需求、政策環(huán)境，對發(fā)達國家發(fā)展經(jīng)驗進行比較借鑒，重點分析2016 年國內(nèi)養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展情況、存在問題及發(fā)展趨勢，并對金融支持養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展路徑進行探討。我國人口老齡化趨勢加劇，老年人口迅速增加。同時，在我國“ 4-2-1”的家庭結(jié)構(gòu)影響下，傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老功能逐步弱化。養(yǎng)老社區(qū)可為老年人提供多種養(yǎng)老服務(wù)， 滿足老年人養(yǎng)老需求， 迎來快速發(fā)展期。一、養(yǎng)老社區(qū)概述（一）養(yǎng)老社區(qū)概念學(xué)界、 業(yè)界關(guān)于養(yǎng)老社區(qū)的定義較多， 國家發(fā)改

5、委投資研究所劉立峰認為， 養(yǎng)老社區(qū)是在一個較大的地域范圍內(nèi)， 以成套老年住宅為主， 擁有適合老年人需要的公共服務(wù)設(shè)施， 以及較為完整的社會服務(wù)體系， 能為老年人提供生活照料和精神文化享受的康居社區(qū)。 國家小城鎮(zhèn)社會保障研究中心紀曉嵐認為， 養(yǎng)老社區(qū)是適合老年人居住的具有養(yǎng)老功能的生活社區(qū)， 包含老年群體、 適合老人心理和生理特征的住宅和公共設(shè)施以及專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)體系三個基本要素。 綜合各方觀點，筆者認為，養(yǎng)老社區(qū)是指以滿足老年人生理和心理需求為導(dǎo)向，配套適合老年人的各類公共服務(wù)設(shè)施和服務(wù)體系， 為老年人提供日常 看護、生活照料、康復(fù)治療、健康管理、休閑娛樂等服務(wù)的老年人生 活社區(qū)； 養(yǎng)老社區(qū)應(yīng)

6、保障老年人的日常生活照料， 同時兼顧老年人對 生活品質(zhì)與精神生活的需求。（二）養(yǎng)老社區(qū)分類我國養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展方興未艾， 多層次養(yǎng)老社區(qū)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)已初步形成。 從居住時間上來說， 我國養(yǎng)老社區(qū)可分為常住型養(yǎng)老社區(qū)與候鳥型養(yǎng)老社區(qū)。 從功能上又可以細分為現(xiàn)有普通住宅型社區(qū)、 新建綜合型社區(qū)、護養(yǎng)院、持續(xù)護理型退休社區(qū)（CCRC）以及度假養(yǎng)老基地。其中，度假養(yǎng)老基地屬于候鳥型養(yǎng)老社區(qū)。本文按照功能分類對養(yǎng)老社區(qū)進行相關(guān)闡述?，F(xiàn)有普通住宅型社區(qū)是指地產(chǎn)公司投資改造既有的住宅小區(qū)， 升級其基礎(chǔ)設(shè)施和相關(guān)適老性服務(wù)，為老年人提供餐飲、文娛、家政、醫(yī)療等服務(wù)， 使社區(qū)能滿足老年人的日常需求以及適應(yīng)社區(qū)老齡化趨

7、勢。新建綜合型社區(qū)是指讓老年人群與年輕人群混合居住的新建 “適老性地產(chǎn)” 。其大多建于城市周邊，配套多樣化公共服務(wù)場所，如老年活動中心、 康復(fù)中心、 醫(yī)療中心等， 并注重社區(qū)環(huán)境的打造。 此外，綜合型社區(qū)能讓老年人與子女有更多機會相互陪伴與照顧， 且避免因生活習(xí)慣差別而起沖突。護養(yǎng)院多服務(wù)于剛需老人，即高齡、失能、半失能、失智老人。這類老人有更高的護理需求，因此護養(yǎng)院均配備更加專業(yè)的護理設(shè)施，且一般建于城市內(nèi)部，以便于更好依托城市的醫(yī)療資源。持續(xù)護理型退休社區(qū)（CCRC）是一種起源于美國的復(fù)合式現(xiàn)代養(yǎng)老社區(qū)。其由運營商主導(dǎo)，具有精細化管理服務(wù)理念，為不同年齡階段的老年人提供自理、 護理以及醫(yī)療

8、一體化的居住設(shè)施與服務(wù)， 滿足老人不同層面的養(yǎng)老需求， 開展各類適老性活動且能讓老人發(fā)揮余熱，實現(xiàn)自我價值。度假養(yǎng)老基地多位于環(huán)境優(yōu)美、 氣候宜人的旅游勝地， 實質(zhì)上是與養(yǎng)老文化相結(jié)合的旅游度假服務(wù)。 該類社區(qū)主要針對健康、 活躍的老年群體，整合養(yǎng)老、養(yǎng)生、定期康復(fù)等設(shè)施及服務(wù)，滿足老年人追求高品質(zhì)的養(yǎng)老需求。二、養(yǎng)老社區(qū)的社會需求分析隨著我國人口老齡化趨勢不斷加劇， 老年人口數(shù)量快速增長， 帶 動相關(guān)消費需求的快速增長，對養(yǎng)老社區(qū)形成巨大需求。（一）老齡化與家庭結(jié)構(gòu)變化催生養(yǎng)老社區(qū)需求截至 2016 年末，我國 60 歲及以上人口達2.31 億，占全國總?cè)丝?16.7%（； 65 歲及以上人

9、口 1.50 億，占 10.8%。據(jù)聯(lián)合國預(yù)測，我國的老齡化率將不斷攀升， 到 2060年 65 歲及以上人口將達到頂峰約 4.2 億，意味著我國將進入深度老年化社會階段。隨著物質(zhì)生活和醫(yī)療衛(wèi)生水平的不斷提高，我國人均壽命也延長了。據(jù)第六次全國人口普查數(shù)據(jù)， 2010 年中國人均預(yù)期壽命為 74.9 歲。預(yù)測表明， 到 2030 年我國人均預(yù)期壽命將達79.0 歲。 贍養(yǎng)時間延長，使老年人口不同年齡階段的需求更加細化。另外，在“ 4-2-1”結(jié)構(gòu)下我國家庭規(guī)模呈小型化趨勢， 家庭養(yǎng)老功能逐步弱化， 這使傳統(tǒng)家庭中子女養(yǎng)老的負擔(dān)成倍增長， 也使空巢老人、 獨居老人的比重增加，代際分離更是增加了傳

10、統(tǒng)居家養(yǎng)老模式的難度。在這種形勢下，養(yǎng)老資料來源：國家統(tǒng)計局（二）收入提升與觀念轉(zhuǎn)變助推養(yǎng)老社區(qū)多元化發(fā)展目前已步入老年階段的人群，是我國經(jīng)濟體制改革的第一批受影 響者和受惠者，也是目前養(yǎng)老社區(qū)的主要需求群體， 具有一定的財富 積累和支付能力。尤其在北京、上海等老齡化程度最高的一線城市中， 高收入人群相對集中，對高端養(yǎng)老社區(qū)的需求顯現(xiàn)，這將促進養(yǎng)老社 區(qū)向有支付能力的有效市場轉(zhuǎn)化。與此同時，持續(xù)新增的低齡老人普遍具有較高的收入及教育水 平，對養(yǎng)老住宅硬件及配套設(shè)施提出更高要求，也對家政、醫(yī)療、養(yǎng) 生、娛樂等服務(wù)需求更加關(guān)注。另外，現(xiàn)代家庭模式下，子女也愿意 讓老人在養(yǎng)老機構(gòu)獲得更加專業(yè)的照顧和

11、精神上的滿足，這推動了老年人對養(yǎng)老社區(qū)專業(yè)化服務(wù)的消費。預(yù)測表明，2020年我國老年消費市場潛力將達3.3萬億元，2050年達106萬億元左右，潛力巨大。針對不同階段老年人口特征的多元化、差異化養(yǎng)老服務(wù)將成為未來養(yǎng) 老社區(qū)的發(fā)展趨勢。（三）養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施需求巨大我國養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施面對巨大社會需求，發(fā)展仍然滯后，但潛力巨大。據(jù)民政部數(shù)據(jù)，截至2016年末，我國各類養(yǎng)老機構(gòu)共37.4萬家, 養(yǎng)老床位698萬張，每千名老年人擁有養(yǎng)老床位數(shù) 30.2張。4但是, 相比“十三五”規(guī)劃每千人 3545張床位的目標仍有30%50%的 缺口，與發(fā)達國家每千人擁有 5070張養(yǎng)老床位的水平更是落后不 少，且養(yǎng)老服務(wù)

12、設(shè)施與機構(gòu)多集中在發(fā)達城市，資源分配不均。當(dāng)前 全國持證的養(yǎng)老護理員僅為5萬余人，根據(jù)民政部印發(fā)的全國民政 人才中長期發(fā)展規(guī)劃（20102020年）要求，到2020年要實現(xiàn)養(yǎng) 老護理員達600萬人的目標，專業(yè)養(yǎng)老護理員處于嚴重供不應(yīng)求的狀 態(tài)。圖表2 20122016年我國養(yǎng)老床位數(shù)資料來源：民政部三、養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展的相關(guān)政策盤點近年來，國家高度重視我國人口老齡化應(yīng)對和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，各項支持政策陸續(xù)出臺，養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展迎來良好機遇期。（一） “十三五”規(guī)劃明確養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展方向2016 年是我國實施“十三五”規(guī)劃的開局之年，關(guān)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)及養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展的政策密集發(fā)布，形成了政策組合拳。2016 年

13、3 月國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要正式通過，提出建設(shè)以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機構(gòu)為補充的多層次養(yǎng)老服務(wù)體系，推動醫(yī)療衛(wèi)生和養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合； 7 月出臺的民政事業(yè)發(fā)展第十三個五年規(guī)劃 （民發(fā) 2016 107 號） ，鼓勵醫(yī)療機構(gòu)將護理服務(wù)延伸至家庭、 城鄉(xiāng)社區(qū)和養(yǎng)老機構(gòu)， 為改善國內(nèi)養(yǎng)老社區(qū)“養(yǎng)老不醫(yī)護”與醫(yī)院“治病不養(yǎng)老”的問題提供對策。2017 年 2 月，國務(wù)院辦公廳出臺 “十三五”國家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老體系建設(shè)規(guī)劃 （國發(fā) 2017 13 號） ，對健全養(yǎng)老服務(wù)體系進行了總體規(guī)劃， 提出要夯實居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)基礎(chǔ)， 推動養(yǎng)老機構(gòu)提質(zhì)增效，推進醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，繁榮老年消費市場。（二

14、）金融服務(wù)政策助力養(yǎng)老社區(qū)市場化發(fā)展金融服務(wù)支持養(yǎng)老的戰(zhàn)略意義逐漸凸顯。 2016 年 3 月，中國人民銀行、民政部、銀監(jiān)會、證監(jiān)會、保監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)的關(guān)于金融支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)加快發(fā)展的指導(dǎo)意見 （銀發(fā)2016 65 號） ，成為養(yǎng)老和金融結(jié)合的第一部綱領(lǐng)性文件，指出加大對養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的金融支持力度，大力推動養(yǎng)老金融組織建設(shè)，驅(qū)動養(yǎng)老服務(wù)模式創(chuàng)新，并鼓勵各類社會資本進入市場， 促進養(yǎng)老市場多元化， 為養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展市 場化鋪路。（三） “醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”成為養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)重要內(nèi)容2015 年，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于推進醫(yī)療衛(wèi)生與養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合指導(dǎo)意見的通知 （國辦發(fā)2015 84 號） ，提出到 2020 年，

15、基本建立符合國情的醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的體制機制和政策法規(guī)體系， 50%以上的養(yǎng)老機構(gòu)能為入住的老年人提供醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)。 2016 年 7 月民政事業(yè)發(fā)展“十三五” 規(guī)劃，明確了未來五年將重點發(fā)展醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型養(yǎng)老機構(gòu)， 且通過統(tǒng)籌醫(yī)療衛(wèi)生與養(yǎng)老服務(wù)資源布局， 支持養(yǎng)老機構(gòu)開展醫(yī)療服務(wù)。截至 2016 年末，已有北京、天津、上海、重慶、山東、湖南、湖北、 河南、 福建、 浙江、 云南、 海南、 江蘇、 寧夏等省份開始了 “醫(yī) 養(yǎng)結(jié)合”的試點工作。（四）供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革驅(qū)動養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)2016 年，國務(wù)院辦公廳印發(fā)關(guān)于進一步擴大旅游文化體育健康養(yǎng)老教育培訓(xùn)等領(lǐng)域消費的意見 （國辦發(fā) 2016 85 號） ，

16、民政部、發(fā)改委等11 部門聯(lián)合出臺關(guān)于支持整合改造閑置社會資源發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)的通知 （民發(fā)2016 179 號） ，均明確了在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的導(dǎo)向下， 將盤活存量用地和閑置資源作為緩解養(yǎng)老設(shè)施供應(yīng)問題的主要方向，為緩解養(yǎng)老社區(qū)面臨的土地資源緊張問題提供渠道。2016 年 12 月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)關(guān)于全面放開養(yǎng)老服務(wù)市場提升養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量的若干意見 （國辦發(fā)2016 91 號） ，要求全面放開養(yǎng)老服務(wù)市場， 提升養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量， 加快推進養(yǎng)老服務(wù)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，保障基本需求，繁榮養(yǎng)老市場。2017 年 3 月，國務(wù)院辦公廳出臺關(guān)于進一步激發(fā)社會領(lǐng)域投資活力的意見 （國辦發(fā) 2017 21 號）

17、 ，提出深化社會領(lǐng)域供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，進一步激發(fā)醫(yī)療、養(yǎng)老、教育、文化、體育等社會領(lǐng)域投資活力，拓寬了社會資本發(fā)展的空間，同時表明支持PPP 模式實施，因為PPP模式符合養(yǎng)老社區(qū)平均收益低、回報周期長的特點。四、國外養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀與借鑒與發(fā)達國家相比， 我國養(yǎng)老社區(qū)起步較晚， 資本市場還在不斷完善中， 社會保障制度及產(chǎn)業(yè)扶持政策仍有待進一步健全。 本文選取美國、日本和新加坡作為“他山之石” ，希望能借鑒其發(fā)展模式，為我所用。（一）美國養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀美國養(yǎng)老社區(qū)的概念是相對于醫(yī)院類機構(gòu)而言的， 一般指養(yǎng)老類地產(chǎn)（ Senior Housing） ，即為老年人提供日常看護、醫(yī)療護理、家庭照料等

18、服務(wù)并能滿足其社會活動需求的房地產(chǎn)。 美國養(yǎng)老社區(qū)通常由政府、營利或非營利機構(gòu)組織運營。政府（各州房管局為主）主導(dǎo)運營的公共住房主要面對低收入的老年人，租金低廉；營利、非營利機構(gòu)運營的綜合養(yǎng)老社區(qū)則是面向中高收入老年人， 需繳納一次性會費以及其他服務(wù)費用。美國養(yǎng)老社區(qū)體系發(fā)展至今較為完善， 可適應(yīng)各類健康水平及需 求的老年人。社區(qū)按護理程度高低可分為自理型（IL）、互助型（AL）、 專業(yè)護理型（NC）以及記憶護理型（MC）等細分市場。其中，記憶 護理型社區(qū)能有效地針對患有阿爾茨海默癥或其他癡呆癥的老年人 的所有病理階段長期提供24小時照顧、監(jiān)督與護理。2016年，美國自理型與互助型社區(qū)需求旺盛

19、，發(fā)展迅速，租金 增勢強勁。其中，自理型社區(qū)入住率保持在91%以上，保持健康發(fā)展 態(tài)勢；而互助型社區(qū)入住率下行凸顯，僅 89.80%,到2017年第一季 度更是只有87.2%,過度興建對市場威脅較大；專業(yè)護理型社區(qū)興建 速度緩慢，建設(shè)渠道變窄，同時醫(yī)療保健設(shè)施費用上漲，床位租金仍 在上漲，導(dǎo)致入住率下降至十年來最低值 （87.0%）,這也影響了開發(fā) 商對該類社區(qū)的投資興趣；記憶護理型社區(qū)前景看好，發(fā)展渠道不斷 拓寬，歸因于美國目前有540萬阿爾茨海默癥患者，且不同形式的記 憶喪失的人數(shù)也在快速增長。圖表3 2016年美國養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展概況類型Fl理型（IL）互助W 1.)記憶護理型專業(yè)護理型（N

20、C）新建單元床位數(shù)（張）638011300總床位數(shù)減少2240張在建單元床位數(shù)（張）19300307006100平均入住率（% ）9189. 80S7平均租金3076美元/月4722美元/月6082美元/月29H美元/日資料來源；美國老年人住宅及護理產(chǎn)業(yè)困家投施中心（NIC）,由第后統(tǒng)計整理得到養(yǎng)老社區(qū)投資不僅在美國經(jīng)濟衰退期被視為防御性投資， 而且在 經(jīng)濟好轉(zhuǎn)時期也帶動房地產(chǎn)行業(yè)的回報率領(lǐng)先。 養(yǎng)老社區(qū)在過去七年 投資總回報率（ROI）為12.5%, 2016年全年平均的回報率為15.4%, 遠高于其他主要房地產(chǎn)類型。美國養(yǎng)老社區(qū)主要通過資本市場進行融資。2016年以前，上市企業(yè)一直是主要融

21、資渠道，其中房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）占主 導(dǎo)地位。截止到2016年第三季度，美國養(yǎng)老地產(chǎn)類 REITs總市值約 1033.9億美元，企業(yè)價值達到1997.6億美元。然而2016年以來，買 方組合發(fā)生重大變化，其中上市企業(yè)特別是 REITs企業(yè)買家銳減。2016年上半年上市企業(yè)的交易額同比下降71%,從127億美元降至37億美元，僅占總交易額 27%,養(yǎng)老社區(qū)類 REITs三巨頭HCP.Inc（HCP）、Ventas.Inc （VTR）和 Welltower （HCN）股價均有不同程度 下滑。這主要歸因于美聯(lián)儲分別在2015年底與2016年底的加息政策， 資本成本增加，REITs企業(yè)借款

22、變得昂貴，收益率下行；且加息使 REITs股票賣壓上升，投資人更傾向于選擇國債類穩(wěn)定收益資產(chǎn)而非 REITs類風(fēng)險資產(chǎn)。通過私募基金發(fā)展起來的養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)以及集團買家 （合資格機 構(gòu)投資者）表現(xiàn)不俗，融資額大幅上升，在 2016年上半年完成的養(yǎng) 老地產(chǎn)交易中，分別占總交易額的 47%與21%,這也使美國養(yǎng)老地 產(chǎn)的招標競爭性顯著增強。私募基金企業(yè) 口上市企業(yè)（REITs ） 口集團（機構(gòu)）投資20132014買方交易晶占比 % )20152016 （年份）圖表4 20132016年美國養(yǎng)老地產(chǎn)融資渠道變化資料來源：Real Capital Analytics, 2016（二）日本養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展現(xiàn)

23、狀日本在 1970 年進入老齡化社會， 目前 65 歲以上老人已超過1/4。經(jīng)過多年發(fā)展， 日本建立了健全的養(yǎng)老法律與服務(wù)體系， 政府出臺 老人福利法 老人保健法 護理保險法 介護保險法等政策極力支持與引導(dǎo)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 養(yǎng)老社區(qū)與居家養(yǎng)老形成互補， 構(gòu)成了日本的主要養(yǎng)老模式。日本養(yǎng)老社區(qū)通常是指社區(qū)型養(yǎng)老機構(gòu)， 多服務(wù)于失能、 癡呆等無自理能力的老年人，與外包運營醫(yī)療機構(gòu)合作，以“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”的方式提供養(yǎng)老服務(wù)。 由于老齡市場需求不斷演變， 機構(gòu)也由初期集中式、 大規(guī)模逐漸轉(zhuǎn)型成小型分散且多功能的模式， 床位在 100 張以內(nèi)，實現(xiàn)精細化管理。機構(gòu)以出租為主，繳納一次性入住金和月費。日本從

24、2000 年起推行介護保險制度，根據(jù)每位老年人的身體情況與養(yǎng)老需求量身制訂護理方案， 由保險機構(gòu)與政府共同支付高達90%的費用（政府50%、保險機構(gòu)40%） ，大幅減輕老年人的支付壓力，且為養(yǎng)老社區(qū)運營提供充足的資金支持。 社區(qū)運營商通常由地產(chǎn)公司、 險企、酒店集團以及銀行等共同出資構(gòu)建， 依托股東自身強大的資金支撐進行融資， 憑借政府的大力扶持與規(guī)范的產(chǎn)業(yè)鏈作為后盾， 其經(jīng)濟效益可觀且穩(wěn)定。日本擁有亞洲最大的REITs （J-REITs）市場，行業(yè)透明度高。由養(yǎng)老社區(qū)對運營商與投資商的需求持續(xù)增加， 前景看好。截至2017年4月底，日本58家上市J-REITs公司中，養(yǎng)老社區(qū)類共 3 家，總

25、市值433.97 億日元，資產(chǎn)規(guī)模達到 850億日元。 9其所售投資組合中，主租賃類占比100%，且契約時限大多超過10 年。這歸因于運營商一直尋求長期且穩(wěn)定的收益，這與投資商目標相匹配。同時， 由于日本政府資金緊張， 私立養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)展逐漸被鼓勵，以削減政府開支， 政府對其進行一定補助。 目前私立養(yǎng)老機構(gòu)的護理床位的增長率已經(jīng)超過公共管理床位的增長率。 展望未來， 私立機構(gòu)將逐漸增補床位共同滿足于新的養(yǎng)老護理床位需求。（三）新加坡養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀新加坡是亞洲人口老齡化最快的國家之一。 早在 20世紀 50年代，新加坡政府便開始未雨綢繆， 研究國家老齡化問題的解決措施。 1955年，新加坡出臺

26、中央公積金制度（ CPF） ，至今已發(fā)展成為一個強制性綜合型社會保障儲蓄計劃，為老年人養(yǎng)老、住房、醫(yī)療等方面提供全面保障。新加坡養(yǎng)老社區(qū)多指始于 1998 年的“樂齡公寓”國家房屋發(fā)展局專門為 55 歲以上老年人建造的適老型住宅。公寓多建于成熟社區(qū)，戶型以滿足12位老年人為主，面積為3545m2。社區(qū)配套各類養(yǎng)老設(shè)施、活動中心以及診療中心，滿足老年人多方位需求。新加坡老年人通常賣掉現(xiàn)有房屋， 用賣房獲得的一部分收入購買 “樂齡公寓” ，差額則作為補充養(yǎng)老的資金，實現(xiàn)“老有所養(yǎng)”和“老有所居” 。公寓由政府主導(dǎo)投資， 提供 90%的建設(shè)資金， 剩下的由國家理事會認可的社會募捐資金承擔(dān)。而且政府推

27、行“雙倍退稅”鼓勵政策，對承擔(dān)養(yǎng)老服務(wù)的機構(gòu)進行補貼，以保證服務(wù)機構(gòu)長期穩(wěn)定的收入。同時，新加坡政府出臺各類優(yōu)惠政策鼓勵“多代同堂” ，以便子女贍養(yǎng)照顧老人， 子女若與老年人合住或者鄰住， 則會得到政策優(yōu)待與津貼。（四）國外養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展經(jīng)驗借鑒美國、日本、新加坡根據(jù)不同國情，在養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展方面采取了不同的發(fā)展模式，值得我國借鑒學(xué)習(xí)。借鑒美國經(jīng)驗， 美國養(yǎng)老社區(qū)有多層次服務(wù)體系， 涵蓋多種細分市場，配備醫(yī)生、護士、康復(fù)師等專業(yè)護理團隊，實現(xiàn)“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”美國大力發(fā)展記憶護理型社區(qū)，完全緊跟日益變化的老齡市場需求、行業(yè)趨勢以及醫(yī)療技術(shù)的發(fā)展水平。美國養(yǎng)老社區(qū)以資本市場為主導(dǎo)，高度市場化，政府輔助管理

28、。社區(qū)涵蓋完整的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈，市場競爭充分，投資商、開發(fā)商、運營商各盡其責(zé)，在其匹配的風(fēng)險下各得其所。私募基金、 REITs 等金融工具的發(fā)展促進私有資本進入養(yǎng)老社區(qū)領(lǐng)域，助力養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展。借鑒日本經(jīng)驗， 日本養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)展得到國家政策和法律的支持與引導(dǎo)，行業(yè)標準不斷規(guī)范，有效保證了老年人的福利與權(quán)利。比如介護保險制度為不同收入層次老年人享受介護護理以及社區(qū)機構(gòu)養(yǎng)老提供了可能性， 解決了老年人生活不便的困難， 增強了社會穩(wěn)定性。此外，日本養(yǎng)老社區(qū)提供醫(yī)療、餐飲、休閑、教育等多元化服務(wù)。因此， 股東多具有復(fù)合的行業(yè)背景， 以及擁有整合和調(diào)配各類資源的能力。 依托各股東的優(yōu)勢共同出資構(gòu)建運營商， 養(yǎng)

29、老社區(qū)經(jīng)營風(fēng)險與成本大大降低。借鑒新加坡經(jīng)驗， 新加坡建立了中央公積金制度， 一定程度上解決了老年人養(yǎng)老支付的難題。 在養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)方面， 政府作為投資主體，有效緩解了資金壓力， 并引導(dǎo)社會力量進行募捐，通過出臺津貼政策與企業(yè)商業(yè)共同發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)。 同時， 新加坡深受儒家觀念影響，具有濃厚的家庭意識， 多代同堂的居住方式以及子女贍養(yǎng)老人的傳統(tǒng)延續(xù)至今。新加坡政府將“孝”列為治國之本，將“贍養(yǎng)父母”寫入法律，明確了子女的贍養(yǎng)責(zé)任。同時，政府通過出臺一系列津貼政策減輕了贍養(yǎng)老人家庭的負擔(dān)，提高子女照顧老人的積極性與便利性。五、國內(nèi)養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀與問題隨著國家不斷出臺扶持養(yǎng)老行業(yè)政策， 越來越多的

30、社會機構(gòu)參與布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，在養(yǎng)老社區(qū)領(lǐng)域，原來由房地產(chǎn)企業(yè)、保險公司以及國資背景企業(yè)所組成的“三足鼎立”格局將被打破，不少民營資本和外國資本也躍躍欲試，各路資本都想在養(yǎng)老這個“銀發(fā)經(jīng)濟”中的重要領(lǐng)域掘出黃金。 養(yǎng)老社區(qū)的投資及運營模式也有所創(chuàng)新， 服務(wù)更加多元化和復(fù)合化。（一）養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀1. 房地產(chǎn)企業(yè)明確發(fā)展路徑，加速轉(zhuǎn)型創(chuàng)新作為元老級參與者， 房地產(chǎn)企業(yè)在養(yǎng)老社區(qū)項目開發(fā)和市場營銷 方面具有優(yōu)勢， 但其融資相對困難且不善于項目的后期運營， 主要采取與專業(yè)養(yǎng)老機構(gòu)合作運營的模式，以積累客戶資源和行業(yè)經(jīng)驗為主，前期盈利水平不甚樂觀。 2016 年萬科、遠洋、保利、萬達、綠城等各大房企不約

31、而同地加大對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的探索與布局。在戰(zhàn)略層面，各家企業(yè)紛紛成立專門的養(yǎng)老業(yè)務(wù)板塊（事業(yè)部） ，并提出明確的發(fā)展路徑， 以期實現(xiàn)從養(yǎng)老地產(chǎn)到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、 從重資產(chǎn)到輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)型。在經(jīng)營層面，更加注重打造符合自身特色的產(chǎn)品線，構(gòu)建服務(wù)體系。萬科杭州公司的養(yǎng)老業(yè)務(wù)整合了隨園嘉樹、隨園護理院、隨園之家三大產(chǎn)品線，注冊成立了“浙江隨園養(yǎng)老發(fā)展有限公司” ，在樹立萬科隨園品牌的同時形成覆蓋全齡、 全域長者養(yǎng)老服務(wù)以及自身業(yè)務(wù)體系之間的產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)。 在產(chǎn)品及項目實踐方面， 萬科陸續(xù)推出了一系列新模式、 新服務(wù)以及新項目突出養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)的人性化、 多樣化和細致化。 遠洋養(yǎng)老作為遠洋集團子公司， 在運作養(yǎng)老項目過

32、程中嘗試采取輕資產(chǎn)運營模式， 推出了椿萱茂品牌， 成為國內(nèi)高端養(yǎng)老行業(yè)的標桿品牌。 2016 年 7 月，依托遠洋椿萱茂老年公寓，遠洋養(yǎng)老推出全國首個短期托老服務(wù)公益示范項目，即為社區(qū)老人提供最長7天 6 晚的高質(zhì)量免費短期托老服務(wù)， 為子女因短期出差或出游、 老人無人照料的家庭提供一站式解決方案。 2016 年 5 月國內(nèi)首家會員制養(yǎng)老社區(qū)上海親和源老年公寓發(fā)布了全新會員制“走讀式養(yǎng)老”的“康橋愛養(yǎng)之家”項目，通過醫(yī)養(yǎng)深度融合、智能化管理升級的理念，創(chuàng)新養(yǎng)老服務(wù)模式。2. 保險企業(yè)整體穩(wěn)扎穩(wěn)打，回歸產(chǎn)品研發(fā)與創(chuàng)新相對于地產(chǎn)企業(yè)的全方位加速布局， 保險企業(yè)明顯謹慎得多。 截至 2016 年第一

33、季度末， 8 家保險機構(gòu)已投資或計劃投資28 個保險養(yǎng)老社區(qū)項目，計劃投資額超過670億元，實際投資額超過237億元。險資的特性與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的匹配度較高， 但保險企業(yè)在地產(chǎn)開發(fā)與項目運營方面經(jīng)驗相對不足， 且受險資關(guān)于地產(chǎn)開發(fā)的諸多限制， 在運營及盈利模式探索方面不夠靈活，難有突破。除泰康人壽外，保險機構(gòu)前期主要采取持有項目公司股權(quán)的方式， 直接投資養(yǎng)老社區(qū)實體?！?泰康之家” 作為險資企業(yè)在養(yǎng)老社區(qū)實體項目中成功運營的代表， 始終堅持其連鎖化、品牌化的“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”養(yǎng)老社區(qū)布局。 2016 年“泰康之家” 實現(xiàn)進軍西南養(yǎng)老市場， 同時加快醫(yī)療端產(chǎn)業(yè)整合與資源鏈接， 加強人才資源端 “校企聯(lián)動”

34、為其全國布局的遠期發(fā)展奠定基礎(chǔ)。在海外市場， 泰康保險集團股份有限公司宣布與國際先進養(yǎng)老社區(qū)管理者北星地產(chǎn)金融簽訂合作協(xié)議， 推進其國際醫(yī)養(yǎng)戰(zhàn)略布局和資管業(yè)務(wù)。國壽集團和太保集團 2016 年則是深入與醫(yī)療機構(gòu)的合作，踐行醫(yī)養(yǎng)結(jié)合方式。 另外， 部分保險企業(yè)放慢了養(yǎng)老實體項目的建設(shè)和運營，回歸保險業(yè)務(wù)主業(yè)，不斷嘗試“以房養(yǎng)老、護理保險”等產(chǎn)品的創(chuàng)新， 推動養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)不斷升級， 一定程度上對于今后養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)展提供了金融方面的支持。3. 國有企業(yè)積極參與，推動養(yǎng)老社區(qū)多元供給隨著養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)逐漸從混沌趨向理性， 2016 年包括有國資背景的很多企業(yè)面臨轉(zhuǎn)型升級壓力，它們基于原有業(yè)務(wù)、資金和人才優(yōu)勢

35、，多角度、全方位地參與到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場化競爭中。以北京為例，截至2016 年底，已有10 家市屬國企共計34 個項目參與全市養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)，其中 15 個項目已投入運營，提供床位2377 張。 2016 年 10 月， 全國資運營的北京首家養(yǎng)老驛站管理集團北京誠和敬驛站養(yǎng)老服務(wù)有限公司正式投入運營， 未來三年， 將有近 200 家社區(qū)養(yǎng)老驛站布局京城，形成連鎖化發(fā)展，成為中低端養(yǎng)老社區(qū)主要模式。中國兵器集團聯(lián)手九華兮秀養(yǎng)老機構(gòu)， 切實解決失能老人助浴、 慢病老人的社區(qū)康復(fù)、 空巢老人的老齡餐等難題。 北控集團與萬科合作怡園光熙長者公寓， 該公寓地處首都核心區(qū)， 很好地平衡了養(yǎng)老機構(gòu)環(huán)境與距離之間的

36、關(guān)系。首開集團與寸草春暉合作首開寸草養(yǎng)老服務(wù)有限公司，通過“融合式養(yǎng)老”模式，盤活社區(qū)存量資源，打造老齡化人群健康服務(wù) O2O 平臺，滿足老年人就近養(yǎng)老需求。4. 資本并購實現(xiàn)資源整合，合力探索盈利新模式2016 年，以光大控股、宜華健康、北控、復(fù)星、中金瑞華、首開等為代表的上市公司、 國有資本及實力民營集團紛紛通過收并購或合資的方式實現(xiàn)優(yōu)勢互補和資源整合， 實現(xiàn)自身產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級和業(yè)務(wù)跨界，養(yǎng)老社區(qū)實體項目更是并購對象中的“排頭兵” 。經(jīng)過如萬科、保利、遠洋、宜華等典型企業(yè)的實踐，未來的養(yǎng)老社區(qū)中“地產(chǎn)”概念必然會退居二線，成為健康養(yǎng)老相關(guān)服務(wù)的運作載體， “養(yǎng)老”將成為建設(shè)出發(fā)點及運營中心點

37、。對資本方來講，并購養(yǎng)老地產(chǎn)項目有助于其內(nèi)部的產(chǎn)業(yè)重組和調(diào)整，通過資本撬動養(yǎng)老業(yè)務(wù)快速布局并占領(lǐng)市場形成規(guī)模； 對養(yǎng)老社區(qū)實體項目來講， 可以通過并購獲得充足資金用于完善服務(wù)質(zhì)量、規(guī)范內(nèi)部經(jīng)營、延展服務(wù)鏈條，修煉核心競爭力。 雙方通過資本的融合， 基于原有優(yōu)勢業(yè)務(wù)， 拓展服務(wù)覆蓋人群，構(gòu)建服務(wù)體系， 推動各類資源的整合， 激活養(yǎng)老社區(qū)不斷革新的內(nèi)生 力量，共同尋求盈利新模式。5. 新進參與者立足自身優(yōu)勢，布局產(chǎn)業(yè)鏈節(jié)點借助國家全面開放養(yǎng)老服務(wù)業(yè)市場的政策東風(fēng)， 2016 年新進入養(yǎng)老社區(qū)領(lǐng)域的參與者行業(yè)背景更加多元化， 在養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈不同節(jié)點上提供專業(yè)化服務(wù)。大型企業(yè)方面，以自身原有業(yè)務(wù)為基

38、礎(chǔ)，延伸發(fā)育養(yǎng)老板塊。華為與中國人壽聯(lián)手創(chuàng)立智慧養(yǎng)老聯(lián)合創(chuàng)新實驗室， 基于養(yǎng)老社區(qū)實踐提供業(yè)界一流的智能化技術(shù)和解決方案。 中科院物聯(lián)網(wǎng)研究中心作為研究機構(gòu)， 與浙江烏鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府與椿熙堂老年服務(wù)中心簽署合作協(xié)議， 聯(lián)手打造烏鎮(zhèn)智慧養(yǎng)老綜合服務(wù)平臺。 與外資合作方面，也不局限于養(yǎng)老、醫(yī)療專業(yè)機構(gòu)，保險公司，智慧養(yǎng)老科技企業(yè)，像Airbnb 這類國際旅游短租平臺作為少數(shù)進入中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的國外企業(yè)之一， 與全國老齡工作委員會辦公室批準并成立的華壽之家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展促進中心簽訂諒解備忘錄， 相關(guān)機構(gòu)希望通過這種合作引進國外先進的養(yǎng)老模式和經(jīng)驗， 探索出適合中國的可持續(xù)的養(yǎng)老社區(qū)新模式。隨著健康養(yǎng)老、科

39、技養(yǎng)老等養(yǎng)老模式的興起，部分互聯(lián)網(wǎng)平臺和智慧企業(yè)成為養(yǎng)老社區(qū)的智能化服務(wù)提供商， 聚焦于智能居家照護設(shè)備、 遠程健康照護設(shè)備、 SOS 呼叫跌倒與報警定位等某項具體養(yǎng)老服務(wù)或技術(shù)，助推“互聯(lián)網(wǎng)+”在養(yǎng)老社區(qū)的落地。建信養(yǎng)老金管理公司作為國務(wù)院批準試點成立的專業(yè)養(yǎng)老金公司，業(yè)務(wù)橫跨養(yǎng)老保障體系三支柱，打通養(yǎng)老金業(yè)務(wù)上下游，為客戶提供專業(yè)的“一站購齊式”養(yǎng)老金融服務(wù)，致力于探索養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)、 醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、 養(yǎng)老健康等全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展和養(yǎng)老服務(wù)模式創(chuàng)新。公司成立以來，充分發(fā)揮養(yǎng)老金融專業(yè)專注的優(yōu)勢，在支持養(yǎng)老社區(qū)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面進行了探索， 在前端積極踐行責(zé)任投資， 在中端努力搭建養(yǎng)老金融服務(wù)

40、平臺， 在后端創(chuàng)新養(yǎng)老金產(chǎn)品， 為產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了多方位服務(wù)， 作為金融支持養(yǎng)老社區(qū)、 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的試驗田，將為我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展和多層次養(yǎng)老保障體系建設(shè)做出積極貢獻。（二）養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展存在的問題1. 相關(guān)政策和標準有待進一步完善目前養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)土地成本、 資產(chǎn)價格較高， 已有政策偏重于福利性補貼， 對享受主體有嚴格的認定標準和補貼標準， 限制了一部分社會資本進入； 養(yǎng)老服務(wù)政策及相關(guān)的優(yōu)惠扶持政策主要強調(diào)服務(wù)活動的福利性和公益性，使民間投資的資本屬性和養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的產(chǎn)業(yè)屬性界定不夠清晰； 依據(jù)現(xiàn)有政策， 國家將養(yǎng)老地產(chǎn)視作住宅銷售部分，尚沒有具體政策支持，也無明確限制；部分涉及養(yǎng)老服務(wù)及運營公司

41、的政策缺乏配套落地指導(dǎo)； 涉及養(yǎng)老社區(qū)的相關(guān)法律法規(guī)和標準有待完善， 需要各級政府盡快出臺相關(guān)配套， 通過完備的政策法規(guī)體系保障養(yǎng)老社區(qū)向系統(tǒng)化、產(chǎn)業(yè)化、專業(yè)化方向發(fā)展；通過在土地供給、建筑設(shè)計、融資、稅收、政府補貼等方面提供規(guī)范和標準，提供落實指導(dǎo)，切實推進養(yǎng)老社區(qū)領(lǐng)域的規(guī)范化發(fā)展。2. 供需不平衡，結(jié)構(gòu)化差異有待解決近年來養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展不斷提速， 但在規(guī)劃層面對發(fā)展居家、 社區(qū)、機構(gòu)等社會養(yǎng)老體系建設(shè)的整體性和連續(xù)性仍有待加強， 養(yǎng)老社區(qū)區(qū)域發(fā)展不平衡、供需不匹配、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不平衡等問題較為突出。目前相對成熟的養(yǎng)老社區(qū)定位以中高端為主，主要集中在養(yǎng)老需求旺盛、服務(wù)業(yè)基礎(chǔ)強的一、二線城市，而在同

42、樣承受老齡化壓力的二、三線城市則缺乏系統(tǒng)布局， 形成了較為明顯的地域不平衡。 從全國的范圍看， 受制于傳統(tǒng)觀念以及其他一些原因， 入住各類養(yǎng)老社區(qū)老年人數(shù)量約 300 萬，僅占老年人總量2%左右。中國老齡科學(xué)研究中心發(fā)布的養(yǎng)老機構(gòu)發(fā)展研究報告顯示， 2015 年全國養(yǎng)老機構(gòu)的空置率平均達到 48%， 超過三成養(yǎng)老機構(gòu)處于虧損狀態(tài)。 在設(shè)施及服務(wù)方面，也同樣存在供需不匹配問題。 多數(shù)養(yǎng)老社區(qū)針對老年人身體功能日益衰退，以提供日常照料和衛(wèi)生保健服務(wù)為主，輔以配套設(shè)施和活動，但與老年人真實需求尚存一定差距， 涉及老年人精神及情感層面的服務(wù)更沒有引起足夠的關(guān)注。3. 融資問題突出，與金融結(jié)合需更加深入

43、養(yǎng)老社區(qū)融資難已經(jīng)成為社會資金進入養(yǎng)老社區(qū)領(lǐng)域的主要瓶頸。目前，融資渠道相對單一，大部分資金來自銀行貸款。但由于養(yǎng)老社區(qū)具有建設(shè)及維護成本較高、 投資回收期長、 運營過程中不確定性因素較多等特點， 對于部分養(yǎng)老社區(qū)項目， 傳統(tǒng)的銀行難以介入或難以滿足開發(fā)企業(yè)對資金的需求， 這就要求拓寬資金渠道， 創(chuàng)新融資方式，吸引大型有實力的企業(yè)、保險公司、基金公司、海外基金、民間資本等進入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，采用 BOT 、 PFI 等模式吸引資金、分解風(fēng)險。隨著養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的成熟，由開發(fā)商、投資商、運營商共同構(gòu)建的完整的金融生態(tài)系統(tǒng)逐漸形成，研究嘗試引入房地產(chǎn)信托投資基金（ REITs） ，為養(yǎng)老社區(qū)創(chuàng)新盈利模式和

44、運營模式提供支撐。4. 產(chǎn)業(yè)鏈整合度低，跨行業(yè)深度合作需加強我國養(yǎng)老社區(qū)迄今為止尚處于發(fā)展初期， 整體環(huán)境尚待改善， 未能形成大規(guī)模開發(fā)和成功盈利的案例。例如，內(nèi)部產(chǎn)業(yè)鏈整合度低，缺乏明確的行業(yè)標準；市場定位不清晰，老年客戶群細分不夠；居住功能過于單一， 缺乏統(tǒng)一的標準， 養(yǎng)老設(shè)施配套功能和養(yǎng)老專業(yè)服務(wù)能力尚待提高；涉及養(yǎng)老的醫(yī)保、財稅政策還不能有效對接；老年心理咨詢、 教育休閑、 臨終關(guān)懷等為老服務(wù)尚沒有受到足夠重視或有效落實；醫(yī)養(yǎng)結(jié)合中，如何平衡醫(yī)、養(yǎng)資源的分配，老人不同階段醫(yī)療需求沒有形成有效的對接；在“互聯(lián)網(wǎng) +養(yǎng)老”模式下如何實現(xiàn)養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈的生態(tài)融合等。隨著養(yǎng)老社區(qū)“去地產(chǎn)化”

45、，服務(wù)以及與養(yǎng)老相關(guān)業(yè)態(tài)的跨行業(yè)深度合作和研究將是必然趨勢。六、我國養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展趨勢展望（一）融入生命周期理念，創(chuàng)新多元化養(yǎng)老社區(qū)模式隨著物質(zhì)生活和醫(yī)療衛(wèi)生水平的不斷提高， 老年人的預(yù)期壽命更長，不同年齡段老年人的需求差異化將更加突出。針對這一趨勢，聚焦低齡活力老人的“社區(qū) +旅居”模式、不同年齡段老人幫扶模式、“多代同堂”模式，全齡化混合型養(yǎng)老社區(qū)紛紛出現(xiàn)，未來養(yǎng)老社區(qū)設(shè)計規(guī)劃將更多融入生命周期理念， 在將社區(qū)區(qū)域功能細分的同時創(chuàng)新多元化模式， 實現(xiàn)從低齡活力老人到臨終關(guān)懷全階段的覆蓋， 滿足老年人在不同階段身體及精神方面的需求。（二）連鎖標準化、個性差異化并存，提供人性化服務(wù)收入提升與養(yǎng)老

46、觀念的轉(zhuǎn)變，使老年人對于自己的老年生活具有 更多自主權(quán)和選擇權(quán)。對于多數(shù)老人而言，居住設(shè)施以及醫(yī)療等配套 服務(wù)的標準化將是其選擇養(yǎng)老社區(qū)的基本要求。未來通過整合，全國 布局的大型連鎖養(yǎng)老社區(qū)將形成規(guī)模，標準化的設(shè)施及服務(wù)在降低養(yǎng) 老社區(qū)運營及管理成本的同時也會形成品牌效應(yīng)。與此同時，針對失能、失智、康復(fù)老人的專門養(yǎng)老機構(gòu)定位將更加明確，醫(yī)療、護理等 方面的服務(wù)更加專業(yè)化、人性化。未來，有望出現(xiàn)專為老年特殊群體 提供溫暖及尊嚴的社區(qū)項目。（三）弱化傳統(tǒng)適老功能，突出復(fù)合化、智能化功能隨著老年人口比重的不斷提升，社會對于老年個體的態(tài)度也產(chǎn)生 了變化，更加尊重老年人的價值，關(guān)注其心理變化。在養(yǎng)老社區(qū)空間 設(shè)計方面，傳統(tǒng)“無障礙”式的適老功能逐漸弱化，通過更加多元復(fù) 合功能的人性化設(shè)計，弱化空間定勢對于老年人認知行為的禁錮， 調(diào) 節(jié)老年人的心理失衡，調(diào)動其積極參與、互助、協(xié)作，激發(fā)老年人更 為向上的生活情緒和積極能量。隨著科技的