資產(chǎn)評估準(zhǔn)則不動(dòng)產(chǎn)

1、.資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么不動(dòng)產(chǎn)第一章 總那么第一條 為標(biāo)準(zhǔn)注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評估業(yè)務(wù)行為，維護(hù)社會(huì)公共利益和資產(chǎn)評估各方當(dāng)事人合法權(quán)益，根據(jù)?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么根本準(zhǔn)那么?，制定本準(zhǔn)那么。第二條 本準(zhǔn)那么所稱不動(dòng)產(chǎn)是指土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質(zhì)實(shí)體及其相關(guān)權(quán)益。第三條 本準(zhǔn)那么所稱不動(dòng)產(chǎn)評估是指對不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)展分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程，包括單獨(dú)的不動(dòng)產(chǎn)評估和企業(yè)價(jià)值評估中的不動(dòng)產(chǎn)評估。第四條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守本準(zhǔn)那么。第五條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行與不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值估算相關(guān)的其他業(yè)務(wù)，可以參照本準(zhǔn)那么。第二章 根本要求第六條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動(dòng)

2、產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)法律、法規(guī)以及資產(chǎn)評估根本準(zhǔn)那么，并考慮其他評估準(zhǔn)那么的相關(guān)規(guī)定。第七條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)具備不動(dòng)產(chǎn)評估相關(guān)專業(yè)知識和相應(yīng)的評估經(jīng)歷，具備從事不動(dòng)產(chǎn)評估的專業(yè)勝任才能。第八條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)明確評估對象，根據(jù)評估目的等相關(guān)條件選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，恰當(dāng)運(yùn)用評估方法，形成合理的評估結(jié)論。第九條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬，要求委托方對不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬做出承諾。注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)對不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬資料進(jìn)展必要的查驗(yàn)。第十條 不動(dòng)產(chǎn)評估應(yīng)當(dāng)在評估對象符合使用管制要求的情況下進(jìn)展。對于不動(dòng)產(chǎn)使用的限制條件，應(yīng)當(dāng)以有

3、關(guān)部門依法規(guī)定的用處、面積、高度、建筑密度、容積率、年限等技術(shù)指標(biāo)為根據(jù)。第十一條 當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)存在多種利用方式時(shí)，應(yīng)當(dāng)在合法的前提下，以最優(yōu)利用方式進(jìn)展評估。第十二條 注冊資產(chǎn)評估師對不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)展評估所采用的評估方法可以參考相關(guān)的國家標(biāo)準(zhǔn)。第三章 操作要求第十三條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)要求委托方明確不動(dòng)產(chǎn)包含的內(nèi)容和評估結(jié)果的預(yù)期用處，確定不動(dòng)產(chǎn)評估對象和評估目的。不動(dòng)產(chǎn)評估對象，可以是不動(dòng)產(chǎn)對應(yīng)的全部權(quán)益，也可以是不動(dòng)產(chǎn)對應(yīng)的部分權(quán)益。不動(dòng)產(chǎn)評估目的包括不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃、保險(xiǎn)、稅收、征收、征用、企業(yè)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)，以及財(cái)務(wù)報(bào)告目的等。第十四條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，

4、應(yīng)當(dāng)全面理解不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況，掌握評估對象的主要特征。第十五條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估目的和不動(dòng)產(chǎn)詳細(xì)情況進(jìn)展合理假設(shè)。第十六條 不動(dòng)產(chǎn)組成部分的價(jià)值存在互相影響關(guān)系。建筑物對于其所占有的土地使用權(quán)存在價(jià)值減損的可能。假設(shè)建筑物對于其所占有的土地使用權(quán)存在價(jià)值減損情形，評估土地使用權(quán)價(jià)值時(shí)應(yīng)當(dāng)合理計(jì)算該損失金額并加以扣除。第十七條 對于土建工程與設(shè)備安裝工程為一體的不動(dòng)產(chǎn)，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)關(guān)注設(shè)備安裝工程與不動(dòng)產(chǎn)的關(guān)系，合理進(jìn)展區(qū)分，并應(yīng)當(dāng)考慮機(jī)器設(shè)備等資產(chǎn)對不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的影響。第十八條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，一般情況下，應(yīng)當(dāng)對所評估的不

5、動(dòng)產(chǎn)進(jìn)展現(xiàn)場調(diào)查，明確不動(dòng)產(chǎn)存在狀態(tài)并關(guān)注其權(quán)屬狀況。特殊情況下，假設(shè)采用抽樣等方法對不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)展現(xiàn)場調(diào)查，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)制定合理的抽樣方法，并充分考慮抽樣風(fēng)險(xiǎn)。對于不動(dòng)產(chǎn)處于隱蔽狀況或者因客觀原因無法進(jìn)展實(shí)地查看的部分，應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施加以判斷并予以恰當(dāng)披露。第十九條 對于水利工程、碼頭、橋涵、道路等不動(dòng)產(chǎn)，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值特性和資產(chǎn)特點(diǎn)，通過設(shè)計(jì)概算、工程圖紙、開工決算資料、定額標(biāo)準(zhǔn)等技術(shù)資料，結(jié)合對不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)場查看，理解不動(dòng)產(chǎn)的構(gòu)造、工程量、工程費(fèi)用分?jǐn)?、建立周期以及收益等情況。第二十條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注不動(dòng)產(chǎn)的相鄰關(guān)系、租約限制和動(dòng)產(chǎn)對不動(dòng)

6、產(chǎn)價(jià)值的影響。第二十一條 注冊資產(chǎn)評估師在利用其他評估機(jī)構(gòu)出具的不動(dòng)產(chǎn)評估報(bào)告時(shí)，應(yīng)當(dāng)對其不動(dòng)產(chǎn)評估結(jié)果進(jìn)展必要的分析和判斷，合理加以利用。第四章 評估方法第二十二條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象特點(diǎn)、價(jià)值類型、資料搜集情況等相關(guān)條件，分析市場法、收益法和本錢法三種資產(chǎn)評估根本方法以及假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等衍生方法的適用性，恰中選擇評估方法。第二十三條 注冊資產(chǎn)評估師采用市場法評估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)搜集足夠的交易實(shí)例。搜集交易實(shí)例的信息一般包括：一交易實(shí)例的根本狀況，主要有：名稱、坐落、四至、面積、用處、產(chǎn)權(quán)狀況、土地形狀、土地使用期限、建筑物建成日期、建筑構(gòu)造、周圍環(huán)

7、境等；二成交日期；三成交價(jià)格，包括總價(jià)、單價(jià)及計(jì)價(jià)方式；四付款方式；五交易情況，主要有交易目的、交易方式、交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式、交易人之間的特殊利害關(guān)系、特殊交易動(dòng)機(jī)等。 第二十四條 用作參照物的交易實(shí)例應(yīng)當(dāng)具備以下條件：一在區(qū)位、用處、規(guī)模、建筑構(gòu)造、檔次、權(quán)利性質(zhì)等方面與評估對象類似；二成交日期與評估基準(zhǔn)日接近；三交易類型與評估目的吻合；四成交價(jià)格為正常價(jià)格或者可修正為正常價(jià)格。第二十五條 注冊資產(chǎn)評估師運(yùn)用市場法評估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)展交易情況修正、交易日期修正和不動(dòng)產(chǎn)狀況修正。交易情況修正是將參照物實(shí)際交易情況下的價(jià)格修正為正常交易情況下的價(jià)值。交易日期修正是將參照物成交日期的價(jià)格修正為評估

8、基準(zhǔn)日的價(jià)值。不動(dòng)產(chǎn)狀況修正是將參照物狀況下的價(jià)格修正為評估對象狀況下的價(jià)值，可以分為區(qū)域狀況修正、權(quán)益狀況修正和實(shí)物狀況修正。第二十六條 注冊資產(chǎn)評估師運(yùn)用收益法評估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)理解：一不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)具有經(jīng)濟(jì)收益或者潛在經(jīng)濟(jì)收益；二不動(dòng)產(chǎn)將來收益及風(fēng)險(xiǎn)可以較準(zhǔn)確地預(yù)測與量化；三不動(dòng)產(chǎn)將來收益應(yīng)當(dāng)是不動(dòng)產(chǎn)本身帶來的收益；四不動(dòng)產(chǎn)將來收益包含有形收益和無形收益。第二十七條 注冊資產(chǎn)評估師運(yùn)用收益法評估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)合理確定收益期限、凈收益與折現(xiàn)率。一收益期限應(yīng)當(dāng)根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命年限與土地使用權(quán)剩余使用年限等參數(shù)，并根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，合理確定；二確定凈收益時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮將來收益和風(fēng)險(xiǎn)的合理

9、預(yù)期；三折現(xiàn)率與不動(dòng)產(chǎn)的收益方式、收益預(yù)測方法、風(fēng)險(xiǎn)狀況有關(guān)，也因不動(dòng)產(chǎn)的組成部分不同而存在差異。折現(xiàn)率的口徑應(yīng)當(dāng)與預(yù)期收益口徑保持一致。第二十八條 運(yùn)用收益法評估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)當(dāng)采用正?？陀^的租金，并在評估報(bào)告中恰當(dāng)披露租約情況。第二十九條 注冊資產(chǎn)評估師運(yùn)用本錢法評估不動(dòng)產(chǎn)，估算重置本錢時(shí)，應(yīng)當(dāng)理解：一重置本錢采用客觀本錢；二不動(dòng)產(chǎn)重置本錢采取土地使用權(quán)與建筑物分別估算、然后加總的評估方式時(shí)，重置本錢的相關(guān)本錢構(gòu)成應(yīng)當(dāng)在兩者之間合理劃分或者分?jǐn)?，防止重?fù)計(jì)算或者漏算；三不動(dòng)產(chǎn)的重置本錢通常采用更新重置本錢。當(dāng)評估對象為具有特定

10、歷史文化價(jià)值的不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)盡量采用復(fù)原重置本錢。第三十條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)對不動(dòng)產(chǎn)所涉及的土地使用權(quán)剩余年限、建筑物經(jīng)濟(jì)壽命年限及設(shè)施設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命年限進(jìn)展分析判斷，合理確定不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命年限。第三十一條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)全面考慮可能引起不動(dòng)產(chǎn)貶值的主要因素，合理估算各種貶值。建筑物的貶值包括實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。確定建筑物的實(shí)體性貶值時(shí)，應(yīng)當(dāng)綜合考慮建筑物已使用年限、經(jīng)濟(jì)壽命年限和土地使用權(quán)剩余年限的影響。確定住宅用處建筑物實(shí)體性貶值時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮土地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期的影響。當(dāng)土地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命年限確定其貶值額。第三十二條 注冊資產(chǎn)評估師運(yùn)用假設(shè)

11、開發(fā)法評估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)理解：一假設(shè)開發(fā)法適用于具有開發(fā)和再開發(fā)潛力，并且其開發(fā)完成后的價(jià)值可以合理確定的不動(dòng)產(chǎn)；二開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值是開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)狀況所對應(yīng)的價(jià)值；三后續(xù)開發(fā)建立的必要支出和應(yīng)得利潤包括：后續(xù)開發(fā)本錢、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤和獲得待開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)的稅費(fèi)等；四假設(shè)開發(fā)方式應(yīng)當(dāng)是滿足規(guī)劃條件下的最正確開發(fā)利用方式。第三十三條 注冊資產(chǎn)評估師運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法評估土地使用權(quán)價(jià)值時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象的價(jià)值內(nèi)涵與基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵的差異，合理確定調(diào)整內(nèi)容。在土地級別、用處、權(quán)益性質(zhì)等要素一致的情況下，調(diào)整內(nèi)容一般包括交易日期修正、區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正、使用

12、年期修正和開發(fā)程度修正等。第五章 企業(yè)價(jià)值評估中的不動(dòng)產(chǎn)評估第三十四條 企業(yè)所擁有的不動(dòng)產(chǎn)通常在存貨、投資性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)、在建工程以及無形資產(chǎn)等科目中核算。第三十五條 在企業(yè)價(jià)值評估中，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)關(guān)注企業(yè)經(jīng)營方式及不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際使用方式對不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的影響。第三十六條 在企業(yè)價(jià)值評估中，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)結(jié)合企業(yè)價(jià)值評估的價(jià)值類型合理設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)評估的假設(shè)前提和限制條件。第三十七條 在企業(yè)價(jià)值評估中，作為存貨的房地產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)的價(jià)值影響因素存在差異。第三十八條 在企業(yè)價(jià)值評估中，注冊資產(chǎn)評估師進(jìn)展不動(dòng)產(chǎn)評估時(shí)，應(yīng)當(dāng)分析不動(dòng)產(chǎn)的財(cái)務(wù)核算方式以及是否存在不動(dòng)產(chǎn)未結(jié)合同和尚未支付款項(xiàng)，明確不動(dòng)產(chǎn)的評估價(jià)值內(nèi)涵與實(shí)際的支出、尚未發(fā)生的支出之間的關(guān)系，防止重復(fù)計(jì)算或者漏算。第三十九條 在企業(yè)價(jià)值評估中，不動(dòng)產(chǎn)作為企業(yè)資產(chǎn)的組成部分，評估價(jià)值受其對企業(yè)奉獻(xiàn)程度的影響。第四十條 在企業(yè)價(jià)值評估中，對于溢余不動(dòng)產(chǎn)，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)考慮不動(dòng)產(chǎn)的持有目的、收益狀況和實(shí)現(xiàn)交易的可能性，采用恰當(dāng)?shù)脑u估方法，合理確定其評估價(jià)值。第六章 披露要求第四十一條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)在履行必要的評估程序后，根據(jù)?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么評估報(bào)告?編制評估報(bào)告，并進(jìn)展恰當(dāng)披露。第四十二