商圈分析報(bào)告模版

1、堡壘商圈打造案例堡壘商圈打造案例目 錄 第一部分：市場(chǎng)開(kāi)發(fā)進(jìn)度 第二部分：店址所在城市網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃結(jié)論 第三部分：店址所在商圈論證 第四部分：店址位置、招牌、餐廳布局 第五部分：店址營(yíng)業(yè)額預(yù)測(cè) 第六部分：投資決策分析 第七部分：房產(chǎn)條件檢查表 第八部分：市場(chǎng)審批簽字頁(yè)第一部分：市場(chǎng)開(kāi)發(fā)進(jìn)度第一部分：市場(chǎng)開(kāi)發(fā)進(jìn)度目 錄 第一部分：市場(chǎng)開(kāi)發(fā)進(jìn)度 第二部分：店址所在城市網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃結(jié)論 第三部分：店址所在商圈論證 第四部分：店址位置、招牌、餐廳布局 第五部分：店址營(yíng)業(yè)額預(yù)測(cè) 第六部分：投資決策分析 第七部分：房產(chǎn)條件檢查表 第八部分：市場(chǎng)審批簽字頁(yè)第二部分：店址所在城市網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃結(jié)論第二部分：店址所在城市網(wǎng)絡(luò)

2、規(guī)劃結(jié)論-廣州市城市圖廣州市城市圖該店址處于廣州越秀區(qū)第二部分：店址所在城市網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃結(jié)論第二部分：店址所在城市網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃結(jié)論-商圈總表商圈總表第二部分：店址所在城市網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃結(jié)論第二部分：店址所在城市網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃結(jié)論-行政區(qū)比較行政區(qū)比較 人口(萬(wàn))面積(平方公里)GDP(億元) 人均可支配收入（元）天河區(qū)61.9796.33888.8118184越秀區(qū)115.0633.80889.3818528海珠區(qū)87.6790.4321.1916740荔灣區(qū)70.4659.10341.3317286白云區(qū)76.07795.79513.4617156番禺區(qū)93.08786.15473.2818128南沙區(qū)14.2

3、6527.6512318122黃埔區(qū)19.2790.95333.7618460羅崗區(qū)16.37393.22532.0618460花都區(qū)63.03970.04303.1614264增城市79.431616.47266.2614038從化市53.821974.5091.8011397廣州全市750.537434.405115.7518287.24項(xiàng)目項(xiàng)目?jī)?nèi)容內(nèi)容區(qū)域區(qū)域 第一部分：市場(chǎng)開(kāi)發(fā)進(jìn)度 第二部分：店址所在城市網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃結(jié)論 第三部分：店址所在商圈論證 第四部分：店址位置、招牌、餐廳布局 第五部分：店址營(yíng)業(yè)額預(yù)測(cè) 第六部分：投資決策分析 第七部分：房產(chǎn)條件檢查表 第八部分：市場(chǎng)審批簽字頁(yè)目 錄

4、1.1、店址位置說(shuō)明店址位置說(shuō)明-街道圖街道圖 淘 金 花 園橫橫 枝枝 崗崗 路路金 釵 崗電 信 大 廈橫 枝 崗 社 區(qū)國(guó)賢大廈恒福大樓 鴻 福 社 區(qū) 恒 福 路 社 區(qū) 登 峰 社 區(qū)錦 恒 廣 場(chǎng)淘淘金金北北路路淘 金樂(lè) 園恒 福大 廈正正 平平 北北 街街 上島咖啡淘金北 興安超市 社區(qū) 華 僑 樂(lè) 園正正 平平 南南 街街 金地大廈淘金社區(qū)淘金家園世 貿(mào) 花 園淘 樂(lè) 園省第二中 醫(yī)院恒華花園世紀(jì)聯(lián)華淘金大廈新 聯(lián) 社 區(qū)三榮大廈僑福苑好又多白云賓館 友 誼 商 店 世貿(mào)大廈 環(huán)環(huán) 市市 東東 路路 麗 晶 大 廈 恒恒 福福 路路人行天橋表示人流表示人流表示人行斑馬線(xiàn)表示人行

5、斑馬線(xiàn)表示隔路欄表示隔路欄表示機(jī)動(dòng)車(chē)道表示機(jī)動(dòng)車(chē)道表示公車(chē)站表示公車(chē)站1、動(dòng)態(tài)客源、動(dòng)態(tài)客源分析分析2、靜態(tài)客源分、靜態(tài)客源分析析居民居民3、靜態(tài)客源分、靜態(tài)客源分析析寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓4、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手街道圖范圍：街道圖范圍：原則要求大道路原則要求大道路三橫三縱三橫三縱用紅色道路，標(biāo)用紅色道路，標(biāo)識(shí)商業(yè)街和重點(diǎn)識(shí)商業(yè)街和重點(diǎn)商業(yè)段。商業(yè)段。街道圖上需要標(biāo)街道圖上需要標(biāo)識(shí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及其識(shí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及其營(yíng)業(yè)額。營(yíng)業(yè)額。街道圖上需標(biāo)識(shí)街道圖上需標(biāo)識(shí)人行斑馬線(xiàn)，公人行斑馬線(xiàn)，公交站點(diǎn)交站點(diǎn)分類(lèi)客源的人流分類(lèi)客源的人流動(dòng)線(xiàn)標(biāo)識(shí)。動(dòng)線(xiàn)標(biāo)識(shí)。1.2、店址位置說(shuō)明、店址位置說(shuō)明-鳥(niǎo)瞰圖鳥(niǎo)瞰圖金地大廈金地大廈淘金花

6、園淘金花園華僑樂(lè)園華僑樂(lè)園恒福大廈恒福大廈淘金大廈淘金大廈錦恒廣場(chǎng)錦恒廣場(chǎng)恒華花園恒華花園淘金華誕淘金華誕國(guó)賢大廈國(guó)賢大廈麓湖閣麓湖閣新聯(lián)社區(qū)新聯(lián)社區(qū)淘金家園淘金家園恒福大樓恒福大樓淘金社區(qū)淘金社區(qū)其他說(shuō)明： 商圈內(nèi)的恒華花園、淘金家園屬于高檔住宅，該商品房的售價(jià)相對(duì)較高，它的均價(jià)為11000元/平方米。入住的人群主要為商人及白領(lǐng)階層，他們都具強(qiáng)勁的消費(fèi)力。44、商圈靜態(tài)客源分析、商圈靜態(tài)客源分析- 居民居民44、商圈靜態(tài)客源分析、商圈靜態(tài)客源分析- 居民居民 淘 金 花 園橫橫 枝枝 崗崗 路路金 釵 崗電 信 大 廈橫 枝 崗 社 區(qū)國(guó)賢大廈恒福大樓 鴻 福 社 區(qū) 恒 福 路 社 區(qū) 登

7、 峰 社 區(qū)錦 恒 廣 場(chǎng)恒恒 福福 路路淘淘金金北北路路淘 金樂(lè) 園恒 福大 廈正正 平平 北北 街街 上島咖啡淘金北 興安超市 社區(qū) 華 僑 樂(lè) 園正正 平平 南南 街街 金地大廈淘金社區(qū)淘金家園世 貿(mào) 花 園淘 樂(lè) 園省第二中 醫(yī)院恒華花園世紀(jì)聯(lián)華淘金大廈新 聯(lián) 社 區(qū)三榮大廈僑福苑好又多白云賓館 友 誼 商 店 世貿(mào)大廈 環(huán)環(huán) 市市 東東 路路 麗 晶 大 廈 商圈內(nèi)恒福大廈、淘金大廈的白領(lǐng)階層公務(wù)員收入約5000-8000元/月;白領(lǐng)階層收入約3500-8500元/月.44、商圈靜態(tài)客源分析、商圈靜態(tài)客源分析- 寫(xiě)字樓辦公人員寫(xiě)字樓辦公人員寫(xiě)字樓辦公人員人數(shù)離店距離客源評(píng)級(jí)港匯500

8、0100米高美羅3000300米高上實(shí)2000250米高徐匯區(qū)政府1000300米中總辦公人數(shù)15000半徑700米44、商圈靜態(tài)客源分析、商圈靜態(tài)客源分析- 寫(xiě)字樓辦公人員寫(xiě)字樓辦公人員 淘 金 花 園橫橫 枝枝 崗崗 路路金 釵 崗電 信 大 廈橫 枝 崗 社 區(qū)國(guó)賢大廈恒福大樓 鴻 福 社 區(qū) 恒 福 路 社 區(qū) 登 峰 社 區(qū)錦 恒 廣 場(chǎng)恒恒 福福 路路淘淘金金北北路路淘 金樂(lè) 園恒 福大 廈正正 平平 北北 街街 上島咖啡淘金北 興安超市 社區(qū) 華 僑 樂(lè) 園正正 平平 南南 街街 金地大廈淘金社區(qū)淘金家園世 貿(mào) 花 園淘 樂(lè) 園省第二中 醫(yī)院恒華花園世紀(jì)聯(lián)華淘金大廈新 聯(lián) 社 區(qū)

9、三榮大廈僑福苑好又多白云賓館 友 誼 商 店 世貿(mào)大廈 環(huán)環(huán) 市市 東東 路路 麗 晶 大 廈 45、商圈競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手表現(xiàn)、商圈競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手表現(xiàn) 淘 金 花 園橫橫 枝枝 崗崗 路路金 釵 崗電 信 大 廈橫 枝 崗 社 區(qū)國(guó)賢大廈恒福大樓 鴻 福 社 區(qū) 恒 福 路 社 區(qū) 登 峰 社 區(qū)錦 恒 廣 場(chǎng)恒恒 福福 路路淘淘金金北北路路淘 金樂(lè) 園恒 福大 廈正正 平平 北北 街街 華 僑 樂(lè) 園正正 平平 南南 街街 金地大廈淘金社區(qū)淘金家園世 貿(mào) 花 園淘 樂(lè) 園省第二中 醫(yī)院恒華花園世紀(jì)聯(lián)華淘金大廈新 聯(lián) 社 區(qū)三榮大廈僑福苑好又多白云賓館 友 誼 商 店 世貿(mào)大廈 環(huán)環(huán) 市市 東東 路路 麗

10、晶 大 廈 45、商圈內(nèi)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分布、商圈內(nèi)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分布(紅色紅色)上上島島咖啡咖啡興安超市淘金北社區(qū)KFCKFC味千拉面味千拉面4-6、真功夫品牌咨詢(xún)表、真功夫品牌咨詢(xún)表15、請(qǐng)問(wèn)您所知道的中式快餐品牌有：、請(qǐng)問(wèn)您所知道的中式快餐品牌有： 項(xiàng)目項(xiàng)目真功夫肯德基麥當(dāng)勞藍(lán)與白不見(jiàn)不散華輝拉腸其它百分比百分比9%15%19%11%5437 中式快餐品牌中式快餐品牌真功夫藍(lán)與白大西豪不見(jiàn)不散大家樂(lè)華輝拉腸其它百分比百分比25%28%9%11%3%7%17%4、請(qǐng)問(wèn)您去過(guò)最多的餐廳有、請(qǐng)問(wèn)您去過(guò)最多的餐廳有：2、您一周選擇在外就餐的次數(shù)，以下那種描述更適合您？、您一周選擇在外就餐的次數(shù)，以下那

11、種描述更適合您？ 項(xiàng)目項(xiàng)目5元10元15元20元25元30元及以上 百分比百分比18%25%26%12%8%11% 項(xiàng)目項(xiàng)目少于1 次1次2次3次4次5次及以上 百分比百分比18%7%13%27%16%19%3、如果您在外就餐，您一個(gè)工作餐（正餐）的消費(fèi)，以下那種價(jià)格更適合您：、如果您在外就餐，您一個(gè)工作餐（正餐）的消費(fèi)，以下那種價(jià)格更適合您：1、請(qǐng)問(wèn)您剛從哪里來(lái)、請(qǐng)問(wèn)您剛從哪里來(lái)?顧客來(lái)源地顧客來(lái)源地在附近居住在附近工作或辦事在附近購(gòu)物路過(guò)(包括游人、出差百分比百分比21%32%19%28%4-6、真功夫品牌咨詢(xún)表、真功夫品牌咨詢(xún)表2 項(xiàng)目項(xiàng)目肯定會(huì)選擇會(huì)選擇可能會(huì)選擇不會(huì)選擇肯定不會(huì)選擇

12、百分比百分比12%24%51%13%0%8、假設(shè)這里有一家這樣的餐廳、假設(shè)這里有一家這樣的餐廳,你會(huì)考慮選擇在這里就餐嗎你會(huì)考慮選擇在這里就餐嗎?6、請(qǐng)問(wèn)您知道真功夫品牌嗎？請(qǐng)問(wèn)您知道真功夫品牌嗎？ 項(xiàng)目項(xiàng)目了解并光顧過(guò)真功夫知道但沒(méi)有光顧過(guò)真功夫一無(wú)所知百分比百分比36%41%23%7、請(qǐng)問(wèn)您對(duì)粵菜的喜歡程度，以下那種描述更適合您？、請(qǐng)問(wèn)您對(duì)粵菜的喜歡程度，以下那種描述更適合您？ 項(xiàng)目項(xiàng)目非常喜歡比較喜歡一般不喜歡很不喜歡 百分比百分比26%38%29%6%1% 第一部分：市場(chǎng)開(kāi)發(fā)進(jìn)度 第二部分：店址所在城市網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃結(jié)論 第三部分：店址所在商圈論證 第四部分：店址論證 第五部分：店址營(yíng)業(yè)額預(yù)

13、估 第六部分：投資決策分析 第七部分：房產(chǎn)條件檢查表 第八部分：市場(chǎng)審批簽字頁(yè)目 錄 取值客源人口基數(shù)對(duì)等店對(duì)等店周捕獲率捕獲率系數(shù)修正后捕獲率周TC對(duì)等店全天AC修正AC周S月S門(mén)前周人流196507廣園店0.66%1.020.67 %131725.3825.6833820.56(33820.56+19645.20+33512.40+1052.88+1078.56+4339.92)*4.29=400898聚客點(diǎn)人流28350廣園店2.65%1.022.70 %76525.3825.6819645.20商品房（固定）41975廣園店3.05%1.023.11%130525.3825.68335

14、12.40出租房5960江南店0.67%1.020.68%4124.8125.681052.88政府及單位825江南店5.03%1.025.13 %4224.8125.681078.56寫(xiě)字樓4640廣園店3.58%1.023.65%16925.3825.684339.92第三部分：店址營(yíng)業(yè)額的預(yù)估第三部分：店址營(yíng)業(yè)額的預(yù)估捕獲率系數(shù)綜合評(píng)分計(jì)算表捕獲率系數(shù)綜合評(píng)分計(jì)算表捕獲率捕獲率系數(shù)系數(shù)項(xiàng)目子項(xiàng)目新店基數(shù)對(duì)等店基數(shù)各項(xiàng)實(shí)際對(duì)比系數(shù)接受度目標(biāo)顧客對(duì)餐廳的接受度87%88%0.99目標(biāo)顧客對(duì)粵菜的接受度93%92%1.01便利性店址可見(jiàn)度120%11.2店址可停留性90%10.9目標(biāo)顧客到達(dá)店

15、址時(shí)間成本90%10.9品牌知名度目標(biāo)顧客對(duì)真功夫品牌的了解77%70%1.10 價(jià)格接受度目標(biāo)顧客消費(fèi)力57%55%1.04 目標(biāo)顧客消費(fèi)頻率62%55%1.13 1.021.02市場(chǎng)容量目標(biāo)市場(chǎng)未飽和度97%10.97 下表為捕獲率系數(shù)評(píng)分表（直觀表）下表為捕獲率系數(shù)評(píng)分表（直觀表） 第一部分：市場(chǎng)開(kāi)發(fā)進(jìn)度 第二部分：店址所在城市網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃結(jié)論 第三部分：店址所在商圈論證 第四部分：店址論證 第五部分：店址營(yíng)業(yè)額預(yù)估 第六部分：投資決策分析 第七部分：房產(chǎn)條件檢查表 第八部分：市場(chǎng)審批簽字頁(yè)目 錄61：投資概覽：投資概覽62：分流和可比租金：分流和可比租金分流分析分流分析可比租金調(diào)查：（必須填寫(xiě)）可比租金調(diào)查：（必須填寫(xiě)）:63：風(fēng)險(xiǎn)分析：風(fēng)險(xiǎn)分析 項(xiàng)目項(xiàng)目 風(fēng)險(xiǎn)概率風(fēng)險(xiǎn)概率(0%100%之間)說(shuō)明說(shuō)明合同條款風(fēng)險(xiǎn)對(duì)合同條款中的可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行說(shuō)明，以引起重視對(duì)二手以上業(yè)主必須要說(shuō)明其轉(zhuǎn)租情況（如能否取得轉(zhuǎn)租證明）產(chǎn)權(quán)歸屬風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)權(quán)證，可證明產(chǎn)權(quán)的文件，抵押查封查詢(xún)，抵押權(quán)人/產(chǎn)權(quán)人同意轉(zhuǎn)租證明商圈轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)商圈發(fā)展方向，周邊新興商業(yè)，政府規(guī)劃其他風(fēng)險(xiǎn)(如蒸汽爐) 第一部分：市場(chǎng)開(kāi)發(fā)進(jìn)度 第二部分：店址所在城市網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃結(jié)論 第三部分：店址所在商圈論證 第四部分：店