美國物業(yè)管理學習教案

1、美國美國(mi u)物業(yè)管理物業(yè)管理第一頁，共29頁。第1頁/共29頁第二頁，共29頁。恭喜恭喜(gngx)(gngx)奧巴馬當選美奧巴馬當選美國物業(yè)國物業(yè)公司負責人公司負責人第2頁/共29頁第三頁，共29頁。美國總統(tǒng)奧巴馬美國總統(tǒng)奧巴馬 小區(qū)小區(qū)(xio q)(xio q)物業(yè)物業(yè)公司負責人，管理美國物業(yè)公司負責人，管理美國物業(yè)業(yè)主業(yè)主(yzh)(yzh)委員會委員會 美美國國會國國會議員議員 小區(qū)小區(qū)(xio (xio q)q)各樓層選出來的代各樓層選出來的代表表第3頁/共29頁第四頁，共29頁。(一一)管理機構管理機構第4頁/共29頁第五頁，共29頁。合作公寓，屋主沒有產權合作公寓，屋主

2、沒有產權,只有股只有股份份,根據(jù)根據(jù)(gnj)單元大小算出你占單元大小算出你占有大樓的股份比例有大樓的股份比例共有公寓，屋主擁有獨立產權。共有公寓，屋主擁有獨立產權。既可以既可以(ky)由私人業(yè)主自我管理由私人業(yè)主自我管理,也可以也可以(ky)委托專業(yè)物業(yè)管理企委托專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)進行管理。業(yè)進行管理。（二）服務模式（二）服務模式第5頁/共29頁第六頁，共29頁。（二）服務模式（二）服務模式第6頁/共29頁第七頁，共29頁。計劃書規(guī)定權利計劃書規(guī)定權利物業(yè)物業(yè)(w y)(w y)管理費落到誰管理費落到誰的口袋？的口袋？物業(yè)物業(yè)(w y)(w y)管理費用在哪管理費用在哪里？里？誰來管理自己的物

3、業(yè)誰來管理自己的物業(yè)(w (w y)y)？第7頁/共29頁第八頁，共29頁。標準的專業(yè)化管理標準的專業(yè)化管理最顯著最顯著(xinzh)的特點的特點貼心的多樣化服務貼心的多樣化服務引導業(yè)主靈活選擇引導業(yè)主靈活選擇(xunz)物業(yè)服務項目和服務標準物業(yè)服務項目和服務標準完備完備(wnbi)的職業(yè)化體系的職業(yè)化體系美國物業(yè)管理實行職業(yè)經理人制度美國物業(yè)管理實行職業(yè)經理人制度體制完善管理有序體制完善管理有序政府設有專門的物業(yè)管理行政機構政府設有專門的物業(yè)管理行政機構企業(yè)經營規(guī)模龐大企業(yè)經營規(guī)模龐大內部管理模式、管理制度、管理程序都統(tǒng)一內部管理模式、管理制度、管理程序都統(tǒng)一信息技術應用廣泛信息技術應用廣

4、泛社區(qū)的電腦管理系統(tǒng)中社區(qū)的電腦管理系統(tǒng)中相關資料齊全相關資料齊全風險防范機制健全風險防范機制健全物業(yè)管理費一般包含房屋保險的費用物業(yè)管理費一般包含房屋保險的費用第8頁/共29頁第九頁，共29頁。第9頁/共29頁第十頁，共29頁。我國 法制不健全、法制環(huán)境較差，致使物業(yè)管理市場不規(guī)范美國 物業(yè)管理的法規(guī)詳盡，對開發(fā)商、管理公司、住戶各自的權利、義務和責任，違章處罰等都有明確的條文，便于操作一、國外物業(yè)管理法制化程度一、國外物業(yè)管理法制化程度(chngd)(chngd)高高第10頁/共29頁第十一頁，共29頁。二、國外物業(yè)二、國外物業(yè)(w y)(w y) 所有權與管理所有權與管理權分離權分離我國

5、大約有三分之一的物業(yè)管理公司是從房地產開發(fā)公司派生出來的“父子關系”企業(yè)美國物業(yè)管理公司與業(yè)主的關系應是雇用關系，業(yè)主通過招標或協(xié)議等方式選擇物業(yè)管理公司第11頁/共29頁第十二頁，共29頁。三、國外物業(yè)管理的收費標準三、國外物業(yè)管理的收費標準(biozhn) (biozhn) 由市場形成由市場形成物業(yè)管理收費最早實行之初，采取的是政府定價。后來逐漸過渡為政府指導價我國美國各地物業(yè)管理合同對收費的規(guī)定往往要受所在地區(qū)、環(huán)境、設施和管理方式等的影響，收費標準和收費項目十分復雜美國第12頁/共29頁第十三頁，共29頁。四、物業(yè)管理企業(yè)需要培養(yǎng)四、物業(yè)管理企業(yè)需要培養(yǎng)(piyng) (piyng)

6、高素質管理人才高素質管理人才我國 物業(yè)管理是一個新興的行業(yè)，高素質管理人才還很奇缺美國 有一大批精通物業(yè)管理的專業(yè)化人才，并實行職業(yè)經理人制度第13頁/共29頁第十四頁，共29頁。第14頁/共29頁第十五頁，共29頁。降低服務成本，降低服務成本，滿足滿足(mnz)業(yè)業(yè)主需求主需求第15頁/共29頁第十六頁，共29頁。 美國物業(yè)管理信息化建設和發(fā)達美國物業(yè)管理信息化建設和發(fā)達的專業(yè)化服務市場值得借鑒：的專業(yè)化服務市場值得借鑒： 籌建物業(yè)管理行政事務中心籌建物業(yè)管理行政事務中心通過整合通過整合(zhn h)管理資源，形管理資源，形成市局物業(yè)管理處、市物業(yè)管理行成市局物業(yè)管理處、市物業(yè)管理行政事務中

7、心、市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會政事務中心、市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會協(xié)同聯(lián)動的行業(yè)管理格局。協(xié)同聯(lián)動的行業(yè)管理格局。第16頁/共29頁第十七頁，共29頁。第17頁/共29頁第十八頁，共29頁。第18頁/共29頁第十九頁，共29頁。在國內，房地產物業(yè)稅還在國內，房地產物業(yè)稅還是一個歷史不長的新稅種，是一個歷史不長的新稅種，但在美國房地產物業(yè)稅已經但在美國房地產物業(yè)稅已經(y jing)征收了幾十年，并征收了幾十年，并且已經且已經(y jing)成為了地方成為了地方政府主要的財政收入來源。政府主要的財政收入來源。第19頁/共29頁第二十頁，共29頁。屬性(shxng)不屬于聯(lián)邦政府征收的稅種，不屬于聯(lián)邦政府征收的

8、稅種，而是由州以下而是由州以下(yxi)政府所征收政府所征收的稅，該種稅是市、縣和學區(qū)的稅，該種稅是市、縣和學區(qū)財政收入的主要來源之一財政收入的主要來源之一第20頁/共29頁第二十一頁，共29頁。房地產物業(yè)稅稅率的制定主房地產物業(yè)稅稅率的制定主要依據(jù)政府預算要依據(jù)政府預算(y sun)和和支出的情況來征收支出的情況來征收房地產物業(yè)稅是一種從房地產物業(yè)稅是一種從價稅，也就是依據(jù)住宅價稅，也就是依據(jù)住宅(zhzhi)的價值而征收的價值而征收的稅的稅物業(yè)稅物業(yè)稅稅率稅率(shul)第21頁/共29頁第二十二頁，共29頁。房價高低與物業(yè)稅未必成正比房價高低與物業(yè)稅未必成正比美國美國(mi u)的房地產

9、物業(yè)稅不是遏制的房地產物業(yè)稅不是遏制房價的杠桿，而是地方政府解決財政收房價的杠桿，而是地方政府解決財政收入不足的手段。入不足的手段。第22頁/共29頁第二十三頁，共29頁。美國房地產物業(yè)稅征收情況一覽表美國房地產物業(yè)稅征收情況一覽表年份年份房地產稅總額（億美元）占全部稅收比重（%）197762580.5198282076.11987121273.61992180375.61997218873.42002279172.92004317973.12005355972.42006359171.72007383171.4第23頁/共29頁第二十四頁，共29頁。物業(yè)稅都用物業(yè)稅都用在什么在什么(shn

10、me)地方地方縣政府征收上來縣政府征收上來(shngli)的房地產物業(yè)的房地產物業(yè)稅主要用于為民眾提供的公共服務支出稅主要用于為民眾提供的公共服務支出第24頁/共29頁第二十五頁，共29頁。第25頁/共29頁第二十六頁，共29頁。（1 1）賦予）賦予(fy)(fy)地方政府一定的稅收自主權地方政府一定的稅收自主權物業(yè)稅法應由全國人大立法頒布，稅法規(guī)定各個稅收要素，物業(yè)稅法應由全國人大立法頒布，稅法規(guī)定各個稅收要素，制定幅度制定幅度(fd)稅率，地方政府在統(tǒng)一的幅度稅率，地方政府在統(tǒng)一的幅度(fd)稅率范圍內自稅率范圍內自行確定適用稅率。行確定適用稅率。（2 2）開征統(tǒng)一）開征統(tǒng)一(tngy)(

11、tngy)規(guī)范的物業(yè)稅，清理房地規(guī)范的物業(yè)稅，清理房地產業(yè)產業(yè) 流轉環(huán)節(jié)的稅費流轉環(huán)節(jié)的稅費目前階段，應確定適度的稅率和減少稅率級數(shù)，隨目前階段，應確定適度的稅率和減少稅率級數(shù)，隨著房地產業(yè)的規(guī)范化，行業(yè)利潤逐步趨于平均化，可以著房地產業(yè)的規(guī)范化，行業(yè)利潤逐步趨于平均化，可以考慮取消土地增值稅，將其納入所得稅類?？紤]取消土地增值稅，將其納入所得稅類。（3 3）設置科學的適用稅率）設置科學的適用稅率房地產稅的改革要貫徹房地產稅的改革要貫徹“低稅率低稅率”原則，稅法可原則，稅法可制定制定0.5%1%的彈性比例稅率區(qū)間，授權市縣政府根據(jù)當?shù)膹椥员壤惵蕝^(qū)間，授權市縣政府根據(jù)當?shù)亟洕l(fā)展情況和納稅人負擔能力確定具體適用稅率。地經濟發(fā)展情況和納稅人負擔能力確定具體適用稅率。第26頁/共29頁第二十七頁，共29頁。（4 4）建立一套較為）建立一套較為(jio wi)(jio wi)科學完善的房地產評科學完善的房地產評稅體系稅體系要有專門的房地產價值評估機構要有專門的房地產價值評估機構要有專業(yè)的評稅人員要有專業(yè)的評稅人員要選用適宜要選用適宜(shy)的評稅方法的評稅方法要有透明的評稅過程要有透明的評稅過程（5 5）建立一套科學）建立一套科學(kxu)(kxu)的物業(yè)稅管理手段和征的物業(yè)稅管理手段和征管制度管制度1、要建立完