物業(yè)巡視管理內(nèi)容

1、物業(yè)巡視管理內(nèi)容、方法和流程及設(shè)施設(shè)備管理內(nèi)容物業(yè)巡視管理內(nèi)容、方法和流程，巡視中發(fā)現(xiàn)問題的處理流程等一、物業(yè)巡視管理的必要性1）防范于未然。通過有效的巡視，將治安、消防等隱患消除。2）杜絕違章裝修。交違章裝修施工消除于萌芽狀態(tài)。3）加強(qiáng)工作監(jiān)督，提高員工的工作責(zé)任心，變員工的被動工作為主動工作4）確保公共設(shè)施、設(shè)備處于良好狀態(tài)。5）檢查管理處的清潔、綠化、保安工作質(zhì)量。6）增加與住戶的溝通機(jī)會。7）實(shí)施空置房的管理。二、物業(yè)巡視的內(nèi)容1）治安隱患的巡視。2）公共設(shè)施設(shè)備安全完好狀況的巡視。3）清潔了衛(wèi)生狀況的巡視。4）園林綠化維護(hù)狀況的巡視。5）裝修違章的巡視。6）消防違章的巡視。7）空置房

2、的巡視。8）利用巡視機(jī)會與住戶溝通三、物業(yè)巡視的方法物業(yè)巡視的方法應(yīng)包括看“、聽“、摸”、調(diào)查了解”等。1）看”：通過觀察來發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)中存在的問題。2）聽：從設(shè)施設(shè)備運(yùn)行時的聲音判斷是否有故障。3）摸”：通過用手觸摸感覺設(shè)施設(shè)備的使用狀況。4）調(diào)查了解”：向住戶或員工調(diào)查物業(yè)及公共設(shè)施設(shè)備的使用狀況。四、物業(yè)巡視的頻次一般情況下，物業(yè)狀況巡視每日一次。清潔狀況巡視每日一次。裝修施工巡視每日至少一次?？罩梅垦惨曋辽倜咳找淮危渌矫嫜惨暶績扇找淮?。五、房屋本體巡視流程1 .檢查水、電表檢查水、電表是否處于正常工作狀態(tài)，記錄損壞的水、電表情況。當(dāng)水表在無人居住的情況下運(yùn)轉(zhuǎn)時應(yīng)關(guān)上該單位閘閥，

3、預(yù)防水浸事故，并在該單位門口貼上相關(guān)告示。當(dāng)發(fā)現(xiàn)電表異常運(yùn)轉(zhuǎn)（如倒轉(zhuǎn)、有盜電嫌疑）時，應(yīng)在巡視登記表中予以記錄并及時報(bào)告公共事務(wù)部主管。2 .巡視樓梯間3 ）檢查走廊燈、樓梯燈是否正常，門、窗是否處于完好狀態(tài)。4 ）檢查梯間墻身、天花板是否出現(xiàn)剝落、脫漆，墻、地面瓷磚是否完整無5 ）檢查消防栓是否標(biāo)識完好、配件齊全。滅火器是否有漏氣或過期、失效現(xiàn)象。消防通道防火門是否關(guān)閉。消防安全疏散指示燈是否完好。消防疏散通道是否堵塞。防盜預(yù)警設(shè)施及消防報(bào)警設(shè)施是否完好。4）檢查衛(wèi)生狀況是否良好。3.巡視逃生大臺1）檢查逃生大臺門是否能隨手打開（嚴(yán)禁上鎖）。2）檢查天臺護(hù)欄是否完好，避雷針、電視天線、隔熱層

4、是否完好。3）檢查有無違章占用逃生天臺現(xiàn)象。4）檢查雨水管是否通暢。5）檢查衛(wèi)生狀況是否良好。4.巡視電梯1）檢查電梯的運(yùn)行是否平穩(wěn)，是否有異常響動。2）檢查安全標(biāo)識是否完好，電梯按鈕等配件是否完好。3）檢查照明燈及安全監(jiān)控設(shè)施是否完好。4）檢查衛(wèi)生狀況是否良好。5.巡視大堂、門廳、走廊1）檢查各類安全標(biāo)識是否完好。2）檢查公共設(shè)施和照明燈及垃圾箱是否完好。3）檢查衛(wèi)生狀況是否良好。6.巡視裝修住戶巡視家庭裝修施工住戶，預(yù)防出現(xiàn)違章裝修現(xiàn)象。在巡視中發(fā)現(xiàn)樓梯間彌漫石油氣味、焦味時應(yīng)立即對相關(guān)單位進(jìn)行調(diào)查，當(dāng)原因不明時應(yīng)立即告知保安部進(jìn)行檢查。7.巡視方法及要求1）先走到樓房屋頂，從上至下逐戶巡

5、視。2）巡視要求兩人成組進(jìn)行，以防造成不必要的麻煩。3）注意刷卡簽到或在簽到本人簽到。4）發(fā)現(xiàn)損壞情況必須當(dāng)日填寫公共設(shè)施設(shè)備報(bào)修記錄表。5）對裝修施工巡視要求每日記裝修施工日記，詳細(xì)記錄住戶的施工狀況。8.緊急情況的處理發(fā)現(xiàn)住戶家中有異常情況時，除特別緊迫情況外，嚴(yán)禁進(jìn)入住戶家中，更嚴(yán)禁擅自打開住戶門鎖進(jìn)入住戶家中。緊急情況需要進(jìn)入住戶家中搶救或避險時，應(yīng)至少邀請公司員工之外的第三方如業(yè)主委員會委員、隔壁鄰居等人員作證后，再進(jìn)入住戶家中，但事后應(yīng)立即報(bào)告公司領(lǐng)導(dǎo)并留存記錄。兩人以上并至少有一人是主管干部時方可從事上述入戶搶險9.巡視記錄巡視完畢，應(yīng)將物業(yè)巡視的相關(guān)狀況逐項(xiàng)記錄在巡樓日志中，不

6、允許只填寫正常訥字，要求有兩名同事共同簽字。六、公共配套設(shè)施設(shè)備巡視的流程1.巡視水、電、氣、通信設(shè)施1）檢查室外設(shè)施有無破損現(xiàn)象，各種管線有無滲、漏、滴、冒現(xiàn)象。2）檢查室外設(shè)施有無生銹、脫漆現(xiàn)象，標(biāo)識是否完好。3）檢查室外消防設(shè)施是否配件齊全、標(biāo)識完好。2.巡視公共文體設(shè)施1）檢查雕塑小品是否完好，是否有完全隱患。2）檢查兒童游樂設(shè)施是否完好，有無安全隱患。3）檢查綠地、綠籬及喬、灌木是否有枯死、霉病現(xiàn)象，是否有黃土裸露現(xiàn)象，長勢是否良好。3.巡視道路、廣場、公共集散地1）檢查設(shè)施設(shè)備是否完好，是否有違章占用現(xiàn)象。2）檢查標(biāo)識、路牌、警示牌是否完好。3）檢查各類雨、污水井蓋是否完好，照明燈

7、、裝飾燈是否齊全。4）檢查衛(wèi)生狀況是否完好。4.巡視停車庫、停車場、自行車棚、摩托車場1）檢查防盜設(shè)施是否完好。2）檢查停放的車輛是否有損傷現(xiàn)象。3）檢查各類標(biāo)識是否完好無損。4）檢查衛(wèi)生狀況是否良好。七、物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境巡視1）檢查小區(qū)內(nèi)是否有亂張貼、亂拉線等現(xiàn)象。2）檢查是否有損壞公共設(shè)施、違章制造噪音、污染環(huán)境、高空拋物現(xiàn)象。3）檢查是否有違章飼養(yǎng)家禽、家禽等現(xiàn)象。4）檢查衛(wèi)生狀況是否良好。5）巡視方法及要求為：a）逐項(xiàng)檢查，嚴(yán)禁抽查。b）編制好巡視路線，提高工作效率。c）注意刷卡簽到或在簽到本上簽到。d）發(fā)現(xiàn)損壞情況必須當(dāng)日填寫公共設(shè)施設(shè)備報(bào)修記錄表八、對巡視中發(fā)現(xiàn)問題的處理流程1）物

8、業(yè)管理員巡視時發(fā)現(xiàn)有上述問題出現(xiàn)時，如本人能進(jìn)行規(guī)勸、阻止、處理的，應(yīng)予以立即解決。否則及時將問題記錄在巡視記錄表中，巡視回來后報(bào)告部門主管解決。2）各部門主管負(fù)責(zé)人視情況按下列方法處理。a）屬公共設(shè)施設(shè)備破損丟失的，按本系列教材之一物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程中的報(bào)修管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程處理。b）屬管理處其他部門員工工作不力造成的，應(yīng)通知其他相關(guān)部門主管前往處理。巡視中發(fā)現(xiàn)的問題一般情況下應(yīng)在一周內(nèi)解決（有特別時效要求的，必須按時效要求處理）。特殊情況需經(jīng)管理處經(jīng)理同意后可適當(dāng)延長。c）屬住戶違章造成的問題，應(yīng)按公眾管理與住戶違章處理一章有關(guān)內(nèi)容處理。3）對巡視中發(fā)現(xiàn)的重大問題，公共事務(wù)部主管應(yīng)及時向管

9、理處經(jīng)理匯報(bào)，由管理處經(jīng)理處理。4）巡視中發(fā)現(xiàn)問題處理完畢后公共事務(wù)部管理員應(yīng)現(xiàn)場驗(yàn)證，處理的過程和驗(yàn)證的結(jié)果均應(yīng)有完整的記錄，并經(jīng)相關(guān)人員簽字認(rèn)可。5）巡視記當(dāng)錄表、巡視問題處理表每月底匯總由公共事務(wù)部歸檔保存，保存期為兩年。實(shí)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備管理目標(biāo)的影響因素（一）現(xiàn)代化設(shè)施設(shè)備帶來的新問題現(xiàn)代化設(shè)施設(shè)備在物業(yè)管理中的大量使用，使得物業(yè)公司在服務(wù)過程中面臨了許多前所未有的新情況，給設(shè)施設(shè)備管理工作帶來了一系列的新問題：1 .現(xiàn)代化設(shè)施設(shè)備的使用可以獲得高效率和高經(jīng)濟(jì)效益，但同時也會導(dǎo)致一系列嚴(yán)重的后果。如故障損失增多，磨損腐蝕加快。、環(huán)境污染嚴(yán)重和能源資源消耗過大，等等。2 .損失設(shè)備的投資和使

10、用維護(hù)費(fèi)用大量增加，迫切要求注重設(shè)施運(yùn)行與設(shè)施設(shè)備管理的經(jīng)濟(jì)效果。3 .現(xiàn)代化設(shè)施設(shè)備技術(shù)綜合性強(qiáng)，全過程環(huán)節(jié)多，且相互運(yùn)行、相互制約。因此，必須進(jìn)行系統(tǒng)管理，確保服務(wù)體系的優(yōu)化運(yùn)轉(zhuǎn)。4 .使用現(xiàn)代化設(shè)施設(shè)備時崗位分工較細(xì)，經(jīng)常是單工序操作，又由于設(shè)施設(shè)備結(jié)構(gòu)復(fù)雜，人的感官能力難以適應(yīng)。因此，要求加強(qiáng)人機(jī)關(guān)系的研究，以保證人與設(shè)施設(shè)備的協(xié)調(diào)。（二）傳統(tǒng)設(shè)施設(shè)備管理方式的局限性面對使用現(xiàn)代化設(shè)施設(shè)備所帶來的一系列新情況、新問題，傳統(tǒng)的維修型設(shè)施設(shè)備管理方式越來越暴露出它的局限性：1 .傳統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的大量工作集中在維修階段，較少注意設(shè)施設(shè)備全過程的管理。設(shè)施設(shè)備維修的目的是為保障服務(wù)的單一設(shè)施設(shè)備

11、修復(fù)，本質(zhì)是靜態(tài)管理。而在科技迅速發(fā)展的情況下，這種管理方式已經(jīng)不能適應(yīng)對現(xiàn)代化設(shè)施設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)管理的要求。2 .傳統(tǒng)設(shè)施設(shè)備管理不能保證各環(huán)節(jié)之間的有機(jī)聯(lián)系。制造與使用的分家，前半生管理與后半生管理的脫節(jié)，不利于有效解決使用現(xiàn)代化設(shè)施設(shè)備所帶來的新問題。3 .傳統(tǒng)設(shè)施設(shè)備管理在技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、組織三者管理方面，側(cè)重技術(shù)管理，忽視經(jīng)濟(jì)管理，同時對組織管理工作不夠重視。4 .傳統(tǒng)設(shè)施設(shè)備管理仍然停留在單純配角服務(wù)的階段。在企業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)橐越?jīng)營管理為中心的情況下，不能為貫徹企業(yè)的經(jīng)營方針目標(biāo)及時提供技術(shù)、經(jīng)濟(jì)保證。5 .傳統(tǒng)設(shè)施設(shè)備管理只注重設(shè)施設(shè)備管理機(jī)構(gòu)和專業(yè)人與，沒有把同設(shè)施設(shè)備有關(guān)的部門、人員組織

12、協(xié)調(diào)起來，缺乏廣泛的群眾基礎(chǔ)。由于傳統(tǒng)設(shè)施設(shè)備管理存在著局限性，已不能適應(yīng)在科學(xué)技術(shù)和商品經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展形勢下管理好現(xiàn)代化設(shè)施設(shè)備的客觀要求。設(shè)施設(shè)備管理的內(nèi)容（一）設(shè)施設(shè)備管理的范圍設(shè)施設(shè)備在其整個壽命周期中一般都處于運(yùn)動狀態(tài)，分別表現(xiàn)為物質(zhì)運(yùn)動和價值運(yùn)動兩種狀態(tài)。設(shè)施設(shè)備的物質(zhì)運(yùn)動是指設(shè)施設(shè)備在使用中，由于物理的和化學(xué)的作用而產(chǎn)生磨損、疲勞、腐蝕和老化等性能劣化，因而需要修復(fù)、改造和更換,升值報(bào)廢處理。設(shè)施設(shè)備的價值運(yùn)動是指設(shè)施設(shè)備在制造產(chǎn)品過程中的資金轉(zhuǎn)化，即將設(shè)施設(shè)備原有價值和維持費(fèi)用通過提取折舊與計(jì)入服務(wù)費(fèi)用，逐步轉(zhuǎn)移到服務(wù)的成本中去，從而導(dǎo)致設(shè)施設(shè)備凈值不斷下降的過程。兩種形態(tài)形成設(shè)

13、施設(shè)備的兩種管理：技術(shù)管理和經(jīng)濟(jì)管理。它們分別收技術(shù)規(guī)律和經(jīng)濟(jì)規(guī)律的支配。因此，設(shè)施設(shè)備綜合管理的范圍不僅包括技術(shù)管理，而且包括經(jīng)濟(jì)管理。(二)設(shè)施設(shè)備管理的具體內(nèi)容設(shè)施設(shè)備管理圍繞設(shè)施設(shè)備的兩種運(yùn)動狀態(tài)和整個壽命周期，具體開展以下各項(xiàng)工作：(1)組織管理。包括設(shè)施設(shè)備管理工作目標(biāo)的確定和展開，組織機(jī)構(gòu)的建立及人員培訓(xùn)，各項(xiàng)規(guī)章制度的制定、貫徹和實(shí)施。(2)設(shè)施設(shè)備前期管理。包括設(shè)施設(shè)備的規(guī)劃、選型、采購、定貨、安裝、調(diào)試和使用初期管理及信息反饋等。(3)設(shè)施設(shè)備固定資產(chǎn)管理。包括設(shè)施設(shè)備資產(chǎn)的驗(yàn)收、編號、移裝、調(diào)試和使用初期管理及信息反饋等。(4)設(shè)施設(shè)備使用與維護(hù)管理。包括設(shè)施設(shè)備使用制度

14、、操作維護(hù)規(guī)程的制定，日常維護(hù)與定期維護(hù)、組織維護(hù)檢查評比及潤滑管理等。(5)設(shè)施設(shè)備修理管理。包括設(shè)施設(shè)備修理計(jì)劃的編制和實(shí)施，修理工藝的涉及和新技術(shù)的采用，修前技術(shù)、生產(chǎn)準(zhǔn)備，修理技術(shù)文件、工作定額的制定以及備品配件管理等。(6)設(shè)施設(shè)備狀態(tài)管理。包括設(shè)施設(shè)備技術(shù)狀態(tài)完好標(biāo)準(zhǔn)的制定，設(shè)施設(shè)備的日常檢查、定期檢查和狀態(tài)監(jiān)測、診斷，設(shè)施設(shè)備的故障和事故管理等。(7)設(shè)施設(shè)備技術(shù)改造與更新管理。包括技術(shù)改造、更新項(xiàng)目的確定和計(jì)劃的編制、改造、更新的組織和實(shí)施。(8)動力設(shè)施設(shè)備(管網(wǎng))管理。包括安全運(yùn)行、維護(hù)監(jiān)測和供能管網(wǎng)管理等。(9)設(shè)施設(shè)備經(jīng)濟(jì)管理。包括設(shè)施設(shè)備投資、固定資產(chǎn)折舊、修理費(fèi)用、

15、改造更新資金管理等。(10)設(shè)施設(shè)備信息形態(tài)管理。包括信息系統(tǒng)的建立，信息的分類和處理，計(jì)算機(jī)化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化在設(shè)施設(shè)備管理中的應(yīng)用等。做好設(shè)施設(shè)備管理現(xiàn)代化改造應(yīng)具備的基本條件目前，物業(yè)公司的設(shè)施設(shè)備管理工作尚有許多不能令人滿意的地方，歸根結(jié)底是設(shè)施設(shè)備管理思想、組織建設(shè)和制度建設(shè)及專業(yè)人才培養(yǎng)跟不上時代發(fā)展的步伐，成為制約物業(yè)管理發(fā)展的瓶頸。積極應(yīng)用科學(xué)技術(shù)成果，對設(shè)施設(shè)備有效地進(jìn)行綜合管理，充分發(fā)揮設(shè)施設(shè)備效能，達(dá)到設(shè)施設(shè)備管理現(xiàn)代化是物業(yè)公司解決制約其發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。因此，必須重視和盡快完善本企業(yè)的設(shè)施設(shè)備管理體制、組織建設(shè)和制度建設(shè)，為進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備管理現(xiàn)代化開辟道路。（一）樹

16、立現(xiàn)代化的科學(xué)管理思想設(shè)施設(shè)備管理現(xiàn)代化首先是管理首先的現(xiàn)代化，即樹立設(shè)施設(shè)備綜合管理的思想，明確設(shè)施設(shè)備管理在企業(yè)管理中的重要地位，使它與企業(yè)管理系統(tǒng)的各個方面形成有機(jī)的結(jié)合，運(yùn)用系統(tǒng)管理理論，改變過去孤立地看待設(shè)施設(shè)備管理的觀念，做到與企業(yè)管理現(xiàn)代化同步發(fā)展。（二）完善設(shè)施設(shè)備管理組織和管理制度根據(jù)設(shè)施設(shè)備管理現(xiàn)代化的要求，不斷調(diào)整和改革設(shè)施設(shè)備管理與維修組織機(jī)構(gòu)，健全規(guī)章制度。建立與設(shè)施設(shè)備綜合管理思想相適應(yīng)的全員設(shè)施設(shè)備管理組織機(jī)構(gòu)，強(qiáng)化專群結(jié)合的班組設(shè)施設(shè)備管理。健全設(shè)施設(shè)備前期管理、狀態(tài)維修、改造更新和獎懲制度，以適應(yīng)設(shè)施設(shè)備管理現(xiàn)代化的需要。（三）采用先進(jìn)的設(shè)施設(shè)備管理方法推廣應(yīng)用設(shè)施設(shè)備診斷技術(shù)，從狀態(tài)維修向預(yù)知維修發(fā)展；應(yīng)用ABC分類法提高備件管理水平；應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)組織關(guān)鍵設(shè)施設(shè)備大修理工作，達(dá)到縮短修理工期和維修費(fèi)用、資源優(yōu)化的目的，以提高設(shè)施設(shè)備壽命周期各個環(huán)節(jié)的經(jīng)濟(jì)性。（四）使用先進(jìn)的設(shè)施設(shè)備管理工具根據(jù)需要積極推廣使用先進(jìn)的設(shè)施設(shè)備管理工具，提高設(shè)施設(shè)備管理工作的效率和質(zhì)量。如應(yīng)用電子計(jì)算機(jī)提高設(shè)施設(shè)備信息管理水平，采用先進(jìn)的設(shè)施設(shè)備診斷儀器對連續(xù)運(yùn)行的精、大、稀、關(guān)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行自動監(jiān)測和控制，在設(shè)施設(shè)備修理中采用各種精密監(jiān)測器具以