Blpoxqo房地產(chǎn)問(wèn)題模型 數(shù)學(xué)建模論文

1、七夕，古今詩(shī)人慣詠星月與悲情。吾生雖晚，世態(tài)炎涼卻已看透矣。情也成空，且作“揮手袖底風(fēng)”罷。是夜，窗外風(fēng)雨如晦，吾獨(dú)坐陋室，聽(tīng)一曲塵緣，合成詩(shī)韻一首，覺(jué)放諸古今，亦獨(dú)有風(fēng)韻也。乃書于紙上。畢而臥。凄然入夢(mèng)。乙酉年七月初七。-嘯之記。 模糊數(shù)學(xué)在房地產(chǎn)估價(jià)問(wèn)題上的應(yīng)用與評(píng)估魏傳濤 吳鷹 吳建棟摘要: 隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展與壯大，房地產(chǎn)交易案例的急劇增加，房地產(chǎn)估價(jià)在人們的生活、工作中已成為不可缺少的一項(xiàng)專業(yè)性、技術(shù)性工作，并且國(guó)家實(shí)行了房地產(chǎn)估價(jià)制度。如何運(yùn)用合適模型對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的形成，演化機(jī)理，價(jià)格評(píng)估及如何有效地抑制價(jià)格上揚(yáng)等已成為擺在我們面前的問(wèn)題。本文利用初等模型解釋房地產(chǎn)價(jià)格形

2、成及演化機(jī)制，將模糊數(shù)學(xué)運(yùn)用于房地產(chǎn)估價(jià)中，引進(jìn)了隸屬函數(shù)、貼近度、擇近原則的概念，研究了權(quán)重確定方法，應(yīng)用了“快速遞減加權(quán)”理論，將比較法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)選取可比案例以及權(quán)重確定的科學(xué)理論依據(jù)運(yùn)用于實(shí)際項(xiàng)目中，很好地解決了比較法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)的難題。從而避免了以往對(duì)可比案例及權(quán)重選取的主觀隨意性問(wèn)題。該方法對(duì)大宗房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估具有廣泛的推廣應(yīng)用價(jià)值。本文注重影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素土地價(jià)格的，原材料，人均收入，供求關(guān)系，利率水平；大膽假設(shè)他們與房地產(chǎn)的關(guān)系依次為指數(shù)關(guān)系，正比，二次曲線，反比關(guān)系。忽略了很多次要的及相對(duì)微弱因素。建立的模型為E=f(P,B,R,Q,T,C)=V1D*G+|

3、V2K1B/RQ+V3ae+V4K2P+r,G為綜合評(píng)判后的建設(shè)成本，V1V4為各因素對(duì)房?jī)r(jià)影響的權(quán)重，為0到1范圍內(nèi)的常量。在估價(jià)出單座建筑價(jià)格后，再與其同類建筑比較，利用模糊數(shù)學(xué)理論估價(jià)出相對(duì)均穩(wěn)的價(jià)格。通過(guò)模型中的主要因數(shù)與房?jī)r(jià)的關(guān)系可采取如下措施來(lái)抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)：一政府通過(guò)控制建材、上調(diào)利率水平、調(diào)節(jié)供求關(guān)系等手段進(jìn)行宏觀調(diào)控。二加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)控和信息化建設(shè)。三充分發(fā)揮市場(chǎng)化對(duì)資源的配置作用，促使房地產(chǎn) 市場(chǎng)供需平衡、價(jià)格平穩(wěn)。這些政策符合我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀。對(duì)房地產(chǎn)管理者起到一定的政策導(dǎo)向作用。一、 闡述問(wèn)題 近幾年來(lái)，我國(guó)各大城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了普遍持續(xù)高漲、高居不下的現(xiàn)象。房?jī)r(jià)的上漲

4、使生活成本大副增加，導(dǎo)致許多中低收入人群買房難。因此如何有效的抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲，是一個(gè)備受關(guān)注的社會(huì)問(wèn)題。現(xiàn)在請(qǐng)你就以下方面的問(wèn)題進(jìn)行討論：?jiǎn)栴}一 建立一個(gè)城市房?jī)r(jià)的數(shù)學(xué)模型，通過(guò)這個(gè)模型對(duì)房?jī)r(jià)的形成、演化機(jī)理進(jìn)行深入細(xì)致的分析；問(wèn)題二 通過(guò)分析找出影響房?jī)r(jià)的主要因素；問(wèn)題三 給出抑制房?jī)r(jià)的政策建議；問(wèn)題四 對(duì)你的建議可能產(chǎn)生的效果進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)。二、模型假設(shè) 假設(shè)房地產(chǎn)價(jià)格與消費(fèi)需求成二次曲線關(guān)系； 房?jī)r(jià)與銀行利率成反比關(guān)系； 房?jī)r(jià)與土地價(jià)格成指數(shù)關(guān)系； 房?jī)r(jià)與人均收入、建材費(fèi)用成正比關(guān)系； 忽略外來(lái)投資者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響； 忽略樓盤地理位置及周圍交通、區(qū)域聚合度、社區(qū)成熟程度的影響

5、； 不考慮房屋拆遷及家庭分裂、重組的影響； 國(guó)家政策及進(jìn)入該地區(qū)的外來(lái)人口在所考慮的時(shí)間段內(nèi)穩(wěn)定； 在模型中不考慮商家炒作對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響； 房屋價(jià)格是在完全市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下確定的； 對(duì)房地產(chǎn)的估價(jià)是建立在公平、通明、合法的原則上的。 三、符號(hào)說(shuō)明B 表示該房的便利程度（購(gòu)物、交通、教育、醫(yī)療等）；E 表示房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格； M 表示所考慮地區(qū)內(nèi)的住房需求P 表示其他的人均收入； T 表示土地價(jià)格；R 表示距市中心的距離； G 所考慮的房地產(chǎn)的面積；Q 表示所考慮時(shí)期內(nèi)的銀行利率； D 為建筑物每平方米的造價(jià)；X 表示房地產(chǎn)的需求量；Di 表示與所考慮房地產(chǎn)同類型建筑每平方米的價(jià)格；Ei 表

6、示所考慮的同類型不同房地產(chǎn)的價(jià)格； 四、模型建立問(wèn)題一二：根據(jù)房地產(chǎn)最有效、相類比較、預(yù)測(cè)、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、公平、合法原則建立房地產(chǎn)估價(jià)模型。（一） 先考慮房地產(chǎn)建設(shè)成本對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，建造不同類型房地產(chǎn)如醫(yī)院，教學(xué)樓，廠房等受許多不同因素的影響。在估價(jià)單一種建筑時(shí)考慮其已知的同類型建筑的生產(chǎn)成本，利用模糊理論來(lái)估計(jì)比較均衡的建設(shè)成本費(fèi)用。1 快速估價(jià)線性加權(quán)數(shù)學(xué)模型a. 建立step 1 : 構(gòu)造工程特征樹(shù)形編碼工程特征編碼的樹(shù)形結(jié)構(gòu)是對(duì)擬估工程特征的詳細(xì)描述。如圖2所示： 特征編碼建筑工程 安裝工程 市政工程 一般建筑工程 土石方工程 打樁工程 教學(xué)樓 廠房 家屬樓 結(jié)構(gòu)特征 基礎(chǔ)特征 外墻

7、特征 箱形基礎(chǔ) 圖2 工程特征編碼樹(shù)形結(jié)構(gòu)工程特征編碼向量t=(t1,t2,t30)工程特征編碼分段描述: t1 :工程大類 t2 :工程分類 t3 :工程用途 t4 :工程結(jié)構(gòu)特征 t5t20 :工程詳細(xì)特征 t21t30 :調(diào)整參數(shù)編碼,分別代表層數(shù),層高,進(jìn)深,抗震裂度,外形,戶居住面積等 外部參數(shù)基本段 :t1t3位編碼置換段 :t5t20位編碼可調(diào)整段 :t21t30位編碼step 2 :建立同類工程特征矩陣根據(jù)特征向量t ,在已完工程文件中工程大類，工程分類和工程用途相同的n個(gè)工程為同類工程,要求基本段相同。n個(gè)同類工程的特征向量構(gòu)成了同類工程特征矩陣TZn30 。 t1,1 t1

8、,2 . t1,30 t2,1 t2,2 . t2,30TZn,30= . . . . . . tn,1 tn,2 . tn,30step 3 : 隸屬度與隸屬函數(shù)擬估工程與某個(gè)同類工程在某一位特征編碼位上的相似程度即為隸屬度。擬估工程中，第i位編碼與第j個(gè)同類工程的第i位編碼的相似程度表示為uij。隸屬度用隸屬函數(shù)計(jì)算： uij=1|(xixijci)/xi| 公式 （1） xi :擬估工程第i位特征編碼值 xij :第j個(gè)同類工程的第i位特征編碼值 ci :xi與xij的相似系數(shù)step 4 : 建立隸屬矩陣 用隸屬函數(shù)可求得擬估工程x與其同類工程的相似程度描述矩陣隸屬矩陣U30n u1,

9、1 u1,2 . u1,n u2,1 u2,2 . u2,n . . u = . . . .u30,1 u30,2 . u30,n =TTZTt1,1 t1,2 . t1,n t2,1 t2,2 . t2,n =(t1,t2,t30) . . . . . . t30,1 t30,2 . t30,n我們利用模糊數(shù)學(xué)中的歐氏距離公式： n dp(x,y)=( |xiyi|p)1/p i=1 公式 （2）x=(x1,xn) ,y=(y1,yn)Rn ,p0是固定的參數(shù)（當(dāng)p=2 時(shí)，即為歐氏距離。） 和貼近度計(jì)算公式：(A,B)=1c(dp(A,B)1/ , 公式 (3） 其中c,a是適當(dāng)選取的參數(shù)

10、，并保證0（A，B）1（A,B為模糊集合）來(lái)計(jì)算同類工程的貼近度。 為方便起見(jiàn)，我們把各位工程特征的隸屬度計(jì)算簡(jiǎn)化為線性關(guān)系：令=1， c=1/n， 則擬估工程x和同類工程y特征編碼的歐氏距離為 n d(x,y)=|ux(xk)uy(xk)| k=1 (x,y)=11/nd(x,y) 公式 （4）step 5 : 給出特征編碼線性權(quán)重向量由預(yù)算人員對(duì)每位詳細(xì)特征編碼，按其各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)所占造價(jià)比重等因素，給出線性權(quán)重向量。r=(r1，r2，r30) 20而 ri=1 i=5 （公式 5）step 6 : 建立線性加權(quán)偏離度矩陣 P(A,B)=ru =(r1,r2,r30). U30n =(p1,

11、p2,p30) 30 Pj=riuij i=1 公式 （6）利用模糊線性加權(quán)變換，對(duì)隸屬矩陣u進(jìn)行模糊權(quán)重向量的偏移計(jì)算。則p(A,B)即為擬估工程A與同類工程B的貼近度。Step 7 : 確定參照工程選p中最大值 p1（A，B1），次大值p2（A，B2），第三大值p3（A，B3），則同類工程B1，B2，B3為參照工程。b. 方法評(píng)價(jià)與檢驗(yàn)利用樹(shù)形工程特征編碼，科學(xué)地涵蓋了工程全貌；采用簡(jiǎn)化了的歐氏距離計(jì)算法，體現(xiàn)了快捷的特點(diǎn)；經(jīng)實(shí)驗(yàn)室原型系統(tǒng)測(cè)試，確定參照工程快速準(zhǔn)確，調(diào)整方便，非常實(shí)用有效。2. 公式法模型(1) 公式設(shè)n個(gè)同類工程相對(duì)于擬估工程的貼近度為pi, i=1,2,n,滿足p1p

12、2pn對(duì)應(yīng)同類工程平米造價(jià)分別為D1,D2,Dn, D1:貼近度為p1的同類工程平米造價(jià) D2:貼近度為p2的同類工程平米造價(jià) Dn:貼近度為pn的同類工程平米造價(jià)擬估工程平米造價(jià)D=p1d1p2(1p1)d2p3(1p1)(1p2)d31/n(1p1)(1p2)(1pn)(d1dn （公式 7）(2) 分析簡(jiǎn)化貼近度越大，權(quán)重也越大，調(diào)整作用就大；反之，就小。權(quán)重呈指數(shù)級(jí)遞降，衰減很大，所以取最貼近的三個(gè)同類工程作為參照工程，上式簡(jiǎn)化為D=p1D1p2D2(1p1)p3D3(1p1)(1p2)(1p1)(1p2)(1p3)(D1D2D3)/3 （公 式 8）(3) 系數(shù)調(diào)整參照工程與擬估工程

13、畢竟只是相似而不是相同,所以應(yīng)該對(duì)估價(jià)進(jìn)行調(diào)整,乘上擬估工程的工程規(guī)模(建筑面積),并乘以調(diào)整系數(shù)：E=DG =G p1D1p2D2(1p1)p3D3(1p1)(1p2)1/3(D1D2D3)(1P1)(1-P2)(1P3) （公式 9）G ：擬估工程規(guī)模(建筑面積)：調(diào)整系數(shù)由于工程建設(shè)地點(diǎn)、功能要求和設(shè)計(jì)風(fēng)格有所不同，有關(guān)工程主要特征總是在變化，需要對(duì)不同特征的工程造價(jià)變化情況進(jìn)行比較分析，估算出調(diào)整系數(shù)，比如： 一般建筑結(jié)構(gòu)不同層高每增減10cm對(duì)平米造價(jià)的影響：結(jié)構(gòu)類型磚混現(xiàn)繞框架磚木 影響系數(shù)1.211.8一般民用建筑基礎(chǔ)埋深每增加10cm,平米造價(jià)相應(yīng)增減1.3；住宅樓不同建筑面積

14、對(duì)平米造價(jià)的影響：戶均平米4045505560708090影響系數(shù)3%2%1%0-1%-2%-3%-4% 以戶均55m2 作為比較的基準(zhǔn)上面所列僅是工程特征變化對(duì)工程造價(jià)影響情況的一部分。需要指出的是，隨著建筑工程新工藝和新材料的應(yīng)用，上述影響系數(shù)也是動(dòng)態(tài)變化的。各種影響系數(shù)的確定，有利于對(duì)擬估工程造價(jià)進(jìn)行有效的換算和修正。 (二) 分析測(cè)算模型組 本模型組主要對(duì)工程技術(shù)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析和測(cè)算，用模擬仿真的方法提供用戶所需的分析和預(yù)測(cè)結(jié)果。 其一，可對(duì)單位工程或?qū)Ψ诸惞こ痰馁M(fèi)用比重，造價(jià)比重，工程構(gòu)成比重及材料比重等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)加以分析； 其二，可由預(yù)算人員人材機(jī)單價(jià)和主要費(fèi)用進(jìn)行調(diào)整，全面觀察分析各

15、項(xiàng)因素的變化對(duì)工程造價(jià)的影響，并根據(jù)調(diào)整結(jié)果進(jìn)行預(yù)測(cè)。1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所生產(chǎn)房屋數(shù)量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，數(shù)量的增加必然價(jià)格的下滑，在完全市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中價(jià)格是由市場(chǎng)上的供應(yīng)量決定的。一個(gè)時(shí)期，由于某種商品的上市量大于需求而銷售不暢，造成價(jià)格下跌，銷售者無(wú)利可圖，轉(zhuǎn)而經(jīng)銷其他商品。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間以后，商品上市量大減，又導(dǎo)致價(jià)格上升。這種供求關(guān)系決定市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中價(jià)格和數(shù)量的振蕩關(guān)系。這種振蕩會(huì)導(dǎo)致兩種結(jié)果：一是振蕩幅度逐漸減小，最終趨于平衡；二是振蕩幅度越來(lái)越大，最終導(dǎo)致市場(chǎng)混亂。下面借助經(jīng)濟(jì)模型來(lái)研究數(shù)量與房?jī)r(jià)的關(guān)系，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，每種商品存在兩個(gè)不同的函數(shù)。 （1）需求函數(shù)X=g（e），她是價(jià)格的單減函數(shù)

16、，其圖形稱為需求曲線；fgX(E) Hf（2）供應(yīng)函數(shù)M=f（E）它是價(jià)格的單增函數(shù)，其圖形稱為供應(yīng)曲線，圖形如上圖所示。 它所表達(dá)的含義是，只有在H點(diǎn)時(shí)市場(chǎng)上房屋的數(shù)量和價(jià)格才趨于穩(wěn)定，而在其他點(diǎn)是不穩(wěn)定的，一種可能是逐漸趨于穩(wěn)定，另一種可能是更加混亂。這種方法在經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為蛛網(wǎng)理論。 2 平均銷售價(jià)格與利率水平，便利程度及距市中心的距離的關(guān)系： 根據(jù)基本假設(shè)，我們可得到如下數(shù)學(xué)表達(dá)式：Eb=k1B/RQ+c我們雖然無(wú)法定量分析，但可以通過(guò)它定性研究。下面我們以南京市為例來(lái)說(shuō)明其有用性，南京市各區(qū)房?jī)r(jià)及其起落趨勢(shì)的數(shù)據(jù)如下：2004年10月南京市新建商品住宅價(jià)格增漲圖（單位：元/平米）200

17、4年6月至10月南京市存量房市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)（單位：元/平米）2003年8月-2004年6月南京市新建商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)（單位：元/平米）可以承受的最高總價(jià) 2004年第三季度 按照單戶120平米面積根據(jù)總價(jià)承受 （元/套） 需求比例 能力換算的理想單價(jià)（元/平米） 20萬(wàn)元 18.20% 1667 30萬(wàn)元 15.50% 2500 40萬(wàn)元 35.10% 3333 50萬(wàn)元 14.50% 4167 60萬(wàn)元 10.50% 5000 80萬(wàn)元 6.20% 6667根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫(kù)和 2004 年 6 月 70 典型樓盤價(jià)格指數(shù)，以南京市七大片區(qū)作為統(tǒng)計(jì)對(duì)象，根據(jù)供給面積與市場(chǎng)價(jià)格加權(quán)計(jì)算

18、，得出 2004 年 6 月新建商品房加權(quán)平均價(jià)格為 4813 元 / 平米，七大片區(qū)均價(jià)如上圖所示。由以上表格明顯可以看出：城中區(qū)，河西區(qū)，房?jī)r(jià)較高，上漲趨勢(shì)較明顯，這是因?yàn)槠湮挥谀暇┦兄行母浇?，擁有便利的條件，即B較大，R較小，從而E較大。符合實(shí)際情況，因此上式具有可用性。下面就利率因素進(jìn)行討論。加息有利于房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)最突出的問(wèn)題從房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)快轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展最大的風(fēng)險(xiǎn)因素，由于房?jī)r(jià)的不斷上漲導(dǎo)致新一輪的房地產(chǎn)泡沫的爭(zhēng)論日益激烈，我們認(rèn)為抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)是國(guó)家出臺(tái)加息政策所考慮因素之一，只有房?jī)r(jià)的平穩(wěn)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)才有可能保持

19、長(zhǎng)期持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。家息將抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)：加息最直接的影響是既提高了購(gòu)房者的購(gòu)房成本和按揭支出，也增加了開(kāi)發(fā)商的融資成本，從而從需求和供給兩個(gè)方面都對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生負(fù)面影響，加息將抑制房地產(chǎn)行業(yè)的增長(zhǎng)速度，消除行業(yè)的不利行為。加息對(duì)需求的影響大于對(duì)供給的影響：加息直接導(dǎo)致購(gòu)房者的購(gòu)房行為的變化，而對(duì)供給的影響則較為復(fù)雜，一是開(kāi)發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的出發(fā)點(diǎn)是只要能夠盈利就不會(huì)退出這個(gè)市場(chǎng)，而當(dāng)前的房?jī)r(jià)過(guò)快上漲已經(jīng)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了較高的利潤(rùn)空間，其供應(yīng)不會(huì)有較大的抑制；二是對(duì)供給的影響具有滯后性。住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)還很低：盡管從2000年到2004年上半年，我國(guó)的住房抵押貸款都以549%的增長(zhǎng)速度飛速

20、發(fā)展，2003年總抵押貸款額只占總貸款的85%，占GDP的111%，香港的相關(guān)數(shù)據(jù)分別為343%和50%。中國(guó)各銀行和監(jiān)管機(jī)構(gòu)都認(rèn)為抵押貸款是唯一最好的放貸方式，其資產(chǎn)質(zhì)量高（壞帳比例低于15%），而且有很大的增漲潛力（2004年上半年，抵押貸款的同期增長(zhǎng)率為57%）。此外，因1998年以來(lái)住房私有化使個(gè)人有機(jī)會(huì)積累大量財(cái)富，所以抵押貸款在總房產(chǎn)中只占很小比例。抵押貸款的發(fā)放額為13萬(wàn)億元人民幣，約占城市居民房產(chǎn)總價(jià)值的5%（居民房產(chǎn)總價(jià)值由居民總住房占地面積120億平方米乘以估計(jì)每平方米平均價(jià)格2000元人民幣）。根據(jù)以上分析可知，隨著銀行利率的提高，將導(dǎo)致投資者成本的增加，購(gòu)房者 也會(huì)考慮

21、是否近期買房，這就造成近期需求的相對(duì)減少，由此可見(jiàn)，利率的影響與房?jī)r(jià)可認(rèn)為成反比關(guān)系，這在實(shí)際生活當(dāng)中也是符合實(shí)際情況的。所以，上式是成立的。3、土地作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最基本的生產(chǎn)資料，與房?jī)r(jià)有著密切的聯(lián)系。商品房銷售價(jià)格上漲，且上漲幅度較大。企業(yè)家在回答“與上年相比，本企業(yè)本年在本地區(qū)商品房銷售價(jià)格：上漲、基本持平、下降”問(wèn)題時(shí)，認(rèn)為“上漲”的212人，占765%；其中認(rèn)為上漲的212人，認(rèn)為上漲幅度在30%以上的53人，占25%。土地購(gòu)置價(jià)格也有較大幅度的上漲。據(jù)估計(jì)，企業(yè)家在回答“與上年相比，本企業(yè)本年本地區(qū)的土地購(gòu)置價(jià)格：上漲、基本持平、下降”問(wèn)題時(shí)，認(rèn)為“上漲”的209人，占755%；

22、其中認(rèn)為上漲的209人中，認(rèn)為上漲幅度在30%以上的77人，占368%。2005年第一季度城市低價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示，今年一季度全國(guó)主要城市地價(jià)水平為每平方米1212元，與去年第四季度末相比增長(zhǎng)121每平方米2006元、1184元和482元，與2004年第四季度末相比增長(zhǎng)率分別為091%、158%和019%。分區(qū)域看，一季度華北區(qū)東北區(qū)華南區(qū)中南區(qū)西南區(qū)西北區(qū)平均地價(jià)水平為每平方米1309元1066元1171元1239元和780元 ；與2004年第四季度末相比，除西南區(qū)增速上升外，其他區(qū)域增速均有所放慢。長(zhǎng)江三角洲珠江三角洲 京津地區(qū)等重點(diǎn)區(qū)域平均地價(jià)水平分別為每平方米2019元1425元和2019

23、元，與2004年第四季度末比增長(zhǎng)率分別為2.37%0.93%和0.50%，與去年同期相比增幅均有所上升。 許多城市房?jī)r(jià)的上漲與土地成本增加有直接關(guān)聯(lián)。從國(guó)家利益最大化的角度來(lái)看，政府對(duì)土地的壟斷是地價(jià)順利的轉(zhuǎn)化為開(kāi)發(fā)商的成本，制度因素使地價(jià)中包含了壟斷地租，直接表現(xiàn)為地價(jià)上漲 。2004年上半年數(shù)字顯示土地招牌掛實(shí)現(xiàn)了地方政府利益最大化，同時(shí)抬高了地價(jià).后者同時(shí)作用于前者。房?jī)r(jià)上漲還同時(shí)帶來(lái)了拆遷標(biāo)準(zhǔn)的提高。例如，2004年度上海市城市房屋拆遷最低補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)在2003年度標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上進(jìn)行了修改，最新的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)同比大幅提高，市中心地塊的單價(jià)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上漲了2000元-3000元/平方米。另外，土地

24、一級(jí)市場(chǎng)土地成本走高帶動(dòng)了二級(jí)市場(chǎng)，原先的土地持有者不可能廉價(jià)賣地，而是獲取了超額利潤(rùn)。因此，綜合來(lái)看，新增項(xiàng)目的土地成本確實(shí)是提高了。土地成本的增加也影響了房?jī)r(jià)。例如，上海由于土地資源的極端稀缺和有限性，房地產(chǎn)用地成本昂貴。土地交易價(jià)格增長(zhǎng)今年1季度為226%，增幅僅次于35個(gè)大中城市中的杭州；2季度更是超過(guò)杭州，增幅升至248%；3季度雖然降到149%，但增幅比全國(guó)平均水平和最低的省市分別高33和149個(gè)百分點(diǎn)，與全市房?jī)r(jià)持平。據(jù)上海有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，2003年上海公開(kāi)出讓的1200多公頃土地中，平均中標(biāo)價(jià)達(dá)1054萬(wàn)元/畝，比2002年上漲1243%，其中盧灣區(qū)的一塊地地價(jià)達(dá)1527萬(wàn)/畝，

25、即使近郊區(qū)縣的部分住宅土地中標(biāo)價(jià)也已超過(guò)300萬(wàn)元/畝。由以上分析可知，房?jī)r(jià)與土地價(jià)格并非線性關(guān)系。假設(shè)為指數(shù)關(guān)系如下：Ec=aex+b， 0x1， x=（T2-T1）/T1， T1，T2為不同時(shí)期的土地價(jià)格。B為一定時(shí)期的平均價(jià)格，a是根據(jù)房?jī)r(jià)而調(diào)整的一個(gè)系數(shù)。在現(xiàn)實(shí)中，地價(jià)持續(xù)上升時(shí)，房?jī)r(jià)并不會(huì)伴隨上漲，漲幅很小。4，人均收入對(duì)房?jī)r(jià)的影響很容易理解。只有有了貨幣，才能購(gòu)買房。37大城市平均房?jī)r(jià)與人均收入排行榜如下表：平均房?jī)r(jià)排名城市每平方米商品房平均房?jī)r(jià)（元）2004年居民家庭人均可支配收入（元）人均收入排名 1溫州92781772722上海86271668343杭州72101456574

26、北京62321563865深圳60372759616寧波59001588257廣州56601688438廈門51561444399南京4960116021110天津4760114671211青島4639110891412蘇州446014451813大連4241103781714福州3368114361315濟(jì)南3172120051016昆明315090452417貴陽(yáng)310089892518太原305093532219西安300785443320沈陽(yáng)292688802921成都2868103941622武漢285895642023長(zhǎng)沙2825110211524南寧281780603425南昌2

27、77786903026重慶273292212327鄭州265093642128哈爾濱257489402729石家莊247086223130蘭州243876843631?？?33089812632烏魯木齊228097291933合肥222086103234長(zhǎng)春219189002835呼和浩特1960101661836銀川193079843537西寧182176263737城市平均380211357由上表可知人均收入越高，所能購(gòu)買的房?jī)r(jià)承受能力越高，可將其與房?jī)r(jià)的關(guān)系假設(shè)為線性關(guān)系。 Ed=K2+S S為常數(shù)6綜合各因素考慮房地產(chǎn)價(jià)格。建立模型為E=f(P,B,R,Q,T,C)= V1D*G+V2

28、k1B/RQ+V3a exV4k2P +r r為常數(shù)，V1V4為各個(gè)因素的對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的權(quán)重，可用層次分析法確定。當(dāng)該因素對(duì)價(jià)格影響相對(duì)其他因素較為強(qiáng)烈時(shí)，則取較大值，否則取較小值。通過(guò)層次分析法來(lái)確定，并通過(guò)一致性檢驗(yàn)。由于具體數(shù)據(jù)在各個(gè)地區(qū)有很大差異，估價(jià)時(shí)需考慮是針對(duì)全國(guó)平均水平還是具體某個(gè)城市。下面就模糊理論在評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格中的應(yīng)用進(jìn)行仔細(xì)考慮。模糊理論的主要特點(diǎn)是能定量的處理定性確定的種種模糊因素.模糊數(shù)學(xué)在房地產(chǎn)比較法評(píng)估中的應(yīng)用，其擇近原則尤為重要設(shè)在論域U= x1,x2,xn上有m個(gè)模糊子集 (m個(gè)模型)，構(gòu)成了標(biāo)準(zhǔn)模型庫(kù)。被識(shí)別的對(duì)象 也是一個(gè)模糊集， 與 中的哪一個(gè)最貼

29、近？這就是一個(gè)模糊集對(duì)標(biāo)準(zhǔn)模糊集的識(shí)別問(wèn)題。因此，這里涉及到兩個(gè)模糊集的貼近程度問(wèn)題。1、貼近度先把模糊向量的內(nèi)積與外積推廣到無(wú)限論域U上，內(nèi)積與外積的簡(jiǎn)單性質(zhì)對(duì)無(wú)限論域U上的模糊集也成立。由模糊集的內(nèi)積與外積的性質(zhì)可知，單獨(dú)使用內(nèi)積或外積還不能完全刻劃兩個(gè)模糊集 、 之間的貼近程度。模糊集的內(nèi)積與外積都只能部分地表現(xiàn)兩個(gè)模糊集的靠近程度?，F(xiàn)在從直觀上進(jìn)一步說(shuō)明這一點(diǎn)。在圖1中所表示的兩個(gè)模糊集 、 交點(diǎn)的縱坐標(biāo)(隸屬度)越大時(shí)，則與越靠近，而內(nèi)積 正是表現(xiàn)了模糊集與交點(diǎn)的縱坐標(biāo)(隸屬度)。在圖2中所表示的兩個(gè)模糊集與交點(diǎn)的縱坐標(biāo)(隸屬度)越小時(shí)，則與越靠近，而外積 = 正好表現(xiàn)了這一點(diǎn)。綜上

30、所述，內(nèi)積越大，模糊集越靠近；外積越小，模糊集也越靠近。因此，可用二者相結(jié)合的“貼近度”來(lái)刻劃兩個(gè)模糊集的貼近程度較為適合。設(shè)，是論域U上的模糊子集，則稱 為與的貼近度?？梢?jiàn)，當(dāng)s0(A,B)越大(從而 越大， 越小)時(shí)，與越貼近。 貼近度描述了模糊集之間彼此貼近的程度，實(shí)際上，由于所研究問(wèn)題的性質(zhì)不同，進(jìn)一步研究還有其他的貼近度方法。但是，經(jīng)過(guò)多宗估價(jià)實(shí)例的應(yīng)用，發(fā)現(xiàn)式（1）的表示方法更適用于房地產(chǎn)的估價(jià)。 2、擇近原則 設(shè)論域U上有m個(gè)模糊集 ，構(gòu)成一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)模型庫(kù), (U)為待識(shí)別的模型。若存在i01，2,， m ，使得 (2) 則稱 與 最貼近，或者說(shuō)把 歸并到 類。 3、多個(gè)特性的擇近

31、原則 設(shè)論域U上有兩個(gè)模糊向量集合族則 與 的貼近度定義為 （3）三、關(guān)于公式中的問(wèn)題 上期的論文研究了正確運(yùn)用比較法時(shí)，估價(jià)師所面臨的兩個(gè)需要解決的棘手問(wèn)題：一是如何選擇與待估房地產(chǎn)條件相似的交易實(shí)例，二是如何確定待估房地產(chǎn)的價(jià)格。而模糊數(shù)學(xué)在對(duì)象的相似程度識(shí)別方面，引進(jìn)了貼近度的概念，對(duì)象越相近，貼近度越大，這樣可以解決比較法中如何選擇與待估房地產(chǎn)最相似的交易實(shí)例的問(wèn)題。進(jìn)一步研究發(fā)現(xiàn)，將待估房地產(chǎn)與交易實(shí)例之間的貼近度的大小轉(zhuǎn)化為權(quán)數(shù)，并成功地建立了“快速遞減加權(quán)式”，獨(dú)創(chuàng)性地解決比較法的第二個(gè)難題。所述內(nèi)容具有充分的理論依據(jù)和較強(qiáng)的應(yīng)用價(jià)值，對(duì)拓展房地產(chǎn)估價(jià)方法，準(zhǔn)確評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值具有

32、推廣應(yīng)用價(jià)值。 1、關(guān)于計(jì)算符號(hào) 設(shè)已有n個(gè)房地產(chǎn)交易實(shí)例的資料 用 表示第i個(gè)房地產(chǎn)交易實(shí)例的特征向量， ，即各相關(guān)資料的分值，可用“評(píng)估設(shè)想結(jié)果法”進(jìn)行逐項(xiàng)控制（在房地產(chǎn)估價(jià)方法的拓展專著中敘述，施建剛著）。 為內(nèi)積運(yùn)算； 為外積運(yùn)算； 為取大運(yùn)算，如： =0.9； 為取小運(yùn)算，如： =0.8。 2、公式中的注意點(diǎn) 利用貼近度計(jì)算公式可計(jì)算待估房地產(chǎn)的 與房地產(chǎn)交易實(shí)例 的貼近度為 。 有可能出現(xiàn)相同的數(shù)值，這時(shí)可利用模糊關(guān)系系數(shù)的大小來(lái)排序： （4） 然后從大到小排序，記為 ，一般情況下， ，但必須 。相應(yīng)的房地產(chǎn)交易實(shí)例價(jià)格（修正后）為 。即與待估房地產(chǎn)最相似的（貼近度最大）交易實(shí)例的

33、價(jià)格為 ，次相似的為 ，依次類推，最不相似的為 。 相似程度高的交易實(shí)例，其權(quán)值就大，因而所起的調(diào)整作用也大；相似程度低的交易實(shí)例，其權(quán)值就小，因而所起的調(diào)整作用也小。用相似程度的大小來(lái)控制相應(yīng)交易實(shí)例的調(diào)整作用，這顯然是非常有道理的。 在實(shí)際工作中，考慮到權(quán)值是呈指數(shù)級(jí)遞降的，衰減非常大，貼近度為第四的交易實(shí)例的權(quán)值已經(jīng)相當(dāng)小，一般可以忽略，所以通常只要取最相似的三個(gè)交易實(shí)例就完全滿足要求了。這就使得評(píng)估模型大為簡(jiǎn)化為： （5） 式中， 為修正系數(shù)，由于待估房地產(chǎn)與各交易實(shí)例之間只是相似，而不是完全相同，即存在著差異，且確定特征向量的隸屬函數(shù)時(shí)也有誤差，所以應(yīng)對(duì)計(jì)算結(jié)果進(jìn)行修正。這種修正主要

34、是根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)師的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，有時(shí)主要是評(píng)估策略上的修正，如政策變化、市場(chǎng)供求狀況、顧客成交的迫切程度，愿承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)大小因素，均應(yīng)作為決定評(píng)估結(jié)果需要考慮的因素原因分析：房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，房屋消費(fèi)是當(dāng)前國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要增長(zhǎng)點(diǎn)。但近年來(lái)不斷上漲的房地產(chǎn)價(jià)格影響了國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，也引發(fā)了一些社會(huì)問(wèn)題，成為社會(huì)各界關(guān)注的熱點(diǎn)。近期國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)就房地產(chǎn)價(jià)格及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的有關(guān)問(wèn)題多次批示，要求有關(guān)部門加強(qiáng)研究，采取有效措施穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。本文就房地產(chǎn)價(jià)格上漲較快的原因、對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響以及如何穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，作了初步的分析。房地產(chǎn)價(jià)格

35、上漲較快的主要原因是目前正處在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的關(guān)鍵和敏感期。全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格漲幅較高，是需求拉動(dòng)、成本推動(dòng)和管理不力三方面主要因素綜合作用的結(jié)果。具體分析有以下幾點(diǎn)：一、居民消費(fèi)水平提高、城市化進(jìn)程加快和城市功能提升，使房屋需求加大，供需矛盾緊張，推動(dòng)房屋銷售價(jià)格較快上漲。 中國(guó)城鎮(zhèn)人口達(dá)5.43億。上世紀(jì)90年代以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)人口每年增加1000多萬(wàn)，成為人類歷史上最大規(guī)模的人口城市化現(xiàn)象。如重慶、杭州全市年度增加的人口分別超過(guò)10萬(wàn)和5萬(wàn)人；天津、沈陽(yáng)等城市改建和居民拆遷規(guī)模都很大；農(nóng)民工大量進(jìn)城，使城市流動(dòng)人口不斷增加。這些因素推動(dòng)了房屋被動(dòng)需求的釋放，導(dǎo)致了房屋一二三級(jí)市場(chǎng)的需求增加，房

36、屋銷售價(jià)格較大幅度上漲，房屋租賃價(jià)格也在提高。反過(guò)來(lái)，房屋銷售價(jià)格的上漲又刺激需求釋放，進(jìn)一步推動(dòng)需求增加。這樣，房屋銷售市場(chǎng)需求和房屋銷售價(jià)格相互推動(dòng)，一起攀升。二、房屋銷售價(jià)格和土地銷售價(jià)格相互推波助瀾。首先，隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)化建設(shè)推進(jìn)，大量土地資源被占用，使土地資源減少。加之房屋建設(shè)市場(chǎng)土地的需求增加，使土地的供需矛盾緊張，土地交易價(jià)格不斷上漲。其次，實(shí)行“經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓”政策后，土地價(jià)格大幅上漲，部分城市土地價(jià)格成數(shù)倍增長(zhǎng)。如：重慶2000年主城區(qū)住宅樓面地價(jià)約300元每平面米，目前已漲到1000元每平面米。土地交易價(jià)格上漲自然增加了房屋開(kāi)發(fā)成本，推動(dòng)房屋銷售價(jià)格上漲

37、。一些開(kāi)發(fā)商甚至可能把預(yù)期中因土地價(jià)格上漲而引起的成本增加提前消化，轉(zhuǎn)嫁到現(xiàn)期的房屋銷售中，使房屋銷售價(jià)格上漲。三、房屋銷售價(jià)格和建筑材料價(jià)格相互作用。建筑裝飾材料等價(jià)格大幅上漲，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本不斷提高，對(duì)房?jī)r(jià)上漲形成了推動(dòng)力，2004年，全國(guó)固定資產(chǎn)投資價(jià)格比上年上漲5.6%。其中，建筑安裝工程價(jià)格上漲8.2%、材料費(fèi)價(jià)格上漲10.7%，而建筑領(lǐng)域最受關(guān)注的建筑用鋼材價(jià)格上漲17.4%。在房屋銷售價(jià)格中，作為成本的原材料和建安工程費(fèi)用所占比重不斷增加，成為推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的內(nèi)在動(dòng)力之一。房屋銷售價(jià)格的上漲刺激開(kāi)發(fā)商和投資者逐利而至，推動(dòng)房屋開(kāi)發(fā)投資增加，從而自然擴(kuò)大了對(duì)建筑裝飾材料的需求，而反

38、過(guò)來(lái)拉動(dòng)建筑裝飾材料價(jià)格的上漲。四、城市建設(shè)配套費(fèi)和稅收增加。近兩年來(lái)，城市建設(shè)配套費(fèi)大幅提高，部分城市成倍增加，在一定程度上提高了房屋開(kāi)發(fā)成本，推動(dòng)房屋銷售價(jià)格上漲。五、消費(fèi)者的金融意識(shí)和投資意識(shí)不斷增強(qiáng)，而可供選擇的 投資品種少。由于價(jià)格不斷上漲，2004年的存款實(shí)際利率為負(fù)2%，使存款失去了實(shí)際意義，加之股市一直低迷，投資渠道狹窄，選擇品種少，所以近期價(jià)格大幅穩(wěn)步上漲的房地產(chǎn)成了各類投資者金融資產(chǎn)增值、保值的首選。投資者的進(jìn)入增加了房屋市場(chǎng)的投資性需求，使供需矛盾加劇，推動(dòng)房屋銷售價(jià)格上漲。反之，房屋價(jià)格的上漲又吸引越來(lái)越多的投資者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。六、部分地區(qū)有房屋炒作現(xiàn)象。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)

39、發(fā)體制、供應(yīng)體制、融資體制尚不完善，個(gè)人房貸過(guò)松和供需信息不公開(kāi)、不對(duì)稱、不透明，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生不利影響，房屋消費(fèi)存在一定的盲目性，部分地區(qū)房屋銷售市場(chǎng)炒作現(xiàn)象比較嚴(yán)重。如去年報(bào)道最多的溫州炒房團(tuán)的炒作現(xiàn)象，使房屋銷售市場(chǎng)存在一定比例的不和理需求，導(dǎo)致部分地區(qū)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快。 問(wèn)題三： 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重點(diǎn)應(yīng)該從控制房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡，穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，并且要注重調(diào)控政策的協(xié)調(diào)性和配套性，以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)為主，充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制對(duì)資源的配置作用和各級(jí)政府的調(diào)控作用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)供需總量基本平衡、供需結(jié)構(gòu)基本合理、銷售價(jià)格基本穩(wěn)定的目標(biāo)。 政府調(diào)控的重點(diǎn)是調(diào)控房地

40、產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的速度和結(jié)構(gòu)、建立統(tǒng)一的市場(chǎng)規(guī)范和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、增加投資風(fēng)險(xiǎn)保護(hù)正常消費(fèi)、保持地區(qū)間發(fā)展的平衡和市場(chǎng)信息的對(duì)稱與透明、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健協(xié)調(diào)發(fā)展。一、 發(fā)揮中央政府的宏觀調(diào)控功能，采取積極調(diào)控措施，降低成本（包括建材價(jià)格，土地價(jià)格），平抑房?jī)r(jià)職能。必要時(shí)，政府可以適度間接地干預(yù)房地產(chǎn)價(jià)格。通過(guò)控制地價(jià)，以方案競(jìng)標(biāo)為主的項(xiàng)目招標(biāo)辦法，向社會(huì)公開(kāi)招標(biāo)，根據(jù)成本加微利的原則確定房?jī)r(jià)。以成本核算和限制利潤(rùn)空間，間接的干預(yù)房屋的市場(chǎng)價(jià)格。通過(guò)整體規(guī)劃和實(shí)施計(jì)劃，有效的調(diào)空房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資結(jié)構(gòu)并使其發(fā)展速度保持在一個(gè)合理的區(qū)間內(nèi)；制定連續(xù)穩(wěn)定高效的調(diào)空政策，防止“一刀切”和“急剎車”，保持合理結(jié)構(gòu)，供

41、需平衡，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格保持穩(wěn)定。二、 加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和信息化建設(shè)，發(fā)揮專業(yè)統(tǒng)計(jì)部門的信息主渠道作用，使房地產(chǎn)市場(chǎng)供需信息對(duì)稱，透明，使調(diào)空，投資，消費(fèi)決策有及時(shí)可靠的參考信息，以保證決策的科學(xué)與正確，避免盲目性。要通過(guò)準(zhǔn)確及時(shí)的信息披露和市場(chǎng)監(jiān)控機(jī)制的完善，利用需求的變化，調(diào)空供給結(jié)構(gòu)。正確處理好房地產(chǎn)投資與消費(fèi)的關(guān)系，保護(hù)培育合理的房屋消費(fèi)需求，積極引導(dǎo)合理房屋消費(fèi)需求的釋放。三、 發(fā)揮地方政府在調(diào)空中的積極作用。房地產(chǎn)生產(chǎn)和消費(fèi)的區(qū)域性很強(qiáng)， 要逐步規(guī)范地方政府的行為，防止地方保護(hù)主義和政績(jī)沖動(dòng)，使國(guó)家的政策能得到具體落實(shí)。要科學(xué)制定城市發(fā)展規(guī)劃和房屋建設(shè)計(jì)劃，建立和完善本地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系和住房保障體系，維護(hù)市場(chǎng)運(yùn)行秩序。四、 調(diào)整銀行利率，利用財(cái)稅、金融等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)整利潤(rùn)分配，增加投資風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)控市場(chǎng)準(zhǔn)入。通過(guò)信貸、稅收調(diào)控一二級(jí)市場(chǎng)的交易門檻和經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)分配，提高購(gòu)房的首付比重，加