房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

1、房地產(chǎn)市場調(diào)研報告20XX房地產(chǎn)市場調(diào)研報告（1）關(guān)注民生，讓百姓實現(xiàn)住有所居的目標(biāo)，是黨委、政府的中心工作之一，也是 政協(xié)組織關(guān)心的重要議題。 為了深入了解榆林房地產(chǎn)市場起伏較大的原因， 促進(jìn) 榆林房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，按照2009年榆林市政協(xié)總體工作安排，環(huán)資委就 金融危機對我市房地產(chǎn)業(yè)的影響， 向榆陽、神木、府谷等7個房地產(chǎn)市場較為完 善的縣區(qū)和市發(fā)改、房產(chǎn)、統(tǒng)計等8個相關(guān)部門及規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料，并在榆林城區(qū)進(jìn)行了實地視察。 為了切實搞好這次視察活動， 視察前組織部分委員及相關(guān)部門負(fù)責(zé)同志召開座談 會，就視察路線、房產(chǎn)企業(yè)的確定、視察內(nèi)容以及視察方法廣泛征求意見。視察 結(jié)

2、束后，又召集榆林城區(qū)有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)召開專題座談會， 認(rèn)真聽取他們 的意見建議?，F(xiàn)就有關(guān)榆林市房地產(chǎn)市場視察情況報告如下：一、基本情況近年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設(shè)基本形成了以商品房為 主、經(jīng)濟適用房和廉租房為輔三位一體的住房供應(yīng)體系， 基本解決了不同層次住 房困難家庭的住房問題， 居住條件得到了很大改善， 房地產(chǎn)市場進(jìn)一步得到完善。2006年至2009年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬卅，完成銷售面積136.8萬川，空置面積74.0萬卅，空置率為35.2%,其中2009年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬卅，銷售27.2萬卅。2006年榆林市區(qū)商品房均價

3、XX46元/m2，2007年漲至2300元/m2，2008年更是漲至高層4000元/m、多層3000元/m，2009年1-10月份，高層3900-4100元/m、多層3000-3200元/m。盡管2008年下半年以來成交量下降明顯，但房 價仍未下降且略有上升，這主要是受建材價格、心理預(yù)期等諸多因素的影響。2009年特別是二、三季度以來，榆林城區(qū)樓市發(fā)生強勢反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房價平穩(wěn)上揚。經(jīng)濟適用住房也是影響榆林房地產(chǎn)市場的重要因素。2006年-2008年全市累計 完成經(jīng)濟適用房85.1萬卅，其中2006年完成22萬卅；2007年完成18.1萬卅,

4、同比下降17.7%;2008年完成45萬川，同比增加了148.6%,安置住房困難戶8510戶。目前在建經(jīng)濟適用住房23萬卅，小高層均價2300元/卅，多層均價約1800元/卅，在房產(chǎn)市場占有較大份額。廉租房建設(shè)起步較晚。在實物配租方面，榆、神、府等7個縣區(qū)申報了建筑面積7.7萬卅（1540套），總投資1.17億元，其中榆陽區(qū)等5個縣區(qū)已開工4.25萬譏850套。二、我市房地產(chǎn)市場的主要表現(xiàn)及原因分析1、房價起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產(chǎn)市場起步較晚，撤地改市特別是2002年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經(jīng)營思路、開發(fā)模式、營 銷策略、管理經(jīng)驗、廣告宣傳、市場定位、經(jīng)濟實力等方面較

5、好的企業(yè)脫穎而出，消費者對撤地改市后房價漲幅的心理預(yù)期， 加之中國宏觀經(jīng)濟利好的影響， 榆林 的房地產(chǎn)市場迎來了快速發(fā)展的階段。 同時在買漲不買跌消費心理的作用下， 在 某些大樓盤開盤時甚至出現(xiàn)了排隊買房的現(xiàn)象， 各種因素導(dǎo)致榆林特別是榆林市 區(qū)的房價起伏較大（見圖2），充分暴露了房地產(chǎn)市場的不健全和不完善。金融危 機以來，榆林的房地產(chǎn)市場也受到了較大程度的影響，2008年全市共建商品住 房空置面積按主體竣工口徑計算約47.5萬卅，空置率約為63%交易量大幅下降，開發(fā)量明顯下滑。2008年全市房地產(chǎn)上市交易面積67.6萬卅，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開發(fā)量下降10%，到2

6、009年第一季度，更是 跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區(qū)2009年第一季度較去年第四季度下降了61%， 到了第二、三季度強勢反彈，7縣區(qū)分別比上季度增長了54.8%、56.3%，促成今 年二、三季度榆林房地產(chǎn)市場快速回暖主要源自兩大動力： 一是去年一度低迷的 樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放;二是救市政策效果顯現(xiàn)。上半年為防范通貨緊縮，保持經(jīng)濟增長，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟形勢，國家出臺了不少扶持政策，增強了消費者的購房積極性。 同時，相對寬松的信貸政策明顯促進(jìn)了房地產(chǎn)商的 開發(fā)熱情，進(jìn)而引燃了2009年三季度樓市的大爆發(fā)。同時，銀行信貸支持也是 助推房價快速回升的主要原因之一。 截止6月末，

7、全市金融機構(gòu)各項存款余額已 達(dá)1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長29.35%，同比多增76億元，增量已相當(dāng)于2009年全年的181.75%，增幅分別高 于全國、全省4.93個和1.35個百分點。6月末，全市金融機構(gòu)個人消費貸款余 額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當(dāng)月個人中長期消費貸款新增4.15億元。金融機構(gòu)為積極配合國家啟動和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實， 創(chuàng)新金融服務(wù)品種， 增加了對居民消費的信貸投入， 有力地推動了榆林房地產(chǎn)市 場較快回暖。2、區(qū)域發(fā)展不平衡，南北差異較大。由于我市經(jīng)濟南北差異較大，作為支柱產(chǎn) 業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的

8、不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫 等北部6縣區(qū)有規(guī)模較大的房產(chǎn)市場，綏、米、子等南部6縣區(qū)房產(chǎn)市場正處于起步發(fā)展階段。同時，房價也存在較大差異。如作為全國百強縣之一的神木縣2006年-2008年全縣共建成商品房面積60萬叭 房價高 峰時一些地理位置優(yōu)越的房價達(dá)到5400元以上，南部縣區(qū)的房價則普遍較低， 基本和我市的人均收入水平相一致。3、投資型購房減少，消費者趨于理性。2006年以來，受諸多因素的影響，特 別是房價的過快增長， 導(dǎo)致很大一部分購房者把購房作為一個投資項目， 助推了 房價的強勢上漲。但從2008年第三季度以來，受金融危機影響，榆林的房地產(chǎn) 市場出現(xiàn)了持續(xù)低迷， 投資

9、型購房客戶明顯減少， 一些潛在的購房者也在持幣觀 望。一部分經(jīng)濟基礎(chǔ)好且在榆林房產(chǎn)投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一 線、二線城市購房。消費者購房逐步趨于理性，房地產(chǎn)市場更是一種剛性需求在 推動，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產(chǎn)市場正在逐步走向規(guī)范，走向成熟。4、土地價格大幅上升， 土地開發(fā)成本提高。 土地供應(yīng)和土地儲備是房地產(chǎn)企業(yè) 進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)的前提和先決條件。榆林城區(qū)國有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛工作從2001年起實施，隨著土地管理政策的嚴(yán)格化及供地方式的規(guī)范化，土地使用權(quán) 供應(yīng)方式逐步走上規(guī)范化軌道，土地使用權(quán)供應(yīng)也將由經(jīng)營性用地招標(biāo)掛逐步完 善到工業(yè)用地的招拍掛， 工業(yè)用地出讓最低價和土

10、地使用權(quán)的有償使用制度， 土 地價格隨著榆林經(jīng)濟的快速發(fā)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對土地需求比較旺盛， 其土地價格逐步抬高，開發(fā)成本大幅上升（見表4）：2005年以前，榆林城區(qū)土地價格畝均價為57.43萬元，而20062008每畝均價 為207.4萬元，2009年畝均價94.1萬元，基本與2005年以前持平，土地價格 的變化正與榆林城區(qū)的房價基本吻合。據(jù)調(diào)查，2009年上半年榆林城區(qū)房地產(chǎn) 企業(yè)未參與土地競拍活動，現(xiàn)在建和銷售的商品房，是以前的儲備土地。2008年金融危機以來，房地產(chǎn)企業(yè)均未冒然購地，他們對這場金融危機的影響程度、持續(xù)時間、宏觀調(diào)控政策變化、房價走勢等不確定因素難以作出準(zhǔn)確科學(xué)判

11、斷， 土地購買熱情不高， 對土地價格的心理預(yù)期不是很樂觀， 導(dǎo)致土地需求銳減， 土地價格明顯回落。 同時土地購置費用上漲， 土地開發(fā)成本大幅提高。 榆林市房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購置費用， 從2006到2008年呈現(xiàn)先高后低的趨勢， 從高速增 長到大幅回落。2006年至2007年，榆林市房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆，土地購置費用 快速增長，增速達(dá)到1.7倍;之后受市場影響，房地產(chǎn)投資熱情減弱，使得2007年至2008年土地購置費用有較大幅度下降，同比下降41%。依據(jù)榆林市商品房 屋銷售額和銷售面積計算出來的平均銷售價格（現(xiàn)價），從2006年的2050元/m2上升到2008年的2394元/m,上漲了344元

12、/m,漲幅達(dá)17%從宏觀政策調(diào)控 的層面上來看，土地嚴(yán)控、銀根緊縮、所得稅預(yù)征都對開發(fā)商造成一定的壓力。 總體來講當(dāng)前支撐房價上漲有三大因素： 一是隨著居民生活質(zhì)量的不斷提升， 居 民住房以舊換新、以小換大，住房的更新?lián)Q代成為時尚。與此同時，2008年股 市持續(xù)低迷， 存款利率較低， 房地產(chǎn)市場恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之 一。因此，經(jīng)濟發(fā)展與消費增長是支撐房價增長的重要因素。 二是從房地產(chǎn)企業(yè) 的角度上看，隨著近幾年以來的土地儲備和招（標(biāo)）、拍（賣）、掛（牌）制度的實施， 增加了土地出讓的透明度， 增大了土地獲取價格， 從而直接推動了房地產(chǎn)成本的 上漲。三是受拆遷成本加大、 建筑材料價

13、格上漲和工人工資水平上升等因素的影 響，增加了房地產(chǎn)投資成本。 消費需求的改變使商品房的配套設(shè)施建設(shè)不斷完善， 也增加了商品房建設(shè)成本， 促漲了房價。土地開發(fā)投資是房地產(chǎn)開發(fā)的前期準(zhǔn)備， 是將生地變?yōu)槭斓刭Y金的投入， 進(jìn)行土地平整等七通一平的過程。 從2006年2008年，每平方米土地開發(fā)成本由263元上升到794元，增加了531元。5、房地產(chǎn)資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。2006年榆林市房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)的本年度資金來源中，國內(nèi)貸款占到17%，到2008年上升到33%;企業(yè)自籌和其他資金來源的比重分別由51%、32%下降到2008年的42%和25%。在省 內(nèi)其他地區(qū)房地產(chǎn)公司貸款大幅

14、減少的情況下， 我市房地產(chǎn)資金來源中的國內(nèi)貸 款穩(wěn)中有升，也是我市支持房地產(chǎn)市場良性發(fā)展政策的具體體現(xiàn)。2009年國內(nèi) 貸款達(dá)到48%，企業(yè)自籌和其他資金來源分別占到27%、25%企業(yè)自籌資金和以定金及預(yù)收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產(chǎn)投資 者和大多購房者處于觀望狀態(tài)， 人心的穩(wěn)定及市場信心的重建都需要時間， 目前 房屋銷售仍處于調(diào)整期。面對金融危機的嚴(yán)重影響，市委、市政府審時度勢，沉著應(yīng)對，制定了有針對 性的政策和措施， 對全市工業(yè)經(jīng)濟運行實施政府干預(yù)， 在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟 持續(xù)下滑的勢頭， 加之中省宏觀政策的相繼出臺和保穩(wěn)定、 保民生、 保發(fā)展目標(biāo) 的實施， 榆林的房產(chǎn)企業(yè)逐步

15、走出低谷， 從第二季度開始， 榆林的房地產(chǎn)受國家 調(diào)控政策的推動， 投資者信心顯著增強， 銷售額明顯增加， 房地產(chǎn)業(yè)可以說率先 從金融危機的陰影中走了出來， 對榆林經(jīng)濟的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作 用。三、我市房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的支柱地位和作用1、房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻(xiàn)。1998年廢除福利分房、實行住房商品化改革 以來，我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期， 對經(jīng)濟增長的貢獻(xiàn)不斷增大。 從1998年到2008年，房地產(chǎn)行業(yè)年均增長24%，高于國民生產(chǎn)總值的增長速度。1998年到2008年，扣除土地購置費后的房地產(chǎn)開發(fā)投資對dp增長的直接貢獻(xiàn)率從不 到1%上升到2.5%。由房地產(chǎn)開發(fā)投資到引致

16、的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟增加值， 可視為對 經(jīng)濟增長的間接貢獻(xiàn)率，1998年到2008年榆林市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資對dp增長 的間接貢獻(xiàn)率從3%上升到10%。2、房地產(chǎn)對投資增長的貢獻(xiàn)。對經(jīng)濟增長貢獻(xiàn)40%是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資，房地 產(chǎn)開發(fā)投資對固定資產(chǎn)投資總額貢獻(xiàn)比重很大：3、房地產(chǎn)業(yè)對消費增長的貢獻(xiàn)。2006年以來房地產(chǎn)銷售額4年平均占全社會 消費品零售總額的8.41%，是占消費份額最大的行業(yè)。 在全球金融危機仍未見底、 經(jīng)濟未完全復(fù)蘇的情況下， 擴大內(nèi)需成為中國經(jīng)濟增長的主要推動力， 擴大房地 產(chǎn)的投資和住宅銷售是擴大內(nèi)需不可替代的重要選擇（見表7）：4、房地產(chǎn)業(yè)對財政收入的貢獻(xiàn)。2006年2007年房

17、地產(chǎn)稅收呈平衡增長態(tài)勢， 凈增加1976萬元，房地產(chǎn)市場銷售活躍。2008年房地產(chǎn)稅收71XX萬元，較上 年同期減少2742萬元。2009年110月份，房地產(chǎn)營業(yè)稅入庫9877萬元，較去 年同期6024萬元增長的63.96%。2009年110月份，房地產(chǎn)稅收總額6256萬元， 較去年5349萬元同比增長XX.96%。此外，房地產(chǎn)業(yè)對就業(yè)增長、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動等作用也非常明顯。從表8可以看出，2006年全市房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的2.87%，房地產(chǎn)稅收 對全市地方稅收貢獻(xiàn)較大，2007年房地產(chǎn)稅收收入占稅收總收入的2.53%，所占 比例略有下降。但實際上，與同期相比，凈增加了198萬元，仍處于上升

18、趨勢。 進(jìn)入2008年，受房地產(chǎn)市場下滑的影響，房地產(chǎn)稅收全年完成71XX萬元，占稅 收總收入的1.18%，較上年同期減少2742萬元，所占份額下降了1.35個百分點， 下滑幅度較大。2009年110月份，房地產(chǎn)行業(yè)稅收完成6256萬元，同比增長XX.96%占稅收總收入的1.21%。四、對規(guī)范我市房地產(chǎn)的幾點建議 促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的政策有四大特征：政策方向?qū)?、政策配套性強?政策目標(biāo)符合經(jīng)濟發(fā)展需要、 政策作用符合市場改革方向。 榆林房地產(chǎn)業(yè)近年來 的迅猛發(fā)展， 對于推動榆林經(jīng)濟快速發(fā)展， 促進(jìn)區(qū)域中心城市建設(shè)發(fā)揮了重要作 為了加快榆林房地產(chǎn)的健康有序發(fā)展，應(yīng)加強以下幾個方面的工作：1

19、、政府要加強對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控和監(jiān)管。 房地產(chǎn)業(yè)的大起大落對國民經(jīng)濟的消 極作用非常明顯。 所以強化政府在房地產(chǎn)業(yè)中的政府職責(zé)， 對于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)具 有重要意義。一是要穩(wěn)定房價，防止房價的大起大落。要在綜合運用政府宏觀調(diào)控手段的基 礎(chǔ)上，把房價控制在一個合理的、 普遍都能接受的水平上， 要與我們的經(jīng)濟發(fā)展 水平相適應(yīng)，與人民群眾的收入水平相一致，保持房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展。要通過建設(shè)經(jīng)濟適用住房等保障性住房來平衡房價， 在經(jīng)濟適用住房的建設(shè)過程 中，既要把握規(guī)劃建設(shè)時機，確保經(jīng)濟適用住房建設(shè)真正起到抑制房價作用;又 要科學(xué)、合理地控制投放數(shù)量;既要滿足城市低收入價層的住房需求，使他們住 有所居

20、，享受社會進(jìn)步和經(jīng)濟發(fā)展的成果， 又要尊重市場規(guī)律， 不宜過分?jǐn)U大保 障范圍，對房地產(chǎn)市場造成較大影響， 破壞市場發(fā)展規(guī)律。 同時要對低收入人群 進(jìn)行深入調(diào)研，摸清底子，科學(xué)合理供給， 引導(dǎo)房價漲幅在一個合理可控的范圍 內(nèi)。二是定時發(fā)布房地產(chǎn)有關(guān)信息制度。 要建立準(zhǔn)確、真實的房地產(chǎn)統(tǒng)計信息渠道， 用準(zhǔn)確的信息數(shù)據(jù)為市委、 市政府科學(xué)決策和房產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展提供依據(jù)。 要 對榆林的房地產(chǎn)市場進(jìn)行深入調(diào)查研究， 通過統(tǒng)計分析，科學(xué)掌握購房需求信息， 對購房的數(shù)量、戶型、面積、位置、價格等相關(guān)統(tǒng)計信息進(jìn)行定期發(fā)布，防止盲 目建設(shè)，減少社會資源的浪費，有效解決供需矛盾， 為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供 一個

21、權(quán)威、科學(xué)的獲取信息的平臺。三是加強對房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管。目前，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)129個，其中 具有二級資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)12個，三級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)31個，四級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)73個，暫定資質(zhì)開發(fā)企業(yè)13個，有項目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅占總房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)的三成左右，且房地產(chǎn)企業(yè)良莠不齊、 魚龍混雜。一方面難以形成自己的品牌， 提高企業(yè)的核心競爭力;另一方面企業(yè)太多也造成了監(jiān)管上的難度和壓力。 因此， 政府要重點支持一些誠信守法好、經(jīng)濟實力強、技術(shù)水平高、市場認(rèn)可度高、經(jīng) 營效益好的房地產(chǎn)企業(yè)，通過資源整合、優(yōu)勢互補、強強聯(lián)合，使他們的企業(yè)做 大做強，培養(yǎng)造就幾個全省、 全國的品牌房地產(chǎn)企業(yè)， 讓他們充

22、分發(fā)揮在城市建 設(shè)和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)中的作用。 同時對那些經(jīng)營管理差、技術(shù)水平低、有名無實 且經(jīng)營業(yè)績差的小企業(yè)，逐步退出房地產(chǎn)市場或進(jìn)行轉(zhuǎn)產(chǎn)、資產(chǎn)整合， 根據(jù)自身 的技術(shù)和優(yōu)勢，另辟生存發(fā)展空間。四是要進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場開發(fā)秩序。要嚴(yán)格依法查處小產(chǎn)權(quán)房違法用地、 違法建筑行為。小產(chǎn)權(quán)房實質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律、違反城鄉(xiāng)規(guī)劃和 建設(shè)管理的法律，違反相關(guān)政策的違規(guī)房產(chǎn)。 在國家未出臺小產(chǎn)權(quán)房處理有關(guān)政 策之前，對已建成并使用的要進(jìn)行詳細(xì)登記備案， 對正在建設(shè)或準(zhǔn)備建設(shè)的要堅 決予以糾正和取締，以維護正常的房地產(chǎn)開發(fā)秩序。2、加強土地管理， 確保房地產(chǎn)業(yè)的土地供需平衡。 國土資源部今年上半

23、年為回 應(yīng)廣大網(wǎng)民對房價過快上漲的質(zhì)疑， 調(diào)查了全國有代表性的620個房地產(chǎn)開發(fā)項 目，選取了東部、中部、西部不同的類型，620個案例中，銷售房價最高的為45000元/叭 最低為1130元/叭 地價占房價最低例為5.3%,最高為58.6%。620個 案例地價占房價比例平均為23.2%，356個項目比例在15%-30%之間，其中比例 在30%以下的約占總數(shù)的78%。土地價格在房價中占有重要比例。因此,一定要 加強土地監(jiān)管, 確保土地供需平衡, 以抑制房價不合理上漲。 一是加大政府宏觀 調(diào)控力度，高度壟斷土地一級市場，提高土地統(tǒng)征、儲備和管理的能力，搞活土 地二級、三級市場。依法打擊非法炒買炒賣土

24、地行為，盤活已出讓土地，促使存 量土地加快開發(fā)挖掘閑置土地的潛力。 對閑置土地要按照中央有關(guān)文件和法律精 神，嚴(yán)格按規(guī)定收取閑置費， 閑置滿兩年以上的土地要無償收回， 打擊奸商囤積 土地謀取暴利的行為。 二是規(guī)范土地市場， 加大對劃撥用地的監(jiān)管力度。 對因企 業(yè)破產(chǎn)改制、單位拆遷改造等，對原劃撥進(jìn)行開發(fā)的，必須按原土地用途開發(fā);如果要改變用途為經(jīng)營性用地的，必須由政府收購儲備，進(jìn)行招拍掛出讓;對以 其他方式變相進(jìn)行經(jīng)營性開發(fā)的， 必須嚴(yán)肅查除， 堅決制止此類問題的發(fā)生。 三 是在土地交易過程中實行嚴(yán)格的稅費征收政策， 防止炒買炒賣土地行為。 四是做 好征地計劃。根據(jù)市場需求及時供地，從而穩(wěn)定地

25、價。五是壓縮個人住房貸款，提高房地產(chǎn)公司銀行貸款的門檻，從而預(yù)防房地產(chǎn)投資過熱。六是信息要透明、 公開。政府要及時公開土地供應(yīng)信息、土地閑置空置信息、政府儲備土地信息、 房地產(chǎn)銷售信息、 房屋租賃信息及房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤情況等信息。 七是加強房 地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的監(jiān)督管理。 嚴(yán)格房地產(chǎn)抵押登記審批， 對評估失真的抵押貸 款不予審批登記。七是做好宣傳工作。降低社會的心理預(yù)期，通過金融、稅收等 手段，有效抑制投資需求和超前需求。3、開發(fā)理念要不斷提高， 進(jìn)一步增強房產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力。 首先開發(fā)理念要 與榆林發(fā)展同步。 榆林城市發(fā)展的相對滯后性， 使其暫時無法與同類發(fā)達(dá)城市的 開發(fā)理念直接接軌。鄂

26、爾多斯市現(xiàn)在人均dp是1萬多美元，超過北京、上海， 創(chuàng)造了中國的奇跡。 鄂爾多斯市除了能源的推動外，以房地產(chǎn)業(yè)為代表的第三產(chǎn) 業(yè)的強勢增長也功不可沒。據(jù)統(tǒng)計，鄂爾多斯市房地產(chǎn)業(yè)占dp的比重為40%多，遠(yuǎn)高于榆林房地產(chǎn)業(yè)18.7%的比重。未來要使榆林房地產(chǎn)飛速發(fā)展，必須首先加 快城市發(fā)展， 讓先進(jìn)的開發(fā)城市理念進(jìn)入榆林， 帶動榆林房地產(chǎn)更好地發(fā)展。 榆 林房地產(chǎn)開發(fā)必須順應(yīng)未來發(fā)展的總趨勢，走整體性、規(guī)?；l(fā)展之路。其中，政府必須強化其總體規(guī)劃功能， 否則必然導(dǎo)致開發(fā)水平參差不齊。 隨著房地產(chǎn)業(yè) 的蓬勃發(fā)展， 最終整個產(chǎn)業(yè)必然朝著品牌化的道路發(fā)展，其中尤其體現(xiàn)在品牌的 競爭力和營銷能力上。隨著房

27、市的日益成熟，消費者也是日益理性化， 尤其是房 地產(chǎn)業(yè)本身的特點， 決定著消費者必然傾向于投資那些愿意為消費者長遠(yuǎn)利益負(fù) 責(zé)的開發(fā)商。所以，要想獲得消費者的青睞，必須重視品牌在營銷中的重要性。隨著市民對房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)要求的提高， 房地產(chǎn)企業(yè)必須建立服務(wù)至上的理念：一方面在深入了解消費者需求的基礎(chǔ)上，對地段、交通、規(guī)模、配套、價格、環(huán) 境、戶型以及今后的物業(yè)管理這些都要精心考慮。 另一方面也要完善今后服務(wù)意 識，做到以產(chǎn)品為中心向以消費者為中心轉(zhuǎn)變， 進(jìn)行細(xì)致準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位， 并采 取多種銷售手段，把目光轉(zhuǎn)向售前、售中、售后各個階段，努力提高服務(wù)質(zhì)量， 從而提高產(chǎn)品附加值的創(chuàng)新。4、公開稅費項目

28、，規(guī)范稅費征管行為。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，土地出讓金、稅 費三項合計流向政府的收入占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總支出的59.42%。據(jù)不完全統(tǒng)計， 我市共向房地產(chǎn)企業(yè)征收的稅費共50余項:其中一些項目的收取比例彈性較大，這就給某些政府權(quán)力部門提供了權(quán)力尋租 的機會，增大了腐敗的可能性，同時也減少了財政收入，加重了企業(yè)負(fù)擔(dān)，損害 了政府形象。因此，政府要組成清查組，對所有稅費項目進(jìn)行一次清理整頓，對 國家、省上明令規(guī)定繳納的稅費項目予以保留;對一些地方性或與國家法律、法 規(guī)、規(guī)定相悖的要予以取締，廢除一些不合理的收費項目，減免一些收費項目， 以減輕開發(fā)商負(fù)擔(dān)，增大房地產(chǎn)企業(yè)的投資動力。5、加強城市配套建設(shè)，提

29、高城鎮(zhèn)居民收入，不斷提高居民的居住水平。城市配 套設(shè)施建設(shè)，對于推動房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要作用， 隨著人們的生活節(jié)奏的 不斷加快， 對追求生活品質(zhì)的要求逐步提高， 消費者對于住房的社區(qū)配套設(shè)施的 要求也越來越高。 如作為消費群體中具有代表性的公務(wù)員群體也位列其中， 對住 房配套問題給序了相當(dāng)大的關(guān)注， 買房的同時更加注重了對生活品質(zhì)的追求。 榆 林開發(fā)區(qū)作為區(qū)域中心城市建設(shè)的重點之一， 近年來發(fā)展日新月異， 但諸如中小 學(xué)、蔬菜市場、 金融等配套設(shè)施未能及時跟進(jìn)， 在一定程度上抑制了一部分人買 房的積極性。 隨著市委辦公小區(qū)等一部分黨政機關(guān)辦公大樓的相繼投入使用， 必 將對榆林房地產(chǎn)市場產(chǎn)生

30、積極而深遠(yuǎn)的影響。 城鎮(zhèn)居民收入的增加是購房置業(yè)的 不竭動力和源泉。 因此要想方設(shè)法增加居民收入， 不斷改善生活質(zhì)量， 提高生活 品質(zhì)。要按照科學(xué)發(fā)展觀的要求， 不斷增加廣大居民的收入， 讓他們共享改革開 放和榆林經(jīng)濟快速發(fā)展的成果，不斷提高和改善居住的環(huán)境和居住條件。6、進(jìn)一步放活二手房交易市場。 目前，我市的二手房交易市場還處于初級階段， 規(guī)章制度、人員配備、交易場所等還不健全，交易量小，且很不規(guī)范，這對于房 地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有重要影響。 健康有序的房地產(chǎn)業(yè)離不開二手房交易市場的活躍和 繁榮。因此，要加強二手房交易市場的建立、工作機構(gòu)的設(shè)立和人員的配備，建 立健全完善的規(guī)章制度。 同時要減免部

31、分稅費， 以吸引廣大居民加入到這一市場 上來，不斷完善和繁榮這一市場，以推動榆林房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展?？傊?，我們要通過不懈的努力，使我市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策方向?qū)?、政策?標(biāo)準(zhǔn)、政策力度大、政策配套完善、政策落實到位。要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開發(fā)市 場，積極引導(dǎo)房產(chǎn)業(yè)向規(guī)?；?、集約化、品牌化方向發(fā)展，為城鄉(xiāng)一體化建設(shè)和 區(qū)域中心城市建設(shè)做出積極的貢獻(xiàn)20XX房地產(chǎn)市場調(diào)研報告(2)一、XX房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從20*年起至今，XX商品房價格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上 漲的態(tài)勢，XX已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時

32、，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟 相博弈之地?？傮w而言，XX房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中 高端。XX年以后，隨著大量外埠資本注資XX，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化。 一方 面，房產(chǎn)的整合概念不斷增強，如永清片區(qū)的新天地項目，集合住宅、酒店、寫 字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。 房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主， 而是深化 為產(chǎn)業(yè)概念， 地產(chǎn)對城市的影響力進(jìn)一步增強。 另一方面， 頂級項目拉動了高端 消費力量。 長期以來， 武漢的房產(chǎn)高端消費都受到了產(chǎn)品的極大制約， 項目品質(zhì) 的均等性使XX的房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細(xì)分市場的要求。20*年后，這一局面被打 破，XX濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢。

33、20*年，XX房地產(chǎn)進(jìn)入了 歷年來最火爆的一年。目前，XX房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅、商業(yè)并進(jìn)的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資 型物業(yè)不斷涌現(xiàn)。 在國家宏觀調(diào)控措施的影響之下， 房地產(chǎn)項目的消化速度雖然 有所放緩，但價格仍然穩(wěn)步上升。二、XX商品住宅發(fā)展特征產(chǎn)品特征：XX中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主;城郊結(jié)合部以多層、 小高層、連排別墅為主。價格特征：XX城區(qū)商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右，均價在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖、二七片及古田區(qū)域供求特征：全市商品房銷售項目中，xx區(qū)域占據(jù)了39.54%，xx區(qū)域樓盤供求 基本平衡。消費者特征：包括公務(wù)員、商人、

34、公司職員、企業(yè)老總、外來人員等。 產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主，中低檔樓盤放量偏少（多集中在后湖、金銀湖）。 文化訴求特征：濃厚的商業(yè)、娛樂等都市文化特征。三、20*年（1-6月份）xx商品住宅供給和銷售基本分析（1）商品住宅價格與銷量分析xx區(qū)域憑借得天獨厚的地理位置、 豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)量居XX市前列，同其它區(qū)域相比，其價格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài)，20*年（XX月份），xx住宅均價達(dá)到5894.43元/平方米，與去年 同期相比，價格增長了39.57%。另一方面，受國家宏觀調(diào)控政策影響，在進(jìn)入20*年以后，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降，20*年（XX

35、月份），xx住宅銷量為8950套，與去年同期相比，減少了51.32%。從上表可以看出，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價格同整個XX市的總體住宅物業(yè)平均 價格的漲落步調(diào)還是相一致的， 而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。 從整個區(qū)域市場來看， 高檔樓盤主要集中在xx中心城區(qū)，中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū) 域。xx中心區(qū)作為XX市的一個開發(fā)熱點，住宅開發(fā)力度較大，目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在45000套左右。從市場接受情況來看也是比較理想的， 相信隨著該區(qū)經(jīng)濟 不斷的縱身發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)會在其中充當(dāng)越來越重要的角色。同時，該區(qū)域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區(qū)域的 綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得

36、積極成果， 這些都將為這一帶的房價帶來 定的升值空間。（2）xx商品住宅市場供求關(guān)系1、20*年（XX月份） xx商品住房市場總?cè)萘考s為45000套，XX月總供給13299套，市場總銷量為8950套，總體供銷比為1.49：1。2、 拆遷購房與投資性購房比例的降低導(dǎo)致住宅銷量減少為避免因房屋拆遷量過大而導(dǎo)致被動需求的過度增長和市場價格波動，XX市在xx年以來對拆遷規(guī)模進(jìn)行了壓縮。20*年（1-6月份），全市舊城改造拆遷面積為XX萬平方米，同比下降28.94%。同時，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風(fēng)險不斷加大，也直接導(dǎo)致了購 房需求的減少。據(jù)億房網(wǎng)今年（1-6月份）的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對90多個樓

37、盤的調(diào) 研數(shù)據(jù)顯示， 已擁有一套住房， 進(jìn)行第二次或多次購買行為的家庭占到47.52%， 其中，包含了改善居住條件和投資購房等動因。 由于這種動因并不屬于迫切性需 求，因而受外部環(huán)境的影響較大，成為住房市場中可伸縮性的需求。xx作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域， 投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有 所減少。3、 購房者對xx中心城區(qū)的住宅偏好度高億房研究中心的20*年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示， 潛在消費者對購買住房的區(qū)域偏好 主要集中于xx中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房價的影響，使得一部分在該區(qū)域工 作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。4、 主要銷售的住房產(chǎn)品價格集中在5000-7000元

38、/平方米如下圖所示：50007000元/平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升5、今年1-6月份主要銷售的住房產(chǎn)品戶型集中在90-120平方米20*年（1-6月份）xx的戶型供銷比例統(tǒng)計結(jié)果顯示，90平方米以下戶型供小于 銷，140平方米以上戶型供大于銷，90-140平方米戶型供銷比較平衡。其中，90平方米以下戶型的上市量占到xx總上市量的20.52%，90平方米以下戶型的銷售 量占到xx總銷量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響 程度日益顯現(xiàn)，從今年1-6月份的情況來說，xx90平方米以下戶型的上市量較 大，占到

39、全市同等戶型上市量的40.17%，90平方米以下戶型的銷量則占到全市 同等戶型銷量的45.43%。四、xx各區(qū)域住宅市場發(fā)展概況xx區(qū)目前由xx中心區(qū)、古田片區(qū)、二七、后湖片區(qū)和XX區(qū)四個區(qū)域組成，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點，下文將按不同片區(qū)對其住宅發(fā)展特征進(jìn)行分析：（一）xx中心區(qū)20*年上半年xx中心區(qū)成交均價為6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米， 漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套，降幅為58.87%。從上半年xx中心區(qū)成交價格來看，1至5月呈遞增趨勢，5月達(dá)到價格高峰，為7286.34元/平方米，隨后6月價格出現(xiàn)小幅回落， 但每平方米價格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價格來說， 成交方面較去年嚴(yán)重萎縮， 總體成交量還未達(dá)到去年同 期水平的一半。出現(xiàn)這樣的情況， 主要由兩方面因素造成， 首先xx中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下 降，與去年同期相比，新房供應(yīng)量減少3成之多，制約了購房者消費;當(dāng)然，更 重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。 尤其在中心城區(qū)， 房價漲幅 過快，甚至超過中高收入購房者的支付能力， 樓市顯得愈發(fā)不