個(gè)人住房抵押貸款

1、 第 三 章 個(gè)人住房抵押貸款教學(xué)目的與要求 通過本章學(xué)習(xí)，要求同學(xué)們了解住房抵押貸款的一些基本概念，掌握住房抵押貸款的運(yùn)行程序、資信評(píng)估的內(nèi)容以及住房抵押貸款的常用類型，重點(diǎn)掌握住房抵押貸款合同的具體條款及含義。重點(diǎn)與難點(diǎn) 抵押權(quán)的概念、特點(diǎn)及法律屬性，固定利率抵押貸款，可調(diào)利率抵押貸款，個(gè)人住房抵押貸款資信評(píng)估，個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)教學(xué)方式 講授、討論、案例教學(xué)時(shí)間安排 10學(xué)時(shí)一、住房抵押貸款的概念及特點(diǎn)二、抵押權(quán)的概念、特點(diǎn)及法律屬性三、住房抵押貸款的運(yùn)作要素四、住房抵押貸款的定價(jià) 第一節(jié)第一節(jié) 住房抵押貸款的基本概念住房抵押貸款的基本概念一、住房抵押貸款的基本概念一、住房抵押貸款的基

2、本概念 1、概念、概念 由銀行或其他金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的，由銀行或其他金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的，以個(gè)人或家庭為貸款對(duì)象，以購(gòu)買住以個(gè)人或家庭為貸款對(duì)象，以購(gòu)買住房或與住房有關(guān)的其他用途為目的的，房或與住房有關(guān)的其他用途為目的的，以所購(gòu)買的住房為抵押品，按照固定以所購(gòu)買的住房為抵押品，按照固定或浮動(dòng)的利息率計(jì)息，在較長(zhǎng)的時(shí)間或浮動(dòng)的利息率計(jì)息，在較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)分期還本付息的貸款形式。內(nèi)分期還本付息的貸款形式。2、特征、特征 (1)(1)房地產(chǎn)抵押是以抵押為前提建立的貸款關(guān)系。是一房地產(chǎn)抵押是以抵押為前提建立的貸款關(guān)系。是一種依據(jù)貸款項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度和抵押物價(jià)值評(píng)估的多少來發(fā)種依據(jù)貸款項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度和抵押物價(jià)值評(píng)估的

3、多少來發(fā)放的貸款。（主要體現(xiàn)在與質(zhì)押貸款的區(qū)別上）放的貸款。（主要體現(xiàn)在與質(zhì)押貸款的區(qū)別上） (2)(2)房地產(chǎn)抵押貸款是以房地產(chǎn)抵押為條件的貸款。其房地產(chǎn)抵押貸款是以房地產(chǎn)抵押為條件的貸款。其實(shí)質(zhì)是一種融資關(guān)系，而不是商品買賣關(guān)系。實(shí)質(zhì)是一種融資關(guān)系，而不是商品買賣關(guān)系。 (3)(3)房地產(chǎn)抵押貸款的現(xiàn)實(shí)性（主要體現(xiàn)在保證貸款房地產(chǎn)抵押貸款的現(xiàn)實(shí)性（主要體現(xiàn)在保證貸款的區(qū)別）的區(qū)別） 抵押貸款1 1、抵押財(cái)產(chǎn)為不動(dòng)、抵押財(cái)產(chǎn)為不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)；產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)；2 2、債務(wù)人不轉(zhuǎn)移抵、債務(wù)人不轉(zhuǎn)移抵押財(cái)產(chǎn)的占有押財(cái)產(chǎn)的占有 質(zhì)押貸款1 1、質(zhì)押財(cái)產(chǎn)為動(dòng)產(chǎn)、質(zhì)押財(cái)產(chǎn)為動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利；或權(quán)利；2 2、債務(wù)人將質(zhì)

4、押物、債務(wù)人將質(zhì)押物移交債權(quán)人占有。移交債權(quán)人占有。 債務(wù)期滿前所有權(quán)屬于抵押人債務(wù)期滿前所有權(quán)屬于抵押人與出質(zhì)人，簽定合同后都要依法辦與出質(zhì)人，簽定合同后都要依法辦理登記理登記 保證貸款保證貸款 保證人所承擔(dān)的實(shí)保證人所承擔(dān)的實(shí)際責(zé)任發(fā)生在貸款償還際責(zé)任發(fā)生在貸款償還時(shí)，而不是發(fā)生在保證時(shí)，而不是發(fā)生在保證貸款時(shí)，所以是一種貸款時(shí)，所以是一種“未來責(zé)任未來責(zé)任”。是一種。是一種虛擬的保證責(zé)任。虛擬的保證責(zé)任。 抵押貸款抵押貸款 是現(xiàn)實(shí)的責(zé)任擔(dān)保，是現(xiàn)實(shí)的責(zé)任擔(dān)保，此抵押行為是借款方獲得此抵押行為是借款方獲得貸款時(shí)必須發(fā)生的現(xiàn)實(shí)行貸款時(shí)必須發(fā)生的現(xiàn)實(shí)行為，抵押人必須提供實(shí)在為，抵押人必須提供實(shí)

5、在的抵押財(cái)產(chǎn)。的抵押財(cái)產(chǎn)。二、抵押權(quán)的基本概念二、抵押權(quán)的基本概念1、抵押權(quán)的概念、抵押權(quán)的概念 在抵押人違約的情況下，抵押權(quán)人對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先在抵押人違約的情況下，抵押權(quán)人對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。受償權(quán)。2、抵押權(quán)的特點(diǎn)、抵押權(quán)的特點(diǎn)（1 1）屬于擔(dān)保物權(quán)）屬于擔(dān)保物權(quán)（2 2）抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)具有優(yōu)先受償權(quán)）抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)具有優(yōu)先受償權(quán)（3 3）用益權(quán)可設(shè)立抵押權(quán)）用益權(quán)可設(shè)立抵押權(quán)3、抵押權(quán)的法律屬性、抵押權(quán)的法律屬性（1）在我國(guó)可以抵押的房地產(chǎn)）在我國(guó)可以抵押的房地產(chǎn) 依法獲得的出讓土地使用權(quán)依法獲得的出讓土地使用權(quán); ;依法獲得的房屋所有權(quán)依法獲得的房屋所有權(quán); ;依法獲得的期

6、房所有權(quán)依法獲得的期房所有權(quán); ;依法可抵押的其他房地產(chǎn)。依法可抵押的其他房地產(chǎn)。（2）在我國(guó)不可以抵押的房地產(chǎn)）在我國(guó)不可以抵押的房地產(chǎn) 權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn); ;用于教育、醫(yī)療、市政等公用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；列入文物保護(hù)和有重要紀(jì)念意義共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；列入文物保護(hù)和有重要紀(jì)念意義的建筑物；被依法查封、扣押、監(jiān)管或以其他形式限制的建筑物；被依法查封、扣押、監(jiān)管或以其他形式限制的房地產(chǎn)；為依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)；未繳足的房地產(chǎn)；為依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)；未繳足出資額的外商投資企業(yè)的房地產(chǎn)；行政機(jī)構(gòu)所有的房地出資額的外商投資企業(yè)的房地產(chǎn)；行政

7、機(jī)構(gòu)所有的房地產(chǎn)；集體所有的土地使用權(quán)。產(chǎn)；集體所有的土地使用權(quán)。（3）對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行處分所得價(jià)款的償還順序 第一，支付處分抵押房地產(chǎn)之費(fèi)用；第一，支付處分抵押房地產(chǎn)之費(fèi)用； 第二，扣繳與抵押房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)；第二，扣繳與抵押房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)； 第三，按優(yōu)先受償權(quán)順序和抵押順序和抵押順序依法償還第三，按優(yōu)先受償權(quán)順序和抵押順序和抵押順序依法償還 抵押人所欠的本息及違約金；抵押人所欠的本息及違約金； 第四，剩余金額退還抵押人。第四，剩余金額退還抵押人。 1、房地產(chǎn)抵押貸款的貸款人、房地產(chǎn)抵押貸款的貸款人 2、房地產(chǎn)抵押貸款的借款人、房地產(chǎn)抵押貸款的借款人 3、擔(dān)保和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、擔(dān)保和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu) 4

8、、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)1、影響抵押貸款利率的因素、影響抵押貸款利率的因素 融資成本、貸款條件、借貸雙方的信貸關(guān)系、服務(wù)費(fèi)等融資成本、貸款條件、借貸雙方的信貸關(guān)系、服務(wù)費(fèi)等綜合考慮以上因素，但最終取決于市場(chǎng)供求和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。綜合考慮以上因素，但最終取決于市場(chǎng)供求和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。2、抵押貸款利率的確定、抵押貸款利率的確定 在實(shí)際計(jì)算中，抵押貸款利率等于實(shí)際利率、預(yù)期通貨在實(shí)際計(jì)算中，抵押貸款利率等于實(shí)際利率、預(yù)期通貨膨脹率和各種風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率（違約風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性膨脹率和各種風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率（違約風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、提前還款風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、期限風(fēng)險(xiǎn)等）。風(fēng)險(xiǎn)、提前還款風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、期限風(fēng)險(xiǎn)等

9、）。 第二節(jié) 住房抵押貸款運(yùn)作程序1、貸款申請(qǐng)及受理2、貸款審查和資信評(píng)估（核心）3、協(xié)商貸款條件:貸款金額、利率、還款方式等4、簽定貸款合同5、貸后管理和不良資產(chǎn)處置 第三節(jié) 個(gè)人住房抵押貸款分類一、固定利率抵押貸款 1、美國(guó)之前的發(fā)展 （1）羅馬帝國(guó)羅馬帝國(guó) fiduciafiducia( (所有權(quán)歸貸款人所有權(quán)歸貸款人),),來源于拉丁文的信任或者信賴來源于拉丁文的信任或者信賴一詞，該工具明顯表明貸款人不信任借款人一詞，該工具明顯表明貸款人不信任借款人pignus(pignus(典質(zhì)、典質(zhì)物典質(zhì)、典質(zhì)物)()(所有權(quán)歸借款人，貸款人在借款所有權(quán)歸借款人，貸款人在借款人被人被“懷疑有違約的

10、可能性懷疑有違約的可能性”時(shí)有權(quán)取得所有權(quán)時(shí)有權(quán)取得所有權(quán))hypothecahypotheca( (所有權(quán)歸借款人，貸款人僅在實(shí)際違約的情況所有權(quán)歸借款人，貸款人僅在實(shí)際違約的情況下才能取得房產(chǎn)控制權(quán)下才能取得房產(chǎn)控制權(quán)) )。（2）德國(guó)文化時(shí)期）德國(guó)文化時(shí)期 德國(guó)的德國(guó)的gagegage：指的是作為履行合同的擔(dān)保而交付的存放指的是作為履行合同的擔(dān)保而交付的存放物，借款人一般會(huì)實(shí)際轉(zhuǎn)移動(dòng)產(chǎn)，作為物，借款人一般會(huì)實(shí)際轉(zhuǎn)移動(dòng)產(chǎn)，作為gage,gage,就象今天人們就象今天人們?cè)诋?dāng)鋪所做的一樣，在這種情形下，在當(dāng)鋪所做的一樣，在這種情形下，它被稱為活的它被稱為活的gagegage. . 當(dāng)貸款的抵

11、押物是房地產(chǎn)時(shí)，這種安排就無法實(shí)現(xiàn)。在當(dāng)貸款的抵押物是房地產(chǎn)時(shí)，這種安排就無法實(shí)現(xiàn)。在這種情形下，這種情形下，gagegage要求在違約時(shí)貸款人能取得房地產(chǎn)的所有要求在違約時(shí)貸款人能取得房地產(chǎn)的所有權(quán)，但不能在權(quán)，但不能在gagegage之外尋求補(bǔ)償，之外尋求補(bǔ)償，也即借款人擁有一個(gè)履行也即借款人擁有一個(gè)履行義務(wù)或者向貸款人出售房地產(chǎn)的選擇權(quán)，一項(xiàng)賣權(quán)。義務(wù)或者向貸款人出售房地產(chǎn)的選擇權(quán)，一項(xiàng)賣權(quán)。 （3 3）法國(guó)）法國(guó) 法國(guó)的法國(guó)的mortgagemortgage：在在10661066年威廉征服英國(guó)后，法國(guó)人年威廉征服英國(guó)后，法國(guó)人將德國(guó)體系引進(jìn)到英格蘭，對(duì)涉及沒有被實(shí)際轉(zhuǎn)移的抵押將德國(guó)體系

12、引進(jìn)到英格蘭，對(duì)涉及沒有被實(shí)際轉(zhuǎn)移的抵押房地產(chǎn)貸款，被稱為房地產(chǎn)貸款，被稱為“死的死的”gage ,gage ,由于法語中表示死的由于法語中表示死的詞為詞為mort,mort,這自然被稱為這自然被稱為mortgage.mortgage.（4 4）英國(guó)）英國(guó) 英國(guó)人繼續(xù)發(fā)展出現(xiàn)英國(guó)人繼續(xù)發(fā)展出現(xiàn)公平贖回權(quán)和法定贖回權(quán)公平贖回權(quán)和法定贖回權(quán)。中世紀(jì)。中世紀(jì)時(shí)，英國(guó)的教會(huì)規(guī)定在任何情況下貸款人在借出資金時(shí)都不時(shí)，英國(guó)的教會(huì)規(guī)定在任何情況下貸款人在借出資金時(shí)都不收取利息，但貸款人會(huì)因此有權(quán)占有和獲得全部土地的所有收取利息，但貸款人會(huì)因此有權(quán)占有和獲得全部土地的所有權(quán)，并且沒有義務(wù)向借款人作出任何補(bǔ)償。

13、權(quán)，并且沒有義務(wù)向借款人作出任何補(bǔ)償。 但在伊麗撒白一世統(tǒng)治時(shí)期，認(rèn)為這種做法過于苛刻，但在伊麗撒白一世統(tǒng)治時(shí)期，認(rèn)為這種做法過于苛刻，尤其是在債務(wù)少而借款人的財(cái)務(wù)困難僅僅是暫時(shí)的情況下，尤其是在債務(wù)少而借款人的財(cái)務(wù)困難僅僅是暫時(shí)的情況下，借款人可以向法庭提起訴訟，陳述其償還債務(wù)的計(jì)劃，法庭借款人可以向法庭提起訴訟，陳述其償還債務(wù)的計(jì)劃，法庭開始允許借款人通過支付拖欠的金額贖回房地產(chǎn)（在違約開始允許借款人通過支付拖欠的金額贖回房地產(chǎn)（在違約后），后），這就是公平贖回權(quán)。這就是公平贖回權(quán)。 實(shí)際上，借款人擁有物業(yè)執(zhí)行價(jià)格等于拖欠金額的買實(shí)際上，借款人擁有物業(yè)執(zhí)行價(jià)格等于拖欠金額的買權(quán)，此外，執(zhí)行

14、期無限長(zhǎng)。貸款人尋求并取得了剝奪贖回權(quán)，此外，執(zhí)行期無限長(zhǎng)。貸款人尋求并取得了剝奪贖回權(quán)條款，從而在流行的合同條款中，借款人在一段時(shí)間后權(quán)條款，從而在流行的合同條款中，借款人在一段時(shí)間后就不能再贖回房地產(chǎn)，就不能再贖回房地產(chǎn)，被稱為法定贖回權(quán)。被稱為法定贖回權(quán)。2 2、美國(guó)的住房金融：蕭條時(shí)期美國(guó)的早期歷史美國(guó)的住房金融：蕭條時(shí)期美國(guó)的早期歷史（1 1）獨(dú)立戰(zhàn)爭(zhēng)后（）獨(dú)立戰(zhàn)爭(zhēng)后（17751775） 無房地產(chǎn)貸款無房地產(chǎn)貸款 （2 2）南北戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期（）南北戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期（18611861年年18651865年）年） 開始出現(xiàn)建筑協(xié)會(huì)（為籌集該組織購(gòu)買住房所需的資金開始出現(xiàn)建筑協(xié)會(huì)（為籌集該組織購(gòu)買住房

15、所需的資金而成立），第一個(gè)于而成立），第一個(gè)于18611861年成立于費(fèi)城，開始是股份所有制年成立于費(fèi)城，開始是股份所有制公司，后轉(zhuǎn)變?yōu)閮?chǔ)蓄機(jī)構(gòu)公司，后轉(zhuǎn)變?yōu)閮?chǔ)蓄機(jī)構(gòu) 。（3 3）西部開發(fā)（）西部開發(fā)（1818世紀(jì)末世紀(jì)末-19-19世紀(jì)末）世紀(jì)末） 要求為新農(nóng)場(chǎng)的銷售融資，為銷售融資所需的資金大部要求為新農(nóng)場(chǎng)的銷售融資，為銷售融資所需的資金大部分在東部的大機(jī)構(gòu)投資者手中，分在東部的大機(jī)構(gòu)投資者手中，抵押銀行抵押銀行非常普遍，典型的非常普遍，典型的農(nóng)場(chǎng)抵押貸款農(nóng)場(chǎng)抵押貸款是非攤銷貸款，僅支付利息的貸款，在到期日，是非攤銷貸款，僅支付利息的貸款，在到期日，貸款可以以新的利率和一筆小額的發(fā)起費(fèi)再融

16、資。貸款可以以新的利率和一筆小額的發(fā)起費(fèi)再融資。 由于這些貸款是非攤銷的，房地產(chǎn)的價(jià)格很可能會(huì)下滑由于這些貸款是非攤銷的，房地產(chǎn)的價(jià)格很可能會(huì)下滑到貸款余額以下，對(duì)于有第二，第三抵押的房地產(chǎn)，更是如到貸款余額以下，對(duì)于有第二，第三抵押的房地產(chǎn)，更是如此。這類貸款所附帶的違約風(fēng)險(xiǎn)在此。這類貸款所附帶的違約風(fēng)險(xiǎn)在2020世紀(jì)世紀(jì)2020年代后期和年代后期和3030年年代初期美國(guó)的蕭條時(shí)期變的更加明顯，造成無數(shù)人違約。代初期美國(guó)的蕭條時(shí)期變的更加明顯，造成無數(shù)人違約。（4）大蕭條時(shí)期）大蕭條時(shí)期 大蕭條時(shí)期政府出臺(tái)的抵押貸款市場(chǎng)方案有兩個(gè)目的：大蕭條時(shí)期政府出臺(tái)的抵押貸款市場(chǎng)方案有兩個(gè)目的： 1 1

17、、通過直接貸款和存款保險(xiǎn)為貸款人提供流動(dòng)性。、通過直接貸款和存款保險(xiǎn)為貸款人提供流動(dòng)性。 2 2、通過長(zhǎng)期攤銷抵押貸款的違約保險(xiǎn)和二級(jí)市場(chǎng)促進(jìn)這類、通過長(zhǎng)期攤銷抵押貸款的違約保險(xiǎn)和二級(jí)市場(chǎng)促進(jìn)這類貸款工具的使用。貸款工具的使用。 戰(zhàn)后住房金融體系由于這些機(jī)構(gòu)的存在以及戰(zhàn)后住房金融體系由于這些機(jī)構(gòu)的存在以及19471947年退伍軍年退伍軍人管理局保險(xiǎn)的設(shè)立而開始形成。人管理局保險(xiǎn)的設(shè)立而開始形成。3 、FRM的運(yùn)行機(jī)制（1）固定利率等額還款抵押貸款（CPM） （1.1）還款公式：每月付款額為以貸款額為年金現(xiàn)值計(jì)算的年金。(1)(1)1nniiapi 年金是指定期、等額、連續(xù)的系列支付年金是指定期

18、、等額、連續(xù)的系列支付l后付年金：在每期期末支付的年金后付年金：在每期期末支付的年金后付年金終值后付年金終值: : f=a+a(1+i)+a f=a例子例子：書：書426426頁頁(1)1nii1ni補(bǔ)充內(nèi)容：年金的計(jì)算補(bǔ)充內(nèi)容：年金的計(jì)算后付年金現(xiàn)值后付年金現(xiàn)值( (房地產(chǎn)抵押貸款的基本公式）房地產(chǎn)抵押貸款的基本公式） p=a +a +.+a 例子：書例子：書426頁頁1(1 ) i2(1 ) i(1 )ni1 (1)niPail即期年金：每期起初支付的年金即期年金：每期起初支付的年金即期年金終值即期年金終值: : 由由例子：書例子：書427427頁頁2(1)(1).(1)nfaiaiai

19、1(1)11nifai即期年金現(xiàn)值即期年金現(xiàn)值12(1)(1). (1)npaaiaiai(1)1(1)1nipail遞延年金：第一次支付發(fā)生在第二期或第二期以后的年遞延年金：第一次支付發(fā)生在第二期或第二期以后的年金金l永續(xù)年金：無限期支付的年金形式，即支付期無限長(zhǎng)的永續(xù)年金：無限期支付的年金形式，即支付期無限長(zhǎng)的年金。年金。 p=ai（1.21.2）貸款（本金）余額的計(jì)算：計(jì)算時(shí)點(diǎn)的年金現(xiàn)值。）貸款（本金）余額的計(jì)算：計(jì)算時(shí)點(diǎn)的年金現(xiàn)值。11(1)11(1)nnnnipaii（1.31.3）每月本息償還額中本金和利息的計(jì)算）每月本息償還額中本金和利息的計(jì)算 月償還額中本金部分就是該月相鄰兩期

20、貸款余額之差；月償還額中本金部分就是該月相鄰兩期貸款余額之差；利息等于貸款余額乘以利率。利息等于貸款余額乘以利率。l第第N N期月償還額的本金期月償還額的本金 = = 第第N-1N-1期貸款余額期貸款余額 第第N N期貸期貸款余額；款余額； 第第N N期償還額的利息期償還額的利息 = a = a 第第N N期月償還本金期月償還本金l第第N N期償還額的利息期償還額的利息 = = 第第N-1N-1期貸款余額期貸款余額 * * 貸款月利率貸款月利率 第第N N期月償還額本金期月償還額本金 = = 月本息償還額月本息償還額 第第N N期償還額期償還額的利息的利息 假設(shè)貸款金額為假設(shè)貸款金額為1010

21、萬元，貸款年利率為萬元，貸款年利率為6%6%，貸款期限，貸款期限為為3030年，用等額還款抵押貸款的計(jì)算公式計(jì)算，年，用等額還款抵押貸款的計(jì)算公式計(jì)算，（1 1）該貸款的每月分期付款本息償還額。）該貸款的每月分期付款本息償還額。（2 2）還款）還款1010年后的貸款余額是多少？年后的貸款余額是多少？（3 3）這）這1010年中共向銀行支付多少利息？年中共向銀行支付多少利息？ 例例 子子（1.41.4）等額還款抵押貸款還款分析）等額還款抵押貸款還款分析l月還款額中本金和利息的關(guān)系月還款額中本金和利息的關(guān)系 剩余本金的部分隨著時(shí)間的推移而下降，每月本息償還剩余本金的部分隨著時(shí)間的推移而下降，每月本

22、息償還額中利息部分的比重逐步下降，而本金部分的比重逐步上升額中利息部分的比重逐步下降，而本金部分的比重逐步上升l月本息償還額與貸款期限、貸款利率的關(guān)系月本息償還額與貸款期限、貸款利率的關(guān)系 月本息償還額與貸款總額成正向相關(guān)關(guān)系，并隨著貸款月本息償還額與貸款總額成正向相關(guān)關(guān)系，并隨著貸款利率的上升而提高；延長(zhǎng)貸款期限，月本息償還額隨之下降，利率的上升而提高；延長(zhǎng)貸款期限，月本息償還額隨之下降，最終趨于貸款總額與月利率的乘積（最終趨于貸款總額與月利率的乘積（pipi）。這說明了貸款期）。這說明了貸款期限增加到一定年限以后，延長(zhǎng)貸款期限對(duì)月本息償還額影響限增加到一定年限以后，延長(zhǎng)貸款期限對(duì)月本息償還

23、額影響不大，對(duì)減輕借款人的還款壓力作用十分有限。不大，對(duì)減輕借款人的還款壓力作用十分有限。l利率風(fēng)險(xiǎn)利率風(fēng)險(xiǎn) 金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)了全部利率風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)利率上升時(shí)，就會(huì)金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)了全部利率風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)利率上升時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)利率風(fēng)險(xiǎn)?？刂评曙L(fēng)險(xiǎn)最一般的方法是由借貸雙方出現(xiàn)利率風(fēng)險(xiǎn)。控制利率風(fēng)險(xiǎn)最一般的方法是由借貸雙方平分風(fēng)險(xiǎn)，利率一般高于可調(diào)利率抵押貸款。平分風(fēng)險(xiǎn)，利率一般高于可調(diào)利率抵押貸款。l提前還款風(fēng)險(xiǎn)提前還款風(fēng)險(xiǎn) 在利率上升還是在利率下降的情況下提前還款的風(fēng)險(xiǎn)在利率上升還是在利率下降的情況下提前還款的風(fēng)險(xiǎn)比較大比較大? ? （2 2）等本金還款抵押貸款（）等本金還款抵押貸款（CAMCAM）l概念：在貸

24、款期內(nèi)均勻地償還本金，而每期按剩余本概念：在貸款期內(nèi)均勻地償還本金，而每期按剩余本金余額和約定利率支付利息。金余額和約定利率支付利息。l還款公式：還款公式：(1)tpntapinn 假設(shè)貸款金額假設(shè)貸款金額P P為為1010萬元，貸款年利率為萬元，貸款年利率為6%6%，貸款期限，貸款期限為為3030年，用等本金還款抵押貸款的計(jì)算公式計(jì)算，該貸款年，用等本金還款抵押貸款的計(jì)算公式計(jì)算，該貸款的每月分期付款的本息償還額為多少？的每月分期付款的本息償還額為多少？ 例例 子子l特點(diǎn)特點(diǎn) 優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn): : 借款人每月支付的本金是均等的，支付的利借款人每月支付的本金是均等的，支付的利息因剩余本金的減少而遞減

25、，每月還款額也是逐月下降，息因剩余本金的減少而遞減，每月還款額也是逐月下降，比較適合前期收入高的人群。比較適合前期收入高的人群。 缺陷：不符合大部分居民收入不斷增長(zhǎng)的情況，增加缺陷：不符合大部分居民收入不斷增長(zhǎng)的情況，增加還款壓力；開始還款額大，限制抵押貸款發(fā)展；月還款額還款壓力；開始還款額大，限制抵押貸款發(fā)展；月還款額不斷變化，支付較困難。不斷變化，支付較困難。l與與CPMCPM的比較的比較 a a的比較的比較: : 剩余本金的比較：剩余本金的比較：nanp(3)(3)分級(jí)還款抵押貸款（分級(jí)還款抵押貸款（GPMGPM）l概念：在最初的幾年里，月還款額按約定的比率逐年遞增，概念：在最初的幾年里

26、，月還款額按約定的比率逐年遞增，若干年后，月還款額均等，直至貸款全部清償?shù)馁J款方式，若干年后，月還款額均等，直至貸款全部清償?shù)馁J款方式，是貸款機(jī)構(gòu)防范風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)物，專為年輕人設(shè)計(jì)。是貸款機(jī)構(gòu)防范風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)物，專為年輕人設(shè)計(jì)。l計(jì)算計(jì)算基本原理：各年中月還款額的現(xiàn)值之和等于還款額?；驹恚焊髂曛性逻€款額的現(xiàn)值之和等于還款額。l特點(diǎn)：在分級(jí)還款期間，月還款額小于月利息額，出現(xiàn)負(fù)特點(diǎn)：在分級(jí)還款期間，月還款額小于月利息額，出現(xiàn)負(fù)分期付款現(xiàn)象，前期還款壓力小。分期付款現(xiàn)象，前期還款壓力小。l比較比較： 月付款額在前期小于其他兩種，分級(jí)結(jié)束后，月付款額大月付款額在前期小于其他兩種，分級(jí)結(jié)束后，月付款額大于

27、它們；于它們； 貸款前期的負(fù)攤還使借款人在抵押住房上的權(quán)益積累可能貸款前期的負(fù)攤還使借款人在抵押住房上的權(quán)益積累可能減少；減少； 較高的首付款比例，提前還款罰金和服務(wù)費(fèi)，金融機(jī)構(gòu)收較高的首付款比例，提前還款罰金和服務(wù)費(fèi)，金融機(jī)構(gòu)收益相對(duì)較高。益相對(duì)較高。(4)逆向年金抵押貸款（逆向年金抵押貸款（RAMRAM）（倒按揭）（倒按揭）l概念：在較長(zhǎng)期限內(nèi)金融機(jī)構(gòu)定期向借款人提供一筆現(xiàn)金，概念：在較長(zhǎng)期限內(nèi)金融機(jī)構(gòu)定期向借款人提供一筆現(xiàn)金，在貸款期末由借款人一次性還清貸款本息總額。（在貸款期末由借款人一次性還清貸款本息總額。（“倒按揭倒按揭”最早起源于荷蘭，發(fā)展最成熟的是美國(guó)。）最早起源于荷蘭，發(fā)展最

28、成熟的是美國(guó)。）l特點(diǎn)：不立即改變房產(chǎn)所有權(quán)的前提下，能解決退休老人特點(diǎn)：不立即改變房產(chǎn)所有權(quán)的前提下，能解決退休老人“有房沒錢有房沒錢”的問題，而且貸款人的貸款風(fēng)險(xiǎn)很低，貸款收的問題，而且貸款人的貸款風(fēng)險(xiǎn)很低，貸款收益具有很強(qiáng)的預(yù)測(cè)性。益具有很強(qiáng)的預(yù)測(cè)性。 一位遺孀計(jì)劃用她的房屋申請(qǐng)逆向年金抵押貸款，如一位遺孀計(jì)劃用她的房屋申請(qǐng)逆向年金抵押貸款，如果當(dāng)前利率是果當(dāng)前利率是10%10%，且，且1010年后的債務(wù)額為年后的債務(wù)額為1010萬元，則她每萬元，則她每年可得多少錢？年可得多少錢？例子例子年 年初貸款余額 還款額 利息 年末貸款余額1 0 5704.13 570.41 6274.542

29、6274.54 5704.13 1197.87 13176.543 13176.54 5704.13 1888.07 4 5704.13 5 5704.13 6 5704.13 7 5704.13 8 5704.13 9 5704.13 10 85205.01 5704.13 9090.91 100000.06l計(jì)算公式計(jì)算公式（即期年金終值公式）（即期年金終值公式） 由由 得得2(1)(1).(1)nfaiaiai1(1)11nifail風(fēng)險(xiǎn)分析：風(fēng)險(xiǎn)分析： 壽命風(fēng)險(xiǎn)：貸款人并不承擔(dān)壽命風(fēng)險(xiǎn)，而是把其轉(zhuǎn)嫁壽命風(fēng)險(xiǎn)：貸款人并不承擔(dān)壽命風(fēng)險(xiǎn)，而是把其轉(zhuǎn)嫁給能夠分散化這類風(fēng)險(xiǎn)的保險(xiǎn)公司給能夠分散化

30、這類風(fēng)險(xiǎn)的保險(xiǎn)公司 提前償還風(fēng)險(xiǎn)：由利率風(fēng)險(xiǎn)引起，提前償還風(fēng)險(xiǎn)對(duì)婚提前償還風(fēng)險(xiǎn)：由利率風(fēng)險(xiǎn)引起，提前償還風(fēng)險(xiǎn)對(duì)婚姻狀況、貸款人的年齡、貸款期限最為敏感。姻狀況、貸款人的年齡、貸款期限最為敏感。 借款人沒有對(duì)住房進(jìn)行良好維護(hù)的風(fēng)險(xiǎn)。借款人沒有對(duì)住房進(jìn)行良好維護(hù)的風(fēng)險(xiǎn)。 房屋價(jià)值變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。房屋價(jià)值變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。l分類：分類：“倒按揭倒按揭”的形式基本上可分為有限期和無限期兩類：的形式基本上可分為有限期和無限期兩類：有限期是以住房作抵押，借貸雙方約定還貸日期，到期后，有限期是以住房作抵押，借貸雙方約定還貸日期，到期后，老人既可出售住房，也可以用其他資產(chǎn)還貸；老人既可出售住房，也可以用其他資產(chǎn)還貸；無限期

31、則是貸款一直維持到老人死亡或從住房中搬走為止，無限期則是貸款一直維持到老人死亡或從住房中搬走為止，銀行可以通過拍賣方式收回放貸成本，并與老人法定繼承人銀行可以通過拍賣方式收回放貸成本，并與老人法定繼承人分享拍賣后的剩余利潤(rùn)。分享拍賣后的剩余利潤(rùn)。 l“倒按揭倒按揭”的對(duì)象及影響因素：的對(duì)象及影響因素：在美國(guó)是在美國(guó)是6262歲以上的老年人歲以上的老年人. .一是借款人的年齡。年齡越大意味著剩下的壽命越少，一是借款人的年齡。年齡越大意味著剩下的壽命越少，每月能得到的現(xiàn)金也就越多。每月能得到的現(xiàn)金也就越多。二是配偶是否健在。夫妻健在的老人比單身老人可貸款二是配偶是否健在。夫妻健在的老人比單身老人可

32、貸款數(shù)額低，因?yàn)閮蓚€(gè)人的綜合預(yù)期壽命大于一個(gè)人。數(shù)額低，因?yàn)閮蓚€(gè)人的綜合預(yù)期壽命大于一個(gè)人。三是住房現(xiàn)在的價(jià)值和預(yù)期的價(jià)值。如果預(yù)計(jì)房主去世三是住房現(xiàn)在的價(jià)值和預(yù)期的價(jià)值。如果預(yù)計(jì)房主去世時(shí)房產(chǎn)會(huì)升值，可貸款數(shù)額也會(huì)增加。時(shí)房產(chǎn)會(huì)升值，可貸款數(shù)額也會(huì)增加。 l美國(guó)倒按揭發(fā)放方式美國(guó)倒按揭發(fā)放方式聯(lián)邦住房管理局有保險(xiǎn)的住房倒按揭貸款聯(lián)邦住房管理局有保險(xiǎn)的住房倒按揭貸款聯(lián)邦住房管理局無保險(xiǎn)的倒按揭貸款聯(lián)邦住房管理局無保險(xiǎn)的倒按揭貸款放貸者有保險(xiǎn)的倒按揭貸款放貸者有保險(xiǎn)的倒按揭貸款 l在我國(guó)發(fā)展的制約因素在我國(guó)發(fā)展的制約因素對(duì)銀行來說，首先是技術(shù)方面的障礙對(duì)銀行來說，首先是技術(shù)方面的障礙. .其次是

33、風(fēng)險(xiǎn)的控制其次是風(fēng)險(xiǎn)的控制. . 再次，是否有市場(chǎng)需求再次，是否有市場(chǎng)需求. .最后，倒按揭還需要相應(yīng)的法律、法規(guī)等配套制度最后，倒按揭還需要相應(yīng)的法律、法規(guī)等配套制度. .（5）增值分享抵押貸款（增值分享抵押貸款（SAMSAM）l產(chǎn)生背景產(chǎn)生背景 2020世紀(jì)世紀(jì)8080年代美國(guó)出現(xiàn)的一種抵押貸款，當(dāng)時(shí)由于長(zhǎng)期年代美國(guó)出現(xiàn)的一種抵押貸款，當(dāng)時(shí)由于長(zhǎng)期的通貨膨脹造成利率的持續(xù)上升，為了減輕借款人的債務(wù)負(fù)的通貨膨脹造成利率的持續(xù)上升，為了減輕借款人的債務(wù)負(fù)擔(dān)，擔(dān)，貸款機(jī)構(gòu)以低于市場(chǎng)利率的貸款利率向購(gòu)房者提供抵押貸款機(jī)構(gòu)以低于市場(chǎng)利率的貸款利率向購(gòu)房者提供抵押貸款，同時(shí)按一定比例分享住房未來的增值

34、。貸款，同時(shí)按一定比例分享住房未來的增值。較多地被用于較多地被用于商業(yè)性和收益性不動(dòng)產(chǎn)上。商業(yè)性和收益性不動(dòng)產(chǎn)上。l優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)： 對(duì)貸款人講：預(yù)期通貨膨脹導(dǎo)致的損失通過分享住房的增對(duì)貸款人講：預(yù)期通貨膨脹導(dǎo)致的損失通過分享住房的增值而減少；值而減少； 對(duì)借款人講：分散化好處，規(guī)避了其住房?jī)r(jià)格上升速度慢對(duì)借款人講：分散化好處，規(guī)避了其住房?jī)r(jià)格上升速度慢于總體住房?jī)r(jià)格上升速度。于總體住房?jī)r(jià)格上升速度。l不足：不足： 增值額的確定很復(fù)雜；借款人放棄一部分房產(chǎn)增值后維護(hù)增值額的確定很復(fù)雜；借款人放棄一部分房產(chǎn)增值后維護(hù)房產(chǎn)動(dòng)力不足風(fēng)險(xiǎn)；貸款機(jī)構(gòu)收益滯后性，出售時(shí)機(jī)不由貸款房產(chǎn)動(dòng)力不足風(fēng)險(xiǎn)；貸款機(jī)構(gòu)收益

35、滯后性，出售時(shí)機(jī)不由貸款方掌控。方掌控。lSAMSAM的定價(jià)：的定價(jià)： 包括同時(shí)確定包括同時(shí)確定初始利率的減少初始利率的減少和和分享房地產(chǎn)增值的比分享房地產(chǎn)增值的比例例。 貸款人要決定分享多少增值才能補(bǔ)償貸款利率的減少。貸款人要決定分享多少增值才能補(bǔ)償貸款利率的減少。這種權(quán)衡必須使得這種權(quán)衡必須使得SAMSAM的預(yù)期收益率等于標(biāo)準(zhǔn)貸款的預(yù)期收的預(yù)期收益率等于標(biāo)準(zhǔn)貸款的預(yù)期收益率益率 要求的增值分享比例取決于多種因素，包括要求的增值分享比例取決于多種因素，包括貸款人的貸款人的稅率、貸款價(jià)值比、比率的減少值、標(biāo)準(zhǔn)貸款的利率以及稅率、貸款價(jià)值比、比率的減少值、標(biāo)準(zhǔn)貸款的利率以及住房?jī)r(jià)值的預(yù)期增長(zhǎng)率。

36、住房?jī)r(jià)值的預(yù)期增長(zhǎng)率。 例如，如果貸款人的稅率是例如，如果貸款人的稅率是30%30%，名義利率是，名義利率是10%10%，則稅后的名義利率是則稅后的名義利率是7%7%。如果名義利率是。如果名義利率是10%10%，則通貨，則通貨膨膨 脹預(yù)期大約為脹預(yù)期大約為7%7%是合理的。是合理的。 假設(shè)稅后的名義利率假設(shè)稅后的名義利率= =住房?jī)r(jià)值的預(yù)期增值率，則有住房?jī)r(jià)值的預(yù)期增值率，則有模型：模型： 是增值分享比例，是增值分享比例，v v是貸款價(jià)值比，是貸款價(jià)值比， 是起是起初利率的減少比例，（初利率的減少比例，（1-t1-t）表示）表示1 1減貸款人的稅率。減貸款人的稅率。 舉例來說，如果貸款價(jià)值比是

37、舉例來說，如果貸款價(jià)值比是0.9,0.9,初始利率減少初始利率減少1/31/3，而貸款人的稅率是，而貸款人的稅率是25%25%，則增值分享比例是，則增值分享比例是0.40.4。1vt（6 6）氣球式抵押貸款）氣球式抵押貸款l概念：前幾年每月固定還款，最后一次性償還貸款余額。概念：前幾年每月固定還款，最后一次性償還貸款余額。l特點(diǎn)：本金償還速度慢，最后一期還款數(shù)額大，還款壓力特點(diǎn)：本金償還速度慢，最后一期還款數(shù)額大，還款壓力大。大。l解決方式：解決方式： 對(duì)抵押合同進(jìn)行展期；再融資；申請(qǐng)二次抵押（貸款余對(duì)抵押合同進(jìn)行展期；再融資；申請(qǐng)二次抵押（貸款余額額/ /房?jī)r(jià)下降時(shí)）；用其他物品作抵押貸款歸

38、還。房?jī)r(jià)下降時(shí)）；用其他物品作抵押貸款歸還。 主要用于住房之外的其他不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款。主要用于住房之外的其他不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款。1 1、李有資格借入一筆、李有資格借入一筆3030年、年、9%9%、2020萬，按月還款的固定萬，按月還款的固定利率等額還款抵押貸款，利率等額還款抵押貸款，（1 1）他的月還款額是多少？）他的月還款額是多少？（2 2）在貸款的第一個(gè)月支付多少利息？）在貸款的第一個(gè)月支付多少利息？（3 3）在該筆抵押貸款的第一年支付多少利息）在該筆抵押貸款的第一年支付多少利息（4 4）如果他決定在第三年末償還該筆抵押貸款，那時(shí)的）如果他決定在第三年末償還該筆抵押貸款，那時(shí)的本金余額是多少？本

39、金余額是多少？（5 5）在這三年間共支付多少利息？）在這三年間共支付多少利息？作業(yè)作業(yè) 2 2、根據(jù)下面的數(shù)據(jù)，確定下列貸款的第一筆月還款額。市、根據(jù)下面的數(shù)據(jù)，確定下列貸款的第一筆月還款額。市場(chǎng)利率場(chǎng)利率10%10%，貸款金額，貸款金額1010萬元，期限萬元，期限3030年年 （1 1）等額固定利率抵押貸款。）等額固定利率抵押貸款。 （2 2）GPMGPM，前，前5 5年的增長(zhǎng)率為年的增長(zhǎng)率為7.5%.7.5%. （3 3）CAMCAM貸款。貸款。3 3、某家庭購(gòu)房抵押貸款、某家庭購(gòu)房抵押貸款1010萬元，貸款年萬元，貸款年 利率為利率為5%5%，貸款，貸款期限為期限為1515年，采用按月等

40、額本金還款方式還款。試計(jì)算該年，采用按月等額本金還款方式還款。試計(jì)算該家庭第家庭第1 1個(gè)月和最后個(gè)月和最后1 1個(gè)月的月還款額，并比較這種還款方個(gè)月的月還款額，并比較這種還款方式與等額本息還款方式累計(jì)還款額的多少？式與等額本息還款方式累計(jì)還款額的多少？ 固定利率房貸成熱門固定利率房貸成熱門 對(duì)于有固定收入的人，并且預(yù)期未來利率還會(huì)提高，對(duì)于有固定收入的人，并且預(yù)期未來利率還會(huì)提高，選擇固定利率貸款比較合適。選擇固定利率貸款比較合適。 如果你計(jì)劃提前還貸，最好不要考慮申請(qǐng)固定利率房如果你計(jì)劃提前還貸，最好不要考慮申請(qǐng)固定利率房貸，因?yàn)橐患{較高的違約金。目前光大銀行推出的固定貸，因?yàn)橐患{較高

41、的違約金。目前光大銀行推出的固定利率房貸，違約金高達(dá)貸款余額的利率房貸，違約金高達(dá)貸款余額的3%。 央行提高貸款利率，消費(fèi)央行提高貸款利率，消費(fèi)者應(yīng)如何選擇還貸方式者應(yīng)如何選擇還貸方式 急需資金宜選急需資金宜選“循環(huán)貸循環(huán)貸” 所謂所謂“循環(huán)貸循環(huán)貸”是指用戶只需將自有住房到深發(fā)行做抵是指用戶只需將自有住房到深發(fā)行做抵押，就可獲得該住房等價(jià)值押，就可獲得該住房等價(jià)值80%80%的貸款額度，在房產(chǎn)抵押期的貸款額度，在房產(chǎn)抵押期內(nèi)可分次提款，循環(huán)使用。內(nèi)可分次提款，循環(huán)使用。 “ “循環(huán)貸循環(huán)貸”是針對(duì)住房變現(xiàn)難的特點(diǎn)，而用戶在生活中是針對(duì)住房變現(xiàn)難的特點(diǎn)，而用戶在生活中常常會(huì)出現(xiàn)投資理財(cái)、應(yīng)急支

42、出、經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)的需要，而向銀常常會(huì)出現(xiàn)投資理財(cái)、應(yīng)急支出、經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)的需要，而向銀行貸款周期較長(zhǎng)，難以應(yīng)急。這種貸款方式貸款額度高，使行貸款周期較長(zhǎng)，難以應(yīng)急。這種貸款方式貸款額度高，使用年限長(zhǎng)，有用年限長(zhǎng)，有3030年。正在按揭的房貸可辦理年。正在按揭的房貸可辦理. . 但辦理循環(huán)貸對(duì)房產(chǎn)的樓齡有規(guī)定：以竣工年限為準(zhǔn)，但辦理循環(huán)貸對(duì)房產(chǎn)的樓齡有規(guī)定：以竣工年限為準(zhǔn)，樓齡不超過樓齡不超過20年。市民可獲得的最高貸款額度，也要受樓齡年。市民可獲得的最高貸款額度，也要受樓齡左右，一般情況下，樓齡越長(zhǎng)，可獲得的最高貸款額度越低，左右，一般情況下，樓齡越長(zhǎng)，可獲得的最高貸款額度越低，反之則高。反之則高。

43、移動(dòng)組合房貸防范風(fēng)險(xiǎn)移動(dòng)組合房貸防范風(fēng)險(xiǎn) 該種房貸方式，允許客戶針對(duì)不同時(shí)期的家庭收入情該種房貸方式，允許客戶針對(duì)不同時(shí)期的家庭收入情況和個(gè)人投資理財(cái)習(xí)慣，訂制個(gè)性化的還款方案。而且在況和個(gè)人投資理財(cái)習(xí)慣，訂制個(gè)性化的還款方案。而且在還款期內(nèi)，還款方式還可以隨時(shí)調(diào)整。還款期內(nèi)，還款方式還可以隨時(shí)調(diào)整。 這種按揭方式便于貸款人根據(jù)自己的收入預(yù)期，靈活這種按揭方式便于貸款人根據(jù)自己的收入預(yù)期，靈活調(diào)整自己的還款方式。與等額本息方式相比，移動(dòng)組合房調(diào)整自己的還款方式。與等額本息方式相比，移動(dòng)組合房貸還可能節(jié)省一部分利息支出。貸還可能節(jié)省一部分利息支出。 “ “入住還款法入住還款法”可減壓力可減壓力

44、“ “入住還款入住還款”是指客戶在辦理一手樓住房貸款業(yè)務(wù)時(shí)，是指客戶在辦理一手樓住房貸款業(yè)務(wù)時(shí)，可以申請(qǐng)從貸款第一個(gè)月開始，與銀行約定一個(gè)時(shí)間段僅可以申請(qǐng)從貸款第一個(gè)月開始，與銀行約定一個(gè)時(shí)間段僅償還貸款利息，無需償還貸款本金，約定期滿后再開始采償還貸款利息，無需償還貸款本金，約定期滿后再開始采用等額本息或等額本金的還款方式歸還貸款的本金和利息。用等額本息或等額本金的還款方式歸還貸款的本金和利息。 這種還款方式降低了購(gòu)房者交房初期的經(jīng)濟(jì)壓力。如這種還款方式降低了購(gòu)房者交房初期的經(jīng)濟(jì)壓力。如果市民貸款購(gòu)買的房子還沒有完全蓋好，又希望新房入住果市民貸款購(gòu)買的房子還沒有完全蓋好，又希望新房入住后再開

45、始償還貸款本金，后再開始償還貸款本金，“入住還款法入住還款法”可說是一種理想可說是一種理想的選擇。的選擇。 年輕人宜選年輕人宜選“雙周供雙周供” “ “雙周供雙周供”還款，將按揭貸款的還款方式從原來還款，將按揭貸款的還款方式從原來每月還款一次變?yōu)槊績(jī)芍苓€款一次，每次還款額為原來每月還款一次變?yōu)槊績(jī)芍苓€款一次，每次還款額為原來月供的一半，具有還款周期縮短、節(jié)省利息的優(yōu)勢(shì)。月供的一半，具有還款周期縮短、節(jié)省利息的優(yōu)勢(shì)。 對(duì)于年輕白領(lǐng)及首次置業(yè)者來說，收入較為固定對(duì)于年輕白領(lǐng)及首次置業(yè)者來說，收入較為固定再加上公司的季度獎(jiǎng)、半年獎(jiǎng)或年終獎(jiǎng)金等，還款基本再加上公司的季度獎(jiǎng)、半年獎(jiǎng)或年終獎(jiǎng)金等，還款基本

46、能夠解決。同時(shí)，這種每?jī)芍苓€款一次的方式還能有效能夠解決。同時(shí)，這種每?jī)芍苓€款一次的方式還能有效縮短購(gòu)房者的還款限期，節(jié)省利息的支出，貸款人只要縮短購(gòu)房者的還款限期，節(jié)省利息的支出，貸款人只要事先做好規(guī)劃、安排好自己的現(xiàn)金流即可事先做好規(guī)劃、安排好自己的現(xiàn)金流即可 是一種投資工具，是一種選擇權(quán)，期權(quán)的買方向是一種投資工具，是一種選擇權(quán)，期權(quán)的買方向賣方支付一定數(shù)額的權(quán)利金后，就獲得這種權(quán)利，即賣方支付一定數(shù)額的權(quán)利金后，就獲得這種權(quán)利，即擁有在一定時(shí)間內(nèi)以一定的價(jià)格（執(zhí)行價(jià)格）出售或擁有在一定時(shí)間內(nèi)以一定的價(jià)格（執(zhí)行價(jià)格）出售或購(gòu)買一定數(shù)量的標(biāo)的物（實(shí)物商品、證券或期貨合約）購(gòu)買一定數(shù)量的標(biāo)的

47、物（實(shí)物商品、證券或期貨合約）的權(quán)利。期權(quán)的買方擁有執(zhí)行期權(quán)的權(quán)利，無執(zhí)行的的權(quán)利。期權(quán)的買方擁有執(zhí)行期權(quán)的權(quán)利，無執(zhí)行的義務(wù)；而期權(quán)的賣方只是履行期權(quán)的義務(wù)。義務(wù)；而期權(quán)的賣方只是履行期權(quán)的義務(wù)。補(bǔ)充內(nèi)容補(bǔ)充內(nèi)容:期權(quán)期權(quán) 期權(quán)主要有兩個(gè)構(gòu)成因素：期權(quán)主要有兩個(gè)構(gòu)成因素： （1 1）執(zhí)行價(jià)格（又稱履約價(jià)格）執(zhí)行價(jià)格（又稱履約價(jià)格） （2 2）權(quán)利金（期權(quán)價(jià)格）權(quán)利金（期權(quán)價(jià)格）= =內(nèi)在價(jià)值內(nèi)在價(jià)值+ +時(shí)間價(jià)值時(shí)間價(jià)值 內(nèi)在價(jià)值內(nèi)在價(jià)值=|=|資產(chǎn)當(dāng)前價(jià)資產(chǎn)當(dāng)前價(jià)- -執(zhí)行價(jià)執(zhí)行價(jià)| | 時(shí)間價(jià)值：到期日前的獲利機(jī)會(huì)時(shí)間價(jià)值：到期日前的獲利機(jī)會(huì) 所以，決定期權(quán)的兩大因素就是所以，決定期權(quán)的

48、兩大因素就是期權(quán)的到期日與基礎(chǔ)期權(quán)的到期日與基礎(chǔ)證券價(jià)值的波動(dòng)性。證券價(jià)值的波動(dòng)性。 履約保證金。期權(quán)賣方必須存入交易所用于履約的財(cái)力擔(dān)保。 看漲期權(quán):是指在期權(quán)合約有效期內(nèi)按執(zhí)行價(jià)格買進(jìn)一定數(shù)量標(biāo)的物的權(quán)利； 看跌期權(quán):是指賣出標(biāo)的物的權(quán)利。當(dāng)期權(quán)買方預(yù)期標(biāo)的物價(jià)格會(huì)超出執(zhí)行價(jià)格時(shí)，他就會(huì)買進(jìn)看漲期權(quán)，相反就會(huì)買進(jìn)看跌期權(quán) 房地產(chǎn)金融期權(quán)舉例房地產(chǎn)金融期權(quán)舉例 住房抵押貸款：當(dāng)住房所有者依靠抵押其住宅獲得住房抵押貸款：當(dāng)住房所有者依靠抵押其住宅獲得抵押貸款時(shí)，他同樣訂立了一份期權(quán)。抵押貸款時(shí)，他同樣訂立了一份期權(quán)。 買權(quán)：賦予住房所有者在抵押貸款到期前任何時(shí)候買權(quán)：賦予住房所有者在抵押貸款到

49、期前任何時(shí)候提前償付貸款余額的權(quán)利。提前償付貸款余額的權(quán)利。 執(zhí)行價(jià)執(zhí)行價(jià)=P=P1 1 (i- ) 賣權(quán)：當(dāng)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值低于貸款的余額時(shí)，抵賣權(quán)：當(dāng)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值低于貸款的余額時(shí)，抵押人就擁有了有內(nèi)在價(jià)值的賣權(quán)。押人就擁有了有內(nèi)在價(jià)值的賣權(quán)。 商用房地產(chǎn)期權(quán)商用房地產(chǎn)期權(quán) 在開發(fā)沒有按計(jì)劃進(jìn)行，房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值降至在開發(fā)沒有按計(jì)劃進(jìn)行，房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值降至負(fù)債額以下時(shí)，所有者就會(huì)向貸款人轉(zhuǎn)移房產(chǎn)。負(fù)債額以下時(shí)，所有者就會(huì)向貸款人轉(zhuǎn)移房產(chǎn)。 與住房貸款相比，期權(quán)的執(zhí)行稍有不同，所有者與住房貸款相比，期權(quán)的執(zhí)行稍有不同，所有者會(huì)立即向貸款人轉(zhuǎn)移房產(chǎn)，而不是持有期權(quán)。所以貸會(huì)立即向貸款人轉(zhuǎn)移

50、房產(chǎn)，而不是持有期權(quán)。所以貸款人也會(huì)要求在合同中增加會(huì)降低期權(quán)的條款?？钊艘矔?huì)要求在合同中增加會(huì)降低期權(quán)的條款。 土地期權(quán)土地期權(quán) 通常與生地的購(gòu)買有關(guān)。開發(fā)商在做包括安排項(xiàng)目通常與生地的購(gòu)買有關(guān)。開發(fā)商在做包括安排項(xiàng)目融資在內(nèi)的開發(fā)準(zhǔn)備時(shí)，往往希望購(gòu)買一個(gè)能在未來以融資在內(nèi)的開發(fā)準(zhǔn)備時(shí)，往往希望購(gòu)買一個(gè)能在未來以既定價(jià)格購(gòu)買土地的期權(quán)。既定價(jià)格購(gòu)買土地的期權(quán)。（1） 50年代：10年穩(wěn)定期,期限失配問題并不嚴(yán)重. 期限失配期限失配: :即資產(chǎn)和負(fù)債的期限差別較大所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。即資產(chǎn)和負(fù)債的期限差別較大所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。期限失配期限失配（2 2）6060年代：通脹加劇、非居間化以及二級(jí)抵押貸款市年

51、代：通脹加劇、非居間化以及二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)的興起場(chǎng)的興起 非居間化現(xiàn)象非居間化現(xiàn)象: :資金從中介機(jī)構(gòu)被提出的現(xiàn)象。資金從中介機(jī)構(gòu)被提出的現(xiàn)象。 二級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng): :證券發(fā)行后進(jìn)行買賣的市場(chǎng)，也就是現(xiàn)有證證券發(fā)行后進(jìn)行買賣的市場(chǎng)，也就是現(xiàn)有證券的交易市場(chǎng)。券的交易市場(chǎng)。（3 3）7070年代，高通脹環(huán)境下固定利率抵押貸款的問題年代，高通脹環(huán)境下固定利率抵押貸款的問題l 需求問題：需求問題： 月付款額傾斜效應(yīng)月付款額傾斜效應(yīng): :如果通脹如預(yù)期發(fā)生，貸款期間內(nèi)如果通脹如預(yù)期發(fā)生，貸款期間內(nèi)住房的真實(shí)成本總額并未改變，但是真實(shí)成本在貸款前期增住房的真實(shí)成本總額并未改變，但是真實(shí)成本在貸款前期增加

52、了而在貸款后期下降了，正是這種加了而在貸款后期下降了，正是這種“傾斜效應(yīng)傾斜效應(yīng)”使得購(gòu)買使得購(gòu)買人支付能力不足。人支付能力不足。 l 供給問題：在通脹環(huán)境下，固定利率抵押貸款的供給問題供給問題：在通脹環(huán)境下，固定利率抵押貸款的供給問題源于金融中介期限失配這一結(jié)構(gòu)性問題以及源于金融中介期限失配這一結(jié)構(gòu)性問題以及Q Q規(guī)則的實(shí)施。規(guī)則的實(shí)施。l 其他抵押貸款工具的引入（其他抵押貸款工具的引入（GPMGPM、SAMSAM、ARMARM、PLAMPLAM）l 二級(jí)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展二級(jí)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展舉例解釋：舉例解釋：傾斜效應(yīng)對(duì)支付能力的影響傾斜效應(yīng)對(duì)支付能力的影響假設(shè)：借款人收入的年增長(zhǎng)率等于假設(shè)：借

53、款人收入的年增長(zhǎng)率等于2%2%（因生產(chǎn)力）加上通（因生產(chǎn)力）加上通貨膨脹率，換句話說，真實(shí)收入以貨膨脹率，換句話說，真實(shí)收入以2%2%的速度增長(zhǎng)；貸款的的速度增長(zhǎng)；貸款的合同利率等于真實(shí)利率合同利率等于真實(shí)利率3%3%加上通貨膨脹率，合同利率決定加上通貨膨脹率，合同利率決定了恒定的還款額；了恒定的還款額；3030年年8 8萬元抵押貸款，初始收入萬元抵押貸款，初始收入30003000元元/ /月。月。 A A：通脹率：通脹率0%0%，利率，利率3%3%，收入增長(zhǎng)率，收入增長(zhǎng)率2%2%； B B：通脹率：通脹率2%2%，利率，利率5%5%，收入增長(zhǎng)率，收入增長(zhǎng)率5%5%； C C：通脹率：通脹率8

54、%8%，利率，利率11%11%，收入增長(zhǎng)率，收入增長(zhǎng)率10%10%。 問題：試比較其真實(shí)還款額與真實(shí)收入的比例，看其是問題：試比較其真實(shí)還款額與真實(shí)收入的比例，看其是否存在傾斜效應(yīng)？及其傾斜效應(yīng)程度比較否存在傾斜效應(yīng)？及其傾斜效應(yīng)程度比較A： 年份年份 月還款額月還款額 真實(shí)還款額真實(shí)還款額 真實(shí)收入真實(shí)收入 真實(shí)還款額真實(shí)還款額/真實(shí)收入真實(shí)收入(%) 1 335.36 335.36 3060 10.96 5 335.36 335.36 3312 10.12 10 335.36 335.36 3657 9.17 20 335.36 335.36 4458 7.52 30 335.36 335

55、.36 5434 6.17B:年份年份 月還款額月還款額 真實(shí)還款額真實(shí)還款額 真實(shí)收入真實(shí)收入 真實(shí)還款額真實(shí)還款額/真實(shí)收入真實(shí)收入(%) 1 429.45 421.03 3060 13.76 5 429.45 388.97 3312 11.74 10 429.45 352.30 3657 9.6 20 429.45 289.01 4458 6.4 30 429.45 237.09 5434 4.36C: 年份年份 月還款額月還款額 真實(shí)還款額真實(shí)還款額 真實(shí)收入真實(shí)收入 真實(shí)還款額真實(shí)還款額/真實(shí)收入真實(shí)收入(%) 1 761.86 705.2 3060 23.05 5 761.86 5

56、18.51 3312 15.65 10 761.86 352.89 3657 9.65 20 761.86 163.45 4458 3.67 30 761.86 75.71 5434 1.39月還款月還款額實(shí)際額實(shí)際價(jià)值價(jià)值 還款期還款期（4 4）8080年代：放松管制、其他抵押貸款工具的發(fā)展和儲(chǔ)蓄年代：放松管制、其他抵押貸款工具的發(fā)展和儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)危機(jī)機(jī)構(gòu)危機(jī)l利率風(fēng)險(xiǎn)增大，續(xù)承貸款盛行利率風(fēng)險(xiǎn)增大，續(xù)承貸款盛行 一般來講，貸款可以續(xù)承，在續(xù)承時(shí)，購(gòu)買人承擔(dān)了原一般來講，貸款可以續(xù)承，在續(xù)承時(shí)，購(gòu)買人承擔(dān)了原有債務(wù)，并承諾償還原有貸款?？衫m(xù)承性在當(dāng)前市場(chǎng)利率超有債務(wù)，并承諾償還原有貸款。可續(xù)承性

57、在當(dāng)前市場(chǎng)利率超過貸款合同利率時(shí)有內(nèi)在價(jià)值，房屋銷售者可將低利率貸款過貸款合同利率時(shí)有內(nèi)在價(jià)值，房屋銷售者可將低利率貸款轉(zhuǎn)給購(gòu)買人，并提高授價(jià)來實(shí)現(xiàn)續(xù)承貸款的價(jià)值，銷售人和轉(zhuǎn)給購(gòu)買人，并提高授價(jià)來實(shí)現(xiàn)續(xù)承貸款的價(jià)值，銷售人和購(gòu)買人從中獲益，而貸款人則遭受損失。續(xù)承期權(quán)同提前償購(gòu)買人從中獲益，而貸款人則遭受損失。續(xù)承期權(quán)同提前償付期權(quán)一樣，在利率波動(dòng)較大時(shí)，價(jià)值較高。付期權(quán)一樣，在利率波動(dòng)較大時(shí)，價(jià)值較高。l政府保險(xiǎn)貸款。政府保險(xiǎn)貸款。FHAFHA、VAVA關(guān)心違約風(fēng)險(xiǎn)，并認(rèn)為要降低違關(guān)心違約風(fēng)險(xiǎn)，并認(rèn)為要降低違約風(fēng)險(xiǎn)就應(yīng)盡可能地降低還款額，因此，直到約風(fēng)險(xiǎn)就應(yīng)盡可能地降低還款額，因此，直到80

58、80年代末這年代末這些機(jī)構(gòu)仍對(duì)他們擔(dān)保的貸款設(shè)定利率上限。些機(jī)構(gòu)仍對(duì)他們擔(dān)保的貸款設(shè)定利率上限。2360.(1)(1)(1)aaaprrrl 買低融資：是一種固定利率抵押貸款，這類貸款中買低融資：是一種固定利率抵押貸款，這類貸款中銷售人提前支付部分利息，從而為購(gòu)買人在一段時(shí)期銷售人提前支付部分利息，從而為購(gòu)買人在一段時(shí)期內(nèi)內(nèi)“買低買低”利率。利率。優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn): :使得前期還款額降低，從而一些原本不符合抵押使得前期還款額降低，從而一些原本不符合抵押貸款條件的借款人能夠得到貸款；貸款條件的借款人能夠得到貸款；缺點(diǎn)缺點(diǎn): :銷售人很可能會(huì)將買低所支付的款項(xiàng)增加到房地銷售人很可能會(huì)將買低所支付的款項(xiàng)增加

59、到房地產(chǎn)的價(jià)格上。產(chǎn)的價(jià)格上。l儲(chǔ)蓄和貸款協(xié)會(huì)大量破產(chǎn)：儲(chǔ)蓄和貸款協(xié)會(huì)大量破產(chǎn)：8080年代出現(xiàn)了比以往任何時(shí)候年代出現(xiàn)了比以往任何時(shí)候都嚴(yán)重的儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)償債能力危機(jī)，這種現(xiàn)象表面根源于期限都嚴(yán)重的儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)償債能力危機(jī)，這種現(xiàn)象表面根源于期限失配，但實(shí)際原因遠(yuǎn)沒有這么簡(jiǎn)單。失配，但實(shí)際原因遠(yuǎn)沒有這么簡(jiǎn)單。 王先生手中有一套貸款王先生手中有一套貸款2727萬元的房屋，該房屋在建行萬元的房屋，該房屋在建行的貸款仍有的貸款仍有1818萬元沒有還清。由于急需用錢，王先生將該萬元沒有還清。由于急需用錢，王先生將該房屋委托中介公司代其出售。房屋委托中介公司代其出售。 客戶趙先生欲購(gòu)此房，雙方通過該中介公司簽

60、訂了房客戶趙先生欲購(gòu)此房，雙方通過該中介公司簽訂了房屋買賣合同，同意以屋買賣合同，同意以3030萬元的價(jià)格成交該套房屋。萬元的價(jià)格成交該套房屋。補(bǔ)充內(nèi)容：補(bǔ)充內(nèi)容：二手房買賣如何二手房買賣如何轉(zhuǎn)按揭轉(zhuǎn)按揭 趙先生先期支付趙先生先期支付1010萬元作為購(gòu)房首付款。然后，業(yè)主萬元作為購(gòu)房首付款。然后，業(yè)主王先生前往建行辦理王先生前往建行辦理“按揭變更按揭變更”手續(xù)，即申請(qǐng)?zhí)崆斑€款。手續(xù)，即申請(qǐng)?zhí)崆斑€款。同時(shí)由同時(shí)由中介公司擔(dān)保中介公司擔(dān)保，趙先生申請(qǐng)?jiān)诠ば修k理了，趙先生申請(qǐng)?jiān)诠ば修k理了2020萬元的萬元的二手房按揭貸款二手房按揭貸款。然后。然后工行提前放貸工行提前放貸，支付給建設(shè)銀行，支付給建設(shè)銀