土地增值稅業(yè)務完整課件

1、土地增值稅業(yè)務土地增值稅業(yè)務一、納稅人一、納稅人土地增值稅的納稅人，是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物，并取得收入的單位和個人。單位包括：各類企業(yè)單位、國家機關(guān)、社會團體、事業(yè)單位及其他組織(包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)、外國駐華機構(gòu)) 。個人包括：個人(自然人) 、個體工商戶以及外國公民、華僑、港、澳、臺同胞等。二、征稅范圍二、征稅范圍凡轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的行為都應當繳納土地增值稅。（地上建筑物是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設施。建筑有廠房、倉庫、商店、醫(yī)院、學校、住宅、地下室、游泳池、圍墻、煙囪等；各種附屬設施是指與建筑物不可

2、分割的設施，如電梯、中央空調(diào)、暖氣和各種管道、線路等。附著物是指附著于土地上的不能移動，一經(jīng)移動即遭損壞的物品，如附著于土地上的各種花、草、樹木等）這樣界定土地增值稅征稅范圍有三層含義：1、土地增值稅僅對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)征收，對非法轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)不征稅。2、土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)征稅，不轉(zhuǎn)讓的不征稅。3、以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的不征稅。三、計稅依據(jù)三、計稅依據(jù)土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計算繳納。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額就是土地增值稅的計稅依據(jù)。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除法定扣除項目金額后的余額。(一)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入包括貨幣收入、

3、實物收入和其他收入。是指房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人、土地使用人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人而取得的貨幣形態(tài)、實物形態(tài)、其他形態(tài)等的全部價款及有關(guān)經(jīng)濟收益。對于納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價格低于房地產(chǎn)評估價格又無正當理由的，應由評估機構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格進行評估，地稅機關(guān)依據(jù)或參照評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。(二)扣除項目金額 土地增值稅的扣除項目須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。扣除項目金額主要有下列6項：1、取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。取得土地使用權(quán)支付的地價款具體為：以出

4、讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補交的出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價款。按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，是在取得土地使用權(quán)過程中辦理有關(guān)手續(xù)，按規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費。2、開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本。包括土地征用及拆遷補償費；前期工程費；建筑安裝工程費；基礎設施費；公共設施配套費；開發(fā)間接費用。這些成本可按實際發(fā)生額扣除。土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。前期工程費，包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、

5、勘察、測繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費?；A設施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。公共配套設施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設施發(fā)生的支出。開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。3、開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用(簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用)。包括銷售費用、管理費用和財務費用。房地產(chǎn)開發(fā)費用并非全部據(jù)實扣除，而是按下列方法扣除：房地產(chǎn)開發(fā)費用之一的財務費

6、用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓項目計算分攤，并提供金融機構(gòu)證明的允許據(jù)實扣除，但最高不能超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。除利息支出以外的房地產(chǎn)開發(fā)費用按“取得土地使用權(quán)支付的金額”及“房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的5予以扣除。凡利息支出不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤或不能提供金融機構(gòu)證明的，所有房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除按“取得土地使用權(quán)支付的金額”及“房地產(chǎn)開發(fā)成本”的10計算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又向其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除不能同時適用上述5%和10%兩種方法。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。在土地增值稅清算時，已資本化計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應

7、調(diào)整至財務費用中計算扣除。4、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準予扣除項目的計算問題 （1）納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，條例第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起到轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。其計算公式為：扣除金額=發(fā)票所載金額1+5%n(年)計算扣除項目時每年按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%扣除的基數(shù)。 （2）舊房及建筑物的評估價

8、格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由有資質(zhì)的的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關(guān)確認。對舊房及建筑物不按建造時所實際支付的成本和費用作為扣除項目金額，而采用評估價格作為扣除項目金額，主要是考慮到舊房及建筑物的轉(zhuǎn)讓收入中包含一定的受通貨膨脹因素影響的價格上漲部分。如果按建造時的造價作為扣除項目金額，則對因通貨膨脹而帶來的增值也征了土地增值稅。重置成本價的含義是，對舊房及建筑物，按轉(zhuǎn)讓時的建材價格及人工費用計算，建造同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設標準的新房及建筑物所需花費的成本費用。成新度折扣率的含義是，按舊房的新舊程度作一定的比例的折扣。

9、例：一棟房屋，建造時的造價為1500萬元，按轉(zhuǎn)讓時的建材及人工費用計算，建造同樣的房屋需花費4500萬元，該房屋有六成新，則該房屋的評估價格為4500萬元*60%=2700萬元。（3）納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務機關(guān)可以根據(jù)中華人民共和國稅收征收管理法（以下簡稱稅收征管法）第35條的規(guī)定，實行核定征收。 5、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。包括營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅(不含房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅)。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。6、加計扣除。即對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和加

10、計20的扣除。例：一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，其扣除項目有以下幾項：取得土地使用權(quán)所支付的金額10000萬元；實際支出的房地產(chǎn)開發(fā)成本5000萬元；按規(guī)定計算的房地產(chǎn)開發(fā)費用1500萬元；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金550萬元。加計扣除數(shù)為：（10000萬元+5000萬元）*20%=3000萬元扣除項目金額合計為：10000+5000+1500+550+3000=20050萬元。四、稅率四、稅率土地增值稅采用四級超率累進稅率，最低稅率為30，最高稅率為60。增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。增值額超過扣除項目金額

11、100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。細則第十條規(guī)定：條例第七條所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。五、應納稅額的計算五、應納稅額的計算應納稅額=增值額適用稅率凡增值額超過扣除項目金額50以上，即應同時適用兩檔或兩檔以上的稅率，需分檔計算應納稅額。為便于計算，可利用速算公式，具體如下：（一）增值額未超過扣除項目金額50的土地增值稅應納稅額=增值額30（二）增值額超過扣除項目金額50，未超過100的土地增值稅應納稅額=增值額40-扣除項目金額5（三）增值額超過扣除項目金額100，未超

12、過200的土地增值稅應納稅額=增值額50-扣除項目金額15（四）增值額超過扣除項目金額200的土地增值稅應納稅額增值額60-扣除項目金額35公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數(shù)。六、土地增值稅的計算六、土地增值稅的計算（一）確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入；（二）計算確定扣除項目金額；（三）計算增值額（增值額轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入扣除項目金額）；（四）計算增值率(增值額與扣除項目金額之比即增值率)；（五）確定適用稅率計算應納稅額。應注意：土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司建造并出售了一棟寫字樓，取得10000萬元的銷售收入（營業(yè)稅稅率為5%，城建稅稅率

13、為7%，教育費附加3%）。該公司為建造寫字樓支付了1000萬元的地價款，建造此樓時投入3000萬元的房地產(chǎn)開發(fā)成本，計算該公司轉(zhuǎn)讓此寫字樓應納的土地增值稅。第一步，確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。轉(zhuǎn)讓收入為10000萬元；第二步，確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額；取得土地使用權(quán)所支付的金額1000萬元；房地產(chǎn)的開發(fā)成本為3000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費用為（1000+3000）*10%=400萬元；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為10000*5%*（1+7%+3%）=550萬元；從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計扣除為（1000+3000）*20%=800萬元；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額為1000+3000+400+550+800=575

14、0萬元；第三步，計算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額10000-5750=4250萬元；第四步，計算增值額與扣除項目金額的比例4250/5750=73.91%；第五步，計算應納的土地增值稅稅額4250*40%-5750*5%=1700-287.50=1412.50萬元。七、征收管理七、征收管理（一）納稅項目登記：從事房地產(chǎn)開發(fā)與建設的納稅人應在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項目開工許可后30日內(nèi)，向項目所在地主管地稅機關(guān)辦理稅務登記。（二）納稅地點：納稅人應向房地產(chǎn)所在地主管稅務機關(guān)辦理納稅申報，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)座落在兩個或兩個以上地區(qū)的，應按房地產(chǎn)所在地分別申報納稅。（三）納稅義務發(fā)生時間：直接轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，為

15、取得收入的當天；以賒銷或分期收款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，為本期收到價款的當天或合同約定應收到價款日期的當天；采用預收價款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，為收到預收價款的當天。（四）房地產(chǎn)開發(fā)項目以房地產(chǎn)成本核算的最基本核算項目或核算對象登記。成本核算和扣除項目的分攤方法一經(jīng)確定，在土地增值稅清算前，不得變動。（五）征收方法： 1、土地增值稅預征土地增值稅預征:納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。細則第十六條(1)普通住宅，按預售(銷售)收入1%預征率預征土地增值稅。非普通住宅，

16、除普通住宅以外的其他開發(fā)品(包括:非普通住宅、車庫、營業(yè)用房等)按預售(銷售)收入2%預征率預征土地增值稅。(2)對房地產(chǎn)開發(fā)公司既建造普通住宅又建造其他類型商品房的，其銷售收入應分別核算，否則按從高的預征率預征土地增值稅。(3)納稅人應在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務機關(guān)辦理納稅申報，并向稅務機關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報的，經(jīng)稅務機關(guān)審核同意后，可以定期進行納稅申報，具體期限由稅務機關(guān)根據(jù)情況確定。 2、土地增值稅清算:土地增值稅清算，是指納

17、稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫土地增值稅清算申報表，向主管稅務機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應繳納土地增值稅稅款的行為。土地增值稅清算單位: 土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非又建造非普通住宅，納稅人必須按照不同開發(fā)品普通住普通住宅的，應分別計算增值額。我市規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既建造普通住宅、非普通住宅、車庫、營業(yè)用房，分別計算收入、扣除項目金額、增值額和增值稅，計算繳納土地增值

18、稅。我市規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目包括納稅人成片受讓土地使用權(quán)后分期分批開發(fā)的項目，以發(fā)改委及有權(quán)立項備案部門備案的項目為清算單位，也可以規(guī)劃局頒發(fā)的建設工程規(guī)劃許可證注明的分期項目為清算單位。納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。符合以下條件之一的，主管稅務機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預售）許可

19、證滿三年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（4）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關(guān)規(guī)定的其他情況。土地增值稅清算主體土地增值稅清算主體應為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱納稅人）。納稅人應依照稅收法律、法規(guī)以及土地增值稅有關(guān)政策的規(guī)定，正確計算應繳納的土地增值稅稅額，如實填寫土地增值稅清算申報表及其附表，完整報送相關(guān)資料，并對土地增值稅清算申報的真實性、稅款計算的準確性和申報資料的完整性承擔相應的法律責任。主管稅務機關(guān)應在規(guī)定期限內(nèi)，對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進行認真審核，要以核實不同類型房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品單位計稅成

20、本為核心，以財務會計核算規(guī)定與稅收規(guī)定不一致的納稅調(diào)整為重點，輔導納稅人進行土地增值稅清算。納稅人辦理土地增值稅清算應報送以下資料：（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表； （2）項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料；（3）主管稅務機關(guān)要求報送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。納稅人委托稅務中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構(gòu)出具的土地增值稅清算稅款鑒證報告。清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓

21、的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額清算的總建筑面積 3、土地增值稅核定征收房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務機關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，核定征收土地增值稅：（1）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的；（2）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（3）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；（4）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理

22、清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的；（5）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。八、減稅八、減稅、免稅免稅（一）納稅人建造普通標準住宅出售，其增值額未超過扣除項目金額20，免征土地增值稅。普通標準住宅，我市規(guī)定的普通標準住宅即：住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上；單套最大建筑面積在144平方米或套內(nèi)建筑面積120平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格的1.4倍以下的住房。同時符合上述三個條件的為享受優(yōu)惠政策的普通標準住宅。（二）因國家建設需要而依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。是指因城市實施規(guī)劃，國家建設的需要而被政府征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。因城市實施規(guī)

23、劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)而取得的收入，免征土地增值稅。（財稅200621號中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則第十一條第四款所稱：因“城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況；因“國家建設的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦赵骸⑹〖壢嗣裾?、國務院有關(guān)部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。（三）個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向地稅機關(guān)申報核準，凡居住滿五年或五年以上的，免征土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減

24、半征收土地增值稅。對居民個人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時暫免征收土地增值稅。應注意：無論征免稅項目轉(zhuǎn)讓，都要按規(guī)定在項目所在地向主管稅務，進行納稅申報或辦理有關(guān)免稅手續(xù)。否則國土、房管部門不得辦理土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)變更過戶手續(xù)。土地增值稅減稅、免稅一律報區(qū)縣(自治縣)地方稅務局實行審核備案管理。備案資料按渝地稅發(fā)2010167號文第七條、第八條的要求辦理。九、具體規(guī)定九、具體規(guī)定（一）關(guān)于分期分批開發(fā)扣除項目金額的確定及分攤問題納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定及分攤：1、在同一清算單位中，只有一種開發(fā)產(chǎn)品的，按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分

25、攤。2、在同一清算單位中，凡有兩種或兩種以上開發(fā)產(chǎn)品的，按按建筑面積計算分攤。3、不在同一清算單位中，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關(guān)確認的其他方式計算分攤。如: 某房地產(chǎn)開發(fā)公司在一塊10000平方米的土地上進行房地產(chǎn)開發(fā)，其取得土地使用權(quán)所支付的出讓金為1000萬元。該房地產(chǎn)開發(fā)公司在這塊土地上建了兩座樓，一座為寫字樓，占地面積（包括周圍的道路及綠地等下同）4000平方米，建筑面積15000平方米；一座為住宅，占地面積6000平方米，建筑面積10000平方米。住宅已出售完畢，寫字樓尚未轉(zhuǎn)讓。按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積分攤住宅應分攤的土地出讓金

26、為1000萬元/10000*6000=600萬元按建筑面積分攤住宅應分攤的土地出讓金為1000萬元/（15000+10000）*10000=400萬元可見按不同的分攤辦法，其計算出的數(shù)額是不一致的。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，如果層次、建筑面積大體相同，則按土地面積分攤較為簡單；如果層次、建筑面積相差很大，則按建筑面積分攤較為合理。（二）納稅人逾期開發(fā)繳納的土地閑置費問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。（三）納稅人土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地問題土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土

27、地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。 國稅函2007645號（四）關(guān)于視同銷售和自用房地產(chǎn)的收入確認問題1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認： (1)按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；(2)由主管稅務機關(guān)參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。（五）關(guān)于公共配套設施的處理問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：1、建成后