房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計實務(wù)

1、房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 會 計 實 務(wù)一、認識房地產(chǎn)及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（一）房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱。其中，房產(chǎn)是指各種房屋財產(chǎn)，包括民用 住宅、工業(yè)廠房、商業(yè)店鋪以及文化、教育、衛(wèi)生、體育、餐飲、娛樂、辦公用房等；地 產(chǎn)是指土地財產(chǎn)，包括土地和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施，如供水、供電、供氣、供熱、排水、排 污、通訊等地下管線以及地面道路等。_ 一一-r. - -一 ”_ r _n-ne”, r - - . r_r - , r_r ,- - r _ar _- - r-_a_ _n =,-JT -T由于房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱，對于土地和房屋可以按以下方法分類：（1 1） 根據(jù)

2、城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準的規(guī)定，城市用地可以分為9 9 類： 居住用地；公用設(shè)施用地（含商業(yè)用地）；工業(yè)用地；倉儲用地；對外交通用地；道路廣場用地；市政公用設(shè)施用地；綠化用地；特殊用地。（2 2） 按照房屋的使用功能可以分為 6 6 類：居住用途的房屋；工業(yè)用途的房屋； 商業(yè)用途的房屋；文體娛樂設(shè)施；政府和公用設(shè)施；多功能建筑（綜合樓宇，又叫城市綜合體）。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1.1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的概念房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前身稱為城市建設(shè)綜合開發(fā)企業(yè)，是指具有法人資格，以營利為目 的，實行自主經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營活動的經(jīng)濟組織。 它從購買土地使用權(quán)開始，經(jīng)過項目

3、策劃、規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)等過程，建成房地產(chǎn)商品 并對外出售或出租。2.2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營范圍房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營范圍主要包括以下幾方面：（1 1）土地開發(fā)和經(jīng)營。（2 2）房屋開發(fā)和經(jīng)營。已開發(fā)完工的房屋，按其用途不同可以分為商品房、投資房、 周轉(zhuǎn)房和代建房等。其中，商品房是指為銷售而開發(fā)建設(shè)的各種房屋；投資房是指用于出 租經(jīng)營的各種房屋；周轉(zhuǎn)房是指用于安置動遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋；代建房是指接受地方 政府和其他單位的委托而開發(fā)建設(shè)的各種房屋。（3 3）城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā)。（4 4）代建工程的開發(fā)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受當(dāng)?shù)厝嗣裾蚱渌麊挝坏奈?，?為開發(fā)建設(shè)的各類工程，

4、包括土地開發(fā)工程、房屋建筑工程、道路修筑工程，供水、供電、 供氣、供熱管道敷設(shè)工程，園林綠化工程、旅游風(fēng)景工程，以及其他市政公用設(shè)施等工程。此外，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具備自行施工的能力，從事建筑安裝施工活動，并廣泛開 展工業(yè)、商業(yè)、旅游、飲食服務(wù)業(yè)以及商品房售后服務(wù)等多種經(jīng)營業(yè)務(wù)。3.3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營活動主要具有如下特點:(1)(1) 業(yè)務(wù)內(nèi)容的復(fù)雜性；(2)(2) 協(xié)作關(guān)系的廣泛性；(3)(3) 交易方式的多樣性；(4)(4) 結(jié)算關(guān)系的復(fù)雜性；(5)(5) 開發(fā)市場的區(qū)域性；(6)(6) 政策法規(guī)的制約性；(7)(7) 投資金額的大量性和開發(fā)建設(shè)的長期性;

5、(8)(8) 開發(fā)經(jīng)營的高風(fēng)險性。二、房地產(chǎn)項目的運作流程房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將資金投資于具體的房地產(chǎn)項目，包括立項、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、建設(shè)、銷售或自營等一系列的經(jīng)濟行為，其運作流程主要包括以下幾個階段：(一)前期準備階段前期的準備工作主要包括房地產(chǎn)項目的立項規(guī)劃審批、設(shè)計施工、市場規(guī)劃、土地出 讓或轉(zhuǎn)讓等。前期準備階段是項目運作的首要環(huán)節(jié)，也是決定項目成敗的關(guān)鍵因素。前期 準備階段的特點如下：（1 1）開發(fā)的前提是取得土地，目前主要實行招、拍、掛方式，向政府繳納土地出讓金 并取得國有土地使用權(quán)證。（2 2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品在建設(shè)前須經(jīng)政府審批。一般企業(yè)在生產(chǎn)產(chǎn)品或提供 服務(wù)之前無須報政

6、府審批，具有充分的自主權(quán)，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開工前，要通過政府 的立項審批和規(guī)劃審批。（3 3）用地審批要對企業(yè)產(chǎn)品的規(guī)模、種類進行審批，取得用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程 規(guī)劃許可證及施工許可證。（二）建設(shè)施工階段在該階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)已經(jīng)確定的規(guī)劃和設(shè)計方案，通過自建、委托代建、 發(fā)包等方式完成開發(fā)產(chǎn)品的建設(shè)過程，并使其達到驗收標(biāo)準。該階段是房地產(chǎn)項目運作的 中心環(huán)節(jié)。建設(shè)施工階段的特點如下：（1 1）開發(fā)過程中受到政府相關(guān)部門的控制。在建設(shè)過程中受到環(huán)保、衛(wèi)生、城管、建 委、土地管理等行政部門的監(jiān)控。（2 2）開發(fā)產(chǎn)品只有通過政府的驗收才可交付購買者。經(jīng)過消防審批、衛(wèi)生審批、工程 驗收

7、、竣工備案等環(huán)節(jié)后，開發(fā)產(chǎn)品才可上市交易。（3 3）市政部門的產(chǎn)品和服務(wù)是開發(fā)產(chǎn)品的重要組成部分。水、電、熱、燃氣、通信等 配套設(shè)施必須達到使用條件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品才能交付使用。（4 4）對產(chǎn)品的設(shè)計要委托專業(yè)的規(guī)劃設(shè)計和建筑設(shè)計機構(gòu)來完成（5 5）建設(shè)周期長，投資大。房地產(chǎn)項目的建設(shè)周期一般都很長，整個過程往往幾年才 能全部完成。（三）銷售或自持階段對于銷售物業(yè)模式，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過出售房地產(chǎn)，回籠資金、實現(xiàn)利潤；而 對于自持物業(yè)模式，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招商、招租、開辦企業(yè)等方式，取得租金或 經(jīng)營收入。1 1銷售階段的特點（1 1）銷售分為預(yù)售和現(xiàn)房銷售兩個階段。預(yù)售即通

8、常所說的期房銷售，是指開發(fā)商在 建設(shè)工程竣工之前進行銷售?，F(xiàn)房銷售即開發(fā)商在開發(fā)產(chǎn)品完工后進行銷售。由于預(yù)售可 以提前回收資金，目前開發(fā)商大多采用此種銷售方式。（2 2）商品房預(yù)售實行許可證制度。開發(fā)商進行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向政府房產(chǎn)管理部門 辦理預(yù)售登記。取得“商品房預(yù)售許可證”。（3 3）產(chǎn)品交付應(yīng)以開發(fā)產(chǎn)品通過政府審批，即取得政府的竣工驗收后才得以實現(xiàn)。另 外，開發(fā)商還要落實物業(yè)管理公司及物業(yè)管理方案。2 2自持階段的特點般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長期持有的物業(yè)僅包括經(jīng)營性物業(yè)， 而不包括住宅物業(yè)所謂經(jīng)營性物業(yè)，就是指經(jīng)營性、收益性房屋，如寫字樓、商場、購物中心、購物廣 場以及工業(yè)廠房和倉庫

9、等。相對于作為最終消費品的住宅而言，經(jīng)營性物業(yè)具有長期收益 的特點。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有物業(yè)的特點如下：（1 1）為了規(guī)避經(jīng)營性物業(yè)分割銷售帶來的經(jīng)營風(fēng)險，一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持 有的經(jīng)營性物業(yè)規(guī)模較大。（2 2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對持有的經(jīng)營性物業(yè)，存在兩種經(jīng)營方式，一是對外出租，取得 租金收入；二是進行自營，取得自營收入。（3 3）持有物業(yè)一般具有增值的特性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般是長期持有經(jīng)營性物業(yè)，而 不是短期持有。持有物業(yè)在開發(fā)建設(shè)完成時，因不具備商業(yè)氛圍，一般價值較低，但經(jīng)過 較長的培育期后，持有物業(yè)將產(chǎn)生很大幅度的增值。（4 4）持有物業(yè)可以產(chǎn)生并為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供充足的現(xiàn)金流。三

10、、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目投資費用估算由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資過程就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程，因而其投資估算與成本 費用估算不可截然分開，應(yīng)合二為一。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用估算的范圍包括土 地購置成本、土地開發(fā)成本、建筑安裝工程造價、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用及開發(fā) 期間的稅費等全部投資。對于一般房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，投資及成本費用由開發(fā)成本和開發(fā)費用兩大部分組成。1.1.開發(fā)成本（1 1）土地使用權(quán)出讓金。（2 2）土地征用及拆遷安置補償費。1土地征用費。國家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補 助費、水利設(shè)施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾

11、復(fù)基金、征地管理費等。農(nóng) 村土地征用費的估算可參照國家和地方有關(guān)規(guī)定進行。2拆遷安置補償費。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲備土 地或已由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項目或其他建設(shè)項目使用。因 出讓土地使原用地單位或個人造成經(jīng)濟損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給予補償。它包括兩部 分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。（3 3）前期工程費，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項目前期準備階段所發(fā)生的各項費用， 包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”（即通水、 通電、通路和平整建設(shè)場地）等支出。（4 4）建安工程費，是指直接用于建筑安裝工程的總成本費用，

12、 主要包括建筑工程費（建 筑、特殊裝修工程費）、設(shè)備及安裝工程費（給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃氣管道、 消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝）以及室內(nèi)裝修工程費等。在可行性研究階段，建安工程 費可采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法以及類似工 程經(jīng)驗估算法等估算。（5 5）基礎(chǔ)設(shè)施費，又稱紅線內(nèi)工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、 排洪、電信、環(huán)衛(wèi)等工程費用，通常采用單位指標(biāo)估算法來計算。（6 6）公共配套設(shè)施費。 它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的各 項費用，包括居委會、派出所、幼兒園、鍋爐房、水塔、自行車棚、消防、公共廁所等設(shè) 施的支出

13、。其估算可參照建安工程費的估算方法。（7 7）不可預(yù)見費。它包括基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費。依據(jù)項目的復(fù)雜程度和前述各項 費用估算的準確程度，以上述（1 1）（6 6）項之和為基數(shù)，按 3%3%5%5%計算。（8 8）開發(fā)期間稅費。開發(fā)項目投資估算應(yīng)考慮項目在開發(fā)過程中所負擔(dān)的各種稅金和 地方政府或有關(guān)部門征收的費用。在一些大中城市，這部分費用在開發(fā)建設(shè)項目投資構(gòu)成 中占較大比重。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準估算。2.2.開發(fā)費用開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的管理費用、銷售費用和財務(wù)費用。（1 1）管理費用?？梢皂椖块_發(fā)成本構(gòu)成中前（1 1）（6 6）項之和為基數(shù)，按 3%3%左右 計算。（2 2）

14、銷售費用。它指開發(fā)建設(shè)項目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機 構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。主要包括以下 3 3 項：廣告宣傳費。約為銷售收入的 2%2%3%3%;銷售代理費。約為銷售收入的 1.5%1.5%2%2%;3其他銷售費用。約為銷售收入的 0.5%0.5%1%1%以上各項銷售費用合計約占銷售收入的 4%4%6%6%。（3 3）財務(wù)費用。它指為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息和其他財務(wù)費用 （如匯兌損失等）。為了便于對房地產(chǎn)建設(shè)項目各項支出進行分析和比較，常把估算結(jié)果以匯總表的形式 列出。（二） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的特點（三） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計科目設(shè)置200620

15、06 年，財政部發(fā)布了企業(yè)會計準則（20062006，20072007 年 1 1 月 1 1 日起首先在上市公 司范圍內(nèi)執(zhí)行，鼓勵其他企業(yè)執(zhí)行。到 20102010 年，除小企業(yè)外，基本上所有大中型企業(yè)已全 面執(zhí)行新企業(yè)會計準則。按照財政部的部署，20112011 年底全面廢止行業(yè)會計制度、企業(yè)會計制度等原有規(guī)定，實現(xiàn)在全社會范圍內(nèi)統(tǒng)一會計標(biāo)準和指標(biāo)口徑。因此，原執(zhí)行房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)會計制度和企業(yè)會計制度的非上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將逐步過渡到執(zhí)行新 的企業(yè)會計準則。本書順應(yīng)趨勢，在后面的內(nèi)容中將以企業(yè)會計準則（20062006）及其應(yīng)用指南、講解為依據(jù)進行介紹。根據(jù)企業(yè)會計準則一一應(yīng)用指南（2

16、0062006的規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際情 況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會計科目如表 1 1 所示。表 1 1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用會計科目表順序號會計科目名稱順序號會計科目名稱一、資產(chǎn)類4444應(yīng)付票據(jù)1 1庫存現(xiàn)金4545應(yīng)付賬款2 2銀行存款4646預(yù)收賬款3 3其他貨幣資金4747jfl應(yīng)付職工薪酬4 4交易性金融資產(chǎn)4848應(yīng)交稅費5 5應(yīng)收票據(jù)w4949應(yīng)付利息6 6應(yīng)收賬款5050應(yīng)付股利7 7預(yù)付賬款5151其他應(yīng)付款8 8應(yīng)收股利5252遞延收益9 9應(yīng)收利息5353長期借款1010其他應(yīng)收款5454應(yīng)付債券1111壞賬準備5555長期應(yīng)付款1212材料采購5656未確認融資

17、費用1313在途物資5757專項應(yīng)付款1414原材料5858預(yù)計負債1515庫存設(shè)備5959 j j遞延所得稅負債16材料成本差異三、所有者權(quán)益類1717開發(fā)產(chǎn)品6060實收資本1818委托加工物資6161資本公積1919周轉(zhuǎn)材料6262盈余公積2020存貨跌價準備6363本年利潤2121持有至到期投資6464利潤分配2222持有至到期投資減值準備6565庫存股2323可供出售金融資產(chǎn)四、成本類2424長期股權(quán)投資6666開發(fā)成本2525長期股權(quán)投資減值準備6767開發(fā)間接費用2626投資性房地產(chǎn)6868勞務(wù)成本2727長期應(yīng)收款6969研發(fā)支出2828未實現(xiàn)融資收益五、損益類2929固定資產(chǎn)

18、7070主營業(yè)務(wù)收入3030累計折舊7171其他業(yè)務(wù)收入3131固定資產(chǎn)減值準備7272公允價值變動損益3232在建工程7373投資收益3333工程物資7474營業(yè)外收入3434固定資產(chǎn)清理7575主營業(yè)務(wù)成本3535無形資產(chǎn)7676其他業(yè)務(wù)成本3636累計攤銷7777營業(yè)稅金及附加3737無形資產(chǎn)減值準備7878 銷售費用3838商譽7979管理費用3939長期待攤費用8080財務(wù)費用4040遞延所得稅資產(chǎn)8181資產(chǎn)減值損失4141待處理財產(chǎn)損溢8282營業(yè)外支出一、負債類8383所得稅費用4242短期借款8484以前年度損益調(diào)整4343交易性金融負債注：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不違反會計準則確認

19、、計量和報告規(guī)定的前提下，可以根據(jù)本 企業(yè)的實際情況自行增設(shè)、分拆、合并會計科目。企業(yè)不存在的交易或者事項，可不設(shè)置 相關(guān)會計科目。（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計賬簿設(shè)置房屋開發(fā)成本明細賬開發(fā)項目名稱：年憑憑證摘要借方貸方余額k借方明細項目月日字口號土地征用及拆遷補償費前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施費建安工程費公共配套設(shè)施費開發(fā) 間接 費四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算及納稅（一） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算前已述及，房地產(chǎn)投資項目具有資金投入大、建設(shè)周期長、投資風(fēng)險高等特點，同時, 成本核算環(huán)節(jié)也比較多且復(fù)雜，這就更需要精打細算，規(guī)避風(fēng)險，力求以最少的成本耗費 獲取最大的經(jīng)濟利益。鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算工作是一

20、項復(fù)雜的會計核算工作， 為便于讀者學(xué)習(xí)，本書將在第七章中分五個部分進行詳細介紹：土地開發(fā)成本核算；房屋 開發(fā)成本核算；公共配套設(shè)施開發(fā)成本核算；代建工程開發(fā)成本核算；開發(fā)間接費用核算。（二） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的稅種較多，主要有契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、 城市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、耕地占用稅、印花稅、個人所得稅、企業(yè)所 得稅等。鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營各階段所納稅種及稅率等有所變化，本書將在第 十章按照房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的不同階段分別進行詳細介紹。第一節(jié)我國現(xiàn)行土地制度、土地所有權(quán)和使用權(quán)制度（一）土地所有權(quán)制度根據(jù)憲法，我國土地所有制形式為社會主義

21、公有制，其法律表現(xiàn)形式為國家土地所有 權(quán)和農(nóng)民集體土地所有權(quán)。法律規(guī)定，我國城市市區(qū)的土地以及部分農(nóng)村的土地屬于國家 所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有外，屬于農(nóng)民集體所有。我國的土地所有制具有高度的穩(wěn)定性。除國家為了公共利益的需要可以依法征收或者 征用農(nóng)村集體所有的土地及政府和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織為整理土地而調(diào)整土地權(quán)屬關(guān)系外， 土地所有權(quán)關(guān)系是不能改變的。任何買賣土地或變相買賣土地所有權(quán)的行為都是非法的， 都必須依法禁止。（二）土地使用權(quán)制度土地使用權(quán)可以分為多種。按所有權(quán)的不同，分為國有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán); 按用途不同，可分為工業(yè)用地使用權(quán)、商業(yè)用地使用權(quán)、農(nóng)用地使用

22、權(quán)、宅基地使用權(quán)等； 按取得方式不同，可分為劃撥土地使用權(quán)、出讓土地使用權(quán)、租賃土地使用權(quán)、土地承包 經(jīng)營權(quán)等。1 1土地有償使用制度土地有償使用制度的形式主要有：（1 1）土地使用權(quán)出讓。所謂國有土地使用權(quán)出讓，是指國家將一定期限內(nèi)的土地使用 權(quán)提供給單位和個人使用，而土地使用者一次性地向國家支付土地使用權(quán)出讓金和其他費 用的行為。（2 2）土地使用權(quán)租賃和作價入股。所謂國有土地使用權(quán)租賃，是指國家將一定期限內(nèi) 的土地使用權(quán)讓與土地使用者使用，而土地使用者按年度向國家交納租金的行為；所謂國有土地使用權(quán)作價入股，是指將一定時期的國有土地使用權(quán)出讓金作價，作為國家的投資 計作國家的股份。（3 3

23、）土地承包經(jīng)營，是指公民個人、農(nóng)戶、法人或者其他經(jīng)濟組織依照法律規(guī)定和合 同約定對集體所有或國家所有的土地承包一定期限，使用土地并向土地所有者支付承包金 的行為。這種形式多應(yīng)用于農(nóng)用地。2.2.土地使用權(quán)合法流轉(zhuǎn)制度土地管理法第二條規(guī)定，土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)合法流轉(zhuǎn)，是指 依據(jù)法律的規(guī)定，并經(jīng)過一定的法定程序，土地使用權(quán)由一個使用者轉(zhuǎn)移到另一個使用者 的行為。土地使用權(quán)合法流轉(zhuǎn)制度，可以促進土地使用權(quán)在土地使用者之間的合理流動， 通過市場驅(qū)動力實現(xiàn)土地資源的有效配置，達到更好地利用土地的目的。目前，土地使用 權(quán)合理流轉(zhuǎn)的形式主要有：轉(zhuǎn)讓（包括買賣、交換、贈與、繼承）、租賃、入股等

24、。3 3國有土地使用權(quán)劃撥制度土地的劃撥是指縣級以上政府依照土地法的有關(guān)規(guī)定，在土地使用者繳納有關(guān)補償、 安置等費用后，將一定數(shù)量的國有土地交付其使用，或者為了社會公共利益的需要，直接 將一定數(shù)量的國有土地?zé)o償、無期限交付給土地使用者使用的制度。二、土地用途管制制度（一）土地用途管制的概念土地管理法第四條規(guī)定，國家實行土地用途管制制度。土地用途管制是指依據(jù)法 律、法規(guī)，對土地利用總體規(guī)劃確定的土地用途實行強制性的管理制度。具體地講是指國 家為了保證土地資源的合理利用，促進經(jīng)濟、社會和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，通過編制土地利用 總體規(guī)劃，戈 U U 定土地用途區(qū)，確定土地利用限制條件，土地的所有者、使用者

25、都必須嚴格 按照規(guī)劃確定的用途使用土地的制度。（二）土地用途管制的內(nèi)容根據(jù)法律規(guī)定，我國土地用途分為農(nóng)業(yè)用地、建設(shè)用地、未利用土地三大類，土地用 途管制的內(nèi)容也主要包括這三個方面。1.1. 農(nóng)業(yè)用地管制農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖 水面等。農(nóng)業(yè)用地管制包括農(nóng)地非農(nóng)化的管制和農(nóng)地農(nóng)用內(nèi)部的管制。農(nóng)業(yè)用地包括耕地 和非耕地。2.2. 建設(shè)用地管制建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、 交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等。按不同分類標(biāo)準，建設(shè)用地可分為城鎮(zhèn) 用地、鄉(xiāng)村居民居住用地和獨立工礦用地，也可分為建成區(qū)

26、土地和規(guī)劃區(qū)土地。對建成區(qū)內(nèi)的土地，管制的主要內(nèi)容是土地利用結(jié)構(gòu)的調(diào)整和功能定位，注重對現(xiàn)有 建設(shè)用地和閑置廢棄地的挖潛，同時滿足公益事業(yè)對一部分土地的需要等對規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地管制是建設(shè)用地土地管制的重點，主要是合理確定建設(shè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的 界限和用地數(shù)量，確保人均占地或總規(guī)模符合規(guī)定標(biāo)準； 分階段保護建設(shè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的耕地, 未經(jīng)合法批準，不得擅自改變耕地及其他農(nóng)用地用途，耕地被改變用途前必須在本區(qū)外開 發(fā)復(fù)墾不低于被占耕地的數(shù)量，且質(zhì)量相當(dāng)，以保證本地區(qū)耕地總量的動態(tài)平衡。3.3.未利用土地管制農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地為未利用地。未利用土地管制的主要內(nèi)容有：禁止任何 不符合規(guī)劃、破壞自然生態(tài)環(huán)境的取

27、土或堆放廢棄物行為；不得擅自圍湖造田；鼓勵單位、集體、個人開發(fā)利用“四荒地”，但應(yīng)在取得開發(fā)許可證的前提下，根據(jù)土地適宜性，保 證一定的耕地開墾率；鼓勵對廢棄渠道、公路、零星坑塘水面、鹽堿地的利用，利用各種 方式進行土地整理。（三）土地用途管制的手段土地用途管制的手段主要包括：（1 1）土地利用總體規(guī)劃，土地必須嚴格按照規(guī)劃的用途使用，未經(jīng)規(guī)劃，任何人都不 得擅自改變土地的利用現(xiàn)狀；（2 2）嚴格農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地、征地的審批權(quán)限和手續(xù)；（3 3）嚴格執(zhí)行土地用途登記制度；（4 4）建立健全土地監(jiān)督檢查制度，強化土地法律責(zé)任。三、土地管理體制土地管理體制，是指土地管理機構(gòu)設(shè)置和管理職能權(quán)限劃分

28、所形成的體系和管理制度 我國現(xiàn)行的土地管理體制，主要由中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國國 務(wù)院組織法、中華人民共和國地方人民代表大會和地方人民政府組織法等法律條文 確定。（一）機構(gòu)設(shè)置及主要職能各級國家行政管理機關(guān)的土地管理職能及其所屬的土地管理部門的主要職能如下：1 1國務(wù)院及其所屬的土地管理部門國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)與監(jiān)督所屬土地管理部門的土地管理工作，并具體行使以下土地管理的專 門職能：（1 1）代表國家行使國有土地所有權(quán)，制定和實施土地管理的有關(guān)行政法規(guī)；（2 2）編制和執(zhí)行全國土地利用總體規(guī)劃，并審批下級地方政府的土地利用總體規(guī)劃；（3 3）審批下級地方政府上報的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征地申請報告

29、。國務(wù)院所屬的土地管理部門，目前為國土資源部，其土地管理的職責(zé)主要有：（1 1）貫徹執(zhí)行國家的土地法律、法規(guī)和政策，制定和實施土地管理的有關(guān)行政規(guī)章；（2 2）負責(zé)組織全國土地的調(diào)查、登記和統(tǒng)計工作，組織有關(guān)部門編制土地利用總體規(guī) 劃;（3 3）主管全國的土地征用和劃撥工作，負責(zé)需要國務(wù)院批準的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、 土地征用、 劃撥土地的審查、報批；（4 4）調(diào)查研究，處理土地管理中的重大問題；（5 5）監(jiān)督、檢查各地、各部門的土地利用情況并做好協(xié)調(diào)工作；（6 6）會同有關(guān)部門解決土地糾紛，查處違法占地案件；（7 7）負責(zé)有關(guān)土地管理方面的科技宣教和人員培訓(xùn)工作。2.2.縣以上地方人民政府及其所屬的土

30、地管理部門縣以上地方人民政府直接領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督所屬土地管理部門的土地管理工作。并具體行使 以下土地管理的專門職能：（1 1 縣以上地方人民政府可以根據(jù)有關(guān)的法律法規(guī)，制定和執(zhí)行有關(guān)土地管理的規(guī)章 制度；（2 2）編制本行政區(qū)域內(nèi)的土地利用總體規(guī)劃，并報上級人民政府批準后執(zhí)行；同時， 省級人民政府也擁有批準不須直接報國務(wù)院批準的下級人民政府的土地利用總體規(guī)劃的權(quán) 限；（3 3） 省級人民政府對于本行政轄區(qū)內(nèi)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、 征用，在法律規(guī)定的批準權(quán)限內(nèi)， 擁有批準權(quán)；（4 4）農(nóng)民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認所有權(quán)；單位 和個人依法使用的國有土地，由縣級以上地方人民政府登記造

31、冊，核發(fā)證書，確認使用權(quán);（5 5）對于本行政轄區(qū)內(nèi)的土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議，如當(dāng)事人協(xié)商不成，依照法律規(guī) 定，由縣級和縣以上地方政府處理。3 3鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級人民政府負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的土地管理工作，行使以下土地管理的專門職 能：（1 1）制定鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)規(guī)劃和用地控制指標(biāo)，報經(jīng)有批準權(quán)上級人民政府批準后執(zhí) 行；（2 2）對于農(nóng)民的宅基地、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)、企業(yè)建設(shè)需用土地，擁有 審核權(quán)，并向縣級人民政府土地管理部門提出申請的職能；（3 3）對于個人之間、個人與單位之間的土地使用權(quán)爭議擁有依照法律規(guī)定處理的職能。四、土地的獲取方式根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)

32、營管理條例的規(guī)定，用于房地產(chǎn) 開發(fā)的土地來源主要有：出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥、投資者投入等方式。（一）土地使用權(quán)的出讓土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使 用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的 土地，經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國有土地后，該國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。土地使用權(quán)的出讓，應(yīng)按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，由當(dāng)?shù)卣恋毓芾聿块T與土地使用者簽訂出讓合 同。土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后 6060 日內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金 逾期未全部支付的，出讓方有權(quán)解除合同，并可請求違約賠償。土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招

33、標(biāo)、協(xié)議和掛牌等方式。1 1 扌白賣出讓拍賣出讓，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根 據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為。拍賣方式的特點是：土地使用權(quán)出讓方公布土地使用 權(quán)拍賣書，規(guī)定土地利用條件、方式和要求等內(nèi)容。在指定的時間和公開場合，具有一定 資信條件的受讓方以舉牌應(yīng)價的方式，競爭土地的使用權(quán)，一般是價高者中標(biāo)。另外，政 府尚保留在叫價低于議定的最低價時，拒絕任何叫價行為的權(quán)利。2.2. 招標(biāo)出讓招標(biāo)出讓，是指在土地使用權(quán)出讓者規(guī)定的期限內(nèi)，由符合條件的單位和個人（受讓 方），以書面競標(biāo)的形式，投標(biāo)競爭某幅用地的使用權(quán)，招標(biāo)人則根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確 定土地使用者

34、。根據(jù)招標(biāo)者的范圍，招標(biāo)出讓方式可分為公開招標(biāo)與邀請招標(biāo)。對于公開招標(biāo)，所有 具有投標(biāo)資格的單位或個人均可投標(biāo)；而對于邀請招標(biāo)，投標(biāo)者僅限于被邀請的單位或個 人。3.3. 協(xié)議出讓協(xié)議出讓也稱定向議標(biāo)，即出讓方和受讓方通過協(xié)商的方式，有償、有限期地出讓土 地使用權(quán)。這種方式的具體運作，一般是由土地使用者向政府提出用地申請，經(jīng)政府有關(guān) 部門審查批準后，再由出讓方和受讓方通過協(xié)商確定土地地價、用地年限、付款方式和時 間以及其他用地條件。若雙方達成協(xié)議，便簽訂用地合同，這樣即實現(xiàn)了土地使用權(quán)的出 讓。這種地產(chǎn)經(jīng)營方式一般適應(yīng)于國民經(jīng)濟重要的部門、用地規(guī)模較大的工業(yè)項目、事業(yè) 單位以及政府為調(diào)整經(jīng)濟結(jié)

35、構(gòu)、實施產(chǎn)業(yè)政策而需要扶持及優(yōu)惠的項目。4.4.掛牌出讓掛牌出讓，是指土地出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條 件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期 限截止時的出價結(jié)果或者現(xiàn)場競價結(jié)果確定土地使用權(quán)人的行為。（二）土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移，其 地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用

36、權(quán)， 其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余 年限。1.1.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的原則在進行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，國際上普遍遵循一些共同的原則：（1 1）“房地產(chǎn)一致”的原則。即當(dāng)土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓地上的建筑物和其他 附著物也隨著發(fā)生轉(zhuǎn)讓，當(dāng)?shù)厣辖ㄖ锘蚱渌街锏乃姓甙l(fā)生轉(zhuǎn)移時，土地使用權(quán)也 發(fā)生轉(zhuǎn)移；（2 2）“效益不可報”原則。在進行土地使用權(quán)或地上建筑物轉(zhuǎn)讓時，皆不得損害地上 建筑物或其它附著物；（3 3）“認地不認人”原則。這是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時，土地使用權(quán)出讓合 同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)同時也隨著轉(zhuǎn)移。2.2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同土地使用權(quán)

37、轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同。（三） 土地使用權(quán)的劃撥（四） 投資人投入（五） 其他方式五、閑置土地的處置（一）閑置土地的認定閑置土地，是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后， 未經(jīng)原批準用地的人民政府同意, 超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。具有下列情形之一的，也可以認定為閑置土地：（1 1 國有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準書未規(guī)定動工開發(fā)建設(shè)日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準書頒發(fā)之日起滿1 1 年未動工開發(fā)建設(shè)的；（2 2） 已動工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)總面積不足1/31/3 或者已投資 額占總投資額不足 25%25%且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設(shè)連

38、續(xù)滿 1 1 年的；（3 3）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。（二）閑置土地的處置方案處置方案經(jīng)原批準用地的人民政府批準后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。處置方案可以選擇下列方式：（1 1）延長開發(fā)建設(shè)時間，但最長不得超過 1 1 年；（2 2）改變土地用途，辦理有關(guān)手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)建設(shè)；（3 3）安排臨時使用，待原項目開發(fā)建設(shè)條件具備后，重新批準開發(fā)，土地增值的，由 政府收取增值地價；（4 4）政府為土地使用者置換其他等價閑置土地或者現(xiàn)有建設(shè)用地進行開發(fā)建設(shè);(5) 政府采取招標(biāo)、拍賣等方式確定新的土地使用者，對原建設(shè)項目繼續(xù)開發(fā)建設(shè)， 并對原土地使用者給予補償；(6) 土地使用者與

39、政府簽訂土地使用權(quán)交還協(xié)議等文書，將土地使用權(quán)交還給政府。 原土地使用者需要使用土地時，政府應(yīng)當(dāng)依照土地使用權(quán)交還協(xié)議等文書的約定供應(yīng)與其 交還土地等價的土地。在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置 土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿 1 1 年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用 權(quán)出讓金 20%20%以下的土地閑置費；滿 2 2 年未動工開發(fā)時，可以無償收回土地使用權(quán)；但是, 因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲 延的除外。六、土地使用權(quán)的終止根據(jù)城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例的規(guī)定，土地使用權(quán)因土地使

40、用權(quán) 出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止。土地使用權(quán)出讓最高 年限由國務(wù)院規(guī)定。按照土地用途的不同，我國規(guī)定土地使用權(quán)出讓的最高年限為：(1) 居住用地 7070 年；(2) 工業(yè)用地 5050 年；(3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 5050 年;(4)商業(yè)、旅游、娛樂用地 4040 年;(5)綜合或者其他用地 5050 年。土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。 土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記。土地使用權(quán)期滿，土地使用者可以申請續(xù)期。需要續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。國家對土

41、地使用者依法取得的土地使用權(quán)不得提前收回。 在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，國家可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地 使用者已使用的年限和開發(fā)、禾 I I用土地的實際情況給予相應(yīng)的補償。七、其他土地政策(1) 國土資源部關(guān)于加強城市建設(shè)用地審查報批工作有關(guān)問題的通知(國土資發(fā)20033452003345 號)規(guī)定，要通過土地供應(yīng)優(yōu)化房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)，報批的房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)主要用于 普通商品住房、經(jīng)濟適用住房、危舊房改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中拆遷安置用房等建設(shè)； 嚴格控制高檔商品住房用地，停止申請報批別墅用地。(2)國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知(國發(fā)2008320083 號)規(guī)定，土地閑置滿兩

42、 年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應(yīng) 采取改變用途、等價置換、安排臨時使用、納入政府儲備等途徑及時處置、充分利用。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%20%征收土地閑置費合理安排住宅用地，繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地供應(yīng)。供應(yīng)住宅用地要將 最低容積率限制、單位土地面積的住房建設(shè)套數(shù)和住宅建設(shè)套型等規(guī)劃條件寫入土地出讓 合同或劃撥決定書，確保不低于 70%70%的住宅用地用于廉租房、經(jīng)濟適用房、限價房和9090 平方米以下中小套型普通商品房的建設(shè)，防止大套型商品房多占土地。（3 3）國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)

43、構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見 的通知（國辦發(fā)200637200637 號）規(guī)定，各級城市人民政府要優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通 商品住房（含經(jīng)濟適用住房）和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供 應(yīng)總量的 70%70%。（4 4）國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的 通知（國土資發(fā)20101512010151 號）規(guī)定，土地出讓必須以宗地為單位提供規(guī)劃條件、建設(shè)條 件和土地使用標(biāo)準，嚴格執(zhí)行商品住房用地單宗出讓面積規(guī)定，不得將兩宗以上地塊捆綁 出讓，不得“毛地”出讓。擬出讓地塊要依法進行土地調(diào)查和確權(quán)登記，確保地類清楚、面積準確、權(quán)屬合法，沒有糾紛。_JH

44、 n -. “ -n” u_ w n_ r _ _v_r_ - - e x _ -n - n n n r _ - - _mm a -r第二章獲取土地階段會計實務(wù)第二節(jié) 土地使用權(quán)的核算、土地使用權(quán)入賬價值的確認前文所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)的方式有接受土地使用權(quán)出讓、接受土地 使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、投資者投入的土地使用權(quán)以及無償劃撥等方式。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取土 地一般都具有商業(yè)目的，因此較少有無償劃撥取得土地使用權(quán)的情況。（一） 通過出讓方式取得土地使用權(quán)的入賬價值通過出讓方式取得土地使用權(quán)的入賬價值通常是土地出讓金加上相關(guān)稅費，如果還發(fā) 生了與取得該土地有關(guān)的費用，如繳納的行政事業(yè)性收費、

45、征地補償費等，應(yīng)一并計入土 地取得成本。在城市行政區(qū)域內(nèi)的開發(fā)項目，除實行有償出讓方式取得國有土地使用權(quán)且 地價款中含基礎(chǔ)設(shè)施配套費的項目之外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施費， 城市基礎(chǔ)設(shè)施費的征收基數(shù)，以批準的年度投資計劃的建筑面積（包括地下建筑面積）為 準。相關(guān)稅費是指取得土地使用權(quán)時涉及的契稅、印花稅，取得土地為耕地的，還涉及耕 地占用稅。（二） 通過轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的入賬價值通過土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓取得土地使用權(quán)的入賬價值，包括購買價款、其他行政事業(yè)性收 費和其他稅費等。（三） 投資者投入土地使用權(quán)的入賬價值投資者投入的土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)按照投資合同或協(xié)議約定的價值作為入賬價值

46、，但合 同或協(xié)議約定價值不公允的除外。（四）其他方式取得土地使用權(quán)的入賬價值房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合并取得土地使用權(quán)的入賬價值，應(yīng)當(dāng)按照企業(yè)會計準則第2020 號一企業(yè)合并的有關(guān)規(guī)定確定；非貨幣性資產(chǎn)交換取得的土地使用權(quán)的成本，應(yīng)當(dāng)按照企 業(yè)會計準則第 7 7 號一一非貨幣性資產(chǎn)交換的有關(guān)規(guī)定確定；債務(wù)重組取得的土地使用權(quán) 的成本，應(yīng)當(dāng)按照企業(yè)會計準則第 1212 號一一債務(wù)重組 的有關(guān)規(guī)定確定； 政府補助取得 的土地使用權(quán)的成本， 應(yīng)當(dāng)按照 企業(yè)會計準則第 1616 號一一政府補助的有關(guān)規(guī)定確定。二、土地使用權(quán)取得的會計處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)，根據(jù)土地使用權(quán)的取得方式和持有目的不同設(shè)置不

47、同的會計科目，進行不同的賬務(wù)處理。（一） 用于土地開發(fā)的土地使用權(quán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果取得的土地使用權(quán)用于土地開發(fā)的，應(yīng)將土地使用權(quán)的取得成本 計入開發(fā)成本中，即借記“開發(fā)成本一一土地開發(fā)”科目，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬 款”等科目?！纠?2-12-1】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán) 100100 畝用于開發(fā)商品性土地，單價 8080 萬 元/ /畝，總價款 8 8 000000 萬元，通過銀行轉(zhuǎn)賬支付土地出讓金，不考慮其他稅費。會計分錄為：借：開發(fā)成本一一土地開發(fā)成本8080 000000 000000貸：銀行存款8080 000000 000000（二） 用于商品房開發(fā)的土地使用權(quán)貸：銀行

48、存款8 8 000000 000000房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)用于建造對外出售的房屋建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)計入所建造的房屋建筑物成本，借記“開發(fā)成本一一房屋開發(fā)成本” 科目， 貸記“銀 行存款”、“應(yīng)付賬款”等科目。（三）自建用房的土地使用權(quán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)用于自建用房等地上建筑物時，土地使用權(quán)的取得成本直接記入“無形資產(chǎn)”科目，且土地使用權(quán)的賬面價值不與地上建筑物合并計算成本， 而仍作為無形資產(chǎn)進行核算，土地使用權(quán)與地上建筑物分別進行攤銷和提取折舊。_ 1 - - -”_ _ r r ”.” -_ _ - - 一 ” * _ r- _ rmJt -_ r _ ”-r

49、【例 2-22-2】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)于 2 2X 1111 年 1 1 月 1 1 日購入一塊土地的使用權(quán)，以銀行存款支付土地出讓金 800800 萬元，并在該土地上自行建造一座自用的辦公樓，發(fā)生材料費 1 1 200200 萬元、人工費 800800 萬元、其他相關(guān)費用 1 1 000000 萬元（假設(shè)均以銀行存款支付）。2 2X 1111 年 1212 月 3131 日，該工程已經(jīng)完工并達到預(yù)定可使用狀態(tài)。假定土地使用權(quán)的使用年限為4040 年，辦公樓的使用年限為 2525 年，兩者都沒有凈殘值，均采用直線法進行攤銷和計提折舊。為簡 化核算，不考慮其他相關(guān)稅費。在本例中，企業(yè)購入的土地使用

50、權(quán)的使用年限為 4040 年，表明它屬于使用壽命有限的無形資產(chǎn)，在該土地上自行建造辦公樓，應(yīng)將土地使用權(quán)和地上建筑物分別作為無形資產(chǎn)和固定資產(chǎn)進行核算，并分別進行攤銷和計提折舊。會計分錄為：（1 1）支付土地出讓金時：借：無形資產(chǎn)一一土地使用權(quán)8 8 000000 000000(2 2)在土地上自仃建造辦公樓時：借：在建工程3030 000000 000000貸：工程物資1212 000000 000000應(yīng)付職工薪酬8 8 000000 000000銀行存款1010 000000 000000(3 3)辦公樓達到預(yù)定可使用狀態(tài)時：借：固定資產(chǎn)3030 000000 000000貸：在建工程3

51、030 000000 000000(4 4)每年分期攤銷土地使用權(quán)和計提辦公樓折舊時：借：管理費用1 1 400400 000000貸：累計攤銷200200 000000累計折舊1 1 200200 000000-第三章開發(fā)建設(shè)階段會計實務(wù)第一節(jié)開發(fā)建設(shè)階段業(yè)務(wù)概述、報批報建手續(xù)報批報建中需取得的證書主要有建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證和國有土地使用證。以上四個證書與商品房預(yù)售前取得的 商 品房預(yù)售許可證合起來就是通常所說的“五證”。（一）建設(shè)用地規(guī)劃許可證依據(jù)中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十七條、第三十八條規(guī)定，由城鄉(xiāng)規(guī)劃行政 主管部門核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，作為建

52、設(shè)單位向土地主管部門申請征用、劃撥和有償使用土地的法律憑證。在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以劃撥方式提供國有土地使用權(quán)的建設(shè)項目，經(jīng)有關(guān)部門批準、核準、備案后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出建設(shè)用地規(guī)劃許 可申請，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細規(guī)劃核定建設(shè)用地的位置、 面積、允許建設(shè)的范圍，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。建設(shè)單位在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證 后，方可向縣級以上地方人民政府土地主管部門申請用地，經(jīng)縣級以上人民政府審批后， 由土地主管部門劃撥土地。在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前， 城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制

53、性詳細規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使 用性質(zhì)、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條 件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項目，在簽 訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項目的批準、核準、備案文件和國有 土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。（二）建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，應(yīng)當(dāng)提交使用土地的有關(guān)證明文件、建設(shè)工程設(shè)計方 案等材料。需要建設(shè)單位編制修建性詳細規(guī)劃的建設(shè)項目，還應(yīng)當(dāng)提交修建性詳細規(guī)劃。 對符合控制性詳細規(guī)劃和規(guī)劃條件的，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部

54、門或者省、自 治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民 政府應(yīng)當(dāng)依法將經(jīng)審定的修建性詳細規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計方案的總平面圖予以公布。未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè)的，由縣 級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè)；尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施 的影響的，限期改正，處建設(shè)工程造價 5%5%以上 10%10%以下的罰款；無法采取改正措施消除影 響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價10%10%以下的罰款。（三）建筑工程施工許可證在中

55、華人民共和國境內(nèi)從事各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造、裝修裝飾和與其配套 的線路、管道、設(shè)備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工，建設(shè)單位在開工前應(yīng)當(dāng) 依照中華人民共和國建筑法和建筑工程施工許可管理辦法的規(guī)定，向工程所在地 的縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門申請領(lǐng)取施工許可證。工程投資額在 3 30 0 萬元以下或者建筑面積在30300 0 平方米以下的建筑工程， 可以不申請辦 理施工許可證。省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門可以根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況， 對限額進行調(diào)整，并報國務(wù)院建設(shè)行政主管部門備案。按照國務(wù)院規(guī)定的權(quán)限和程序批準開工報告的建筑工程，不再領(lǐng)取施工許可證。必須申請領(lǐng)取施工許

56、可證的建筑工程而未取 得施工許可證的，一律不得開工。建設(shè)單位申請領(lǐng)取施工許可證，應(yīng)當(dāng)具備下列條件，并提交相應(yīng)的證明文件：（1 1）已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準手續(xù)。（2 2）在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。（3 3）施工場地已經(jīng)基本具備施工條件，需要拆遷的，其拆遷進度符合施工要求。（4 4）已經(jīng)確定施工企業(yè)。按照規(guī)定應(yīng)該招標(biāo)的工程沒有招標(biāo)，應(yīng)該公開招標(biāo)的工程沒 有公開招標(biāo)，或者肢解發(fā)包工程，以及將工程發(fā)包給不具備相應(yīng)資質(zhì)條件的，所確定的施 工企業(yè)無效。（5 5）有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料，施工圖設(shè)計文件已按規(guī)定進行了審查。（6 6）有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施。施工

57、企業(yè)編制的施工組織設(shè)計中有根據(jù)建筑 工程特點制定的相應(yīng)質(zhì)量、安全技術(shù)措施，專業(yè)性較強的工程項目編制了專項質(zhì)量、安全 施工組織設(shè)計，并按照規(guī)定辦理了工程質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù)。（7 7）按照規(guī)定應(yīng)該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理。（8 8）建設(shè)資金已經(jīng)落實。建設(shè)工期不足一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的 50%,50%,建設(shè)工期超過一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的30%30%。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供銀行出具的到位資金證明，有條件的可以實行銀行付款保函或者其他第三方擔(dān)保。（9 9）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件（四）國有土地使用證國有土地使用證是證明土地使用者（單位或個人）使用國有土地的法律憑證，

58、受 法律保護。該證主要載明土地使用者名稱、土地坐落、用途、土地使用面積、使用年限和 “四至”范圍。因國土資源部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強度，才能 計算出土地出讓金，以及在土地證上載明土地用途及年限，一般來說，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī) 劃許可證之后，才能領(lǐng)取國有土地使用權(quán)證。二、項目施工建設(shè)一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不直接從事項目施工建設(shè)，而是委托有施工資質(zhì)的施工單 位進行項目施工。房地產(chǎn)項目的施工建設(shè)是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的重要階段，此階段的工作包 括材料及設(shè)備供應(yīng)、工程發(fā)包、工程分包、建筑和安裝施工等。（一） 材料及設(shè)備供應(yīng)為了保證材料質(zhì)量或控制材料成本， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)自身的情況

59、選擇“甲供 材”或“甲控材”的方式對材料進行控制?！凹坠┎摹笔欠康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接采購材料， 直接供應(yīng)給施工單位，如直接組織采購屋面瓦、外墻磚及門窗型材等；“甲控材”是房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)限定了材料的品牌、材質(zhì)及規(guī)格（有時也規(guī)定價格），由施工單位負責(zé)采購并 綜合在報價內(nèi)。（二） 工程發(fā)包工程發(fā)包是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工米用發(fā)包方式委托施工單位進 行施工。工程發(fā)包的主要工作包括發(fā)包方式選擇、 各類合同條件談判和合同簽訂等。 發(fā)包 方式一般有直接委托、招標(biāo)，招標(biāo)又可以采用邀請招標(biāo)和公開招標(biāo)，將工程發(fā)包給施工企 業(yè)。合同談判主要包括價款、結(jié)算方式及付款方式的談判。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)在

60、工程承包合同中規(guī)定的工程價款的結(jié)算，應(yīng)根據(jù)國家有 關(guān)工程價款結(jié)算辦法，結(jié)合當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)規(guī)定具體確定，目前主要有如下三種方式：1 1按月結(jié)算按月結(jié)算就是按照每月實際完成的部分項工程進行結(jié)算。在具體做法上，各個地區(qū)也 不盡相同，目前一般都實行月中預(yù)付、月終結(jié)算，即在月中按照當(dāng)月施工計劃所列的工作 量一半預(yù)付，月末（實際為下月初）按照各工程當(dāng)月實際完成工作量（即預(yù)算造價或調(diào)整 計算后的工程標(biāo)價）扣除月中預(yù)付款后進行結(jié)算。2.2.分段結(jié)算就是將一個單位工程按形象進度劃分為幾個階段（部位），如基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、裝飾及竣 工等，按照完成階段，分段驗收結(jié)算工程價款。分段結(jié)算也可按月預(yù)付工程款，即在月中 按照當(dāng)月施工