房地產評估報告0

1、房地產評估報告估價項目名稱：北京市海淀區(qū)太陽園小區(qū) 9 9 棟第 1212 層 0202 號房地 產市場價格評估委托方：于同江估價方：北京宜山房地產評估有限公司估價人員：張*估價作業(yè)日期：二O六年一月十日至二O六年一月十六日估價報告編號:09110300490911030049共 18 頁 第 2 頁目錄第一部分致委托方函 .3第二部分估價師聲明 .4第三部分估價假設和限制條件.5一、假設和限制條件. . 5二、需要特殊說明的事項. . 6第四部分 房地產估價結果報告. . 7一、委托方. . 7二、估價方. . 7三、評估對象. . 7四、估價目的. . 10五、估價時點. . 10六、價值

2、定義. . 10七、估價依據. . 10七、估價原則. . 11九、估價方法. . 11十、評估結果. . 11十一、估價人員. . 12十二、估價作業(yè)日期. . 12十三、估價報告應用有效期. . 12第五部分 估價技術報告 .13一、估價對象資料. . 13二、類比對象資料. . 13三、因素修正. . 15四、個別因素修正. . 16五、修正后價格. . 16六、估價結果確定. . 17第六部分 附件 .18第一部分：致委托方函致于同江：承蒙委托，*房地產評估有限責任公司對位于 北京市海淀區(qū)太陽園小區(qū)9棟第12層02號（建筑面積188.42平方米）房地產進行評估，評估目的是為委 托方用該

3、房產向金融機構申請抵押貸款提供價值參考依據。估價人員本著獨立、客觀、公正、合法的原則，在進行實地查勘、廣泛收集 有關市場信息和估價對象信息的基礎上，全面分析了影響估價對象公開市場價值 的各項有利和不利因素，根據國家有關房地產估價的法律法規(guī)和估價目的，按照科學的估價程序，并運用適當的估價方法，對本次估價對象進行估價測算，確定 估價對象于估價時點2016年1月10日的市場價值為1625.05萬元，（幣種：人 民幣）。以下是估價結果明細表。詳情請閱讀房地產評估報告。估價結果明細表評估對象實用面積3）估價單價（元/ m2）估價值（萬元）京師家園二棟五梯101室188.4286246.141625.05

4、法定代表人：李*北京宜山房地產評估有限公司二O六年一月十六日共 18 頁第 3 頁共 18 頁 第 4 頁第二部分：估價師聲明我們鄭重聲明：1、估價人員在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。2、本估價報告中的分析、意見和結論是估價人員自己公正的專業(yè)分析、意 見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。3、估價人員與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒 有個人利害關系或偏見。4、估價人員依照中華人民共和國國家標準房地產估價規(guī)范進行分析， 形成意見和結論，撰寫本估價報告。5、估價人員張*已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。6、本報告書含若干附件，與報告書正文

5、具同等效力，不可分割對待。7、沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。8、本評估報告由北京宜山房地產評估有限公司負責解釋。9、本報告估價結果僅作為委托方在本次估價目的下使用， 不得做其他用途 未經本估價機構書面同意,本報告的全部或任何一部分均不得向委托方、報告使 用者、報告審查部門之外的單位和個人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。特此聲明！參與本系評估活動的評估人員簽名：姓名 評估師注冊號 簽字張*110206789540110206789540二O六年一月十六日共 18 頁 第 5 頁第三部分：估價假設和限制條件一、假設和限制條件1、本估價報告中的市場價值，是指估價對象在采用市場價值標準并假設未

6、 設立法定優(yōu)先受償權利的條件下最可能形成的客觀合理價值。所謂公開市場，是 指一個競爭性的市場，在該市場上交易各方進行交易的目的在于最大限度地追求 經濟利益， 他們并且都掌握了必要的市場信息， 有比較充裕的時間進行交易， 對 交易對象具有必要的專業(yè)知識。 此外， 市場交易條件公開并不具有排它性， 即所 有市場主體都可以平等自由地參與交易并同時滿足以下條件：(1)自愿銷售的賣方及自愿購買的買方；(2)有一段合理的洽談交易時間，可以通盤考慮物業(yè)性質和市場情形進行議 價；(3)在此期間物業(yè)價值將保持穩(wěn)定；(4)該物業(yè)可以在公開市場上自由轉讓；(5)不考慮特殊買家的額外出價。2、對于估價對象產權，以委托

7、方提供的房地產證記載為依據，我們并未到 有關主管部門對房地產證登記內容的真實性進行核實， 由委托方保證其產權的真 實性。3、估價對象的土地面積、建筑面積等有關數據，均以委托方提供的房地產 證記載為準，我們未進行專業(yè)測量，無理由懷疑記載數據與實際數據不符。4、對于估價對象建筑結構我們僅作一般性勘察，未對其進行結構測試，不 能確定其結構是否存在內部安全隱患。 此次評估假設估價對象建筑結構是安全的。6、本報告中的估價值為估價對象于估價時點狀態(tài)、在市場價值標準及滿足 估價的假設和限制、 并假定未設立法定優(yōu)先受償權利的條件下的市場價值， 不包 含該房產買賣時發(fā)生的各項稅費。7、估價對象的估價時點設定為完

8、成實地查勘之日。二、需要特殊說明的事項共 18 頁 第 6 頁1、本報告中市場趨勢分析等專業(yè)意見，是估價人員根據具體情況和估價時 點的市場狀況分析推斷、預測得出，僅供委托方參考，其結論受估價人員經驗、 能力的限制及一定程度主觀因素影響，特提請報告使用人注意。2、委托方提供的房地產證等資料是本次估價所需的重要依據，估價人員已 對其給予了必要的關注。 該資料的真實性、 合法性和完整性均由委托方負責， 由此而引起的后果及相關責任，我公司不承擔任何責任。3、如無特別說明，本估價報告中所使用的貨幣均為人民幣。4、本次評估是基于上述假設和限制條件成立的，如以上假設和限制條件發(fā) 生變化，本報告結果必須作相應

9、調整。共 18 頁第7頁第四部分：房地產估價結果報告一、委托方于同江二、估價方北京宜山房地產評估有限公司地址：北京市X路X號X大廈22樓法人代表：李*房地產評估資質級別：貳級資質證書號：*號聯(lián)系人：*聯(lián)系電話：010-*三、評估對象1、1估價對象基本狀況本次估價對象為北京市海淀區(qū)太陽園小區(qū)9棟第12層02號房地產，房屋建 筑面積為188.42平方米，商品房用途為住宅。北京市海淀區(qū)太陽園小區(qū)11棟為普通住宅，建成于2007年，鋼混結構，總 層數19層，建筑物外裝飾一層部分為花崗巖、二層以上為外墻磚；電照線路暗 設；配置兩部客梯；設地下停車場。估價對象位于12層，四室兩廳2衛(wèi)一廚格局，正南朝向。室

10、內裝修情況為：地面鋪地板磚，內墻刮膩子，天花為石膏吊頂， 斷橋鋁窗。室內水、電、天燃氣、有線電視等設施齊全。根據現場勘察，委估房地產結構施工質量良好，裝修保養(yǎng)情況較好，未發(fā)現 基礎沉降、結構變形等現象。用年限法和現場觀察法確定估價對象成新率為87%平面如圖所示共 18 頁第8頁2.估價對象權利狀況根據商品房買賣合同記載，估價對象買受人為于同江，商品房用途為住宅，房屋建筑面積為188.42平方米，土地使用年限自2007年2月23日至2077年2月23日。本次評估設定估價對象于估價時點無抵押、租賃、擔保等他項權利存在，不 存在法律糾紛，評估結果為估價對象于估價時點完全產權房地產市場價格。3.估價對

11、象區(qū)位狀況（1）海淀區(qū)基本概況估價對象位于北京市海淀區(qū)，海淀的社會經濟發(fā)展、城市建設和房地產開發(fā) 狀況等，均對估價對象房地產的價格有明顯的影響。海淀區(qū)擁有深厚的文化底蘊和豐富的文化資源，同時也是全國智力資源和科 技人員最密集的地區(qū)。以圓明園、頤和園為代表的園林藝術，記載了海淀的文化 積淀；以北大、清華為標志的高等學府和以中科院為代表的科研院所，證明了海淀的文化傳承；以國風企業(yè)等為代表的現代文化產業(yè)集團， 更標示出海淀文化的 發(fā)展創(chuàng)新。圖書城身處的中關村地區(qū)尤其是文化與科技發(fā)展交融的前沿地帶。這里的高等學府68所，有以中科院為代表的各級各類科研機構213家，兩院院 士占全國院士總數的3 9%,每

12、年產業(yè)輻射全國的高水平科研成果數千項， 高新 技術4 5 0 0余家，共 18 頁第9頁年銷售額達4 7 0億元（1 9 9 9年） 。其中，純智力產業(yè)（軟件、圖書、企業(yè)診斷及咨詢等）占全國的5 0%左右，全員勞動生產能力達2 0萬左右，以此項區(qū)域經濟指標判斷，中關村無疑可列全國之首。（2）估價對象區(qū)位狀況位于北京市海淀區(qū)太陽園小區(qū)9棟第12層02號，正南方靠北三環(huán)，街對面 是大鐘寺商業(yè)廣場，正西方靠大鐘寺東路方向，委估對象地處北京市商業(yè)中心， 繁華程度高，交通方便，靠近大鐘寺城鐵站和大鐘寺公交樞紐，人流量大，周圍 環(huán)境良好，目前是北京市繁華的商業(yè)、辦公地段。估價對象所處地區(qū)，土地現狀開發(fā)程度

13、達到宗地外“五通一平”，基礎設施 狀況完全可以滿足居民生活需要。4.估價對象市場分析近年，受土地開發(fā)投資力度加大和建安工程逐步恢復等因素影響，全市房地產開發(fā)投資增勢強勁；開發(fā)供給不斷恢復，竣工面積穩(wěn)定增長；隨著市場銷售價 格的繼續(xù)上漲，銷量出現下滑；金融貸款力度的加大以及銷售市場的活躍使房地 產企業(yè)項目到位資金增幅擴大。2015年北京全市住宅網上簽約49891套，與2014年相比，成交套數同比上 漲13.7%,成交總金額同比上漲37.7%,成交均價漲幅為12.8%。除了2015年初 開局遇冷，進入二季度以來，北京樓市成交無論量價都接連攀升， 甚至有多個月 份成交連連破紀錄。新建住宅價格環(huán)比漲幅

14、連續(xù)兩個月縮小。調查顯示，9月份，我市新建住宅 銷售價格指數同比上漲3.6%,漲幅比上月提高1.5個百分點，環(huán)比上漲0.4%,漲幅比上月回落0.9個百分點，環(huán)比漲幅已連續(xù)兩個月縮小。二手住宅價格環(huán)比漲幅略有回落。9月份，我市二手住宅價格指數同比下降1.8%,降幅比上月縮小0.4個百分點，環(huán)比上漲0.1%，價格環(huán)比在連續(xù)3個月 上漲0.2%之后，本月漲幅比上月回落0.1個百分點。受銷售形勢好轉及降息、擴大內需等宏觀政策出臺影響，5月份以來房地產 開發(fā)企業(yè)項目到位資金呈全面回升態(tài)勢。 前三季度，房地產開發(fā)企業(yè)項目本年到 位資金3944.1億元，比上年同期增長82.8%,增幅比1-8月擴大1.5個百

15、分點。其中金融貸款增長最快，為1602.2億元，同比增長1.5倍。自籌資金和定金及 預收款分別為600.9億元和1074.5億元，同比分別增長25.9%和65.9%?？傊本┓康禺a市場經濟的發(fā)展現狀及未來趨勢對估價對象房地產市場價 格產生一定的影響。共 18 頁第10頁四、估價目的為委托方擬用估價對象向金融機構申請抵押貸款提供價值參考依據。五、估價時點2016年1月10日六、價值定義（1）本報告估價結果是反映估價對象在估價時點的房地產公開市場價格。該估價結果基于以下假設條件：估價對象以委托方確定并經政府確認的用途持續(xù)使用， 估價對象無他項權利限制和其他限制按估價目的的使用情形；未考慮未來市場

16、變化風險、自然災害和強制處分等非常因素對估價對象的影響。（2）估價對象房地產的用途為居住用房。因此，本估價結果為估價對象在估價時點時滿足本估價報告中“估價的假設和限制條件”下的房地產所有權公開的市場價格。貨幣單位：人民幣元。七、估價依據1.有關政策法規(guī)和文件（1） 中華人民共和國土地管理法；（2） 中華人民共和國城市房地產管理法；（3） 中華人民共和國國家標準房地產估價規(guī)范GB/T50291-1999;（4） 中華人民共和國國家標準城鎮(zhèn)土地估價規(guī)范GB/T18508-2001；（5） 京政發(fā)200232號文件北京市人民政府關于調整本市出讓國有土地使用權基準地價的通知；（6） 京國土房管出200

17、21121號文件關于公布本市出讓國有土地使 用權基準地價應用方法的通知；（7） 其它相關法律法規(guī)。2.委托方提供的有關資料3.評估人員掌握的有關市場資料及估價人員實地勘察、 調查所獲得的資料八、估價原則共 18 頁 第 11 頁本次估價依據房地產估價的合法原則、 最高最佳使用原則、 替代原則和估 價時點原則等，對估價對象房地產價格進行客觀、公正、科學、合理的評估。九、估價方法 估價對象用途為住宅，與估價對象類似的房地產開發(fā)的成本費用資料較齊全，故采用成本法測算估價對象建筑物重置成本的價格， 由于估價對象土地處于 北京市基準地價覆蓋區(qū)域， 可以采用基準地價修正法測算其樓面熟地價； 由于與 估價對

18、象類似房地產市場交易案例較多， 可采用市場比較法測算其市場價格。 然 后綜合兩種方法的評估結果來確定其最終價格。1、基準地價系數修正法： 是利用城鎮(zhèn)基準地價和基準地價修正系數等評估 成果，按照替代原則， 就估價對象之土地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域 的平均條件相比較， 并對照修正系數表選取相應的修正系數對基準地價進行修正， 進而求取估價對象之土地在估價時點市場價格的方法。2、成本法： 是求取估價對象在估價時點的重新取得或重新開發(fā)、重新建造 全新狀態(tài)的估價對象所需的各項必要成本費用和應納稅金、正常開發(fā)利潤之和， 減去建筑物折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格的方法。3、市場比較法： 將估價

19、對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產進行 比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正， 以此估算估價對象的客觀合 理價格或價值。十、評估結果本著公正、 公平、公開的總原則， 經估價人員現場查勘和對委估對象所在區(qū) 域的市場分析，按照房地產評估的基本原則和估價程序，選擇適宜的估價方法， 評估得到估價對象房地產在價值定義和有關限制條件下，于估價時點2016年1月10日的市場價格為：（幣種：人民幣）房地產總價：1625.05萬元大 寫 金 額:壹仟叁佰伍拾陸萬陸仟貳佰元整房地產單價：82246.14元/平方米十一、估價人員勘查人：張*簽名：共 18 頁 第 12 頁估價人員：張*簽名：聯(lián)系電話1

20、2345678901十二、估價作業(yè)日期二O六年一月十日至二O六年一月十六日十三、估價報告應用有效期本報告在市場情況無較大波動時有效期為一年 （自二O六年一月十六日起 至二O七年一月十五日），若市場有較大波動或超過一年，需重新進行評估。共 18 頁第13頁第五部分：估價技術報告、估價對象資料估價對象戶型面積（卅）地段太陽園4室2廳2衛(wèi)188.42太陽園二、類比對象資料1、參照物基本資料可比實例項目中山大學博雅苑海怡灣畔金暉苑類型住宅住宅住宅結構質式鋼混鋼混鋼混地段等級三級三級三級土地使用權類型出讓出讓出讓交易面積（平方米）155102106成交單價（元/平方米）7742110681664115室

21、內二次裝修情況中檔裝修中檔裝修中檔裝修流水號無（無）市場調查（無）市場調查交易日期2015-32015-92015-12備注二手房二手房一手房共 18 頁第14頁2、參照物與估價對象對比表項目中山大學博雅 苑 海怡灣畔金暉苑估價對象交易情況偏低正常正常/交易日期2015年3月2015年9月2015年12月估價時點商服繁華度中山大學校園內，基本沒有 商業(yè)設施近郊海景小 區(qū)，商業(yè)氣氛 不濃郁主要以普通 商業(yè)為主商業(yè)中心，繁華 度咼交通便捷度一般，離公交 較遠小區(qū)前后均有 公交線路較好小區(qū)門外有公 交線路公共配套設施較完善較完善一般較完善環(huán)境與景觀較好好一般較好結構質式鋼混鋼混鋼混鋼混建成年份200

22、4200220092007小區(qū)品牌檔次中中高一般中樓宇樣式多層，電梯多層，無電梯多層，無電梯多層，電梯小區(qū)配套較好好一般較好小區(qū)環(huán)境綠化好綠化好綠化一般綠化好物業(yè)管理專業(yè)物業(yè)管理專業(yè)物業(yè)管理門衛(wèi)專業(yè)物業(yè)管理外觀及外墻飾材好、噴涂較好、瓷磚略好、馬賽克好、噴涂所在層數/總層數6層/11層3層/5層4層/7層12層/19層建筑面積（川）155102106188戶型及平面布置好好一般好朝向南北南北南北南北處于中間西頭中間中間底層有無附屬間 或架空層有有有有總價12001090680三、因素修正共 18 頁第15頁1、交易情況修正(1 1)基準地價說明：20022002 年 1212 月 4 4 日，

23、北京市人民政府頒發(fā)了京政發(fā)200220023232 號 文件北京市人民政府關于調整本市出讓國有土地使用權基準地價的 通知；20022002 年 1212 月 2727 日，北京市國土資源和房屋管理局以京國 土房管出2002200211211121 號文件頒發(fā)了關于公布本市出讓國有土地 使用權基準地價應用方法的通知，本報告以上述兩個文件為依據估 算土地使用權價格。所選參照物與估價對象性質一致。搜房網發(fā)布的數據顯示，北京市2015年下半年商品住宅銷售均價82283元/平方米。按照當前情況，以上三個參照物中除金輝園房產外均比現行市場價值低。據北京市住規(guī)建局發(fā)布的全市6-612月房地產數據顯示，新建住房價格為81028元/平方米，比去年價格上漲8.47%。根據收據數據及資產評估人員經驗得到以下調整：價格情況偏差量修正系數中山大學博雅苑偏低約低1%100/99海怡灣畔正常正常100/100金輝園正常無需修正100/1002、交易時間修正根據北京晚報：“12月21日消息，6-12月新建住房價格為81028元/平 方米，比去年價格上漲8.47%。”則每月平均上漲1.4%?？紤]到2015年7月，全 國100個城市住宅平均價格為8874元/平方米，環(huán)比6月上漲0.21%,漲幅與6月相比有所下降，其中環(huán)比漲跌幅在1%以內的城市數量共有