華江可行性研究

1、華江居住區(qū)可行性研究報(bào)告目 錄總論 1一、 主要規(guī)劃指標(biāo) 1a) 結(jié)論與建議1b) 本報(bào)告編制依據(jù)4第一章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 5一、 總體發(fā)展的需要 5二、 區(qū)域發(fā)展的需要7第二章 項(xiàng)目概況 8一、 基地現(xiàn)狀 8二、 地理環(huán)境 8三、 交通條件 8四、 項(xiàng)目主要規(guī)劃指標(biāo)9第三章 市場(chǎng)分析 11一、 增量房市場(chǎng)供給、需求和價(jià)格分析11二、 存量房市場(chǎng)交易情況22三、 動(dòng)拆遷情況23第四章 市場(chǎng)定位 29一、 原規(guī)劃市場(chǎng)定位分析29二、 類似樓盤(pán)分析30三、 本報(bào)告分析得出的市場(chǎng)定位50第五章 項(xiàng)目規(guī)劃 53一、 報(bào)批中的華江居住區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃概述53二、 規(guī)劃調(diào)整建議56第六章 項(xiàng)目實(shí)施 58

2、一、 項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)58二、 建議土地購(gòu)買價(jià)59三、 開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃59四、 銷售進(jìn)度預(yù)測(cè)61五、 項(xiàng)目實(shí)施建議61第七章 項(xiàng)目投資規(guī)劃與經(jīng)濟(jì)分析 63一、 投資估算 63二、 方案1財(cái)務(wù)分析與結(jié)論 69三、 方案2財(cái)務(wù)分析與結(jié)論 73附 表 85153華江居住區(qū)可行性研究報(bào)告(附表部分)第一章 項(xiàng)目概況一、 基地現(xiàn)狀華江居住區(qū)地處上海的西大門(mén)嘉定區(qū)，橫跨江橋鎮(zhèn)、封浜鎮(zhèn)兩個(gè)鎮(zhèn)區(qū)，規(guī)劃用地范圍計(jì)255.16公頃?；匦螤畲笾聻殚L(zhǎng)方形，東西向長(zhǎng)約3千米，南北向?qū)捈s1千米?；貣|區(qū)內(nèi)現(xiàn)有多層住宅約5萬(wàn)平方米，770套，其中大部分戶型陳舊，檔次較低，條件很差,華江小區(qū)的8幢住宅條件稍好?；匚鲄^(qū)為嘉定區(qū)封

3、浜鎮(zhèn)用地，以農(nóng)田和民宅為主,河?xùn)|小區(qū)、封浜花苑為六層住宅小區(qū)，開(kāi)發(fā)時(shí)間較早,星華公寓為新建樓盤(pán)，有六層住宅和獨(dú)體別墅。二、 地理環(huán)境1、地理環(huán)境客觀情況華江居住區(qū)基地南至曹安路，北側(cè)緊靠滬杭鐵路外環(huán)線，東側(cè)緊鄰?fù)猸h(huán)高架，西至黃家花園路。其中東側(cè)邊界為中槎浦河，該河為市級(jí)六級(jí)航道，通航能力100噸，藍(lán)線52.5米，現(xiàn)平均河寬36米，在中槎浦與環(huán)西二大道之間是規(guī)劃的500米綠化帶?；氐哪蟼?cè)為三路高壓走廊控制帶。高壓走廊南側(cè)為312國(guó)道，即曹安路與市區(qū)武寧路相接，基地西側(cè)為擬建的高爾夫球場(chǎng)。另外基地處于虹橋機(jī)場(chǎng)航道控制范圍，控制高度從70米到100米不等。2、 地理環(huán)境分析華江居住區(qū)基地南側(cè)的三路

4、高壓走廊控制帶，會(huì)影響居住區(qū)周邊的景觀環(huán)境，將影響人們?cè)诰幼^(qū)購(gòu)房的熱情，對(duì)居住區(qū)的開(kāi)發(fā)有著較大的負(fù)面影響。基地北側(cè)滬杭鐵路上列車的噪音將影響居住區(qū)居民的安靜生活，也將影響人們?cè)诰幼^(qū)購(gòu)房的熱情。同時(shí)基地還處于虹橋機(jī)場(chǎng)航道控制范圍，飛機(jī)的噪音也會(huì)對(duì)居住區(qū)產(chǎn)生一定的影響，機(jī)場(chǎng)航道的控制高度還將限制開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)的類型。三、交通條件華江居住區(qū)基地距離上海市中心人民廣場(chǎng)約15公里?；噩F(xiàn)在與市區(qū)的主要聯(lián)系道路為曹安路。曹安路至曹楊路起，經(jīng)真如、江橋、封浜、黃渡、安亭等5個(gè)集鎮(zhèn)，過(guò)安亭涇，出上海市境，與江蘇昆安公路貫通，全長(zhǎng)25.6公里，與滬宜路相接。曹安路路面寬45米，實(shí)施機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車分流?；乇眰?cè)

5、，即滬杭鐵路外環(huán)線南側(cè)有規(guī)劃的桃浦路從上海環(huán)西二大道穿越，與普陀區(qū)的建華小區(qū)相連?；貎?nèi)有一約5米寬道路穿過(guò)滬杭鐵路外環(huán)線與滬寧鐵路線，接普陀區(qū)桃浦新村。在緊鄰滬寧鐵路北側(cè)，有規(guī)劃的交通路延伸線與滬宜路相接?；貎?nèi)部現(xiàn)有環(huán)鎮(zhèn)路、華江路與曹安路相連接。其中環(huán)鎮(zhèn)路已部分實(shí)施，長(zhǎng)度約700米，實(shí)施寬度15米。目前，華江居住區(qū)的交通主干道曹安路交通狀況已經(jīng)很擁阻，不能滿足華江居住區(qū)未來(lái)大規(guī)模的開(kāi)發(fā)所帶來(lái)的交通量。四、項(xiàng)目主要規(guī)劃指標(biāo)華江居住區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃中主要規(guī)劃指標(biāo)如下： 用地平衡表用地名稱用地面積（公頃）用地百分比規(guī)劃總用地25515其中1居住用地20029100%其中住宅用地11256562%

6、公共建筑用地24741235%公共綠化用地35451770%道路用地27541375%2其它5487其中城市道路1695河流水域1690隔離綠地2102建筑容量匯總表編號(hào)項(xiàng)目建筑面積（萬(wàn)m2）戶數(shù)（戶）1住宅建筑160.7812702其中1.獨(dú)立別墅6.182472.六層住宅87.9073253.小高層住宅66.7051302公共建筑25.9-其中中小學(xué)3.2幼托1.5醫(yī)院1.3影劇院1.2-體育健身中心1.0商業(yè)及其它17.7-3總建筑面積186.68主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表編號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量1規(guī)劃總用地公頃255.162居住用地公頃200.293總建筑面積萬(wàn)平方米186.68其中住宅建筑面積萬(wàn)

7、平方米160.78公共建筑面積萬(wàn)平方米25.94住宅總套數(shù)套127025戶均人口人/戶2.86規(guī)劃總?cè)藬?shù)人355667住宅建筑面積毛密度萬(wàn)平方米/公頃0.808住宅建筑面積凈密度萬(wàn)平方米/公頃1.439毛容積率（規(guī)劃總用地）0.7310居住用地容積率0.9311建筑密度%22.912集中綠化率%17.713綠地率%46總 論本報(bào)告是對(duì)華江居住區(qū)開(kāi)發(fā)所進(jìn)行的可行性研究。本報(bào)告是在調(diào)查收集大量數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)詳細(xì)分析與計(jì)算，對(duì)原規(guī)劃方案的可行性進(jìn)行分析論證。在原規(guī)劃項(xiàng)目贏利能力較低的情況下，分析原因并提出了規(guī)劃修改建議、具體的實(shí)施進(jìn)度與方案，供區(qū)政府和有關(guān)投資各方進(jìn)行決策參考。二、 主要規(guī)劃指標(biāo)

8、主要規(guī)劃指標(biāo)（原規(guī)劃方案）編號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量1規(guī)劃總用地公頃255.162居住用地公頃200.293總建筑面積萬(wàn)平方米186.68其中1住宅建筑面積萬(wàn)平方米160.78其中獨(dú)立別墅萬(wàn)平方米6.18小高層住宅萬(wàn)平方米66.70多層住宅萬(wàn)平方米87.902公共建筑面積萬(wàn)平方米25.94毛容積率（規(guī)劃總用地）0.735居住用地容積率0.93主要規(guī)劃指標(biāo)（建議方案）編號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量1規(guī)劃總用地公頃255.162居住用地公頃185.293總建筑面積萬(wàn)平方米228.35其中1住宅建筑面積萬(wàn)平方米200.29其中聯(lián)體別墅萬(wàn)平方米618小高層住宅萬(wàn)平方米1178多層住宅萬(wàn)平方米7852公共建筑面積萬(wàn)平方米25.

9、94毛容積率（規(guī)劃總用地）0.895居住用地容積率1.23三、 結(jié)論與建議1、 住宅市場(chǎng)狀況1）、目前整個(gè)上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出供需兩旺的局面，真正進(jìn)入了二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)發(fā)展的階段。并有以下特征：2001年全市商品房整體價(jià)格上揚(yáng)，成交單價(jià)峰值較2000年每平方米提高了500元。外環(huán)線與市中心的區(qū)域之間樓價(jià)差距拉大。中心城區(qū)建造低價(jià)位的動(dòng)遷房已無(wú)可能，市場(chǎng)上適合動(dòng)遷戶的二手房源越來(lái)越少，將舊區(qū)改造需要疏散的人口聚集到外圍區(qū)域是較適宜的做法。市場(chǎng)上小高層住宅的成交量逐漸增加，而且在總量中的比重增加的最快，多層在外圍區(qū)域傳統(tǒng)壟斷地位已經(jīng)日漸受到小高層項(xiàng)目的挑戰(zhàn)。2）、嘉定區(qū)的商品房預(yù)售單價(jià)也在逐年上

10、升，2001年達(dá)到了2771元/平方米，整體價(jià)格也呈上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。2、 本項(xiàng)目市場(chǎng)定位本項(xiàng)目定位于中低檔的居住區(qū)，目標(biāo)群體主要是市區(qū)的中低收入者和動(dòng)遷戶，包括中心城區(qū)的動(dòng)遷戶以及本項(xiàng)目所在的嘉定區(qū)和鄰近的長(zhǎng)寧、普陀區(qū)的動(dòng)遷戶，以滿足市政建設(shè)和城市發(fā)展的需要。3、投資規(guī)劃本項(xiàng)目總投資為:700845.64萬(wàn)元其中：自有資金：60000萬(wàn)元銀行貸款： 240000.00 萬(wàn)元預(yù)售（售）房款：400845.64 萬(wàn)元椐項(xiàng)目建設(shè)資金需求情況，自有資金分 2 年投入，2002年投入23007.97萬(wàn)元， 2003年投入36992.03萬(wàn)元。4、項(xiàng)目收益 項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率：9.69% 項(xiàng)目全部投資投資收

11、益率：5.87%項(xiàng)目全部投資靜態(tài)投資回收期: 7.47年自有資金內(nèi)部收益率: 28.89 % 自有資金投資收益率: 68.56% 自有資金靜態(tài)投資回收期: 3.21年5、實(shí)施建議（1）、建設(shè)環(huán)區(qū)綠化帶基地北面滬杭鐵路，對(duì)居住區(qū)影響較大，建議以30米50米寬林地綠化帶予以隔離，同基地南面高壓走廊下規(guī)劃的綠化走廊和基地東面500米寬的綠化帶以及基地西面規(guī)劃的高爾夫球場(chǎng)構(gòu)成了環(huán)繞居住區(qū)四周綠化圈，最大限度降低了居住區(qū)周邊不利環(huán)境因素的影響。（2）、先行配套、重視一期開(kāi)發(fā)、輔以宣傳造勢(shì)在交通配套方面，完善的交通網(wǎng)絡(luò)會(huì)顯著提升周邊地區(qū)住宅的銷售價(jià)格和銷售量。在敏感性分析中可以看到項(xiàng)目盈利能力會(huì)因?yàn)殇N售價(jià)

12、格的上漲而顯著提高，建議盡快進(jìn)行通達(dá)該小區(qū)的交通建設(shè)，尤其是軌道交通的建設(shè)。在項(xiàng)目的配套商業(yè)設(shè)施方面，借鑒浦東金楊、楊浦中原等社區(qū)的做法，引進(jìn)大的超市、快餐店和其他商業(yè)設(shè)施，以改善居住區(qū)附近的商業(yè)環(huán)境。項(xiàng)目第一期開(kāi)發(fā)的成敗直接關(guān)系著后續(xù)各期能否順利的繼續(xù)進(jìn)行。本項(xiàng)目規(guī)模龐大，尤其應(yīng)注意第一期的開(kāi)發(fā)。在項(xiàng)目的宣傳上，建議項(xiàng)目開(kāi)始前和第一期商品房上市前集中統(tǒng)一宣傳造勢(shì)，以居住區(qū)規(guī)模和居住區(qū)的配套設(shè)施引起人們的注意。（3）、適當(dāng)調(diào)整規(guī)劃方案按照原規(guī)劃方案，在區(qū)會(huì)議紀(jì)要建議的五年內(nèi)開(kāi)發(fā)，考慮正常的市場(chǎng)價(jià)格，得出項(xiàng)目的全部投資內(nèi)部收益率為2.35% (計(jì)算過(guò)程詳見(jiàn)本報(bào)告附表) 。在修改方案中住宅建筑面積增加了41.67萬(wàn)平方米，毛容積率提高到了0.89，居住用地容積率提高到1.23(原規(guī)劃方案中分別為0.73和0.93)，項(xiàng)目的盈利能力顯著增強(qiáng)。地塊周邊的種種不利因素決定了本地塊不適合作高檔的獨(dú)體別墅，原規(guī)劃的獨(dú)體別墅建議改為經(jīng)濟(jì)型聯(lián)體別墅。原規(guī)劃方案中，多層和小高層的開(kāi)發(fā)量分別為總的住宅開(kāi)發(fā)量的55%和41%。在修改方案中多層和小高層的開(kāi)發(fā)量分別為總的住宅開(kāi)發(fā)量的39%和58%，提高了小高層的開(kāi)發(fā)量和開(kāi)發(fā)比例。本居住區(qū)的目標(biāo)客戶群體是市區(qū)中低收入者主要是舊區(qū)改造的動(dòng)遷戶，這部分群體的需求特點(diǎn)是：有強(qiáng)烈的購(gòu)房需求但支付能力有限，對(duì)商品房總價(jià)敏感。建議中小