土地掛牌出讓工作程序

1、南寧市國有土地使用權(quán)掛牌公開交易辦法第一條為了深化土地使用制度改革，加強(qiáng)廉政建設(shè)，規(guī)范我市土地使用權(quán)交易行為，建立公開、公平、公正的土地交易市場，結(jié)合我市實(shí)際，特制訂本辦法。第二條凡在本市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)從事掛牌出讓國有土地使用權(quán)活動(dòng)，適用本辦法.本辦法所稱掛牌出讓是指由市人民政府土地行政主管部門（即掛牌人）組織實(shí)施，委托市地產(chǎn)交易市場具體負(fù)責(zé)，在規(guī)定的時(shí)間和地點(diǎn)公示地塊的基本情況、競買辦法等內(nèi)容，并接受競買人的競價(jià)申請(qǐng)，競買人在掛牌期限內(nèi)輪番報(bào)價(jià)，掛牌人按價(jià)高者得的原則確定受讓人的出讓國有土地使用權(quán)方式。第三條國有土地使用權(quán)出讓，除采用招標(biāo)、拍賣等方式外，具有下列情形之一的，可采用掛牌公開交

2、易方式出讓：（一）對(duì)舊城改造中，拆遷量大、競爭性弱的項(xiàng)目，經(jīng)規(guī)劃、土地、建設(shè)行政主管部門和舊城改造項(xiàng)目所在城區(qū)政府提出意見，報(bào)經(jīng)市人民政府審定采用掛牌方式出讓的；（二）大型綜合商場用地、四星級(jí)以上酒店用地、度假及高級(jí)娛樂設(shè)施用地；（三）市政府儲(chǔ)備的土地，在滿足城市功能布局要求所需配套基礎(chǔ)、公共建筑設(shè)施用地之外應(yīng)依法有償供應(yīng)的；（四）經(jīng)市人民政府認(rèn)定的可實(shí)行掛牌出讓的其他用地。第四條掛牌人應(yīng)當(dāng)至少在掛牌起始之日前30日發(fā)布掛牌會(huì)告。凡掛牌公開交易的地塊均需在市地產(chǎn)交易市場公示，地塊面積5000平方米（7.5畝）以上的，還需在當(dāng)?shù)匦侣劽浇樯瞎?。第五條掛牌公告必須包括下列內(nèi)容：（一）出讓人名稱和地

3、址；（二）擬出讓地塊的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求等；（三）競買人的資格要求及申請(qǐng)取得競買資格的辦法；（四）索取掛牌交易地塊有關(guān)文件的時(shí)間、地點(diǎn)及方式；（五）掛牌時(shí)間、地點(diǎn)和競價(jià)方式等；（六）確定受讓人的標(biāo)準(zhǔn)和方法；（七）履約保證金。（八）其他需要公告的事項(xiàng)。第六條掛牌出讓一般按以下程序進(jìn)行：（一）在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，掛牌人在市地產(chǎn)交易市場掛牌公告，公布掛牌的內(nèi)容；（二）競買人按規(guī)定將履約保證金匯入掛牌人指定的賬戶后，向掛牌人提交競買報(bào)價(jià)單、有效的營業(yè)執(zhí)照、法人代表身份證明、授權(quán)委托書、保證金付款回執(zhí)等憑證材料申請(qǐng)競買；（三）掛牌人受理競買人申請(qǐng)后，應(yīng)確定并告知競買人

4、的申請(qǐng)?zhí)?，在競買人提交的競買報(bào)價(jià)單上加蓋專用章，在市地產(chǎn)交易市場的掛牌交易競價(jià)公示欄內(nèi)公布競買人的競買號(hào)、出價(jià)及出單時(shí)間等內(nèi)容.競買人向掛牌人的受理窗口提交競買報(bào)價(jià)單并經(jīng)掛牌人蓋章后，即視為承諾，不得以任何形式撤回競買報(bào)價(jià)單。競買人在掛牌交易申請(qǐng)時(shí)限內(nèi)，可以多次填寫競買報(bào)價(jià)單加價(jià)競買，但其加價(jià)的最低幅度，必須等于或高于具體掛牌交易地塊的加價(jià)幅度的規(guī)定.競買人每次填寫競買報(bào)價(jià)單的價(jià)格不得低于掛牌交易公示欄內(nèi)公布的報(bào)價(jià)和掛牌人已受理的競買報(bào)價(jià)單上載明的報(bào)價(jià)。（四）掛牌人及時(shí)公布當(dāng)前報(bào)價(jià)和競買人，更新顯示掛牌價(jià)格；（五）在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時(shí)間，掛牌人按本法第八條的辦法確定買受人，當(dāng)場宣布交易結(jié)

5、果。（六）市人民政府土地行政主管部門與受讓人簽署掛牌公開交易成交確認(rèn)書；（七）簽署掛牌公開交易成交確認(rèn)書后三個(gè)工作日內(nèi)，市人民政府土地行政主管部門與受讓人簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同；受讓人按規(guī)定期限付清地價(jià)款后，到城市規(guī)劃行政主管部門辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可登記，到土地行政主管部門依法辦理土地登記，領(lǐng)取國有土地使用權(quán)證書。第七條掛牌時(shí)間至少為10個(gè)工作日，在掛牌期間可根據(jù)競買人競價(jià)情況調(diào)整增價(jià)幅度。第八條掛牌人按以下辦法確定受讓人：公開掛牌交易時(shí)限屆滿之日，掛牌人結(jié)合競買人登記表、競買報(bào)價(jià)單，按下列規(guī)定確定受讓人：（一）在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)競買人報(bào)價(jià)，且報(bào)價(jià)高于掛牌交易底價(jià)并符合其他條件的，則確定

6、成交；（二）在掛牌期限內(nèi)有兩個(gè)以上競買人報(bào)價(jià)的，允許多次競價(jià)，土地使用權(quán)由價(jià)高者獲得，報(bào)價(jià)相同的，由先提交報(bào)價(jià)單者獲得；（三）在規(guī)定的掛牌期限內(nèi)沒有競買人或所有競買人的報(bào)價(jià)均低于掛牌交易底價(jià)，則取消該地塊掛牌交易，或調(diào)整最低交易價(jià)，按本辦法重新掛牌交易。第九條掛牌最低交易價(jià)格由市土地行政主管部門依據(jù)地價(jià)評(píng)估結(jié)果、結(jié)合政府產(chǎn)業(yè)政策、地價(jià)政策等綜合因素確定。第十條未能受讓土地使用權(quán)的競買人，其履約保證金由掛牌人在報(bào)價(jià)截止日期后三個(gè)工作日內(nèi)如數(shù)退回，受讓人的保證金可在交納最后一期土地交易價(jià)款時(shí)沖抵.受讓人拒不簽署掛牌公開交易成交確認(rèn)書或逾期不簽訂南寧市國有土地使用權(quán)出讓合同的，掛牌人不予退還履約保證

7、金。第十一條掛牌活動(dòng)結(jié)束后，掛牌人應(yīng)當(dāng)在10個(gè)工作日內(nèi)將掛牌交易結(jié)果在市地產(chǎn)交易市場或媒介上公布（受讓人要求對(duì)其身份保密的除外）。第十二條競買人有下列情形之一的，在兩年內(nèi)不得參與土地使用權(quán)的競買活動(dòng)：（一）有違法用地行為正在處理過程的；（二）受讓國有土地使用權(quán)尚未付清地價(jià)款或使用劃撥國有土地尚未結(jié)清劃撥費(fèi)的；（三）有閑置土地尚未開發(fā)的；（四）有其他違反土地出讓、租賃等合同約定行為的；第十三條受讓人有提供虛假文件隱瞞事實(shí)或通過行賄、惡意串通等非法手段競得土地的違反法律、法規(guī)行為的，掛牌人有權(quán)解除合同，收回土地使用權(quán)，不予退還履約保證金,造成損失的，責(zé)任方應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。責(zé)任方在兩年內(nèi)不得參與

8、土地使用權(quán)的競買活動(dòng)。第十四條土地行政主管部門工作人員在掛牌競價(jià)活動(dòng)中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任，不構(gòu)成犯罪的，給予行政處分。第十五條以掛牌方式租賃、轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的，參照本辦法執(zhí)行。第十六條市轄縣的國有土地使用權(quán)掛牌出讓，可參照本辦法執(zhí)行。第十七條本辦法具體應(yīng)用問題由市土地行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。第十八條本辦法自2002年6月1日起施行。土地掛牌出讓工作程序1、制訂工作方案：制訂掛牌前期工作方案報(bào)交易中心領(lǐng)導(dǎo)和國土局領(lǐng)導(dǎo)審定。2、編制拍賣文件：根據(jù)業(yè)務(wù)處提供的地塊材料編制、印刷拍賣文件。3、發(fā)布掛牌公告：出讓人至少在掛牌開始日前20天在指定媒體上發(fā)布掛牌公告

9、，公布掛牌出讓宗地的基本情況和掛牌時(shí)間、地點(diǎn)。4、出售掛牌文件：在掛牌公告規(guī)定的時(shí)間內(nèi)出售掛牌文件，并組織現(xiàn)場踏勘。5、組織現(xiàn)場踏勘：組織意向競買人對(duì)擬出讓地塊進(jìn)行現(xiàn)場踏勘、答疑。6、受理競買申請(qǐng)：在掛牌公告規(guī)定時(shí)間內(nèi)，競買人持競買申請(qǐng)書、營業(yè)執(zhí)照副本、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證明（另有規(guī)定除外）、法定代表人身份證復(fù)印件（或授權(quán)委托書、委托代理人身份證復(fù)印件）、“競買報(bào)價(jià)員”授權(quán)委托書、身份證復(fù)印件辦理競買申請(qǐng)，并繳納競買保證金。7、審查掛牌資格：根據(jù)掛牌文件要求，對(duì)競買人的開發(fā)資質(zhì)、誠信記錄等進(jìn)行審查，對(duì)符合條件的，發(fā)給競買人資格確認(rèn)通知書，通知其參加掛牌活動(dòng)。8、掛牌：在掛牌公告規(guī)定的時(shí)間和交易場所

10、，出讓人將宗地的地塊情況、最新報(bào)價(jià)情況等信息掛牌公告，并不斷接受新的報(bào)價(jià)、更新顯示掛牌報(bào)價(jià)。在報(bào)價(jià)截止后，如果還有競買人報(bào)價(jià)，可以填寫競價(jià)申請(qǐng)書，并通過傳真的形式將競價(jià)申請(qǐng)書傳真到掛牌文件規(guī)定的地點(diǎn)。9、揭牌：在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止日次日，按照掛牌文件規(guī)定確定是否成交并確定競得人。競得人與出讓人簽訂成交確認(rèn)書，繳納定金。同時(shí)，對(duì)需要現(xiàn)場競價(jià)的掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場競價(jià)，并與競得人簽訂成交確認(rèn)書，繳納定金和傭金。10、公布成交結(jié)果：掛牌活動(dòng)結(jié)束后10個(gè)工作日內(nèi)，出讓人將掛牌出讓結(jié)果在土地有形市場或者指定場所、媒體公布，并退還競買保證金。11、簽訂出讓合同：競得人于簽訂成交確認(rèn)書之日起10日內(nèi)與出讓人

11、簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。土地招拍掛工作流程一、取得控制性詳細(xì)規(guī)劃、用地座標(biāo)圖；二、依據(jù)上述資料報(bào)城市規(guī)劃局出具規(guī)劃技術(shù)要點(diǎn)；三、依據(jù)規(guī)劃技術(shù)要點(diǎn)、舊城辦批準(zhǔn)文件、區(qū)政府簽訂的協(xié)議書、用地座標(biāo)圖報(bào)國土資源局土地利用科；四、經(jīng)土地利用科依據(jù)上述資料擬稿報(bào)市政府批準(zhǔn)；五、市政府批準(zhǔn)后返土地利用科委托進(jìn)行土地評(píng)估，出具土地評(píng)估報(bào)告；六、國土資源局有關(guān)科室依據(jù)土地評(píng)估報(bào)告結(jié)果研究確定掛牌底價(jià)；七、土地利用科委托土地交易中心進(jìn)行掛牌工作，掛牌公告及報(bào)名時(shí)間為一個(gè)月買方需提供資料清單一、競買申請(qǐng)書；二、營業(yè)執(zhí)照；三、資質(zhì)證書；四、法人身份證；五、組織機(jī)構(gòu)代碼證；六、委托書及受托人身份證；七、保證金進(jìn)

12、帳單。成交后需交納費(fèi)用一、交易費(fèi)（成交額的百分之一）二、印花稅（成交額的萬分之五）三、土地契稅（成交額的百分之四）四、交納土地登記費(fèi)、工本費(fèi)；土地拍賣的一般程序及準(zhǔn)備土地拍賣，即土地使用權(quán)拍賣，也稱“土地競賣”。指在商品經(jīng)濟(jì)中，通過公開競爭出價(jià)而定價(jià)買賣土地所有權(quán)或使用權(quán)的一種方式。一、土地大政1988年4月，第七屆全國人大根據(jù)我國改革開放的形勢及深圳特區(qū)的實(shí)踐，修改了憲法有關(guān)條款，規(guī)定“土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”；同年12月依照憲法修正案修改了中華人民共和國土地管理法，規(guī)定“國家依法實(shí)行國有土地有償使用制度”，“國有土地和集體所有的土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓”。1990年5月19日，國

13、務(wù)院頒布施行了中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例。條例規(guī)定：國有土地使用權(quán)出讓可以采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式進(jìn)行。拍賣的具體程序和步驟由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。2004年4月，國土資源部、國家監(jiān)察部聯(lián)合頒發(fā)關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知。該通知規(guī)定，2004年8月31日是協(xié)議出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)的最后期限，之后所有土地不得再協(xié)議出讓。同時(shí)規(guī)定，已經(jīng)獲得土地的開發(fā)商，如果尚未付足土地出讓金的，必須在8月31日前補(bǔ)交齊全。補(bǔ)交后方能辦理土地證或再行轉(zhuǎn)讓，否則國家收回土地，納入國家土地儲(chǔ)備體系。、基本程序1、獲知土地出讓公告；出讓人應(yīng)當(dāng)至少

14、在拍賣開始日前30日發(fā)布公告，公布拍賣出讓宗地的基本情況和拍賣的時(shí)間、地點(diǎn)。招標(biāo)拍賣掛牌公告應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：（一）出讓人的名稱和地址；（二）出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求；（三）投標(biāo)人、競買人的資格要求及申請(qǐng)取得投標(biāo)、競買資格的辦法；（四）索取招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件的時(shí)間、地點(diǎn)及方式；（五）招標(biāo)拍賣掛牌時(shí)間、地點(diǎn)、投標(biāo)掛牌期限、投標(biāo)和競價(jià)方式等；（六）確定中標(biāo)人、競得人的標(biāo)準(zhǔn)和方法；（七）投標(biāo)、競買保證金；（八）其他需要公告的事項(xiàng)。2、索取土地出讓文件；招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件主要包括招標(biāo)拍賣掛牌出讓公告、投標(biāo)或者競買須知、宗地圖、土地使用條件、標(biāo)書或者競買申請(qǐng)書、報(bào)價(jià)單

15、、成交確認(rèn)書、國有土地使用權(quán)出讓合同文本。3、市場調(diào)研，獲取土地及房地產(chǎn)市場相關(guān)信息；4、報(bào)名及繳納競買保證金；報(bào)名所需資料：報(bào)名表、法人代碼證書、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、法定代表人證明書及身份證、資質(zhì)證書等。5、競價(jià)；根據(jù)土地出讓的方式、競買人數(shù)等確定競價(jià)的策略。6、辦理成交確認(rèn)手續(xù)，簽定土地成交確認(rèn)書。土地成交確認(rèn)書應(yīng)當(dāng)包括出讓人和中標(biāo)人、競得人的名稱、地址，出讓標(biāo)的，成交時(shí)間、地點(diǎn)、價(jià)款，以及簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同的時(shí)間、地點(diǎn)等內(nèi)容。成交確認(rèn)書對(duì)出讓人和中標(biāo)人、競得人具有合同效力。簽訂成交確認(rèn)書后，出讓人改變競得結(jié)果，或者中標(biāo)人、競得人放棄中標(biāo)宗地、競得宗地的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)責(zé)任。7、中標(biāo)人

16、、競得人應(yīng)當(dāng)按照成交確認(rèn)書約定的時(shí)間，與出讓人簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同（一般為15天內(nèi)），并支付相當(dāng)于地價(jià)總額的10%的定金；8、受讓人依照國有土地使用權(quán)出讓合同的約定付清全部國有土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當(dāng)依法申請(qǐng)辦理土地登記，領(lǐng)取國有土地使用權(quán)證書。三、現(xiàn)場程序1、主持人點(diǎn)算競買人；2、主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求和其他有關(guān)事項(xiàng)；3、主持人宣布起叫價(jià)和增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度。沒有底價(jià)的，應(yīng)當(dāng)明確提示；4、主持人報(bào)出起叫價(jià)；5、競買人舉牌應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)；拍賣主持人可根據(jù)競買人競價(jià)情況調(diào)整拍賣增價(jià)幅度。6、主持人確認(rèn)該應(yīng)價(jià)后繼續(xù)競價(jià)；7、主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價(jià)而沒有再應(yīng)

17、價(jià)的，主持人落槌表示拍賣成交；8、主持人宣布最高應(yīng)價(jià)者為競得人。競買人不足三人，或者競買人的最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到底價(jià)時(shí)，主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣。9、出讓人與競得人簽訂土地成交確認(rèn)書，按土地成交確認(rèn)書規(guī)定的時(shí)間與出讓人簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同。四、準(zhǔn)備工作基本工作階段分為組織班子、配備人員、制定計(jì)劃、市場調(diào)研、周密的測算等等。準(zhǔn)備性工作一般分為基礎(chǔ)性工作和專案性工作。1、了解當(dāng)?shù)赝恋厥袌龅男星槿纾航?jīng)營性用地是否都已歸到土地一級(jí)市場上供應(yīng)？全年的供地計(jì)劃及規(guī)模、當(dāng)?shù)厝丝跀?shù)量及人均收入水平、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、現(xiàn)有住房水平及質(zhì)量、人口的機(jī)械增長速度、房價(jià)提高的空間及可能性等2、了解當(dāng)?shù)赝恋厥袌龉芾淼幕菊叱匦?/p>

18、了解國家有關(guān)土地及土地市場管理政策外，還必須了解當(dāng)?shù)貙?duì)土地市場管理有哪些規(guī)定和政策等。3、了解相關(guān)稅費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)、適用條件基礎(chǔ)設(shè)施配套、水、電、氣增容費(fèi)、人防、教育、車位等；4、了解土地公開出讓文件中對(duì)土地的規(guī)劃條件及土地的使用條件的規(guī)定條件的內(nèi)涵、突破的可能性、交付土地的時(shí)間、付款的進(jìn)度、從購買土地到開工之間可用于準(zhǔn)備工作的時(shí)間等5、了解各部門的辦事周期及效率涉及那些部門、要做那些事情、辦事的先后順序有否規(guī)定、完成一件事情需要多少時(shí)間等6、了解市場需求及市場行情當(dāng)?shù)厣唐贩抗┬锠顩r、市民對(duì)商品房的需求標(biāo)準(zhǔn)和要求、不同收入階層對(duì)商品房價(jià)格所能承受的心理價(jià)位、二手房市場狀況等。7、了解競價(jià)的基本規(guī)

19、定政府發(fā)布公告的時(shí)間、接收競買報(bào)名時(shí)間、報(bào)價(jià)時(shí)間、土地出讓的方式、對(duì)報(bào)名報(bào)價(jià)的規(guī)定、報(bào)價(jià)的方式等8、選擇合適的土地估價(jià)方法房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在決定購買一幅土地之前，首先要對(duì)該幅土地的市場價(jià)格進(jìn)行預(yù)測，根據(jù)一定的方法評(píng)估土地價(jià)格。土地價(jià)格的評(píng)估方法一般采用剩余法、成本逼近法、市場比較法、收益還原法等，或利用組合方法。五、獲取土地使用證1.土地登記是依法規(guī)范房地產(chǎn)市場、土地市場秩序的重要環(huán)節(jié)，是確認(rèn)并保護(hù)土地產(chǎn)權(quán)的重要措施。每一宗地都有主，每發(fā)生一次交易都要辦理一次變更登記，政府通過土地登記，審核房地產(chǎn)交易、土地市場交易的合法性、規(guī)范性，依法辦理土地登記手續(xù)等，可以實(shí)現(xiàn)政府對(duì)房地產(chǎn)市場有效地監(jiān)督和管理

20、。2、所需資料辦理國有土地使用證一般需要以下主要材料：1）申請(qǐng)書、法人代碼證書、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明書及身份證、代理人身份證及委托書等；2）土地成交確認(rèn)書3）出讓合同及附圖4）出讓金交費(fèi)憑證5）土地交接地確認(rèn)書等。3、辦證程序:土地登記申請(qǐng)地籍調(diào)查權(quán)屬審核注冊(cè)登記核發(fā)土地證書。國有土地使用權(quán)掛牌出讓程序及流程圖一、適用范圍（一）政府出讓經(jīng)營性房地產(chǎn)項(xiàng)目和其他具有競投性的項(xiàng)目用地；（二）原經(jīng)劃撥，因改變土地用途、使用條件等用于經(jīng)營性房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地；、申請(qǐng)人需提交的資料（一）政府批復(fù)；（二）掛牌出讓申請(qǐng)；（三）收回土地使用權(quán)協(xié)議書；（四）測量藍(lán)圖及電子文件；（五）國有土地使用證；（六）其他所需資料。三、辦理程序（一）、前期工作1、由市國土資源和房屋管理局土地儲(chǔ)備開發(fā)中心辦理收回國有土地使用權(quán)手續(xù)；2、市測繪隊(duì)出具收回地塊的1:500地形圖；3、市城市規(guī)劃局出具收回地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)；4、市土地房產(chǎn)評(píng)估所評(píng)估擬掛牌地塊的地價(jià)并出具評(píng)估報(bào)告；5、市國土資源和房屋管理局招標(biāo)拍賣領(lǐng)導(dǎo)小組擬定掛牌地塊的出讓底價(jià)、起始價(jià)、增價(jià)規(guī)