我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律問題研究

1、黑體2017年6月2日目錄誠信承諾書1畢業(yè)論文2-11中英文摘要及關(guān)鍵詞2一、我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題的提出2（一）根據(jù)張志海與趙立軍農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案提出流轉(zhuǎn)問題2（二）引發(fā)的思索3（三）農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的形式3二、我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀和立法概況5（一）我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀5（二）我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的立法概況6三、我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的必要性、可行性分析8（一）宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)的必要性分析8（二）宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)的可行性分析9四、我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度的完善思考10（一）建立宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度10（二）健全農(nóng)村社會(huì)保障體系10（三）完善不動(dòng)產(chǎn)

2、登記制度10（四）改革城鄉(xiāng)二元戶籍制度11參考文獻(xiàn)11歸檔材料第1頁開始誠信承諾書本人作為我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律問題研究一文的作者，鄭重承諾：一、本論文是我在導(dǎo)師的指導(dǎo)下，參考相關(guān)文獻(xiàn)資料，進(jìn)行分析研究，獨(dú)立完成的，其中所引用的文獻(xiàn)資料和相關(guān)數(shù)據(jù)，都是真實(shí)的，并均準(zhǔn)確地標(biāo)明其來源；除標(biāo)明來源的內(nèi)容以外，不包含他人已公開發(fā)表的作品內(nèi)容、學(xué)術(shù)成果、學(xué)術(shù)觀點(diǎn)和數(shù)據(jù)。二、我保證本論文中沒有學(xué)位論文作假行為處理辦法(教育部令第34號(hào))規(guī)定的任何學(xué)位論文作假行為，若有違反，本人自愿接受學(xué)校和教育主管部門依據(jù)學(xué)位論文作假行為處理辦法的任何處理，承擔(dān)取消論文成績、取消學(xué)位申請(qǐng)資格、交回并注銷學(xué)歷學(xué)位證書

3、、撤銷學(xué)位等一切后果和法律責(zé)任。學(xué)生簽名：徐思梅2017年6月2日我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律問題研究摘 要宅基地使用權(quán)制度改革關(guān)系著農(nóng)民的根本利益，對(duì)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也起到了決定性作用。面對(duì)現(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)的大量宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)引發(fā)的矛盾糾紛，改革宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度已是大勢(shì)所趨。本文通過對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中發(fā)生的矛盾糾紛，宅基地閑置等問題的分析，提出流轉(zhuǎn)的必要性可行性，并通過建立農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度、完善不動(dòng)產(chǎn)登記、健全農(nóng)村社會(huì)保障制度等對(duì)策解決這些問題。關(guān)鍵詞 農(nóng)村宅基地使用權(quán)；用益物權(quán)；流轉(zhuǎn)；法律問題AbstractThe reform of the right to use the ho

4、mestead system is related to the fundamental interests of the peasants and also plays a decisive role in the development of the rural economy.In the face of the reality of the emergence of a large number of homestead use rights transfer should be issued contradictions and disputes, reform of homeste

5、ad use rights transfer system is the trend.This paper puts forward the necessity and feasibility of the transfer through the analysis of the contradictions and disputes in the transfer of the right to use the homestead, the establishment of the transfer system of the right to use the homestead in ru

6、ral areas, perfect the registration of real estate and improve the rural social security system And other measures to solve these problems.Key wordsThe rural usufructuary of land for building; usufruct; the transaction; legal issues一、我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題的提出（一）根據(jù)張志海與趙立軍農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案提出流轉(zhuǎn)問題1997年，張志海與趙立軍達(dá)成協(xié)議，趙立

7、軍給付張志海2.5萬元，購買張志海北京市順義區(qū)51號(hào)院房屋及其院落，上有正房五間，西廂房三間。2015年1月，張志海向法院提起訴訟，要求法院確認(rèn)房屋買賣合同無效，趙立軍返還張志海所有的房屋及院落。原審法院經(jīng)審理認(rèn)為：宅基地為集體經(jīng)濟(jì)組織所有，不得任意買賣和轉(zhuǎn)讓，因此張志海與趙立軍的房屋買賣合同無效。宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員才能享有的特定權(quán)利，由享有者的特定的身份決定，本集體經(jīng)濟(jì)組織外的成員無權(quán)取得或者變相取得。趙立軍不是訴爭房屋所在地的居民，所以他沒有該集體經(jīng)濟(jì)組織成員所享有的特定權(quán)利。后趙立軍上訴至北京市第三中級(jí)人民法院，法院審理后認(rèn)為原審法院對(duì)于合同效力的認(rèn)定正確，一審法院在合同

8、無效的前提下就騰房請(qǐng)求所作處理，并無不當(dāng)，故駁回上訴，維持原判。1（二）引發(fā)的思索通過上訴對(duì)張志海與趙立軍農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案的判決的分析不難看出，在我國，宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)處于一種嚴(yán)格的限制狀態(tài)。但隨著人們的需求的增加，人們對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)問題的關(guān)注度日漸增加。雖然法律規(guī)定城鎮(zhèn)居民不能購買宅基地和農(nóng)民住房，農(nóng)村宅基地只能在集體組織內(nèi)部轉(zhuǎn)移。上述案件中法院的判決也指出，宅基地使用權(quán)是與農(nóng)村集體組織成員的特定身份相聯(lián)系的特有權(quán)利，趙立軍非該村村民，因此無權(quán)取得或變相取得。 筆者認(rèn)為，上述農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案中，從我國現(xiàn)有的法律、法規(guī)的規(guī)定來看，法院認(rèn)定房屋買賣合同無效是有一定道理的。但

9、是，從中國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)看，張志海與趙立軍農(nóng)村房屋買賣案件又符合了發(fā)展現(xiàn)代化，縮小城鄉(xiāng)差距的需要，而且諸如此類的案件在實(shí)際生活中已屢見不鮮。據(jù)調(diào)查，2005年北京郊區(qū)宅基地流轉(zhuǎn)案例占宅基地總數(shù)已達(dá)10%左右，有的地區(qū)甚至高達(dá)40%以上。2此外，物權(quán)理念的價(jià)值化也是物權(quán)法最矚目的發(fā)展趨勢(shì)之一。即隨著社會(huì)的發(fā)展，物權(quán)的動(dòng)態(tài)形態(tài)在發(fā)生變化，人們正在對(duì)物由“所有”更加向“利用”傾斜，對(duì)物的用益性將不斷增強(qiáng)，法律也開始由對(duì)“所有權(quán)的保護(hù)”傾向于“對(duì)用益物權(quán)”的保護(hù)。3而宅基地使用權(quán)作為一項(xiàng)重要的用益物權(quán)，卻未賦予使用權(quán)人收益和處分的權(quán)利，不符合現(xiàn)代物權(quán)的發(fā)展趨勢(shì)。（三）農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的形式宅基

10、地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是宅基地使用權(quán)的產(chǎn)生、變更和消滅過程以及宅基地性質(zhì)的變化。4從我國當(dāng)前的立法狀況來看，農(nóng)民對(duì)其擁有的宅基地使用權(quán)享有占有、使用、收益的權(quán)利，但不包括處分權(quán)。然而，在現(xiàn)實(shí)中卻存在著大量宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的情形，流轉(zhuǎn)的形式也很多樣化。1.轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓大都體現(xiàn)為買賣，即讓渡宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來講，房屋作為一種商品具有流通的性質(zhì)，是可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的。實(shí)踐中，一般是建筑物連同宅基地使用權(quán)一起轉(zhuǎn)讓，單獨(dú)轉(zhuǎn)讓宅基地的并不多見。目前，主要是多余、閑置房屋的轉(zhuǎn)讓。農(nóng)村房屋的轉(zhuǎn)讓包括兩個(gè)方面：一種是本集體組織內(nèi)部的轉(zhuǎn)讓，這種轉(zhuǎn)讓是符合我國的相關(guān)法律規(guī)定和政策要求的。另一種是在非本集體組織成

11、員間轉(zhuǎn)讓，也就是宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中的“隱形市場”。尤其是在北上廣等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，大量存在著城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村住宅或在農(nóng)村集體土地上建設(shè)、開發(fā)的房產(chǎn)的現(xiàn)象。2.出租房屋出租是指農(nóng)民將自有的宅基地上的建筑物的整體或者一部分出租，以獲取利益。當(dāng)然，這種出租本質(zhì)上與買賣并沒有什么差別，只是形式上的出租，那些租期長達(dá)十幾年，甚至幾十年的租賃合同，出租人通常都不會(huì)再回鄉(xiāng)生活，隨著時(shí)間的推移，租賃合同也就變相的演變成了買賣合同。這也只不過是在政府明令禁止宅基地和農(nóng)民住宅買賣的情況下，城鎮(zhèn)居民為購買農(nóng)民的房屋和宅基地所采取的變相交易手段。這一特點(diǎn)在北京近郊尤為突出。3.抵押抵押是村民因融資或生產(chǎn)生活需要，將其宅

12、基地上的房屋作為抵押向融資機(jī)構(gòu)進(jìn)行擔(dān)保，從而獲得資金的一種方式。根據(jù)我國“房地一致”的原則，宅基地上的房屋抵押時(shí)會(huì)涉及宅基地使用權(quán)的抵押，這樣就會(huì)與法律的限制規(guī)定相沖突。盡管實(shí)踐中存在很多問題，也有很多人遭受到了利益上的損失，但仍有很多人拿房屋甚至宅基地進(jìn)行抵押。近年來，部分農(nóng)民因發(fā)展私營企業(yè)或其他工作需要，而向金融部門申請(qǐng)貸款，將宅基地上的房屋作為標(biāo)的物進(jìn)行抵押，從而獲得資金的現(xiàn)象已屢見不鮮。54.繼承我國實(shí)行“房地一體主義”，當(dāng)房屋所有權(quán)合法轉(zhuǎn)讓時(shí)，宅基地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。繼承分為集體組織內(nèi)的繼承與集體組織外的繼承。在第一種情況下，即繼承人與被繼承人為同一集體組織成員時(shí)，根據(jù)規(guī)定，以繼承房

13、屋方式取得的宅基地，其集體土地使用權(quán)可以得到確定，但這又有可能會(huì)引發(fā)“一戶多宅”的問題。而對(duì)于繼承人不在農(nóng)村宅基地使用權(quán)人的本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的，宅基地使用權(quán)的確權(quán)問題就比較復(fù)雜。有的地方允許繼承，有的地方則是給予一些補(bǔ)償后強(qiáng)制收回，規(guī)定不一，各地操作存在很大差異。很顯然，這也是我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度的立法缺陷之一。5.征收因公共利益的需要，國家可以依法對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行征收或者征用。因此，作為農(nóng)民私有財(cái)產(chǎn)的房屋以及宅基地使用權(quán)就可能被國家征收或征用，征收或征用后的宅基地使用權(quán)就成為國家所有，改變了集體所有的性質(zhì)，成為城市建設(shè)用地。以上是宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中最為常見的幾種形式，現(xiàn)實(shí)生活中還存在

14、著其他形式的流轉(zhuǎn)。只要是符合公平合理、等價(jià)有償?shù)男问剑瑥脑瓌t上來說都應(yīng)當(dāng)是可以的。當(dāng)然，目前宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)主要還是存在于隱形市場之中，但筆者認(rèn)為，允許宅基地使用權(quán)進(jìn)入市場自由流轉(zhuǎn)已是民心所向、大勢(shì)所趨。二、我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀和立法概況（一）我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀土地在解決農(nóng)民的基本生活需求，維持農(nóng)村的穩(wěn)定和發(fā)展方面做出了巨大的貢獻(xiàn)。但是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)趨勢(shì)日漸猛烈，而我國又缺乏對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題的專門法律規(guī)定，農(nóng)村宅基地在流轉(zhuǎn)方面就漸漸暴露出了很多問題。1.大量宅基地閑置，造成土地資源嚴(yán)重浪費(fèi)在經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的情況下，大量農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工，并且有很多人在城市

15、定居，此時(shí)他們農(nóng)村的住房就會(huì)處于閑置狀態(tài)，造成所謂的空心村現(xiàn)象。而農(nóng)村村民的宅基地使用權(quán)都是他們通過合法途徑獲取的，集體組織無法收回另行處置；而且由于法律上的限制，房屋的權(quán)利人在不愿將宅基地歸還集體的前提下又無法轉(zhuǎn)讓宅基地上的房屋。經(jīng)過多方面的數(shù)據(jù)佐證，我國農(nóng)村閑置著的宅基地面積已達(dá)1億畝以上。62.宅基地使用權(quán)隱形流轉(zhuǎn)盛行，集體資產(chǎn)流失嚴(yán)重受利益的驅(qū)使，以及客觀存在的巨大供求市場，全國各地，尤其是在城中村、城市郊區(qū)，交通便利、工業(yè)發(fā)達(dá)、風(fēng)景秀麗的地區(qū)，這些地區(qū)的地理?xiàng)l件等使得房屋和土地的價(jià)值大幅度提升，很多農(nóng)村居民都希望將手中閑置的房屋轉(zhuǎn)出手，以獲得一定的經(jīng)濟(jì)收入。因此這些地區(qū)宅基地流轉(zhuǎn)活動(dòng)

16、空前活躍，且流轉(zhuǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大。就拿宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)最盛行的北京來說，國土資源部國土勘測規(guī)劃院近年在北京郊區(qū)的調(diào)查顯示，北京郊區(qū)城鄉(xiāng)結(jié)合部約有三分之一的宅基地存在使用權(quán)“地下交易”的現(xiàn)象。7然而，國家是不保護(hù)這種宅基地使用權(quán)的私下流轉(zhuǎn)的，當(dāng)交易雙方越過國家的法定程序，游離于正式制度之外直接進(jìn)行交易時(shí)，雙方的交易價(jià)格交易程序等都帶有主觀隨意性，容易引發(fā)一系列的糾紛，一旦發(fā)生，當(dāng)事人只能自行解決，交易安全無法保障。同時(shí)，這種“自由定價(jià)”和“暗箱操作”的行為將使集體土地資產(chǎn)的集體收益流入不法分子手中，使集體土地資產(chǎn)的收益流失。這種隱形市場的存在不但會(huì)破壞土地交易市場的正常秩序，同時(shí)還會(huì)造成集體經(jīng)濟(jì)利益

17、的流失，嚴(yán)重?fù)p害著國家和集體的利益。3.宅基地使用權(quán)現(xiàn)實(shí)流轉(zhuǎn)中引發(fā)了很多矛盾沖突最顯著的一點(diǎn)是農(nóng)民基本生存保障功能與財(cái)產(chǎn)功能的沖突。宅基地使用權(quán)制度是一種福利性質(zhì)的制度，旨在保障農(nóng)民的基本生活需求，也有利于實(shí)現(xiàn)農(nóng)民之間的平等。但是現(xiàn)有的宅基地使用權(quán)制度卻不能給農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)利益帶來保障，農(nóng)民和集體組織的利益在市場化、城鎮(zhèn)化的大背景下受損嚴(yán)重。一方面，國家不許可宅基地使用權(quán)上市流轉(zhuǎn)，造成農(nóng)民建于宅基地上的房屋變成死產(chǎn)，而房屋作為農(nóng)民的私有財(cái)產(chǎn)，是農(nóng)民實(shí)現(xiàn)融資、獲取收益的重要渠道，一旦限制流轉(zhuǎn)其財(cái)產(chǎn)屬性就無法實(shí)現(xiàn)。另一方面，通過征收一類的途徑進(jìn)入市場的宅基地，農(nóng)民可獲得的補(bǔ)償遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能彌補(bǔ)其失去宅基地的

18、損失。這些都使農(nóng)民遭到了重大的利益損失。此外農(nóng)地基本使用權(quán)和農(nóng)地發(fā)展權(quán)之間的沖突也不容忽視。農(nóng)地發(fā)展權(quán)的最終目的在于保護(hù)耕地、自然資源、生態(tài)環(huán)境、農(nóng)民利益和公共利益。社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到現(xiàn)在，農(nóng)民的生存問題已經(jīng)基本解決，農(nóng)地發(fā)展權(quán)在一定程度上也起到了一定的惠民作用。但是，從立法規(guī)定可以看出從農(nóng)民對(duì)宅基地僅享有占有和使用權(quán)，拋除了受益和處分權(quán)后的宅基地使用權(quán)不再擁有完整的用益物權(quán)屬性，也不可能從根本上實(shí)現(xiàn)農(nóng)地發(fā)展權(quán)的最終目的。很顯然現(xiàn)行的宅基地使用權(quán)制度并不能平衡上述矛盾沖突，其權(quán)能沒有得到充分的發(fā)揮，農(nóng)民的權(quán)益得不到有效的實(shí)現(xiàn)。在現(xiàn)如今的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，土地的保障功能正在不斷減弱，禁止宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)

19、的規(guī)定在很大程度上限制了作為農(nóng)民的私有財(cái)產(chǎn)的房屋的流轉(zhuǎn)，造成權(quán)利的缺失，而且與城鎮(zhèn)居民相比這種規(guī)定也是不公平的。筆者認(rèn)為，農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)與物權(quán)發(fā)展的必然結(jié)果，現(xiàn)有的法律制度與現(xiàn)有狀態(tài)間的平衡得不到足夠的維系與支撐，與其進(jìn)行各種限制，不如指引其健康發(fā)展。（二）我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的立法概況新中國成立至今，我國的農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度隨著農(nóng)村土地制度的變革、社會(huì)主義的現(xiàn)代化建設(shè)，已經(jīng)得到了一定的發(fā)展和完善，但現(xiàn)行立法對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)定依舊存有不足之處。1.相關(guān)立法分散，個(gè)別立法相互矛盾我國的宅基地使用權(quán)立法走到今天實(shí)屬不易，雖然有所成就，但相關(guān)立法依舊比較分散，且規(guī)定簡單。

20、2007年，物權(quán)法中雖然專門對(duì)宅基地使用權(quán)的內(nèi)容進(jìn)行了梳理，但也只是明確了一些根本性的問題，提出了一些原則性的條款，既沒有對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的突破，也沒有對(duì)司法實(shí)踐中存在的缺陷提出具體的完善建議和解決辦法，內(nèi)容相對(duì)簡要，在實(shí)際運(yùn)用中還需要更加詳細(xì)、明確的實(shí)施細(xì)則。與此同時(shí)，宅基地使用權(quán)還存在個(gè)別立法上的矛盾。比如立法上關(guān)于宅基地使用權(quán)的繼承的規(guī)定就是自相矛盾的，法律規(guī)定繼承雙方在同一集體組織內(nèi)時(shí)，繼承人可取得被繼承人的宅基地使用權(quán)。但是土地管理法中又有“一戶只享有一處宅基地”的規(guī)定，從這一角度看，繼承人的合法取得的第二處宅基地就產(chǎn)生了“違法”的結(jié)果。2.立法與現(xiàn)實(shí)脫節(jié)上世紀(jì)末以來，農(nóng)民迅速解決

21、了溫飽問題，市場經(jīng)濟(jì)得到了進(jìn)一步的發(fā)展，各地出現(xiàn)了建房高潮的現(xiàn)象。再加之城鎮(zhèn)化的加速，許多開發(fā)商將目光放到了農(nóng)村的宅基地上，一些城市居民也開始到農(nóng)村購房或購地建房，農(nóng)村居民因收益頗豐也愿意進(jìn)行這種交易，“小產(chǎn)權(quán)房”就開始出現(xiàn)。但與宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題有關(guān)的糾紛案件也越來越多。實(shí)踐中，法院在審理這些案件時(shí)往往存在較大的分歧，部分法院依據(jù)現(xiàn)行法律的規(guī)定，認(rèn)為流轉(zhuǎn)行為無效；部分法院從法條間的邏輯推斷出宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合法，從而判定流轉(zhuǎn)有效；還有部分法院則是回避這一問題，轉(zhuǎn)而分析合同關(guān)系?？傊?，跟農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)有關(guān)的案件基本沒有一個(gè)統(tǒng)一的裁判結(jié)論?？梢姡覈厥褂脵?quán)流轉(zhuǎn)方面立法已經(jīng)不能與現(xiàn)實(shí)

22、問題接軌，必須進(jìn)行改革。3.宅基地使用權(quán)開始試點(diǎn)流轉(zhuǎn) 隨著自由流轉(zhuǎn)的呼聲日漸強(qiáng)烈，以及城市發(fā)展對(duì)土地資源的需求更加突出，一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)應(yīng)聲出臺(tái)了一系列的文件，規(guī)范和探索著集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。廣東省作為領(lǐng)頭羊，于2005年10月頒布了廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法，該辦法將農(nóng)村集體土地納入了土地交易市場，明確了宅基地使用權(quán)人對(duì)宅基地的絕對(duì)處分權(quán)，并且在處分權(quán)的條件、范圍、處分的程序等方面也做了詳細(xì)的規(guī)定。這樣的改革一方面可以解決城市“用地難”的問題，優(yōu)化土地資源利益效率；另一方面，農(nóng)民的利益也得以實(shí)現(xiàn)，并帶動(dòng)了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。后來天津、重慶等地也相繼出臺(tái)了一系列文件對(duì)宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)

23、進(jìn)行試點(diǎn)改革，而且也很成功。在分析了我國宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的立法狀況后，不難看出該制度是歷史和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)果，同時(shí)它也在不斷地完善。但宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方面的規(guī)定依舊不夠完整，存在諸多缺陷。隨著宅基地使用權(quán)的矛盾糾紛日漸增多，急需國家出臺(tái)相應(yīng)的法律法規(guī)予以明確。三、我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的必要性、可行性分析 （一）宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)的必要性分析隨著我國工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速，市場體制的建立和完善，我國正處在經(jīng)濟(jì)、社會(huì)轉(zhuǎn)型的重要時(shí)期，“最初支撐福利性質(zhì)的宅基地使用制度的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件正在逐步喪失”，宅基地使用權(quán)的地下流轉(zhuǎn)日益增多。因此，為滿足農(nóng)民的合理需求，規(guī)范土地利用機(jī)制，促進(jìn)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)

24、發(fā)展，允許宅基地使用權(quán)入市自由流轉(zhuǎn)是必要的、可行的。1.宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)符合現(xiàn)代物權(quán)的發(fā)展趨勢(shì)現(xiàn)代用益物權(quán)和過去相比，其重心已經(jīng)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，由原來的注重所有轉(zhuǎn)變到注重使用。在現(xiàn)代社會(huì)化大生產(chǎn)的條件下，利用他人的財(cái)產(chǎn)組織進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)已為普遍的方式，社會(huì)財(cái)富和資源的優(yōu)化配置成為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要條件。8現(xiàn)有的宅基地使用制度，是農(nóng)民基本生存條件的保障。但現(xiàn)行的宅基地使用權(quán)制度使集體和農(nóng)民實(shí)現(xiàn)自有財(cái)產(chǎn)價(jià)值的自由受到限制，資產(chǎn)屬性無法顯現(xiàn)，違背了現(xiàn)代物權(quán)法的價(jià)值化理念。若宅基地使用權(quán)能夠自由流轉(zhuǎn)，宅基地的使用價(jià)值就可以實(shí)現(xiàn)，避免了資源的浪費(fèi)，不但滿足了使用權(quán)人對(duì)價(jià)值的追求，也能減少資源浪費(fèi)，符合

25、用益物權(quán)發(fā)展價(jià)值化的理念。2.宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)能帶動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展在農(nóng)村，農(nóng)民可以支配的財(cái)產(chǎn)很少，因此有人擔(dān)心，如果國家同意宅基地使用權(quán)上市流轉(zhuǎn)，部分農(nóng)戶會(huì)因利益誘惑不理性的將宅基地和房屋賣掉，對(duì)農(nóng)民的基本生存條件和農(nóng)村社區(qū)穩(wěn)定造成負(fù)面影響。但是，隨著教育水平的提升，以及中國農(nóng)民高度的理性，筆者相信他們能夠合理利用自己的權(quán)利。反而，國家對(duì)土地的壟斷會(huì)加劇不規(guī)范的交易行為的發(fā)生，不但不能保護(hù)農(nóng)民的利益，使其財(cái)產(chǎn)利益無法實(shí)現(xiàn)，還會(huì)拉大城鄉(xiāng)差距，不利于農(nóng)村社會(huì)的穩(wěn)定。而且，憲法規(guī)定公民的私有財(cái)產(chǎn)不可侵犯。顯然，我國的宅基地使用權(quán)制度違背了這一規(guī)定。如果宅基地使用權(quán)可以進(jìn)入市場自由流轉(zhuǎn)，農(nóng)民就可以將

26、他們閑置著的的宅基地、房屋進(jìn)行出租或是出賣給他人獲得財(cái)產(chǎn)收益，從而擁有更多的資金投入生產(chǎn)，增加收益，拉動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。其次，就城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)而言，“同地不同權(quán)，同房不同價(jià)”的差別待遇導(dǎo)致農(nóng)村生活水平低下，限制了國家城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的發(fā)展。如果宅基地等集體建設(shè)用地能與國有建設(shè)用地“同地、同價(jià)、同權(quán)”地自由流轉(zhuǎn)，農(nóng)民就能直接享受到城市化帶來的土地增值收益，客觀上將使得城市人口向農(nóng)村轉(zhuǎn)移，給農(nóng)村帶來大量的資金和資源，加快當(dāng)?shù)剞r(nóng)村教育、文化、醫(yī)療和工業(yè)的發(fā)展，解放農(nóng)村生產(chǎn)力，為城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變帶來契機(jī)。（二）宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)的可行性分析宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)制度的構(gòu)建，需要相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)以及法律依據(jù)

27、等條件的支撐，才具有實(shí)施的可能性。1.宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的社會(huì)基礎(chǔ)首先，戶籍制度的改革為宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)提供了可能性。我國現(xiàn)行的戶籍制度與城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)是相互依存，不利于城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程。十七屆三中全會(huì)的召開，推進(jìn)了戶籍制度的改革，規(guī)定在城市具有穩(wěn)定就業(yè)和住所的農(nóng)民可將戶口遷移至所在城市。各地也陸續(xù)開始了戶籍制度改革的試點(diǎn)工程。戶籍制度的改革能夠優(yōu)化勞動(dòng)力、土地等資源的配置，加速農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也是改變城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的需要，為宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)創(chuàng)造了有利條件。其次，農(nóng)村社會(huì)保障體系在不斷完善。宅基地使用權(quán)是一種福利性質(zhì)的權(quán)利，最開始的目的就是為了保障農(nóng)民最基本的生存條件。然而，中國已經(jīng)建立了各種形式的

28、社會(huì)保障制度，如農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)制度，農(nóng)村最低生活保障制度。這些制度的建立，使得農(nóng)民即使轉(zhuǎn)出自己的宅基地后也不必?fù)?dān)心自己無法生存，更好地保障了宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的現(xiàn)實(shí)運(yùn)行。2.宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律和政策依據(jù)當(dāng)前的農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的司法實(shí)務(wù)現(xiàn)狀，充分暴露了我國相關(guān)法律法規(guī)的缺位、滯后和不統(tǒng)一，先關(guān)法律法規(guī)與實(shí)踐暫時(shí)脫節(jié)，也說明了現(xiàn)實(shí)在呼喚新的立法的出現(xiàn)。更何況，所有的法律規(guī)范都是為了有效地利用資源、增加財(cái)富。因此，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)土地資源的配置是大勢(shì)所趨，符合物權(quán)法對(duì)物的經(jīng)濟(jì)效益的價(jià)值追求。從政策層面上來說，各個(gè)地方政府也根據(jù)各自的需要制訂了很多的政策，對(duì)土地資源進(jìn)行規(guī)范。例如廣東省的宅基地入市、重

29、慶的地票交易等。而且中國的法律對(duì)于限制宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)定也不夠明確，特別是我國物權(quán)法的頒布為以后的改革留下了很大的空間。3.宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的實(shí)踐基礎(chǔ)最近幾年，我國開始嘗試放松宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的政策，并在廣東、重慶、天津、上海等地開展了宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的試點(diǎn)工作。就廣東省的“宅基地入市流轉(zhuǎn)”來說，該模式在“一戶一宅”的前提下，將農(nóng)民手中合法、閑置的宅基地上市流轉(zhuǎn)，讓農(nóng)民通過土地出讓獲得收益。同時(shí)還提出對(duì)“一戶多宅”的情況先罰款再確權(quán)，對(duì)那些不符合規(guī)定的住宅進(jìn)行清理，然后依照規(guī)定辦理手續(xù)，實(shí)現(xiàn)了宅基地使用權(quán)的初步流轉(zhuǎn)。這種模式并沒有改變集體土地的所有權(quán)性質(zhì)，只是賦予了宅基地使用權(quán)人一定的處分

30、權(quán)，使宅基地可以進(jìn)入市場平等交易，體現(xiàn)了宅基地的商品屬性，符合用益物權(quán)的性質(zhì)。這些地區(qū)的試點(diǎn)工作也充分證明了農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)有內(nèi)在需求，而且這些經(jīng)驗(yàn)在其他地區(qū)進(jìn)行宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的改革時(shí)可以加以借鑒。四、我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度的完善思考（一）建立宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度合理的土地流轉(zhuǎn)制度是產(chǎn)權(quán)主義流轉(zhuǎn)的內(nèi)在動(dòng)力，建立宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度，讓農(nóng)民轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)自己的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，拉動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，已是勢(shì)在必行。若仍然嚴(yán)格限制流轉(zhuǎn)，將會(huì)打擊農(nóng)民流動(dòng)的積極性，土地資源也將不能合理配置和有效流動(dòng)。9因此我們需要建立一套與之相對(duì)應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制，來完善宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)受益的分配。我們可以把因流轉(zhuǎn)取得的收入劃分為

31、國家、集體和個(gè)人三類。國家作為管理者，可以在宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的過程中收取稅費(fèi)；村民和集體可以就財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)進(jìn)行利益的分配，如果農(nóng)民將宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，集體可以作為宅基地所有者分得一部分的受益，如果流轉(zhuǎn)的是農(nóng)民的私有財(cái)產(chǎn)，那么流轉(zhuǎn)的受益則由農(nóng)民單獨(dú)享有。（二）健全農(nóng)村社會(huì)保障體系宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度一旦建立，難免會(huì)有一些農(nóng)民為了眼前的利益將宅基地進(jìn)行盲目轉(zhuǎn)讓，如果轉(zhuǎn)讓后得到的收益沒有得到很好的利用，投資失敗或揮霍一空，那么他們將面臨著最基本的居住保障問題。此時(shí)，完善的農(nóng)村社會(huì)保障體系就可以解決農(nóng)民的后顧之憂，撕下宅基地是農(nóng)民唯一的生存保障的標(biāo)簽，為宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的市場創(chuàng)造良好的社會(huì)條件。而且，健全農(nóng)村社會(huì)保障體系也是縮小城鄉(xiāng)差距、消除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵舉措，需要國家和政府的共同努力。國家需要制定更加完善、全面的法律法規(guī)，從根本上保護(hù)農(nóng)民的權(quán)益，明確社會(huì)保障法的主要內(nèi)容、具體方式、保障標(biāo)準(zhǔn)等，將這一體系納入法制化軌道，使農(nóng)民在喪失土地的保障后依舊可以享受到國家的保障。促進(jìn)宅基地使用權(quán)更好的流入市場，充分發(fā)揮它物權(quán)方面的屬性。