第七章 無形資產核算

1、2022-3-2812022-3-2822022-3-2832022-3-2842022-3-2852022-3-286 第七章 無形資產及投資性房地產第一節(jié) 無形資產的核算第二節(jié) 投資房地產的核算2022-3-287 第一節(jié)第一節(jié) 無形資產無形資產的的核算核算一、一、無形資產的特征與分類無形資產的特征與分類1. 1.定義定義 按企業(yè)會計準則第6號無形資產規(guī)定，無形資產無形資產是指企業(yè)擁有或者控制的沒有實物形態(tài)的可辨認非貨幣性資產。2.特征（1 1）不具有實物形態(tài)。）不具有實物形態(tài)。這個特征以區(qū)別于具有實物形態(tài)的資產，如存貨、固定資產等。（2 2）具有可辯認性。）具有可辯認性?？赊q認性標準包括

2、：2022-3-288 第一，第一，無形資產能從企業(yè)中分離或者劃分出來，并能單獨或者與相關合同、資產或負債一起，用于出售、轉移、授予許可、租賃或者交換。 第二，第二，無形資產的形成源自合同性權利或其他法定權利，無論這些權利是否可以從企業(yè)或其他權利和義務中轉移或者分離。（3 3）屬于非貨幣性資產。）屬于非貨幣性資產。 非貨幣性資產非貨幣性資產是指貨幣性資產以外的資產。2022-3-2893、無形資產的分類無形資產的分類（1）無形資產按其取得來源，可分為外部取得的無形資產和內部開發(fā)的無形資產。（2）無形資產按其使用壽命是否可確定，可分為使用壽命有限的無形資產和使用壽命不確定的無形資產。 使用壽命有

3、限的無形資產使用壽命有限的無形資產是指無形資產的使用壽命是有限的和可以根據(jù)可靠的證據(jù)確定的。這些無形資產在法定期限內受法律的保護。法定期限屆滿時，如果不能請求展期或企業(yè)未請求展期，其經濟價值將隨之消逝，如專利權、特許權、商標權、著作權、土地使用權等。2022-3-2810 使用壽命不確定的無形資產使用壽命不確定的無形資產是指無形資產為企業(yè)帶來經濟利益的期限是無法預見的。 這些無形資產使用期限的長短取決于科技發(fā)展的快慢和技術保密工作的好壞以及企業(yè)自身對其維護的程度等因素。只要其還有使用價值，企業(yè)愿意就可以使用下去，直到其喪失經濟價值為止，如非專利技術等。二、無形資產的內容無形資產的內容1 1、專

4、利權、專利權 專利權是國家專利管理機關根據(jù)發(fā)明人的申請，經審查認為其發(fā)明創(chuàng)造符合法律規(guī)定，授予發(fā)明人于一定年限內擁有專用或專賣其發(fā)明創(chuàng)造成果的一種權利。專利權受法律保護。 法律按照專利權種類規(guī)定了其有效期，發(fā)明專利權十五年，實用新型專利權十年，外觀設計專利權五年。在專利權有效期內，其他企業(yè)和個人未經發(fā)明人許可不得無償使用其專利。2022-3-2811 專利權，作為企業(yè)的一項無形資產，來源主要有兩個： 一個是企業(yè)內部自行研制開發(fā)的；二是企業(yè)向外部的科研機構、大專院校、其他企業(yè)或個人等專利持有人購買的（2 2）非專利技術）非專利技術 非專利技術非專利技術是指發(fā)明人未申請專利，或不夠申請專利的條件但

5、是能給持有人帶來未來的經濟利益的技術知識和技術方法。如生產管理經驗、技術設計和操作上的數(shù)據(jù)、工藝訣竅等。2022-3-2812(3) 商標權 商標權商標權是指企業(yè)擁有的專門在某種特定的商品上使用特定的名稱、圖案、標記的權力。企業(yè)使用的這種特定的名稱、圖案、標記稱為商標,它不僅是識別企業(yè)產品的標志，而且是企業(yè)間相互競爭，搶占市場份額,追逐利潤的重要工具。(4)著作權 著作權亦稱版權，著作權亦稱版權，是國家著作權管理部門依法授予著作或者文藝作品作者在一定期限內發(fā)表、再版、演出和出售其作品的特有權力。 包括文學作品、工藝美術作品、影劇作品、音樂舞蹈作品、商品化軟件和音像制品等。2022-3-2813

6、 （5）土地使用權 土地使用權土地使用權是指企業(yè)依法獲得在一定期限內使用國有土地的權力。（6）特許權 特許權也稱專營權，特許權也稱專營權，是指企業(yè)獲得在一定區(qū)域內、一定時期內，生產經營某種特定商品產品或提供勞務的專有權力。 特許權的取得，一般是以企業(yè)通過與授予方簽訂合同并支付一定數(shù)額的費用相交換的，只有將這些支出資本化，取得的特許權才能形成企業(yè)的無形資產。2022-3-2814二、無形資產的核算（一）相關會計科目的設置（一）相關會計科目的設置 企業(yè)應設置 “無形資產” 科目、“累計攤銷” 科目、“無形資產減值準備” 科目和 “研發(fā)支出” 科目進行無形資產的核算。(1)“無形資產”科目是用來核算

7、企業(yè)持有的無形資產的成本，包括專利權、非專利技術、商標權、著作權、土地使用權等。(2)“累計攤銷” 科目用來核算企業(yè)對使用壽命有限的無形資產計提的累計攤銷。2022-3-2815(3)“無形資產減值準備” 科目用來核算企業(yè)無形資產的減值準備。 資產負債表日，無形資產發(fā)生減值的，按應減記的金額，借記“資產減值損失”科目，貸記本科目。處置無形資產還應同時從本科目的借方結轉減值準備。(4)“研發(fā)支出”科目用來核算企業(yè)進行研究與開發(fā)無形資產過程中發(fā)生的各項支出。 2022-3-2816 借方記入企業(yè)自行開發(fā)無形資產發(fā)生的研發(fā)支出，貸方結轉達到預定用途的研究開發(fā)項目已資本化的金額和期末結轉本科目歸集的費

8、用化金額。 本科目期末余額在借方，反映企業(yè)正在進行無形資產研究開發(fā)項目滿足資本化條件的支出。本科目可按研究開發(fā)項目，分別“費用化支出”、“資本化支出”進行明細核算。2022-3-2817(二)無形資產的取得的核算1.購入的無形資產的核算 購入的無形資產，按實際支付的價款，借記 “無形資產” 科目,貸 “銀行存款” 等科目。例：乙公司2008年1月1日購入的價值為10萬元的專利技術，以銀行存款支付。 借：無形資產100，000 貸：銀行存款100，000P220 2022-3-2818練習：A企業(yè)購入一項專利權和相關設備，實際支付的價款為9750萬元。由于專利權和相關設備價款沒有分別標明，假定專

9、利權公允價值與相關設備公允價值的相對比例4：1，則會計處理： 借：無形資產專利權97504/5=7800 固定資產97501/5=1950 貸：銀行存款9750 2022-3-28192. 2.企業(yè)自行開發(fā)的無形資產 研究階段研究階段由于成功的機率不確定一般記入期間費用開發(fā)階段 以其成本作為入賬價值，在滿足無形資產確認條件和開發(fā)階段支出資本化條件的情況下，其成本為達到預定用途前所發(fā)生的支出總額，但是對于以前期間已經費用化的支出不再調整。 無形資產的成本既包括開發(fā)階段符合資本化條件的支出，也包括為申請專利權而發(fā)生的注冊費、律師費等。2022-3-2820 企業(yè)內部研究開發(fā)成本能夠證明下列各項時，

10、才能確企業(yè)內部研究開發(fā)成本能夠證明下列各項時，才能確認為無形資產認為無形資產： 第一，第一，從技術上來講，完成該無形資產以使其能夠使用或出售具有可行性； 第二，第二，具有完成該無形資產并使用或出售的意圖； 第三，第三，無形資產產生未來經濟利益的方式，包括能夠證明運用該無形資產生產的產品存在市場或無形資產自身存在市場；無形資產將在內部使用時，應當證明其有用性；第四，第四，有足夠的技術、財務資源和其他資源支持，以完成該無形資產的開發(fā)，并有能力使用或出售該無形資產；第五，第五，歸屬于該無形資產開發(fā)階段的支出能夠可靠計量。2022-3-2821在各期間研究開發(fā)過程中發(fā)生費用 先 借：研發(fā)支出 貸：銀行

11、存款等再轉入：借：無形資產專利權 貸：銀行存款見書p219也可以像以下例子進行核算2022-3-2822例：某企業(yè)自行研制一項新材料，在研究開發(fā)過程中，共發(fā)生費用170萬元，其中：研究人員工資為50萬元，消耗材料為100萬元，其他費用為20萬元。符合資本化條件的支出為150萬元。期末，該項生產新材料的非專利技術已經達到預定用途。(1)發(fā)生支出時： 借：研發(fā)支出資本化支出 1500000 費用化支出 200000 貸：應付職工薪酬 500000 原材料 1000000 銀行存款 2000002022-3-2823 (2)期末：借：無形資產非專利技術 1500000 管理費用 200000 貸：研

12、發(fā)支出資本化支出 1500000 費用化支出 2000002022-3-28243.投資者投入的無形資產應按投資合同或協(xié)議約定的價值（必須保證該價值是公允的），借記“無形資產”科目，貸記“實收資本”或“股本”等科目；如果投資合同或協(xié)議約定的價值超過投資協(xié)議規(guī)定的投資額，其差額貸記“資本公積” 科目。2022-3-2825例：某企業(yè)一方投資者以非專利技術作價投資，投資各方協(xié)商價為600000元，按投資協(xié)議規(guī)定該投資者應投入500000元，全部手續(xù)已辦妥。 借：無形資產非專利技術 600000 貸：實收資本 500000 資本公積 1000002022-3-2826 4. 4. 接受捐贈的無形資產

13、 按確定的金額（確定的價格與相關稅費之和），借記 “無形資產” 科目，貸記 “營業(yè)外收入” 科目，按應支付的相關稅費，貸記 “銀行存款”、“應交稅費” 等科目。2022-3-2827 例：例：某企業(yè)接受捐贈一項專利，根據(jù)其市場價格確定的金額為50000元，相關的手續(xù)已辦妥。借：無形資產專利權 50000貸：營業(yè)外收入 500002022-3-2828三、無形資產的攤銷 企業(yè)的無形資產在使用過程中會發(fā)生價值損耗，為了補償取得無形資產時所發(fā)生的支出，其損耗的價值要在企業(yè)的受益期內分次轉移到費用中，即無形資產的成本應在取得當月起在預計使用壽命內分期攤銷。但是并不是所有的無形資產都進行攤銷。 使用壽命

14、有限的無形資產，其應攤銷金額應當在其使用壽命內進行系統(tǒng)合理攤銷。使用壽命不確定的無形資產在持有期間內不應攤銷，但應進行減值測試。 2022-3-2829 企業(yè)應當于取得無形資產時分析判斷其使用壽命。無形資產的使用壽命為有限的，應當估計該使用壽命的年限或者構成使用壽命的產量等類似計量單位數(shù)量；無法預見無形資產為企業(yè)帶來經濟利益期限的，應當視為使用壽命不確定的無形資產。（一）攤銷期與攤銷方法 1.1.無形資產的攤銷期限無形資產的攤銷期限是指無形資產自可供使用時（即其達到能夠按照管理層預定的方式運作所必須的狀態(tài)）起，至不再作為無形資產確認時止。無形資產的攤銷期限是根據(jù)無形資產的使用壽命來確定的。所以

15、在確定無形資產攤銷期限前需估計無形資產的使用壽命。2022-3-28302.攤銷方法 無形資產攤銷方法，應當根據(jù)反映與該項無形資產有關的經濟利益的預期實現(xiàn)方式來選擇。無法可靠確定預期實現(xiàn)方式的無形資產，應當采用直線法攤銷。 年攤銷額（無形資產的成本預計年攤銷額（無形資產的成本預計殘值）殘值）/ /攤銷期限攤銷期限 無形資產的應攤銷金額為其成本扣除預計殘值后的金額。2022-3-2831（二）殘值的確定 使用壽命有限的無形資產一般沒有殘值，除非有第三方承諾在無形資產使用壽命結束時愿意以一定的價格購買該項無形資產，或者存在活躍的市場，從活躍市場可以得到該項無形資產預計殘值的信息，并且該市場在無形資

16、產使用壽命結束時很可能仍然存在。在這樣的情況下，無形資產才有殘值。2022-3-2832四、無形資產的處置與報廢（一）出售 當企業(yè)出售無形資產時，應按所得價款與該項無形資產的帳面價值之間的差額，計入當期損益。按實際取得收入，借記“銀行存款”等科目. 如果該項無形資產已攤銷，按該項無形資產已計提的累計攤銷額，借記“累計攤銷”科目;2022-3-2833 如果該項無形資產已計提減準備，按該項無形資產已計提的減值準備，借記 “無形資產減值準備” 科目，按無形資產的帳面余額，貸記“無形資產” 科目，按應支付的相關稅費，貸記 “銀行存款”、“應交稅費” 等科目，按其差額，貸記 “營業(yè)外收入出售無形資產收

17、益” 科目或借記 “營業(yè)外支出出售無形資產損失” 科目。 例：某企業(yè)出售持有的一項專利權，協(xié)商價格為120000元，應交的營業(yè)稅為6000元，該項專利權的帳面余額為150000元，累計攤銷額為60000，款項已通過銀行收取，該項無形資產已提減值準備2000元。 2022-3-2834借：銀行存款 120000 累計攤銷 60000 無形資產減值準備 2000 貸：無形資產 150000 應交稅費 6000營業(yè)外收入非流動資產處置利得 260002022-3-2835（二）出租 企業(yè)出租無形資產所取得的租金收入，借記 “銀行存款” 等科目，貸記 “其他業(yè)務收入” 等科目；出租無形資產攤銷時，借記

18、 “其他業(yè)務成本 “科目，貸記 “累計攤銷” 科目。例：甲企業(yè)和乙企業(yè)同生產一種產品，根據(jù)雙方協(xié)議的規(guī)定,甲企業(yè)將持有的商標權出租給乙企業(yè)5年，每年收取租金120000元，乙企業(yè)按月支付。該商標權的月攤銷額為5000元。2022-3-2836(1)按月收取租金時：借：銀行存款 10000 貸：其他業(yè)務收入 10000(2)按月攤銷時： 借：其他業(yè)務成本 5000 貸：累計攤銷 5000 2022-3-2837（三）無形資產的報廢p2242022-3-2838 第二節(jié)第二節(jié) 投資性房地產的核算投資性房地產的核算掌握掌握1. 1.投資性房地產的范圍與確認；投資性房地產的范圍與確認；2. 2.掌握投

19、資性房地產初始計量、后續(xù)計量的掌握投資性房地產初始計量、后續(xù)計量的核算；核算；3. 3.掌握投資性房地產轉換與處置的核算。掌握投資性房地產轉換與處置的核算。2022-3-2839二2022-3-28402022-3-2841增資圈地：地產擴張雄心凸顯增資圈地：地產擴張雄心凸顯 公開資料顯示，預計公開資料顯示，預計20082008年及年及20092009年，雅戈爾的地產業(yè)務收入將分別為年，雅戈爾的地產業(yè)務收入將分別為4848億元、億元、 7272億億元，對公司的利潤將達元，對公司的利潤將達6.86.8億元和億元和11.211.2億元左右。雅戈爾房產成立億元左右。雅戈爾房產成立1515年來，從立足

20、于寧波年來，從立足于寧波并逐步向長三角延伸。近年來，有關雅戈爾大手筆增資并逐步向長三角延伸。近年來，有關雅戈爾大手筆增資“圈地圈地”的新聞不斷見諸各類媒的新聞不斷見諸各類媒體：體： 20072007年年7 7月，雅戈爾置業(yè)在杭州以高出起拍價月，雅戈爾置業(yè)在杭州以高出起拍價8 8億元的價格擊敗凱德置業(yè)，競得杭政儲出億元的價格擊敗凱德置業(yè)，競得杭政儲出2323號地塊，刷新杭州地價紀錄。而之前在蘇州、寧波，雅戈爾都獲得過號地塊，刷新杭州地價紀錄。而之前在蘇州、寧波，雅戈爾都獲得過“地王地王”的稱號。的稱號。 20072007年年9 9月，另一家全資子公司寧波雅戈爾錢湖投資開發(fā)有限公司以月，另一家全資

21、子公司寧波雅戈爾錢湖投資開發(fā)有限公司以5246252462萬元和萬元和7530075300萬元的價格分別競得杭州兩塊住宅用地。以紡織為主業(yè)的雅戈爾萬元的價格分別競得杭州兩塊住宅用地。以紡織為主業(yè)的雅戈爾20072007年上半年服裝營業(yè)年上半年服裝營業(yè)收入達收入達13.813.8億元，而房地產則達億元，而房地產則達10.810.8億元，兩者相差不多，這表明服裝和地產已成為雅戈億元，兩者相差不多，這表明服裝和地產已成為雅戈爾的雙重驅動器。爾的雙重驅動器。 20082008年年2 2月月2828日，雅戈爾集團在寧波市國有建設用地使用權掛牌出讓日，雅戈爾集團在寧波市國有建設用地使用權掛牌出讓活動中，以

22、活動中，以97972.2897972.28萬元的價格競得北郊路以西地塊的國有建設用地使用權，獲得寧波萬元的價格競得北郊路以西地塊的國有建設用地使用權，獲得寧波新新“地王地王”稱號。稱號。 據(jù)不完全統(tǒng)計，雅戈爾置業(yè)從據(jù)不完全統(tǒng)計，雅戈爾置業(yè)從0707年至今，投入巨資增加土地儲備，通年至今，投入巨資增加土地儲備，通過過公開招拍掛等方式已經獲得寧波、蘇州及杭州等地公開招拍掛等方式已經獲得寧波、蘇州及杭州等地1212項土地的使用權，新增的土地儲備項土地的使用權，新增的土地儲備面積超過面積超過140140萬平方米，總的土地儲備超過萬平方米，總的土地儲備超過300300萬平米，房地產可售面積達萬平米，房地

23、產可售面積達400400多萬平米。多萬平米。公司全資子公司雅戈爾置業(yè)的開發(fā)能力和盈利能力已躋身國內房地產行業(yè)前列，成為寧公司全資子公司雅戈爾置業(yè)的開發(fā)能力和盈利能力已躋身國內房地產行業(yè)前列，成為寧波、蘇州等二線發(fā)達城市區(qū)域地產龍頭企業(yè)。波、蘇州等二線發(fā)達城市區(qū)域地產龍頭企業(yè)。2022-3-28422022-3-2843一、投資性房地產的定義及范圍一、投資性房地產的定義及范圍（一）定義（一）定義 投資性房地產，是指為投資性房地產，是指為賺取租金或資本增賺取租金或資本增值值，或者兩者兼有而持有的房地產。，或者兩者兼有而持有的房地產。（二）范圍（二）范圍1.1.已出租的土地使用權已出租的土地使用權p

24、225p225例例: :甲公司與乙公司簽署了土地使用權租賃甲公司與乙公司簽署了土地使用權租賃協(xié)議協(xié)議,甲公司以年租金甲公司以年租金720720萬元租賃使用乙萬元租賃使用乙公司擁有的公司擁有的4040萬平方米土地使用權。那么萬平方米土地使用權。那么,自租賃協(xié)議約定的租賃期開始日起自租賃協(xié)議約定的租賃期開始日起,這項這項土地使用權屬于乙公司的投資性房地產土地使用權屬于乙公司的投資性房地產2022-3-28442.2.已出租的建筑物已出租的建筑物p226p226例例: :甲公司將其擁有的某棟廠房整體出租給甲公司將其擁有的某棟廠房整體出租給乙公司乙公司,租賃期租賃期2 2 年。對于甲公司而言年。對于甲

25、公司而言,自租自租賃期開始日起賃期開始日起,該棟廠房屬于投資性房地該棟廠房屬于投資性房地產。產。 3.3.持有并準備增值后轉讓的土地使用權持有并準備增值后轉讓的土地使用權 閑置土地除外閑置土地除外例例: :企業(yè)發(fā)生轉產或廠址搬遷企業(yè)發(fā)生轉產或廠址搬遷,部分土地使用部分土地使用權停止自用權停止自用,管理層決定繼續(xù)持有這部分管理層決定繼續(xù)持有這部分土地使用權土地使用權,待其增值后轉讓以賺取增值待其增值后轉讓以賺取增值收益。收益。2022-3-2845下列各項屬于投資性房地產的是（下列各項屬于投資性房地產的是（ ）。）。A A、出租給本單位職工的職工宿舍。、出租給本單位職工的職工宿舍。B B、房地產

26、企業(yè)取得并已開發(fā)的土地使用權。、房地產企業(yè)取得并已開發(fā)的土地使用權。C C、一般企業(yè)部分出租的房地產。、一般企業(yè)部分出租的房地產。DD、旅游企業(yè)的飯店客房類房地產。、旅游企業(yè)的飯店客房類房地產。E E、被子公司或母公司租用的房地產。、被子公司或母公司租用的房地產。F F、同時提供保安維修等服務的整體出租房、同時提供保安維修等服務的整體出租房地產。地產。GG、房地產企業(yè)通過繳納土地出讓金方式取、房地產企業(yè)通過繳納土地出讓金方式取得的土地使用權。得的土地使用權。HH、非房地產企業(yè)由于搬遷等原因而暫時閑、非房地產企業(yè)由于搬遷等原因而暫時閑置等待增值后出售或出租的土地使用權。置等待增值后出售或出租的土

27、地使用權。2022-3-2846下列各項不屬于投資性房地產：下列各項不屬于投資性房地產：（1 1）自用自用房地產房地產( (固定資產或無形資固定資產或無形資產產) )；（2 2）作為）作為存貨存貨的房地產：適用的房地產：適用存存貨貨，銷售收入適用，銷售收入適用收入收入；（3 3）企業(yè)）企業(yè)代建代建的房地產，收入和費的房地產，收入和費用的確認和計量適用用的確認和計量適用建造合同建造合同。2022-3-2847二、二、投資性房地產的確認和初始計量投資性房地產的確認和初始計量 （一）投資性房地產的確認（一）投資性房地產的確認 將某個項目確認為投資性房地產，首先應將某個項目確認為投資性房地產，首先應當

28、當符合投資性房地產的概念符合投資性房地產的概念，其次要同時，其次要同時滿足投資性房地產的兩個確認條件：滿足投資性房地產的兩個確認條件：（1 1）與該資產相關的經濟利益很可能流入企）與該資產相關的經濟利益很可能流入企業(yè)；業(yè)；（2 2）該投資性房地產的成本能夠可靠地計量。）該投資性房地產的成本能夠可靠地計量。2022-3-2848（二）（二）應設置的會計科目應設置的會計科目投資性房地產投資性房地產; ;投資性房地產累計折舊投資性房地產累計折舊; ;投資性房地產累計攤銷投資性房地產累計攤銷投資性房地產減值準備投資性房地產減值準備; ;公允價值變動損益公允價值變動損益2022-3-2849（三） 初始

29、計量初始計量 按照按照成本成本進行初始計量，比照固定資產和無形進行初始計量，比照固定資產和無形資產等相關要求確定。資產等相關要求確定。1. 1.外購的外購的投資性房地產投資性房地產可直接借可直接借: : 投資性房地產投資性房地產 貸：銀行存款貸：銀行存款 在建工程等在建工程等也可先做固定資產、無形資產或存貨，再按轉換處也可先做固定資產、無形資產或存貨，再按轉換處理。理。 2. 2.自制的自制的投資性房地產投資性房地產： 企業(yè)自行建造（或開發(fā)，下同）的房地產，只有在自行建造或開發(fā)活動完成（即達到預定可使用狀態(tài)）的同時開始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產確認為投資性房地產。自行建造投

30、資性房地產的成本，由建造該項房地產達到預定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構成。2022-3-2850三、三、投資性房地產的后續(xù)計量投資性房地產的后續(xù)計量（一）采用成本模式進行后續(xù)計量（一）采用成本模式進行后續(xù)計量 按照固定資產或無形資產的有關規(guī)定對投資性按照固定資產或無形資產的有關規(guī)定對投資性房地產進行后續(xù)計量：房地產進行后續(xù)計量：1.計提折舊或進行攤銷計提折舊或進行攤銷. 借借:其他業(yè)務成本其他業(yè)務成本 貸貸:投資性房地產累計折舊投資性房地產累計折舊(攤銷攤銷)2.租金收入租金收入,作作“其他業(yè)務收入其他業(yè)務收入”。3.存在減值跡象的，按照資產減值的有關規(guī)定存在減值跡象的，按照資產減值的有關規(guī)定

31、處理。處理。 借借:資產減值損失資產減值損失 貸貸:投資性房地產減值準備投資性房地產減值準備2022-3-2851例：某企業(yè)投資性房地產采用成本模式計量，例：某企業(yè)投資性房地產采用成本模式計量，2007年年1月月1日以日以270萬元購入一幢建筑物用于出租。預計使用萬元購入一幢建筑物用于出租。預計使用20年，預計凈殘值為年，預計凈殘值為30萬元。采用直線法折舊。萬元。采用直線法折舊。2007年的租金收入年的租金收入15萬元存入銀行。萬元存入銀行。 2007年年12月月31日，估價可收回金額為日，估價可收回金額為250萬元。萬元。 會計分錄：會計分錄： 借借: : 投資性房地產投資性房地產 270

32、270 貸：銀行存款貸：銀行存款 270270 借借:其他業(yè)務成本其他業(yè)務成本 12 貸貸:投資性房地產累計折舊投資性房地產累計折舊 12 借借:資產減值損失資產減值損失 9 貸貸:投資性房地產減值準備投資性房地產減值準備 9 借：銀行存款借：銀行存款 15 貸：其他業(yè)務收入貸：其他業(yè)務收入152022-3-2852(二二)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的會計處理采用公允價值模式進行后續(xù)計量的會計處理(1)不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷；不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷；(2)以資產負債表日投資性房地產的公允價值以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，差額計入當期損為基礎

33、調整其賬面價值，差額計入當期損益：益：借借: : 投資性房地產投資性房地產-XX-XX（公允價值變動）（公允價值變動） 貸：公允價值變動損益貸：公允價值變動損益 （公允價值下降則公允價值下降則分錄相反）分錄相反）(3)取得的租金收入確認為其他業(yè)務收入。取得的租金收入確認為其他業(yè)務收入。2022-3-2853例：長江房地產公司（以下簡稱長江公司）于例：長江房地產公司（以下簡稱長江公司）于2007年年1月月1日將一幢商品房對外出租并采日將一幢商品房對外出租并采用公允價值模式計量，租期為用公允價值模式計量，租期為3年，每年年，每年12月月31日收取租金日收取租金100萬元，出租時，該幢商萬元，出租時

34、，該幢商品房的成本為品房的成本為2000萬元，公允價值為萬元，公允價值為2200萬元，萬元，2007年年12月月31日，該幢商品房的公日，該幢商品房的公允價值為允價值為2150萬元，萬元，2008年年12月月31日，該日，該幢商品房的公允價值為幢商品房的公允價值為2120萬元，萬元，2009年年12月月31日，該幢商品房的公允價值為日，該幢商品房的公允價值為2050萬元，萬元，2010年年1月月5日將該幢商品房對外出日將該幢商品房對外出售，收到售，收到2080萬元存入銀行。萬元存入銀行。要求：編制長江公司上述經濟業(yè)務的會計分錄。要求：編制長江公司上述經濟業(yè)務的會計分錄。（假定按年確認公允價值變

35、動損益和確認租金（假定按年確認公允價值變動損益和確認租金收入）收入）2022-3-2854（1）2007.1.1借：投資性房地產借：投資性房地產成本成本 2200 貸：庫存商品貸：庫存商品 2000 資本公積資本公積其他資本公積其他資本公積 200（2）2007.12.31借：銀行存款借：銀行存款 100 貸：貸： 其他業(yè)務收入其他業(yè)務收入 100借：公允價值變動損益借：公允價值變動損益 50 貸：投資性房地產貸：投資性房地產公允價值變動公允價值變動 503）2008.12.31借：銀行存款借：銀行存款 100 貸：貸： 其他業(yè)務收入其他業(yè)務收入 100借：公允價值變動損益借：公允價值變動損益

36、 30 貸：投資性房地產貸：投資性房地產公允價值變動公允價值變動 32022-3-2855（4）2009.12.31借：銀行存款借：銀行存款 100 貸：貸： 其他業(yè)務收入其他業(yè)務收入 100借：公允價值變動損益借：公允價值變動損益 70 貸：投資性房地產貸：投資性房地產公允價值變動公允價值變動 70（5）2010.1.5借：銀行存款借：銀行存款 2080 貸：貸： 其他業(yè)務收入其他業(yè)務收入 2080借：其他業(yè)務成本借：其他業(yè)務成本 2050 投資性房地產投資性房地產公允價值變動公允價值變動 150 貸：投資性房地產貸：投資性房地產成本成本 2200 借：資本公積借：資本公積其他資本公積其他資

37、本公積 200 貸：其他業(yè)務收入貸：其他業(yè)務收入 2002022-3-2856注意：企業(yè)對投資性房地產的計量模式一經確注意：企業(yè)對投資性房地產的計量模式一經確 定，不得隨意變更。定，不得隨意變更。 從成本模式轉為公允價值模式的，應當作從成本模式轉為公允價值模式的，應當作為為會計政策變更會計政策變更處理，將變更時公允價值與賬處理，將變更時公允價值與賬面價值的面價值的差額調整期初留存收益差額調整期初留存收益。 不得從公允價值模式轉為成本模式！不得從公允價值模式轉為成本模式！2022-3-2857四、四、投資性房地產的投資性房地產的轉換轉換（一）（一）房地產的轉換形式房地產的轉換形式 房地產的轉換，

38、是因房地產房地產的轉換，是因房地產用途發(fā)生改變用途發(fā)生改變而對房地產而對房地產進行的進行的重新分類重新分類。即將投資性房地產轉換為其他資。即將投資性房地產轉換為其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產。主要形式產或者將其他資產轉換為投資性房地產。主要形式有：有：1.將投資性房地產將投資性房地產轉為自用轉為自用房地產房地產2. 作為作為存貨存貨的房地產的房地產改為出租改為出租3. 自用建筑物或土地使用權停止自用建筑物或土地使用權停止自用改為出租自用改為出租4.自用土地使用權停止自用改用于資本增值自用土地使用權停止自用改用于資本增值2022-3-2858（二）房地產轉換的會計處理（二）房地產轉換的

39、會計處理1.在成本模式下在成本模式下: 應當將房地產轉換前的應當將房地產轉換前的賬面價值賬面價值作為作為轉換后的入賬價值轉換后的入賬價值.2022-3-2859例：例： 長江公司于長江公司于2008年年1月月1日將采用成本模日將采用成本模式計量的投資性房地產（一建筑物）轉為行式計量的投資性房地產（一建筑物）轉為行政管理部門使用，該建筑物政管理部門使用，該建筑物2007年年12月月31日的賬面價值為日的賬面價值為1800萬元，（成本萬元，（成本1900萬萬元，已折舊元，已折舊100萬元）。萬元）。 要求：編制長江公司要求：編制長江公司2008年年1月月1日將投資日將投資性房地產轉為自用的會計分錄

40、。性房地產轉為自用的會計分錄。（1）借：投資性房地產累計折舊）借：投資性房地產累計折舊 100 固定資產固定資產 1900 貸：投資性房地產貸：投資性房地產 1900 累計折舊累計折舊 100 2022-3-2860 2 .公允價值模式下的轉換公允價值模式下的轉換（1）投資性房地產）投資性房地產轉換為自用轉換為自用房地產房地產 以其轉換當日的以其轉換當日的公允價值作為公允價值作為自用房地產的自用房地產的賬賬面價值面價值,公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益(公允價值變動損益公允價值變動損益). 借：固定資產借：固定資產 無形資產無形資產( (轉換日的公允

41、價值轉換日的公允價值) ) 貸貸: :投資性房地產投資性房地產 ( (借或貸借或貸) :) :公允價值變動損益公允價值變動損益例：長江公司于例：長江公司于2008年年1月月30日將采用公允價值模式日將采用公允價值模式計量的投資性房地產（一建筑物）轉為行政管理部計量的投資性房地產（一建筑物）轉為行政管理部門使用，該建筑物門使用，該建筑物2007年年12月月31日的公允價值為日的公允價值為2000萬元，（成本萬元，（成本1900萬元，公允價值變動萬元，公允價值變動100萬萬元），元），2008年年1月月30日的公允價值為日的公允價值為2070萬元，轉萬元，轉換日該建筑物的尚可使用年限為換日該建筑物

42、的尚可使用年限為15年，采用年限平年，采用年限平均法計提折舊，無殘值。均法計提折舊，無殘值。2022-3-2861會計分錄：會計分錄：借：固定資產借：固定資產 2070 貸：投資性房地產貸：投資性房地產成本成本 1900 公允價值變動公允價值變動 100 公允價值變動損益公允價值變動損益 70(2)(2)自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產的投資性房地產:p233-234:p233-234 按照轉換當日的按照轉換當日的公允價值計量公允價值計量. 轉換當日的公允價值轉換當日的公允價值小于小于原賬面價值的原賬面價值的,其差額其差額計入當

43、期損益計入當期損益(公允價值變動損益公允價值變動損益), 轉換當日的公允價值轉換當日的公允價值大于大于原賬面價值的原賬面價值的,其差額其差額作為資本公積作為資本公積(其他資本公積其他資本公積).處置該項投資性房地處置該項投資性房地產時產時,原計入所有者權益的部分應當轉入處置當期損原計入所有者權益的部分應當轉入處置當期損益益(其他業(yè)務收入其他業(yè)務收入)2022-3-2862例例 :長江房地產公司（以下簡稱長江公司）于長江房地產公司（以下簡稱長江公司）于2006年年12月月31日將一建筑物對外出租并采用公允價值模式日將一建筑物對外出租并采用公允價值模式計量，租期為計量，租期為3年，每年年，每年12

44、月月31日收取租金日收取租金150萬萬元，出租時，該建筑物的成本為元，出租時，該建筑物的成本為2800萬元，已提折萬元，已提折舊舊500萬元，已提減值準備萬元，已提減值準備300萬元尚可使用年限萬元尚可使用年限為為20年，公允價值為年，公允價值為1800萬元，萬元，2007年年12月月31日，日，該建筑物的公允價值為該建筑物的公允價值為1850萬元。萬元。（1）2006.12.31借：投資性房地產借：投資性房地產成本成本1800 公允價值變動損益公允價值變動損益 200 累計折舊累計折舊 500 固定資產減值準備固定資產減值準備 300 貸：固定資產貸：固定資產 28002022-3-2863

45、 （2）2007.12.31借：銀行存款借：銀行存款 150 貸：貸： 其他業(yè)務收入其他業(yè)務收入 150借：投資性房地產借：投資性房地產公允價值變動公允價值變動 50 貸：公允價值變動損益貸：公允價值變動損益 50 注意：處置時將該項投資性房地產原注意：處置時將該項投資性房地產原累計公允價值變動損益轉為其他業(yè)務累計公允價值變動損益轉為其他業(yè)務收入。收入。2022-3-2864五、投資性房地產的處置五、投資性房地產的處置 投資性房地產的處置是指企業(yè)出售、轉讓、投資性房地產的處置是指企業(yè)出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發(fā)生投資性房地產毀損報廢投資性房地產或者發(fā)生投資性房地產毀損等需要確認終止投資性

46、房地產的情形。等需要確認終止投資性房地產的情形。 會計處理：會計處理：實際收到的處置收入計入實際收到的處置收入計入其他業(yè)務收入其他業(yè)務收入處置投資性房地產的賬面價值計入處置投資性房地產的賬面價值計入其他業(yè)務成本其他業(yè)務成本注：對采用公允價值計量的，在出售時還要結轉注：對采用公允價值計量的，在出售時還要結轉原計入所有者權益的部分及原累計公允價值變原計入所有者權益的部分及原累計公允價值變動損益動損益.借借:公允價值變動損益公允價值變動損益 貸貸:其他業(yè)務收入其他業(yè)務收入或者相反.2022-3-2865例：甲公司將其出租的一棟寫字樓確認為投資例：甲公司將其出租的一棟寫字樓確認為投資性房地產。租賃期滿

47、后，甲公司將該棟寫字性房地產。租賃期滿后，甲公司將該棟寫字樓出售給乙公司，合同價款為樓出售給乙公司，合同價款為300 000 000元，乙公司已用銀行存款付清。元，乙公司已用銀行存款付清。（1）假設這棟寫字樓原采用成本模式計量。）假設這棟寫字樓原采用成本模式計量。出售時，該棟寫字樓的成本為出售時，該棟寫字樓的成本為280 000 000元，已計提折舊元，已計提折舊30 000 000元。元。（2）假設這棟寫字樓原采用公允價值模式計）假設這棟寫字樓原采用公允價值模式計量。出售時，該棟寫字樓的成本為量。出售時，該棟寫字樓的成本為210 000 000元，公允價值變動為借方余額元，公允價值變動為借方余額40 000 000元。元。2022-3-2866 成本模式成本模式（1）假設這棟寫字樓原采用成本模式計量。）假設這棟寫字樓原采用成本模式計量。出售時，該棟寫字樓的成本為出售時，該棟寫字樓的成本為280 000 000元，已計提折舊元，已計提折舊30 000 000元。元。甲公司的賬務處理如下：甲