舊城改造中的相關法律問題

1、 舊城改造中的相關法律問題舊城改造中的相關法律問題 01基本概念基本概念02產生背景產生背景03存在問題存在問題04解決方案解決方案基本概念基本概念舊城改造是指局部或整體地、有步驟地改造和更新老城市舊城改造是指局部或整體地、有步驟地改造和更新老城市的全部物質生活環(huán)境，以便根本改善其勞動、生活服務和的全部物質生活環(huán)境，以便根本改善其勞動、生活服務和休息等條件。既反映城市的發(fā)展過程，城市空間規(guī)劃組織休息等條件。既反映城市的發(fā)展過程，城市空間規(guī)劃組織以及建筑和社會福利設施的完善過程；又表示物質成果，以及建筑和社會福利設施的完善過程；又表示物質成果，反映當時的建筑和福利設施狀況。舊城改造是個不間斷的反

2、映當時的建筑和福利設施狀況。舊城改造是個不間斷的過程，取決于城市的發(fā)展方向和速度。過程，取決于城市的發(fā)展方向和速度。舊城改造舊城改造可以適應居民提高生活質量的強舊城改造可以適應居民提高生活質量的強烈要求，增強政府對城市形象美化的決心，烈要求，增強政府對城市形象美化的決心，滿足產業(yè)結構調整和經濟結構調整的需求，滿足產業(yè)結構調整和經濟結構調整的需求，符合城市自身現(xiàn)代化快速發(fā)展的內在趨勢，符合城市自身現(xiàn)代化快速發(fā)展的內在趨勢，滿足資金流向的需求，實現(xiàn)土地的有償使?jié)M足資金流向的需求，實現(xiàn)土地的有償使用。用。舊城改造的隨著我國社會經濟的快速發(fā)展，城市化進程的不斷加隨著我國社會經濟的快速發(fā)展，城市化進程的

3、不斷加快，我國很多城市都進行了大規(guī)模的舊城改造。舊城快，我國很多城市都進行了大規(guī)模的舊城改造。舊城改造的工期長、任務艱巨，而且其中涉及到了諸多利改造的工期長、任務艱巨，而且其中涉及到了諸多利益關系，從而使整個工程項目充滿了復雜性與艱巨，益關系，從而使整個工程項目充滿了復雜性與艱巨，分析舊城改造拆遷過程中存在的法律問題，并且制定分析舊城改造拆遷過程中存在的法律問題，并且制定切實可行的措施，就成為擺在我們面前的一項艱巨任切實可行的措施，就成為擺在我們面前的一項艱巨任務。務。政府的角色定位模糊A舊城改造拆遷中的法律關系過于復雜B補償的標準存在偏低的情況C政府角色定位模糊房屋對于普通老百姓來講，可以稱

4、得上是人生中最重房屋對于普通老百姓來講，可以稱得上是人生中最重要的財產！因此，這項財產權利權利必須要受到法律要的財產！因此，這項財產權利權利必須要受到法律的保護，如此才能使百姓安穩(wěn)的生活，而政府在這一的保護，如此才能使百姓安穩(wěn)的生活，而政府在這一過程中則需要肩負著保護人民群眾財產權利得義務過程中則需要肩負著保護人民群眾財產權利得義務 。除此以外，政府對于城市房屋的拆遷工作還具有行政除此以外，政府對于城市房屋的拆遷工作還具有行政管理權，政府在行駛管理權，政府在行駛“行政管理權行政管理權”時實際上處于一時實際上處于一種第三方的位置，也就是說這是從政府的角度出發(fā)，種第三方的位置，也就是說這是從政府的

5、角度出發(fā)，對一個民事問題加以規(guī)范。但是在實際拆遷的過程中，對一個民事問題加以規(guī)范。但是在實際拆遷的過程中，政府往往扮演了拆遷人政府往往扮演了拆遷人“后臺后臺”的角色，甚至有些時的角色，甚至有些時候就是以拆遷人的身份出現(xiàn)的。這種角色定位的模糊候就是以拆遷人的身份出現(xiàn)的。這種角色定位的模糊使政府在舊城改造的過程中既扮演了使政府在舊城改造的過程中既扮演了“運動員運動員”的角的角色又扮演了色又扮演了“裁判員裁判員”的角色，這顯然是是有悖初衷的角色，這顯然是是有悖初衷的。的。法律關系復雜舊城改造拆遷是基于這樣一個前提，即：要給予被拆遷人一定的舊城改造拆遷是基于這樣一個前提，即：要給予被拆遷人一定的補償安

6、置，如此才能獲得拆除被拆遷人房屋的權利。這樣看來，補償安置，如此才能獲得拆除被拆遷人房屋的權利。這樣看來，仿佛其中的法律關系應該是圍繞拆遷當事人之間而發(fā)生的，但實仿佛其中的法律關系應該是圍繞拆遷當事人之間而發(fā)生的，但實際上卻并非如此。我國現(xiàn)行的城市房屋拆遷管理條例中規(guī)定，際上卻并非如此。我國現(xiàn)行的城市房屋拆遷管理條例中規(guī)定，政府在拆遷過程中占據主導地位，負責發(fā)放相關許可證，對拆遷政府在拆遷過程中占據主導地位，負責發(fā)放相關許可證，對拆遷機構的資格進行審查以及使強制拆遷權力等等，也就是說政府的機構的資格進行審查以及使強制拆遷權力等等，也就是說政府的行政決定在其中起決定性因素。這樣一來，拆遷過程中存

7、在著行行政決定在其中起決定性因素。這樣一來，拆遷過程中存在著行政法律關系，同時又存在著民事法律關系，法律關系是非常復雜政法律關系，同時又存在著民事法律關系，法律關系是非常復雜的。的。補償標準偏低拆遷房屋的補償標準是由政府擬定的，屬于單方定拆遷房屋的補償標準是由政府擬定的，屬于單方定價價 ，因而很容易造成補償價格與市場價格不符的情，因而很容易造成補償價格與市場價格不符的情況。有些地方政府是按照當地的財政承受能力來擬況。有些地方政府是按照當地的財政承受能力來擬定補償標準的，甚至會在對拆遷價格評估的過程中定補償標準的，甚至會在對拆遷價格評估的過程中進行直接干預；有些地方政府頒布的拆遷補償標準進行直接

8、干預；有些地方政府頒布的拆遷補償標準沒有隨著市場的變化而變化，幾乎多年不變，這與沒有隨著市場的變化而變化，幾乎多年不變，這與近幾年來房價的大幅上漲小幅下落的形勢完全脫節(jié)；近幾年來房價的大幅上漲小幅下落的形勢完全脫節(jié)；有些地方政府甚至故意制定很低的拆遷補償標準，有些地方政府甚至故意制定很低的拆遷補償標準，而回遷房的定價卻很高，致使被拆遷戶而回遷房的定價卻很高，致使被拆遷戶“流離失所流離失所”。0101020203030404解決方案正確定位政府角色正確定位政府角色完善法律法規(guī)完善法律法規(guī)對補償標準進行公開對補償標準進行公開借鑒國外的相關經驗借鑒國外的相關經驗由于政府在整個拆遷過程中起到的是主導由

9、于政府在整個拆遷過程中起到的是主導作用，既扮演了作用，既扮演了“運動員：又扮演了運動員：又扮演了“裁判裁判員員”的角色，這種雙重身份將會導致社會對的角色，這種雙重身份將會導致社會對政府政府”裁決裁決“的公正性表示懷疑。而且由于的公正性表示懷疑。而且由于政府在拆遷的整個過程中，其權力與利益政府在拆遷的整個過程中，其權力與利益易于尋租，這就使得政府的角色定位日益易于尋租，這就使得政府的角色定位日益受到社會公眾的關注。我們知道，舊城改受到社會公眾的關注。我們知道，舊城改造拆遷是土地與房屋等不動產的使用權人造拆遷是土地與房屋等不動產的使用權人與所有權人在行使各自的物權時所產生的與所有權人在行使各自的物

10、權時所產生的一種行為，而這種行為又涉及到了諸多主一種行為，而這種行為又涉及到了諸多主體，因此政府最應該扮演的角色就是體，因此政府最應該扮演的角色就是“協(xié)調協(xié)調者者”，也就是說政府應該以公共服務者的姿，也就是說政府應該以公共服務者的姿態(tài)出現(xiàn)，對涉及到拆遷問題的各個主體之態(tài)出現(xiàn)，對涉及到拆遷問題的各個主體之間的矛盾與沖突進行協(xié)調，這樣，一方面間的矛盾與沖突進行協(xié)調，這樣，一方面能夠保護弱勢群體的合法權益，另一方面。能夠保護弱勢群體的合法權益，另一方面。則能夠維護國家的公信力。則能夠維護國家的公信力。D R A G O N B O A T F E S T I V A L政府： 舊城改造拆遷問題，涉及

11、到了國有土地使用權的劃撥與出讓、房舊城改造拆遷問題，涉及到了國有土地使用權的劃撥與出讓、房屋所有權的征收等等，整個過程必須以完善的法律法規(guī)為依據，屋所有權的征收等等，整個過程必須以完善的法律法規(guī)為依據，如此才能做到有法可依，使舊城改造工程有序進行的同時，還能如此才能做到有法可依，使舊城改造工程有序進行的同時，還能夠協(xié)調各方面的利益，現(xiàn)階段所執(zhí)行的拆遷辦法雖然也是由法律夠協(xié)調各方面的利益，現(xiàn)階段所執(zhí)行的拆遷辦法雖然也是由法律法規(guī)所擬定的，但是效力低、缺乏細節(jié)、不利于執(zhí)行。因此，想法規(guī)所擬定的，但是效力低、缺乏細節(jié)、不利于執(zhí)行。因此，想要從根本上解決拆遷中的法律問題，就必須要我國政府制定專門要從根

12、本上解決拆遷中的法律問題，就必須要我國政府制定專門的征收、征用法規(guī)，并以此為依據對拆遷行為進行有效規(guī)范。的征收、征用法規(guī)，并以此為依據對拆遷行為進行有效規(guī)范?！啊?根據城市房屋拆遷估計指導意見中的相關規(guī)定，各個地方政府應根據城市房屋拆遷估計指導意見中的相關規(guī)定，各個地方政府應當每年隊當地的各類房屋的價格進行估計，并且將估價公布于世。同當每年隊當地的各類房屋的價格進行估計，并且將估價公布于世。同時，相關部門要根據這些數據，來擬定拆遷補償標準，除此之外，政時，相關部門要根據這些數據，來擬定拆遷補償標準，除此之外，政府還應當完善相關制定，增強誒拆遷人對補償標準的抗辯機制。這是府還應當完善相關制定，增

13、強誒拆遷人對補償標準的抗辯機制。這是由于通常情況下，被拆遷方在整個拆遷過程中往往處于相對弱勢的地由于通常情況下，被拆遷方在整個拆遷過程中往往處于相對弱勢的地位，拆遷行為將會對被拆遷人構成利益影響，因此，政府需要增強拆位，拆遷行為將會對被拆遷人構成利益影響，因此，政府需要增強拆遷人對補償標準的抗辯機制，如此才能保證誒拆遷人能夠抵抗一些不遷人對補償標準的抗辯機制，如此才能保證誒拆遷人能夠抵抗一些不利因素的侵害。利因素的侵害。LOREM由于舊城改造拆遷中的法律關系是非常復雜的，其中既有民事法律關系，又有行政法由于舊城改造拆遷中的法律關系是非常復雜的，其中既有民事法律關系，又有行政法律關系，再加上一些

14、不合理的行政權的介入，非常容易出現(xiàn)政府機構權力尋租的情況。律關系，再加上一些不合理的行政權的介入，非常容易出現(xiàn)政府機構權力尋租的情況。為了有效處理上述情況，我們可以借鑒國外的相關經驗。在英、美、法等發(fā)達國家中，為了有效處理上述情況，我們可以借鑒國外的相關經驗。在英、美、法等發(fā)達國家中，為了防止政府機構出現(xiàn)權力尋租的情況，他們制定了公共開發(fā)制，即：政府委派一個為了防止政府機構出現(xiàn)權力尋租的情況，他們制定了公共開發(fā)制，即：政府委派一個名為名為”開發(fā)公社開發(fā)公社“的非盈利性機構來負責實施拆遷工作。比如德國負責舊城改造的單位的非盈利性機構來負責實施拆遷工作。比如德國負責舊城改造的單位是社會公共部，負責承辦具體事務的單位則是以公益法人為核心的公有制企業(yè)；日本是社會公共部，負責承辦具體事務的單位則是以公益法人為核心的公有制企業(yè)；日本也有類似的組織名為也有類似的組織名為”城市、住宅建設工團城市、住宅建設工團“，城市改建工作則是由這一集團來負責的。，城市改建工作則是由這一集團來負責的。我國政府可以借鑒這一經驗，制定我國政府可以借鑒這一經驗，制定”公共開發(fā)制度公共開發(fā)制度“，組建負責公共開發(fā)的非盈利性機，組建負責公共開發(fā)的非盈利性機構，從而防止政府尋租行為的出現(xiàn)。構，從而防止政府尋租