千島湖項(xiàng)目思路課件

1、千島湖項(xiàng)目思路1219探討主題如何確保項(xiàng)目順利開發(fā)并成功運(yùn)營？目錄一、市場梳理二、項(xiàng)目定位三、開發(fā)建議一、市場梳理項(xiàng)目規(guī)劃有酒店、商業(yè)街、業(yè)態(tài)碼頭等，這些業(yè)態(tài)在千島湖發(fā)展情況如何？項(xiàng)目處在怎樣的市場大環(huán)境下？項(xiàng)目的消費(fèi)群客戶又在哪里，有何特點(diǎn)？長三角四小時(shí)交通圈內(nèi)唯一的濱湖群島型度假勝地千島湖鎮(zhèn)千島湖鎮(zhèn)杭州杭州長長三三角角地地區(qū)區(qū)圖圖浙浙江江省省圖圖市場背景地理背景千島湖在長三角地位千島湖在長三角地位：憑借千島湖獨(dú)特的山水資源，加上杭州旅游西進(jìn)戰(zhàn)略，千島湖有望發(fā)展成具有國際影響力的旅游度假區(qū)。長三角簡介長三角簡介：長三角是我國最為重要的海運(yùn)港口之一。是我國目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度最快、經(jīng)濟(jì)總量規(guī)模最大

2、、最具有發(fā)展?jié)摿Φ慕?jīng)濟(jì)板塊。 市場背景城市戰(zhàn)略杭州西部地區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展升級具有戰(zhàn)略意義的主節(jié)點(diǎn)之一千島湖戰(zhàn)略舉措：戰(zhàn)略舉措：通過規(guī)劃共繪、交通共建、市場共拓、產(chǎn)業(yè)共興，優(yōu)化配置旅游等各類資源，構(gòu)筑全市一小時(shí)半交通圈、旅游圈、經(jīng)濟(jì)圈。戰(zhàn)略目標(biāo)：戰(zhàn)略目標(biāo)：建設(shè)成現(xiàn)代化國際風(fēng)景旅游城市，打造旅游休閑之都。戰(zhàn)略內(nèi)容：戰(zhàn)略內(nèi)容：“旅游西進(jìn)” 戰(zhàn)略的實(shí)施，以“三江兩湖兩址一山一河” 為基礎(chǔ)，輔之以交通西進(jìn)、市場西進(jìn)、產(chǎn)業(yè)西進(jìn)。千島湖杭州杭州黃黃山山市場背景發(fā)展前景杭千黃旅游黃金三角之一發(fā)揮中心點(diǎn)的協(xié)同效應(yīng)區(qū)位簡介：區(qū)位簡介：千島湖，國家一級水體。因湖內(nèi)擁有星羅棋布的1078個(gè)島嶼而得名。旅游地位：旅游地位

3、：千島湖地處杭州、千島湖區(qū)、黃山旅游黃金三角之中。是鑲嵌在“杭千黃名城、名水、名山”這條黃金旅游線上的一顆燦爛的明珠。同時(shí)還處于西湖、黃山、太湖、武夷山等國家級風(fēng)景區(qū)旅游網(wǎng)絡(luò)的中心部位。發(fā)展方向：發(fā)展方向：千島湖旅游正朝著休閑度假勝地，養(yǎng)生居住天堂，中國水業(yè)基地，江南山水名城的方向發(fā)展。名稱業(yè)態(tài)規(guī)劃特色千島湖進(jìn)賢灣旅游綜合體包括進(jìn)賢灣水灣、奧地利主體度假區(qū)、國際外交文化交流區(qū)、生態(tài)體育公園、水主題公園、佛禪文化園等國際會議中心千島湖國家青少年小球培訓(xùn)基地其中的時(shí)尚運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)區(qū)包含小球教育學(xué)院、生態(tài)網(wǎng)球場、馬術(shù)館、全明星運(yùn)動(dòng)公寓等內(nèi)容運(yùn)動(dòng)休閑中心千島湖姜家風(fēng)情小鎮(zhèn)綜合體建成以旅游、休閑、度假和文化

4、創(chuàng)意為主要特色的生態(tài)型江南旅游小鎮(zhèn)，將成為華東最大的自駕車營地自駕車營地7634會議中心運(yùn)動(dòng)休閑自駕車營地125市場背景發(fā)展進(jìn)程從單純的生態(tài)觀光旅游向休閑度假旅游全面過度排嶺半島旅游度假區(qū)塊以城中湖為中心的珍珠半島度假區(qū)塊以萬向大酒店為主的羨山休閑度假中心區(qū)塊以石林為基地的高山避暑度假區(qū)塊以遂安列島為主體的姜家休閑度假區(qū)塊界首鄉(xiāng)休閑度假區(qū)塊進(jìn)賢灣旅游度假區(qū)塊東南區(qū)域湖面狹窄，港汊深遽，景觀多樣旅游開發(fā)成熟度房地產(chǎn)開發(fā)成熟度市場背景區(qū)域優(yōu)勢旅游開發(fā)和房產(chǎn)開發(fā)程度本區(qū)域均名列前茅東南湖區(qū)東南湖區(qū)中心湖區(qū)中心湖區(qū)西南西南湖區(qū)湖區(qū)西北西北湖區(qū)湖區(qū)東北東北湖區(qū)湖區(qū)山水交融，自然風(fēng)光最佳湖面寬廣，城湖相映

5、，名勝眾多湖面開闊島嶼眾多野趣橫生人文景觀和村落遺址較多度假別墅和度假公寓為主高端度假別墅為主進(jìn)賢灣旅游綜合體姜家風(fēng)情小鎮(zhèn)國家青少年小球培訓(xùn)基地東南湖區(qū)東南湖區(qū)中心湖區(qū)中心湖區(qū)西南西南湖區(qū)湖區(qū)西北西北湖區(qū)湖區(qū)東北東北湖區(qū)湖區(qū)景觀資源高高開發(fā)項(xiàng)目千島湖面臨長三角及大杭州等不同層面的多重機(jī)遇利好，而項(xiàng)目所在的東南湖區(qū)又是千島湖旅游和房產(chǎn)開發(fā)均較成熟的區(qū)域之一。良好的市場環(huán)境為本項(xiàng)目開發(fā)奠定了成功基礎(chǔ)。市場背景梳理小結(jié)長三角經(jīng)濟(jì)圈交通圈內(nèi)唯一的濱湖群島型度假勝地經(jīng)濟(jì)腹地比較發(fā)達(dá)，在長三角類型獨(dú)特大杭州都市圈千島湖發(fā)展將極大受益于杭州市“旅游西進(jìn)”戰(zhàn)略千島湖度假區(qū)杭千黃中心節(jié)點(diǎn)，有機(jī)會成為世界級休閑區(qū)

6、東南湖區(qū)旅游和房產(chǎn)開發(fā)成熟度均較高競品業(yè)態(tài)銷售型項(xiàng)目分布千島湖墅游艇大宅鄉(xiāng)村俱樂部隨園鄉(xiāng)村俱樂部頂上別墅鄉(xiāng)村俱樂部悠然山濱江獨(dú)家酒店別墅項(xiàng)目金基關(guān)島天嶼山頂度假別墅翡翠島山水名墅綠城千島湖玫瑰園麗湖馨居潤和千島湖度假村陽光水岸（丁香度假酒店）開元度假村綠城度假公寓桃源山莊鳳凰島天清島尚公館千島湖的度假物業(yè)集中在兩大區(qū)域中心湖區(qū)域、東南區(qū)域競品業(yè)態(tài)銷售型項(xiàng)目概況目前度假物業(yè)開發(fā)總量巨大多配備星級酒店，擁有各自景觀等資源項(xiàng)目 開發(fā)時(shí)間 占地：畝 面積段 戶型類型 配套 明珠花園等 2002前 - 開元度假村 2003.5約20幢獨(dú)棟 300-365 獨(dú)棟 五星級酒店 天清島度假村 20061802

7、80-700 獨(dú)棟 準(zhǔn)五星 麗湖馨居 2006.570205-280 獨(dú)棟、聯(lián)排 無 鳳凰島度假村 2006300獨(dú)棟、聯(lián)排 準(zhǔn)五星 桃源山莊 2006120300-500 獨(dú)棟 三星級酒店 通勝翡翠島 2007500190-500 獨(dú)棟、排屋 假日酒店 綠城酒店式度假公寓 2007.8206主力70平一室 公寓 喜來登、商業(yè) 千島湖鄉(xiāng)村俱樂部 2008300270-1050 獨(dú)棟為主 洲際酒店+高爾夫 天嶼度假別墅 2008.8354600-900 獨(dú)棟、雙拼 雷迪森主題酒店 陽光水岸（丁香酒店） 2008.1210760-80 公寓、排屋 會所、酒店 綠城玫瑰園 2009210300、80

8、0 聯(lián)排公寓獨(dú)棟 無 濱江度假酒店別墅 2009.12500400-750 排屋獨(dú)棟公寓 希爾頓 千島湖墅 2010.770800-1100 超大戶型 無 金基觀島 2011.990200以下 迷你戶型 無 潤和度假村 未定 150- 綠城酒店式度假公寓獨(dú)棟占主導(dǎo)，面積偏大以優(yōu)質(zhì)服務(wù)、獨(dú)特體驗(yàn)為核心價(jià)值的產(chǎn)品出現(xiàn)萌芽期2002年前啟動(dòng)期2003-2006年發(fā)展期2007-2010年進(jìn)入旅游地產(chǎn)綜合開發(fā)階段，單純的地產(chǎn)+酒店的模式將不占主導(dǎo)階段特征資源價(jià)值未突顯以湖景資源為核心價(jià)值點(diǎn)開元度假村首先建設(shè)別墅度假物業(yè)，代表千島湖度假物業(yè)開始產(chǎn)品特點(diǎn)小規(guī)模，產(chǎn)品粗簡，不是真正意義上的度假產(chǎn)品大量出現(xiàn)湖

9、景獨(dú)立別墅，但產(chǎn)品初級、粗糙配套服務(wù)設(shè)施不足較成熟期2011年后差異化產(chǎn)品出現(xiàn)：超大戶型、迷你別墅高端、特色的多元度假產(chǎn)品將出現(xiàn)競品業(yè)態(tài)銷售型項(xiàng)目發(fā)展開發(fā)商代表項(xiàng)目從資源主導(dǎo)向以資源和產(chǎn)品合力取勝轉(zhuǎn)變地產(chǎn)+酒店的開發(fā)模式明珠花園本土企業(yè)杭州企業(yè)浙江品牌企業(yè)全國實(shí)力企業(yè)千島湖墅華聯(lián)進(jìn)賢灣項(xiàng)目金基觀島開元度假村度假項(xiàng)目開發(fā)理念和產(chǎn)品均已較成熟資源之上塑造差異化、多元化是必然趨勢項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱純純獨(dú)棟獨(dú)棟內(nèi)部配套內(nèi)部配套附加值附加值裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)會所會所碼頭碼頭高爾夫高爾夫酒店酒店地下室地下室花園花園面積面積游泳池游泳池車庫車庫千島湖墅未知未知私家泳池1：21000萬/套綠城養(yǎng)生堂千島湖玫瑰園贈(zèng)

10、送280-438精裝修景觀泳池1：2毛坯千島湖濱江度假酒店別墅超五星希爾頓5002000私家泳池1：2在售毛坯天嶼千島湖山頂度假別墅五星級SPA酒店800-2000私家泳池1：2精裝修500萬/套千島湖鄉(xiāng)村俱樂部頂上別墅超白金五星級酒店贈(zèng)送150-189私家泳池未知競品業(yè)態(tài)銷售型項(xiàng)目特征硬件同質(zhì)化現(xiàn)象依然嚴(yán)重但教育培訓(xùn)、文化體驗(yàn)等軟件相比較薄弱競品業(yè)態(tài)酒店情況接待人次（累計(jì)）接待天次（累計(jì)）床位利用率營業(yè)額（累計(jì)）2010年57522574196146.21%3.04億元1-3月10390013577221.60%0.48億元4月27247131780134%1.06億元5月353260424

11、32743.37%1.45億元6月50975158239649%1.75億元7月88473944508443.37%1.6億元千島湖高端酒店現(xiàn)狀依山或臨湖而建，都以湖景為其最大的賣點(diǎn)；酒店內(nèi)部的餐飲、會議、康體服務(wù)大體一致，差異化較少；在同質(zhì)化的情況下，多以地理位置、建造規(guī)模體、自身優(yōu)惠活動(dòng)現(xiàn)差異化。2012年淳安縣酒店業(yè)規(guī)?，F(xiàn)有客房約10043間，可招待近2萬人，176家經(jīng)營性酒店，其中評星級的55家，社會旅館121家，供應(yīng)8543間客房，招待15800人（不包含剛開業(yè)的和即將開業(yè)的希爾頓、潤和、丁香度假公寓，這加起來約有1500間客房，這些星級酒店占了接待旅客的95%）。千島湖經(jīng)濟(jì)酒店現(xiàn)狀

12、千島湖的經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展速度相對較慢，品牌連鎖經(jīng)濟(jì)型酒店數(shù)量有限；本地經(jīng)濟(jì)型酒店主要針對的是普通觀光游客和城市背包族，衛(wèi)生、服務(wù)質(zhì)量等有待提升；代表酒店：千島湖假日酒店、千島湖國際青年旅舍、怡萊國際青年旅舍、橙子酒店。高端酒店以湖景和服務(wù)為核心價(jià)值經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展相對較慢2012年淳安縣酒店經(jīng)營統(tǒng)計(jì)300326245227350298315300130105264259索芙特濱江鳳凰度假村天清島度假村開元度假村 千島龍庭潤和度假村天嶼度假村綠城喜來登金紫度假村金山灣度假村燕山度假村文化度假村千島湖的高端星級酒店的客房數(shù)集中在200350間千島湖高端酒店客房數(shù)相對于三亞旅游度假區(qū)域的高星級酒店，千島

13、湖高星級酒店的客房數(shù)相對較少部分酒店中包含獨(dú)立客房，顯示出與城市酒店的差異性，更追求舒適性開元酒店每年?duì)I業(yè)利潤在6000萬左右，淡季入住率（9月份）也能達(dá)到60%競品業(yè)態(tài)酒店情況千島湖的酒店市場發(fā)展從單一向多元演變規(guī)?；l(fā)展（做大）：進(jìn)賢灣旅游綜合體，具備千人的接待能力精細(xì)化發(fā)展（做強(qiáng)）：細(xì)分市場的酒店，對應(yīng)不同的客戶需求單一發(fā)展階段多元發(fā)展階段 2004年之前，各類度假村成為本地接納旅游客群的主要載體。 2004年，千島湖開元度假村開業(yè)，千島湖高端客戶休閑度假的不二之選。 2005年-2007年，新建的高星級酒店數(shù)量增多，廣泛分布于中心湖區(qū)。千島湖的中小酒店市場中針對細(xì)分市場客戶群體的項(xiàng)目有

14、所增多，如BOBO族，怡萊國際青年旅舍等。2009年，千島龍庭為代表的高端商務(wù)酒店出現(xiàn)，高端酒店的市場競爭加劇。規(guī)劃和目前在建的高星級酒店約18家，多為綜合型度假酒店，突出全面的服務(wù)和大規(guī)模的接待能力，廣泛分布于中心湖區(qū)、東南湖區(qū)。競品業(yè)態(tài)酒店情況高級酒店注重規(guī)模和服務(wù)，機(jī)會有限主題鮮明的精品特色酒店擁有市場先機(jī)會議交流10.8%度假15.4%探親訪友3.0%觀光66.6%其他4.2%根據(jù)統(tǒng)計(jì)局資料，千島湖的客戶類型構(gòu)成中主要有三大塊客戶，占三分之二 的觀光客，15的度假客，以及11的會議交流客群；觀光客對酒店的要求最低，因此與之對應(yīng)的酒店市場發(fā)展比較單一；度假與會議交流的客群則對酒店的要求相

15、對較高，市場有進(jìn)一步細(xì)分的趨勢。度假、會務(wù)客群的增長凸顯市場細(xì)分需求，目前高星級度假型酒店在建和規(guī)劃的數(shù)量較多，而特色型精品酒店則相對較少。觀光客仍是客群主流，但停留時(shí)間短，消費(fèi)欲望弱，對酒店需求不強(qiáng)且比較單一，而且其本身比重也在不斷下降。競品業(yè)態(tài)酒店情況度假客和會務(wù)客群是千島湖酒店兩大主要客群競品業(yè)態(tài)商業(yè)情況經(jīng)營商淳安千島湖秀水街經(jīng)營有限公司位置夢姑塘大石坪港灣（距鎮(zhèn)中心2.5公里，公交4路車可到達(dá)）類型商鋪總面積5萬，其中3萬建筑、2萬鋪裝投資金額7500萬元建筑風(fēng)格徽派；江南建筑典型的雕塑、牌坊、庭院、溪流等設(shè)計(jì)元素定位“旅游服務(wù)中心、文化展示中心、休閑娛樂中心、夜游中心”四位一體化的商

16、業(yè)文化街區(qū)業(yè)態(tài)餐飲、手工藝品、土特產(chǎn)、酒店、酒吧、銀行等動(dòng)工時(shí)間2006年10月開業(yè)時(shí)間2007年9月20日租金進(jìn)駐之日至2013年12月31日正常經(jīng)營的免收租金；后續(xù)租金約500-700元/年。秀水街是市、縣重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目是與新旅游碼頭相配套的商業(yè)街區(qū)競品業(yè)態(tài)商業(yè)情況秀水街是市、縣重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目是與新旅游碼頭相配套的商業(yè)街區(qū)停車場：7000，400停車位旅游碼頭：碼頭每天能同時(shí)接待3萬人下湖游覽；同時(shí)還從這里向千島湖外圍景點(diǎn)輸送客源；是千島湖真正的旅游集散中心。潤和度假村停車場商業(yè)街07年開業(yè)時(shí)70%商鋪完成招租，但后期部分商鋪已關(guān)門；仍有部分商鋪對外轉(zhuǎn)租；位置偏遠(yuǎn)，且出售商品無明顯特色；對本地

17、人吸引力不大；人氣較旺的是土特產(chǎn)品店。競品業(yè)態(tài)商業(yè)情況作為中早期唯一的集中商業(yè)體，不算最理想業(yè)態(tài)和服務(wù)特色不足是主要原因休閑游艇是淳安縣十二五規(guī)劃中八大積極推進(jìn)發(fā)展的休閑特色產(chǎn)業(yè)之一。千島湖水面總面積為573km2，其中合適功能區(qū)劃分且適宜成長游船艇的水域?yàn)?7km2 ，考慮到景觀需求、生態(tài)呵護(hù)以及駕駛手藝等因素，聯(lián)系國外經(jīng)驗(yàn)指標(biāo)，據(jù)專家剖析，千島湖游船艇適宜密度指標(biāo)為81艘/ km2，可以成長的數(shù)目可達(dá)到875艘。每年9月17號為淳安游艇展會。競品業(yè)態(tài)游艇碼頭情況我曾經(jīng)去過許多國家，千島湖是我看到的最漂亮的地方之一，這里湖面面積很大，湖水澄碧晶瑩，水質(zhì)良好，發(fā)展游艇產(chǎn)業(yè)潛力很大。澳大利亞澳洲

18、國際游艇公司董事長約翰先生無論是自然資源還是政府推進(jìn)游艇項(xiàng)目是千島湖旅游增長點(diǎn)之一名稱名稱配套配套概況概況綠城游艇、碼頭5艘游艇；包括綠城1號（法拉帝591）和綠城長風(fēng)號（公主游艇62）開元游艇、碼頭擁有千島湖第一艘豪華游艇曼哈頓56號濱江游艇、碼頭碼頭約50個(gè)泊位天嶼碼頭專屬碼頭順發(fā)游艇俱樂部淳安最早的游艇俱樂部；5艘游艇；順發(fā)1、2、6、8、99號，分別為11、7、12、21、11座；千島湖墅游艇、碼頭26個(gè)泊位，歸別墅業(yè)主所有陽光水岸游艇規(guī)劃有“東錢湖游艇俱樂部項(xiàng)目”，泊位達(dá)150個(gè)通盛翡翠島碼頭百余個(gè)游艇泊位，業(yè)主私有作為濱湖項(xiàng)目品質(zhì)的象征游艇已經(jīng)成為千島湖項(xiàng)目的基本配置競品業(yè)態(tài)游艇碼

19、頭情況眾多星級酒店集中進(jìn)入千島湖，千島湖的版塊價(jià)值已經(jīng)突顯千島湖的酒店市場發(fā)展從單一向多元演變，未來高星級酒店市 場機(jī)會有限，特色突出、主題鮮明的精品酒店還有機(jī)會千島湖擁有發(fā)展游艇俱樂部的條件，但真正成熟尚需時(shí)日目前僅作為項(xiàng)目的配套、項(xiàng)目品質(zhì)的象征，未來項(xiàng)目可以考 慮游艇會所、游艇培訓(xùn)中心等服務(wù)形式秀水街是千島湖游客下船的必經(jīng)之路，與一般景區(qū)商業(yè)無差， 沒有明顯特色，其成功失敗之處都值得本項(xiàng)目借鑒競品業(yè)態(tài)競品業(yè)態(tài)小結(jié)星級酒店游艇俱樂部景區(qū)商業(yè)客群分析度假時(shí)間安排0%40%30%20%10%60%50%1-2天5天以內(nèi)一周左右54%客戶每年到千島湖度假1-2次，18%每季度去1-2次，更有15%

20、每月都會去1次以上。如此高的頻率實(shí)屬罕見，回頭客已經(jīng)成為客群的主流。 58%的客戶僅在千島湖逗留1-2天 33%的客戶會逗留3-5天高頻次、低強(qiáng)度是千島湖游客重 要特征回頭客是游客的主流延長游客逗留時(shí)間應(yīng)是千島湖主要課題之一客群分析客群來源杭千高速開通后，千島湖進(jìn)入杭州1.5小時(shí)的經(jīng)濟(jì)圈、生活圈和旅游圈，進(jìn)入上海、南京、寧波等長三角大中城市4小時(shí)交通圈。據(jù)了解，杭州方向輸送的客源達(dá)60以上。據(jù)最新數(shù)據(jù)，江浙滬仍是主要客源市場，分別占到37.65%、16.22%和28.77%，其中休閑度假游客比近40%。雖然作為全國知名的風(fēng)景區(qū)但千島湖的地域?qū)傩苑浅Ｃ黠@客群分析消費(fèi)習(xí)慣區(qū)域的旅游客戶度假消費(fèi)支出

21、比較集中，普遍處于30005000元之間。從區(qū)域客戶千島湖度假的組織方式看，家庭游占了主導(dǎo)地位。人均3000-5000元的中端消費(fèi)力以家庭、親朋為主的中型組織客群分析客群小結(jié)時(shí)間特點(diǎn)消費(fèi)習(xí)慣客戶來源高頻次，但逗留時(shí)間短說明游客對千島湖的態(tài)度：喜歡，但不滿足以家庭和親朋組團(tuán)為主消費(fèi)能力中端偏上浙江及長三角客源是千島湖客戶的絕對主力杭州是客戶輸送主樞紐和主中轉(zhuǎn)雖然作為全國知名的風(fēng)景區(qū)但千島湖的地域?qū)傩苑浅Ｃ黠@二、項(xiàng)目定位項(xiàng)目具備哪些價(jià)值點(diǎn)，難點(diǎn)又在哪里？項(xiàng)目定位和業(yè)態(tài)如何融合？針對不同的客戶群如何分別推廣？千島湖啤酒溫泉小鎮(zhèn)除了啤酒與溫泉，還能拿什么吸引游客？項(xiàng)目剖析價(jià)值梳理品牌價(jià)值湖景價(jià)值建筑價(jià)

22、值千島湖啤酒的品牌價(jià)值，增強(qiáng)對游客的吸引力和商家的信任度一線臨湖，可提供垂釣、游艇等多種水上活動(dòng)濃郁鮮明的異國風(fēng)情建筑與自然環(huán)境相得益彰地段價(jià)值千島湖景區(qū)的高速出口處，昭示性較佳主題價(jià)值啤酒與溫泉的主題較鮮明，具備差異化特色項(xiàng)目已經(jīng)具備一個(gè)旅游項(xiàng)目外在基礎(chǔ)價(jià)值體系項(xiàng)目剖析價(jià)值梳理品牌價(jià)值湖景價(jià)值建筑價(jià)值開元、綠城、華聯(lián)、濱江、金基千島湖不乏浙江及全國性的品牌項(xiàng)目的湖景并不是最寬，沒有明顯優(yōu)勢，并缺少山景目前千島湖齊聚了各式風(fēng)格建筑，不乏大師手筆；本項(xiàng)目建筑皆為多層，形態(tài)較單一地段價(jià)值受臨街面和建筑限高影響，地段昭示性被削弱主題價(jià)值啤酒具有一定的季節(jié)性，而溫泉已經(jīng)成為多數(shù)競品的常規(guī)配套和服務(wù)。專

23、屬于項(xiàng)目的差異化價(jià)值并不突出當(dāng)品牌成為尋常，山水成為共享，建筑、主題、地段又不足支撐，項(xiàng)目的核心價(jià)值在哪？旅游綜合體定義：是指基于一定的旅游資源與土地基礎(chǔ)，以旅游休閑為導(dǎo)向進(jìn)行土地綜合開發(fā)而形成的，以度假酒店集群、綜合休閑項(xiàng)目、休閑地產(chǎn)社區(qū)為核心功能構(gòu)架，以整體品質(zhì)較高的特色服務(wù)為靈魂的互動(dòng)聚集區(qū)。項(xiàng)目剖析項(xiàng)目定位互動(dòng)、休閑、特色、服務(wù)方是旅游地產(chǎn)的內(nèi)在關(guān)鍵詞核心價(jià)值：給予消費(fèi)者獨(dú)一無二的物質(zhì)與精神雙重旅游休閑體驗(yàn)本項(xiàng)目應(yīng)打造成怎樣的城市綜合體？項(xiàng)目剖析項(xiàng)目總定位綜合項(xiàng)目特征、市場機(jī)會、開發(fā)商愿景創(chuàng)意旅游綜合體可作為本項(xiàng)目定位方向不大的適中規(guī)模大眾親民的啤酒文化精品特色的商業(yè)市場機(jī)會千島湖旅游

24、文化的缺失與已有的啤酒長廊結(jié)合項(xiàng)目剖析業(yè)態(tài)規(guī)劃餐飲、酒店、休閑、會議、教育、購物創(chuàng)意先導(dǎo)，品牌共享，功能互補(bǔ)千島湖啤酒小鎮(zhèn)千島湖首席創(chuàng)意旅游綜合體(Creative Tourism Complex, CTC)以啤酒文化和溫泉養(yǎng)生為基礎(chǔ)，為游客提供配套服務(wù)而規(guī)劃設(shè)計(jì)的接待、餐飲、會議、購物等服務(wù)設(shè)施；同時(shí)依托千島湖啤酒的品牌，進(jìn)行衍生產(chǎn)品與服務(wù)設(shè)施的建設(shè)和推廣，從而衍生開發(fā)更多的綜合功能如水上體育運(yùn)動(dòng)、商業(yè)開發(fā)、節(jié)事會展、文化教育、垂釣等項(xiàng)目，形成一個(gè)獨(dú)特的綜合型旅游集聚地。不僅為外來訪客提供獨(dú)特旅游體驗(yàn)，更可為本地居民提供另一種生活選擇。項(xiàng)目推廣本地推廣本地客群是最近的客源也是項(xiàng)目集聚人氣的第

25、一選擇千島湖啤酒溫泉小鎮(zhèn)淳安人自己的小鎮(zhèn)推廣主題：推廣理由：越來越多的外地大鱷進(jìn)入千島湖開發(fā)，越來越多的游客來到千島湖，給淳安帶來客觀的經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，淳安人的本土情節(jié)卻受到了考驗(yàn)。千島湖啤酒直接以千島湖為名；千島湖啤酒也是浙江唯一的國有品牌啤酒，由此千島湖啤酒也成為淳安人本土情節(jié)的最佳代言人。這也是項(xiàng)目與其他巨型旅游綜合體搶奪本地客戶最有利的因素。另，這并不會與外地客戶的消費(fèi)理念沖突：一、此推廣僅在本地實(shí)施；二、越是淳安特色的，越受外地客戶接受。項(xiàng)目推廣本地推廣長三角客群是項(xiàng)目主力客群須給其營造一個(gè)與眾不同的千島湖讓心靈和身體一起去旅行啤酒溫泉千島湖推廣主題：推廣理由：長三角客戶到千島湖旅游

26、追求的是在周末或節(jié)假日里身體和心靈的放松，而不是另外一種截然不同的生活方式。2-4小時(shí)的車程恰是此種旅游需求的最佳半徑。與利群廣告相似的廣告語，又與項(xiàng)目業(yè)態(tài)無縫吻合。給客戶營造的是一個(gè)“似曾相識、截然不同”的千島湖，使其更容易接受又心生向往。項(xiàng)目推廣全國推廣全國性客戶決定項(xiàng)目最終高度也是項(xiàng)目對千島湖啤酒品牌的反哺與補(bǔ)充推廣主題：從錢塘江，到千島湖推廣理由：杭州方向輸送的千島湖客戶比例達(dá)60%，因此將本項(xiàng)目與杭州景點(diǎn)聯(lián)系在一起可有效吸引其全國性的客戶。全國性的長途旅客一般都有較豐富的人生閱歷，“江湖”的概念容易引起其共鳴。推廣模式事件營銷事件一：媒體攻擊力新聞發(fā)布會千島湖啤酒的千島湖戰(zhàn)略版圖媒體

27、形式：新聞報(bào)道事件影響：千島湖啤酒開創(chuàng)中國首個(gè)啤酒主題小鎮(zhèn)事件二：政府攻擊力杭州市政府+建德市政府+旅游局+規(guī)劃局+工商局媒體形式：新聞報(bào)道事件內(nèi)容：千島湖啤酒小鎮(zhèn)的政府看房團(tuán)，市長看房團(tuán)、局長看房團(tuán)；千島湖啤酒小鎮(zhèn)積極參與社會公益活動(dòng)紅頭文件放心白皮書推廣模式事件營銷事件三：業(yè)界攻擊力旅游地產(chǎn)代表+啤酒產(chǎn)業(yè)代表+娛樂產(chǎn)業(yè)代表+政府代表其實(shí)重點(diǎn)不是一定要使這些大腕到場，而是建立千島湖啤酒小鎮(zhèn)在業(yè)界人士內(nèi)的口碑，讓人感覺到這是一個(gè)不能不知、不得不來、不看不行的項(xiàng)目，比如上海的新天地，深圳的華僑城，廣州的星河灣推廣模式事件營銷事件四：旅游攻擊力誰說只在日本有啤酒溫泉？去千島湖啤酒小鎮(zhèn)！媒體形式：城

28、市論壇、地產(chǎn)和旅游?？录绊懀焊淖冇螒蛞?guī)則，設(shè)定價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)口碑從良到優(yōu)，品牌再上層樓借助權(quán)威渠道，建立專業(yè)地位推廣模式事件營銷事件五：專業(yè)攻擊力千島之湖，匯于一鎮(zhèn)關(guān)于城市旅游和商業(yè)發(fā)展的高峰論壇千島湖啤酒小鎮(zhèn)項(xiàng)目價(jià)值倍增計(jì)劃千島湖啤酒小鎮(zhèn)項(xiàng)目品牌精髓演繹千島湖啤酒小鎮(zhèn)項(xiàng)目規(guī)劃/建筑理念剖析引發(fā)一次回歸到旅游/人生/地產(chǎn)/自然的深層次探討推廣模式事件營銷事件六：展會攻擊力2014年浙江房博會主題：讓心靈和身體一起來場水的旅行品牌為先，產(chǎn)品為基，將千島湖水，啤酒和溫泉三種形態(tài)業(yè)態(tài)結(jié)合形成專屬項(xiàng)目的獨(dú)有魅力點(diǎn)并于目標(biāo)客戶的心靈之間架起橋梁，創(chuàng)造地產(chǎn)精品的同時(shí)，更樹立人文價(jià)值的標(biāo)桿推廣模式事件營銷事件

29、七：圈層攻擊力小眾優(yōu)越，源于大眾崇拜“地中?！卞忮恕扒u湖”文化香奈兒雙年展美國LCS攜手千島湖啤酒小鎮(zhèn)世界游艇展和頂級賽事摩根VS千島湖啤酒：財(cái)富放對位推廣模式事件營銷項(xiàng)目定位定位小結(jié)創(chuàng)意文化旅游綜合體是旅游綜合體中的高級形態(tài)，在同一方山水下，讓客戶感受項(xiàng)目與眾不同的體驗(yàn)，爭取最多的回頭客與組團(tuán)型客戶。但創(chuàng)意文化旅游綜合體的開發(fā)也更為復(fù)雜，除千島湖啤酒固有的啤酒產(chǎn)品這一構(gòu)架外，所衍生的綜合服務(wù)才能使項(xiàng)目有血有肉，更為豐滿，更具生命力，這需要嫁接更多的專業(yè)資源。三、開發(fā)建議開發(fā)時(shí)機(jī)如何選擇？何種開發(fā)模式可降低風(fēng)險(xiǎn)？如何嫁接資源才能為項(xiàng)目增值？開發(fā)時(shí)機(jī)宜早不宜晚無論是從成本考慮還是價(jià)值考慮開發(fā)都

30、宜早不宜晚在條件允許的前提下，正式開發(fā)應(yīng)盡早提上日程本項(xiàng)目規(guī)模上難以與巨型項(xiàng)目相抗衡，但同時(shí)規(guī)模較小，開發(fā)進(jìn)程較短、進(jìn)入盈利階段快，“以快打慢”，最大化項(xiàng)目排除競品干擾。新的土地供應(yīng)計(jì)劃將帶來更多的競爭對手。商業(yè)用地年限僅40年，如開發(fā)較晚或開發(fā)較長時(shí)間，將直接縮短運(yùn)營期。建安成本逐年增長，直接增加項(xiàng)目建造成本。據(jù)初步估計(jì)，項(xiàng)目投資約兩億，此投資額如不使用，按10%貸款利息計(jì)算，每天沉淀的資金成本約60000元，每月180萬元。資源嫁接酒店運(yùn)營各子項(xiàng)目運(yùn)營差別較大需專業(yè)的操作主體分別進(jìn)行運(yùn)營一個(gè)創(chuàng)意旅游綜合體(CTC)項(xiàng)目的成功，必然分不開各類子項(xiàng)目的健康運(yùn)營和持續(xù)盈利。然而，又因?yàn)楦髯禹?xiàng)目性

31、質(zhì)差別較大，項(xiàng)目運(yùn)營特點(diǎn)差別較大，因此借助專業(yè)的主體操作是非常有必要的。尤其酒店是創(chuàng)意旅游綜合體(CTC)項(xiàng)目中必不可少的一項(xiàng)，從項(xiàng)目前期開發(fā)到后期項(xiàng)目營銷，酒店都占據(jù)了相當(dāng)重要的地位。越來越多的本土地產(chǎn)商及投資商開始頻繁與國際酒店管理公司進(jìn)行合作，或進(jìn)行管理輸出，或直接涉及到參股與合資。杭州華驛企業(yè)管理有限公司是一家專門從事旅游教育培訓(xùn)、酒店建設(shè)和包括會務(wù)在內(nèi)的酒店運(yùn)行管理的公司，擁有豐富的人才資源、雄厚的技術(shù)力量、深厚的歷史背景、特有的科研優(yōu)勢。公司由華驛教育、華驛管理和自主投資經(jīng)營三部分組成，可為本項(xiàng)目提供優(yōu)質(zhì)的專業(yè)運(yùn)營、管理、培訓(xùn)服務(wù)，并帶來豐富的客群資源。資源嫁接酒店運(yùn)營華驛企業(yè)管理

32、不僅提供服務(wù)更可為項(xiàng)目帶來豐富的客群資源資源嫁接招商與策劃杭州博濤不僅提供專業(yè)的策劃與招商服務(wù)其獨(dú)有的商家資源可直接作為招商對象市場導(dǎo)報(bào)由浙江省工商局新聞中心主辦，浙江省唯一省級經(jīng)濟(jì)報(bào)，由工商局主辦、民營企業(yè)協(xié)會、市場協(xié)會、商標(biāo)協(xié)會等八大協(xié)會主辦，下轄300萬市場與中小企業(yè)主體。其管轄的市場與企業(yè)每年所舉行的行業(yè)峰會、研討會、企業(yè)碰頭會等規(guī)格與次數(shù)均非?？捎^，通過市場導(dǎo)報(bào)的引導(dǎo)，可為本項(xiàng)目帶來可預(yù)見的巨大經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，并提升項(xiàng)目知名度。浙江省工商局新聞中心資源嫁接招商與策劃金桂論壇擁有省內(nèi)外萬余家企業(yè)資源可為項(xiàng)目酒店、會務(wù)旅游增添極大助力是在浙江省人民政府的直接支持下，由浙江省經(jīng)濟(jì)合作交

33、流辦公室、浙江省商務(wù)廳聯(lián)合主辦的高端國際商務(wù)論壇，博濤是其執(zhí)行秘書長單位。自2009年成立以來，金桂主論壇已成功舉辦五屆，吸引了法國、德國、西班牙、澳大利亞、智利、奧地利、沙特、波蘭等十余個(gè)國家的眾多商會、企業(yè)。同時(shí)論壇更吸納了長三角區(qū)域優(yōu)秀企業(yè)會員10000余家。金桂論壇內(nèi)部會員之間交流活躍而廣泛，每年均舉辦大中小型商務(wù)會議和行業(yè)會議百次以上，均有機(jī)會引入本項(xiàng)目，為本項(xiàng)目運(yùn)營帶來極大的經(jīng)濟(jì)效益，并進(jìn)一步提升項(xiàng)目乃至千島湖品牌的國際知名度。金桂論壇資源嫁接招商與策劃現(xiàn)代經(jīng)營管理理念與傳統(tǒng)易學(xué)結(jié)合可以引起商家、企業(yè)管理者的極大興趣易慈國際風(fēng)水文化研究院由浙江大學(xué)特聘教授謝陸鳴老師和李建國老師共同創(chuàng)辦，集儒釋道傳統(tǒng)文化于一體，是開展國學(xué)易經(jīng)理論