房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法之收益法

1、房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法之收益法目錄目錄7.1收益法概述收益法概述7.2報(bào)酬資本化法的公式報(bào)酬資本化法的公式7.3收益期限的確定收益期限的確定7.4凈收益的求取凈收益的求取7.5報(bào)酬率的求取報(bào)酬率的求取7.1收益法概述收益法概述含義 理論依據(jù) 估價(jià)對象和條件操作步驟 一、收益法的含義一、收益法的含義1. 1.含義：含義：（收益資本化法、收益還原法）（收益資本化法、收益還原法）是預(yù)測估價(jià)對象的未來收益，然后通過資本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。 報(bào)酬資本化法：是一種現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，即房地產(chǎn)的價(jià)值等于其未來各時(shí)期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預(yù)測估價(jià)對象未來各期的凈收益，

2、然后利用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。資本化：將預(yù)測的未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值，類似于根據(jù)利息倒推出本金。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)未來收益為導(dǎo)向求取房地產(chǎn)價(jià)格，測算出的價(jià)值稱為收益價(jià)格2.收益法的理論依據(jù)預(yù)期原理決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的，重要的不是其歷史價(jià)格、開發(fā)建設(shè)已花費(fèi)的成本或者過去的房地產(chǎn)市場狀況，而是房地產(chǎn)基于市場的未來所能帶來的收益?；舅悸罚簩⒐纼r(jià)時(shí)點(diǎn)視為現(xiàn)在，那么現(xiàn)在購買一宗有一定期限收益的房地產(chǎn)，預(yù)示著其未來的收益期限內(nèi)可以源源不斷地獲取凈收益。如果現(xiàn)有一筆資金可與這未來一定期限內(nèi)的凈收益的現(xiàn)值之和等值，則這筆資金就是該宗房地產(chǎn)的價(jià)格 收益性房地產(chǎn)價(jià)值高低的

3、決定因素（三因素）：未來凈收益的大小，獲得凈收益期限的長短，獲得凈收益的可靠性（也就是風(fēng)險(xiǎn)）。例1、（判斷題）房地產(chǎn)收益可分為有形收益和無形收益。無形收益通常難以貨幣化，難以在計(jì)算凈收益是予以考慮，但可通過選取較高的報(bào)酬率或資本化率予以考慮?！?009年真題】解析：解析：如果選取較高的報(bào)酬率或資本化率，會使得最終的評估結(jié)果更低。這樣非但沒如果選取較高的報(bào)酬率或資本化率，會使得最終的評估結(jié)果更低。這樣非但沒有考慮無形收益，反而還降低了這種無形收益。應(yīng)該是選取較低的報(bào)酬率或資本化率。有考慮無形收益，反而還降低了這種無形收益。應(yīng)該是選取較低的報(bào)酬率或資本化率。報(bào)酬資本化法報(bào)酬資本化法3、收益法適用的

4、估價(jià)對象收益法適用的估價(jià)對象 收益法的適用的估價(jià)對象是有經(jīng)濟(jì)收益或有潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)。它不收益法的適用的估價(jià)對象是有經(jīng)濟(jì)收益或有潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)。它不限于估價(jià)對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價(jià)對象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益限于估價(jià)對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價(jià)對象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的潛在能力即可的潛在能力即可。4、收益法估價(jià)需要具備的條件收益法估價(jià)需要具備的條件房地產(chǎn)未來的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確地量化房地產(chǎn)未來的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確地量化（預(yù)測）（預(yù)測）5、收益法的操作步驟收益法的操作步驟搜集并驗(yàn)證可用于預(yù)測估價(jià)對象未來收益的有關(guān)數(shù)據(jù)資料搜集并驗(yàn)證可用于預(yù)測估價(jià)對象未來收益的

5、有關(guān)數(shù)據(jù)資料。預(yù)測估價(jià)對象的未來收益（凈收益）。預(yù)測估價(jià)對象的未來收益（凈收益）。求取報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)。求取報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)。選用適宜的收益法公式計(jì)算收益價(jià)格。選用適宜的收益法公式計(jì)算收益價(jià)格。1、一般公式一般公式一般公式一般公式收益法的原理公式收益法的原理公式-V-V：房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)格：房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)格-A-A：房地產(chǎn)的未來凈運(yùn)營收益：房地產(chǎn)的未來凈運(yùn)營收益-Y-Y：房地產(chǎn)的報(bào)酬率：房地產(chǎn)的報(bào)酬率-n-n：房地產(chǎn)的收益期限：房地產(chǎn)的收益期限在實(shí)際估價(jià)中，在實(shí)際估價(jià)中， 一般報(bào)酬率長期維持不變，所以公式簡化為：一般報(bào)酬率長期維持不變，所以公式簡化為：公式

6、中的公式中的A A、Y Y、n n應(yīng)一致，而且一般以年為單位應(yīng)一致，而且一般以年為單位7.2報(bào)酬資本化法的公式報(bào)酬資本化法的公式2、凈收益每年不變的公式凈收益每年不變的公式以上均假設(shè)凈收益發(fā)生在期末，如實(shí)際發(fā)生在期初，則公式變形為以上均假設(shè)凈收益發(fā)生在期末，如實(shí)際發(fā)生在期初，則公式變形為例例2、某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建設(shè)的，當(dāng)時(shí)獲得的土地使用期限為某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建設(shè)的，當(dāng)時(shí)獲得的土地使用期限為50年，年，不可續(xù)期，至今已使用了不可續(xù)期，至今已使用了6年；預(yù)計(jì)利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收年；預(yù)計(jì)利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益益8萬元，該

7、宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為萬元，該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8.5%。請計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。請計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。凈收益每年不變的公式的作用凈收益每年不變的公式的作用：直接用于測算價(jià)格。直接用于測算價(jià)格。用于土地使用期限、收益期限等不同的房地產(chǎn)或者租賃期限不同的租賃權(quán)用于土地使用期限、收益期限等不同的房地產(chǎn)或者租賃期限不同的租賃權(quán)價(jià)格之間的換算。價(jià)格之間的換算。例例3、某公司某公司5年前與一辦公樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中年前與一辦公樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中1000m2的面的面積，約定租賃期限為積，約定租賃期限為20年年 ，第一年租金為，第一年租金為24萬元，以后每年租金在上一年的

8、基礎(chǔ)萬元，以后每年租金在上一年的基礎(chǔ)上增加上增加1萬元，從第萬元，從第8年開始，租金保持固定不變?，F(xiàn)市場上類似辦公樓的年開始，租金保持固定不變?，F(xiàn)市場上類似辦公樓的月租金為月租金為30元元/m2，假設(shè)折現(xiàn)率為，假設(shè)折現(xiàn)率為10% 。請計(jì)算目前該承租人權(quán)益價(jià)值。請計(jì)算目前該承租人權(quán)益價(jià)值。【2008年真題】年真題】【解析】【解析】也就是租賃權(quán)價(jià)值。也就是租賃權(quán)價(jià)值。 年租金年租金=30*12*1000=36萬元萬元萬租賃權(quán)價(jià)值67.40%1011%10111%105%1016%10172132在不同年期之間換算。在不同年期之間換算。兩房地產(chǎn)報(bào)酬率相等時(shí)，兩房地產(chǎn)報(bào)酬率相等時(shí)，兩房地產(chǎn)報(bào)酬率不相等

9、時(shí)，兩房地產(chǎn)報(bào)酬率不相等時(shí)，【重點(diǎn)】不同期限房地產(chǎn)價(jià)格之間的換【重點(diǎn)】不同期限房地產(chǎn)價(jià)格之間的換算，已知無限年的價(jià)格求有限年的價(jià)格算，已知無限年的價(jià)格求有限年的價(jià)格例例4、己知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為己知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報(bào)酬率為年，報(bào)酬率為8%，價(jià)格為，價(jià)格為4000元元/m/m2 2：若該房地產(chǎn)的收益期限為若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報(bào)酬率為年，報(bào)酬率為6%，則其價(jià)格最接近于（，則其價(jià)格最接近于（）元）元/m/m2 2?！?0062006年真題年真題】A.3816B.3899C.4087D.4920另外一種思路。因?yàn)檫@種房地產(chǎn)的年收益總是一樣的，所以先求出年另外一種思路

10、。因?yàn)檫@種房地產(chǎn)的年收益總是一樣的，所以先求出年收益，再按照新的年期和折現(xiàn)率計(jì)算其價(jià)值。收益，再按照新的年期和折現(xiàn)率計(jì)算其價(jià)值。4000=A/8%1-（1+8%）-50,解得解得A=326.97326.97/6%1-（1+6%）-40=49203、凈收益在前若干年有變化的公式凈收益在前若干年有變化的公式 收益期限為有限年的公式收益期限為有限年的公式收益期限為無限年的公式收益期限為無限年的公式-t:-t:凈收益有變化的期限凈收益有變化的期限適用范圍：適用范圍： 根據(jù)估價(jià)對象的經(jīng)營狀況，對其在未來根據(jù)估價(jià)對象的經(jīng)營狀況，對其在未來3 35 5年或可以預(yù)測的更長年或可以預(yù)測的更長時(shí)期的凈收益做出估計(jì)

11、，并且假設(shè)從此以后的凈收益將不變，然后對這兩時(shí)期的凈收益做出估計(jì)，并且假設(shè)從此以后的凈收益將不變，然后對這兩部分凈收益進(jìn)行折現(xiàn)處理，計(jì)算出房地產(chǎn)價(jià)格部分凈收益進(jìn)行折現(xiàn)處理，計(jì)算出房地產(chǎn)價(jià)格4. 4.凈收益按一定數(shù)額遞增的公式凈收益按一定數(shù)額遞增的公式收益期限為有限年收益期限為有限年公式的假設(shè)前提公式的假設(shè)前提凈收益未來第凈收益未來第1 1年為年為A A，此后按數(shù)額，此后按數(shù)額b b逐年遞增，至未來第逐年遞增，至未來第n n年為年為A+A+（n-1n-1）b b報(bào)酬率為報(bào)酬率為Y,YY,Y不等于零不等于零收益期限為有限年收益期限為有限年n n收益期限為無限年收益期限為無限年公式的假設(shè)前提公式的假

12、設(shè)前提凈收益未來第凈收益未來第1年為年為A,此后按數(shù)額此后按數(shù)額b逐年遞增逐年遞增,至未來第至未來第n年年為為A+（n-1）b報(bào)酬率大于零為報(bào)酬率大于零為Y收益期限為無限年收益期限為無限年5、凈收益按一定數(shù)額遞減的公式凈收益按一定數(shù)額遞減的公式公式公式: : -b-b：凈收益逐年遞減的數(shù)額：凈收益逐年遞減的數(shù)額- -未來第未來第n n年的收益：年的收益：A-A-（n-1n-1）b b假設(shè)前提假設(shè)前提凈收益未來第凈收益未來第1 1年為年為A A，此后按數(shù)額，此后按數(shù)額b b逐年遞減逐年遞減, ,未來第未來第n n年的價(jià)年的價(jià)值為值為A-A-（n-1n-1）b b報(bào)酬率為報(bào)酬率為Y,YY,Y不等于

13、零不等于零收益期限為有限年收益期限為有限年n, n,且且n n小于等于小于等于A/b +1A/b +1確定合理經(jīng)營期確定合理經(jīng)營期年凈收益為零時(shí)的期限年凈收益為零時(shí)的期限 A-A-（n-1n-1）b=0b=0，求出，求出n n例例5、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為2525萬元，此后每年的凈收益會萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上減少在上一年的基礎(chǔ)上減少2 2萬元。請計(jì)算該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限及合理經(jīng)萬元。請計(jì)算該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限及合理經(jīng)營期限結(jié)束前后整數(shù)年份假定情況下的凈收益；如果報(bào)酬率為營期限結(jié)束前后整數(shù)年份假定情況下的凈收益；如果報(bào)酬率為

14、6%6%，請計(jì)算，請計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限n n計(jì)算如下：計(jì)算如下：令令A(yù) A- -（n-1n-1）b=0b=0有有25-25-（n-1n-1）2=02=0n=25n=252+1=13.52+1=13.5（年）（年）該宗房地產(chǎn)第該宗房地產(chǎn)第1313年的凈收益為：年的凈收益為：A-A-（n-1n-1）b=25-b=25-（13-113-1）2=12=1（萬元）（萬元）該宗房地產(chǎn)第該宗房地產(chǎn)第1414年凈收益為年凈收益為：A-A-（n-1n-1）b=25-b=25-（14-114-1）2=-12=-1（萬元）（萬元）所以合理

15、經(jīng)營年限為所以合理經(jīng)營年限為13.513.5年。年。該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格計(jì)算如下該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格計(jì)算如下：6、凈收益按一定比率遞增的公式凈收益按一定比率遞增的公式收益期限為有限年的公式收益期限為有限年的公式g：凈收益逐年遞增的比率，未來第：凈收益逐年遞增的比率，未來第n年的凈收益為年的凈收益為A（1+g）n-1公式的假公式的假設(shè)前提設(shè)前提凈收益未來第凈收益未來第1年為年為A，此后按比率，此后按比率g逐年遞增逐年遞增gY收益期限為有限年收益期限為有限年n 如如g=Y時(shí)，時(shí)，7、凈收益按一定比率遞減的公式凈收益按一定比率遞減的公式 收益期限為有限年的公式收益期限為有限年的公式 收益期限為無限年

16、的公式收益期限為無限年的公式有效毛收入逐年遞增的比率為有效毛收入逐年遞增的比率為g gI I, ,運(yùn)營費(fèi)用逐年遞增的比率為運(yùn)營費(fèi)用逐年遞增的比率為g gE E有限年期的公式有限年期的公式-I -I：有效毛收入：有效毛收入 -E-E：運(yùn)營費(fèi)用：運(yùn)營費(fèi)用 -g -gI I：I I逐年遞增的比率逐年遞增的比率 -g -gE E：E E逐年遞增的比率逐年遞增的比率有效毛收有效毛收入與運(yùn)營費(fèi)用逐年遞減的比率不等，或者一個(gè)逐年遞增另一個(gè)逐年遞減入與運(yùn)營費(fèi)用逐年遞減的比率不等，或者一個(gè)逐年遞增另一個(gè)逐年遞減無限年期的公式無限年期的公式8、預(yù)知未來若干年后的價(jià)格的公式預(yù)知未來若干年后的價(jià)格的公式7個(gè)公式個(gè)公式

17、 公式一公式一-V V：房地產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)格：房地產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)格 -A-Ai i: :房地產(chǎn)未來房地產(chǎn)未來t t年期限的凈收益，簡稱期間收益年期限的凈收益，簡稱期間收益 -V-Vt t：房地：房地產(chǎn)在未來第產(chǎn)在未來第t t年末的價(jià)格年末的價(jià)格 -t -t：持有房地產(chǎn)的期限：持有房地產(chǎn)的期限公式二公式二: :上式中凈收益每年不變?yōu)樯鲜街袃羰找婷磕瓴蛔優(yōu)锳,A,公式三：難以預(yù)測未來的價(jià)格，而能預(yù)測未來價(jià)格相對于當(dāng)前價(jià)格的變化率，增值率為公式三：難以預(yù)測未來的價(jià)格，而能預(yù)測未來價(jià)格相對于當(dāng)前價(jià)格的變化率，增值率為公式四：如果預(yù)測的是未來價(jià)格每年上漲率為公式四：如果預(yù)測的是未來價(jià)格每年上漲率為g g，即，即

18、Vt=V（1+g）t公式五：凈收益不是每年不變，而是按一定的數(shù)額公式五：凈收益不是每年不變，而是按一定的數(shù)額b遞增遞增公式六：凈收益如果按一定的數(shù)額公式六：凈收益如果按一定的數(shù)額b遞減，遞減，公式七：凈收益如果按一定的比率公式七：凈收益如果按一定的比率g g遞增遞增公式八，凈收益如果按一定的比率公式八，凈收益如果按一定的比率g g遞減遞減1、含義：收益期限含義：收益期限是估價(jià)對象自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至預(yù)期未來可以獲得是估價(jià)對象自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至預(yù)期未來可以獲得 收益的時(shí)間。收益的時(shí)間。建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命是自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的時(shí)間。建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命是自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的時(shí)間。土

19、土地使用權(quán)剩余期限是自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至土地使用期限結(jié)束的時(shí)間。地使用權(quán)剩余期限是自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至土地使用期限結(jié)束的時(shí)間。2、三種情況的處理三種情況的處理：兩者同時(shí)結(jié)束，以其共同的期限作為收益期限。兩者同時(shí)結(jié)束，以其共同的期限作為收益期限。 建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)值等于以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為收益期限，計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值，時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)值等于以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為收益期限，計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值，加上建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束后的剩余期限土地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。加上建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束后的剩余期限土地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。 建筑物剩

20、余經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束時(shí)，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束時(shí)，出讓合同中未約定不可續(xù)期的，房地產(chǎn)的價(jià)值等于以土地使用權(quán)剩余期限為出讓合同中未約定不可續(xù)期的，房地產(chǎn)的價(jià)值等于以土地使用權(quán)剩余期限為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值，加上土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束時(shí)建筑物的殘余收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值，加上土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束時(shí)建筑物的殘余價(jià)值折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值價(jià)值折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。出讓合同中已約定不可續(xù)期的，以土地使用權(quán)剩余期限為收益期限出讓合同中已約定不可續(xù)期的，以土地使用權(quán)剩余期限為收益期限7.3收益期限的確定收益期限的確定1. 1.凈收益測算的基本原理凈收益測算的基本原

21、理基于租賃收入測算凈收益基于租賃收入測算凈收益投資法投資法基于營業(yè)收入測算凈收益基于營業(yè)收入測算凈收益利潤法利潤法對于既有大量租賃收入又有營業(yè)收入的，宜通過租賃收入求取凈收益對于既有大量租賃收入又有營業(yè)收入的，宜通過租賃收入求取凈收益（一）（一） 基于租賃收入測算凈收益基于租賃收入測算凈收益 基本公式：凈收益潛在毛租金收入空置和收租損失其他收入運(yùn)營基本公式：凈收益潛在毛租金收入空置和收租損失其他收入運(yùn)營費(fèi)用有效毛收入運(yùn)營費(fèi)用費(fèi)用有效毛收入運(yùn)營費(fèi)用相關(guān)概念：凈收益相關(guān)概念：凈收益、潛在毛收入潛在毛收入、空置和收租損失空置和收租損失、有效毛收入有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用運(yùn)營費(fèi)用運(yùn)營費(fèi)用的構(gòu)成：房地產(chǎn)稅、

22、保險(xiǎn)費(fèi)、人員工資及辦公費(fèi)用、保持房地產(chǎn)正運(yùn)營費(fèi)用的構(gòu)成：房地產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、人員工資及辦公費(fèi)用、保持房地產(chǎn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本，以及為承租人提供服務(wù)的費(fèi)用。常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本，以及為承租人提供服務(wù)的費(fèi)用。運(yùn)營費(fèi)用與會計(jì)上成本費(fèi)用的區(qū)別（四個(gè)不包括運(yùn)營費(fèi)用與會計(jì)上成本費(fèi)用的區(qū)別（四個(gè)不包括）不包含抵押貸款還本付息額，不包含抵押貸款還本付息額，如扣除為稅前現(xiàn)金流量如扣除為稅前現(xiàn)金流量不包含折舊（不包括建筑物、土地取費(fèi)費(fèi)用的折舊不包含折舊（不包括建筑物、土地取費(fèi)費(fèi)用的折舊攤銷，但包括壽命比整體建筑物經(jīng)濟(jì)壽命短的構(gòu)件、設(shè)備、裝飾裝修等折舊）攤銷，但包括壽命比整體建筑物經(jīng)濟(jì)壽命短的構(gòu)件、設(shè)備、裝飾裝修等折舊）不包含改

23、擴(kuò)建費(fèi)用不包含改擴(kuò)建費(fèi)用可用假設(shè)開發(fā)法來測算改擴(kuò)建項(xiàng)目可用假設(shè)開發(fā)法來測算改擴(kuò)建項(xiàng)目不包含所得不包含所得稅稅與特定業(yè)主經(jīng)營狀況相關(guān)，所得稅后稱為稅后現(xiàn)金流量與特定業(yè)主經(jīng)營狀況相關(guān)，所得稅后稱為稅后現(xiàn)金流量7.4凈收益的求取凈收益的求取兩個(gè)重要指標(biāo)：兩個(gè)重要指標(biāo)：（可以通過市場法提取獲得）（可以通過市場法提取獲得）例例6、某商鋪建筑面積為某商鋪建筑面積為500m2，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為35年；年；市場上類似商鋪按建筑面積計(jì)的月租金為市場上類似商鋪按建筑面積計(jì)的月租金為120元元/m2；運(yùn)營費(fèi)用率為租金收入的；運(yùn)營費(fèi)用率為租金收入的25

24、%；該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。該商鋪的價(jià)值為（。該商鋪的價(jià)值為（）萬元。【）萬元?！?006年真題】年真題】A.521B.533C.695D.711【解析】【解析】年租金收入年租金收入5001201272（萬元）（萬元） 運(yùn)營費(fèi)用運(yùn)營費(fèi)用7225%=18（萬元）（萬元）凈收益凈收益72-18=54（萬元）（萬元）78.520%10111%105411135nYYAV例7、【多選題】某寫字樓的租金為每日每平方米3元，電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)由承租人負(fù)擔(dān)，水費(fèi)、供暖費(fèi)、房地產(chǎn)稅由出租人負(fù)擔(dān)。由該租金減去運(yùn)營費(fèi)用求取該寫字樓的凈收益，應(yīng)減去的運(yùn)營費(fèi)用包括（）。 【2008年真題】 A.

25、電費(fèi)B.物業(yè)管理費(fèi)C.水費(fèi)D.供暖費(fèi)E.房地產(chǎn)稅2、基于營業(yè)收入測算凈收益基于營業(yè)收入測算凈收益特點(diǎn)：業(yè)主與經(jīng)營者為同一主體，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營者利潤沒有分開特點(diǎn)：業(yè)主與經(jīng)營者為同一主體，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營者利潤沒有分開與租賃收入測算凈收益的區(qū)別與租賃收入測算凈收益的區(qū)別潛在毛收入或有效毛收入變成了經(jīng)營收入潛在毛收入或有效毛收入變成了經(jīng)營收入要扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益要扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益3、不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的求取不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的求取（一）（一）出租的房地產(chǎn)凈收益的求取出租的房地產(chǎn)凈收益的求取 計(jì)算公式：凈收益租賃收入由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用計(jì)算公式：凈收益租賃收入由出

26、租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用 租賃收入（租賃收入（2 2項(xiàng)）：租金收入、租賃保證金或押金的利息項(xiàng)）：租金收入、租賃保證金或押金的利息 出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用（出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用（6 6項(xiàng)）：維修費(fèi)，管理費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，房地產(chǎn)稅，租賃費(fèi)用，項(xiàng)）：維修費(fèi)，管理費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，房地產(chǎn)稅，租賃費(fèi)用，租賃稅費(fèi)。租賃稅費(fèi)。 現(xiàn)實(shí)出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用現(xiàn)實(shí)出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用名義租金，計(jì)算時(shí)要轉(zhuǎn)變成實(shí)際租金名義租金，計(jì)算時(shí)要轉(zhuǎn)變成實(shí)際租金由雙方在租由雙方在租賃合同中約定。賃合同中約定。例例8、某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費(fèi)萬元，年房屋折舊費(fèi)30萬萬元，維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、管

27、理費(fèi)等元，維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)等50萬元，水電供暖費(fèi)等萬元，水電供暖費(fèi)等40萬元，營業(yè)稅及萬元，營業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等房地產(chǎn)稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元。租賃合同約定，保萬元。租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費(fèi)用均由出租人負(fù)擔(dān)。該房地產(chǎn)的證合法、安全、正常使用所需的一切費(fèi)用均由出租人負(fù)擔(dān)。該房地產(chǎn)的凈收益為（凈收益為（）萬元）萬元. . 【20092009年真題】年真題】A.245 B.275 C.315 D.355【解析】【解析】水電供暖費(fèi)，不是真正的房租，抵押貸款還本付息額也不包括在收益水電供暖費(fèi)，不是真正的房租，抵押貸款還本付息額也不

28、包括在收益性房屋的使用成本中。性房屋的使用成本中。500-30-50-65=355500-30-50-65=355（二）（二）營業(yè)的房地產(chǎn)凈收益的求取營業(yè)的房地產(chǎn)凈收益的求取商業(yè)經(jīng)營的房地產(chǎn)：凈收益商業(yè)經(jīng)營的房地產(chǎn)：凈收益= =商品銷售收入商品銷售收入- -商品銷售成本商品銷售成本- -經(jīng)營費(fèi)用經(jīng)營費(fèi)用- -商品銷售稅商品銷售稅金及附加金及附加- -管理費(fèi)用管理費(fèi)用- -財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用- -商業(yè)利潤商業(yè)利潤工業(yè)生產(chǎn)的房地產(chǎn)：凈收益工業(yè)生產(chǎn)的房地產(chǎn)：凈收益= =產(chǎn)品銷售收入產(chǎn)品銷售收入- -生產(chǎn)成本生產(chǎn)成本- -產(chǎn)品銷售費(fèi)用產(chǎn)品銷售費(fèi)用- -產(chǎn)品銷售稅金產(chǎn)品銷售稅金及附加及附加- -管理費(fèi)用管

29、理費(fèi)用- -財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用- -廠商利潤廠商利潤農(nóng)地凈收益的測算：凈收益農(nóng)地凈收益的測算：凈收益= =農(nóng)地年產(chǎn)值農(nóng)地年產(chǎn)值- -各種費(fèi)用各種費(fèi)用- -投資利息投資利息- -農(nóng)業(yè)稅農(nóng)業(yè)稅- -農(nóng)業(yè)利潤農(nóng)業(yè)利潤自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益的求取?？梢愿鶕?jù)同一市場上有收益的類似自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益的求取?？梢愿鶕?jù)同一市場上有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料來測算，或者通過類似房地產(chǎn)的凈收益直接比較得出。房地產(chǎn)的有關(guān)資料來測算，或者通過類似房地產(chǎn)的凈收益直接比較得出。混合收益的房地產(chǎn)凈收益的求取混合收益的房地產(chǎn)凈收益的求取3 3種方法種方法 方法方法1 1：首先區(qū)分變動費(fèi)用和固定費(fèi)用，將各種類型的

30、收入分別減去相應(yīng)：首先區(qū)分變動費(fèi)用和固定費(fèi)用，將各種類型的收入分別減去相應(yīng)的變動費(fèi)用，再減去加總的固定費(fèi)用。的變動費(fèi)用，再減去加總的固定費(fèi)用。 方法方法2 2：首先測算各種類型的收入，再測算各種類型的費(fèi)用，再將總：首先測算各種類型的收入，再測算各種類型的費(fèi)用，再將總收入減去總費(fèi)用收入減去總費(fèi)用 方法方法3 3：把混合收益的房地產(chǎn)看成是各種單一收益類型房地產(chǎn)的簡單組合，分別求出：把混合收益的房地產(chǎn)看成是各種單一收益類型房地產(chǎn)的簡單組合，分別求出各自的凈收益，再相加得出總的凈收益各自的凈收益，再相加得出總的凈收益4.求取凈收益應(yīng)注意的問題求取凈收益應(yīng)注意的問題有形收益和無形收益有形收益和無形收益：

31、形收益是由房地產(chǎn)帶來的直接貨幣收益形收益是由房地產(chǎn)帶來的直接貨幣收益;無形無形 收益是指房地產(chǎn)帶來的間接利益收益是指房地產(chǎn)帶來的間接利益 在求取凈收益時(shí)既要包括有形收益，又要考慮各種無形收益在求取凈收益時(shí)既要包括有形收益，又要考慮各種無形收益 無形收益難以貨幣化，難以在計(jì)算凈收益時(shí)考慮，但可以通過選取較低的報(bào)酬率或資無形收益難以貨幣化，難以在計(jì)算凈收益時(shí)考慮，但可以通過選取較低的報(bào)酬率或資本化率予以考慮。注意不要重復(fù)計(jì)算無形收益本化率予以考慮。注意不要重復(fù)計(jì)算無形收益實(shí)際收益和客觀收益實(shí)際收益和客觀收益：實(shí)際收益是在當(dāng)前經(jīng)營管理狀況下實(shí)際取得的收益，一般不能直實(shí)際收益是在當(dāng)前經(jīng)營管理狀況下實(shí)際

32、取得的收益，一般不能直接用于估價(jià)。接用于估價(jià)。 客觀收益是排除了實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的因素后能夠獲得的一般正常收益，可以作客觀收益是排除了實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的因素后能夠獲得的一般正常收益，可以作為估價(jià)的依據(jù)。為估價(jià)的依據(jù)。【重點(diǎn)】租約的限制【重點(diǎn)】租約的限制有租約限制的，租賃期限內(nèi)的租金應(yīng)采用租賃合同中約定有租約限制的，租賃期限內(nèi)的租金應(yīng)采用租賃合同中約定的租金，即實(shí)際租金，租賃期外的租金應(yīng)采用正常客觀的市場租金的租金，即實(shí)際租金，租賃期外的租金應(yīng)采用正常客觀的市場租金【重點(diǎn)】承租人權(quán)益價(jià)值評估【重點(diǎn)】承租人權(quán)益價(jià)值評估 成本節(jié)約資本化法，即：承租人權(quán)益價(jià)值成本節(jié)約資本化法，即：

33、承租人權(quán)益價(jià)值=某種權(quán)益或資產(chǎn)的價(jià)值等于某種權(quán)益或資產(chǎn)的價(jià)值等于其未來有效期內(nèi)可以節(jié)約的成本的現(xiàn)值之和其未來有效期內(nèi)可以節(jié)約的成本的現(xiàn)值之和 承租人權(quán)益價(jià)值評估承租人權(quán)益價(jià)值評估等于剩余租賃期間各期合同租金與市場租金差額的現(xiàn)值之和等于剩余租賃期間各期合同租金與市場租金差額的現(xiàn)值之和合同租金低于市場租金，承租人就有價(jià)值合同租金低于市場租金，承租人就有價(jià)值合同租金高于市場租金，承租人權(quán)益價(jià)值為負(fù)合同租金高于市場租金，承租人權(quán)益價(jià)值為負(fù)有租約限制下的價(jià)值無租約限制下的價(jià)值承租人權(quán)益價(jià)值有租約限制下的價(jià)值無租約限制下的價(jià)值承租人權(quán)益價(jià)值樂觀估計(jì)、保樂觀估計(jì)、保守估計(jì)和最可能估計(jì)守估計(jì)和最可能估計(jì) 估價(jià)

34、時(shí)應(yīng)同時(shí)給出凈收益的三種估計(jì)值：樂觀估計(jì)值、保守估計(jì)值、最可能的估計(jì)估價(jià)時(shí)應(yīng)同時(shí)給出凈收益的三種估計(jì)值：樂觀估計(jì)值、保守估計(jì)值、最可能的估計(jì)值值 除了評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值應(yīng)遵守謹(jǐn)慎原則而應(yīng)選用較保守的估計(jì)值外，其他除了評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值應(yīng)遵守謹(jǐn)慎原則而應(yīng)選用較保守的估計(jì)值外，其他目的的估價(jià)都應(yīng)選用最可能的估計(jì)值目的的估價(jià)都應(yīng)選用最可能的估計(jì)值例例8、就收益性房地產(chǎn)而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價(jià)就收益性房地產(chǎn)而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價(jià)值，往往要求估價(jià)師對其凈收益同時(shí)給出（值，往往要求估價(jià)師對其凈收益同時(shí)給出（）。）。 【2009年真題】年真題】A.較樂觀的估計(jì)值較樂

35、觀的估計(jì)值B.較保守的估計(jì)值較保守的估計(jì)值 C.過高的估計(jì)值過高的估計(jì)值D.過低的估計(jì)值過低的估計(jì)值 E.最可能的估計(jì)值最可能的估計(jì)值預(yù)測凈收益時(shí)存在樂觀估計(jì)、保守估計(jì)和最可能估計(jì)。如果是評估抵押價(jià)值，預(yù)測凈收益時(shí)存在樂觀估計(jì)、保守估計(jì)和最可能估計(jì)。如果是評估抵押價(jià)值，那么根據(jù)謹(jǐn)慎原則，應(yīng)該選擇較保守的估計(jì)；如果是評估抵押價(jià)值以外的其他那么根據(jù)謹(jǐn)慎原則，應(yīng)該選擇較保守的估計(jì)；如果是評估抵押價(jià)值以外的其他價(jià)值，則應(yīng)該選擇最可能的估計(jì)值。價(jià)值，則應(yīng)該選擇最可能的估計(jì)值。CD的說法，過高或過低，這種說法本的說法，過高或過低，這種說法本身就是錯(cuò)誤的。身就是錯(cuò)誤的。4、凈收益流模式的確定凈收益流模式的確

36、定 凈收益每年基本上固定不變凈收益每年基本上固定不變 凈收益凈收益A A的求取方法：的求取方法：過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法未來數(shù)據(jù)資本化公式法（最合理的方法）未來數(shù)據(jù)資本化公式法（最合理的方法）凈收益每年基本上按照某個(gè)固定的數(shù)額遞增或遞減凈收益每年基本上按照某個(gè)固定的數(shù)額遞增或遞減凈收益每年基本凈收益每年基本上按照某個(gè)固定的比率遞增或遞減上按照某個(gè)固定的比率遞增或遞減其他有規(guī)則的變動情況其他有規(guī)則的變動情況1.報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)報(bào)酬率的實(shí)質(zhì) 投資回收投資回收所投入資本的回收，即保本。所投入資本的回收，即保本。 投資回報(bào)投資回報(bào)所投入資本全

37、部回收以后所獲得的額外資金，即報(bào)酬。所投入資本全部回收以后所獲得的額外資金，即報(bào)酬。 報(bào)酬率報(bào)酬率= =投資回報(bào)投資回報(bào)/ /所投入的資本所投入的資本 投資收益與風(fēng)險(xiǎn)呈正相關(guān)。所選取的報(bào)酬率，應(yīng)等同于獲取估價(jià)對象產(chǎn)生的投資收益與風(fēng)險(xiǎn)呈正相關(guān)。所選取的報(bào)酬率，應(yīng)等同于獲取估價(jià)對象產(chǎn)生的凈收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)的投資的報(bào)酬率凈收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)的投資的報(bào)酬率 房地產(chǎn)價(jià)值與報(bào)酬率負(fù)相關(guān)。不同地區(qū)、時(shí)期、用途、類型的房地產(chǎn)由于風(fēng)險(xiǎn)不同，所房地產(chǎn)價(jià)值與報(bào)酬率負(fù)相關(guān)。不同地區(qū)、時(shí)期、用途、類型的房地產(chǎn)由于風(fēng)險(xiǎn)不同，所以報(bào)酬率也各不相同以報(bào)酬率也各不相同7.5報(bào)酬率的求取報(bào)酬率的求取2、報(bào)酬率的求取方法報(bào)酬率的求取

38、方法方法一方法一 累加法：報(bào)酬率累加法：報(bào)酬率= =無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+ +投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+ +管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+ +缺乏流動性補(bǔ)償率缺乏流動性補(bǔ)償率- -投資帶來的優(yōu)惠率投資帶來的優(yōu)惠率 方法二方法二 市場提取法市場提取法：無限年期，利用公式無限年期，利用公式Y(jié)=A/VY=A/V 有限年期，利用公式有限年期，利用公式采用試錯(cuò)法試算，再線性內(nèi)插采用試錯(cuò)法試算，再線性內(nèi)插收益按一定比例遞增且收益期限無限時(shí)，利用公式收益按一定比例遞增且收益期限無限時(shí)，利用公式方法三方法三 投資報(bào)酬率排序插入法投資報(bào)酬率排序插入法：搜集與報(bào)酬率有關(guān)的資料搜集與報(bào)酬率有關(guān)的資料；將不同

39、類型的報(bào)酬率從低到高按順序排列將不同類型的報(bào)酬率從低到高按順序排列；將估價(jià)將估價(jià)對象與這些類型投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行分析比較，確定估價(jià)對象風(fēng)險(xiǎn)程度所處的位對象與這些類型投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行分析比較，確定估價(jià)對象風(fēng)險(xiǎn)程度所處的位置置根據(jù)位置，在圖表上找出對應(yīng)的報(bào)酬率根據(jù)位置，在圖表上找出對應(yīng)的報(bào)酬率方法四方法四 抵押貸款與自有資金的組合抵押貸款與自有資金的組合 資金來源：自有資金、抵押貸款資金來源：自有資金、抵押貸款抵押貸款常數(shù)年償還額抵押貸款常數(shù)年償還額/ /抵押貸款金額抵押貸款金額由于抵押貸款通常是分期償還的，所以一般不利用抵押貸款利率來計(jì)算報(bào)酬率，由于抵押貸款通常是分期償還的，所以一般不利用抵押貸款利率來計(jì)算報(bào)酬率，而應(yīng)利用抵押貸款常數(shù)來計(jì)算而應(yīng)利用抵押貸款常數(shù)來計(jì)算公式：房地產(chǎn)價(jià)格公式：房地產(chǎn)價(jià)格= =抵押貸款金額抵押貸款金額+ +自有資金額自有資金額房地產(chǎn)凈收益房地產(chǎn)凈收益= =抵押貸款收益抵押貸款收益+ +自有資金收益自有資金收益房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格綜合資本化率綜合資本化率= =抵押貸款金額抵押貸款金額抵押貸款常數(shù)抵押貸款常數(shù)+ +自有資金額自有資金額自有自有資金資本化率資金資本