城市經(jīng)濟學綜述

1、第二十三小組劉天怡 萬明志 潘旭輝 曾瀅霖 孫壽偉目錄地價對房價的影響重慶的房價與政策房價對地價的影響房價、地價的構(gòu)成市長如何處理房價、地價房價、地價的構(gòu)成房價土地取得成本 +開發(fā)成本 +管理費用 +投資利息 +銷售稅費 +開發(fā)利潤地價土地取得費 +土地開發(fā)費 +稅費 +利息 +利潤 + 土地增值收益基本關(guān)系地價是房價的基礎；房價是地價的表現(xiàn)；房價對地價具有反作用；地價與房價間有相關(guān)性。兩種觀點需求引致論房產(chǎn)是人們需要的最終產(chǎn)品，而地產(chǎn)主要是體現(xiàn)了承載功能，由于房產(chǎn)這一最終需求產(chǎn)品價格的持續(xù)上升，導致了地價的上升。成本驅(qū)動論從成本的角度來著，房價由土地取得成本即地價、開發(fā)成本、銷售費用和開發(fā)商

2、利潤構(gòu)成，作為成本構(gòu)成因素之一的地價必然對房價有影響。0102循環(huán)地價上漲開發(fā)成本增加房價上漲預期房價上漲開發(fā)商增加投資地價上漲添加文本地價對房價的影響地價對房價的影響由之前的講述中，我們可以知道，房價是由地價 、開發(fā)成本 、銷售費用和開發(fā)利潤所共同決定的。作為構(gòu)成要素之一，地價對房價是有影響的，那么其影響究竟如何？房價為何居高不下？1.市場存在巨大的需求 近年來，隨著我國城市化進程的加快 , 大量非城鎮(zhèn)人口進城居住 、就業(yè) , 對住房提出了需求；以及福利分房的終止，刺激了城鎮(zhèn)居民的住房需求集中釋放和不斷增加 , 居民對商品房的需求大幅增加。2.房地產(chǎn)市場的惡意炒作和投機行為 ,進一步導致供求

3、矛盾 房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型、高風險、高回報率的行業(yè)，投機行為在所難免。一部分開發(fā)公司取得土地后不開發(fā)，而伺機高價轉(zhuǎn)讓，購買者中也有相當一部分人是為了倒賣獲利，甚至出現(xiàn)了中介公司買下整棟樓或小區(qū)，再加價倒賣的情況3.房地產(chǎn)市場不成熟，開發(fā)商利潤過高 近年來 , 我國房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤水平一直保持在一個較高的水平，使得房地產(chǎn)開發(fā)商的期望利潤遠遠高于社會平均水平 , 總想獲得壟斷利潤，隨著地價、勞動力價格、房屋拆遷補償價格的上升，開發(fā)成本提高，開發(fā)商仍然想要收獲高利潤，因此不斷推動房價上漲，意圖將這部分成本轉(zhuǎn)嫁給消費者?，F(xiàn)象分析現(xiàn)象分析“8.31”大限，土地“招拍掛”制度的全面實施由于國家出臺叫停

4、沿用多年的土地協(xié)議出讓方式，明確指出各類經(jīng)營性用地必須以招標、拍賣或掛牌方式出讓，之后幾年，因在土地市場中引入了競價因素，地價一路飆升，各大城市地王頻現(xiàn)，溢價率甚至高達100%以上。引起人們的質(zhì)疑：土地的“招拍掛”制度引起的高地價推動了房價的大幅上漲現(xiàn)象分析現(xiàn)象分析“8.31”大限，土地“招拍掛”制度的全面實施但實際上，實施招拍掛制度是將土地交易公開化、透明化的方式，是符合市場經(jīng)濟規(guī)則的供應方式，在實行招拍掛之后地價飛漲，其實表明了開發(fā)商在此之前通過暗箱操作，大量的侵蝕了國有土地資產(chǎn)。這個制度實際上顯現(xiàn)了土地的真實價格。那么地價的上漲是否真的推動了那么地價的上漲是否真的推動了房價上漲呢？房價上

5、漲呢？（成本推動論）（成本推動論） 據(jù)實際調(diào)查中地價占房價的比例： 根據(jù)中國土地勘測規(guī)劃院地籍地價所等部門的調(diào)查 : 地價在房價中所占比例不高 , 且趨于合理 。 土地成本占房價比例的高低因各地情況而異 。 就土地成本而言 , 我國各城市土地成本占房價的比例 , 在市中心區(qū)低的為 25 % 30 %, 高的為 35 %40 %。與大多數(shù)人認為的地價占房價比例超過50%甚至60%的判斷存有較大偏差。 土地所有權(quán)收益價格占房價的比例應該為 6 %- 8%, 不足 10%因此，房地產(chǎn)的收益并不像一些房地產(chǎn)開發(fā)商所說的，國家通過以地生財?shù)耐恋卣撸@得了房地產(chǎn)行業(yè)的大部分利潤，導致房價升高，這只是開放

6、商想要推高房價，獲得更大利潤的一個借口。商人逐利，由以上的分析我們可以看出：作為構(gòu)成要素之一的地價對房價是有影響的, 但其他要素同樣對房價產(chǎn)生影響,尤其是開發(fā)利潤的影響, 開發(fā)商的本質(zhì)是追求利潤最大化，因此在成本上升的時候，會想盡辦法提高房價，即使成本降低，也不會因此降低房價地價如何影響房價？地價如何影響房價？但是，須知市場價格是供需雙方博弈的結(jié)果。土地市場與房屋市場具有不同的供需雙方和各不相同的基本供求關(guān)系，因此，如果說地價和房價之間存在什么關(guān)系的話，起直接作用的就是開發(fā)商。引起當前房價上漲開發(fā)成本增加形成未來房價上漲的預期需求者與投機者選擇當前購入住房供給減少，需求增加當前地價上漲2004

7、年，房價劇烈波動，各地房價上漲重慶2004年商品住宅價格的漲幅為10.32004年，成都房價上漲172004年，深圳商品住宅價格的漲幅為5.28%2004年長沙商品房均價上漲11與發(fā)達地區(qū)相比，重慶房價目前仍便宜至少兩倍。2004年，在重慶的購房者中，外地人的比例為26，僅僅為近鄰成都（51）的一半多一點。但在2004年，重慶的房屋租賃價格漲幅居全國大城市中第3名，這也為房價上漲提供了助力。 房價地價成都在2004年房價每平米上漲356元，全市含經(jīng)濟適用房在內(nèi)的商品房平均房價為2452元，每平米上漲356元，漲幅為1698。國土資源部公布的2004年度我國重點地區(qū)和主要城市地價動態(tài)監(jiān)測報告認為

8、，2004年地價上漲幅度小于房價上漲幅度，而后者一定程度上拉動了前者的價格。報告指出，總體來看，2004年的各大城市地價水平及變化趨勢與房地產(chǎn)市場供需變化規(guī)律相吻合，大多數(shù)城市的地價水平和房價水平總體上均呈上漲趨勢，但地價增長幅度普遍低于房價增長幅度。但國土資源部否認了地價上漲帶動房價的說法，反而認為北京、上海等經(jīng)濟發(fā)達城市地價的起伏基本上都隨著房價的變化而變化，這些城市房地產(chǎn)市場需求強勁，房價漲幅較大，是帶動地價的不斷上漲的原因之一。需求量炒房、地方政策、房屋拆遷費土地招標拍賣掛牌制度影響房價因素房價地價另一方面，土地招標拍賣掛牌制度短期內(nèi)會導致房價上升，他把土地出讓過程透明化。在以前，土地

9、通過協(xié)議來轉(zhuǎn)讓時，土地價格往往比現(xiàn)在低好幾倍，開發(fā)商就能從中獲得更多利潤，相對來說，房價就能便宜一些；而現(xiàn)在，地價上升以后，開發(fā)商的成本又增加了，他們想獲得和以前相同的利潤時，就只能通過提高房價這一途徑了。房價房產(chǎn)量地產(chǎn)量地產(chǎn)經(jīng)濟學角度需求引致論房價地價地價和房價也還是存在一些聯(lián)系的。而這兩個也是靠著數(shù)量來協(xié)調(diào)的。我們國家土地是國有制的，土地的供給曲線是一條垂直橫軸的直線，房產(chǎn)數(shù)量上升，會形成對土地需求量的上升。所以房產(chǎn)量和土地量有直接關(guān)系，土地量通過招拍掛的方式進一步影響到地價。房價通過對房產(chǎn)量和土地量兩個變量的作用，間接對地價產(chǎn)生影響，即：房價房產(chǎn)量地產(chǎn)量地產(chǎn)。房產(chǎn)是人們需要的最終產(chǎn)品，而

10、地產(chǎn)主要是體現(xiàn)了承載功能，由于房產(chǎn)這一最終需求產(chǎn)品價格的持續(xù)上升，導致了地價的上升，國土資源部發(fā)布的2004年度我國重點地區(qū)和主要城市地價動態(tài)監(jiān)測報告中指出：房地產(chǎn)市場需求強勁，房屋供不應求，價格上漲，開發(fā)商對土地的需求增加，拉動地價上漲。而之所以房地產(chǎn)需求如此旺盛，主要是房地產(chǎn)投機盛行。租金是用來泛指供給固定的生產(chǎn)要素或資源的價格，土地作為一種供給數(shù)量相對固定的生產(chǎn)要素，其價格就是其獲得的租金，租金大小完全取決于其需求量狀況。地價地價房價房價成本成本相互作用相互作用需求需求房價之房價之于地價于地價地價之地價之于房價于房價土地作為一種生產(chǎn)要素，其引致需求的特性決定土地作為一種生產(chǎn)要素，其引致需

11、求的特性決定了地價很大程度上由土地產(chǎn)品的需求所決定。作了地價很大程度上由土地產(chǎn)品的需求所決定。作為一種特殊的土地產(chǎn)品，房地產(chǎn)的供需狀況和價為一種特殊的土地產(chǎn)品，房地產(chǎn)的供需狀況和價格水平必然對土地的需求和價格產(chǎn)生很大影響。格水平必然對土地的需求和價格產(chǎn)生很大影響。在短期內(nèi)房地產(chǎn)供給是缺乏彈性甚至無彈性的，在短期內(nèi)房地產(chǎn)供給是缺乏彈性甚至無彈性的，房地產(chǎn)價格主要由需求決定房地產(chǎn)價格主要由需求決定。開發(fā)商在制定銷售開發(fā)商在制定銷售價格時會考慮房地產(chǎn)的開發(fā)成本，若市場售價高價格時會考慮房地產(chǎn)的開發(fā)成本，若市場售價高于成本與預期利潤之和，開發(fā)商會直接根據(jù)市場于成本與預期利潤之和，開發(fā)商會直接根據(jù)市場制

12、定價格：若市場售價低于成本與預期利潤之和，制定價格：若市場售價低于成本與預期利潤之和，開發(fā)商只能考慮各種渠道降低成本甚至降低預期開發(fā)商只能考慮各種渠道降低成本甚至降低預期利潤，仍以市場為基礎制定價格。因此，土地只利潤，仍以市場為基礎制定價格。因此，土地只是作為一項成本而轉(zhuǎn)入到將來的房屋銷售價格中是作為一項成本而轉(zhuǎn)入到將來的房屋銷售價格中房價之房價之于地價于地價由于受各種不可預知因素的影響，土地價格的走由于受各種不可預知因素的影響，土地價格的走勢是難以預測的，這些不可預知因素共同作用于勢是難以預測的，這些不可預知因素共同作用于土地市場，會明顯削弱房價對地價的影響。實際土地市場，會明顯削弱房價對地

13、價的影響。實際存在土地長期供應計劃，且土地供應在一定范圍存在土地長期供應計劃，且土地供應在一定范圍內(nèi)可作出機動調(diào)整，那么土地價格主要由那時的內(nèi)可作出機動調(diào)整，那么土地價格主要由那時的土地市場的供求狀況來決定?？傊?，長期內(nèi)，房土地市場的供求狀況來決定?？傊?，長期內(nèi)，房價對地價的影響是很低的。價對地價的影響是很低的。地價之地價之于房價于房價長期房地產(chǎn)供給長期房地產(chǎn)供給具有具有彈性彈性，長期供給量受到包括長期供給量受到包括土地成本、建安成本、稅費等在內(nèi)的生產(chǎn)成本的土地成本、建安成本、稅費等在內(nèi)的生產(chǎn)成本的影響。但其中各要素對房價上漲的貢獻是不相同影響。但其中各要素對房價上漲的貢獻是不相同的，也就是說

14、各個要素對房價的推動是需要加以的，也就是說各個要素對房價的推動是需要加以衡量的，地價上漲對房價的長期影響相對其他生衡量的，地價上漲對房價的長期影響相對其他生產(chǎn)要素價格的上漲，到底在多大程度上推動了房產(chǎn)要素價格的上漲，到底在多大程度上推動了房價上漲呢？這是一個值得探討的問題價上漲呢？這是一個值得探討的問題。實例實例：結(jié)論年度年度2000200020012001200220022003200320042004200520052006200620072007商品房均商品房均價價( (元元/ /) )177517751878187819931993210321032374237426732673296

15、4296433783378房價增長房價增長幅度幅度/ /5.85.86.16.15.55.512.912.912.612.610.810.81414地價增長地價增長幅度幅度/ /8.228.2213.9213.92 18.8918.894.214.215.205.203.153.1534.71%34.71%2000-20052000-2005年度重慶市商品房價格指數(shù)與地價值數(shù)關(guān)系表年度重慶市商品房價格指數(shù)與地價值數(shù)關(guān)系表年度年度2000200020012001200220022003200320042004200520052006200620072007房價房價1755175518781878

16、199319932103210323742374267326732964296433783378樓面地價樓面地價317317342342385385458458476476498498592592810810比例比例18.0618.0618.2118.2119.3219.3221.7821.7820.0520.0518.6318.6320%20%24%24% 2000-20062000-2006年重慶市城市樓面地價與房價的比例表年重慶市城市樓面地價與房價的比例表黃奇帆黃奇帆GDP增長增長了了98%房價卻房價卻只增長只增長了了12%人均收人均收入增長入增長了了55%第一條，他當好了大地主的角色。

17、重慶有一個獨步全國的地票政策，政府通過市場化的交易方式，在相對保障農(nóng)民財產(chǎn)性收入的前提下，牢牢控制了土地的供給和配置權(quán)。同時，黃奇帆是金融高手，被稱為“金融市長”，重慶的金融市場長期處在政府的強勢管制之下。地管住了，錢管住了，幺蛾子就飛不出來了。第二條，黃奇帆治理房市，發(fā)明了幾個原則。他規(guī)定，重慶每年房地產(chǎn)投資不能超過全市固定資產(chǎn)投資的25%；他規(guī)定，政府出讓的土地價格不能高于房價的三分之一。他還規(guī)定，住宅建設每平方公里要容納一萬人，工業(yè)園區(qū)用地，每平方公里不得少于100億元產(chǎn)值。房價地價佛羅里達州位于美國東南端，地理位置優(yōu)越，冬季氣候溫暖而濕潤。第一次世界大戰(zhàn)結(jié)束后，這里迅速成為普通百姓的冬

18、日度假勝地。由于佛羅里達的地價一直遠低于美國其他州，因此該州成為了理想的投資地。許多美國人來到這里，迫不及待地購買房地產(chǎn)。房地產(chǎn)迅速發(fā)展了起來，而房價也隨之上升，開發(fā)商看見這購房熱潮后，對土地的需求也越來越大。隨著需求的增加，佛羅里達的土地價格開始逐漸升值。尤其在1923年至1926年間，佛羅里達的地價出現(xiàn)了驚人的升幅。例如棕櫚海灘上的一塊土地，1923年值80萬美元，1924年達150萬美元，1925年則高達400萬美元。一股炒賣房地產(chǎn)的狂潮越來越?jīng)坝颗炫?。為什么不抑制地價？政府需要大量的財政支出。目前政府需要大量的財政支出。目前“土地土地財政財政”是政府收入主要來源。是政府收入主要來源。實際情況實際情況 所有的城市在競爭，對官員來講是仕途，而仕途就要求有政績，政府就有動力把城市建好，那這都需要做好八通一平的基礎設施建設。這都是要砸錢進去的。地方政府財政花錢的地方多如流水，教育醫(yī)療養(yǎng)老等民生福利要錢，架橋鋪路修地鐵等基礎設施要錢，行政人員工資福利也要錢。而財政收入主要靠兩條：稅收和土地財政。而財政收入主要靠兩條：稅收和土地財政。如何提高地價？減少土地供給量 當政府開發(fā)一個新區(qū)修建廠房，吸引大量企業(yè)投資，這些會增加大