天安地產(chǎn)市場調(diào)研程序

1、天安地產(chǎn)市場調(diào)研程序更多精品源自 表格 安永地產(chǎn)市場調(diào)研程序1.市場調(diào)研的重要性房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，項(xiàng)目運(yùn)作資金動(dòng)輒上億元，絲毫的馬虎都可能導(dǎo)致嚴(yán)峻的后 果。通過市場調(diào)研使房地產(chǎn)投資開發(fā)商充分了解現(xiàn)有市場，對(duì)產(chǎn)品及營銷策略進(jìn)行評(píng)估，不斷 發(fā)覺新的市場機(jī)會(huì)，解決面臨的問題，規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)；消費(fèi)者的需求是不斷變化的，通過準(zhǔn)時(shí) 的市場調(diào)研可以把握消費(fèi)者的意向和動(dòng)態(tài)。2.市場調(diào)研的主要類型房地產(chǎn)市場調(diào)查貫穿房地產(chǎn)經(jīng)營全過程，依據(jù)目的和用途的不同可以分為：服務(wù)于房地產(chǎn)投資 方向決策的市場調(diào)研、服務(wù)于房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的市場調(diào)研、服務(wù)于市場推廣與銷售的市場調(diào)研 。服務(wù)于房地產(chǎn)投資方向決策的市場調(diào)研：調(diào)

2、研成果主要應(yīng)用于公司的投資方向決策，指導(dǎo)投資開發(fā)商的地皮投資以及項(xiàng)目的初步定位。 主要有：宏觀環(huán)境調(diào)查討論：包括政策法規(guī)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)問、城市規(guī)劃、區(qū)域人口特征、基礎(chǔ)設(shè)施等 基本狀況等。通過調(diào)查分析了解房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及動(dòng)態(tài)。房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查討論：在售樓盤資料統(tǒng)計(jì)現(xiàn)有住宅項(xiàng)目的供應(yīng)量、價(jià)格、戶型特點(diǎn)、裝修 狀況、新技術(shù)、新工藝、新材料的使用狀況等各方面的統(tǒng)計(jì)分析；區(qū)域市場分析對(duì)特定區(qū) 域市場進(jìn)行定量分析，討論典型個(gè)案，對(duì)區(qū)域市場特點(diǎn)進(jìn)行分析；新盤匯總分析階段性對(duì) 新盤進(jìn)行調(diào)查分析，追蹤市場進(jìn)展方向。置業(yè)消費(fèi)需求趨勢(shì)調(diào)查討論：針對(duì)消費(fèi)者需求動(dòng)機(jī)、購買行為以及需求影響因素進(jìn)行討論，以 之作為開發(fā)商把

3、握需求動(dòng)態(tài)的依據(jù)。品牌調(diào)查討論：品牌調(diào)查討論是品牌建設(shè)的基礎(chǔ)。服務(wù)于房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的市場調(diào)研：項(xiàng)目定位調(diào)查討論：針對(duì)詳細(xì)樓盤項(xiàng)目所處的區(qū)域，通過對(duì)置業(yè)消費(fèi)需求的討論，結(jié)合周邊競 爭項(xiàng)目的討論和區(qū)位特征討論，對(duì)特定區(qū)域內(nèi)的將建樓盤進(jìn)行精確的定位。置業(yè)消費(fèi)需求討論了解消費(fèi)者購房的目的及緣由、購房心理及動(dòng)機(jī)分析、消費(fèi)行為與習(xí)慣 、購房者選擇樓盤時(shí)關(guān)注的因素及決策過程、購房者追求的生活方式、購房時(shí)主要的信息獵取 渠道等市場信息。競爭樓盤討論了解特定區(qū)域內(nèi)競爭樓盤，尤其是明星樓盤的銷售狀況、 優(yōu)劣勢(shì)、主要賣點(diǎn)，為樓盤定位供應(yīng)參考依據(jù)。產(chǎn)品測試調(diào)查討論：針對(duì)將建樓盤，依據(jù)設(shè)計(jì)結(jié)果對(duì)樓盤的各指標(biāo)分別進(jìn)行測試

4、。詳細(xì)內(nèi)容包 括：社區(qū)配套設(shè)施與功能需求測試；建筑類型與容積率之間的匹配關(guān)系；房屋格局、面積與各 功能區(qū)的分割等。服務(wù)于市場推廣與銷售的市場調(diào)研：樓盤媒體宣揚(yáng)分析：對(duì)在售項(xiàng)目進(jìn)行主要媒體廣告投放量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，可進(jìn)行樓盤賣點(diǎn)、營銷策 劃活動(dòng)等市場營銷方面的資料收集，可依據(jù)資料進(jìn)行媒體投放及營銷方式分析，同時(shí)作為市場 競爭討論的有力補(bǔ)充。銷售現(xiàn)場調(diào)查：通過對(duì)現(xiàn)場擬購人群的調(diào)查，對(duì)銷售階段的媒體策略、銷售策略調(diào)整供應(yīng)參考 依據(jù)；業(yè)主滿足度調(diào)查：了解簽署合同的消費(fèi)者與入住消費(fèi)者對(duì)開發(fā)商、特定樓盤以及物業(yè)等 方面的滿足程度。業(yè)主居住狀況在肯定程度上會(huì)影響詳細(xì)樓盤以及開發(fā)商的聲譽(yù)，提高現(xiàn)實(shí)業(yè) 主的居住滿足程

5、度，能為開發(fā)商塑造良好的品牌形象，提升消費(fèi)者美譽(yù)度與忠誠度。3.房地產(chǎn)市場調(diào)查的主要方式房地產(chǎn)市場調(diào)查的主要方式：訪問法、觀看法、試驗(yàn)法。訪問法速度快且成本不是太高，但收集到的資料不夠客觀無法達(dá)到調(diào)查的目的。答卷法：市場 調(diào)查人員要求被調(diào)查人員每人答一份卷，使個(gè)人看法表達(dá)出來；談話法：市場調(diào)查人員與被調(diào) 查人員進(jìn)行面對(duì)面談話；電話法：市場調(diào)查人員借住電話來了解消費(fèi)者看法，如定期詢問住戶 對(duì)房產(chǎn)的設(shè)計(jì)、設(shè)備、功能、環(huán)境、質(zhì)量、服務(wù)的看法。直接觀看法，派人到現(xiàn)場對(duì)調(diào)查對(duì)象進(jìn)行觀看。例如派人到房地產(chǎn)交易所或售樓處觀看消費(fèi)者 選購房產(chǎn)的行為和要求，調(diào)查消費(fèi)者對(duì)本公司的信任程度；實(shí)際痕跡測量法：調(diào)查人員

6、不是親 自觀看購買者的行為，而是觀看行為發(fā)生后的痕跡，例如比較在不同報(bào)刊雜志上刊登廣告的效 果；行為記錄法：紀(jì)錄消費(fèi)者的日常行為，例如觀看電視節(jié)目的習(xí)慣，在什么時(shí)間段收看什么 節(jié)目等。試驗(yàn)法是將調(diào)查縮小到一個(gè)比較小的規(guī)模上，進(jìn)行試驗(yàn)后得出肯定結(jié)果，進(jìn)而對(duì)整個(gè)市場進(jìn)行 推想。試驗(yàn)的目的：了解物業(yè)的環(huán)境、功能、定位是否受歡迎；了解物業(yè)價(jià)格能否被市場所接 受。例如通過展銷會(huì)來了解消費(fèi)者的需求狀況。4.房地產(chǎn)市場調(diào)查的步驟和程序一般而言，房地產(chǎn)市場調(diào)查的主要程序可以分為：初步調(diào)查、打算收集資料的方法、設(shè)計(jì)調(diào)查 表、選樣、資料整理與分析、報(bào)告的預(yù)備與提出。初步調(diào)查：確定問題及討論的范圍，并經(jīng)過討論，擬定

7、調(diào)查方案?？梢苑譃槿齻€(gè)步驟：狀況分 析：擬定調(diào)查方案之前，市場調(diào) 查人員必需了解公司的產(chǎn)品、競爭者、銷售渠道與方法、消費(fèi) 者購買習(xí)慣、廣告、銷售和促銷方法等狀況；預(yù)備調(diào)查：對(duì)目前調(diào)查范圍有關(guān)資料進(jìn)行分析， 分析同業(yè)與政府的資料、專家的看法等；打算討論范圍。打算收集資料的方法：資料可分為兩類：初級(jí)資料（原始資料）：指專為某項(xiàng)方案而收集或?qū)?驗(yàn)而得的資料；次級(jí)資料（二手資料）：指原始資料經(jīng)過整理后形成的可為他人利用的資料。 次級(jí)資料的來源：政府機(jī)關(guān)、金融機(jī)構(gòu)所統(tǒng)計(jì)公布的資料。如各級(jí)政府公報(bào)、銀行結(jié)匯統(tǒng)計(jì)等 ；同業(yè)公會(huì)、商會(huì)等職業(yè)團(tuán)體，如房地產(chǎn)協(xié)會(huì)所公布的資料；市場討論機(jī)構(gòu)所公布的資料；廣 告代理商

8、及各種廣告媒體所發(fā)布的資料；國內(nèi)外高校的出版物；各種基金會(huì)提交的討論方案及 報(bào)告；國內(nèi)外公共圖書館所公布的資料；公司本身擁有的各種資料；原始資料的收集方法：訪 問法、觀看法、試驗(yàn)法。設(shè)計(jì)調(diào)查表（見五調(diào)查問卷的設(shè)計(jì)）。選樣：消費(fèi)者地域的確.定；對(duì)具有代表性的消費(fèi)者進(jìn)行抽樣調(diào)查（隨機(jī)抽樣、方案抽樣、分層 抽樣）。現(xiàn)場調(diào)查：即按調(diào)查方案通過各種方式到調(diào)查現(xiàn)場獵取原始資料和收集由他人整理過的次級(jí)資 料。資料整理與分析：對(duì)資料進(jìn)行編輯整理，去粗取精，去偽存真，保證資料的系統(tǒng)性、完整性和 牢靠性；進(jìn)行分類編號(hào)以便于查找、歸檔和使用；將分類的資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)計(jì)算，編制成各種計(jì) 算表、統(tǒng)計(jì)表、統(tǒng)計(jì)圖等；對(duì)各項(xiàng)資料

9、中的數(shù)據(jù)和事實(shí)進(jìn)行比較分析，得出一些可以說明有關(guān) 問題的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，直至得出必要的結(jié)論。撰寫和提交調(diào)查報(bào)告：撰寫調(diào)查報(bào)告應(yīng)做到：客觀、真實(shí)、精確的反映調(diào)查結(jié)果；報(bào)告內(nèi)容簡 明扼要，重點(diǎn)突出；文字精練，用語中肯；結(jié)論和建議應(yīng)表達(dá)清楚，可歸納為要點(diǎn)；報(bào)告后應(yīng) 附必要的表格、附件和附圖，以便閱讀和使用；報(bào)告完整，印刷清晰美觀。注：以上房地產(chǎn)市場調(diào)查程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場調(diào)查工作只具有一般性指導(dǎo)意義，在實(shí)際工作中， 可視詳細(xì)狀況，科學(xué)敏捷地支配調(diào)查工作的內(nèi)容。5.調(diào)查問卷的設(shè)計(jì)調(diào)查問卷的構(gòu)成：問卷一般由開頭、正文和結(jié)尾三個(gè)部分組成。問卷的開頭主要包括問候語、 填表說明和問卷編號(hào)。問候語用于消退被調(diào)查者的疑慮，

10、激發(fā)他們的參加意識(shí)；填表說明用于 規(guī)范和關(guān)心受訪者對(duì)問卷的回答；問卷編號(hào)用于識(shí)別問卷、訪問員、被訪者地址等，可以檢查 訪問員的工作，防止舞弊，便于校對(duì)檢查、更正錯(cuò)誤等。問卷的正文一般包括資料收集、被調(diào) 查者的基本狀況兩部分。問卷的結(jié)尾可設(shè)置開放題，征詢被調(diào)查者的看法、感受，或是記錄調(diào) 查狀況等。問卷設(shè)計(jì)要?jiǎng)t。全都性原則：問卷內(nèi)容應(yīng)與調(diào)查所盼望了解的內(nèi)容向全都；完整性原則：問卷 內(nèi)容應(yīng)能涵蓋調(diào)查目的所需了解的全部內(nèi)容；精確性原則：問卷應(yīng)保證數(shù)據(jù)的精確性；可行性 原則：問卷應(yīng)保證被調(diào)查者情愿并照實(shí)回答問卷，還要保證編碼、分析的可行性，被調(diào)查者所 供應(yīng)的回答應(yīng)是可量化的；效率原則：在保證獲得同樣信息的條件下選擇最簡捷的詢問方式， 以使問卷的長度、題量和難度最小，節(jié)約成本；模塊化原則：將問卷劃分為若干個(gè)功能模塊， 每個(gè)模塊由若干道題構(gòu)成，以使問卷結(jié)構(gòu)分明，便于維護(hù)與更新。問卷設(shè)計(jì)技巧。問句的設(shè)計(jì)技巧：避開專業(yè)術(shù)語和縮略語；避開含意不清的字眼；避開提斷定 性的問題；避開一問多答；避開帶有導(dǎo)向性的問句；避開使用雙