課題3理財規(guī)劃之消費(fèi)支出理財規(guī)劃之消費(fèi)支出規(guī)劃

1、理財規(guī)劃核心內(nèi)容財務(wù)安全財務(wù)安全保險規(guī)劃保險規(guī)劃/ /養(yǎng)老規(guī)養(yǎng)老規(guī)劃劃資產(chǎn)增值：投資規(guī)劃資產(chǎn)增值：投資規(guī)劃資產(chǎn)保護(hù)：稅收籌劃資產(chǎn)保護(hù)：稅收籌劃 消費(fèi)支出規(guī)劃消費(fèi)支出規(guī)劃風(fēng)險管理保險規(guī)劃風(fēng)險管理保險規(guī)劃教育規(guī)劃教育規(guī)劃投資規(guī)劃投資規(guī)劃稅收籌劃稅收籌劃退休養(yǎng)老規(guī)劃退休養(yǎng)老規(guī)劃現(xiàn)金規(guī)劃現(xiàn)金規(guī)劃財產(chǎn)分配和傳承規(guī)劃財產(chǎn)分配和傳承規(guī)劃20062006年個人房貸余額超過年個人房貸余額超過2.02.0萬億元萬億元5454：月供占收入：月供占收入2020505032%32%：月供占收入：月供占收入50%50%以上以上“房奴房奴” 預(yù)期中國汽車銷量每年增速至預(yù)期中國汽車銷量每年增速至少少1010理財規(guī)劃之消費(fèi)支出

2、規(guī)劃理財規(guī)劃之消費(fèi)支出規(guī)劃如何可以均勻地享受一生的財富？如何可以均勻地享受一生的財富？消費(fèi)支出規(guī)劃u家庭消費(fèi)支出內(nèi)容 包括住房支出、汽車消費(fèi)支出、其他消費(fèi)支出。u消費(fèi)支出規(guī)劃的目標(biāo) 合理安排消費(fèi)資金，避免過高的消費(fèi)成本或造成財務(wù)危機(jī)。u金融市場對消費(fèi)的影響 通過金融市場可以進(jìn)行投資，獲取投資收益、縮短積累時間。 也可以通過金融市場，融通資金。 收入、支出與財務(wù)安全和財務(wù)自由財務(wù)安全：現(xiàn)有財富足以應(yīng)對未來的財務(wù)支出或其他生活目標(biāo)的財務(wù)安全：現(xiàn)有財富足以應(yīng)對未來的財務(wù)支出或其他生活目標(biāo)的實現(xiàn)，家庭不會出現(xiàn)大的財務(wù)危機(jī)實現(xiàn)，家庭不會出現(xiàn)大的財務(wù)危機(jī)財務(wù)自由：收入主要來自主動投資而不是被動工作財務(wù)自由

3、：收入主要來自主動投資而不是被動工作收入、支出、財務(wù)安全與財務(wù)自由收入、支出、財務(wù)安全與財務(wù)自由三種消費(fèi)模式-收入大于支出收入大于支出貨幣貨幣時間時間總收入總收入投資收入投資收入總支出總支出工作收入工作收入 三種消費(fèi)模式-收支相抵收支相抵貨幣貨幣時間時間總收入總收入投資收入投資收入總支出總支出工作收入工作收入貨幣貨幣時間時間投資收入投資收入總收入總收入總支出總支出工作收入工作收入三種消費(fèi)模式-支出大于收入支出大于收入題目題目: : 理財規(guī)劃的目標(biāo)是實現(xiàn)財務(wù)安全和財務(wù)自理財規(guī)劃的目標(biāo)是實現(xiàn)財務(wù)安全和財務(wù)自由。如果客戶實現(xiàn)了財務(wù)自由，則該客戶由。如果客戶實現(xiàn)了財務(wù)自由，則該客戶的投資收入曲線應(yīng)該一

4、直在支出曲線的（的投資收入曲線應(yīng)該一直在支出曲線的（）。）。 （A）平行）平行（B）下方）下方 （C）上方）上方 （D）右方）右方 消費(fèi)支出規(guī)劃內(nèi)容消費(fèi)支出規(guī)劃內(nèi)容住房消費(fèi)規(guī)劃住房消費(fèi)規(guī)劃汽車消費(fèi)規(guī)劃汽車消費(fèi)規(guī)劃消費(fèi)信貸規(guī)劃消費(fèi)信貸規(guī)劃住房規(guī)劃住房規(guī)劃住房支出住房支出住房消費(fèi)住房消費(fèi)住房投資住房投資購房購房租房租房居住居住需求需求空間空間需求需求環(huán)境環(huán)境需求需求家庭家庭人口人口生活生活品質(zhì)品質(zhì)購或購或租租？決策決策購購否否？購購房房規(guī)劃規(guī)劃是是租租否否總價總價首付首付款款貸款貸款購房消費(fèi)規(guī)劃流程圖購房或租房的選擇購房或租房的選擇 適合租房的人群適合租房的人群 剛踏入社會的年輕人剛踏入社會的年輕

5、人 工作地點(diǎn)和生活范圍不固定工作地點(diǎn)和生活范圍不固定 儲蓄不多儲蓄不多 不急需買房且辨不清房價走勢不急需買房且辨不清房價走勢租房租房購房購房優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)負(fù)擔(dān)較輕、同樣方式可獲得負(fù)擔(dān)較輕、同樣方式可獲得較佳的居住品質(zhì)、靈活方便、較佳的居住品質(zhì)、靈活方便、可節(jié)約交通費(fèi)可節(jié)約交通費(fèi)增值潛力、居住增值潛力、居住歸屬、安全感歸屬、安全感缺點(diǎn)缺點(diǎn)不穩(wěn)定、無保障、房租上漲不穩(wěn)定、無保障、房租上漲 負(fù)擔(dān)重，房貸壓負(fù)擔(dān)重，房貸壓力大力大所得所得購房自備款產(chǎn)生的收入購房自備款產(chǎn)生的收入增值潛力、稅收增值潛力、稅收優(yōu)惠優(yōu)惠付出付出每月的房租每月的房租購房自備款產(chǎn)生購房自備款產(chǎn)生的收入、購房稅的收入、購房稅款款租房與購房

6、的比較分析租房與購房的比較分析 分期支付動畫 先生，一次性支付房款，可獲房價優(yōu)惠討論：房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)： 可觀收益率 財務(wù)杠桿效應(yīng) 所得稅優(yōu)勢 對抗通貨膨脹討論：房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn)缺點(diǎn)： 缺乏流動性 需要大筆首期投資 房地產(chǎn)周期與杠桿帶來的不利影響 高風(fēng)險購房或租房的選擇購房或租房的選擇年成本法年成本法p購房年成本購房年成本=首付款首付款存款利率存款利率 + 貸款余額貸款余額貸款貸款利率利率+年維修及稅收費(fèi)用年維修及稅收費(fèi)用p租房年成本租房年成本=房屋押金房屋押金存款利率存款利率 + 年租金年租金 年成本法年成本法 年成本法應(yīng)結(jié)合：年成本法應(yīng)結(jié)合：未來房租的調(diào)整。如果預(yù)計未來房租將

7、向上調(diào)整，未來房租的調(diào)整。如果預(yù)計未來房租將向上調(diào)整，則租房年成本將隨之增加。則租房年成本將隨之增加。購房后總價固定，但隨著還款額度的增加，本金購房后總價固定，但隨著還款額度的增加，本金的機(jī)會成本將下降，因此購房年成本將逐年下降。的機(jī)會成本將下降，因此購房年成本將逐年下降。房價趨勢。如果未來房價看漲，那么未來出售房房價趨勢。如果未來房價看漲，那么未來出售房屋的資本利得能在一定程度上彌補(bǔ)居住時的成本。屋的資本利得能在一定程度上彌補(bǔ)居住時的成本。利率高低。利率越低，購房的成本也越低，購房利率高低。利率越低，購房的成本也越低，購房會相對劃算；反之，則租房劃算。會相對劃算；反之，則租房劃算。購房或租房

8、的選擇購房或租房的選擇年成本法案例年成本法案例 李小姐最近看上了一套位于北京海淀某小區(qū)的二李小姐最近看上了一套位于北京海淀某小區(qū)的二手房，面積手房，面積80平方米。該房可租可售。如果租的平方米。該房可租可售。如果租的話，房租每月話，房租每月3千元，押金千元，押金1萬元。而購買的總價萬元。而購買的總價是是70萬元，李小姐可以支付萬元，李小姐可以支付30萬元的首付款，萬元的首付款，另外另外40萬擬采用萬擬采用5.51%的商業(yè)貸款利率向某行的商業(yè)貸款利率向某行貸款。另外，購買二手房需要較多的稅費(fèi)支出和貸款。另外，購買二手房需要較多的稅費(fèi)支出和裝修費(fèi)用，這些稅費(fèi)如果按年平攤，大約每年裝修費(fèi)用，這些稅費(fèi)

9、如果按年平攤，大約每年5000元。李小姐應(yīng)該租房還是買房？（李小姐元。李小姐應(yīng)該租房還是買房？（李小姐的年平均投資回報率是的年平均投資回報率是4%）案例分析案例分析 李小姐租房年成本李小姐租房年成本=100004% + 300012 = 36400元元 李小姐購房年成本李小姐購房年成本=3000004% + 4000005.51% + 5000 = 39040元元 租房年成本租房年成本36400元元 購房年成本購房年成本39040元，元，因此租房更劃算。因此租房更劃算。購房或租房的選擇購房或租房的選擇凈現(xiàn)值法凈現(xiàn)值法 其中其中NPV為凈現(xiàn)值為凈現(xiàn)值 t為年份數(shù)為年份數(shù) CFt為各期的凈現(xiàn)金流為

10、各期的凈現(xiàn)金流 i為折現(xiàn)率為折現(xiàn)率n0ttt) i1(CFNPV購房或租房的選擇購房或租房的選擇凈現(xiàn)值法案例凈現(xiàn)值法案例 王先生最近看上了一套位于上海某小區(qū)的房子。該房王先生最近看上了一套位于上海某小區(qū)的房子。該房可租可售。如果租的話，房租每年可租可售。如果租的話，房租每年4萬元（期初交萬元（期初交納），租期納），租期4年，押金年，押金1萬元。而購買的總價是萬元。而購買的總價是70萬萬元，王先生可以支付元，王先生可以支付30萬元的首付款，另外萬元的首付款，另外40萬擬萬擬采用采用6%的商業(yè)貸款利率向某行貸款，貸款的商業(yè)貸款利率向某行貸款，貸款15年，年，本利等額攤還；另外，購買該房的稅費(fèi)及裝修

11、費(fèi)共需本利等額攤還；另外，購買該房的稅費(fèi)及裝修費(fèi)共需100000元，王先生估計居住元，王先生估計居住4年后仍能按原價出售。年后仍能按原價出售。王先生應(yīng)該租房還是買房？（王先生年投資回報率是王先生應(yīng)該租房還是買房？（王先生年投資回報率是4%） 王先生租房的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值計算：王先生租房的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值計算：元25.15%)41 (CFNPV40ttt萬租房王先生買房的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值計算王先生買房的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值計算 每年現(xiàn)金流每年現(xiàn)金流01234購房首付款及購房首付款及稅費(fèi)、裝修費(fèi)稅費(fèi)、裝修費(fèi) -40購房貸款支出購房貸款支出-4.12-4.12-4.12-4.12賣房收入賣房收入70償還所有貸款

12、償還所有貸款-32.48現(xiàn)金流合計現(xiàn)金流合計-40-4.12-4.12-4.1233.4每年償還貸款：每年償還貸款：40（A/P，6%，4）=4.12萬元萬元第四年末貸款余額：第四年末貸款余額：4.12 （P/A，6%，11）=32.48萬元萬元王先生賣房所得房款：王先生賣房所得房款：70萬元萬元元88.22%)41 (CFNPV40ttt萬購房王先生買房的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值計算王先生買房的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值計算 制定住房消費(fèi)方案 分析客戶住房消費(fèi)需求，選擇適當(dāng)?shù)闹Ц斗绞?，根?jù)因素變化調(diào)整支付方案。購房規(guī)劃購房規(guī)劃購房的目標(biāo)購房的目標(biāo) 購房的面積需求購房的面積需求不必盲目求大不必盲目求大無需一次到位無

13、需一次到位量力而行量力而行購房環(huán)境需求購房環(huán)境需求 區(qū)位區(qū)位 面積面積生活質(zhì)量、上班的距離、生活質(zhì)量、上班的距離、子女上學(xué)、配套設(shè)置等。子女上學(xué)、配套設(shè)置等。適宜居住且經(jīng)濟(jì)上能夠承擔(dān)的住房適宜居住且經(jīng)濟(jì)上能夠承擔(dān)的住房 購房規(guī)劃購房規(guī)劃 可買多高價位的房屋？可買多高價位的房屋？ 購房財務(wù)決策購房財務(wù)決策 有哪些住房貸款方式可選擇？有哪些住房貸款方式可選擇？ 采用何種還款方式？采用何種還款方式？住房消費(fèi)信貸住房消費(fèi)信貸購房的財務(wù)決策 （一 ）購房財務(wù)規(guī)劃的基本方法 1、以儲蓄及還貸能力估算負(fù)擔(dān)得起的房屋總價 （1）可負(fù)但的首付款=目前凈資產(chǎn)在未來購房時的終值+以目前到未來購房這段時間內(nèi)年收入在未

14、來購房時的終值*年收入中可負(fù)擔(dān)首付比例的上限 （2）可負(fù)擔(dān)的房貸=以未來購房時年收入為年金的年金現(xiàn)值*年收入中可負(fù)擔(dān)貸款的比率上限 （3）可負(fù)擔(dān)的總房價=可負(fù)擔(dān)的首付+可負(fù)擔(dān)的房貸 （4）可負(fù)擔(dān)的房屋單價=可負(fù)擔(dān)的房屋總價/需求平方米數(shù)購房財務(wù)決策購房財務(wù)決策估算負(fù)擔(dān)得起的房價估算負(fù)擔(dān)得起的房價 王先生預(yù)計今年年底年收入王先生預(yù)計今年年底年收入10萬元，以后萬元，以后每年增長每年增長3%，每年儲蓄比率，每年儲蓄比率40%。目前。目前王先生有存款王先生有存款2萬元，打算萬元，打算5年后買房。王年后買房。王先生的投資回報率先生的投資回報率10%，準(zhǔn)備貸款，準(zhǔn)備貸款20年，年，計劃采用等額本息還款，

15、房貸利率計劃采用等額本息還款，房貸利率6%。 王先生可負(fù)擔(dān)的購房首付款是多少？王先生可負(fù)擔(dān)的購房首付款是多少？ 可負(fù)擔(dān)房貸多少？可負(fù)擔(dān)房貸多少？ 可負(fù)擔(dān)房貸總價是多少？可負(fù)擔(dān)房貸總價是多少？案例分析案例分析 可負(fù)擔(dān)的購房首付款：可負(fù)擔(dān)的購房首付款：290059年收入年收入年儲蓄年儲蓄儲蓄在購房時的終值儲蓄在購房時的終值0 0 20000 20000 32210 32210 1 1 100000 100000 40000 40000 58564 58564 2 2 103000 103000 41200 41200 54837 54837 3 3 106090 106090 42436 4243

16、6 51348 51348 4 4 109273 109273 43709 43709 48080 48080 5 5 112551 112551 45020 45020 45020 45020 終值合計終值合計290059 290059 案例分析案例分析 可負(fù)擔(dān)的貸款：可負(fù)擔(dān)的貸款：531871第第6年可用來償還貸款資金：年可用來償還貸款資金：112551（13 3）0.446371元元可負(fù)擔(dān)的貸款總額：可負(fù)擔(dān)的貸款總額：46371（P/A，6% , 20）531871元元案例分析案例分析 可負(fù)擔(dān)的房屋總價：可負(fù)擔(dān)的房屋總價： 290059 531871821931 房屋貸款占房屋總價的比率

17、：房屋貸款占房屋總價的比率：53187182193164.71 可負(fù)擔(dān)房屋單價可負(fù)擔(dān)房屋單價8219311008219.31元元/m2估算負(fù)擔(dān)得起的房價方法估算負(fù)擔(dān)得起的房價方法 可負(fù)擔(dān)的購房首付款可負(fù)擔(dān)的購房首付款 = =目前可用于購房的資產(chǎn)在未來購房時的終值目前可用于購房的資產(chǎn)在未來購房時的終值+ +當(dāng)前到當(dāng)前到購房時每年可供購房的收入在購房時的終值購房時每年可供購房的收入在購房時的終值 可負(fù)擔(dān)的購房貸款可負(fù)擔(dān)的購房貸款 = =購房后每年可供購房的收入購房后每年可供購房的收入年金現(xiàn)值系數(shù)（年金現(xiàn)值系數(shù)（n=n=貸貸款年限，款年限，r=r=房貸利率）房貸利率） 可購買房屋總價可購買房屋總價

18、= =可負(fù)擔(dān)的購房首付款可負(fù)擔(dān)的購房首付款 + + 可負(fù)擔(dān)的購房貸款可負(fù)擔(dān)的購房貸款 可負(fù)擔(dān)房屋單價可負(fù)擔(dān)房屋單價 = =可負(fù)擔(dān)房屋總價可負(fù)擔(dān)房屋總價 需求房屋面積需求房屋面積 估算負(fù)擔(dān)得起的房價估算負(fù)擔(dān)得起的房價案例（自行練習(xí)）案例（自行練習(xí)） 李先生一家擬在廣州定居，計劃李先生一家擬在廣州定居，計劃5年后購房，貸款至多年后購房，貸款至多15年。李先生家庭目前有金融資產(chǎn)年。李先生家庭目前有金融資產(chǎn)30萬元，其中萬元，其中50%可用可用于購房準(zhǔn)備。李先生一家目前每年可結(jié)余于購房準(zhǔn)備。李先生一家目前每年可結(jié)余10萬元，其中萬元，其中可用于購房的額度約為可用于購房的額度約為4萬元。目前銀行房貸利率

19、是萬元。目前銀行房貸利率是6%，而李先生的投資報酬率約為而李先生的投資報酬率約為4%。李先生一家可買總價是。李先生一家可買總價是多少的房屋？李先生是四口之家，李先生要求所購房屋大多少的房屋？李先生是四口之家，李先生要求所購房屋大約約100平方米，房屋單價是多少？。平方米，房屋單價是多少？。 李先生可負(fù)擔(dān)的購房首付款李先生可負(fù)擔(dān)的購房首付款=30萬萬50%復(fù)利終值系數(shù)（復(fù)利終值系數(shù)（n=5，r=4%）+4萬萬年金終值系數(shù)（年金終值系數(shù)（n=5，r=4%）=39.92萬元萬元李先生可負(fù)擔(dān)的購房貸款李先生可負(fù)擔(dān)的購房貸款=4年金現(xiàn)值系數(shù)（年金現(xiàn)值系數(shù)（n=15，r=6%）=38.85萬元萬元屆時可負(fù)

20、擔(dān)房屋總價屆時可負(fù)擔(dān)房屋總價=39.92萬元萬元 + 38.85萬元萬元=78.76萬元萬元 李先生可負(fù)擔(dān)購房單價李先生可負(fù)擔(dān)購房單價=78.76萬元萬元 100 = 7876元元 購房財務(wù)決策購房財務(wù)決策按想購買的房屋價格估算每月負(fù)擔(dān)費(fèi)用 張先生欲購買張先生欲購買100平方米的房子，目平方米的房子，目前市場上一般價格是前市場上一般價格是30006000元元/平方米，則欲購買平方米，則欲購買100平方米的房子平方米的房子費(fèi)用時費(fèi)用時3060萬元。貸款至多萬元。貸款至多7成，成，期限期限20年，貸款利率年，貸款利率6%，等額本息，等額本息還款。還款。案例分析案例分析 30萬元房屋總價萬元房屋總價

21、需要支付的首付款需要支付的首付款=30 （1-70%）=9萬萬需要支付的貸款數(shù)額需要支付的貸款數(shù)額=30 70%=21萬元萬元每月攤還的貸款本息費(fèi)用每月攤還的貸款本息費(fèi)用=1505元元 60萬元房屋總價萬元房屋總價需要支付的首付款需要支付的首付款=60 （1-70%）=18萬萬需要支付的貸款數(shù)額需要支付的貸款數(shù)額=60 70%=42萬元萬元每月攤還的貸款本息費(fèi)用每月攤還的貸款本息費(fèi)用=3009元元按想購買的房屋價格估算每月負(fù)擔(dān)費(fèi)用按想購買的房屋價格估算每月負(fù)擔(dān)費(fèi)用 欲購買房屋總價欲購買房屋總價= =房屋單價房屋單價需求面積需求面積 需要支付的首期部分需要支付的首期部分= =欲購買房屋總價欲購買

22、房屋總價（1-1-按揭成數(shù)）按揭成數(shù)） 需要支付貸款比例需要支付貸款比例= =欲購買房屋總價欲購買房屋總價按揭按揭成數(shù)成數(shù) 每月攤還的貸款本息費(fèi)用每月攤還的貸款本息費(fèi)用= =需要支付的貸款需要支付的貸款部分的以月為單位的準(zhǔn)年金值部分的以月為單位的準(zhǔn)年金值購房時應(yīng)考慮的其他因素購房時應(yīng)考慮的其他因素 契稅。普通住宅契稅。普通住宅=1.5%；非普通住宅；非普通住宅=3% 評估費(fèi)評估費(fèi) 律師費(fèi)（公積金貸款免收律師費(fèi)（公積金貸款免收律師費(fèi)商貸要；二手房貸款律師費(fèi)商貸要；二手房貸款要公證，要公證，200元。）元。） 誰委托，誰付費(fèi)誰委托，誰付費(fèi) 保險費(fèi)保險費(fèi) 抵押登記抵押登記費(fèi)費(fèi) 0.30元/平米（6元

23、/平米） 印花稅印花稅 購房購房5 貸款貸款0.5 0.5 購房規(guī)劃的主要指標(biāo)購房規(guī)劃的主要指標(biāo) 房屋月供款與稅前月收入的比率不超過房屋月供款與稅前月收入的比率不超過25%30% 所有貸款月供款與稅前月收入的比率不超過所有貸款月供款與稅前月收入的比率不超過33%38%小王稅前月收入1.5萬元，收入穩(wěn)定，家庭儲蓄20萬元，目前每月需要償還1000元的汽車貸款（期限3年）。小王擬購買一套60萬元的房屋，購房其他相關(guān)費(fèi)用為房款的5%。小王應(yīng)選擇多少年住房按揭貸款？（銀行貸款利率6%） 分析：小王購房其他費(fèi)用支出是3萬元（60萬5%），因此，建議小王選擇首付款20%（12萬元），剩余80%房款（48萬

24、元）選擇住房按揭貸款。小王收入穩(wěn)定，建議選擇等額本息還款法。 如果小王采用15年貸款期限，則每月還款額是： A=480000(A/P，6%/12，1512)=4050.51（元） 房屋月供款占借款人稅前月總收入的比率=4050.51/150000=27% 房屋月供款加上汽車月供款的總額占稅前月總收入的比率（4050.51+1000）/150000=33.7%； 可見，選擇15年的住房按揭期限不會給小王家庭帶來財務(wù)困境。 住房消費(fèi)信貸住房消費(fèi)信貸種類種類 個人住房公積金貸款個人住房公積金貸款 個人住房商業(yè)性貸款個人住房商業(yè)性貸款 個人住房組合貸款個人住房組合貸款個人住房公積金貸款個人住房公積金貸

25、款 定義：定義：以住房公積金為資金來源，向繳存住房公以住房公積金為資金來源，向繳存住房公積金的職工發(fā)放的定向用于購買、建造、翻建、積金的職工發(fā)放的定向用于購買、建造、翻建、大修自由住房的專項住房消費(fèi)貸款。大修自由住房的專項住房消費(fèi)貸款。 特點(diǎn)特點(diǎn)貸款期限一般低于貸款期限一般低于30年年利率比商業(yè)貸款利率低利率比商業(yè)貸款利率低以擔(dān)保方式獲得貸款以擔(dān)保方式獲得貸款貸款對象是當(dāng)?shù)毓e金系統(tǒng)公積金繳存人購買自貸款對象是當(dāng)?shù)毓e金系統(tǒng)公積金繳存人購買自住房住房貸款額度有要求貸款額度有要求還款靈活還款靈活需提供相關(guān)資料需提供相關(guān)資料個人住房公積金貸款案例個人住房公積金貸款案例 一位參加一位參加s s市住房

26、公積金制度的客戶，打算購買市住房公積金制度的客戶，打算購買一套評估值為一套評估值為5050萬元的自住房，并申請公積金貸萬元的自住房，并申請公積金貸款。客戶目前的住房公積金本息和供款?？蛻裟壳暗淖》抗e金本息和供60006000元。上元。上個月公積金匯儲額個月公積金匯儲額150150元。本人離法定退休年齡元。本人離法定退休年齡剩剩3030年：年： 客戶在退休年齡內(nèi)可繳存的住房公積金總額客戶在退休年齡內(nèi)可繳存的住房公積金總額=6000+150*30*12=6萬元萬元 借款人的家庭成員在退休內(nèi)的公積金是借款人的家庭成員在退休內(nèi)的公積金是12萬元萬元個人住房公積金貸款案例個人住房公積金貸款案例 客戶可

27、申請的個人住房公積金貸款最高額客戶可申請的個人住房公積金貸款最高額度度借款人及其家庭成員在退休年齡內(nèi)可繳存借款人及其家庭成員在退休年齡內(nèi)可繳存住房公積金的總額（住房公積金的總額（18萬元）萬元）所購住房的評估價的所購住房的評估價的70%（35萬元）萬元）該市公積金管理中心規(guī)定的最高貸款額該市公積金管理中心規(guī)定的最高貸款額（10萬元）萬元）個人住房商業(yè)貸款個人住房商業(yè)貸款 個人住房商業(yè)貸款是銀行以信貸資金個人住房商業(yè)貸款是銀行以信貸資金向購房者發(fā)放的貸款，俗稱：按揭。向購房者發(fā)放的貸款，俗稱：按揭。 個人按揭貸款（一手房貸款）個人按揭貸款（一手房貸款）Min期限期限30年，房屋價值年，房屋價值8

28、0 個人二手房貸款個人二手房貸款借款人有穩(wěn)定收入、信用良好借款人有穩(wěn)定收入、信用良好 個人商用房貸個人商用房貸貸款額度購房總價或評估價的貸款額度購房總價或評估價的60貸款期限（一般低于貸款期限（一般低于10年）年）貸款利率按同檔次期限利率貸款利率按同檔次期限利率 個人住房轉(zhuǎn)按揭貸款個人住房轉(zhuǎn)按揭貸款個人住房商業(yè)貸款的貸款方式個人住房商業(yè)貸款的貸款方式 抵押貸款方式抵押貸款方式 貸款銀行向貸款者提供部分購房貸款，用其購房契約向銀貸款銀行向貸款者提供部分購房貸款，用其購房契約向銀行作抵押，若購房者不能按照購房期限還本付息，銀行可行作抵押，若購房者不能按照購房期限還本付息，銀行可將房屋出售、以抵消貸

29、款。將房屋出售、以抵消貸款。 質(zhì)押貸款方式質(zhì)押貸款方式 借款人獲第三人將符合條件的宮產(chǎn)或權(quán)利質(zhì)押給銀行貸款借款人獲第三人將符合條件的宮產(chǎn)或權(quán)利質(zhì)押給銀行貸款銀行以動產(chǎn)或權(quán)利作為貸款擔(dān)保向借款人發(fā)放貸款的方式。銀行以動產(chǎn)或權(quán)利作為貸款擔(dān)保向借款人發(fā)放貸款的方式。質(zhì)押品主要是國債、信譽(yù)好的其他債券、銀行存款等質(zhì)押品主要是國債、信譽(yù)好的其他債券、銀行存款等 保證貸款方式保證貸款方式 貸款銀行以借款人提供的具有代為清償能力的法人、其他貸款銀行以借款人提供的具有代為清償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人而向其發(fā)放貸款的方式經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人而向其發(fā)放貸款的方式 抵押（質(zhì)押）加保證貸款方式

30、抵押（質(zhì)押）加保證貸款方式住房組合貸款住房組合貸款 公積金貸款公積金貸款+商業(yè)貸款商業(yè)貸款 接案例接案例 客戶貸款總金額以房價的客戶貸款總金額以房價的70%為限為限 客戶可申請的最高貸款額度客戶可申請的最高貸款額度=500.7=35萬元萬元 個人住房公積金貸款金額個人住房公積金貸款金額=10萬元萬元 個人商業(yè)貸款金額個人商業(yè)貸款金額=35-10=25萬元萬元 貸款期限貸款期限=15年，公積金貸款利率年，公積金貸款利率4.95%，商業(yè)貸款利，商業(yè)貸款利率率6.273% 公積金貸款每月還款公積金貸款每月還款=788.2 商業(yè)貸款月還款商業(yè)貸款月還款=2146.7 每月供款每月供款=2934.88元

31、元還款方式和還款金額還款方式和還款金額 首付款（總房價的首付款（總房價的20%30%） 期款期款 1年以內(nèi)：到期本息一次清償年以內(nèi)：到期本息一次清償 1年以上年以上等額本息還款法等額本息還款法等額遞增還款法等額遞增還款法等額遞減還款法等額遞減還款法等額本金還款法等額本金還款法等額本息還款法等額本息還款法1月利率）（1月利率）（1月利率貸款本金每月還款額還款期數(shù)還款期數(shù)適用于收入穩(wěn)定的家庭，如公務(wù)員、教師等適用于收入穩(wěn)定的家庭，如公務(wù)員、教師等李先生向銀行申請了李先生向銀行申請了20年年30萬元貸款，利率萬元貸款，利率6.044%。等額本息還款下，每月還款額是：。等額本息還款下，每月還款額是：A

32、=30*(A/P，6.044%/12，20）=2196.81 請用金融計算器計算請用金融計算器計算案例案例等額本金還款法等額本金還款法月利率累計已還本金）（貸款本金還款期數(shù)貸款本金每月還款額-適用于目前收入較高或壓力較小，未來收入較小適用于目前收入較高或壓力較小，未來收入較小或壓力較大的人群或壓力較大的人群李先生向銀行申請了李先生向銀行申請了20年年30萬元貸款，利率萬元貸款，利率6.044%。等額本金還款下，每月還款額是：。等額本金還款下，每月還款額是：每月償還本金每月償還本金=300000/240=1250元元第第t月償還利息月償還利息=300000-(t-1)12506.044%/12第

33、第1月償還利息月償還利息=300000-(1-1)12506.044%/12=1568最后最后1月償還利息月償還利息=300000-(240-1)1250*6.044%/12=7其他還款法其他還款法 等額遞增還款法等額遞增還款法還款期限劃分幾個階段，每個階段內(nèi)月還款額相還款期限劃分幾個階段，每個階段內(nèi)月還款額相同，下一階段的還款額按固定金額遞增同，下一階段的還款額按固定金額遞增適用于目前收入較低，未來收入較強(qiáng)的人，如剛適用于目前收入較低，未來收入較強(qiáng)的人，如剛參加工作的人群參加工作的人群 等額遞減還款法等額遞減還款法還款期限劃分幾個階段，每個階段內(nèi)月還款額相還款期限劃分幾個階段，每個階段內(nèi)月還

34、款額相同，下一階段的還款額按固定金額遞減同，下一階段的還款額按固定金額遞減目前收入較好，未來收入將減少的人目前收入較好，未來收入將減少的人其他還款法其他還款法 等比遞增還款法等比遞增還款法還款期限劃分幾個階段，每個階段內(nèi)月還款額相還款期限劃分幾個階段，每個階段內(nèi)月還款額相同，下一階段的還款額按固定同，下一階段的還款額按固定遞增遞增適用于目前收入較低，未來收入呈上升趨勢的人適用于目前收入較低，未來收入呈上升趨勢的人群群 等比遞減還款法等比遞減還款法還款期限劃分幾個階段，每個階段內(nèi)月還款額相還款期限劃分幾個階段，每個階段內(nèi)月還款額相同，下一階段的還款額按固定同，下一階段的還款額按固定遞減遞減目前收

35、入較高，希望較快償還貸款，減少利息支目前收入較高，希望較快償還貸款，減少利息支出的人群出的人群提前還貸的選擇權(quán)提前還貸的選擇權(quán) 提前還貸的方法提前還貸的方法全部提前還貸全部提前還貸部分提前還貸、每月還款額不變部分提前還貸、每月還款額不變部分提前還貸、每月還款額減少部分提前還貸、每月還款額減少部分提前還貸、每月還款額減少，縮短還款期部分提前還貸、每月還款額減少，縮短還款期限限 如何還貸更經(jīng)濟(jì)如何還貸更經(jīng)濟(jì)先還商業(yè)貸款、再還公積金貸款先還商業(yè)貸款、再還公積金貸款等額本金還款比等額本金還款更節(jié)約利息等額本金還款比等額本金還款更節(jié)約利息提前還貸案例分析提前還貸案例分析 張先生向銀行貸了張先生向銀行貸了

36、40萬元，貸款萬元，貸款10年，年，采用等額本息還款法，貸款利率采用等額本息還款法，貸款利率6。已償還已償還20期。張先生當(dāng)前獲得期。張先生當(dāng)前獲得10萬獎萬獎金，準(zhǔn)備提前償還銀行貸款。金，準(zhǔn)備提前償還銀行貸款。 哪種提前還款方式可以節(jié)約更多的資哪種提前還款方式可以節(jié)約更多的資金？金？月供不變，縮短還款期限月供不變，縮短還款期限減少月供，還款期限不變減少月供，還款期限不變月供減少，還款期限減少月供減少，還款期限減少案例分析案例分析 每月償還貸款每月償還貸款：P=400000i=6%/12N=20 Pmt=4440.82 支付利息總額支付利息總額4440.82120-400000132898（元

37、）（元） 案例分析案例分析p計算提前還貸時，已經(jīng)償還利息和未嘗還的本計算提前還貸時，已經(jīng)償還利息和未嘗還的本金金 未償還本金：未償還本金：P=4440.82（p/A，6/12,100) =348794 已償還本金：已償還本金： 400000 34879451206 已償還利息：已償還利息： 4440.82 205120637610案例分析案例分析p月供不變，縮短還款期限月供不變，縮短還款期限 每月需償還貸款每月需償還貸款： P= 348794-100000=248794 i=6%/12 N=100 ? Pmt=3167.63 支付利息總額支付利息總額 3167.63100-2487946796

38、9（元）（元） 支付利息總額支付利息總額 37610+ 67969105579元元案例分析案例分析p減少月供，還款期限不變減少月供，還款期限不變 仍需償還貸款期數(shù)仍需償還貸款期數(shù)： P= 348794-100000=248794 i=6%/12 Pmt=4440.82 ? N=65.9 支付利息總額支付利息總額 4440.8265.9-24879443856（元）（元） 支付利息總額支付利息總額 37610+ 4385681466元元案例分析案例分析p月供減少，還款期限縮短月供減少，還款期限縮短 仍需償還貸款期數(shù)仍需償還貸款期數(shù)： P= 348794-100000=248794 i=6%/12

39、 Pmt=3500 ? N=88.05 支付利息總額支付利息總額 350088.05-24879459383（元）（元） 支付利息總額支付利息總額 37610+ 5938396993元元房屋消費(fèi)支出的流程房屋消費(fèi)支出的流程與客戶交流，確定客戶希望購房的目標(biāo)與客戶交流，確定客戶希望購房的目標(biāo)收集客戶信息、包括家庭組成、收入等收集客戶信息、包括家庭組成、收入等分析客戶信息及財務(wù)現(xiàn)狀分析客戶信息及財務(wù)現(xiàn)狀幫助客戶制定購房目標(biāo)、包括時間、面積、房價幫助客戶制定購房目標(biāo)、包括時間、面積、房價幫組客居進(jìn)行貸款規(guī)劃幫組客居進(jìn)行貸款規(guī)劃購房規(guī)劃的實施購房規(guī)劃的實施監(jiān)控及調(diào)整購房規(guī)劃監(jiān)控及調(diào)整購房規(guī)劃案例案例收

40、入收入支出支出125003000月結(jié)余月結(jié)余9500元元年結(jié)余年結(jié)余11.4萬元萬元名稱名稱金額金額占比占比銀行儲蓄銀行儲蓄12萬元萬元88.89%基金基金1.5萬元萬元11.11%合計合計13.5萬元萬元 100%購買房屋2007年中總價40萬裝修10萬 入住3萬結(jié)婚（2008年）10萬家庭收支家庭收支資產(chǎn)狀況資產(chǎn)狀況2006年年10月月理財目標(biāo)購房時積累資金購房時積累資金13.5+0.95821.1購房目標(biāo)：首付購房目標(biāo)：首付2成成+裝修裝修+現(xiàn)金現(xiàn)金=8+10+3=21萬元萬元貸款貸款=32萬元萬元 不同貸款期限的對比（6.044%）期限期限月供款月供款占月收入比占月收入比 按揭還款額按

41、揭還款額償還利息償還利息 月收入結(jié)余月收入結(jié)余65395 43.16%388447 68447 4105 84300 34.40%412806 92806 5200 103651 29.20%438067 118067 5849 152806 22.45%505070 185070 6694 202406 19.24%577330 257330 7094 302045 16.36%736070 416070 7455 2008年底結(jié)婚費(fèi)用年底結(jié)婚費(fèi)用=584918=105289房屋生涯規(guī)劃表年齡夠換房選房因素月收入可負(fù)擔(dān)房價青年期55歲第三次換房 養(yǎng)老、遺產(chǎn) 5000-800030萬-50萬汽

42、車消費(fèi)貸款規(guī)劃汽車消費(fèi)貸款規(guī)劃 貸款對象貸款對象具備完全民事行為能力具備完全民事行為能力穩(wěn)定的職業(yè)和還貸能力穩(wěn)定的職業(yè)和還貸能力能提供有效抵押物或質(zhì)物、或有能力代償?shù)谋ＷC能提供有效抵押物或質(zhì)物、或有能力代償?shù)谋ＷC人人能支付首付款項能支付首付款項 貸款期限：貸款期限：一般一般3年，不超過年，不超過5年年 貸款金額貸款金額 貸款擔(dān)保貸款擔(dān)保 貸款保險貸款保險還款方式還款方式 等額本息和等額本金等額本息和等額本金 按月還款和按季還款按月還款和按季還款 遞增法和遞減法遞增法和遞減法 智慧型還款智慧型還款無需找人擔(dān)保、無需當(dāng)?shù)貞艏疅o需找人擔(dān)保、無需當(dāng)?shù)貞艏科谥С鲂∮趥鹘y(tǒng)方式，最后一期支付靈活、每期支出

43、小于傳統(tǒng)方式，最后一期支付靈活、多重選擇多重選擇案例案例 小王大學(xué)畢業(yè)小王大學(xué)畢業(yè)5年，月收入年，月收入5500元，貸款買元，貸款買車，貸款金額車，貸款金額10萬元，期限萬元，期限5年，年利率年，年利率5.58%采用等額本息還款法采用等額本息還款法：月還款額：月還款額=1926.31養(yǎng)車費(fèi)養(yǎng)車費(fèi)2000元元/月，占收入的月，占收入的67.65%，壓，壓力較大力較大如果小王未來收入穩(wěn)步上升，建議采用如果小王未來收入穩(wěn)步上升，建議采用“按月按月等額本息年度遞增法等額本息年度遞增法”銀行與汽車金融公司貸款的比較銀行與汽車金融公司貸款的比較 貸款比例和年限貸款比例和年限銀行最低首付款銀行最低首付款40

44、，汽車金融公司更寬松，汽車金融公司更寬松年限年限3年年5年年 申請申請 汽車貸款資格汽車貸款資格銀行需考慮貸款人戶口銀行需考慮貸款人戶口 貸款利率貸款利率銀行按央行規(guī)定銀行按央行規(guī)定汽車金融公司略高汽車金融公司略高汽車金融公司無雜費(fèi)汽車金融公司無雜費(fèi)制定消費(fèi)信貸方案制定消費(fèi)信貸方案 王先生目前的積蓄大部分花在裝修上了，王先生目前的積蓄大部分花在裝修上了，兒子急需電腦，王先生可從銀行貸款兒子急需電腦，王先生可從銀行貸款5000元，期限元，期限2年，年利率年，年利率5.91%。每月還款。每月還款多少？多少？ 財務(wù)安全的內(nèi)容的有：個人是否有發(fā)展的潛力，是否有充足的現(xiàn)金準(zhǔn)備，是否有適當(dāng)、穩(wěn)定的收益以及

45、（）等。（九月份考題） （A）是否有穩(wěn)定充足的收入 （B）是否享受社會保障 （C）是否有適當(dāng)?shù)淖》?（D）是否有額外的養(yǎng)老保障計劃 （E）是否購買了適當(dāng)?shù)呢敭a(chǎn)和人身保險消費(fèi)支出規(guī)劃 重點(diǎn)與難點(diǎn)重點(diǎn)與難點(diǎn)v家庭消費(fèi)三種模式v購房的財務(wù)決策v還款方式和還款金額v與購房相關(guān)的稅費(fèi)及計算v購車財務(wù)決策v汽車消費(fèi)信貸 重重 點(diǎn)點(diǎn)購房財務(wù)規(guī)劃的基本方法等額本金還款法與等額本息還款法下還款金額的計算不同還款方式的比較難難 點(diǎn)點(diǎn)案例1： 王先生年收入為10萬元，預(yù)計收入每年增加3%，每年的儲蓄比率為40%。目前有存款5萬元，打算5年后買房，假設(shè)王先生的投資報酬率為5%。王先生買房時準(zhǔn)備貸款20年，假設(shè)房貸利率為6%。 問：可負(fù)擔(dān)首付款？可負(fù)擔(dān)房貸？可負(fù)擔(dān)房屋總價？ 案例1：年收入年收入年儲蓄年儲蓄第5年后終值第5年后終值0 0500005000063814638141 1100000100000400004000048620486202 2103000103000412004120047694