房地產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)質(zhì)量控制制度

1、精品文檔A 省 xx 房地產(chǎn)估價事務(wù)所執(zhí)業(yè)質(zhì)量控制制度第一條為嚴(yán)格質(zhì)量管理，保證業(yè)務(wù)質(zhì)量，規(guī)避執(zhí)業(yè)風(fēng)險，根據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-1999房地產(chǎn)估價規(guī)范、 GBT18508-2001城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程，結(jié)合我所具體情況，制定本制度。第二條本所嚴(yán)格執(zhí)行GB/T50291-1999房地產(chǎn)估價規(guī)范（以下簡稱規(guī)范），執(zhí)業(yè)人員必須按規(guī)范要求的估價原則、估價方法、估價程序和報告書內(nèi)容及格式進(jìn)行估價操作。第三條接收估價業(yè)務(wù)時，首先應(yīng)與委托方洽談。洽談時除明確委估基本事項外，應(yīng)了解委托方評估的意圖，有無高估或低估的要求，原因何在。應(yīng)向委托方宣傳獨立、客觀、公正和合法原則，對于以下情況，應(yīng)拒絕

2、接收委托：1、估價目的違背國家有關(guān)法律、法規(guī)的；2、要求高估或低估以達(dá)到某些不正當(dāng)目的，經(jīng)解釋委托方仍堅持的；3、權(quán)益證件不齊備或權(quán)屬關(guān)系不明確、有爭議的。第四條在洽談業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，確認(rèn)可以接收的業(yè)務(wù)，應(yīng)及時與委托方簽房地產(chǎn)估價協(xié)議書，并由委托方出具房地產(chǎn)估價委托書 和房地產(chǎn)估價委托方承諾函。估價收費原則上應(yīng)按國家計委、國家建設(shè)部計價格（ 1995） 971 號文件規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。低于此標(biāo)準(zhǔn)須經(jīng)總經(jīng)理同意。1歡迎下載精品文檔第五條合同簽訂后，由洽談人將合同交辦公室登記存檔。并由所在評估部部門經(jīng)理提出項目組名單，報總經(jīng)理批準(zhǔn)，指定項目負(fù)責(zé)人。項目負(fù)責(zé)人必須是注冊房地產(chǎn)估價師。第六條項目負(fù)責(zé)人按

3、本所房地產(chǎn)操作規(guī)程 ，擬定評估方案，填寫估價方案和作業(yè)計劃表 ，經(jīng)該評估部部門經(jīng)理簽字后按此執(zhí)行，并交辦公室存檔。第七條估價方法和估價技術(shù)路線的確定是確保估價質(zhì)量的前提。估價人員應(yīng)根據(jù)不同的估價目的、不同的物業(yè)用途、掌握資料的情況，選擇恰當(dāng)?shù)墓纼r方法，根據(jù)物業(yè)的具體情況確定科學(xué)可行的估價技術(shù)路線。第八條 項目組進(jìn)入現(xiàn)場查勘調(diào)查時，應(yīng)持本所執(zhí)業(yè)人員守則及回執(zhí)，接受委托方對其職業(yè)道德的監(jiān)督。返回時應(yīng)由委托方在回執(zhí)上填寫意見并簽章。第九條實地查勘、搜集資料和市場調(diào)查應(yīng)按本所房地產(chǎn)價格評估規(guī)程的要求進(jìn)行。作好原始記錄并填寫現(xiàn)場查勘記錄表、建筑物成新率評定表。第十條有條件選擇市場比較法進(jìn)行估價的，應(yīng)以市

4、場法為主要估價方法。估價人員應(yīng)搜集大量準(zhǔn)確的交易實例，掌握正常市場價格行情。要求每名估價師每月向所里提供至少5 個交易實例，所里在條件成熟時應(yīng)設(shè)專職信息員，逐步建立和充實信息庫。第十一條 采用市場比較法估價的，應(yīng)選擇三個以上的可比實例，可比實例應(yīng)是估價對象的類似房地產(chǎn)，成交時間一般不超過一年，成交。2歡迎下載精品文檔價格為正常價格或可修正為正常價格。交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素的單項修正率不得超過 20%，綜合調(diào)整不得超過 30%。第十二條 具有獨立收益性的房地產(chǎn)， 應(yīng)選用收益法作為一種估價方法。收益法中凈收益的求取，應(yīng)根據(jù)物業(yè)性質(zhì)（出租型、商業(yè)經(jīng)營型、生產(chǎn)型或尚未使用及自用的房地產(chǎn)

5、）確定計算項目。若與正?？陀^情況不符，應(yīng)按社會客觀水平加以修正。資本化率的確定，應(yīng)優(yōu)先采用市場提取法。若采用安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法，風(fēng)險調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價對象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來預(yù)測、估價對象的用途及新舊程度等確定。獲得收益年限的確定，以選擇房屋耐用年限和土地使用權(quán)剩余年限二者中較短者。凈收益中是否扣除房屋折舊和土地使用權(quán)攤銷， 應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)范規(guī)定執(zhí)行。第十三條 具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價， 應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為一種估價方法。預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)估價宜采用市場比較法，并考慮類似房地產(chǎn)價格的未來變動趨勢。開發(fā)利潤的基數(shù)可取未開發(fā)房地產(chǎn)價值與開發(fā)成本之和， 或取預(yù)測的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)

6、價值，利潤率可取同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目相應(yīng)的平均利潤率。估價計算中必須考慮資金的時間價值。第十四條 在上述三種方法的市場依據(jù)不充分時， 可采用成本法作為主要估價方法。重置價格應(yīng)包括土地取得費用、開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤等項。重置價格的求取采用成本加和、市場比較、政府公布的房屋重置價加以修正及工程造價估算等方法。成新率的求取可通過技術(shù)鑒定或計算或兩種方法同時應(yīng)用得來，計算中的。3歡迎下載精品文檔耐用年限應(yīng)為經(jīng)濟(jì)耐用年限。第十五條 土地的估價采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法， 成本逼近法或假設(shè)開發(fā)法。估價的技術(shù)要求可參照 城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程 GB/T18508-2001 （中華人

7、民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)） 。第十六條 估價報告和工作底稿。估價報告的內(nèi)容應(yīng)具有全面性、公正性和客觀性、準(zhǔn)確性、概括性。估價報告應(yīng)包括規(guī)范中要求的八部分，其中技術(shù)報告只供存檔和上級主管部門查閱， 不裝入報告發(fā)出。估價報告應(yīng)記載規(guī)范要求的十七項事項，并按規(guī)范要求的規(guī)范格式書寫。歸檔的工作底稿應(yīng)包括估價委托書、估價方案和估價作業(yè)計劃、現(xiàn)場查勘表、成新率計算表、估算計算過程的文字和表格資料、估價報告書全文、包括產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件在內(nèi)的全部附件等。第十七條 本所實行三級復(fù)審制度。估價報告由項目負(fù)責(zé)人匯總、撰寫完備后，由參加項目的其他估價師校對、初審，再由部門經(jīng)理復(fù)審，最后由總經(jīng)理終審簽發(fā)。審核的內(nèi)容包括：1、委托房

8、地產(chǎn)權(quán)屬是否清楚、合法；2、現(xiàn)場查勘結(jié)果能否客觀反映委估對象現(xiàn)狀；3、計算過程是否有誤，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確，參數(shù)選擇是否合理，公式選用是否恰當(dāng)，是否符合估價原則，選用的估價方法是否適宜估價對象和估價目的，估價結(jié)果是否符合市場規(guī)律；4、估價報告書是否符合規(guī)范要求。第十八條本所實行估價業(yè)務(wù)過程跟蹤制度。從接收業(yè)務(wù)、 確定項。4歡迎下載精品文檔目負(fù)責(zé)人、項目編號、打印、校對、審核歸檔、收費、發(fā)文均要求責(zé)任人簽字。第十九條本所為加強(qiáng)執(zhí)業(yè)人員培訓(xùn)， 除全體估價師必須參加協(xié)會組織的后續(xù)教育培訓(xùn)外，原則上每月定期組織一次所內(nèi)的培訓(xùn)，針對估價中發(fā)現(xiàn)的技術(shù)問題進(jìn)行業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)。第二十條本所鼓勵估價人員開展學(xué)術(shù)研究。凡在中國房地產(chǎn)估價師期刊上發(fā)表文章的，每次獎勵10003000 元。第二十一條本所實行執(zhí)業(yè)人員風(fēng)險保證金暫扣制度。凡本所執(zhí)業(yè)人員，由每月酬金中預(yù)扣100400 元，兩年內(nèi)未出現(xiàn)質(zhì)量事故如數(shù)并加利