沌口工業(yè)總部基地項目定位策劃報告

1、沌口工業(yè)總部基地項目定位策劃報告前言：前言： 很榮幸有機會參與很榮幸有機會參與沌口總部基地定位策劃沌口總部基地定位策劃投標(biāo)工作。做為多年從事房地產(chǎn)策投標(biāo)工作。做為多年從事房地產(chǎn)策劃代理的專業(yè)劃代理的專業(yè)，定位，定位工作。工作。 武漢易道地產(chǎn)武漢易道地產(chǎn)擁有專業(yè)擁有專業(yè)而豐富的地產(chǎn)項目而豐富的地產(chǎn)項目策劃及營銷策劃及營銷執(zhí)行執(zhí)行經(jīng)驗，為此，我們經(jīng)驗，為此，我們在深入在深入研習(xí)本土研習(xí)本土市場的基礎(chǔ)市場的基礎(chǔ)上上，以專業(yè)的，以專業(yè)的行業(yè)視角行業(yè)視角，在本項目，在本項目前期階段前期階段針對項目針對項目的的綜合綜合定位提供我們的定位提供我們的深度深度建議建議。本次定位報告溝通屬于前期溝通，主要目的是在

2、大方向、核心策略、執(zhí)行模塊上取得雙方本次定位報告溝通屬于前期溝通，主要目的是在大方向、核心策略、執(zhí)行模塊上取得雙方共鳴，便于下一步能夠展開深度合作。共鳴，便于下一步能夠展開深度合作。二、區(qū)域?qū)傩苑治龆?、區(qū)域?qū)傩苑治鋈?、市場綜合分析三、市場綜合分析 五、項目綜合定位五、項目綜合定位六、項目開發(fā)策略六、項目開發(fā)策略報報 告告 目目 錄錄一、策劃定位背景一、策劃定位背景七、相關(guān)附件內(nèi)容七、相關(guān)附件內(nèi)容四、四、工業(yè)園地產(chǎn)特點工業(yè)園地產(chǎn)特點一、項目執(zhí)行背景一、項目執(zhí)行背景東風(fēng)本田二廠高爾夫球場國際博覽中心武漢未來市政府三環(huán)線江城大道本案本案規(guī)劃用地總面積：4.7萬方建筑面積：14萬方建筑密度：不大于30

3、%規(guī)劃設(shè)計（土地使用）條件規(guī)劃設(shè)計（土地使用）條件占地面積：71畝（首期）土地性質(zhì)：工業(yè)用地項目容積率：1.5-3.0片區(qū)規(guī)劃發(fā)展前景喜人，但現(xiàn)狀不容樂觀，不確定因素預(yù)計較多。預(yù)計需要2-3年時間該片區(qū)才有實質(zhì)性綜合開發(fā)統(tǒng)籌措施。1、地塊區(qū)位與規(guī)劃指標(biāo)、地塊區(qū)位與規(guī)劃指標(biāo)2、產(chǎn)業(yè)分布與發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)分布與發(fā)展規(guī)劃沌口開發(fā)區(qū)品牌企業(yè)分布武漢新區(qū)發(fā)展軸向規(guī)劃武漢國際博覽中心二期工程總投資69億元，總建筑面積約74萬平方米。包括國際會議中心、洲際酒店、海洋樂園、超高層寫字樓等建筑群，總建筑面積約74萬平方米，計劃于2010年3月下旬動工，2010年10月完工。二期工程全部建成后，將與主展館一起，形成

4、武漢獨具特色的超級展覽城，成為武漢一道亮麗的風(fēng)景。 武漢新區(qū)：國際博覽中心項目武漢新區(qū)：國際博覽中心項目金地集團于2009年10月12日競得武漢漢陽區(qū)P（2009）055號地塊項目。項目位于四新地區(qū)，由J5、J6、J7、J8四宗地塊組成。規(guī)劃凈用地面積306656平米，總建面58170平米，容積率為1.897。規(guī)劃用地性質(zhì)為居住用地?？偟貎r為128300萬，樓面地價為2093元/平米。金地集團：布局武漢三鎮(zhèn)之漢陽新區(qū)金地集團：布局武漢三鎮(zhèn)之漢陽新區(qū)武漢人民政府市長阮成發(fā)率領(lǐng)市政府代表團2010年03月28日結(jié)束對日本的訪問，據(jù)傳回訊息稱：作為此行主要目的，我市汽 車產(chǎn)業(yè)發(fā)展收獲豐碩成果，東風(fēng)本

5、田第二工廠將力爭年內(nèi)開工建設(shè)，一批日本本土零部件企業(yè)也將在武漢投資。 東風(fēng)本田：二廠年內(nèi)計劃開工建設(shè)東風(fēng)本田：二廠年內(nèi)計劃開工建設(shè)金融MALL位處白沙洲大橋漢陽橋頭，占地近300畝，規(guī)劃工作區(qū)、生活區(qū)、住宅區(qū)和娛樂區(qū)。項目預(yù)計8月動工，選址武漢開發(fā)區(qū)總部經(jīng)濟區(qū)，涵蓋證券公司區(qū)域總部和后臺服務(wù)中心、保險公司區(qū)域總部和后臺服務(wù)中心、汽車與家電消費貸款公司等。車城金融車城金融mall：布局武漢新區(qū)：布局武漢新區(qū)3、區(qū)域周邊新項目發(fā)展、區(qū)域周邊新項目發(fā)展二、區(qū)域板塊屬性二、區(qū)域板塊屬性現(xiàn)代制造業(yè)傳統(tǒng)制造業(yè)高科技制造業(yè)汽車整車、汽車零部件、電子電器等（屬于沌口開發(fā)區(qū)域的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)）（重型制造業(yè)明顯滯后于東

6、湖高新區(qū)）食品飲料、醫(yī)藥煙草、玻璃建材等（相對滯后于漢口東西湖區(qū)）電腦、IT外設(shè)，但行業(yè)整體優(yōu)勢不明顯（明顯滯后于東湖高新區(qū)）現(xiàn)代服務(wù)業(yè)僅物流業(yè)、展覽業(yè)等，但所占比例很低（明顯滯后于漢口核心區(qū)-江漢區(qū)）現(xiàn)代服務(wù)業(yè)亟待發(fā)展、制造業(yè)主要聚焦汽車制造，汽車零部件，其他現(xiàn)代制造業(yè)發(fā)展緩慢，存在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為單一的不足。1、沌口產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、沌口產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)2、沌口規(guī)劃發(fā)展、沌口規(guī)劃發(fā)展以汽車產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、機械、電子、食品、建材、輕工等產(chǎn)業(yè)。已有30多個跨國公司、知名企業(yè)入駐配套：未來大型購物中心、星級酒店、大型電影院線等將會陸續(xù)落戶沌口開發(fā)區(qū)。2009年，開發(fā)區(qū)規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值1101億元、工業(yè)增加值3

7、32億元，財政收入104億元， 2010年，開發(fā)區(qū)工作目標(biāo)，1200億元產(chǎn)值、120億元財政收入、180億元固定資產(chǎn)投資。從一般制造業(yè)向先進(jìn)制造業(yè)轉(zhuǎn)變，從加工制作環(huán)節(jié)向“微笑曲線”高端轉(zhuǎn)變，從二產(chǎn)業(yè)為主向二三產(chǎn)業(yè)并舉轉(zhuǎn)變。做強先進(jìn)制造業(yè)，打造具有強大競爭力的汽車、電子電器支柱產(chǎn)業(yè)集群和新材料、新能源等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群。突破性發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，大力發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、消費性服務(wù)業(yè)和公共性服務(wù)業(yè)，形成南部軍山休閑娛樂、沌口北部綜合商貿(mào)兩大功能區(qū)，構(gòu)筑開發(fā)區(qū)“南娛、北貿(mào)、中造”的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)戰(zhàn)略空間布局體系。 3、沌口產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、沌口產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型4、總部中心規(guī)劃、總部中心規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容建設(shè)內(nèi)容以四新組團為主要區(qū)域，依

8、托規(guī)劃建設(shè)中的東風(fēng)本田二廠、東風(fēng)本田二廠零部件園區(qū)、金融保險后臺服務(wù)區(qū)、蘭快中心、外商俱樂部、高爾夫運動場及商業(yè)群等項目，建設(shè)開發(fā)區(qū)總部經(jīng)濟中心。集中建設(shè)為總部企業(yè)直接入住的多功能、規(guī)模化、標(biāo)志性的商務(wù)樓宇群；形成滿足總部企業(yè)生產(chǎn)需求的便捷性、專門化、生態(tài)型的產(chǎn)業(yè)園區(qū)；構(gòu)建以科研、辦公、酒店、培訓(xùn)中心及汽車文化產(chǎn)業(yè)等為重點內(nèi)容的總部經(jīng)濟中心。對象及重點對象及重點包括國際性、全國性和區(qū)域性的企業(yè)總部；國內(nèi)外大企業(yè)的管理中心、研發(fā)中心、制造中心、采購中心、投資中心和營銷中心等職能性總部等。重點引進(jìn)與汽車、電子電器、先進(jìn)裝備制造、能源環(huán)保、現(xiàn)代物流等產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的總部企業(yè)。沌口總部經(jīng)濟中心規(guī)劃需要

9、政府與企業(yè)進(jìn)行有效的區(qū)域營銷推廣。三、市場綜合分析三、市場綜合分析武漢市總體宏觀經(jīng)濟分析武漢市總體宏觀經(jīng)濟分析武漢工業(yè)園地產(chǎn)板塊分析武漢工業(yè)園地產(chǎn)板塊分析沌口工業(yè)園地產(chǎn)項目分析沌口工業(yè)園地產(chǎn)項目分析中部地區(qū)中心城市地位確定中部地區(qū)中心城市地位確定 2010年3月武漢市城市總體規(guī)劃通過國務(wù)院正式批復(fù)，武漢在全國發(fā)展布局中的功能定位由以往的“我國中部重要的中心城市”，上升為“我國中部地區(qū)的中心城市”。兩字之差，意義大不相同。1、武漢市總體宏觀經(jīng)濟分析、武漢市總體宏觀經(jīng)濟分析中部崛起中部崛起20042004年年兩型社會兩型社會20072007年年1+81+8城市圈城市圈20082008年年中部地區(qū)中

10、心中部地區(qū)中心城市城市20102010年年GDP1435.84億元武漢排名第十三GDP達(dá)到3141億元，增長15.6%，增幅創(chuàng)11年來新高3960億！2008年武漢GDP逆勢漲15.1GDP首破4500億元，增長13%拉動內(nèi)需拉動內(nèi)需, ,產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移 2009年武漢市GDP超過4500億元，同比增速超過13%。其中，固定資產(chǎn)投資達(dá)到3001億，增長33.3%。 為GDP作貢獻(xiàn)的另一項重要指標(biāo)是工業(yè)增加值。據(jù)了解，2009年，全市規(guī)模以上企業(yè)達(dá)到1306家，其工業(yè)增加值為461.49億元，同比增長27.6%，占全省比重10%。其利稅總額突破百億元大關(guān)，達(dá)到116.79億元，同比增長36.6

11、% 只有拉動內(nèi)需, 承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移鞏固中部地區(qū)中心城市的地位方面更有說服力，在保障民生、市民共享發(fā)展成果方面有更強勁的實力。投資環(huán)境的改善投資環(huán)境的改善, ,武漢已為沖刺做好準(zhǔn)備武漢已為沖刺做好準(zhǔn)備 武昌站和漢口站的改造成型、武漢站的建成、武漢天河機場三期工程的陸續(xù)完工、京廣高鐵的修建和武漢連接合肥西安等東西向鐵路的建成，隨著陽羅港口的建成，武漢將成為中國最重要的交通樞紐。 武漢地區(qū)所聚集的高等院校及科研院所，在全國排第3位。多年的產(chǎn)學(xué)研一體化發(fā)展，已令武漢具有較成熟的成果轉(zhuǎn)化機制和創(chuàng)業(yè)文化。 城市景觀、舊城改造等方面比往年也加大了力度。結(jié)論結(jié)論: : 天時、地利、人合具備,武漢未來經(jīng)濟發(fā)展廣泛

12、看好,在未來10-20年中,必然躋身全國一線城市的行列,再顯”大武漢”輝煌。在未來的經(jīng)濟發(fā)展趨勢下，國、內(nèi)外集團企來將爭先搶駐武漢。 沿海要轉(zhuǎn)型，上海已唱罷退場，天津是報幕員，成渝是前奏，長沙是混音，武漢必為主旋律!2、武漢市工業(yè)園地產(chǎn)板塊分析、武漢市工業(yè)園地產(chǎn)板塊分析光谷：依托高科技光谷：依托高科技IT產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代制造業(yè)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代制造業(yè)盤龍城：依托商貿(mào)物流業(yè)、空港經(jīng)濟區(qū)盤龍城：依托商貿(mào)物流業(yè)、空港經(jīng)濟區(qū)陽邏：依托鋼鐵業(yè)、化工業(yè)、物流產(chǎn)業(yè)陽邏：依托鋼鐵業(yè)、化工業(yè)、物流產(chǎn)業(yè)金銀湖：臺商投資區(qū)、海峽科技產(chǎn)業(yè)園金銀湖：臺商投資區(qū)、海峽科技產(chǎn)業(yè)園沌口：汽車制造業(yè)、電子電器業(yè)等沌口：汽車制造業(yè)、電子電器業(yè)

13、等古田：以新興傳統(tǒng)制造業(yè)為主導(dǎo)古田：以新興傳統(tǒng)制造業(yè)為主導(dǎo)占地面積：占地面積：300畝建筑形態(tài)：建筑形態(tài)：多層（3-5層）銷售價格：銷售價格：3000元/平方米產(chǎn)品定位：產(chǎn)品定位：以光電子、生物為主的研發(fā)型產(chǎn)業(yè)集群。配套資源：配套資源：30000平米高爾夫練習(xí)場，滿足客戶休閑健身需求；800平米高級會所為客戶提供高 尚交流平臺；配套食堂、超市、運動場、滿足員工生活需要。東湖高新國際企業(yè)中心東湖高新國際企業(yè)中心國際企業(yè)中心集辦公、科研、中試、無煙生產(chǎn)等多功能于一體，致力于專業(yè)化集群化地為企業(yè)提供一種全新的園林式庭院型模塊化可持續(xù)發(fā)展空間。它不是鬧市中心的摩天寫字樓，也不是純粹的標(biāo)準(zhǔn)化廠房，而是吸

14、取兩者優(yōu)點的完美結(jié)合體，既沒有傳統(tǒng)寫字樓的冷漠與隔閡，也沒有標(biāo)準(zhǔn)化廠房的呆板與灰暗。國際企業(yè)中心所有建筑均不超過五層，外觀方正大氣，立面簡潔流暢，造型獨特，風(fēng)格現(xiàn)代，形象厚實穩(wěn)重而又不乏靈韻，建筑內(nèi)部空間為模塊式組合，大開間柱網(wǎng)式結(jié)構(gòu)便于靈活分隔，在科技園的建設(shè)中引入城市功能，讓城市的商業(yè)、文化、休閑、居住等元素延伸到科技園區(qū)，與城市進(jìn)行互動，使科技園區(qū)成為具有濃郁城市氛圍的科技新城，開創(chuàng)科技精英的城市化生活。國際企業(yè)中心具有低建筑密度，低容積率，高綠化率，環(huán)境雅致的特點。國際企業(yè)中心建筑密度僅為30%，容積率為0.92，建筑面積：建筑面積：22萬銷售價格：銷售價格：3200元/平方米（預(yù)期）

15、產(chǎn)品定位：產(chǎn)品定位：高科技研發(fā)、光電子信息、生物、醫(yī)藥建筑形態(tài)：建筑形態(tài)：多層辦公樓、商業(yè)服務(wù)中心、體育中心、公寓配套資源：配套資源：中央商業(yè)廣場、員工餐廳、銀行、郵政、咖啡廳、網(wǎng)球場、超市、小型影院、 體育中心、高檔物業(yè)管理解決企業(yè)入駐的后顧之憂?？蛻魧ο螅嚎蛻魧ο螅褐饕獮榇笮凸究偛炕兀行⌒透呖萍计髽I(yè)，以辦公研發(fā)為主，無 噪音，無廢氣排放的輕型工業(yè)生產(chǎn)為輔。光谷光谷芯中心芯中心位于武漢科技新城核心地段，緊鄰富士康、中芯國際、三一重工等知名企業(yè)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)氛圍濃厚，上下游產(chǎn)業(yè)配套資源豐富。作為東湖高新地產(chǎn)第四代標(biāo)桿之作，凝聚了目前建筑工業(yè)最為先進(jìn)的設(shè)計理念，提倡綠色辦公，綠色無煙生產(chǎn)、

16、研發(fā)、辦公、中試整體設(shè)計思想為，融物于景，天人合一，既保證整體景觀設(shè)計的舒適性，又保證整體工業(yè)園的實用性，為入駐企業(yè)提供最大的工作休閑和辦公享受。產(chǎn)品形態(tài)豐富多樣，囊括獨棟、多層生產(chǎn)兼辦公樓、高層辦公樓、商務(wù)設(shè)施，總規(guī)劃面積22萬米；光谷芯中心將發(fā)展成為南光谷集辦公、生產(chǎn)、研發(fā)、商務(wù)等功能為一體的新型工業(yè)中心。建筑面積：建筑面積：81793平方米 銷售價格：銷售價格：4000元/平米物物 業(yè)業(yè) 費：費：1.5元/平米/月建筑形態(tài)建筑形態(tài)：小高（12層）、高層（18層）產(chǎn)品定位：產(chǎn)品定位：軟件產(chǎn)業(yè)、中國服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)、金融后臺服務(wù)中心入駐企業(yè)：入駐企業(yè)：微軟技術(shù)中心、IBM、EDS、HP、日本ID

17、、臺灣群茂科技、安防科技、海天、中國 華為、中地數(shù)碼、華工達(dá)夢、亞芯微電子、東湖軟件、通達(dá)信、中科創(chuàng)新、北大青 鳥、軟通動力、博彥科技、江通動畫等眾多知名企業(yè)光谷軟件園光谷軟件園建筑面積建筑面積：58萬方物物 業(yè)業(yè) 費：費：1元/平米/月建筑形態(tài)：建筑形態(tài)：多層、高層（18層）銷售價格：銷售價格：商鋪起價為5000元/平方米，均價為5500元/平方米； 獨棟辦公樓均價為4000元/平方米。 產(chǎn)品定位：產(chǎn)品定位：現(xiàn)代制造、光學(xué)電子、醫(yī)藥化工、冶金建材、機械制造、食品加工、汽車貿(mào)易。配套資源：配套資源：運動場所、金融網(wǎng)點、5000平方米體育運動館、員工餐廳、第一廣場等全面配套。卓爾第一企業(yè)社區(qū)卓爾

18、第一企業(yè)社區(qū)第一企業(yè)社區(qū)第一企業(yè)社區(qū)，該項目傳承美國硅谷產(chǎn)業(yè)辦公規(guī)劃精髓，倡導(dǎo)獨棟辦公和生態(tài)辦公，致力于為智力密集型企業(yè)量身打造，集產(chǎn)業(yè)、研發(fā)、辦公、物流、會展于一體的高級商務(wù)花園。秉承“升級服務(wù)就是升級財富”服務(wù)理念，與政府共同搭建企業(yè)最佳發(fā)展平臺。實現(xiàn)國內(nèi)外市場經(jīng)濟的信息整合、互動，達(dá)到國內(nèi)外企業(yè)峰會能動的良好釋放效果，成為優(yōu)勢企業(yè)樹立形象的第一標(biāo)志。項目總規(guī)劃3000余畝，一期400余畝已經(jīng)建設(shè)完成，吸引國內(nèi)包括步步高、夏新、中體、耀華玻璃、維京科技、莫奈景觀、分眾傳媒等100余家知名企業(yè)入駐，成為中部地區(qū)首個總部基地踐行者。武漢國際企業(yè)公園武漢國際企業(yè)公園-中部慧谷中部慧谷 項目位于東

19、西湖金銀湖生態(tài)園區(qū)內(nèi)，項目整體規(guī)劃用地面積約800畝，總建筑面積約70萬平方米，其中一期規(guī)劃用地面積142畝，建筑面積15萬平方米，項目高起點規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高水準(zhǔn)管理，努力打造一個現(xiàn)代化、人性化、商務(wù)化、園林式、低商務(wù)成本國際服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)基地。項目建成后，可以引入800-1000家企業(yè)入園。國際服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)園區(qū)，是集研發(fā)辦公、會展、星級酒店、商業(yè)、公寓等為一體的企業(yè)園區(qū)。園區(qū)主要面向國際國內(nèi)IT及軟件研發(fā)、信息技術(shù)、工業(yè)設(shè)計、創(chuàng)意動漫、生物技術(shù)、生命科學(xué)、商務(wù)服務(wù)、教育培訓(xùn)等服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)，是企業(yè)接軌國際、發(fā)展中國的良好平臺。銷售價格銷售價格：5500元/平方米（均價）意向企業(yè)意向企業(yè)：機械

20、制造企業(yè)、醫(yī)藥企業(yè)、軟件企業(yè)、貿(mào)易企業(yè)等。（江漢區(qū)漢口創(chuàng)業(yè)中心部分企業(yè)考慮搬遷）建筑面積：建筑面積：116965平方米 銷售價格：銷售價格：均價為4500元/平米物物 業(yè)業(yè) 費：費：2-2.5元/平米/月建筑形態(tài)建筑形態(tài)：多層產(chǎn)品定位：產(chǎn)品定位：產(chǎn)品展示、銷售、信息交流、綜合服務(wù)及商務(wù)辦公 入駐企業(yè)：入駐企業(yè)：江漢油田、中百倉儲、中冶中南局、武漢有色金屬投資有限公司、眾一投資擔(dān) 保公司、方正裝飾工程公司 、法聯(lián)實業(yè)等多家企業(yè) 。先后有200多家企業(yè)認(rèn) 購，入駐行業(yè)包括物流、服裝、科技、能源和電子等產(chǎn)業(yè)。匯豐企業(yè)總部匯豐企業(yè)總部匯豐企業(yè)總部，顛覆傳統(tǒng)辦公理念，首創(chuàng)“三低一高”辦公物業(yè)模式-低密度

21、、低容積率、低樓層，高綠化率，將“以人為本”的理念真正引入辦公建筑中，低密度、花園式辦公環(huán)境。匯豐企業(yè)總部以智能化、低密度、生態(tài)型的總部樓群，打造新派企業(yè)商務(wù)花園的物業(yè)模式，形成集研發(fā)、中試、辦公、展示、商務(wù)于一體的企業(yè)總部聚集基地?？梢詾槠髽I(yè)提供良好的中樞式運營管氛圍，以高效、多能、全屏化優(yōu)勢為企業(yè)創(chuàng)建發(fā)展的高速通道，以中心級輻射全國乃至全球的“中心外圍效應(yīng)”為企業(yè)鋪設(shè)前瞻式空間路徑。建筑面積：建筑面積：260000平方米 銷售價格：銷售價格：寫字樓均價6000元/平米 商務(wù)區(qū)獨棟8000元/平米物物 業(yè)業(yè) 費：費：商業(yè)3元/平方米/月 寫字樓8元/平方米/月 建筑形態(tài)建筑形態(tài)：高層（16層

22、）產(chǎn)品定位：產(chǎn)品定位：區(qū)域型CBD，甲級寫字樓、高檔商業(yè)街、高級酒店公寓及五星級酒店入駐企業(yè)：入駐企業(yè)：金融銀行、電視臺報紙、物流運輸、機電、商貿(mào)、餐飲等行業(yè)入駐武漢沌口東合中心武漢沌口東合中心位于武漢經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，占地163畝，總建面約26萬，是集5A寫字樓、國際商務(wù)區(qū)、五星級酒店及會所、酒店式公寓、經(jīng)濟型酒店、綜合服務(wù)區(qū)于一體的CBD項目。甲級寫字樓約15萬，國際商務(wù)區(qū)約2.5萬，五星級酒店及會所約2.5萬，酒店式公寓約4.0萬，綜合服務(wù)區(qū)約1.5萬，經(jīng)濟型酒店約0.5萬。一期寫字樓一期商務(wù)區(qū)（獨棟辦公）二期寫字樓二期公寓五星級酒店會議中心及會所三期寫字樓綜合服務(wù)區(qū)經(jīng)濟型酒店項目整體鳥瞰圖項

23、目整體鳥瞰圖二期總建筑面積3.7萬 ，包括1棟定制寫字樓和2棟商務(wù)寫字樓，其中定制寫字樓為12層，商務(wù)寫字樓16-18層，計劃于2010年底面市。二期寫字樓鳥瞰圖二期寫字樓鳥瞰圖一期總建筑面積22632平米，標(biāo)準(zhǔn)層面積1396.8平米，主樓樓高64.4米，已于2008年5月正式交樓。已有東風(fēng)研究院、匯豐、中信、浦發(fā)、嘉實多、東風(fēng)汽車報、東風(fēng)電視臺等多家企業(yè)商家入駐。 一期寫字樓實景圖一期寫字樓實景圖一期商務(wù)區(qū)效果圖一期商務(wù)區(qū)效果圖3、沌口工業(yè)園地產(chǎn)分析、沌口工業(yè)園地產(chǎn)分析武漢天潤汽車產(chǎn)業(yè)園武漢天潤汽車產(chǎn)業(yè)園武漢黃金口科技企業(yè)孵化基地武漢黃金口科技企業(yè)孵化基地武漢國際汽車城武漢國際汽車城（擬建）

24、沌口工業(yè)園地產(chǎn)發(fā)展特點沌口工業(yè)園地產(chǎn)發(fā)展特點武漢天潤汽車產(chǎn)業(yè)園武漢天潤汽車產(chǎn)業(yè)園天潤工業(yè)園位于武漢新區(qū)蔡甸常福新城。位于京珠滬蓉高速及外環(huán)等重要通道交匯處，毗鄰東風(fēng)總部和沌口汽車產(chǎn)業(yè)帶。占地1100畝，總建筑面積約80萬平米，規(guī)劃企業(yè)總部基地、標(biāo)準(zhǔn)廠房、企業(yè)孵化器等園區(qū)，設(shè)有創(chuàng)業(yè)中心、商務(wù)中心、物流中心、后勤服務(wù)中心等配套設(shè)施。一期工程原計劃2008年初建成。項目進(jìn)度：已經(jīng)停止運作武漢黃金口科技企業(yè)孵化基地武漢黃金口科技企業(yè)孵化基地項目整體規(guī)模用地面積600畝，一期開發(fā)用地面積約350畝。產(chǎn)業(yè)基地將依托沌口汽車產(chǎn)業(yè)，建成集高科技企業(yè)，汽車電子，光機電一體化，汽車零配件產(chǎn)業(yè)孵化，生產(chǎn)和研發(fā)的重要

25、基地。 孵化器大樓是黃金口都市工業(yè)園的標(biāo)志性建筑?？傆玫孛娣e2.37萬平米，總建面4萬平米，設(shè)計為南、北兩幢塔樓，具備研發(fā)辦公、會務(wù)、餐飲、商務(wù)等綜合服務(wù)功能。北樓12層，南樓20層。大樓單層面積1000平米，可提供40-200平米的辦公區(qū)間，供入孵企業(yè)選擇。銷售價格：均價3500元/、租金15-18元/月。入駐企業(yè)：蘇泊爾、金牛、百威、黃鶴樓、亞太、佐爾美、福達(dá)等品牌企業(yè)企業(yè)入駐武漢國際汽車城（擬建）武漢國際汽車城（擬建）項目地址：武漢市漢陽區(qū)升官渡占地規(guī)模：90畝建筑面積：16萬平米容積率：2.67項目進(jìn)度：前期初步概念方案階段漢陽黃金口科技企業(yè)孵化基地東合CBD中心綜合體項目東風(fēng)集團汽車

26、產(chǎn)業(yè)研發(fā)中心項目東風(fēng)集團環(huán)保電動車產(chǎn)業(yè)基地各大品牌家電研發(fā)制造產(chǎn)業(yè)基地漢南卓爾生態(tài)工業(yè)產(chǎn)業(yè)園項目汽車制造業(yè)、汽車研發(fā)等家電制造、研發(fā)設(shè)計等中小型科技型制造企業(yè)食品工業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品深加工倉儲物流產(chǎn)業(yè)、其他配套產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品概念與功能細(xì)分，發(fā)展速度迅猛，出現(xiàn)較為明顯的細(xì)分市場客戶需求，客戶集群扎堆效應(yīng)凸顯，形成了大沌口板塊的中觀工業(yè)園地產(chǎn)項目系統(tǒng)界面與生態(tài)鏈條。為本項目進(jìn)行概念與功能定位提供了良好的區(qū)域發(fā)展平臺，本項目需要借助該區(qū)域平臺進(jìn)行資源共享，從而解決客戶來源渠道問題。沌口工業(yè)園項目特點沌口工業(yè)園項目特點工業(yè)園地產(chǎn)項目成功之道工業(yè)園地產(chǎn)項目成功之道產(chǎn)業(yè)集群產(chǎn)業(yè)集群客戶資源客戶資源產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品創(chuàng)新所在區(qū)

27、域具備較好的產(chǎn)業(yè)鏈基礎(chǔ)，行業(yè)聚集扎堆效應(yīng)明顯能夠迅速地找到目標(biāo)客戶，企業(yè)自身具備較強的市場號召力匹配目標(biāo)客戶產(chǎn)品訴求，保持產(chǎn)品內(nèi)核與外殼的有機統(tǒng)一企業(yè)資源企業(yè)資源對接“資金-土地-產(chǎn)品-客戶”之開發(fā)鏈條，而非短期資本與土地運作四、武漢工業(yè)園地產(chǎn)發(fā)展特點四、武漢工業(yè)園地產(chǎn)發(fā)展特點發(fā)展歷史與趨勢發(fā)展歷史與趨勢發(fā)展模塊細(xì)分發(fā)展模塊細(xì)分企業(yè)資源細(xì)分企業(yè)資源細(xì)分項目產(chǎn)品開發(fā)項目產(chǎn)品開發(fā)項目營銷推廣項目營銷推廣標(biāo)準(zhǔn)化廠房與基礎(chǔ)設(shè)施、適合大規(guī)模制造項目與企業(yè)。產(chǎn)學(xué)研一體化，追求資源整合，對辦公環(huán)境要求較高，注重集合性與門類細(xì)分產(chǎn)研發(fā)一體化，追求資源整合，兼顧寫字樓與廠房的優(yōu)點，生態(tài)辦公與完善配套研發(fā)中試營銷

28、物流一體化，追求資源產(chǎn)業(yè)集群化，生態(tài)辦公與完善配套，開放辦公平臺追求商務(wù)展示性1991-19952000-20022002-20072007-2010粗放型粗放型集約型集約型精細(xì)型精細(xì)型工業(yè)園地產(chǎn)項目主題高度橫向整合與垂直細(xì)分發(fā)展歷史與趨勢發(fā)展歷史與趨勢政府推動政府推動市場推動市場推動傳統(tǒng)工業(yè)廠房傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)商務(wù)花園企業(yè)總部基地現(xiàn)代創(chuàng)意園區(qū)高能耗、高排放、高污染，屬于日益淘汰的傳統(tǒng)低端形態(tài)環(huán)保、高效，屬于目前發(fā)展比較成熟的新型中高端模式屬于第四代工業(yè)園地產(chǎn)項目開發(fā)模式，發(fā)展比較成熟，同時概念也非常繁雜的、受到日益追捧的高端發(fā)展模式。屬于真正的低碳零排放產(chǎn)業(yè)形態(tài)。以制造業(yè)為主導(dǎo)，

29、同時高科技產(chǎn)業(yè)加速跟進(jìn)且所占比重日益增大，影響日益強化。逐漸以高附加值智力密集型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)，包含現(xiàn)代制造業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)在內(nèi)，實現(xiàn)管理、創(chuàng)新、研發(fā)、資源整合與生產(chǎn)環(huán)節(jié)的高度分離。企業(yè)孵化基地軟件產(chǎn)業(yè)園現(xiàn)代企業(yè)社區(qū)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園國際外包工業(yè)園1 G2G3G4G橫向整合垂直細(xì)分汽車產(chǎn)業(yè)研發(fā)中心主題概念深度多元項目分布區(qū)域廣泛項目開發(fā)體量巨大項目開發(fā)模式系統(tǒng)項目銷售周期較長垂直細(xì)分橫向整合IT、軟件、創(chuàng)意、服務(wù)外包、生態(tài)產(chǎn)業(yè)、生物醫(yī)藥企業(yè)總部、企業(yè)社區(qū)、企業(yè)城、創(chuàng)業(yè)城、CBD總部等新興區(qū)域傳統(tǒng)市區(qū)古田區(qū)域、南湖區(qū)域、龜北區(qū)域、漢陽、漢南、江漢盤龍城、武漢新區(qū)、白沙洲區(qū)域、光谷區(qū)域、金銀湖工業(yè)寫字

30、樓+系統(tǒng)配套資源（商業(yè)、公寓、物流、酒店、會展物流等）地塊規(guī)模大，內(nèi)部功能齊全，跨周期分期開發(fā)，區(qū)域圈地“造城“計劃寫字樓、公寓、商業(yè)街等細(xì)分物業(yè)銷售，一般3年以上綜合周期跨度。契合武漢工業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)趨勢，尋求適度差異化，形成盡可能寬泛的客戶群體契合武漢工業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)趨勢，尋求適度差異化，形成盡可能寬泛的客戶群體資源整合，減少客戶過于單一對項目未來實際消化所造成的終端基礎(chǔ)威脅資源整合，減少客戶過于單一對項目未來實際消化所造成的終端基礎(chǔ)威脅發(fā)展模塊細(xì)分發(fā)展模塊細(xì)分開發(fā)企業(yè)資源開發(fā)企業(yè)資源工業(yè)園地產(chǎn)運營商地產(chǎn)企業(yè)+制造企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)政府主導(dǎo)投資東湖高新集團、光谷聯(lián)合股份公司、財富興園集團福星惠

31、譽+紅桃K、華商恒地華商恒地+白領(lǐng)麗人白領(lǐng)麗人武漢本土的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（東合地產(chǎn)、匯豐投資）公用物業(yè)運營商卓爾企業(yè)（工業(yè)物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)）武漢市各區(qū)主導(dǎo)開發(fā)（漢陽、江漢、硚口、洪山等）系統(tǒng)的連鎖開發(fā)模式強大的市場品牌效應(yīng)龐大的產(chǎn)業(yè)鏈客戶資源雄厚的資金通道顯著的市場品牌效應(yīng)突出的專業(yè)行業(yè)資源雄厚的資金通道有效的區(qū)域產(chǎn)業(yè)資源良好的政策支持效應(yīng)政府企業(yè)良性互動先發(fā)優(yōu)勢明顯品牌效應(yīng)強大后發(fā)優(yōu)勢突出疊加效應(yīng)巨大項目產(chǎn)品開發(fā)分析項目產(chǎn)品開發(fā)分析概念提出-園區(qū)規(guī)劃-建筑規(guī)劃設(shè)計-景觀規(guī)劃。低密度、中低容積率、高綠化、環(huán)境佳的地方，其園區(qū)內(nèi)為規(guī)劃有序的寫字樓或少量廠房的有機組合；是提高生活質(zhì)量、并以優(yōu)

32、美的綠色園林景觀激發(fā)工作人員靈感的地方。硬件層面：工業(yè)寫字樓+若干內(nèi)部系統(tǒng)資源配套包括商務(wù)、商業(yè)、會議、居住、物流、酒店、教育等軟件層面：政府系列化的相關(guān)配套鼓勵支持政策與措施要求功能齊備，發(fā)展成為包括辦公、科研、娛樂、酒店、住宅、商業(yè)等各種功能于一體，實現(xiàn)區(qū)域的自給自足，建立可以提供足夠內(nèi)部交流空間的綜合社區(qū)，使自身變成一個與小城相仿的大社區(qū)。強調(diào)生態(tài)。在規(guī)劃設(shè)計上，更加注重人與自然的和諧。在建筑設(shè)計上，具有獨立性，個性化特色，各個單元體可分可合，可大可小，能夠滿足不同規(guī)模、不同性質(zhì)、不同業(yè)態(tài)的公司在企業(yè)引進(jìn)上，注重對大企業(yè)集團的吸引。注重在辦公區(qū)更多地營造城市生活的元素、營造共同生活的社區(qū)

33、氣氛，建立自己獨有的人文社區(qū)特色，逐步打破社區(qū)內(nèi)各個因素不相往來的常例，項目營銷推廣項目營銷推廣向向上上營營銷銷向向下下營營銷銷中央以及地方政府行業(yè)協(xié)會、行業(yè)學(xué)會、行業(yè)商會等相關(guān)主管行業(yè)部門精準(zhǔn)渠道營銷廣域覆蓋營銷爭取政府優(yōu)勢政策支持，形成競爭壁壘掌控行業(yè)主流資訊，引導(dǎo)行業(yè)話語導(dǎo)向準(zhǔn)確的目錄營銷行業(yè)全系生態(tài)鏈主客直銷招商并行廣域告之形象樹立產(chǎn)品特色政策優(yōu)惠輔客資源全面開發(fā)項目全面包裝展示項目客戶渠道開發(fā)項目廣告推廣宣傳項目現(xiàn)場銷售執(zhí)行客戶渠道與終端高度結(jié)合“四位一體”營銷戰(zhàn)術(shù)可充分?jǐn)U展的環(huán)形生態(tài)鏈營銷推廣模式。充分整合調(diào)動參與主體資源與關(guān)聯(lián)配套資源，進(jìn)行針對多個行業(yè)的跨界營銷。具備商業(yè)與寫字樓

34、項目的營銷氣勢與氛圍；具備住宅項目營銷細(xì)節(jié)與精度；五、項目綜合定位五、項目綜合定位形象定位形象定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位客戶定位客戶定位價格定位價格定位SWOT分析分析開發(fā)策略開發(fā)策略營銷定位營銷定位S S優(yōu)勢：優(yōu)勢：龐大的辦公物業(yè)需求，支撐工業(yè)園地產(chǎn)的發(fā)展；武漢新區(qū)首個工業(yè)園地產(chǎn)項目，極具概念優(yōu)勢；具備強大的潛在政府優(yōu)惠措施與政策資源優(yōu)勢；項目開發(fā)商自身具備一定的關(guān)聯(lián)資源優(yōu)勢；沌口總部區(qū)首推項目，極具市場先鋒效應(yīng)；O O機會：機會：武漢目前工業(yè)園地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)多元化爆發(fā)時期，本項目綜合定位開發(fā)具備較好的宏觀市場平臺基礎(chǔ)。國際博覽中心二期工程即將開工，項目建成后，將構(gòu)成集會展、旅游、酒店及商業(yè)等超大綜

35、合體，極大地豐富區(qū)域內(nèi)核。W W劣勢：劣勢：區(qū)域機能相對滯后，不能有效整合成熟配套資源；開發(fā)商非專業(yè)的工業(yè)園地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，存在相當(dāng)?shù)母叨速Y源整合瓶頸制約。項目地塊規(guī)模相對較小，不利于市場形象塑造，缺乏應(yīng)有的市場規(guī)模優(yōu)勢；T T威脅：威脅：一定時間內(nèi)，園區(qū)運作未達(dá)到預(yù)期效果，對推廣和項目本身的形象產(chǎn)生極大的損害；區(qū)域規(guī)劃、配套功能還存在許多不確定因素；漢陽區(qū)、沌口區(qū)域以及漢南區(qū)有大型復(fù)合型工業(yè)園項目啟動，存在潛在目標(biāo)客戶的分流。項目項目SWOTSWOT分析分析一級競爭：大漢陽區(qū)域一級競爭：大漢陽區(qū)域二級競爭：大漢口區(qū)域二級競爭：大漢口區(qū)域三級競爭：大武昌區(qū)域其他主題性工業(yè)園地產(chǎn)（孵化器/總部中心

36、/研發(fā)中心）項目啟動時間相對較早，所處微觀地理位置明顯優(yōu)越（時空距離），關(guān)聯(lián)資源稟賦相對較佳。對本項目會造成直接市場分流。依托大漢口傳統(tǒng)資源平臺，形成較強的市場整體競爭屬性，屬于工業(yè)園地產(chǎn)項目首發(fā)梯隊與多元扎堆區(qū)域，對于其他區(qū)域類似項目的客戶分流十分明顯，概念話語主導(dǎo)權(quán)明顯。依托自身的資源與產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢（智力密集區(qū)、人文創(chuàng)意區(qū)、風(fēng)景旅游區(qū)），具備相對獨特的主題概念競爭優(yōu)勢，形成了自成體系的競爭門檻。項目競爭區(qū)域項目競爭區(qū)域SWOTSWOT組合戰(zhàn)略組合戰(zhàn)略 項目發(fā)展策略項目發(fā)展策略 行動綱領(lǐng)行動綱領(lǐng) S.OS.O戰(zhàn)略戰(zhàn)略利用機會利用機會強化優(yōu)勢強化優(yōu)勢 “資源整合，建立優(yōu)勢”的市場競爭策略 整合政府

37、部門、媒介資源、企業(yè)自身資源、合作單位資源，憑借資源鏈建立競爭優(yōu)勢，迅速形成項目“競爭壁壘”。 O.WO.W戰(zhàn)略戰(zhàn)略利用機會利用機會減輕劣勢減輕劣勢 “概念與情境營銷，渠道與終端營銷”等多元化的營銷策略 抓住沌口區(qū)域工業(yè)園地產(chǎn)細(xì)分市場機會，以情景營銷創(chuàng)新城市界面，熟化區(qū)域，弱化項目劣勢，并通過概念營銷提升項目品質(zhì)，直達(dá)渠道與客戶終端。W.TW.T戰(zhàn)略戰(zhàn)略弱化劣勢弱化劣勢應(yīng)對挑戰(zhàn)應(yīng)對挑戰(zhàn) “概念新穎，產(chǎn)品創(chuàng)新，提升品質(zhì)”的產(chǎn)品開發(fā)策略 沌口首個總部基地項目，概念優(yōu)勢突出；以產(chǎn)品創(chuàng)新提升產(chǎn)品品質(zhì)，樹立差異化的市場形象。 S.TS.T戰(zhàn)略戰(zhàn)略發(fā)揮優(yōu)勢發(fā)揮優(yōu)勢規(guī)避威脅規(guī)避威脅 “訂單先行、滾動開發(fā)、盡

38、快入市，快速銷售”的風(fēng)險控制策略 充分發(fā)揮項目規(guī)模不大的特點，在競爭威脅較小的前提下?lián)屜热胧?，提前聚焦大客戶訂單來?guī)避市場風(fēng)險。 SWOTSWOT競爭策略競爭策略項目項目F-A-BF-A-B分析分析F，features/fact，即產(chǎn)品的特點；A，advantages，產(chǎn)品與競爭對手相比的優(yōu)勢； B，benefit/value，即這個優(yōu)勢給用戶帶來的價值； 創(chuàng)新、向上、獨有的、標(biāo)桿的、資源生態(tài)鏈、與武漢新區(qū)一體化創(chuàng)新、向上、獨有的、標(biāo)桿的、資源生態(tài)鏈、與武漢新區(qū)一體化項目項目價值價值F（features/fact）A（advantages）B（benefit/value）新區(qū)概念，市政利好完全

39、綠色低碳辦公區(qū)無縫對接配套資源創(chuàng)新化建筑風(fēng)格立面人性化模塊辦公空間特色主題園林景觀未來全系區(qū)域中心優(yōu)先的優(yōu)惠配套政策獨特的辦公文化精神引領(lǐng)商業(yè)經(jīng)濟新引擎品質(zhì)感/品牌感都會感階層感/優(yōu)越感獨特創(chuàng)意精神特區(qū)巨大的性價比形象定位形象定位項目案名：沌口工業(yè)總部基地項目案名：沌口工業(yè)總部基地項目公眾形象：先鋒企業(yè)公園項目公眾形象：先鋒企業(yè)公園華商恒地企業(yè)是沌口總部中心區(qū)中首個啟動總部基地項目的實力企業(yè)，極具先鋒企業(yè)風(fēng)范入駐沌口開發(fā)區(qū)的汽車及零部件、家電及電子電器、食品飲料等企業(yè)，均屬行業(yè)內(nèi)先鋒企業(yè)未來入駐本項目多層辦公區(qū)的實力企業(yè)，均屬相應(yīng)行業(yè)領(lǐng)域的先鋒企業(yè)，極具行業(yè)先鋒意識武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)2009年

40、度成為中西部地區(qū)首個產(chǎn)值破千億的開發(fā)區(qū)，先鋒實力無以企及產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位總部基地總部基地辦公群集辦公群集綜合服務(wù)綜合服務(wù)休閑娛樂休閑娛樂商務(wù)溝通商務(wù)溝通物流金融物流金融公寓居住公寓居住中部中心城市中國車都武漢新區(qū)中部崛起8+1城市圈產(chǎn)品功能配置產(chǎn)品功能配置獨立性展示性個性化靈活性生態(tài)性專屬獨棟辦公，獨立企業(yè)冠名權(quán)城市商務(wù)展示帶，企業(yè)形象價值展現(xiàn)依據(jù)企業(yè)需求，定制個性化產(chǎn)品垂直方向進(jìn)行自由分割，可擴展性強立體景觀，生態(tài)智慧空間，工作靈感策源地產(chǎn)品設(shè)計原則產(chǎn)品設(shè)計原則規(guī)劃思路簡潔、高效、開放、靈活Crossover、聚焦企業(yè)資源生態(tài)鏈規(guī)劃理念建筑規(guī)劃建筑設(shè)計園林設(shè)計低密度、中低容積率、中高綠化率以

41、生態(tài)綠色辦公位主題理念模塊空間，功能全面、兼容獨立性與展示性兼容獨立性與展示性優(yōu)化柱網(wǎng)、層高、開間、營造人性化尺度垂直豎向交通、科學(xué)分布內(nèi)部空間適度的泛圍合組團式建筑，營造歸屬感立面兼顧工業(yè)與商務(wù)，凸顯簡約與品質(zhì)感多維景觀體系，營造多種生態(tài)綠色空間視覺效果的統(tǒng)一與交互體驗的差異充分考慮人性化需求，兼顧美學(xué)與可參與性以使用者需求為基點，形成相對獨特的建筑設(shè)計吸引點建筑設(shè)計吸引點，建筑集群與整體園區(qū)構(gòu)成面向武漢新區(qū)的全新的商務(wù)立體展示塊商務(wù)立體展示塊。平臺與框架平臺與框架核心與模塊核心與模塊生態(tài)家園生態(tài)家園企業(yè)綠洲企業(yè)綠洲產(chǎn)品設(shè)計核心產(chǎn)品設(shè)計核心面積配置面積配置多層獨棟以800為起步，以400為一

42、個階梯，最大可至2400多層雙拼/三拼/聯(lián)排以500 左右為主打產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)多層獨棟以4-5層為主，局部考慮5-6層多層雙拼/三拼/聯(lián)排前期以以3-4層為主，局部考慮5-6層功能設(shè)置功能設(shè)置臨主街設(shè)置獨棟多層與配套商業(yè)臨規(guī)劃路一側(cè)（地塊外圍）設(shè)置聯(lián)排多層臨兩條主路交匯處（東南角）設(shè)置配套商務(wù)綜合樓一一期期產(chǎn)產(chǎn)品品建建議議客戶定位客戶定位業(yè)務(wù)為導(dǎo)向業(yè)務(wù)為導(dǎo)向外來（本土）中大型集團化企業(yè)，其終端客戶資源分布于沌口開發(fā)區(qū)的企業(yè)。發(fā)展為導(dǎo)向發(fā)展為導(dǎo)向結(jié)合企業(yè)進(jìn)一步做大做強的要求，看好武漢投資機遇，實施中部投資擴張的企業(yè)。平臺為導(dǎo)向平臺為導(dǎo)向看好武漢新區(qū)未來，依托沌口產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)，希望提升自身市場形

43、象與品牌擴展的企業(yè)。有資本經(jīng)濟實力、看好武漢新區(qū)發(fā)展未來、聚焦沌口區(qū)域產(chǎn)業(yè)集群，希望提升自身形象與市場競爭力。按區(qū)域劃分按區(qū)域劃分按行業(yè)劃分按行業(yè)劃分按類別劃分按類別劃分以沌口開發(fā)區(qū)為第一圈層（地緣性客戶）、輻射至漢口區(qū)域、漢陽區(qū)域以汽車制造業(yè)、汽車零部件、電子電器業(yè)為主導(dǎo)、其他傳統(tǒng)行業(yè)為輔助以內(nèi)資企業(yè)為主導(dǎo)、臺商企業(yè)、日資企業(yè)、法資企業(yè)為輔助綜合沌口區(qū)域產(chǎn)業(yè)特點與項目概念定位，本項目的主要目標(biāo)群體細(xì)分如下：高度依靠智力創(chuàng)造財富，對環(huán)境要求較高的企業(yè)，倡導(dǎo)綠色、開放的辦公平臺；比較注重的企業(yè)自身形象，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和企業(yè)的發(fā)展，更多企業(yè)希望改善自身辦公環(huán)境，展示個性化的企業(yè)形象；跟隨著主流企業(yè)

44、發(fā)展的上下游企業(yè)，依托本項目入駐的主流企業(yè)，形成“研發(fā)營銷物流”完整產(chǎn)業(yè)鏈，向產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展；為主流企業(yè)服務(wù)的配套機構(gòu)，如金融服務(wù)機構(gòu)、商務(wù)服務(wù)機構(gòu)等；為主流企業(yè)員工提供配套服務(wù)的企業(yè)：如酒店餐飲、休閑娛樂等，使得主流企業(yè)運作更為方便、暢捷；屬于經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)門類的先鋒企業(yè)屬于武漢本土企業(yè)的先鋒階層屬于產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈中的先鋒環(huán)節(jié)新經(jīng)濟時代占主導(dǎo)的先鋒精神先先鋒鋒企企業(yè)業(yè)價格定位價格定位盤龍城卓爾第一企業(yè)社區(qū)：均價4000元/（獨棟）金銀湖武漢國際企業(yè)公園：均價5500元/（獨棟）古田區(qū)域匯豐企業(yè)總部：均價4500元/（獨棟）光谷芯中心：預(yù)計均價3200元/（獨棟）沌口東合國際CBD中心：均價6000元/

45、（商務(wù)） 均價8000元/（獨棟）黃金口科技企業(yè)孵化基地：均價3500元/（商務(wù)）大漢口區(qū)域大漢陽區(qū)域大武昌區(qū)域一期多層辦公樓均價：一期多層辦公樓均價：5000元元/一期多層辦公定價原則：一期多層辦公定價原則：起勢大于起價，市場形象領(lǐng)先，價格預(yù)留一定空間，聚集人氣效應(yīng)，鎖定前期主力客戶。開發(fā)策略開發(fā)策略開發(fā)流程開發(fā)流程概念先行概念先行客戶拓展客戶拓展客戶訂單客戶訂單產(chǎn)品調(diào)整產(chǎn)品調(diào)整開工建設(shè)開工建設(shè)營銷推廣營銷推廣總部基地-獨棟企業(yè)辦公政府-商會協(xié)會-媒介資源-市場推廣-企業(yè)人脈布局-立面-面積-配置大客戶聚焦策略工程節(jié)點配合市場營銷推廣開發(fā)分期開發(fā)分期項目按3.0容積率可考慮2期開發(fā)（一期5萬

46、平、二期9萬平），合理的分期開發(fā)建設(shè)，滾動開發(fā)可以及時糾正風(fēng)險與誤差（通過市場競爭與客戶反饋），實現(xiàn)綜合功能的逐步梯度完善以及社會經(jīng)濟價值的提高。以一期作為整體項目建設(shè)的”起步起爆點“，由此催生成新的發(fā)展節(jié)點，共同構(gòu)成完整的“發(fā)展鏈“。起步爆破期：起步爆破期：全新姿態(tài)擊破并培育市場跟進(jìn)完善期：跟進(jìn)完善期：差異化主導(dǎo)并擴大市場擴展提升期：擴展提升期：品牌效應(yīng)凸顯，開啟新發(fā)展節(jié)點5萬平米9萬平米儲備地塊滾動開發(fā)一期相對低密度多層形態(tài)開發(fā)，以多層辦公為主。兼顧一期相對低密度多層形態(tài)開發(fā)，以多層辦公為主。兼顧市場形象迅速突破與前期資金回籠。同時配建商務(wù)綜合市場形象迅速突破與前期資金回籠。同時配建商務(wù)綜

47、合樓（銀行金融、酒店餐飲、政府職能部門等）。樓（銀行金融、酒店餐飲、政府職能部門等）。二期以高密度高層為主。沿規(guī)劃路開發(fā)高層?？烧麑踊蚍指畛鍪邸Ｍ瑫r配建星級酒店、商業(yè)街、商務(wù)公寓、SOHO等，以區(qū)域成熟為契機營銷定位營銷定位客戶導(dǎo)向概念首發(fā)資源整合媒介推動依托武漢新區(qū)首個總部基地項目，具備強大的市場炒作空間主動向下營銷，聚焦主力需求，區(qū)域內(nèi)重點意向客戶拓展前置主動向上營銷，聯(lián)盟政府、協(xié)會商會等資源，拓寬行業(yè)視野調(diào)用本土及國內(nèi)行業(yè)媒體，進(jìn)行動態(tài)分期推廣，進(jìn)行充分市場滲透推廣組合策略推廣組合策略媒介推廣包裝展示客戶活動現(xiàn)場銷售執(zhí)行報紙廣告戶外廣告告訴企業(yè)網(wǎng)站國內(nèi)行業(yè)網(wǎng)站電梯框架廣告高端雜志廣告機場媒介廣告園林示范區(qū)特定樣板樓層售樓處氛圍提升物業(yè)管理示范沿街商網(wǎng)示范區(qū)其他特定功能區(qū)大型集中引爆活動開盤前客戶活動開盤后客戶活動其他連續(xù)主題活動節(jié)點節(jié)日活動安排（精品化（精品化/系列化）系列化）客戶前期拓展客戶售后服務(wù)價格促銷執(zhí)行客戶活動執(zhí)行促進(jìn)客戶成交（聚焦（聚焦/服務(wù)品質(zhì)服務(wù)品質(zhì)）營銷推廣過程，步步為營客戶導(dǎo)向，達(dá)成交易充分策劃各類客戶活動，制造事件營銷，保持市場熱度與客戶黏度，形成市場傳播效應(yīng)最大化及客戶口碑傳播。項項目目一一期期營營銷銷推推廣廣進(jìn)進(jìn)度度流流程程面市前期面市前期內(nèi)部預(yù)熱內(nèi)部預(yù)熱開盤強銷開盤強銷區(qū)域形象重構(gòu)項目形象提升項目賣點訴求項目價值釋放開盤預(yù)備炒作