《中外資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則》課件第5章 美國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則

1、第五章 美國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則中外資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則1 學(xué)習(xí)目標(biāo)美國(guó)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)約有100多年的歷史，美國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則（USPAP）在國(guó)際上具有很高的知名度，對(duì)其他國(guó)家或地區(qū)評(píng)估準(zhǔn)則的建設(shè)與發(fā)展具有廣泛且重要的影響。通過(guò)本章的學(xué)習(xí)，應(yīng)當(dāng)理解并掌握：（1）USPAP的基本特點(diǎn)。（2）USPAP的結(jié)構(gòu)體系及各部分的主要構(gòu)成。（3）2014-2015 USPAP的修訂情況及其原因。（4）職業(yè)道德規(guī)則、專業(yè)勝任能力規(guī)則、工作范圍規(guī)則、管轄除外規(guī)則。（5）準(zhǔn)則及準(zhǔn)則條文。應(yīng)當(dāng)了解：（1）USPAP的制定與演進(jìn)。（2）評(píng)估準(zhǔn)則說(shuō)明。（3）咨詢意見(jiàn)（AO）、常見(jiàn)問(wèn)題答復(fù)與反饋。總之，學(xué)習(xí)本章后，應(yīng)對(duì)USPAP的職業(yè)規(guī)則和準(zhǔn)則有比

2、較深刻的理解和認(rèn)識(shí)，并通過(guò)與我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的比較，提出值得我國(guó)借鑒或?qū)W習(xí)之處。2 知識(shí)結(jié)構(gòu)圖 評(píng)估評(píng)估師評(píng)估執(zhí)業(yè)評(píng)估復(fù)核評(píng)估結(jié)論逆向假定市場(chǎng)價(jià)值批量評(píng)估制定者目的適用對(duì)象生效時(shí)間變化說(shuō)明職業(yè)道德專業(yè)勝任能力工作范圍檔案保存管轄除外不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告評(píng)估復(fù)核和報(bào)告批量評(píng)估和報(bào)告動(dòng)產(chǎn)評(píng)估動(dòng)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告企業(yè)價(jià)值或無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估企業(yè)價(jià)值或無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告引言定義職業(yè)規(guī)則準(zhǔn)則及準(zhǔn)則條文美國(guó)專業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則（USPAP）折現(xiàn)現(xiàn)金流分析追溯性價(jià)值意見(jiàn)未來(lái)價(jià)值意見(jiàn)不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值意見(jiàn)中的合理展示期明確預(yù)期用途和預(yù)期使用者評(píng)估準(zhǔn)則說(shuō)明咨詢意見(jiàn)（指南）常見(jiàn)問(wèn)題與反饋?zhàn)稍円庖?jiàn)與反饋3 案例導(dǎo)入歷史發(fā)展等

3、因素對(duì)美國(guó)資產(chǎn)評(píng)估有著深刻的影響，一方面，由于歷史的原因，美國(guó)早期資產(chǎn)評(píng)估有著強(qiáng)烈的英國(guó)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估烙??；另一方面，美國(guó)又對(duì)與其有歷史淵源或者密切經(jīng)濟(jì)關(guān)系的如菲律賓、波多黎各、密克羅尼西亞聯(lián)邦、帕勞以及馬紹爾群島、加拿大、墨西哥等國(guó)家或地區(qū)資產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)生重要影響，美國(guó)專業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則普遍適用于上述國(guó)家或地區(qū)的資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)。 第一節(jié) 美國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的制定、演進(jìn)及影響 一、美國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的制定與演進(jìn) （一）美國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的制定美國(guó)評(píng)估促進(jìn)會(huì)（The Appraisal Foundation，AF）是由美國(guó)國(guó)會(huì)授權(quán)為評(píng)估準(zhǔn)則制定和評(píng)估師資格認(rèn)定的評(píng)估組織，其下屬的評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)（The App

4、raisal Standards Board，ASB）為維護(hù)評(píng)估師和評(píng)估服務(wù)使用者利益，制定、出版、解釋并修訂專業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則（USPAP）。美國(guó)評(píng)估促進(jìn)會(huì)（AF）：專業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則（USPAP） （白皮書(shū)）準(zhǔn)則制定過(guò)程包括收集對(duì)征求意見(jiàn)稿的書(shū)面意見(jiàn)、舉行公開(kāi)會(huì)議、現(xiàn)場(chǎng)口頭聽(tīng)證會(huì)等方式。AF是由美國(guó)評(píng)估師協(xié)會(huì)、美國(guó)評(píng)估學(xué)會(huì)等8個(gè)美國(guó)評(píng)估組織于1987年發(fā)起成立的。AF成立的目的就是為了制定在全美國(guó)推廣的資產(chǎn)評(píng)估的操作規(guī)范和資產(chǎn)評(píng)估人員的資格制度。AF下設(shè)兩個(gè)委員會(huì)，即評(píng)估資格委員會(huì)與評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)，分別從事研究和制定資產(chǎn)評(píng)估人員資格等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)與資產(chǎn)評(píng)估操作標(biāo)準(zhǔn)。AF還擁有龐大的顧問(wèn)委員會(huì)

5、。顧問(wèn)委員會(huì)向AF提供咨詢意見(jiàn)。AF受聯(lián)邦政府的資助。在AF2000年總收入中，由聯(lián)邦政府撥款和捐贈(zèng)的部分占34。AF出版的資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)統(tǒng)一操作規(guī)范)(USPAP)每年修訂一次。 1986年美國(guó)8個(gè)協(xié)會(huì)和加拿大協(xié)會(huì)成立特設(shè)委員會(huì)1987年制定第一版USPAP1989年USPAP 受美國(guó)官方確認(rèn)2006年從偶數(shù)年1月1日開(kāi)始以兩年為一個(gè)周期進(jìn)行更新2012年2012-2013年版2014年2014-2015年版（一）美國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的演進(jìn)美國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的發(fā)展并不是一帆風(fēng)順的，經(jīng)歷了不同專業(yè)評(píng)估組織制定評(píng)估準(zhǔn)則的“發(fā)散、協(xié)調(diào)、統(tǒng)一、國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則趨同”等四個(gè)階段。 1.發(fā)散階段19世紀(jì)后期，由于火

6、災(zāi)產(chǎn)生的保險(xiǎn)訴訟，針對(duì)保險(xiǎn)對(duì)象的賠償數(shù)額，美國(guó)出現(xiàn)了專業(yè)評(píng)估公司。20世紀(jì)30年代，美國(guó)多個(gè)評(píng)估專業(yè)組織就已制定并采納了職業(yè)道德準(zhǔn)則和專業(yè)評(píng)估準(zhǔn)則。最初的評(píng)估目的主要是財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、維護(hù)產(chǎn)權(quán)交易雙方利益、資產(chǎn)抵押貸款、家庭財(cái)產(chǎn)分割等。20世紀(jì)70年代以來(lái)，隨著資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的不斷發(fā)展，評(píng)估者自發(fā)成立了若干個(gè)有較大影響的綜合及專業(yè)性的民間自律性評(píng)估組織，其中規(guī)模較大的有16個(gè)評(píng)估協(xié)會(huì)。同時(shí)，各協(xié)會(huì)也制定有自己的規(guī)章制度和評(píng)估準(zhǔn)則，評(píng)估準(zhǔn)則制定及其質(zhì)量呈現(xiàn)“百花齊放、百家爭(zhēng)鳴”與“良莠不齊”狀態(tài)。 2.協(xié)調(diào)階段由于各個(gè)評(píng)估專業(yè)組織和協(xié)會(huì)注重的領(lǐng)域既有不同也有交叉，致使準(zhǔn)則存在差異乃至有些方面互相矛盾，許

7、多評(píng)估師往往具有多個(gè)評(píng)估協(xié)會(huì)的會(huì)員資格，這就使得他們?cè)陂_(kāi)展評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，面對(duì)不同的評(píng)估準(zhǔn)則而無(wú)從適應(yīng)。在這種混沌的局面下，建立統(tǒng)一的評(píng)估準(zhǔn)則就成為評(píng)估行業(yè)的發(fā)展的亟需。20世紀(jì)80年代，美國(guó)爆發(fā)了由房地產(chǎn)業(yè)蔓延到金融行業(yè)的儲(chǔ)蓄和貸款危機(jī)，這場(chǎng)危機(jī)使得全美境內(nèi)3234個(gè)儲(chǔ)蓄貸款機(jī)構(gòu)中的747家倒閉，直接經(jīng)濟(jì)損失879億美元。1986年9月美國(guó)國(guó)會(huì)調(diào)查后認(rèn)為，國(guó)內(nèi)評(píng)估業(yè)缺乏統(tǒng)一的評(píng)估執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，致使評(píng)估師在評(píng)估中缺乏統(tǒng)一的準(zhǔn)則指導(dǎo)和約束，造成抵押資產(chǎn)的不當(dāng)評(píng)估，這是此次事件的重要原因之一。1987年，從規(guī)范資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)與職業(yè)道德出發(fā)，8家來(lái)自美國(guó)和加拿大的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)和協(xié)會(huì)共同組建了美國(guó)評(píng)估促進(jìn)會(huì)，著

8、手制定不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告內(nèi)容和范圍的準(zhǔn)則，并隨之成立了統(tǒng)一準(zhǔn)則特別委員會(huì)。經(jīng)過(guò)仔細(xì)研究于1987年4月27日發(fā)布了初版專業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則（Uniform Standards of Professional Appraisal Practice，USPAP），該準(zhǔn)則不僅包括了關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估和報(bào)告的基本準(zhǔn)則，還包括評(píng)估復(fù)核、評(píng)估咨詢以及動(dòng)產(chǎn)評(píng)估、企業(yè)評(píng)估和無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的準(zhǔn)則。1989年美國(guó)國(guó)會(huì)制定的金融機(jī)構(gòu)改革、復(fù)原和強(qiáng)制執(zhí)行法令（FIRREA）中明確規(guī)定，評(píng)估人員執(zhí)行與聯(lián)邦交易相關(guān)的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，必須遵守USPAP；美國(guó)各大評(píng)估協(xié)會(huì)也都要求其會(huì)員在執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)需遵守USPAP。因此，USPA

9、P出自于各專業(yè)評(píng)估組織準(zhǔn)則的“大熔爐”，并隨著資產(chǎn)評(píng)估業(yè)國(guó)際交流的發(fā)展，逐漸發(fā)展成為國(guó)際評(píng)估界最具影響力的評(píng)估準(zhǔn)則之一。 美國(guó)評(píng)估促進(jìn)會(huì)（AF）美國(guó)評(píng)估學(xué)會(huì)（ASA）評(píng)估師協(xié)會(huì)（AI）農(nóng)場(chǎng)主評(píng)估協(xié)會(huì)（ASFMRA） 國(guó)際評(píng)估官員協(xié)會(huì)（ IAAO）國(guó)際道路通行權(quán)協(xié)會(huì)（IRWA）國(guó)家高級(jí)評(píng)估師協(xié)會(huì)（NAMA）國(guó)家獨(dú)立產(chǎn)權(quán)評(píng)估師協(xié)會(huì)（NAIFA）加拿大評(píng)估協(xié)會(huì)美國(guó)評(píng)估促進(jìn)會(huì)（AF）1989年得到美國(guó)法律金融機(jī)構(gòu)改革、復(fù)興和實(shí)施法令認(rèn)可，并統(tǒng)一制定評(píng)估準(zhǔn)則19873.統(tǒng)一階段1987年，美國(guó)評(píng)估促進(jìn)會(huì)成立，以評(píng)估促進(jìn)會(huì)名義取得了該準(zhǔn)則的版權(quán)。1988年，在其內(nèi)部成立了評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)（ASB）和評(píng)估師資

10、格委員會(huì)（AQB）兩個(gè)獨(dú)立的委員會(huì)，前者專門負(fù)責(zé)檢查、修訂和解釋專業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則。評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)采納專業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則后，又根據(jù)實(shí)踐需要按有關(guān)程序進(jìn)行了多次修訂，以回應(yīng)評(píng)估實(shí)務(wù)的變化。19921995年，每年進(jìn)行年中修訂，1995年后，改為每年出一個(gè)完整準(zhǔn)則版本。2008年以后每?jī)赡晷抻喴淮危两褚堰M(jìn)行了十余次修訂，修訂內(nèi)容涉及前言、職業(yè)道德、能力條款等全部準(zhǔn)則內(nèi)容。20122013年版本修訂工作于2011年4月完成，將于2012年1月1日到2013年12月31日生效。4.與國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則趨同階段2006年，國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)（IVSC）和美國(guó)評(píng)估促進(jìn)會(huì)（AF）簽署了麥迪遜協(xié)議，促使美國(guó)評(píng)

11、估準(zhǔn)則與國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則協(xié)調(diào)一致。經(jīng)過(guò)麥迪遜工作組（包括兩位美國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)的成員以及兩位國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)的成員）的初步判斷，得出了USPAP與國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則互為補(bǔ)充、不會(huì)發(fā)生迥異的評(píng)估結(jié)果、遵照任何一種準(zhǔn)則都不會(huì)與另外一種準(zhǔn)則標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)生沖突、都是基于相同的基本原理和原則等結(jié)論。并認(rèn)為兩者之間存在的差異很大程度上源自國(guó)際準(zhǔn)則和某一國(guó)家的準(zhǔn)則在功能上存在的差異，這些差異在基本原理和原則上相互并不抵觸。二、 USPAP的基本特點(diǎn)和影響 （一）USPAP的特點(diǎn)1民間性。USPAP是民間評(píng)估專業(yè)團(tuán)體制定的評(píng)估準(zhǔn)則性文件，其宗旨是通過(guò)評(píng)估師、評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估服務(wù)對(duì)象的認(rèn)可而具有約束力。評(píng)估促進(jìn)會(huì)、評(píng)估準(zhǔn)則委員

12、會(huì)等只有對(duì)專業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則的解釋權(quán)、修訂權(quán)，但沒(méi)有執(zhí)行的權(quán)力，對(duì)各州及聯(lián)邦評(píng)估管理部門的有關(guān)專業(yè)問(wèn)題可以進(jìn)行解答，但也沒(méi)有業(yè)務(wù)上的領(lǐng)導(dǎo)或指導(dǎo)關(guān)系。2針對(duì)性。USPAP是面向抑制20世紀(jì)80年代中后期美國(guó)的泡沫經(jīng)濟(jì)、規(guī)范在抵押貸款業(yè)務(wù)中的評(píng)估行為、防止誘發(fā)金融危機(jī)而產(chǎn)生的，并得到美國(guó)立法的認(rèn)可，其規(guī)范對(duì)象具有鮮明的針對(duì)性和目的性。因此，初期的USPAP著重論述了以融資為目的的抵押貸款評(píng)估，注重從評(píng)估角度保護(hù)金融秩序和經(jīng)濟(jì)秩序。 3穩(wěn)定性。USPAP從一開(kāi)始就設(shè)計(jì)了十分嚴(yán)密的結(jié)構(gòu)體系，每個(gè)組成部分循序漸進(jìn)、逐級(jí)展開(kāi)，具有嚴(yán)密的層次性和高度的概括性和系統(tǒng)性，雖然已進(jìn)行過(guò)多次修訂，但其主要結(jié)構(gòu)體系

13、仍保持相對(duì)穩(wěn)定。USPAP包括定義、導(dǎo)言、條款、準(zhǔn)則及準(zhǔn)則條文、評(píng)估準(zhǔn)則說(shuō)明五部分和附錄（咨詢意見(jiàn)）。特別是評(píng)估準(zhǔn)則說(shuō)明十分靈活，因事、因需而設(shè)立，成熟一個(gè)制定發(fā)布一個(gè)，這樣既保證了USPAP的穩(wěn)定性，也適應(yīng)了日新月異的評(píng)估實(shí)踐所帶來(lái)的變化，很值得我們?cè)谥贫?zhǔn)則過(guò)程中加以借鑒。 4綜合性?；谫Y產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的淵源，USPAP在早期帶有濃厚的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估色彩，條文中大量使用了不動(dòng)產(chǎn)概念，如資產(chǎn)在沒(méi)有特別限定的情況下僅指不動(dòng)產(chǎn)，許多用語(yǔ)、表達(dá)方式也都潛移默化地沿用了不動(dòng)產(chǎn)的概念。隨著全球經(jīng)濟(jì)、資本、金融一體化趨勢(shì)的加強(qiáng)和資產(chǎn)評(píng)估理論與實(shí)踐的發(fā)展，評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)逐步修改評(píng)估準(zhǔn)則，使USPAP與時(shí)俱進(jìn)，成

14、為適用于不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估、動(dòng)產(chǎn)評(píng)估、無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估和企業(yè)價(jià)值評(píng)估等所有評(píng)估類別的綜合性評(píng)估準(zhǔn)則。在美國(guó)各大學(xué)的商學(xué)院的課程中普遍開(kāi)設(shè)企業(yè)價(jià)值評(píng)估課程，企業(yè)價(jià)值評(píng)估著作也十分豐富。 5概括性。評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)對(duì)USPAP的定位是高度抽象、概括、原則性的指導(dǎo)文件，而不是具體的評(píng)估操作指南、規(guī)程，更不是事無(wú)巨細(xì)的詳細(xì)說(shuō)教。采取這種定位的原因一是評(píng)估理論并非十分完善，許多基本定義、原則還不能界定清楚；二是為了避免不當(dāng)?shù)臏?zhǔn)則規(guī)定可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)和負(fù)面效應(yīng)。 6靈活性和開(kāi)放性。USPAP并不要求評(píng)估師在執(zhí)業(yè)時(shí)必須遵守其全部條款要求，評(píng)估師可根據(jù)實(shí)際情況背離部分條款要求，具有一定的靈活性。專業(yè)評(píng)估準(zhǔn)則的背離條款允許評(píng)估

15、師在執(zhí)業(yè)時(shí)背離USPAP中的專門性要求，而管轄除外條款規(guī)定如果USPAP的任何部分違反某司法管轄范圍的法律或公共政策，則只有該部分在該司法管轄范圍內(nèi)不具有效力。USPAP同時(shí)也是開(kāi)放的，允許政府部門、政府主辦企業(yè)和其他制定公共政策的團(tuán)體發(fā)布用于特定目的或資產(chǎn)類型的評(píng)估業(yè)務(wù)的補(bǔ)充準(zhǔn)則，評(píng)估師和客戶必須明確USPAP外的任何補(bǔ)充準(zhǔn)則是否適用于所考慮的評(píng)估業(yè)務(wù)。 7及時(shí)性。USPAP每年根據(jù)具體情況進(jìn)行修訂，不斷發(fā)展，并非一成不變。目前的USPAP不僅在用語(yǔ)上，而且在實(shí)質(zhì)上發(fā)生了變化。這樣能最大限度地保證USPAP始終能夠及時(shí)體現(xiàn)評(píng)估業(yè)的最新理論成果和實(shí)踐要求。8理論與實(shí)踐并重。USPAP不僅在理論

16、上具有前沿性，也是一部不斷接受實(shí)踐和法律訴訟考驗(yàn)的準(zhǔn)則，具有較強(qiáng)的操作性。實(shí)踐表明，它既能夠有效地指導(dǎo)和約束評(píng)估師的執(zhí)業(yè)行為，還能引導(dǎo)正確處理評(píng)估師、委托方、使用者以及政府監(jiān)管部門的關(guān)系，在保護(hù)評(píng)估師、評(píng)估行業(yè)合法權(quán)益和維護(hù)公眾社會(huì)利益之間達(dá)到很好的平衡，得到上述各方的認(rèn)可。9評(píng)估和會(huì)計(jì)相分離。美國(guó)評(píng)估界認(rèn)為，資產(chǎn)評(píng)估和會(huì)計(jì)屬于兩個(gè)完全不同的領(lǐng)域，極少關(guān)注評(píng)估與會(huì)計(jì)關(guān)系的協(xié)調(diào)問(wèn)題。另一方面，美國(guó)會(huì)計(jì)界長(zhǎng)期受公認(rèn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（GAAP）的影響，以歷史成本為原則，不主張按現(xiàn)行成本對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行賬務(wù)調(diào)整。因此，美國(guó)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果一般作為資產(chǎn)交易、納稅減免的依據(jù)，并不涉及根據(jù)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行會(huì)計(jì)調(diào)賬等問(wèn)題。有鑒于此

17、，USPAP中的規(guī)定幾乎很少涉及與會(huì)計(jì)的關(guān)系問(wèn)題。不過(guò)，隨著在會(huì)計(jì)處理和財(cái)務(wù)報(bào)告中列示資產(chǎn)價(jià)值時(shí)以評(píng)估的現(xiàn)時(shí)價(jià)值為基礎(chǔ)取代歷史成本的作法日益成為國(guó)際主流的趨勢(shì)，美國(guó)評(píng)估界也開(kāi)始越來(lái)越多的關(guān)注資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的協(xié)調(diào)問(wèn)題。 （二）USPAP的影響1權(quán)威性。1989年8月，美國(guó)國(guó)會(huì)制定了金融機(jī)構(gòu)改革、復(fù)原和強(qiáng)制執(zhí)行法令（FIRREA），該法令第11章對(duì)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估師的注冊(cè)、許可和專業(yè)管理做出了有關(guān)規(guī)定，并正式以官方形式確認(rèn)評(píng)估促進(jìn)會(huì)為評(píng)估行業(yè)內(nèi)制定行為準(zhǔn)則和專業(yè)評(píng)估操作準(zhǔn)則的機(jī)構(gòu)，規(guī)定專業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則是涉及聯(lián)邦交易的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中必須遵守的公認(rèn)評(píng)估準(zhǔn)則。1992年，美國(guó)管理與預(yù)算辦公室（O

18、MB）在其制定的92-06號(hào)公告中，要求聯(lián)邦土地收購(gòu)和直接租賃管理部門所涉及的評(píng)估業(yè)務(wù)必須符合專業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則。 2公認(rèn)性。USPAP最可貴之處就在于它是在美國(guó)長(zhǎng)期理論研究和評(píng)估實(shí)踐的基礎(chǔ)上，總結(jié)了評(píng)估實(shí)踐發(fā)展經(jīng)驗(yàn)和眾多協(xié)會(huì)在幾十年間對(duì)評(píng)估基本理論的研究的成果，使其具有很強(qiáng)的實(shí)踐操作性。USPAP組織結(jié)構(gòu)嚴(yán)密，文字嚴(yán)謹(jǐn)，專業(yè)水準(zhǔn)高，是國(guó)際評(píng)估界一部較高水平的評(píng)估準(zhǔn)則。USPAP不僅被美國(guó)評(píng)估師協(xié)會(huì)、評(píng)估學(xué)會(huì)和高級(jí)評(píng)估師聯(lián)合會(huì)認(rèn)可，并逐漸以立法的形式被政府認(rèn)可。3科學(xué)性。USPAP是目前世界上評(píng)估準(zhǔn)則中的典范，廣泛涉及了職業(yè)道德、評(píng)估能力、與法律關(guān)系、各種動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估，企業(yè)評(píng)估以及程式評(píng)

19、估等內(nèi)容，并以細(xì)則的形式對(duì)現(xiàn)金流量分析、保密原則、允許偏差、客戶評(píng)估目的的確定性等問(wèn)題進(jìn)行具體規(guī)范。 4影響力廣泛。國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則第八版指南6企業(yè)價(jià)值評(píng)估主要借鑒了美國(guó)企業(yè)價(jià)值評(píng)估的理論成果，其起草工作主要依賴美國(guó)評(píng)估界完成，但在體例和詳略程度上與USPAP卻有著明顯不同，無(wú)論在篇幅上還是在討論深度上比USPAP有了很大拓展。USPAP不僅被美國(guó)的評(píng)估師協(xié)會(huì)、評(píng)估學(xué)會(huì)和高級(jí)評(píng)估師聯(lián)合會(huì)認(rèn)可，而且還被加拿大、墨西哥、菲律賓等評(píng)估專業(yè)團(tuán)體所認(rèn)可，成為在國(guó)際上具有重大影響力的評(píng)估準(zhǔn)則。 第二節(jié) USPAP的重要概念與框架結(jié)構(gòu)一、2014-2015 USPAP的修訂情況（一）定義、導(dǎo)言和專業(yè)勝任能力規(guī)則

20、部分1.“定義”部分的修訂情況（1）業(yè)務(wù)結(jié)論。業(yè)務(wù)結(jié)論并不僅是評(píng)估師在價(jià)值方面發(fā)表的意見(jiàn)，還包括評(píng)估業(yè)務(wù)或評(píng)估復(fù)核業(yè)務(wù)中形成的其他意見(jiàn)。業(yè)務(wù)結(jié)論修訂后的定義是：評(píng)估師為某項(xiàng)特定業(yè)務(wù)形成的結(jié)論或者意見(jiàn)。（2）工作范圍。因工作范圍規(guī)則應(yīng)用于評(píng)估業(yè)務(wù)與評(píng)估復(fù)核業(yè)務(wù)。為了保持“定義”與“準(zhǔn)則”部分的一致性，因此新版準(zhǔn)則中將工作范圍的定義修改為：在某項(xiàng)評(píng)估業(yè)務(wù)或評(píng)估復(fù)核業(yè)務(wù)中進(jìn)行研究、分析的類型與程度。三、2014-2015 USPAP的修訂情況 （一）定義、導(dǎo)言和專業(yè)勝任能力規(guī)則部分2.“導(dǎo)言”部分的修訂情況。為了使評(píng)估師更簡(jiǎn)單、直接的理解其職責(zé)，在新版準(zhǔn)則中“導(dǎo)言”部分對(duì)何時(shí)應(yīng)用USPAP中的“規(guī)則

21、”、“準(zhǔn)則和準(zhǔn)則條文”部分作出了說(shuō)明。3.“專業(yè)勝任能力規(guī)則”部分的修訂情況。之前版本的“專業(yè)勝利能力規(guī)則”部分沒(méi)有明確要求評(píng)估師具備執(zhí)行業(yè)務(wù)的勝任能力。新版準(zhǔn)則中，“專業(yè)勝任能力規(guī)則”部分增加了“一切情況下，評(píng)估師執(zhí)行業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)當(dāng)具備執(zhí)行業(yè)務(wù)的勝任能力”的要求。 USPAP定義、導(dǎo)言和專業(yè)勝任能力規(guī)則修訂情況 修訂時(shí)間定義前言職業(yè)道德規(guī)定檔案保存規(guī)定工作范疇規(guī)定能力規(guī)定允許偏離規(guī)定司法規(guī)定下的例外規(guī)定增補(bǔ)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定1986-871989199019941996199819992000200120022003200420052006-072008-092010-112012-132014-15（二

22、）“準(zhǔn)則和準(zhǔn)則條文”修訂情況 2014-2015版“準(zhǔn)則和準(zhǔn)則條文”主要變化有兩個(gè)：一是修改報(bào)告類型。此前版本中，不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告和動(dòng)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告分為“完整評(píng)估報(bào)告”、“簡(jiǎn)明評(píng)估報(bào)告”和“限制用途評(píng)估報(bào)告”三種，企業(yè)價(jià)值評(píng)估報(bào)告分為“評(píng)估報(bào)告”和“限制用途評(píng)估報(bào)告”兩種。為了使評(píng)估報(bào)告更具有一致性，2014-2015版準(zhǔn)則中不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、動(dòng)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告與企業(yè)價(jià)值評(píng)估報(bào)告采用了統(tǒng)一評(píng)估報(bào)告分類標(biāo)準(zhǔn)：“開(kāi)放型評(píng)估報(bào)告”與“限制型評(píng)估報(bào)告”。開(kāi)放型評(píng)估報(bào)告必須概述評(píng)估師對(duì)評(píng)估結(jié)論的分析與推理。限制型評(píng)估報(bào)告（不允許委托方之外報(bào)告使用者）可以不包括能使委托方了解評(píng)估師對(duì)其評(píng)估結(jié)論的分析與推理的充分信息。（

23、二）“準(zhǔn)則和準(zhǔn)則條文”修訂情況 二是廢止了準(zhǔn)則4和準(zhǔn)則5。準(zhǔn)則4“不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估咨詢準(zhǔn)則”與準(zhǔn)則5“不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估咨詢報(bào)告準(zhǔn)則”容易造成混淆與濫用，也比較容易違背職業(yè)道德規(guī)則。2014-2015版準(zhǔn)則的“準(zhǔn)則和準(zhǔn)則條文部分”刪除了這兩個(gè)準(zhǔn)則。 USPAP歷年來(lái)準(zhǔn)則及準(zhǔn)則條文制訂、修訂與撤消狀況一覽表 修訂時(shí)間準(zhǔn)則1不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則2不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告準(zhǔn)則3評(píng)估復(fù)核和報(bào)告準(zhǔn)則4不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估咨詢準(zhǔn)則5不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估咨詢報(bào)告準(zhǔn)則6批量評(píng)估和報(bào)告準(zhǔn)則7動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則8動(dòng)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告準(zhǔn)則9企業(yè)價(jià)值評(píng)估準(zhǔn)則10企業(yè)價(jià)值評(píng)估報(bào)告1986-87199019911992199419961998199920002001200220032

24、00420052006-072008-092012-132014-15（三）“評(píng)估準(zhǔn)則說(shuō)明”部分的修訂情況2014-2015版評(píng)估準(zhǔn)則說(shuō)明11“評(píng)估準(zhǔn)則中有關(guān)評(píng)估報(bào)告類型的內(nèi)容”評(píng)估準(zhǔn)則說(shuō)明12“采用評(píng)估準(zhǔn)則中的報(bào)告類型”根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告與動(dòng)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的格式改變也進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)整。評(píng)估準(zhǔn)則說(shuō)明13“不動(dòng)產(chǎn)抵押品業(yè)務(wù)中遵守USPAP”根據(jù)監(jiān)管政策的變更進(jìn)行了相應(yīng)的更新與修改。 USPAP歷年來(lái)“評(píng)估準(zhǔn)則說(shuō)明”部分制訂、修訂與撤消狀況 修訂時(shí)間細(xì)則1評(píng)估復(fù)申對(duì)規(guī)則3-1(g)說(shuō)明的澄清細(xì)則2現(xiàn)金流量折現(xiàn)分析細(xì)則3追溯性評(píng)估細(xì)則4預(yù)期性評(píng)估細(xì)則5職業(yè)道德中的保密原則細(xì)則6不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估中

25、的合理待售期細(xì)則7不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)評(píng)估中允許對(duì)特定性要求的偏離細(xì)則8評(píng)價(jià)報(bào)告的電子通訊傳遞細(xì)則9評(píng)價(jià)項(xiàng)目預(yù)定用途與預(yù)定使用者的確定細(xì)則10參與聯(lián)邦保險(xiǎn)的金融存儲(chǔ)機(jī)構(gòu)在涉及聯(lián)邦權(quán)益的業(yè)務(wù)中的評(píng)價(jià)項(xiàng)目1991199219941995199619981999200020012004200506-0710-1112-1314-15（四）“咨詢意見(jiàn)”部分的修訂情況鑒于2014-2015版評(píng)估準(zhǔn)則將不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、動(dòng)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告與企業(yè)價(jià)值評(píng)估報(bào)告統(tǒng)一劃分為“評(píng)估報(bào)告”與“限制評(píng)估報(bào)告”，與此相對(duì)應(yīng)，“AO11關(guān)于規(guī)則22、82中各評(píng)估報(bào)告類型的內(nèi)容”、“AO12關(guān)于規(guī)則22、82中各評(píng)估報(bào)告類型的應(yīng)用”、“AO

26、13如何按照USPAP的規(guī)定對(duì)抵押不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行鑒測(cè)”、“AO21USPAP的履行”等咨詢意見(jiàn)也進(jìn)行了針對(duì)性的調(diào)整。 USPAP歷年來(lái)咨詢意見(jiàn)制訂、修訂與撤消狀況 修訂時(shí)間90919293949596979899000203040506-0712-1314-15AO1不動(dòng)產(chǎn)的銷售記錄AO2所評(píng)價(jià)財(cái)產(chǎn)的檢視AO3先前評(píng)價(jià)報(bào)告的更新AO4關(guān)于規(guī)范15（b）AO5評(píng)估工作中的助理人員AO6評(píng)估的復(fù)審AO7交易期的確定AO8不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)價(jià)值與公允價(jià)值A(chǔ)O9可能受環(huán)境污染影響的不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估AO10評(píng)估人員與委托方之間的關(guān)系A(chǔ)O11關(guān)于規(guī)則22、82中各評(píng)估報(bào)告類型的內(nèi)容AO12關(guān)于規(guī)則22、82中各評(píng)

27、估報(bào)告類型的應(yīng)用AO13如何按照USPAP的規(guī)定對(duì)抵押不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行鑒測(cè)AO14福利性住房的評(píng)估AO15允許偏離規(guī)定在有限評(píng)估中的運(yùn)用 修訂時(shí)間9596979899000203040506-0712-1314-15AO16評(píng)估中涉及的住房供給的法律問(wèn)題AO17規(guī)劃中不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估AO18自動(dòng)評(píng)價(jià)模型（AVM）的應(yīng)用AO19不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估中不能接受的項(xiàng)目限定前提AO20包含復(fù)審人員價(jià)值評(píng)定意見(jiàn)的評(píng)估復(fù)審AO21USPAP 的履行AO22不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估的工作范疇AO23不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)屬性的鑒定 AO24關(guān)于評(píng)估操作的常規(guī)進(jìn)程AO25在涉及聯(lián)邦權(quán)益的交易中對(duì)委托方的驗(yàn)定AO26評(píng)價(jià)報(bào)告向另一方的

28、改送（改變接受方）AO27同一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)在新的委托方委托下的評(píng)估AO28工作范疇的確定、履行與披露AO29合格的工作范疇AO30聯(lián)邦所監(jiān)管金融機(jī)構(gòu)所采用的評(píng)估AO31不止一個(gè)評(píng)估師參與的評(píng)價(jià)項(xiàng)目AO32從價(jià)計(jì)稅財(cái)產(chǎn)的評(píng)估與群體評(píng)估項(xiàng)目二、USPAP的重要概念序號(hào)術(shù)語(yǔ)序號(hào)術(shù)語(yǔ)序號(hào)術(shù)語(yǔ)序號(hào)內(nèi)容1評(píng)估10企業(yè)19逆向假定（非真實(shí)性條件）28價(jià)格2評(píng)估執(zhí)業(yè)11企業(yè)權(quán)益20無(wú)形資產(chǎn)29不動(dòng)產(chǎn)3評(píng)估復(fù)核12委托方（客戶）21預(yù)期用途30不動(dòng)產(chǎn)權(quán)4評(píng)估師13保密信息22預(yù)定使用者31評(píng)估報(bào)告5同等評(píng)估師（評(píng)估師的同行）14成本23因法律導(dǎo)致的例外（管轄除外）32工作范圍6評(píng)估項(xiàng)目15可靠的24市場(chǎng)價(jià)值33簽名7

29、評(píng)估結(jié)論16特別假設(shè)（前提）25批量評(píng)估34評(píng)估服務(wù)8前提假設(shè)17展示期26批量評(píng)估模型35價(jià)值9偏見(jiàn)18可行性研究27動(dòng)產(chǎn)36工作底稿（檔案）1評(píng)估：（作名詞時(shí)）指形成價(jià)值意見(jiàn)的行為或過(guò)程；或一項(xiàng)對(duì)價(jià)值的判斷。（作形容詞時(shí)）系指屬于價(jià)值評(píng)估的或與價(jià)值評(píng)估的操作或價(jià)值評(píng)估有關(guān)的服務(wù)。評(píng)估必須在數(shù)量上表示為確定的數(shù)值、數(shù)值區(qū)間或與以前評(píng)估意見(jiàn)、數(shù)量基準(zhǔn)（如估稅價(jià)值、抵押價(jià)值）的關(guān)系（如不大干、不小于）。美國(guó)評(píng)估師協(xié)會(huì)（ASA）將資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)分為評(píng)估執(zhí)業(yè)（Appraisal Practice）和估價(jià)服務(wù)（Valuation Service），評(píng)估執(zhí)業(yè)中又分為評(píng)估（Appraisal）、評(píng)估咨詢（A

30、ppraisal Consulting）和評(píng)估復(fù)核（Appraisal Review）。 2評(píng)估咨詢：為解決某問(wèn)題提供分析、建議或主張的行為或過(guò)程，形成價(jià)值意見(jiàn)可能是評(píng)估咨詢的分析工作中的一部分。評(píng)估咨詢業(yè)務(wù)涉及價(jià)值意見(jiàn)，但并不是以評(píng)估或評(píng)估復(fù)核為其主要目的。3評(píng)估服務(wù)：與資產(chǎn)價(jià)值相關(guān)的服務(wù)。評(píng)估服務(wù)指與資產(chǎn)價(jià)值相關(guān)的所有服務(wù)，包括由評(píng)估師或其他人完成的服務(wù)。 4評(píng)估執(zhí)業(yè)：以評(píng)估師名義執(zhí)業(yè)的個(gè)人所提供的評(píng)估服務(wù)，包括但不限于評(píng)估、評(píng)估復(fù)核及評(píng)估咨詢。評(píng)估執(zhí)業(yè)只能由評(píng)估師提供，而評(píng)價(jià)服務(wù)可以由各類專業(yè)人員或其他人員提供。評(píng)估、評(píng)估復(fù)核、評(píng)估咨詢是相互關(guān)聯(lián)的概念，三者之間并不互相排斥（圖5-3）。

31、對(duì)于評(píng)估執(zhí)業(yè)，除了有適用于所有評(píng)價(jià)執(zhí)業(yè)的要求之外，還有適用于評(píng)估、評(píng)估復(fù)核、評(píng)估咨詢項(xiàng)目操作與報(bào)告的要求，如準(zhǔn)則1至準(zhǔn)則10及工作范疇規(guī)定與職業(yè)道德規(guī)定中檔案保存部分的相關(guān)規(guī)定。 5評(píng)估復(fù)核：對(duì)其他評(píng)估師進(jìn)行的評(píng)估、評(píng)估復(fù)核或評(píng)估咨詢的質(zhì)量進(jìn)行評(píng)判并發(fā)表評(píng)判意見(jiàn)的行為或過(guò)程。評(píng)估復(fù)核的對(duì)象可以是評(píng)估報(bào)告、工作底稿或兩者的全部、部分。6評(píng)估師：被認(rèn)為具有專業(yè)勝任能力、能夠進(jìn)行評(píng)估的且能以獨(dú)立、公正和客觀態(tài)度執(zhí)業(yè)的個(gè)人。7同等評(píng)估師（評(píng)估師的同行）：與評(píng)估師具有同等專業(yè)知識(shí)和專業(yè)勝任能力的其他評(píng)估師?；蛘呔邆渫愒u(píng)估項(xiàng)目專門知識(shí)和能力的其他評(píng)估師。 11偏見(jiàn)：影響評(píng)估師在評(píng)估業(yè)務(wù)中公正性、獨(dú)立性或

32、客觀性原則的偏好或傾向。 19展示期：對(duì)所評(píng)估財(cái)產(chǎn)權(quán)益于所假設(shè)的評(píng)估生效日以市場(chǎng)價(jià)值出售之前，在市場(chǎng)上予以出價(jià)展示的時(shí)段的評(píng)測(cè)結(jié)果。亦即，展示期是根據(jù)在所設(shè)想的競(jìng)爭(zhēng)與開(kāi)放的市場(chǎng)上以往銷售事件的分析，所得出的一個(gè)追溯性的判斷結(jié)果。 21逆向假定（非真實(shí)性條件）：是直接與某一具體評(píng)價(jià)項(xiàng)目相關(guān)的假定，指供評(píng)估分析使用的、與評(píng)估師所了解的評(píng)價(jià)項(xiàng)目結(jié)果生效日的情況相反的情況。非真實(shí)條件所假定的評(píng)估對(duì)象的物理、法律和經(jīng)濟(jì)特征、市場(chǎng)條件或趨勢(shì)等資產(chǎn)外部條件以及分析中使用數(shù)據(jù)的真實(shí)性與巳知的實(shí)際情況相反。 25因法律導(dǎo)致的例外（管轄除外）：評(píng)估項(xiàng)目因相關(guān)的法律或法規(guī)所限制的狀態(tài)，這些法律或法規(guī)阻止評(píng)估師履行U

33、SPAP的部分規(guī)定。26市場(chǎng)價(jià)值：價(jià)值評(píng)判中的一種價(jià)值類型，其假定財(cái)產(chǎn)（即財(cái)產(chǎn)所有者權(quán)益中的某項(xiàng)權(quán)利或此類權(quán)利的集合）的轉(zhuǎn)讓是于某一確定的日期，在評(píng)估師所確定的適合評(píng)估情形的市場(chǎng)價(jià)值定義的條件下進(jìn)行的。市場(chǎng)價(jià)值定義規(guī)定的條件確定了評(píng)估市場(chǎng)判斷的主要方式和內(nèi)容：（1）交易雙方的關(guān)系以及他們的知識(shí)和動(dòng)機(jī)；（2）付款方式（如現(xiàn)金、與現(xiàn)金相當(dāng)?shù)姆绞交蚱渌绞剑?；?）出售條件（如在競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)是否有一段合理的期限展示待售）。27批量評(píng)估：在某一日期通過(guò)采用標(biāo)準(zhǔn)化方法、引用共同數(shù)據(jù)、進(jìn)行統(tǒng)計(jì)測(cè)試等方法對(duì)某類群體資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的過(guò)程。29動(dòng)產(chǎn)：通常指屬于“個(gè)體的”、可識(shí)別的有形資產(chǎn)，如家具服飾、藝術(shù)品、古玩、

34、珠寶、收藏品、裝備、機(jī)器設(shè)備等可確指的有形資產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)之外的所有有形財(cái)產(chǎn)都是動(dòng)產(chǎn)。 三、USPAP的結(jié)構(gòu)體系 專業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則定義引言職業(yè)規(guī)則準(zhǔn)則及準(zhǔn)則條文評(píng)估準(zhǔn)則說(shuō)明咨詢意見(jiàn)（指南）、常見(jiàn)問(wèn)題與反饋職業(yè)道德專業(yè)勝任能力工作范圍檔案保存管轄除外1不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估2不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告3評(píng)估復(fù)核和報(bào)告4不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估咨詢5不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估咨詢報(bào)告6批量評(píng)估和報(bào)告7動(dòng)產(chǎn)評(píng)估8動(dòng)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告9企業(yè)價(jià)值或無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估10企業(yè)價(jià)值或無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告折現(xiàn)現(xiàn)金流分析追溯性價(jià)值意見(jiàn)未來(lái)價(jià)值意見(jiàn)不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值意見(jiàn)中的合理展示期明確預(yù)期用途和預(yù)期使用者評(píng)估評(píng)估師評(píng)估執(zhí)業(yè)評(píng)估咨詢?cè)u(píng)估復(fù)核評(píng)估結(jié)論逆向假定市場(chǎng)價(jià)值批量評(píng)估制定者目的

35、適用對(duì)象生效時(shí)間變化說(shuō)明三、USPAP的結(jié)構(gòu)體系 USPAP由定義、引言、職業(yè)規(guī)則、準(zhǔn)則和準(zhǔn)則條文以及評(píng)估準(zhǔn)則說(shuō)明五個(gè)部分組成。此外，評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)以咨詢意見(jiàn)（AO）、USPAP常見(jiàn)問(wèn)題（FAQ）以及每月關(guān)于問(wèn)題與反饋的形式發(fā)表的指導(dǎo)性文件，它不屬于USPAP的組成部分。USPAP2014-2015版于2014年1月1日起實(shí)施，實(shí)施期至2015年12月31日。 （一）定義定義部分介紹了USPAP中相關(guān)的主要術(shù)語(yǔ)的涵義和注釋、說(shuō)明，旨在使讀者和使用者正確理解和應(yīng)用相關(guān)評(píng)估準(zhǔn)則，如評(píng)估、評(píng)估師、評(píng)估執(zhí)業(yè)、假設(shè)、特別假設(shè)、市場(chǎng)價(jià)值、動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)、價(jià)格、工作底稿等，是制定評(píng)估具體條款的統(tǒng)一基礎(chǔ)性規(guī)定。

36、 （二）引言引言部分介紹了USPAP的宗旨、目的、意義、作用、要求以及準(zhǔn)則和評(píng)估準(zhǔn)則說(shuō)明之間的關(guān)系。制定的USPAP目的是對(duì)評(píng)估師提出執(zhí)業(yè)要求，以提高和保持社會(huì)公眾對(duì)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的信任程度。對(duì)評(píng)估師而言，以具有意義且不誤導(dǎo)的方式進(jìn)行評(píng)估并與預(yù)期使用者就分析、意見(jiàn)和結(jié)論進(jìn)行溝通是十分重要的。1宗旨。 2效力。 3基本框架。 （三）職業(yè)規(guī)則 職業(yè)規(guī)則包括職業(yè)道德、專業(yè)勝任能力、工作范圍和管轄除外。這一部分是美國(guó)評(píng)估理論特別是長(zhǎng)期評(píng)估實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的精華，總結(jié)了評(píng)估實(shí)踐發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)和眾多協(xié)會(huì)在幾十年間對(duì)評(píng)估基本理論的研究成果，概括性地對(duì)評(píng)估師作出基本要求。只有符合這些要求，才能進(jìn)一步進(jìn)行評(píng)估工作。 1行為守

37、則結(jié)構(gòu)、基本內(nèi)容 構(gòu)成相關(guān)內(nèi)容執(zhí)業(yè)行為 評(píng)估師應(yīng)當(dāng)公正、客觀、獨(dú)立地進(jìn)行工作，不摻雜不正當(dāng)?shù)膫€(gè)人利益。評(píng)估師：（1）進(jìn)行工作時(shí)切忌存在偏見(jiàn)；（2）切忌迎合任何一方或某一事項(xiàng)的動(dòng)機(jī)或利益；（3）不得接受預(yù)先確定意見(jiàn)和結(jié)論的業(yè)務(wù)。（4）不得提供評(píng)估執(zhí)業(yè)之外的評(píng)估服務(wù)職能。（5）不得以蓄意誤導(dǎo)或欺詐的方式提供業(yè)務(wù)結(jié)論；（6）不得使用或提供評(píng)估師已知是誤導(dǎo)的或欺騙性質(zhì)的評(píng)估報(bào)告；（7）不得有意唆使其雇員或他人提供誤導(dǎo)的或欺騙性質(zhì)的評(píng)估報(bào)告；（8）切忌采用或依賴未經(jīng)充分依據(jù)支持的關(guān)于某些特征的結(jié)論，如種族、膚色、宗教信仰、原籍國(guó)、性別、婚姻狀況、家族狀況、年齡、接受社會(huì)公共資助狀況、殘疾等，也不能使用、

38、依賴未經(jīng)充分依據(jù)支持的、認(rèn)為這些特征的一致性能夠最大化價(jià)值的結(jié)論。（9）切忌從事犯罪活動(dòng)；（10）切忌肆意或故意違背（檔案保存規(guī)定）中的要求；（11）切忌在工作中出現(xiàn)嚴(yán)重的疏忽1。1準(zhǔn)則（1-1, 3-1, 4-1, 6-1, 7-1 與 9-1）中都強(qiáng)調(diào)了“切忌以草率和隨意的態(tài)度來(lái)對(duì)待評(píng)估服務(wù)”。管理 （1）評(píng)估師應(yīng)當(dāng)露其在獲得評(píng)估項(xiàng)目時(shí)是否支付了費(fèi)用或回扣，或給予了具備價(jià)值的實(shí)物。 （2）評(píng)估師根據(jù)下列因素承接某項(xiàng)業(yè)務(wù)或確定某項(xiàng)業(yè)務(wù)的費(fèi)用是違反職業(yè)道德的：按事先決定的評(píng)估結(jié)果（如對(duì)價(jià)值的判斷）提供評(píng)估報(bào)告；根據(jù)委托方喜好，操縱評(píng)估項(xiàng)目的結(jié)果；評(píng)估的價(jià)值量；達(dá)到約定的結(jié)果；與評(píng)估師評(píng)估意見(jiàn)直

39、接聯(lián)系在一起的或體現(xiàn)評(píng)估項(xiàng)目用途的及在評(píng)估結(jié)果提供以后發(fā)生的事項(xiàng)。 （3）以欺詐、誤導(dǎo)或夸大的方式進(jìn)行廣告宣傳或招攬業(yè)務(wù)是違反職業(yè)道德的。 （4）評(píng)估師必須簽名授權(quán)其簽名的使用，證明其認(rèn)可與承擔(dān)在評(píng)估、評(píng)估復(fù)審與評(píng)估咨詢項(xiàng)目中履行USPAP。評(píng)估師不得不經(jīng)另一個(gè)評(píng)估師的同意使用其簽名。保密 （1）評(píng)估師應(yīng)當(dāng)維護(hù)評(píng)估師委托方之間關(guān)系的保密性。 （2）評(píng)估師在使用保密資料和提供業(yè)務(wù)結(jié)論時(shí)，應(yīng)當(dāng)忠實(shí)地維護(hù)委托方的合法利益。 （3）評(píng)估師應(yīng)當(dāng)熟悉并遵守業(yè)務(wù)中涉及的保護(hù)隱私法律和所有保密規(guī)定。 （4）評(píng)估師不得向委托方及委托方明確的其他人、州政府的評(píng)估師監(jiān)管部門、法律程序授權(quán)的第三方以及獲得正當(dāng)授權(quán)的行

40、業(yè)自律組織（如經(jīng)恰當(dāng)授權(quán)的同業(yè)檢查委員會(huì)）之外的任何人泄露保密信息或者業(yè)務(wù)結(jié)論。同時(shí)，行業(yè)自律組織的成員不得泄露提供給該組織的機(jī)密信息1。1當(dāng)機(jī)密信息經(jīng)編寫(xiě)或資料收集過(guò)程失去了所有的機(jī)密成分，經(jīng)接洽更改，則披露留存的信息就不再需要得到委托方的允許。檔案保存 評(píng)估師應(yīng)當(dāng)為每項(xiàng)評(píng)估、評(píng)估復(fù)核或評(píng)估咨詢項(xiàng)目編制工作檔案。在書(shū)面或口頭評(píng)估報(bào)告發(fā)布之前，工作檔案即應(yīng)當(dāng)已經(jīng)建立。在提供口頭報(bào)告之后的合理期限內(nèi)，口頭報(bào)告的書(shū)面概要即應(yīng)歸檔。工作檔案應(yīng)當(dāng)包括： （1）委托方的名稱，其他預(yù)期使用者的身份（名稱或類別）； （2）任何書(shū)面報(bào)告的原件，以其他介質(zhì)保存的文件； （3）口頭報(bào)告或庭證的總結(jié)，或證詞記錄，包

41、括評(píng)估師簽署并注明日期的聲明； （4）支持評(píng)估師意見(jiàn)和結(jié)論并表明遵守本規(guī)則及其他相關(guān)準(zhǔn)則的數(shù)據(jù)、資料和文件，或者這些文件資料所在位置的索引； （5）支持限制型評(píng)估報(bào)告的工作檔案的內(nèi)容，必須足以使評(píng)估師能以其（根據(jù)準(zhǔn)則2和準(zhǔn)則8相關(guān)要求）編制一份簡(jiǎn)明型評(píng)估報(bào)告，或（根據(jù)準(zhǔn)則10要求）編制一份完整型評(píng)估報(bào)告。 評(píng)估師保存工作底稿的時(shí)間以下列兩個(gè)時(shí)間中較長(zhǎng)者為準(zhǔn)：編制工作檔案自報(bào)告日起至少保存5年；或由評(píng)估師提供的與評(píng)估項(xiàng)目有關(guān)的法庭證詞，自司法訴訟最終裁決日起至少保存2年。無(wú)論哪一種保存期限都應(yīng)達(dá)到期滿。 評(píng)估師應(yīng)擁有對(duì)其工作檔案的監(jiān)護(hù)權(quán)，或者能與保管工作檔案者共同對(duì)檔案予以恰當(dāng)?shù)谋Ａ簟⑹褂煤托迯?fù)

42、整理達(dá)成協(xié)議。這包括應(yīng)確保工作檔案儲(chǔ)存于評(píng)估師在規(guī)定的檔案保存期限內(nèi)始終能取得該檔案的介質(zhì)內(nèi)。 擁有工作檔案監(jiān)護(hù)權(quán)的評(píng)估師，應(yīng)允許其他承擔(dān)該評(píng)價(jià)項(xiàng)目工作檔案責(zé)任的評(píng)估師，為以下的需要適當(dāng)?shù)亟佑|和修復(fù)檔案：向州評(píng)估師監(jiān)管部門遞送檔案；履行要進(jìn)行的法律程序；向經(jīng)正式授權(quán)的行業(yè)自律組織遞送檔案；履行檢索檔案的責(zé)任。 肆意或故意不履行檔案保存規(guī)定責(zé)任的評(píng)估師，也違背了職業(yè)道德規(guī)定。2專業(yè)勝任能力規(guī)則完美無(wú)缺是無(wú)法實(shí)現(xiàn)的，專業(yè)勝任能力并不要求完美無(wú)缺。但是評(píng)估師在執(zhí)行評(píng)估業(yè)務(wù)中不得疏忽大意，評(píng)估師在進(jìn)行評(píng)估時(shí)盡心盡職。專業(yè)勝任能力主要規(guī)定了在接受評(píng)估業(yè)務(wù)前或達(dá)成任何評(píng)估業(yè)務(wù)協(xié)議前，評(píng)估師必須恰當(dāng)?shù)孛鞔_所

43、要解決的問(wèn)題，并確信具有相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，能夠勝任該項(xiàng)業(yè)務(wù)或采取變通措施。 專業(yè)勝任能力規(guī)則構(gòu)成相關(guān)內(nèi)容基本要求 評(píng)估師應(yīng)當(dāng)是：（1）勝任該評(píng)價(jià)項(xiàng)目；（2）獲取完成該評(píng)估項(xiàng)目所必需的能力；（3）拒絕或退出該評(píng)估項(xiàng)目。勝任要求 在承接某項(xiàng)評(píng)估業(yè)務(wù)或達(dá)成業(yè)務(wù)協(xié)議之前，應(yīng)當(dāng)評(píng)價(jià)并確定其是否能夠勝任該評(píng)估項(xiàng)目的：（1）適當(dāng)確定所提出評(píng)估工作方面的能力；（2）具有完成該評(píng)估項(xiàng)目的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)；（3）了解并履行評(píng)估師所應(yīng)用的或適用于評(píng)估項(xiàng)目法律與法規(guī)的能力。能力的獲取 當(dāng)評(píng)估師在受理評(píng)估項(xiàng)目之前確定其是不勝任的，則評(píng)估師必須：（1）在接受評(píng)估項(xiàng)目之前，向委托方聲明其知識(shí)和/或經(jīng)驗(yàn)的不足；（2）采取所有必

44、要或恰當(dāng)?shù)拇胧?，合格地完成評(píng)估項(xiàng)目；（3）在報(bào)告中披露知識(shí)和/或經(jīng)驗(yàn)不足的狀況以及為合格完成評(píng)估項(xiàng)目所采取的措施。獲取勝任能力的方式有多種方式，包括但不限于：（1）評(píng)估師個(gè)人的學(xué)習(xí)；（2）聯(lián)絡(luò)有依據(jù)確信擁有所必需知識(shí)和/或經(jīng)驗(yàn)的評(píng)估師，或聘請(qǐng)擁有所必需知識(shí)和/或經(jīng)驗(yàn)的其他人員。 當(dāng)在評(píng)估項(xiàng)目操作過(guò)程中發(fā)現(xiàn)了某些因素和條件導(dǎo)致評(píng)估師缺少勝任評(píng)估項(xiàng)目所需要的的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的問(wèn)題時(shí)，評(píng)估師應(yīng)當(dāng)：（1）通知委托方；（2）采取一切必需的或適于完成該評(píng)價(jià)項(xiàng)目的措施；（3）在報(bào)告中披露知識(shí)和/或經(jīng)驗(yàn)不足的狀況以及為合格完成評(píng)估項(xiàng)目所采取的措施。能力缺乏 當(dāng)評(píng)估項(xiàng)目不可能由其適當(dāng)?shù)赝瓿蓵r(shí)，評(píng)估師必須拒絕承接或退

45、出該評(píng)估項(xiàng)目。3工作范圍規(guī)則 工作范圍（scope of work ）是美國(guó)評(píng)估界近年來(lái)推崇的重要概念之一，主要指評(píng)估師在執(zhí)行某項(xiàng)評(píng)估業(yè)務(wù)中所需要收集和分析的信息的數(shù)量和種類。評(píng)估師有義務(wù)根據(jù)評(píng)估項(xiàng)目的具體情況，明確適當(dāng)?shù)墓ぷ鞣秶?jù)此執(zhí)行必要的工作程序。 USPAP的工作范圍規(guī)則規(guī)定，評(píng)估師執(zhí)行評(píng)估、評(píng)估復(fù)核、評(píng)估咨詢業(yè)務(wù)時(shí)，評(píng)估師應(yīng)當(dāng)明確所需要解決的評(píng)估、評(píng)估復(fù)核、評(píng)估咨詢問(wèn)題和可接受的工作范圍以及披露要求，收集、分析有關(guān)業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)的信息，確保其執(zhí)業(yè)能夠形成可信的業(yè)務(wù)結(jié)論。具體應(yīng)當(dāng)：（1）明確需要解決的問(wèn)題；（2）確定并執(zhí)行形成可信業(yè)務(wù)結(jié)論所必需的工作范圍；（3）在報(bào)告中披露工作范圍。工

46、作范圍包括但不限于：（1）對(duì)評(píng)估對(duì)象明確的程度；（2）對(duì)有形資產(chǎn)勘查的程度；（3）研究資料的類別和深度；（4）為形成意見(jiàn)或結(jié)論進(jìn)行分析的類型和深度。評(píng)估師應(yīng)當(dāng)通過(guò)明確下列業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)，明確所需要解決的問(wèn)題：（1）客戶和其他預(yù)期使用者；（2）評(píng)估師意見(jiàn)和結(jié)論的預(yù)期用途；（3）價(jià)值類型和定義；（4）評(píng)估師意見(jiàn)和結(jié)論的基準(zhǔn)日；（5）評(píng)估對(duì)象及其相關(guān)特征，如評(píng)估師需要具有相關(guān)業(yè)務(wù)的專業(yè)勝任能力；（6）業(yè)務(wù)條件，如假設(shè)、特別假設(shè)、非真實(shí)性條件、法律和規(guī)定、管轄除外及影響工作范圍的其他條件等。 4管轄除外規(guī)則該規(guī)則對(duì)USPAP部分內(nèi)容與法律或公共政策不一致時(shí)的處理方式進(jìn)行了規(guī)定。管轄除外規(guī)定主要規(guī)定了如果

47、準(zhǔn)則中的任何一部分與某司法管轄范圍的法律或公共政策產(chǎn)生違背，僅該違反部分在該司法管轄范圍內(nèi)不具有效力。當(dāng)評(píng)估項(xiàng)目涉及因法律導(dǎo)致的例外時(shí)，評(píng)估師應(yīng)當(dāng)：（1）對(duì)不能履行USPAP的法律或法規(guī)進(jìn)行識(shí)別和鑒定；（2）履行這些法律或法規(guī)；（3）在報(bào)告中明確地披露與法律或法規(guī)沖突的那部分USPAP的內(nèi)容；（4）在報(bào)告中摘引要求取消履行USPAP部分規(guī)定的法律或法規(guī)的內(nèi)容。 不過(guò)，USPAP并沒(méi)有規(guī)定何種業(yè)務(wù)和什么人需要遵守其規(guī)定。評(píng)估促進(jìn)會(huì)及其評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)不是政府部門，無(wú)權(quán)制定、審核或執(zhí)行法律。評(píng)估師或某類業(yè)務(wù)遵守USPAP的義務(wù)是基于相關(guān)法律和規(guī)定的要求，或者是基于評(píng)估師與客戶或預(yù)期使用者的協(xié)議。即使

48、沒(méi)有強(qiáng)制義務(wù)，個(gè)人也可以選擇遵守USPAP。 （四）準(zhǔn)則及準(zhǔn)則條文 本部分系專業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則最實(shí)質(zhì)性的內(nèi)容，主要是各類評(píng)估所應(yīng)遵從的程序和報(bào)告要求。從內(nèi)容上看，它包括根據(jù)具體評(píng)估類型制定的10個(gè)準(zhǔn)則，共分為6個(gè)主題。每個(gè)主題為兩個(gè)部分：評(píng)估操作的要求+評(píng)估報(bào)告的要求。前者對(duì)評(píng)估中應(yīng)注意的事項(xiàng)進(jìn)行了具體規(guī)定；后者對(duì)各類評(píng)估報(bào)告的格式、內(nèi)容及注意事項(xiàng)作了專門規(guī)定。每一準(zhǔn)則的規(guī)定：原則性要求+專門性要求。原則性要求不允許有所背離，專門性要求可以根據(jù)背離條款有所背離。10個(gè)準(zhǔn)則規(guī)定了執(zhí)行評(píng)估、評(píng)估復(fù)核、評(píng)估咨詢業(yè)務(wù)的要求及相關(guān)報(bào)告的要求。準(zhǔn)則1和準(zhǔn)則2規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估和報(bào)告的要求。準(zhǔn)則3規(guī)定了評(píng)估

49、復(fù)核和報(bào)告的要求。準(zhǔn)則4和準(zhǔn)則5規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估咨詢和報(bào)告的要求。準(zhǔn)則6規(guī)定了批量評(píng)估和報(bào)告的要求。準(zhǔn)則7和準(zhǔn)則8規(guī)定了動(dòng)產(chǎn)評(píng)估執(zhí)行和報(bào)告的要求。準(zhǔn)則9和準(zhǔn)則10規(guī)定了企業(yè)價(jià)值或無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估和報(bào)告的要求。 USPAP準(zhǔn)則及準(zhǔn)則條文基本結(jié)構(gòu) 不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估企業(yè)價(jià)值評(píng)估評(píng)估復(fù)核和報(bào)告不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估咨詢批量評(píng)估和報(bào)告動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則1不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則2不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告準(zhǔn)則3評(píng)估復(fù)核和報(bào)告準(zhǔn)則4不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估咨詢準(zhǔn)則5不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估咨詢報(bào)告準(zhǔn)則10企業(yè)價(jià)值評(píng)估報(bào)告準(zhǔn)則6批量評(píng)估和報(bào)告準(zhǔn)則7動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則8動(dòng)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告準(zhǔn)則9企業(yè)價(jià)值評(píng)估原則性要求專門性要求準(zhǔn)則及準(zhǔn)則條文（五）評(píng)估準(zhǔn)則說(shuō)明（SMT）評(píng)估準(zhǔn)則說(shuō)明是根據(jù)美國(guó)資產(chǎn)評(píng)估促

50、進(jìn)會(huì)的管理細(xì)則授權(quán)由評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)制定，其目的是明確、解釋和細(xì)化專業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則。評(píng)估準(zhǔn)則說(shuō)明與準(zhǔn)則條文具有同等重要性，并且只有在經(jīng)過(guò)披露、公開(kāi)征求意見(jiàn)和討論之后由準(zhǔn)則委員會(huì)表決通過(guò)。從結(jié)構(gòu)上看，每一項(xiàng)評(píng)估準(zhǔn)則說(shuō)明都包括主題、適用范圍、問(wèn)題、說(shuō)明、結(jié)論、采納日期和最后修改日期或停止使用日期。評(píng)估準(zhǔn)則說(shuō)明包含10個(gè)部分的內(nèi)容，依次為評(píng)估復(fù)核評(píng)估準(zhǔn)則條文注釋的細(xì)化說(shuō)明、折現(xiàn)現(xiàn)金流分析、追溯性價(jià)值意見(jiàn)、未來(lái)價(jià)值意見(jiàn)、職業(yè)道德條款的保密規(guī)定、不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)值意見(jiàn)中的合理展示期、對(duì)不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)評(píng)估中特定條件的背離許可、報(bào)告的電子傳遞、明確其用途和預(yù)期使用者、在涉及聯(lián)邦權(quán)益的交易中投保聯(lián)邦存款保

51、險(xiǎn)的金融機(jī)構(gòu)所使用的業(yè)務(wù) 。（六）咨詢意見(jiàn)（指南）、常見(jiàn)問(wèn)題與反饋評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)以咨詢意見(jiàn)（AO）、USPAP常見(jiàn)問(wèn)題（FAQ）以及每月關(guān)于問(wèn)題與反饋形式發(fā)表的指導(dǎo)性文件。這些文件信息并不是提出新的標(biāo)準(zhǔn)或?qū)ΜF(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)的新解釋，因此不是USPAP的構(gòu)成部分。 評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)發(fā)布咨詢意見(jiàn)是為了說(shuō)明評(píng)估準(zhǔn)則在特定情況下的運(yùn)用，提供解決評(píng)估事項(xiàng)和問(wèn)題的咨詢意見(jiàn)。咨詢意見(jiàn)并不是評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)的法律性意見(jiàn)，發(fā)布咨詢意見(jiàn)是為了演示、說(shuō)明評(píng)估準(zhǔn)則在特定具體情況下的運(yùn)用，評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)通過(guò)這種方式為解決評(píng)估中具體問(wèn)題或疑難所提出的建議。迄今為止，評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)已公開(kāi)發(fā)布了32項(xiàng)咨詢意見(jiàn)。 USPAP常見(jiàn)問(wèn)題（FA

52、Q）是評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)以問(wèn)題解答匯編的方式回答評(píng)估師、監(jiān)管部門、使用者和社會(huì)公眾提出的問(wèn)題，演示USPAP在特定情況下的應(yīng)用，并以評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)的立場(chǎng)提供相關(guān)評(píng)估事項(xiàng)和問(wèn)題的解決方案，但并不是惟一方案。評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)每個(gè)月會(huì)在評(píng)估促進(jìn)會(huì)網(wǎng)站上發(fā)布“USPAP常見(jiàn)問(wèn)題”（http：/），為評(píng)估師等提供溝通交流渠道，解決評(píng)估師等在實(shí)踐中遇到的問(wèn)題。 第三節(jié) 準(zhǔn)則及準(zhǔn)則條文 一、不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估 準(zhǔn)則1是關(guān)于進(jìn)行可靠的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的基本規(guī)定，共包括6條。準(zhǔn)則1中所闡述的要求密切關(guān)注的是一般情況下相關(guān)評(píng)估項(xiàng)目的程序，并可用于評(píng)估師和評(píng)估服務(wù)使用者對(duì)評(píng)估工作質(zhì)量進(jìn)行的對(duì)照檢驗(yàn)。 結(jié)構(gòu)核心內(nèi)容總則評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)

53、估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)明確需要解決的問(wèn)題，確定解決該問(wèn)題所必需的工作范圍，恰當(dāng)完成相關(guān)研究和分析工作，形成令人信服的評(píng)估結(jié)論?；緝?nèi)容準(zhǔn)則1-1 評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)：（a）熟知、理解并正確運(yùn)用那些對(duì)于獲得令人信服的評(píng)估結(jié)果所必需的并已得到驗(yàn)證的評(píng)估方法和技術(shù)。（b）不得出現(xiàn)影響評(píng)估的實(shí)質(zhì)性疏忽或錯(cuò)誤。（c）切忌以輕率和粗疏的工作態(tài)度來(lái)對(duì)待評(píng)估。如在評(píng)估中犯一系列錯(cuò)誤，雖然其中每一個(gè)錯(cuò)誤并不會(huì)單獨(dú)對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生重要影響，但匯總在一起將會(huì)影響評(píng)估結(jié)論的可信性。準(zhǔn)則1-2 評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)：（a）明確客戶和其他預(yù)期使用者。（b）明確評(píng)估師意見(jiàn)和結(jié)論的預(yù)期用途。（c）明確價(jià)值的類型和定義

54、；如果評(píng)估的價(jià)值類型是市場(chǎng)價(jià)值，評(píng)估師需要明確價(jià)值是否是符合下列條件的最可能價(jià)格：以現(xiàn)金計(jì)量；以等同于現(xiàn)金的財(cái)務(wù)手段計(jì)量；以其他明確定義的方式計(jì)量；如果價(jià)值意見(jiàn)建立在非市場(chǎng)融資方式基礎(chǔ)之上或按非正常條件或動(dòng)機(jī)進(jìn)行出資，應(yīng)當(dāng)清晰地說(shuō)明這些融資方式的條件，評(píng)估師應(yīng)當(dāng)通過(guò)對(duì)相關(guān)市場(chǎng)數(shù)據(jù)的分析，指出這些融資方式對(duì)價(jià)值的正面或負(fù)面影響。（d）明確評(píng)估師意見(jiàn)和結(jié)論的基準(zhǔn)日。（e）明確被評(píng)估資產(chǎn)的特征，這些特征應(yīng)當(dāng)與價(jià)值類型和定義、預(yù)期用途相關(guān)，包括：地理位置及其實(shí)體、法律和經(jīng)濟(jì)特征；被評(píng)估的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)；評(píng)估業(yè)務(wù)中包括的任何動(dòng)產(chǎn)，裝修設(shè)施或無(wú)形資產(chǎn)等非不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)項(xiàng)目；任何已知的地役權(quán)、限制、財(cái)產(chǎn)留置權(quán)、租賃、

55、保留、契約、合同、聲明、特殊估稅、法令及其他類似事項(xiàng)；評(píng)估對(duì)象是否是部分權(quán)益、部分實(shí)物資產(chǎn)或部分股權(quán)。（f）明確業(yè)務(wù)所需要的任何特別假?zèng)]。（g）明確業(yè)務(wù)所需要的任何非真實(shí)性條件。（h）根據(jù)工作范圍規(guī)則確定形成可信業(yè)務(wù)結(jié)論所必需的工作范圍。準(zhǔn)則1-3 評(píng)估師執(zhí)行市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)，為形成可信業(yè)務(wù)結(jié)論應(yīng)當(dāng)：（a）說(shuō)明并分析現(xiàn)行土地用途的規(guī)定、對(duì)這些土地用途規(guī)定可能進(jìn)行的合理修訂、經(jīng)濟(jì)供需關(guān)系、不動(dòng)產(chǎn)（改動(dòng)）的實(shí)際可行性、市場(chǎng)區(qū)域趨勢(shì)等對(duì)用途和價(jià)值的影響。（b）形成不動(dòng)產(chǎn)最佳用途的意見(jiàn)。結(jié)構(gòu)核心內(nèi)容基本內(nèi)容準(zhǔn)則1-4 評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)收集、查證和分析形成可信業(yè)務(wù)結(jié)論必需的所有信息。（a）

56、為形成可信業(yè)務(wù)結(jié)論，評(píng)估師采用市場(chǎng)途徑進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)能夠獲得的與評(píng)估結(jié)論有關(guān)的可比交易數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。（b）為形成可信業(yè)務(wù)結(jié)論，評(píng)估師采用成本途徑進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)：采用適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法或技術(shù)形成土地的價(jià)值意見(jiàn)；分析能夠獲得的可比成本數(shù)據(jù)，確定改良物（如果有）的全新成本；分析能夠獲得的可比數(shù)據(jù)，確定全新成本與改良物現(xiàn)行價(jià)值之間的差額（應(yīng)計(jì)折舊）。（c）為形成可信業(yè)務(wù)結(jié)論，評(píng)估師采用收益法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)：分析能夠獲得的可比租金數(shù)據(jù)或資產(chǎn)盈利潛力等數(shù)據(jù)，估計(jì)資產(chǎn)的總收益能力；分析能夠獲得的可比營(yíng)運(yùn)費(fèi)用數(shù)據(jù)，估計(jì)資產(chǎn)的營(yíng)運(yùn)費(fèi)用；分析能夠獲得的相關(guān)可比數(shù)據(jù)，確定資本化率或折現(xiàn)率；確信未來(lái)租金、收益能力

57、和費(fèi)用的預(yù)測(cè)建立在合理清晰并具有恰當(dāng)證據(jù)的基礎(chǔ)上。（d）評(píng)估師評(píng)估租出資產(chǎn)和租入資產(chǎn)價(jià)值時(shí)，應(yīng)當(dāng)分析相關(guān)租約條款對(duì)價(jià)值可能具有的影響。（e）評(píng)估師對(duì)各種資產(chǎn)的組合或資產(chǎn)各部分的組合進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)分析組合因素對(duì)價(jià)值可能具有的影響。評(píng)估師不能通過(guò)簡(jiǎn)單加總各資產(chǎn)或資產(chǎn)各部分價(jià)值的方式估計(jì)資產(chǎn)整體的價(jià)值。（f）分析宗地之上或宗地以外預(yù)計(jì)進(jìn)行的公共或私營(yíng)改良計(jì)劃時(shí)，評(píng)估師應(yīng)當(dāng)根據(jù)市場(chǎng)所反映的觀點(diǎn)分析這些預(yù)計(jì)改良對(duì)價(jià)值的影響（如果有）。（g）評(píng)估中包括動(dòng)產(chǎn)、裝修設(shè)施或無(wú)形資產(chǎn)時(shí)，評(píng)估師應(yīng)當(dāng)分析這些非不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)價(jià)值的影響。準(zhǔn)則1-5 在根據(jù)通常執(zhí)業(yè)方式能夠獲得相關(guān)信息的情況下，評(píng)估師評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)應(yīng)當(dāng)：

58、（a）對(duì)評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日的所有交易協(xié)議、期權(quán)和掛牌信息進(jìn)行分析。（b）對(duì)評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日前三年內(nèi)所有的交易情況進(jìn)行分析。準(zhǔn)則1-6 評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)：（a）綜合分析各種評(píng)估途徑中獲得和所使用數(shù)據(jù)的質(zhì)量和數(shù)量。（b）綜合分析所使用各種評(píng)估途徑、方法和技術(shù)的可行性和相關(guān)性，形成最終評(píng)估結(jié)論。二、不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告 準(zhǔn)則2規(guī)范的是披露不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估結(jié)果報(bào)告中所要求的信息內(nèi)容和信息質(zhì)量，但并不規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的形式、格式和文體。共包括4條。 結(jié)構(gòu)核心內(nèi)容總則評(píng)估師編制反映不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估結(jié)論的報(bào)告，應(yīng)當(dāng)恰當(dāng)反映每項(xiàng)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，不得誤導(dǎo)?；緝?nèi)容準(zhǔn)則2-1 每一個(gè)書(shū)面或口頭不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

59、應(yīng)當(dāng)：（a）以不引起誤解的方式清晰和準(zhǔn)確地對(duì)評(píng)估進(jìn)行闡述，不得誤導(dǎo)；（b）包括足夠的信息，使評(píng)估業(yè)務(wù)預(yù)期使用者能夠正確理解評(píng)估報(bào)告；（c）清晰、準(zhǔn)確地闡述評(píng)估項(xiàng)目所采用的所有假設(shè)、特定前提、逆向假定與限定條件。準(zhǔn)則2-2 不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估書(shū)面報(bào)告必須根據(jù)下列開(kāi)放型報(bào)告或限制型報(bào)告中的一種進(jìn)行編制，并必須在評(píng)估報(bào)告中醒目地顯示其采用的報(bào)告類型。（a）開(kāi)放型評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容必須符合評(píng)估結(jié)果預(yù)定用途的需要，并至少應(yīng)：（1）以名稱或類型的方式說(shuō)明委托方和預(yù)期使用者。（2）說(shuō)明評(píng)估結(jié)果的預(yù)期用途。（3）描述足以對(duì)評(píng)估中不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行鑒定的信息，包括與評(píng)估項(xiàng)目相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)體、法律和經(jīng)濟(jì)屬性等特征。（4）說(shuō)明被評(píng)估

60、的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益。（5）價(jià)值類型和定義及定義的出典。（6）評(píng)估基準(zhǔn)日和報(bào)告日。（7）描述執(zhí)行評(píng)估業(yè)務(wù)所履行的工作范圍。（8）描述支持意見(jiàn)和結(jié)論所分析的信息、采用的評(píng)估方法和技術(shù)以及相關(guān)的分析過(guò)程；對(duì)未采用市場(chǎng)途徑、成本途徑或收益途徑的原因應(yīng)當(dāng)予以解釋。（9）說(shuō)明評(píng)估基準(zhǔn)日被評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)行用途和不動(dòng)產(chǎn)在評(píng)估中所體現(xiàn)的用途。（10）評(píng)估師形成最佳用途意見(jiàn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)描述形成該意見(jiàn)的依據(jù)和分析過(guò)程。（11）清晰和確切地列示所有的特定前提與逆向假定，并闡述其使用后可能對(duì)評(píng)估項(xiàng)目結(jié)果的影響。（12）評(píng)估師簽署的誓言（聲明）。（b）限制型報(bào)告的內(nèi)容必須符合評(píng)估結(jié)果的預(yù)定用途，并至少應(yīng)：（1）以名稱或類型列示評(píng)估