廣州萊泰制藥有限公司簡報0215-46641課件

1、廣州 市 從化 區(qū) 萊泰制藥有限公司 項目(xingm)簡報1編制(binzh)單位：花都事業(yè)部編制日期： 201-1第一頁，共十四頁。廣州萊泰制藥有限公司簡報0215-466412 區(qū)位情況地塊位置從化市太平鎮(zhèn)水南村地段所屬板塊 從化市太平鎮(zhèn)規(guī)劃條件總用地面積121964（182.9畝）凈用地面積 121964容積率2.0控規(guī)工業(yè)用地（M)計容面積121964限高無建筑密度30%公建配套要求用地手續(xù)權(quán)屬方廣州萊泰制藥有限公司已取得證照國土證1.地塊(d kui)指標(biāo)與情況概述圖1：地塊(d kui)紅線圖南區(qū)公園(gngyun)第二頁，共十四頁。3 2. 城市(chngsh)地圖分析配套設(shè)施

2、交通配套公交：廣佛城巴16路：太平村口站；從化多路大巴經(jīng)過：大塘邊站,大城云山花園站,廣州大學(xué)華軟學(xué)院站地鐵：地鐵號線太平站距離項目大概820米教育配套小學(xué)：1公里內(nèi)有水南小學(xué)、1.5公里范圍內(nèi)有太平小學(xué)、黃溪小學(xué)中學(xué)：1.5公里范圍內(nèi)有太平中學(xué)醫(yī)療配套 距離太平醫(yī)院約.公里商業(yè)配套 在項目鄰近有新光百德廣場厭惡型設(shè)施無休閑設(shè)施距離北側(cè)南區(qū)公園50米周邊環(huán)境描述周邊居住氣氛濃厚，有大城云山、紫泉流溪灣、紫泉嘉園、夏灣拿花園、珠江國際城圖 2：中觀區(qū)位(q wi)及綜合配套圖(2km)商業(yè)學(xué)校醫(yī)療樓盤公共設(shè)施城市主干道城市支線1KMKM大城大城(d chn)云山云山紫泉流溪灣紫泉流溪灣紫泉嘉園紫

3、泉嘉園夏灣拿花園夏灣拿花園珠江國際城珠江國際城廣廣州大學(xué)華軟州大學(xué)華軟學(xué)院學(xué)院太平第二中學(xué)太平第二中學(xué)中小學(xué)中小學(xué)太平醫(yī)院太平醫(yī)院國道國道地鐵線地鐵線京珠高速京珠高速S線線太平站太平站新光百德新光百德廣場廣場黃溪小學(xué)黃溪小學(xué)水水南小學(xué)南小學(xué)第三頁，共十四頁。4 2. 城市(chngsh)地圖分析片區(qū)土地性質(zhì)該地區(qū)總規(guī)屬于適建區(qū)，土規(guī)為建設(shè)用地，未編制控規(guī)，據(jù)從化規(guī)劃編制研究中心了解，該地區(qū)正在啟動控規(guī)編制計劃，正在進行招標(biāo)工作。規(guī)劃路網(wǎng)、軌道交通周邊路網(wǎng)完善，道路交通發(fā)達，無新規(guī)劃道路；建設(shè)中地鐵1號線太平站距離820米左右規(guī)劃利好因素珠三角北三環(huán)高速，正在建設(shè)中，規(guī)劃不利因素根據(jù)區(qū)規(guī)劃局了解

4、到，從化高新技術(shù)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)園未有明確范圍，該地塊不知是否在開發(fā)區(qū)管轄范圍。圖 3：地塊(d kui)周邊2 KM規(guī)劃信息綜合圖本項目本項目(xingm)第四頁，共十四頁。5 項目項目(xingm)交通區(qū)交通區(qū)位圖位圖105國國道道京京珠珠高高速速本案太太平平大廣高速大廣高速省道省道118線線北三環(huán)高速北三環(huán)高速地地鐵鐵14線線14號號支線支線至紅衛(wèi)至紅衛(wèi)村項目村項目KM至至太平太平出口出口KM至北興至北興出口出口KM至山前至山前出口出口KM至從化至從化市區(qū)市區(qū)14KM至鐘落譚至鐘落譚1KM項目項目(xing(xingm)m)位置位置第五頁，共十四頁。6 地塊四至南至：廣州大學(xué)華軟學(xué)院北至：坤江

5、汽車配件工業(yè)園西至：國道、地鐵號線太平站東至：空地地塊交通現(xiàn)狀交通國道雙向6車道地鐵號線太平站在820米左右范圍臨街面無地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀為工廠圖4：微觀(wigun)區(qū)位圖2. 城市(chngsh)地圖分析坤江汽車配件工業(yè)園坤江汽車配件工業(yè)園空地空地(kn d)廣廣州大學(xué)華軟學(xué)院州大學(xué)華軟學(xué)院國道國道地鐵號線地鐵號線第六頁，共十四頁。7 3. 項目四至(szh)及周邊情況廠區(qū)南面(nnmin)華軟學(xué)院大城(d chn)云山廠區(qū)東面空地廠區(qū)正門廠區(qū)部分建筑1423311512453第七頁，共十四頁。8 4. 商品房市場(shchng)大城大城(d chn)云山云山1.3萬元萬元/ (毛坯)紫泉流

6、溪灣紫泉流溪灣(x wn)1萬元萬元/(毛坯）夏灣拿花園夏灣拿花園1.1萬萬元元/ (毛坯)本案本案國道國道珠江國際城珠江國際城1萬萬元元/ 太平站太平站第八頁，共十四頁。9 大城云山大城云山夏灣拿花園夏灣拿花園珠江國際城珠江國際城紫泉流溪灣紫泉流溪灣區(qū)位太平鎮(zhèn)板塊太平鎮(zhèn)板塊太平鎮(zhèn)板塊太平鎮(zhèn)板塊發(fā)展商廣州大城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司廣東珠江投資有限公司廣東珠江投資有限公司廣州紫泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司容積率 2.0.6-1.67計容建筑面積 萬224,950446,757322,269建筑形態(tài) 高層住宅聯(lián)排高層高層主力戶型80-160140-300 主力戶型為88-120平方米兩房，88-160平方米三

7、房主力戶型為60-140平方米二房、80-200平方米三房開盤時間 201年6月2007-09-302008-03-202006-03-08銷售情況201年6月推出套售罄；201年月推出套，月銷售套，月銷售套901戶，售罄2903戶，別墅售罄，2016年10月推出312售罄，2016年7月推出324套，售罄售罄最新報價13000元/平米（毛坯）1.1萬元/平均價10000元/平毛坯均價1萬/平周邊(zhu bin)房地產(chǎn)市場第九頁，共十四頁。項目背景（主要針對非招拍掛項目）1、廣州萊泰制藥有限公司總用地面積182.9畝，已建設(shè)建筑物約3萬/(有房產(chǎn)證)2、萊泰制藥成立子公司，將舊廠房裝入新公司

8、，要求收購新公司對價為4.2億（各付各稅）。收購新項目之前，對方要求借款1.5億，用于解決成立子公司費用。3、經(jīng)查實該項目已納入從化市三舊改造圖斑。項目風(fēng)險點：項目風(fēng)險點：本項目雖然與從化規(guī)劃編制研究中心多次溝通，了解到該地區(qū)正在啟動控規(guī)編制計劃，目前進行招標(biāo)工作，但是(dnsh)考慮到編制完成時間不可控，造成收儲周期長。第十頁，共十四頁。11 操作(cozu)要點1、萊泰制藥廠成立新項目公司B，并將原舊廠房及其土地產(chǎn)權(quán)裝入B公司，我司需要借款給萊泰制藥1.5億（用于銀行欠款及辦理各方面手續(xù)），對方用股權(quán)質(zhì)押。2、我司100%權(quán)股收購項目公司B3、對方要求對價為4.2億（包含借與對方的1.5億

9、）收購，各付各稅。（主要針對(zhndu)非招拍掛項目）萊泰制藥廠制藥廠公司(n s)A項目公司B（含原舊廠房）時代地產(chǎn)100%股權(quán)收購股權(quán)收購B公公司司第十一頁，共十四頁。12 片區(qū)控規(guī)修編完成并通過規(guī)委會審議通過，市政府審批通過。預(yù)計完成時間：2018年該項目納入年度計劃預(yù)計時間：2018年土地開發(fā)中心收儲用地預(yù)計時間：2019年政府組織公開出讓預(yù)計時間：2019年中長期項目轉(zhuǎn)化中長期項目轉(zhuǎn)化(zhunhu)(zhunhu)時間時間預(yù)測預(yù)測第十二頁，共十四頁。13 合作方式：廣州合作方式：廣州萊泰制藥廠成立子公司萊泰制藥廠成立子公司B B，100%100%股權(quán)收股權(quán)收購購B B公司，公司，

10、要要求對價求對價4.24.2億元億元（各付各稅）按照三舊改造返還款政策，推動政府收儲掛牌公開出讓，對應(yīng)出讓樓面價為對應(yīng)出讓樓面價為46004600元元/m/m2 2）。如拍賣樓面地價達到4600元元/m/m2 2 （包含企業(yè)所得稅）以上，我司將有利潤盈利。注：2017年初，從化街口(ji ku)旺城地段地塊，拍得樓面地價7987元元/m/m2 2 。公開出讓計算表國土證面積（）容積2.0計容面積（）起拍地價（元/）起拍總價（萬元）企業(yè)返還款（稅前萬元）企業(yè)返還款（稅后萬元）企業(yè)每畝稅前所得返還款（萬元/畝）企業(yè)每畝稅后所得返還款（萬元/畝）我司利潤(萬元)12196422439284000 9

11、7571 48786 36589 267 200 -5411 12196422439284600 112207 56103 42078 307 230 78 12196422439285000 121964 60982 45737 333 250 3737 12196422439285500 134160 67080 50310 367 275 8310 12196422439286000 146357 73178 54884 400 300 12884 第十三頁，共十四頁。內(nèi)容(nirng)總結(jié)廣州 市 從化 區(qū) 萊泰制藥有限公司 項目簡報(jinbo)。廣州 市 從化 區(qū) 萊泰制藥有限公司 項目簡報(jinbo)。編制