石家莊市南花園商業(yè)步行街規(guī)劃設(shè)計(jì)分析建議

1、石家莊市南花園商業(yè)步行街規(guī)劃設(shè)計(jì)分析建議石家莊市南花園商業(yè)步行街規(guī)劃設(shè)計(jì)分析建議一、南花園商業(yè)步行街主題形象定位（一）南花園商業(yè)步行街主題定位都市的 . 石家莊市人口 210 萬，全國省會(huì)城市綜合實(shí)力排名第八，北依京津、雄霸中原，城市基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃完善，是知名的現(xiàn)代化都市。 石家莊商場(chǎng)集中在面向普羅大眾的消費(fèi)者層面（即一網(wǎng)打盡型） ，缺乏市場(chǎng)細(xì)分，尤其缺乏都市時(shí)尚類型的主題商場(chǎng)， 步行街定位占據(jù)市場(chǎng)空白點(diǎn)。 步行街位處石家莊最繁華的中山路商圈， 與東購、華聯(lián)、天元、金百麗等時(shí)尚商場(chǎng)構(gòu)筑都市時(shí)尚繁華地。流行的 步行街市場(chǎng)定位為流行商品類別， 主要經(jīng)營時(shí)尚潮流業(yè)態(tài)。 流行意味著商品流通的速度加快，

2、與大眾消費(fèi)有別，主要經(jīng)營時(shí)尚潮流業(yè)態(tài)。 流行意味著商品流通的速度加快， 與大眾消有時(shí)候你找樓層經(jīng)理可能比直接找那樣商品更容易。 步行街內(nèi)你同樣會(huì)犯迷糊，這里是精品店，那邊是休閑品牌，電影院在 4樓，千色店在北面的二樓色彩艷麗， 你犯迷糊的是該怎么一個(gè)順序把想要去的地方走完。 其他商場(chǎng)幾百幾千的中庭，要么空曠蕭條，要么就是堆滿了打折廉價(jià)貨， 步行街內(nèi)匠心獨(dú)運(yùn)地把內(nèi)街營造為一個(gè)開放的、流動(dòng)的巨型 “中庭”，并將樓與樓之間用連廊、用步行梯、用觀光電梯連接起來， 你在橋上看風(fēng)景，看風(fēng)景的人的橋上看你。復(fù)合的 . 沒有哪個(gè)商場(chǎng)可以同時(shí)滿足吃飯、 游玩、購物、健身等功能吧？步行街可以， 你可以在這里消磨你

3、一天的光陰， 也可以直奔主題， 在小泉居邊喝咖啡邊與閨中密友討論哪個(gè)唇彩今年最流行。年輕時(shí)尚的 石家莊市 16歲到 35歲的人群（青年人群）占到總?cè)丝诘?37% ，有約 684500 人，消費(fèi)市場(chǎng)巨大。 南花園商業(yè)步行街緊接?xùn)|購商圈， 每天人流中最主要的消費(fèi)群體是年輕人。 石家莊市市場(chǎng)上缺乏年輕時(shí)尚為主題繁榮購物、休閑娛樂場(chǎng)所。互動(dòng)的 打破商場(chǎng)與消費(fèi)者之間的隔膜， 形成步行街內(nèi)各業(yè)態(tài)之間的互動(dòng)、 商業(yè)業(yè)態(tài)與建筑物之間的互動(dòng)、步行街與周邊街區(qū)的互動(dòng)， 為終端消費(fèi)者與店鋪之間提供了參與的可能。 購物不再是被動(dòng)的接受， 買化妝品有執(zhí)業(yè)美容師的指導(dǎo)、 買體育用品有專業(yè)導(dǎo)師的建議、 喜歡就做個(gè) SPA

4、，悶了可以上酒吧喝酒，餓了上川包子吃個(gè)酸辣粉，約了朋友可以在咖啡館等，在這里，你才是你自己。南花園商業(yè)步行街定位為年輕人的休閑購物中心成為可能和必然。南花園商業(yè)步行街交通受管制，并局限于 “北旺南衰 ”的不利風(fēng)水說，不加強(qiáng)綜合功能的作用無法吸引到足夠人流。年輕人的消費(fèi)最全面：購物、餐飲、休閑娛樂各項(xiàng)支出基本均衡， 在單純賣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)的前提下，綜合是唯一的出路。綜合的業(yè)態(tài)，營造一個(gè)適合年輕人消費(fèi)的場(chǎng)所，從一個(gè)單純賣場(chǎng)向購物休閑的樂園過渡， 承接的是年輕人的全部支出。石家莊市南花園商業(yè)步行街四面被建筑物所遮擋，自成一體，適合建設(shè)為針對(duì)性休閑購物主題經(jīng)營定位。南花園商業(yè)步行街處于石家莊市商業(yè)中心區(qū)

5、， 商業(yè)集中度高，輻射力強(qiáng)，具備足夠的影響力。年輕人和中年人在購物、 休閑娛樂、餐飲消費(fèi)行為上的差異（是否集中消費(fèi)） ，決定了年輕人是項(xiàng)目綜合功能最易召集的人群。金佰麗、天元名品和北京華聯(lián)百貨大廈在年輕群體消費(fèi)市場(chǎng)已經(jīng)有號(hào)召力和品牌， 競(jìng)爭(zhēng)需要營造新動(dòng)力 休閑購物概念。南花園商業(yè)步行街規(guī)劃有限的停車位和受管制的交通現(xiàn)狀，決定了項(xiàng)目必須針對(duì)對(duì)交通條件不甚敏感的群體 年輕人。南花園商業(yè)步行街定位為年輕時(shí)尚人群的休閑購物中心成為必須。（二）南花園商業(yè)步行街主題定位下核心競(jìng)爭(zhēng)力營造北國商城流行 F6經(jīng)營面積 6000 平方米，主題式購物公園，首家推出十大主題街區(qū)概念： 東京銀座、歐陸風(fēng)情、韓國濟(jì)州島、

6、中英街 沙頭角等等，并對(duì)休閑椅、果皮箱等進(jìn)行動(dòng)畫，人性化處理，使沉寂的物品變成跳動(dòng)的音符， 還以街舞俱樂部、網(wǎng)迷面對(duì)面等形式建立酷男女的精神家園；北京華聯(lián)石家莊商廈經(jīng)營面積在 1萬平方米，主要做年輕一族的品牌商品， 將概念館和出售的商品結(jié)合，如伊甸園女子沙龍、運(yùn)動(dòng)酒吧等，以此體現(xiàn)商場(chǎng)和年輕消費(fèi)者互動(dòng)；天元名品以引領(lǐng)大中學(xué)生的時(shí)尚為主， 主推南國風(fēng)情。根據(jù)自己的定位打造靚麗時(shí)尚林和美眉時(shí)尚林等；東購的青春商品更強(qiáng)調(diào)文化內(nèi)涵、品牌和個(gè)性。強(qiáng)調(diào)和品牌對(duì)應(yīng)的優(yōu)雅、 舒適、文化的購物環(huán)境等；人民商場(chǎng)只是將青春裝和休閑裝整合 .從上面可以看出： 石家莊市針對(duì)年輕人的商場(chǎng)在主題營造方面的策略和措施。 最初級(jí)

7、的只是強(qiáng)調(diào)商品、購物環(huán)境與目標(biāo)客戶群體的個(gè)性特征相吻合，如東購、人民和天元名品；較高級(jí)的是在強(qiáng)調(diào)商品、購物環(huán)境與目標(biāo)客戶群體吻合的基礎(chǔ)上，提出了消費(fèi)者與商場(chǎng)的互動(dòng)概念。 街舞俱樂部、網(wǎng)迷面對(duì)面、運(yùn)動(dòng)酒吧等，但消費(fèi)者只是被動(dòng)的接受，并未成為消費(fèi)的主角， 成為互動(dòng)的強(qiáng)勢(shì)面。因此，項(xiàng)目定位為年輕人的休閑購物樂園需要形成的核心競(jìng)爭(zhēng)力是： 強(qiáng)調(diào)年輕消費(fèi)群體在購物、休閑娛樂方面的個(gè)性、參與，以商業(yè)互動(dòng)特色打造新型商業(yè)形態(tài)。“購物、餐飲、潮流的樂園（休閑娛樂）”南花園商業(yè)步行街打造的是 “石家莊市首家年輕人休閑購物互動(dòng)中心 ”，圍繞年輕人的消費(fèi)心理、消費(fèi)習(xí)慣，滿足并提升石家莊市的年輕人的休閑購物行為，以休閑

8、娛樂促購物， 以購物促休閑娛樂。南花園商業(yè)步行街的 “年輕人休閑購物互動(dòng)中心 ”，強(qiáng)調(diào)商品和服務(wù)在體現(xiàn)時(shí)尚和前衛(wèi)的前提下，表現(xiàn)年輕人的個(gè)性和參與特色， 以追求自我、崇尚個(gè)性、參與性，新奇刺激和陽光健康為主線，通過組合適合并能刺激年輕人在這里集中消費(fèi)的商品銷售、 休閑娛樂設(shè)施， 使項(xiàng)目成為石家莊市年輕一族領(lǐng)略時(shí)尚、追求自我，愛玩、愛逛的樂園。（三）南花園商業(yè)步行街主題形象描述南花園商業(yè)步行街應(yīng)該組合： 新奇刺激的娛樂項(xiàng)目；表現(xiàn)自我、崇尚個(gè)性的參與性強(qiáng)的活動(dòng)項(xiàng)目；陽光健康的休閑運(yùn)動(dòng)； 時(shí)尚流行的西式餐飲麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客等；以及緊隨潮流，跟時(shí)尚前衛(wèi)接軌的服裝飾品。 使購物在游玩中進(jìn)行， 使休閑

9、娛樂帶來的快樂同年輕人， 同南花園商業(yè)步行街同在。這里是年輕人的領(lǐng)地！南花園商業(yè)步行街打造的是 “石家莊市首家年輕人休閑購物互動(dòng)中心 ”：1、年輕人的購物、休閑娛樂的樂園購物篇年輕人永遠(yuǎn)是時(shí)尚潮流追逐者， 時(shí)尚服飾、手袋鞋帽，以及音像玩具、美容化妝品是她們的最愛。石家莊市南花園商業(yè)步行街首先要成為石家莊市的時(shí)尚潮流商品的風(fēng)向場(chǎng)所， 其次需要最大化的多層次的滿足消費(fèi)群體的需求。 所有進(jìn)入南花園商業(yè)步行街的商品都必須是足夠的時(shí)尚， 足夠的新潮個(gè)性， 足夠的惹人心愛。 堅(jiān)持做到時(shí)尚潮流與沿海同步，進(jìn)場(chǎng)商家對(duì)時(shí)尚潮流的把握度、靈敏度要求很高。 石家莊市的年輕人能夠在南花園商業(yè)步行街買到今夏、 今冬最時(shí)

10、髦和時(shí)尚的服飾。從經(jīng)濟(jì)適用的新款， 到與國際同步的時(shí)尚品牌。不拒絕任何年輕人的需求， 對(duì)年輕人具有不同尋常的親和力。在南花園商業(yè)步行街可以以低于大商場(chǎng)很多的價(jià)格購買國際美容化妝品； 在南花園商業(yè)步行街可以購買到最新推出的大碟和音樂專輯。當(dāng)然，首先需要把自己打扮得夠靚。年輕人是講求個(gè)性、 參與的群體， 南花園商業(yè)步行街的十字繡、服裝 DIY 、自制首飾以及美容化妝品使用專業(yè)咨詢等，使消費(fèi)者過足了參與的癮。在店員的幫助下，可以把自己繡制的枕頭、掛畫帶回家； 也可以根據(jù)自己的喜愛， 制作自己最喜歡的珠寶飾品；更可以當(dāng)一回服裝設(shè)計(jì)師，靈感突發(fā)給自己設(shè)計(jì)一套服裝。一切都那么自然，沒有強(qiáng)加的不快，也沒有局

11、部的遺憾，一切都是掌控下，既合自己的心，又合自己的意。作為女孩消費(fèi)最頻繁的美容化妝品區(qū)， 不只有物美價(jià)廉的美容化妝品， 還有專業(yè)的美容技師指導(dǎo)美容產(chǎn)品的購買、使用，并建立消費(fèi)者的檔案，進(jìn)行跟蹤服務(wù)。南花園商業(yè)步行街的商品可以是足夠的唯一性，從服飾設(shè)計(jì)公司、 生產(chǎn)廠家，拿設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)過程的創(chuàng)作，可能每件商品只有一件， 但是覺得唯一和個(gè)性，除此一家，別無分店，這種感覺是個(gè)性和優(yōu)越的綜合，這就是南花園商業(yè)步行街永遠(yuǎn)是年輕人購物天堂的理由。休閑篇逛商場(chǎng)本身就是一種極為舒服的休閑活動(dòng)。 南花園商業(yè)步行街以極富音樂節(jié)奏的建筑符號(hào)， 通過室內(nèi)室外步行街形式的轉(zhuǎn)換， 和獨(dú)特的商業(yè)庭院功能，營造了一處年輕人購物休

12、閑的樂園。 并且在步行街區(qū)布置足夠的綠化、 盆景、燈光和飾物，一切都是年輕人的主張， 一切都那么自然。 逛街的時(shí)候可以隨時(shí)停下來， 給青春留個(gè)剪影， 隨處可見的是如詩如畫的背景。年輕人可以去自助灌錄唱片工作室， 制作一張自己的專輯；或者去攝影寫真館拍一套寫真集， 青春留痕，歲月留聲。一切都是青春的主張。大規(guī)模集中的美容美甲天地， 能給愛美的女孩足夠的滿足。購物累了，去美容中心做過推拿按摩，或者來個(gè) SPA ，既休閑了又給肌膚充了電。去休閑音樂吧，既能欣賞最新推出的音樂大碟， 又能端一杯咖啡看商場(chǎng)人來人往， 碰上心儀的， 就買回家再聽好了。配備的酒吧、咖啡廳、茶社等休閑餐飲，合理有效的集中在一起

13、， 南花園商業(yè)步行街的消費(fèi)者們?cè)谫徫锏臅r(shí)候，可以在閑庭信步之間到達(dá)商業(yè)步行街的一間休閑餐飲設(shè)施， 泡一杯清茶， 品一杯咖啡，累了休息一會(huì)，休息好了繼續(xù)逛。南花園商業(yè)步行街配套了大規(guī)模的網(wǎng)吧，從卡座到包間，這里是最受年輕人歡迎的時(shí)尚休閑區(qū)域， 網(wǎng)絡(luò)情緣、游戲大賽，這里提供了一個(gè)年輕人休閑交流的平臺(tái)。娛樂篇年輕人來南花園商業(yè)步行街，有足夠的娛樂節(jié)目。量販?zhǔn)娇ɡ?OK 廳，優(yōu)良的設(shè)備，高品質(zhì)的音響效果，保證消費(fèi)者能夠以正常的消費(fèi)支出獲得最大的滿足。迷你電影廳、自選電影廳，或者約上朋友去感受一下電影院看電影的震撼力， 或者通過影院的資料庫， 搜集最新推出的大片， 情侶相伴，共品佳片。年輕人來南花園商業(yè)

14、步行街， 坐旋轉(zhuǎn)木馬， 玩新奇刺激的游藝節(jié)目（如蹦極、水晶宮） 。餐飲篇迎合年輕人對(duì)西式餐飲的喜愛，適當(dāng)?shù)囊胫T如：麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客的西式餐飲設(shè)施 （日式、韓式餐飲），使青年人購物時(shí)追求時(shí)尚和品位的餐飲消費(fèi)心理得以最大化滿足。來南花園商業(yè)步行街逛街的消費(fèi)者既可以吃西式快餐，也可以消費(fèi)休閑餐飲， 更不用擔(dān)心美食小點(diǎn)的不足。美食中心、休閑餐廳、西式快餐覆蓋全面，切合年輕人的口味和追新逐異的標(biāo)準(zhǔn)。更有大規(guī)模連鎖中式餐飲， 滿足中央商務(wù)區(qū)大型餐飲設(shè)施奇缺的局面。運(yùn)動(dòng)篇南華園商業(yè)部步行街由大眾運(yùn)動(dòng)，也有健身運(yùn)動(dòng)。年輕人可以根據(jù)自己的喜好， 自由選擇喜好的體育運(yùn)動(dòng)。會(huì)員和非會(huì)員都可以享受到一流的服務(wù)

15、和設(shè)施。健身專業(yè)人士會(huì)對(duì)消費(fèi)者提出健身建議，并給出健身計(jì)劃。運(yùn)動(dòng)過后，又有理療保健配套服務(wù)提供，幫助消費(fèi)者盡快恢復(fù)。 運(yùn)動(dòng)裝、運(yùn)動(dòng)器材區(qū)， 通過定期組織運(yùn)動(dòng)比賽， 以會(huì)員制的形式網(wǎng)羅一批長期消費(fèi)運(yùn)動(dòng)服裝器械的消費(fèi)者。2、主題下的特色經(jīng)營業(yè)態(tài)建議中檔小型服裝店： 經(jīng)營面積不大， 以50-100 左右為主。雖然規(guī)模不大，但經(jīng)營應(yīng)著力追求特色，所售服裝雖非高檔名牌， 但一定要有特色， 適合年輕人的需要，一般多在沿海地區(qū)采購；婚紗攝影店： 因技術(shù)上和水平上的差距， 內(nèi)地婚紗質(zhì)量及攝影技術(shù)難以滿足市民要求， 所以如能引進(jìn)港臺(tái)地區(qū)品牌店則最為理想。面積在 300 左右，經(jīng)營范圍可以涵蓋租售婚紗、化妝、攝影

16、及婚禮策劃和青春寫真等；化妝品超市：集合眾多化妝品品牌， 并以較低（與商場(chǎng)相比）價(jià)格吸引眾多年輕女性。 此類店必須要求品種齊全、 各種品牌齊全， 其次要求價(jià)格較低（因有可能通過走私渠道進(jìn)貨） 。經(jīng)營成功的此類店可以發(fā)放會(huì)員卡，更可根據(jù)客戶需要進(jìn)貨；時(shí)尚飾品店：面積 8-80 均可，女性時(shí)尚飾品，如耳環(huán)、項(xiàng)鏈、手鏈、發(fā)飾、玩具等，價(jià)格及檔次不要求很高， 但品種要盡量的齊全和豐富， 以方便年輕女性挑選；中檔和低檔具備；男士用品店：規(guī)模不要求很大， 80-120 即可，主要經(jīng)營小件的有特色的 （表現(xiàn)品位和個(gè)性） 男士用品，如火機(jī)、男士香水、皮帶、剃刀等，商品應(yīng)有一定檔次；“運(yùn)動(dòng)城 ”：集合各類（國際

17、）知名運(yùn)動(dòng)服裝品牌的綜合性體育用品商城 （其中，大部分為運(yùn)動(dòng)裝、鞋等），此類店一般面積較大， 室內(nèi)空間較寬敞，并利用明快色調(diào)的裝修和具有沖擊力的海報(bào)或視頻等吸引年輕消費(fèi)一族；大型網(wǎng)吧：網(wǎng)吧越來越多， 如何才能吸引年輕人前來呢？首先須有規(guī)模， 網(wǎng)絡(luò)越來越強(qiáng)的互動(dòng)性和參與性使得大規(guī)模的網(wǎng)吧越來越受青睞，其次，開拓業(yè)務(wù)以外的活動(dòng)，如舉辦游戲大賽、網(wǎng)友聚會(huì)等。自助式卡拉 OK ：環(huán)境和效果較好， 分設(shè)小廳（一般供情侶兩人用）、中廳、大廳及豪華廳等，面積由 20-400 不等，可設(shè)小型超市供食品等選購。強(qiáng)調(diào)自助自由和健康消費(fèi)；名牌電影院線： 電影對(duì)視覺、 聽覺及環(huán)境等方面要求較高，如能引入國際名牌電影院

18、線則較好，如武漢的 “環(huán)藝 ”院線?？煞衷O(shè)普通、數(shù)碼、環(huán)繞仿真等不同視聽級(jí)別的多功能廳，票價(jià)由￥ 25-50 不等；3、互動(dòng)式購物中心南花園商業(yè)步行街作為互動(dòng)式購物中心， 其互動(dòng)包括步行街內(nèi)各業(yè)態(tài)之間的互動(dòng)、 商業(yè)業(yè)態(tài)與建筑物之間的互動(dòng)、 步行街與周邊街區(qū)的互動(dòng)3個(gè)層面。并根據(jù)各業(yè)態(tài)營業(yè)時(shí)間的不同區(qū)分功能區(qū)域，既考慮購物環(huán)境的舒適性、連貫性，又考慮在不同的營業(yè)時(shí)段有不同消費(fèi)亮點(diǎn)及補(bǔ)充：? 步行街內(nèi)各經(jīng)營業(yè)態(tài)之間的互動(dòng)：步行街內(nèi)集中了餐飲、零售、休閑、運(yùn)動(dòng)、娛樂等業(yè)態(tài)，所有經(jīng)營業(yè)態(tài)都在一個(gè)主題下相對(duì)獨(dú)立， 通過連廊、交叉梯、步行梯、垂直電梯、商場(chǎng)通道、休憩平臺(tái)多種交通手段串聯(lián)， 最終達(dá)到一個(gè)商鋪

19、單位經(jīng)營環(huán)境均好性目的；? 商業(yè)業(yè)態(tài)與建筑物之間的互動(dòng)：美亞提出的業(yè)態(tài)類型除考慮到租金承受能力外， 最主要的是將建筑物未來經(jīng)營要求分割的靈活性充分計(jì)算，所有的功能建議都是可以在現(xiàn)有建筑柱網(wǎng)及建筑細(xì)節(jié)前提下靈活拆分、 組合，并通過建筑物的細(xì)節(jié)處理及適當(dāng)?shù)耐敢暡Ａг黾恿速徫锃h(huán)境的趣味性；? 步行街與周邊街區(qū)： 步行街 1期通過四個(gè)出入口與中山路、 自強(qiáng)路連通， 完成黃金商圈與寫字樓辦公集中地的過渡銜接， 在一個(gè)類似于谷地的位置自成體系，營造石市唯一一個(gè)真正意義上的復(fù)合型商業(yè)步行街， 并通過商業(yè)結(jié)構(gòu)的差異化調(diào)整，為步行街輸入餐飲休閑及室內(nèi)室外消費(fèi)環(huán)境等市場(chǎng)空缺功能，完全占據(jù)市場(chǎng)空白點(diǎn)。4、主題形象塑

20、造香港青衣城的主題經(jīng)營特色為都市海洋休閑， 通過入口處的主題裝飾物、 大面積水體掛飾、 以及中庭的船體造型 （餐飲區(qū)和休閑中庭） 和富有傳奇特色的海盜造型， 使海洋氣氛洋溢在商場(chǎng)的每個(gè)角落。南花園商業(yè)步行街營造 “石家莊市首家年輕人休閑購物互動(dòng)中心 ”，在引入適合年輕人消費(fèi)的休閑娛樂和購物商品和服務(wù)的同時(shí)， 應(yīng)該強(qiáng)調(diào)公共活動(dòng)區(qū) 中庭、入口、過道和店面裝修方面強(qiáng)調(diào)年輕人的符號(hào)， 色彩的絢爛、 顏色的跳躍，以及造型的新穎、時(shí)尚。二、南花園商業(yè)步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃布局1、南花園商業(yè)步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃美亞置業(yè)投資 (中國 )有限公司南花園商業(yè)步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃是嚴(yán)格遵循南花園商業(yè)步行街經(jīng)營主題定位，并結(jié)合招商銷售可

21、執(zhí)行性要求去規(guī)劃的。具體的商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃如下：服裝零售組團(tuán) 國內(nèi)連鎖 /特許加盟品牌（知名女裝、休閑區(qū)、鞋帽區(qū)）精品零售組團(tuán) 國際品牌服飾、高爾夫用品 / 服務(wù)店、珠寶、鐘表、香水、品牌化妝品女性用品零售組團(tuán) 量販?zhǔn)交瘖y品連鎖 （千色店、美顏坊）、活色生香內(nèi)衣店女性美容美發(fā)服務(wù)組團(tuán) 婚紗影樓、美容美發(fā)、美甲、美容美發(fā)學(xué)校X 世代潮流動(dòng)感組團(tuán) 潮流飾物飾品店、玩具、影音制品中式餐飲組團(tuán) 湘、川風(fēng)味等品牌連鎖休閑餐飲組團(tuán) 休閑小站、小泉居、名典、上島、茶社、酒吧金融及商務(wù)配套組團(tuán) 銀行、商務(wù)中心、電信、速遞、物流、商業(yè)管理處公寓生活配套組團(tuán) 超市、咖啡館、藥店、面包店、花店、書報(bào)攤、洗衣店娛樂組

22、團(tuán) 世紀(jì)環(huán)球院線、網(wǎng)吧、 KTV 、游藝廳體育休閑會(huì)所組團(tuán) 復(fù)合式健身會(huì)所（好家庭、金朝陽、青鳥）、女子會(huì)所 +SPA購物休憩區(qū) /小品分布設(shè)想的 露天茶座、飲料攤、休閑坐椅、表演廣場(chǎng) /T 臺(tái)、景觀小品注： 1、各組團(tuán)不是硬性的固定規(guī)劃， 可根據(jù)實(shí)際招商時(shí)實(shí)際情況調(diào)整經(jīng)營面積；2、其中部分業(yè)態(tài)的分布可安排在不同的商業(yè)組團(tuán)，但實(shí)際上都與該組團(tuán)的主題相吻合；2、南花園商業(yè)步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃布局為營造一個(gè)以年輕人休閑購物為主題的商業(yè)步行街街區(qū)，集年輕人喜歡的購物、運(yùn)動(dòng)休閑、餐飲、娛樂消費(fèi)于一體的商業(yè)街區(qū)。 美亞置業(yè)集團(tuán)的商業(yè)規(guī)劃要求在統(tǒng)一主題的前提下， 將步行街劃分為不同的商業(yè)組團(tuán)， 并根據(jù)建筑物自然

23、形成的6個(gè)相對(duì)獨(dú)立的建筑單體跟步行街內(nèi)街與南北兩條市政通道的關(guān)系， 將各組團(tuán)的業(yè)態(tài)規(guī)劃有機(jī)結(jié)合，既可以靈活調(diào)整從新組合， 又盡量避免了業(yè)態(tài)之間的斷層， 并通過步行街人流動(dòng)線的組織形成步行街的人行環(huán)流。項(xiàng)目組團(tuán)分割將按照步行街 5：3：2的組合比例來執(zhí)行，即最起碼 50%的面積將用作零售規(guī)劃，并主要將該部分的營業(yè)面積分割為小面積銷售以回收投資投入， 30% 的面積用作發(fā)展商自營或聯(lián)營娛樂用途以吸引人流聚集， 20% 的面積規(guī)劃為餐飲滿足購物停頓及與商業(yè)街區(qū)的聯(lián)動(dòng) （從良性的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)周期看， 步行街的銷售租賃比例最佳組合為 3：3：4，即先將商業(yè)價(jià)值最好的30% 面積銷售回籠資金， 項(xiàng)目培育

24、完成后將另外30% 提價(jià)銷售將利潤最大化， 余下 40% 保留作出租用途獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流， 如需流動(dòng)資金可向銀行抵押獲得優(yōu)良資產(chǎn)的大額銀行授信。 ）。項(xiàng)目區(qū)別于石家莊其他商業(yè)物業(yè)的特征是步行街的經(jīng)營特色，組團(tuán)的分割目的是盡可能在項(xiàng)目的外圍及內(nèi)街的臨街面地形成四個(gè)商業(yè)臨街面，盡可能多地增加臨街經(jīng)營的物業(yè)面積， 減少因進(jìn)深問題形成的商場(chǎng)內(nèi)鋪， 從而最大可能地形成商業(yè)街購物特色，提升物業(yè)的商業(yè)價(jià)值。組團(tuán)的規(guī)劃是根據(jù)物業(yè)的與周邊街道關(guān)系、 臨街面、交通人流、業(yè)態(tài)租金承受能力等綜合因素來調(diào)整。A、大型主力店進(jìn)駐的業(yè)態(tài)布局規(guī)劃上面為首層平面圖， 主力店進(jìn)駐商場(chǎng)首選的位置為 A 區(qū)，但是該區(qū)確實(shí)整個(gè)項(xiàng)目人流最

25、旺的位置，也就是商業(yè)價(jià)值最高的位置。因此 A 區(qū)首先應(yīng)該在北面規(guī)劃出 5個(gè)以上的臨街店鋪，其余面積給主力店。通過 A 區(qū)和 E 區(qū)的人流拉動(dòng)作用，形成商業(yè)步行街的人流。同時(shí)， C 區(qū)規(guī)劃的配套服務(wù)區(qū)既滿足公寓配套的需要， 又能對(duì)外經(jīng)營，滿足了經(jīng)營獨(dú)立的要求。上圖為第二層平面圖，F(xiàn) 區(qū)仍然為主力店經(jīng)營。美亞置業(yè)集團(tuán)建議 G 區(qū)位置最大程度的考慮引入休閑餐飲或者是西式快餐廳， 休閑餐飲的設(shè)置用以滿足整個(gè)商場(chǎng)在購物的同時(shí)， 休閑和餐飲的需求。主題型經(jīng)營，品牌路線，滿足消費(fèi)者購物休閑餐飲的需求。同時(shí)，所處位置昭示性強(qiáng)，對(duì)外形象的推廣有利于吸引人流。我司建議 G 區(qū)的功能在可能的情況下，盡可能的向 H

26、區(qū)擴(kuò)展，或者向第三層攀升。 K 區(qū)營造的是少女青春主題的商品區(qū)，獨(dú)立區(qū)域，又與三樓的少女服務(wù)區(qū)形成規(guī)模效應(yīng)。配合三樓布置了主力店區(qū)， L1 區(qū)域應(yīng)該布置相應(yīng)的休閑餐飲設(shè)施， 休閑餐飲時(shí)購買休閑服飾順心順手；三樓主要為女生購物休閑區(qū)域， 年輕女生購買潮流飾品，去美容美甲區(qū)域享受潮流服務(wù)。四樓北面為健身運(yùn)動(dòng)區(qū)域， 計(jì)劃將公寓四樓跟 T 區(qū)連接，形成大型的美容美發(fā)學(xué)校。 南面為娛樂區(qū)域，卡拉 OK 廳/KTV 包房和網(wǎng)吧集中布置，可以進(jìn)行交通的獨(dú)立集中布置， 而且可以促使人流向高處的流動(dòng)，將商業(yè)經(jīng)營向高層引伸。B、沒有大型主力店進(jìn)駐的業(yè)態(tài)布局規(guī)劃有無主力店進(jìn)駐的商業(yè)業(yè)態(tài)布局規(guī)劃的主要差別在首層體現(xiàn)不

27、出來，因?yàn)樵谥髁Φ赀M(jìn)入的時(shí)候，我們建議的是盡量減少其對(duì)第一層面積的消耗。這里設(shè)置的主力店區(qū)面積需要的只可能在 50% 以下的小型主力店。上圖為第二層平面圖， F 區(qū)改為休閑品牌區(qū)。跟其它區(qū)域構(gòu)成了一個(gè)完全休閑主題的購物區(qū)域。但是相應(yīng)的， 我司建議在 I 區(qū)和 J 區(qū)增加休閑餐飲設(shè)施或者風(fēng)味美食聚餐區(qū)。第三樓沒有主力店后， 更加容易營造主題。 三樓主要為女生休閑購物區(qū)域， 年輕女生購買潮流飾品，去美容美甲區(qū)域享受潮流服務(wù)。同時(shí)，引入的女子會(huì)所 +SPA 理療，更堅(jiān)定了三樓作為女性主題休閑購物的貼近性。3、南花園商業(yè)步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃布局交通依據(jù)A、石家莊市南花園商步行街跟任何商業(yè)項(xiàng)目一樣，在商業(yè)經(jīng)營

28、業(yè)態(tài)布局方面必須考慮經(jīng)營業(yè)態(tài)、周邊的環(huán)境和交通條件情況。項(xiàng)目有如下街區(qū)關(guān)系：? 商業(yè)街北側(cè)華銀大廈東西兩側(cè)兩個(gè)出口? 商業(yè)街南側(cè)金谷大廈與建設(shè)銀行大廈之間出口? 1期東側(cè)綜合樓? 綜合樓南側(cè)廣電大樓兩側(cè)兩個(gè)出口? 南面街道公交車站? 中山西路南? 中山路北東購商圈B 、商業(yè)街人流動(dòng)線規(guī)劃步行街東入口購物人流與金谷大廈和建設(shè)銀行之間餐飲人流之間的互相扯動(dòng)；華銀東側(cè)入口設(shè)交通指示標(biāo)志有效將駕車人群向地下停車場(chǎng)引導(dǎo)， 出租車向步行街入口出租車停泊港灣疏散；步行街東入口通過臺(tái)階連接弧型平臺(tái)上抬 30 厘米形成商業(yè)玄關(guān)， 形成購物人群進(jìn)入大賣場(chǎng)的適應(yīng)性過渡，以便盡快融入步行街熱烈的商業(yè)氛圍當(dāng)中；步行街入口北側(cè)零售主力店及南側(cè)的珠寶鐘表店（可納入主力店?duì)I業(yè)范圍） 以檔次形象吸引中高消費(fèi)人群，并開始有效分隔最低消費(fèi)人群的進(jìn)入；在休閑購物的主題下， 美亞有意將步行街北側(cè)規(guī)劃為女性主題，是針對(duì)石家莊目前尚沒有這種針對(duì)城市里有錢有閑女性的消費(fèi)集中地， 而且業(yè)態(tài)的選擇業(yè)界也是希望能集中經(jīng)營的業(yè)態(tài)；步行街的內(nèi)街相當(dāng)于商場(chǎng)的中庭， 建議在室外設(shè)立共 3組上下雙向交叉電梯 （詳見圖例）由1樓將人流送上 2樓，第一解決購物人流向上引導(dǎo)，第二增加了步行街內(nèi)街的流動(dòng)感， 形成步行街內(nèi)人頭擁動(dòng)商業(yè)氛圍。入口南側(cè)觀光電梯的改動(dòng)（詳見圖例） ，主要解決人流進(jìn)入 2樓休閑餐