房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)稽查預(yù)案

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)稽查預(yù)案 房地產(chǎn)開發(fā)周期長、環(huán)節(jié)多，涉和的稅收問題也較多。隱匿收入、虛增成本等問題，單純的 就賬論賬難以查深查透， 需要從外圍入手， 研究一個項目從取得土地到銷售完成的全部環(huán)節(jié)， 從開發(fā)流程、資金流向、權(quán)屬登記等各方面，運用建安成本分析控制、 利潤率控制、實際 投資額與投資概算差額控制、 大額資金支付控制等方法找準(zhǔn)疑點， 采用實地檢查與詢問調(diào)查 相結(jié)合、 賬內(nèi)檢查與外調(diào)相結(jié)合的方法， 全面審核開發(fā)項目的收入和成本費用支出的真實性 和準(zhǔn)確性。為提高檢查效率，增加稅務(wù)稽查針對性，特制定本預(yù)案。一、查前準(zhǔn)備（一）首先通過稅收征管信息系統(tǒng)了解企業(yè)辦理稅務(wù)登記的基 本情況， 了解企業(yè)檢

2、查期限 內(nèi)的申報納稅情況，查看稽查部門以前年度檢查檔案，掌握以前年度稅務(wù)檢查情況。（二）要求被查單位提供有關(guān)資料。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除 調(diào)遣取企業(yè)賬簿憑證外，還要 求其提供如下文件、證明材料和有關(guān)資料，以初步了解企業(yè)情況：1 、營業(yè)執(zhí)照2 、稅務(wù)登記證3 、企業(yè)章程4 、納稅申報表5 、以前年度檢查報告表6 、減免稅批準(zhǔn)文件7 、發(fā)票存根、收據(jù)8 、 合同： 如征地合同、 搬遷合同、 基礎(chǔ)設(shè)施合同、 設(shè)計合同、勘察合同、 建安合同、 分包合同、配套設(shè)施合同、銷售合同等9 、自用房產(chǎn)的房產(chǎn)證10 、土地使用證11 、開發(fā)項目的國有土地使用權(quán)證12 、發(fā)改部門簽發(fā)的項目批準(zhǔn)計劃書13 、建設(shè)用地規(guī)

3、劃許可證14 、建設(shè)工程規(guī)劃許可證15 、建設(shè)工程開工許可證16 、建設(shè)規(guī)劃平面圖17 、工程預(yù)算和決算報告18、銷售平面圖19 、商品房屋預(yù)售許可證20、銷售面積明細(xì)表21 、回遷安置房屋面積明細(xì)表和回遷安置具體實施方案22 、配套工程和物業(yè)管理具體實施方案23 、人員資料。（三）整理核實有關(guān)資料，必要時可到發(fā)改、規(guī)劃、土地、 建設(shè)、住建等部門進行調(diào)查核 實，如到建設(shè)核實開發(fā)產(chǎn)品竣工驗 收的建筑面積、到住建部門核實房屋產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)。（四）掌握企業(yè)會計核算程序， 尤其是取得售房預(yù)收款、 預(yù) 收賬款提繳納營業(yè)稅、 結(jié)轉(zhuǎn)收 入成本利潤等環(huán)節(jié)的時點方法流程， 開發(fā)間接費用的歸集分配方法。可以通過查看

4、企業(yè)資 金收支、 稅 金費用計提等的會計分錄， 詢問企業(yè)財務(wù)人員等方法， 了解會計 核算方法和流 程。（五）理順對企業(yè)財務(wù)人員的詢問內(nèi)容：1 、是否有下屬非獨立核算的建筑企業(yè)，2 、是否存在多種經(jīng)營行為，3 、所查年度開發(fā)項目名稱、地點、建筑面積和可售面積，4 、所查年度房屋銷售情況5 、是否有聯(lián)營開發(fā)房地產(chǎn)的情況6 、是否有房屋出租行為7 、是否有自建自用的房產(chǎn)8 、以房抵債、贈與等情況中國9、基準(zhǔn)房價10 房屋銷售方式：如分銷、包銷、回購、還本等二、分稅種確定檢查重點（一）營業(yè)稅方面1 、營業(yè)稅計稅收入的檢查。主要審核：“預(yù)收賬款” 、 “主 營業(yè)務(wù)收入” 、“其他業(yè)務(wù)收入” 、“其他應(yīng)付

5、款”等往來賬科目以和“應(yīng)交稅金”、“銀行存款”、“現(xiàn)金”、和部分費用類 科目、納稅申報表等，重點注意：已 提稅金是否全額繳納； 將銷售合同與預(yù)收賬款科目進行核對， 看有無將部分房款直接計入 經(jīng)營收入面未提營業(yè)稅的情況；代收代付款費用有無交稅；將合同與預(yù)付賬款、應(yīng)付賬款核對，看有無以房抵債或抵工程款、置換房產(chǎn)，商品房出租、合作建房等情況；如有代建合同，關(guān)注四個條件是否符合；將房屋銷售圖紙與銷售合同和預(yù)收賬款明細(xì)賬進行核對，如有必要進行實地察看、看已銷售房屋收入是否全額入賬，關(guān)注企業(yè)間的業(yè)務(wù)往來情況；安置過程中的超面積款的核算情況和將不動產(chǎn)作為股利分配或贈送不動產(chǎn)等視 同銷售行為。 注意其他各種特

6、殊業(yè)務(wù)， 如換購房地產(chǎn)、 以房地產(chǎn)抵債、無償贈與房地產(chǎn)、 集資建房、委托建房、中途轉(zhuǎn)讓開發(fā)項 目、參建聯(lián)建、合作建房、拆遷補償（安置） 、以投 資名義轉(zhuǎn)讓 土地使用權(quán)或不動產(chǎn)所有權(quán)實為出租等行為是否按規(guī)定足額納稅。（二）企業(yè)所得稅方面 企業(yè)所得稅是檢查的重點稅種，應(yīng)根據(jù)國稅發(fā)200931 號的 規(guī)定 （注意與國稅發(fā)200631 號的銜接與區(qū)別） ， 逐條逐項檢查。1 、銷售收入實現(xiàn)、確認(rèn)的檢查。房地產(chǎn)企業(yè)不管以什么方式銷售，銷售的實現(xiàn)必須以完工產(chǎn)品為前提，完工的標(biāo)準(zhǔn)：竣工證 明已報房地產(chǎn)管理部門備案；或已開始投入使用；或 已取得了初 始產(chǎn)權(quán)證明。 針對稽查準(zhǔn)備階段調(diào)查掌握的情況， 通過查看銷售

7、 部門臺賬， 清 點發(fā)票存根聯(lián)，審閱房產(chǎn)購銷合同，查看“主營業(yè) 務(wù)收入”賬戶等，核對分析判斷會計人 員是否按以上規(guī)定確認(rèn)收 入。2 、銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得收入納稅調(diào)整的檢查。 企業(yè)銷售 未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率，分季（或 月）計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 3、視同銷售的檢查。查看銷售平面圖，核對銷售合同，上門抽查未售部分，看企業(yè)有無將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福 利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、 換取其 他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為。4 、開發(fā)產(chǎn)品成本的檢查。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的成本核算復(fù)雜，盡管周期較長，應(yīng)實行全查法。開發(fā)產(chǎn)品

8、的計稅成本主要有 土地征用費和拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工 程費、基礎(chǔ) 設(shè)施建設(shè)費、 公共配套設(shè)施費、 開發(fā)間接費。稽查人員在查看 “存 貨（開 發(fā)產(chǎn)品）”、“生產(chǎn)成本（開發(fā)成本）”等會計事項的基 礎(chǔ)上，尤其注意：土地成本的構(gòu)成。 通過有關(guān)渠道，了解被查 單位土地來源。通過政府拍賣取得的，核實拍賣成交價和支付方 式、支付單位等情況；征用集體土地而取得的，查閱相關(guān)征用文件核實征地費的真實性，有 否超范圍列支；通過政府舊城改造， 出讓土地方式取得，查閱相關(guān)拆遷、出讓文件，核實拆遷費用的 真實性， 有否利用非拆遷人員的身份證或虛構(gòu)拆遷單位協(xié)議， 列 支拆遷補償費 的情況；通過原工業(yè)用地變更為商

9、業(yè)用地（包括合 作單位地塊）取得，核實地塊的歷史成 本，有否評估重置價值入賬。建筑成本。通過查閱建筑合同，了解總承包和分包施工單 位的預(yù)算造價等情況；檢查原始憑證核對材料發(fā)票和建筑發(fā)票的 有效性，有否假發(fā)票、外 地發(fā)票、票款單位不符、 白條或收據(jù)代替發(fā)票等情況；檢查暫估成本的合理性，房地產(chǎn)企業(yè) 往往以決算 報告尚未通過為理由， 完工后仍然拖欠施工單位工程款， 而在結(jié) 算銷售成本時 過高的暫估成本。建設(shè)期間接費用。開發(fā)產(chǎn)品建造過程中發(fā)生的各項支出，當(dāng)期實際發(fā)生的，應(yīng)按權(quán)責(zé)發(fā)生制和配比原則計入成本對象。 通過查看原始憑證檢查費用的真實性、 合 法性和有效性，有否與開發(fā)項目無關(guān)的費用，有否非當(dāng)期實際

10、發(fā)生的費用，設(shè)計費用、勞務(wù)費用的真實性是檢查重點；檢查費 用在各項目之間分配是否合理， 有否故意多分配先完工項目成本。產(chǎn)品的單位成本。屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無 償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的， 可將其視為公共配套設(shè)施， 其建造費用按公 共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進行處理。屬于營利性 的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán) 歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。5 、銷售成本的檢查。已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當(dāng)期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。應(yīng)檢查企業(yè)是 否按照規(guī)

11、定正確結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，這里主要是通過計算 的單位成本 與實際銷售結(jié)轉(zhuǎn)或留存單位成本比較后來判斷是否多列成本，少計利潤。6 、其他納稅調(diào)整事項的檢查。其他納稅調(diào)整事項難以一一列舉，可按企業(yè)所得稅匯算清繳表有關(guān)納稅調(diào)整事項，結(jié)合會計事 項檢查進行對應(yīng)分析，在表上有顯示數(shù)據(jù)的，需查明 具體內(nèi)容， 核對調(diào)整數(shù)據(jù)是否正確； 在表上沒有顯示數(shù)據(jù)的， 對經(jīng)常性發(fā)生項目必須通過查 看相應(yīng)的會計賬戶和分錄加以證實。特別注意長 期投資和投資收益，有長期投資的應(yīng)查明 有否以不動產(chǎn)等實物投 資，有否按公允價值作納稅調(diào)整；查看被投資單位報表，是否存 在已分利潤而未到賬的等。（三）個人所得稅方面1 、審核固定資產(chǎn)明細(xì)賬和原

12、始憑證，看有無以企業(yè)資金為投資者本人、家庭成員和其相關(guān)人員支付與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)的消 費性支出和購買汽車、住房等財產(chǎn)性支出有無按規(guī) 定代扣代繳個 人所得稅。2 、審核“管理費用” 、“財務(wù)費用”、“開發(fā)成本”、“待 攤費用”、“預(yù)提費用”等科目和原 始憑證，看有無發(fā)放獎金、支付集資利息、為個人投保、發(fā)放董事獎金、補貼或支付勞務(wù)報 酬等未按規(guī)定代扣代繳個人所得稅。3 、審核“應(yīng)付職工福利費” 、 “其他應(yīng)付款” 、 “應(yīng)付股利” 等科目和原始憑證，看有 無發(fā)放補貼、買物、股利等未按規(guī)定代 扣代繳個人所得稅。（四）房產(chǎn)稅方面通過資產(chǎn)類“固定資產(chǎn)”項目檢查，搜索所有不動產(chǎn)資產(chǎn)，通過收入類“其他收入”

13、、“營業(yè)外收入”搜索“租賃收入” 。 審核“固定資產(chǎn)” 、“在建工程”明細(xì)賬和房屋產(chǎn)權(quán)證明等，關(guān) 注房產(chǎn)投入使用時間、 評估情況 （有無按評估增值后的價值申報納稅）；已交付使用的房產(chǎn)有無暫估入賬，按規(guī)定申報交納房產(chǎn) 稅；商品房自用、出租、出借有無按規(guī)定申報納稅； 構(gòu)成房產(chǎn)價 值的部分附屬設(shè)備如暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣等高務(wù)；各種管線，如蒸汽、壓縮空氣、石油、給水排水等管道和電力、電 訊、電纜導(dǎo)線；電梯、升降機、過道、 曬臺等有無按規(guī)定申報納 稅、應(yīng)計入的土地價值是否轉(zhuǎn)出等等。重點審核固定資產(chǎn)房產(chǎn)原值， 房屋出租租金收入、 開發(fā)產(chǎn)品的出租收入， 已交付使用掛 “在 建工程”房屋，無 租使用的

14、房屋，與免稅共同使用的房屋有無未 繳或少繳房產(chǎn)稅情況。（五）城鎮(zhèn)土地使用稅方面通過資產(chǎn)類“固定資產(chǎn)”科目，搜索所有不動產(chǎn)資產(chǎn)，以和 查閱城鎮(zhèn)土地使用證等情況， 重點檢查審核1 、 實際占用的土地面 積，其包括有土地使用證的、 無土地使用證， 但有征地批準(zhǔn)文件 的、 既無土地證的，又無征地批準(zhǔn)文件的；2 、免稅土地，包括開 山填海土地和改造的廢棄土地；3 、已征用未開發(fā)的占用的土地， 未銷售的商品房占用的土地有無未繳或少繳城鎮(zhèn)土地使 用稅情 況。（六）印花稅方面房地產(chǎn)開發(fā)涉和的合同主要有： 土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓合同、 勘察設(shè)計合同、 材料購銷合同、 建筑安裝工程承包分包合同、商 品房預(yù)售（銷售）合

15、同、借款合同、租賃合同等，查看征 管系統(tǒng)，看企業(yè)印花稅稅種設(shè)置、申報是否齊全，有無將性質(zhì)相似的憑證 誤用稅目稅率， 有無從低適用稅率貼花，有無將應(yīng)按比例稅率征 稅的憑證按定額5 元計稅貼花等問題。（七）土地增值稅方面1 、預(yù)繳部分是否已正確繳納。2 、 符合清算條件納稅人是否按規(guī)定向主管地稅部門進行土地 增值稅清算申報。（八）契稅方面1 、以協(xié)議方式取得出讓土地的，是否將土地出讓金、土地補 償費、安置補助費、地上附 著物和青苗補償費、拆遷補償費、市 政建設(shè)配套費等總額作為契稅的計稅依據(jù)。2 、以競價方式取得出讓土地的， 其契稅計稅價格是否包括市政建設(shè)配套費以和各種補償費 用。3、 以出讓方式承

16、受原改制企業(yè)劃撥用地的，是否繳納了契稅。4 、減免土地出讓金是否按差額繳納了契稅； 分期支付土地出讓金的是否按合同規(guī)定總價款 繳納契稅；三、檢查方法 采取詢問、審查賬簿和實地察看相結(jié)合，必要時可外調(diào)有關(guān) 單位。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般項 目跨期長，檢查工作量大，應(yīng)確定 以審核賬簿憑證和相關(guān)資料為主，實地察看、詢問為輔 的檢查方 式。仔細(xì)審核涉稅相關(guān)賬戶的明細(xì)分類賬，和相關(guān)合同、 預(yù)決算 書、房屋銷售圖 紙等，對大宗業(yè)務(wù)往來和重要經(jīng)濟業(yè)務(wù)抽查其記 賬憑證和原始憑證。抽查某一單項工程， 對照施工設(shè)計圖、工程 決算審計報告看是否有虛增成本現(xiàn)象，必要時委托工程方面的專 業(yè)人員審核。1 、收入主要注意以下幾個

17、方面： 將預(yù)收的售房款收入放在 其他公司銀行賬戶上隱瞞收 入體外循環(huán)，或者將部分收入核算混入其他他往來賬戶偷逃營業(yè)稅和企業(yè)所得稅；有的企業(yè)項目滾 動開發(fā)， 雖然房屋已全部售完，但不按時進行工程結(jié)算，收入一 直掛在 “應(yīng)收 賬款”或“預(yù)收賬款”上，不結(jié)轉(zhuǎn)收入；價外費用或代收費用。2 、成本的組成的合法性、 真實性和成本結(jié)轉(zhuǎn)的合理性。 主要 注意利用關(guān)聯(lián)建筑公司多開 發(fā)票 加大成本問題， 重點查以下幾個方面： 查資金流： 特別強調(diào)發(fā)票與實際付款情況進 行比對檢查， 對單張發(fā)票在 10 萬元以上和單個單位年度入賬額在 100 萬元以上 的情況應(yīng) 進行重點核實；與收到款項的單位核對，看是否反映在賬上，