工程項目的全程管理解析

1、工程項目的全程管理解析           一、項目管理的內(nèi)涵      工程項目管理內(nèi)容貫穿項目的全過程，與一般意義上的工程施工項目管理相比，有以下區(qū)別。      1、管理幅度更寬。不限于從工程動工開始，而是從項目構思、可行性研究、營銷策劃、規(guī)劃設計、報批報建、招投標前期工作就開始介入，直至工程施工完成、竣工交樓、辦理竣工結(jié)算以及資產(chǎn)交接等管理工作。 &

2、#160;    （1）可行性研究階段：項目構思策劃、可行性研究。根據(jù)項目所處的位置，結(jié)合區(qū)域規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策，人口、收入、供應、需求、配套設施、交通、以及原材料的供應等要素運用科學方法進行風險分析的綜合論證，對項目投資定位。根據(jù)項目的定位，確定項目的各種規(guī)劃指標，為項目投資估算、經(jīng)濟分析、評價建立基礎數(shù)據(jù)。該階段為項目投資決策提供科學的依據(jù)，是項目投資成敗的關鍵。      （2）營銷策劃階段：根據(jù)項目市場定位，需要策劃項目的市場形象包裝、開發(fā)節(jié)奏、市場推廣的節(jié)奏與術。使之與工程施工相配合，施工

3、組織、進度安排如何滿足營銷策劃的需要，如項目的售樓處、樣板房、售樓通道等位置的選擇；收場后現(xiàn)場包裝(圍墻)等都需要項目管理組織管理、統(tǒng)籌安排。      （3）勘察、規(guī)劃設計階段：審查由規(guī)劃、設計單位編制的工程勘察設計任務書及其成果的質(zhì)量；為確保工程項目的安全可靠，提高適用性、經(jīng)濟性，增強其與環(huán)境的協(xié)調(diào)性及具有的時代性，是工程設計審查的基本任務。其要點：審核設計方案總平面、單體平面、空間、裝飾及建筑功能、基礎的選型（天然、樁基礎）、主體結(jié)構（結(jié)構形式、含鋼量、使用材料）的選型、工藝、設備及材料參數(shù)選型，技術經(jīng)濟指標，對多方案進行技術經(jīng)

4、濟比較，協(xié)助設計人員優(yōu)選功能合適且技術經(jīng)濟指標好的方案，掌控設計進度和各階段審批環(huán)節(jié)等。      2、對管理要素的控制更嚴。工程項目本身就是商品，是一種投資額大、投資周期長的不可移動的耐用品，需要進入市場流通，接受市場檢驗；面對的可能不僅是投資人這個大業(yè)主，還有更多是消費者個體，而個人購房(如商住樓項目)較之以往單位分房使人們更加關注自身的合法權益，可以說我們現(xiàn)在要面對的業(yè)主都很挑剔，維權意識均很強，容不得開發(fā)企業(yè)或項目管理企業(yè)有絲毫馬虎。      （1）成本管理：成本管

5、理從項目構思定位開始到項目完成竣工結(jié)算，涉及工程項目各階段及各種成本。工程項目成本直接影響項目的經(jīng)濟效益以及項目的競爭力，只有通過降低和控制項目的建造成本，才能控制住整個項目的成本。工程項目成本包含：土地成本、建造成本、財務成本、管理成本、營銷成本。其中地價已交，基本固定，財務成本、稅費等成本，無法通過管理來降低其費用（或?qū)φ麄€項目成本影響較?。ㄔ斐杀驹陧椖砍杀局姓嫉谋壤^大。國內(nèi)項目，建造成本所占比例越大，對整個項目成本影響就越敏感。      材料設備費在工程的建安造價中約占70，有的工程還會更高，因此材料設備費應是建安成本控

6、制中的重點。      在項目管理過程中，除了設計階段結(jié)構、材料設備選型關鍵外，招投標和合同管理也很關鍵，同時還需要重視規(guī)范技術管理、索賠與反索賠以及風險控制等方面的管理。      （2）質(zhì)量管理：工程質(zhì)量保證書；放心房宣言。質(zhì)量的內(nèi)涵和外延發(fā)生變化、耐久性、節(jié)能環(huán)保性統(tǒng)一結(jié)合，是一個全面、系統(tǒng)、綜合，涉及面比較廣泛的工程，不是僅僅停留在規(guī)范層面上，還需要考慮消費者的要求。這一點考慮，不像施工單位的項目管理。     

7、60;（3）進度管理：項目進人開發(fā)前期，就需要編制項目總體開發(fā)計劃，其計劃涉及到策劃、營銷推廣、設計、報批報建、施工、材料、設備采購、物業(yè)管理等方方面面，需要控制各階段節(jié)點計劃，檢查、反饋、調(diào)整、修正。還需要與營銷配合，形象進度、約定的交樓（或資產(chǎn)交付）進度不能拖延。      （4）安全管理：防止工傷意外，防火、防盜等現(xiàn)場施工安全；配合營銷推廣的安全管理。      （5）技術支持：審核、比較各階段的技術方案，可以降低成本，縮短建設周期、確保質(zhì)量、消除安全隱患、控制投資風險

8、，應用新技術、新工藝、新材料可以提高項目技術含量。      3、管理的內(nèi)容更廣。消費者對使用、居住理念的提升(休閑、購物、生活或工作方便一環(huán)境要求園林式、花園式、教育、藝術、文化、體育、動靜結(jié)合等)，消費者需求增加與變化，要求對設計細化，體現(xiàn)人文關懷，使消費者感受到尊貴與關懷。      4、管理的跨度更大。涉及的合單位、專業(yè)多，需要項目管理者領導、組織、協(xié)調(diào)和控制，既有遠外圍關系的協(xié)調(diào)管理，如與政府相關部門及鄰近單位之間的協(xié)調(diào)，又有近圍關系，項目參與各方，如各專業(yè)分包單位

9、、項目組織內(nèi)部人員的協(xié)調(diào)和管理。只有人際關系的和諧，工作環(huán)境愉快，項目建設參與各方才能高效完成既定的任務，使項目目標得到完成。      二、項目管理重點內(nèi)容      項目管理尤以工程管理為主，工程管理貫穿于項目管理的整個過程，從項目策劃、可研中的技術研究到設計、施工、直至保養(yǎng)維修。工程管理應重視的幾個方面。      1、成本(工程建造成本)管理。建立動態(tài)預警系統(tǒng)，在項目發(fā)展之初，可行性研究階段，根據(jù)項目的策劃定

10、位、歷史數(shù)據(jù)和市場行情，編制投資估算，建立項目成本控制總目標，在項目實施過程中進行動態(tài)評估和預警。      （1）設計階段成本控制：設計階段，根據(jù)投資估算，編制設計概算。政府規(guī)劃部門不要求工程設計作初步設計，但從結(jié)構的安全性、可靠性、特別是設計優(yōu)化、成本控制的角度考慮，施工圖設計前應增加初步設計，采用限額設計，防止設計概算超估算。組織設計、監(jiān)理、工程管理、造價、施工及工程顧問(專家)等專業(yè)工程師參加設計評審(方案、初步設計、施工圖三階段)和圖紙會審工作。從設計階段介入成本控制，可起到事半功倍的效果。   

11、;   應嚴格審核計算書，有時設計師為省事，忽略一些有利條件，導致設計保守(結(jié)構含鋼量、砼用量增加、材料、設備配置加大等)。      （2）完善并嚴格招投標管理，強化工程分包控制成本意識。招標前進行市場調(diào)查，建立信息數(shù)據(jù)庫，對招標項目進行造價分析和市場行情摸底，選擇合適的招標策略，選擇有實力、重信譽的承包商參加投標，嚴格審查、規(guī)范招標文件及合同條款，防止串標，抬高價格；細化分包，遵行二八法則：20分包項目，可節(jié)約80成本。嚴格合同管理，采用三堂會審，對合同進行分解管理、強化合同細節(jié)，跟蹤分析合同執(zhí)行情況

12、，及時為合同補漏，注意合同索賠和反索賠，及時補充預算。      完善合同管理，做好索賠與反索賠管理，及時準確做好違約事件的調(diào)查分析及裁定工作，并將有關資料收集整理。      （3）材料采購成本控制：材料設備費在工程的建安造價中占的比重較高，約占70，因此材料設備費應是建安成本控制中的重點。不論是采用甲供、還是甲方指定，均應做到貨比三家，做好市場調(diào)研，了解供應商的實力生產(chǎn)能力(或供貨能力)、技術力量、管理水平、財務支付能力、信譽度、產(chǎn)品質(zhì)量、服務質(zhì)量。嚴格規(guī)范招標文件及合同

13、條款，防止串標，抬高價格，嚴格合同管理一做好驗貨工作，防止調(diào)包，以次充好，確保供貨進度和質(zhì)量。    （4）加強技術管理：熟悉設計圖紙、重視圖紙會審，緊扣規(guī)范，但又不能唯規(guī)范是從。      應嚴格審查設計變更，反復審查、比較優(yōu)選設計、施工技術方案。      （5）嚴格審查設計變更、工程變更簽證與進度款支付，建立風險控制管理機制。      （6）改善工作流程，提高工作效率。

14、對于項目管理過程中出現(xiàn)的各類問題及時作出判斷處理。      2、質(zhì)量管理。由于施工階段的質(zhì)量管理是工程項目控制的重點階段。遵照質(zhì)量管理條例、設計圖紙及規(guī)范，建立質(zhì)量管理體系，實行施工準備、施工過程及施工驗收三個控制系統(tǒng)。      （1）選擇重信譽、有實力的好隊伍(施工、監(jiān)理)。質(zhì)量是做出來的，不是管出來的，也不是喊出來和檢查出來的，隊伍的素質(zhì)很重要，技術、質(zhì)量意識很關鍵，組織、培訓、管理不可缺少。      （2

15、）對于施工復雜，質(zhì)量難以保證的項目，實行樣板先行，滿足要求后，再按照樣板大面積施工。      （3）加強工序驗收，自檢、復檢以及監(jiān)控檢查要落實，重點部位(如關鍵工序、關鍵操作)實行旁站式管理；按照規(guī)范要求、施工組織、設計及合約要求組織驗收。      （4）對入場的材料、設備應進行驗收控制。      3、進度管理。      （1）建立計劃管理體系，首先

16、由項目管理公司與投資人編制總體開發(fā)計劃(即為一級計劃)、二級計劃為分階段控制計劃，參與項目開發(fā)建設的各專業(yè)公司(咨詢、策劃、設計、廣告推廣、施工等單位)根據(jù)一級計劃分解(wBS分解)編制，三級計劃由總承包商根據(jù)一級計劃結(jié)合各專業(yè)分包單位編制的計劃綜合調(diào)整(編制計劃應有科學性、嚴肅性、可操作性，否則制定的計劃也僅僅是擺設)。還應編制年度、季、月、周計劃，資金運用計劃也應同步編制，否則資金不到位也將影響工程進度。      （2）編制計劃網(wǎng)絡圖，對計劃進行跟蹤預測和動態(tài)控制；預控找出關鍵點，動態(tài)解決問題；隨時檢查，出現(xiàn)問題立即召開協(xié)調(diào)會，

17、討論找出解決辦法、修正調(diào)整。      （3）與質(zhì)量成本關系的處理，發(fā)生矛盾的時候找出平衡點。      4、安全管理。      （1）制定安全規(guī)程，抓落實。      （2）促進現(xiàn)場文明生產(chǎn)管理，安全文明施工是工程質(zhì)量的保證，并可促進質(zhì)量的提高。      （3）一定的資金投入和獎懲措施可以使之

18、得到更好地落實。      5、技術支持。項目管理水平的競爭相當于技術的競爭，包含有設計及圖紙管理、設計變更管理、施工技術方案審查管理、技術創(chuàng)新。      （1）新技術、新工藝、新材料的收集研究和應用推廣；需把握其深度、廣度以及可靠性。      （2）資料信息收集管理，緊急信息的收集和使用；建筑市場行情、材料市場行情調(diào)研與收集等。      （3）利用計

19、算機技術，建立網(wǎng)絡技術平臺。利用網(wǎng)絡進行材料招標、信息發(fā)布、查詢，可提高效率、節(jié)省時間、減少交易成本，又能使項目管理者(或第三方，如公司、業(yè)主等)及時了解。      三、工程項目管理的支持體系      項目組織的設置是為了完成項目總目標和總?cè)蝿眨椖康慕M織設置應能完成項目的所有工作，每個具體的項目都是一次性的、暫時的。項目的成功離不開企業(yè)的領導、決策、協(xié)調(diào)與監(jiān)控，不論是代建制的還是公司式項目管理，均需要制度的監(jiān)管和約束，要有好的組織架構來管理事務，建立高效的、暢通的溝通機

20、制(與業(yè)主或公司、項目管理部)，對項目有關信息，及時反饋、決策。      1、組織架構：所謂組織架構，也就是通過界定組織的資源和信息流動的程序，明確組織內(nèi)部成員個人相互之間關系的性質(zhì)，使每個成員在這個組織中，具有什么地位、擁有什么權力、承擔什么責任、發(fā)揮什么作用，提供一個共同約定的框架。其作用和目的，是通過這種共同約定的框架，保證資源和信息流通的有序性。并通過這種有序性，穩(wěn)定和提升公司組織所擁有的資源在實現(xiàn)公司發(fā)展目標上的效率。但這里的資源不僅僅是經(jīng)濟物質(zhì)的資源，也包括加入這個組織的每個成員的體力和腦力人力資源，而且更重要的是人力資

21、源。      （1）公司層面：公司是項目的戰(zhàn)略組織。公司作為一個特定的社會經(jīng)濟組織，必須有特定的組織架構，為其資源、信息的流動提供程序約束，并在此基礎上，把貫徹實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展目標的事務工作進行合理的分解，落實到部門及具體人，以保證實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展目標的事務工作項項有人承擔，事事有人去做。      要保證公司組織架構強健有力，就必須對公司的組織架構進行科學的設計。也就是通過對達成組織目標而必須完成的事務工作進行分析、分解，并設置相對獨立而又相互依存的具體承擔事務工作單位、部門和崗位，進而以此為基礎界定這個特定組織中成員相互之間關系的性質(zhì)，以及每個成員的地位和作用。      （2）項目部層面：項目組織架構有職能式組織架構、