土地增值稅清算管理操作指引

1、土地增值稅清算管理操作指引(從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用)討論稿一、土地增值稅的前期管理（一）開發(fā)項目的前期管理主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收管理，實施項目管理。主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)加強與國土、規(guī)劃、住建、國稅等部門的信息共享，從納稅人取得土地使用權(quán)開始，按項目分別建立檔案、設(shè)置臺帳，對納稅人項目立項、規(guī)劃設(shè)計、施工、預(yù)售、竣工驗收、工程結(jié)算、項目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項目開發(fā)同步。主管稅務(wù)機關(guān)對納稅人項目開發(fā)期間的會計核算工作應(yīng)當(dāng)積極關(guān)注，對納稅人同時開發(fā)多個項目或分期開發(fā)項目的，應(yīng)督促納稅人根據(jù)清算要求分項目、分期，并在金三系統(tǒng)中進行土地增值稅項目

2、登記，合理歸集有關(guān)收入、成本、費用。（二）清算資料的收集稅務(wù)人員在清算及工作開始前，應(yīng)從以下幾個方面收集資料：1納稅人必須提供土地增值稅清算的相關(guān)資料包括：（1）土地增值稅清算申報表及其他各類明細申報附表；（2）房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機關(guān)需要了解的其他情況； （3）開發(fā)項目立項批復(fù)； （4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證； （5）國有土地使用權(quán)出讓合同或轉(zhuǎn)讓合同、國有土地使用權(quán)證書、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證； （6）拆遷補償費支付憑證、房屋拆

3、遷安置補償協(xié)議及拆遷補償費簽收臺賬等； （7）總層平面規(guī)劃圖及分層平面規(guī)劃圖、地下停車場車位分布平面圖； （8）工程監(jiān)理報告、日志等監(jiān)理材料； （9）工程竣工備案表； （10）項目預(yù)算、概算書及竣工決算報表； （11）項目工程建設(shè)合同及其價款結(jié)算單、預(yù)算表、工程決算明細； （12）測繪報告及房屋分戶（室）面積測繪圖紙； （13）商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售情況明細表； （14）能夠按清算項目計算分攤并支付貸款利息的有關(guān)證明及金融機構(gòu)貸款合同； （15）物業(yè)用房申請確認單、無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非盈利性社會公共事業(yè)的憑證； （16）主管稅務(wù)機關(guān)需要相應(yīng)項目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑

4、證復(fù)印件； （17）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證及清算項目預(yù)繳土地增值稅的完稅憑證； （18）納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的土地增值稅清算稅款鑒證報告； （19）清算期間的財務(wù)會計報表； （20）稅務(wù)機關(guān)要求提供的其他資料。2.稅務(wù)機關(guān)應(yīng)掌握的內(nèi)部資料稅款入庫資料：從金稅三期稅收管理系統(tǒng)中獲取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的繳納情況、土地增值稅的預(yù)繳情況。二、土地增值稅的清算申報（一）土地增值稅清算條件1.納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進行土地增值稅的清算。（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地

5、使用權(quán)的。2.對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。 （1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； （2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； （3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； （4）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。對前款所列第3項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。（二）清算申報對于符合應(yīng)進行土地增值稅清算的項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)。對于符合稅

6、務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)下達清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。應(yīng)進行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)確定需要進行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機關(guān)可以按照國稅發(fā)200991號公告第三十四條規(guī)定采取核定征收方式核定其應(yīng)納稅額；或按照稅收征收管理法第六十二、六十四等條款對違法的納稅人實施行政處罰。三、土地增值稅的清算受理主管稅務(wù)機關(guān)收到納稅人清算資料后，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理。受理后應(yīng)向納稅人出具土地增

7、值稅清算受理通知書并轉(zhuǎn)入審核程序。對納稅人符合清算條件，但報送的清算資料不全的，應(yīng)要求納稅人在規(guī)定期限內(nèi)補報，向納稅人出具土地增值稅清算補正資料通知書，納稅人在規(guī)定期限內(nèi)補齊清算資料后，予以受理。對不符合清算條件的項目，不予受理。對于已受理的清算申請，納稅人無正當(dāng)理由不得撤消。主管稅務(wù)機關(guān)自受理納稅人土地增值稅清算申報之日起，90日（不含補正資料時間）內(nèi)應(yīng)完成清算審核工作。情況復(fù)雜的，經(jīng)區(qū)（縣）局局長批準，可以適當(dāng)延長辦理期限，但延長期限不超過30個工作日。四、土地增值稅的清算審核主管稅務(wù)機關(guān)受理納稅人清算資料后，應(yīng)采取適當(dāng)方法對清算項目的收入、成本確認和歸集的合法性、真實性進行審核（納稅人委

8、托中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還要對有關(guān)鑒證報告的合法性、真實性進行審核）。土地增值稅清算審核結(jié)束后，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)將審核結(jié)果書面通知納稅人，并確定辦理補、退稅期限。清算審核包括案頭審核、實地審核。案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點審核項目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計算準確性等。實地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性進行審核。（一）對清算單位的審核1.審核內(nèi)容土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。國稅發(fā)2006187號文明確土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位

9、進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。清算審核時，應(yīng)審核對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對普通標(biāo)準住宅、非普通標(biāo)準住宅、非住宅類型的房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。2.審核資料 房地產(chǎn)立項報告、開發(fā)項目立項批復(fù)； 國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證； 房屋建筑面積測繪報告等。3.審核過程（1）調(diào)閱開發(fā)項目立項批復(fù)、土地使用權(quán)受讓合同、國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房銷（預(yù)售）許可證、土地增值稅項目登記表等有關(guān)資料，審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家

10、有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算。（2）未經(jīng)政府部門批準，企業(yè)自行分期開發(fā)的項目，或者政府各部門審批的項目不一致，應(yīng)進行實地審核察看，結(jié)合企業(yè)核算、政府部門審批、備案的項目登記表，本著實質(zhì)重于形式的原則分期確定清算單位并報縣區(qū)局確定后執(zhí)行。4.注意事項在實務(wù)中，各省市對于土地增值稅清算對象的具體處理觀點不盡相同。按照湖南省地方稅務(wù)局2014年7號公告第二條規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，原則上以建設(shè)工程規(guī)劃許可證為依據(jù)確認清算單位。如果企業(yè)無法準確分期并確定清算對象，可根據(jù)國稅發(fā)200991號公告第三十四條規(guī)

11、定實行核定征收。（二）對收入的審核1.審核內(nèi)容納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟利益。營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。免征增值稅的，確定計稅依據(jù)時，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額；稅務(wù)機關(guān)核定的計稅價格或收入不含增值稅。納稅人因房地產(chǎn)購買方違約，導(dǎo)致房地產(chǎn)未能轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓方收取的定（訂）金、違約金不作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益，不確認為房

12、地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。2.審核資料 電子版企業(yè)財務(wù)會計核算軟件賬套數(shù)據(jù)； 銀行對賬單、財務(wù)報表； 售房合同（根據(jù)情況抽查驗證部分即可）、售房發(fā)票； 商品房購銷合同銷售統(tǒng)計表； 房產(chǎn)測繪所出具的實測數(shù)據(jù)；開發(fā)項目總平面圖；網(wǎng)簽備案資料；預(yù)售許可證信息。3.審核過程（1）內(nèi)部資料與外部資料比對。查閱房管部門網(wǎng)上備案資料，查詢0731房產(chǎn)網(wǎng)等有關(guān)該項目均價等具體信息，將其與銷售臺賬和銷售明細表比對，核對銷售數(shù)據(jù)的真實性，尋找差異原因，形成差異比對表，檢查有無隱瞞收入問題。（2）案頭審核與實地查驗結(jié)合。在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過實地查看、了解樓盤開發(fā)、銷售情況,調(diào)查、詢問閣樓、停車位、地下室是否單獨作價出售，掌

13、握住宅、閣樓、停車位、地下室的銷售情況。查看物業(yè)公司入住通知單及鑰匙發(fā)放保管登記簿，詢問物管人員繳納物業(yè)管理費的住宅、停車位等戶數(shù)，或是繳納水電費的戶數(shù)，與企業(yè)提供的銷售數(shù)據(jù)比對，尋找差異原因，核實計稅收入。（3）詳查與抽查并用。抽查部分買受人,核實開具發(fā)票的金額與收取的價款是否一致.有無將銷售的閣樓、停車位、地下室和精裝房裝修部分取得的價款單獨開具收款收據(jù)問題。掌握地下車位的銷售情況,是否單獨作價出售。（4）關(guān)注關(guān)聯(lián)方交易和視同銷售情況。查看企業(yè)股東名冊和管理層名單，也可通過國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)查詢企業(yè)關(guān)聯(lián)方等有關(guān)信息，核對銷售臺賬，重點核查是否存在關(guān)聯(lián)交易申報收入偏低的情況。4.注意事

14、項（1） 常見的幾種隱瞞收入的手段：將預(yù)收賬款計入應(yīng)收賬款的貸方或?qū)⑺湛铐椧浴罢\意金”、“定金”、“保證金”等名目掛入其他應(yīng)付款科目或者其他往來科目下，不及時結(jié)轉(zhuǎn)收入。通過簽訂虛假的借款合同，把實際收入變成借款長期掛賬。編造虛假銷售合同（比實際成交價格少），隱瞞按揭收入。將預(yù)售收入轉(zhuǎn)入個人銀行卡賬戶，不納入企業(yè)的財務(wù)核算體系，賬外循環(huán)。直接用售房收入抵減工程款項支出、抵減銀行本息、抵付廣告費等等，坐支收入。通過委托代銷方式來隱瞞委托代銷收入，特別是關(guān)聯(lián)性質(zhì)的委托代銷。對需要視同銷售的房地產(chǎn)不調(diào)整申報視同銷售收入。（2）以房抵債、抵息收入確認的規(guī)定以房抵債是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其所開發(fā)的房地產(chǎn)抵償

15、給提供貸款的金融單位、建設(shè)工程施工單位或者其他單位；以房抵息是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以所開發(fā)的房地產(chǎn)抵償金融機構(gòu)、非金融機構(gòu)貸款利息。中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則第五條規(guī)定，條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟利益。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房抵債、以房抵息應(yīng)當(dāng)按照中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則第五條的規(guī)定，視為取得了經(jīng)濟利益，應(yīng)當(dāng)將其所抵償?shù)膫鶆?wù)額、利息額和其他經(jīng)濟利益作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，據(jù)以計繳土地增值稅。（3）視同銷售收入的確定 根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006187號）第三條規(guī)定，納稅人將開發(fā)的房地產(chǎn)

16、用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其視同銷售收入按下列方法和順序?qū)徍舜_認： 按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確認； 參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確認。（4）代收費用是否計收入的問題對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可以予

17、以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。 （5）審核精裝房銷售收入是否包含裝修收入。凡在銷售合同中明確約定裝修條款的，其收取的裝修價款應(yīng)合并收入，裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。裝修合同單獨簽訂的除外、房屋交付后再裝修的除外。注意審核精裝房售價的合理性，與毛坯房的售價相比對，其差價部分是否等于或高于裝修成本。（三）對面積的審核1.審核內(nèi)容面積是土地增值稅清算計算扣除項目金額的重要依據(jù)。房地產(chǎn)建筑面積有以下種類：規(guī)劃面積：建設(shè)工程規(guī)劃許可證注明的面積施工面積：建筑工程施工許可證注明的面積竣工面積：竣工圖及竣工驗收報告注

18、明的面積測繪面積：項目竣工后，由測繪部門出具的測繪報告上注明的面積可售面積：取得了商品房預(yù)售許可證、可以進行預(yù)售和銷售的商品房面積，一般是指住建部門下發(fā)的商品房預(yù)售許可證的建筑面積、可以辦理產(chǎn)權(quán)的車位車庫面積不可售面積：總建筑面積減去可售面積合同面積：商品房買賣合同注明的面積合同面積與測繪面積有差異。在實際操作中，以完工實際測繪面積為準。2.審核資料規(guī)劃面積-建設(shè)工程規(guī)劃許可證合同面積-商品房買賣合同驗收面積-竣工驗收報告賬面面積- 財務(wù)會計賬簿憑證等實測面積-房屋測繪報告3.審核過程（1）將建設(shè)工程規(guī)劃許可證中開發(fā)項目的建筑面積、容積率、可銷售面積、不可銷售面積以及公共配套設(shè)施等信息，與賬面

19、記載面積、實地開發(fā)面積核對，檢查有無私改規(guī)劃，增加可售面積，銷售后不計收入問題。（2）檢查銷售合同所載商品房面積，將其與測繪部門提供的實際測量面積比對，如有不一致，應(yīng)以實測面積為準，關(guān)注是否發(fā)生補、退房款的收入調(diào)整情況，審核是否按規(guī)定調(diào)整收入 4.注意事項在審核收入和面積的過程中，應(yīng)關(guān)注企業(yè)是否存在隱匿收入和面積的情況。（四） 對取得土地使用權(quán)所支付的金額的審核1.審核內(nèi)容取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款包括：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為

20、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補交的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價款。按照國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，是指納稅人在取得土地使用權(quán)過程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按照國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)的登記、過戶手續(xù)費，其中，一級土地拍賣傭金和出讓環(huán)節(jié)受讓方支付的土地拍賣機構(gòu)費用允許扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。2.審核資料國有土地使用權(quán)證土地出讓合同土地收據(jù)契稅票據(jù)銀行支付記錄與政府相關(guān)部門的協(xié)議3.審核過程（1）查看企業(yè)的土地使用權(quán)證、出讓合同、土地收據(jù)、契稅票據(jù)、銀行支付記錄和與政府相關(guān)部門的協(xié)議

21、,審核取得土地使用權(quán)所支付金額的真實性，審核其受讓面積是否正確，判定是否存在政府返還（補貼）和以地補路等情況。對以地補路的情況要結(jié)合政府的相關(guān)文件和協(xié)議進一步核實。（2）在中國土地市場網(wǎng)或各地國土資源局網(wǎng)站查詢土地出讓信息，與企業(yè)提供的有關(guān)資料核對。（3）通過契稅票據(jù)金額推算查驗取得土地使用權(quán)支付的金額是否正確。4.注意事項（1）關(guān)注是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用計入取得土地使用權(quán)支付金額增加土地扣除項目。（2）注意土地使用權(quán)出讓價款在稅收規(guī)定與財務(wù)會計制度中的區(qū)別,會計上取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用拆遷補償費等作為土地開發(fā)成本計入“開發(fā)成本土地征用及拆遷補償”,而稅法上對于土地增值稅扣除項目中的

22、“取得土地使用權(quán)支付的金額”僅對應(yīng)財務(wù)會計核算中的“開發(fā)成本土地征用及拆遷補償”的其中一部分,不包括土地征用費、拆遷補償費等支出。（3）注意自用房土地成本的劃分上,其支付的土地出讓金應(yīng)在“無形資產(chǎn)”科目中列支與核算,而不是在“開發(fā)成本”中列支,在實際清算中也應(yīng)予以剔除。（4）注意企業(yè)常用手法：加大早期項目土地成本；租用房、違章房等成本擠入商品房成本。（5）注意“兩安用地”物業(yè)返還款。房地產(chǎn)企業(yè)在拍“兩安用地”時，一般要附加無償返還物業(yè)的情況，無償返還的物業(yè)價值計入土地成本，并在土地增值稅清算過程中加計扣除。實際情況有些房地產(chǎn)企業(yè)并非無償返還，而是簽定代建合同，由村委會將政府補償款撥款至房地產(chǎn)企

23、業(yè)進行投資建設(shè)，建設(shè)物業(yè)的費用既多抵扣了土地成本又多加計扣除。（五）對土地征用及拆遷補償費的審核1.審核內(nèi)容土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等。2.審核資料政府部門的拆遷補償辦法或具體拆遷安置文件 雙方簽訂的房屋拆遷安置協(xié)議及拆遷補償清單房屋評估及測繪資料房屋拆遷補償安置計算表被拆遷房屋所有權(quán)、使用權(quán)等權(quán)屬相關(guān)資料被拆遷人營業(yè)執(zhí)照或組織代碼證、居民身份證等證材料安置資金結(jié)算及交付證明材料其他資料（法律公證或法院裁定）3.審核過程（1）向拆遷管理部門（拆遷辦公室）了解拆遷政策，并獲取房屋拆遷許可證，調(diào)取房屋拆遷

24、安裝補償協(xié)議及拆遷臺賬，從中抽取部分拆遷戶進行調(diào)查了解，審查包括補償形式、補償金額、支付方式、安置用房面積、安置地點，核實是否多列拆遷補償費。（2）確認相關(guān)合同和收據(jù),如是支付給個人的拆遷補償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證需一一對應(yīng)。（3）將現(xiàn)金日記賬、銀行存款日記賬與銀行對賬單進行比對，核查資金支付行為的真實性，核實有無資金回流情況。4.注意事項（1）關(guān)注是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費用計入土地征用及拆遷補償費增加扣除項目,開發(fā)費用應(yīng)在土地征用及拆遷補償費項目中予以調(diào)出轉(zhuǎn)入開發(fā)費用。（2）拆遷安置問題根據(jù)國稅函2010220號文，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷

25、售處理，按國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)2006187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。（3）注意土地征用及拆遷補償費在稅收規(guī)定與財務(wù)會計制

26、度中的區(qū)別,會計上將取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用拆遷補償費等均作為土地開發(fā)成本計入“開發(fā)成本土地征用及拆遷補償”。對于土地增值稅扣除項目中的“土地征用及拆遷補償費”對應(yīng)財務(wù)會計核算中的“開發(fā)成本土地征用及拆遷補償”，且只是其中一部分，對取得土地使用權(quán)所支付金額予以剔除。（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得在計算土地增值稅時扣除。 （5）多個（或分期）項目共同發(fā)生的土地征用及拆遷補償費，是否按項目合理分攤。屬于多個房地產(chǎn)項目共同的土地征用及拆遷補償費，應(yīng)按規(guī)定的分配標(biāo)準和方法，計算確定清算項目的扣除金額。多項目受益應(yīng)按各占地面積分配，同一項目不同類型的房地產(chǎn)應(yīng)按建筑面積分配。但

27、對占地相對獨立的不同類型房地產(chǎn)，應(yīng)按該類型房地產(chǎn)占地面積占該項目房地產(chǎn)總占地面積的比例計算分攤。（六）對前期工程費的審核1.審核內(nèi)容 前期工程費，是指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘查、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘查、測繪、“三通一平”等支出。2.審核資料前期工程費和基礎(chǔ)設(shè)施費總預(yù)算招投標(biāo)情況（招標(biāo)公告、項目報價清單、招標(biāo)文件、中標(biāo)文書）評估、設(shè)計、認證合同以及相關(guān)報告施工合同支付憑證、發(fā)票、票據(jù)3.審核過程（1）查核相關(guān)合同、監(jiān)理報告、發(fā)票、付款記錄、決算報告，核實發(fā)票合法性，業(yè)務(wù)真實性。（2）抽查部分合同及相應(yīng)的付款記錄

28、，核實資金流向，審核前期工程費是否實際支付，是否存在虛列情形。（3）關(guān)注前期工程費中除規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘查、測繪、三通一平支出以外的其他支出,核查此類其他支出是否真實發(fā)生,是否應(yīng)列入前期工程費。4.注意事項（1）注意計算前期工程費占全部開發(fā)成本的比值，并將該比值與同類工程的比值相比較，若發(fā)現(xiàn)有嚴重偏差的，則應(yīng)進一步核實。（2）前期工程費一般發(fā)生在立項開工前,防止管理費用擠列本項目,關(guān)注是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用計入前期工程費。 （3）關(guān)注多個（或分期）項目共同發(fā)生的前期工程費，是否按項目合理分攤。屬于多個房地產(chǎn)項目共同的前期工程費，應(yīng)按規(guī)定的分配標(biāo)準和方法，計算確定清算項目的

29、扣除金額。多項目受益應(yīng)按各建筑面積（規(guī)劃）分配。同一項目不同類型的房地產(chǎn)應(yīng)按建筑面積（規(guī)劃）分配。（七） 對建筑安裝工程費的審核1.審核內(nèi)容建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。2.審核資料開發(fā)項目建筑安裝工程費總預(yù)（概）算投標(biāo)情況（招標(biāo)公告、項目報價清單、招標(biāo)文件、中標(biāo)書）施工合同甲供材料（設(shè)備）的采購合同（發(fā)票、記賬憑證）施工企業(yè)領(lǐng)取甲供材料（設(shè)備）的領(lǐng)取記錄憑證（記賬憑證）工程款項支付憑證及結(jié)算發(fā)票工程竣工驗收資料決（結(jié)）算報告工程質(zhì)量保證金扣留情況（往來款項憑證、賬頁、工程審定造價的發(fā)票開具情況建筑工程施工合同、建筑工程竣工決算書

30、、房屋建筑工程竣工驗收備案文檔和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案文檔3.審核過程（1）審查施工合同和預(yù)（決）算書，核對工程內(nèi)容，參照中介機構(gòu)出具的審計報告，對決算超過預(yù)算價格過高的項目，重點審查單項合同、補充協(xié)議的真實性，關(guān)注資金流向，核實是否實際支付。（2）對開發(fā)企業(yè)提供的成本資料進行歸集整理，同時抽查相關(guān)建筑施工合同、施工竣工決算報告等資料，將合同金額、竣工決算金額與開發(fā)企業(yè)賬面歸集的建筑工程費用發(fā)票金額加以比對，差異處應(yīng)要求開發(fā)企業(yè)提供合理解釋及依據(jù)（3）測算單位建安成本,是否明顯偏高,參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本（可參考當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價網(wǎng)或當(dāng)?shù)毓?/p>

31、程造價信息雜志）,驗證是否存在異常，對價格過高的建筑成本進行重點審查。（4）獲取企業(yè)關(guān)聯(lián)企業(yè)有關(guān)資料（國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)上可以查詢企業(yè)相關(guān)信息）核查是否存在關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)移利潤的情況,對長期掛賬的大額應(yīng)付款項,與對方核實未付款項的真實性。（5）對營改增前房地產(chǎn)企業(yè)采用甲供材方式自行提供部分建筑材料的，應(yīng)審查其是否存在重復(fù)列支成本問題。重點審核企業(yè)與施工企業(yè)簽訂的建安合同中甲供材條款，核對房地產(chǎn)企業(yè)甲供材核算的記賬憑證，同時查驗建安發(fā)票的開具金額是否包含甲供材部分，如果同時列支的，應(yīng)予以調(diào)出。4.注意事項（1）關(guān)注開發(fā)企業(yè)是否在開發(fā)成本“建筑安裝成本”或“開發(fā)間接費”中列支代墊費用,如為施工方

32、代墊的臨時水電費,如有列支應(yīng)將其調(diào)出。（2）關(guān)注臨時售樓部和樣板房,不得作為開發(fā)間接費用,不可計入開發(fā)成本并在土地增值稅清算時扣除,而應(yīng)作為期間費用扣除.如果臨時售樓部或樣板房以后用于出售,則可以作為開發(fā)成本進行扣除,并可加計扣除處理,其銷售收入也應(yīng)計入收入。（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，但要關(guān)注企業(yè)銷售的精裝修商品房中,是否包含電視機、電冰箱、床、沙發(fā)、窗簾、裝飾畫等可移動或裝卸的家電家具、日用品及裝飾用品,這部分成本費用不能在開發(fā)成本建筑安裝成本中列支。（4）對于開發(fā)項目的質(zhì)量保證金,在計算土地增值稅時,施工企業(yè)對開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的,按發(fā)票所載金額

33、予以扣除;未開具發(fā)票的,扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。（6）關(guān)注營改增前建筑安裝發(fā)票是否在項目所在地稅務(wù)機關(guān)開具，營改增后是否在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱。（7）如果企業(yè)無法完整的提供前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用等開發(fā)成本的憑證或資料，根據(jù)國稅發(fā)2006187號文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準，并據(jù)以計算扣

34、除。具體核定方法由省稅務(wù)機關(guān)確定。（八）對基礎(chǔ)設(shè)施費的審核1.審核內(nèi)容基礎(chǔ)設(shè)施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。2.審核資料基礎(chǔ)設(shè)施費總預(yù)算招投標(biāo)情況（招標(biāo)公告、項目報價清單、招標(biāo)文件、中標(biāo)文書）評估、設(shè)計、認證合同以及相關(guān)報告施工合同支付憑證、發(fā)票、票據(jù)3.審核過程（1）查核相關(guān)合同、監(jiān)理報告、發(fā)票、付款記錄、決算報告，核實發(fā)票合法性，業(yè)務(wù)真實性。（2）抽查部分合同及相應(yīng)的付款記錄，核實資金流向，審核基礎(chǔ)設(shè)施費是否實際支付，是否存在虛列情形。4.注意事項（1）基礎(chǔ)設(shè)施費限定在小區(qū)內(nèi)且為工程支出，不含各類管理費用，審核時關(guān)注是否將房地

35、產(chǎn)開發(fā)費用計入基礎(chǔ)設(shè)施費。（2）測算基礎(chǔ)設(shè)施費占全部開發(fā)成本的比值，并將比值與同類工程的比值相比較，若發(fā)現(xiàn)有嚴重偏差的，則應(yīng)進一步核實。（3）關(guān)注多個（或分期）項目共同發(fā)生的基礎(chǔ)設(shè)施費，是否按項目合理分攤。屬于多個房地產(chǎn)項目共同的基礎(chǔ)設(shè)施費，應(yīng)按規(guī)定的分配標(biāo)準和方法，計算確定清算項目的扣除金額。多項目受益應(yīng)按各占地面積或各實測建筑面積分配。同一項目不同類型的房地產(chǎn)應(yīng)按實測建筑面積分配。（4）基礎(chǔ)設(shè)施費的審核不能忽視實地查看。（九）公共配套設(shè)施費1.審核內(nèi)容公共配套設(shè)施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。2.審核資料公共配套設(shè)施的規(guī)劃資料無償移交政府或全體業(yè)主的證明資料3.審

36、核過程（1）審核公共配套設(shè)施的界定是否準確，在案頭審核的基礎(chǔ)上，審核人員應(yīng)當(dāng)實地查看和詢問，核實公共配套設(shè)施的用途，是否有挪作他用的情況。（2）根據(jù)合同約定的內(nèi)容、取得的合法票據(jù)和對應(yīng)款項審核公共配套設(shè)施費是否真實發(fā)生，有無預(yù)提的公共配套設(shè)施費情況。（3）審核是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用計入公共配套設(shè)施費。4.注意事項（1）注意企業(yè)作為公共配套設(shè)施費扣除的必須是不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出，因此在審核過程中應(yīng)特別關(guān)注企業(yè)申報的公共配套設(shè)施費的產(chǎn)權(quán)歸屬，核實公共配套設(shè)施的面積。納稅人將公共配套設(shè)施等轉(zhuǎn)為自用或出租，不確認收入，其應(yīng)分擔(dān)的成本、費用也不得扣除。（2）注意區(qū)分配套設(shè)施與公共

37、配套設(shè)施。關(guān)注將配套設(shè)施的建筑面積是否已納入可售面積，若未納入可售面積，是否單獨歸集配套設(shè)施的相關(guān)成本費用，而未擠入銷售產(chǎn)品的成本費用扣除。根據(jù)國稅發(fā)2006187號文件規(guī)定，開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會、派出所用房、會所、停車場、物業(yè)管理場所、變電所、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除（此種情況應(yīng)查看移交公告或相關(guān)證明資料）；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除（此時應(yīng)查看無償移交的證明材料）；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準予扣

38、除成本、費用（此時應(yīng)核查是否計入收入）。（3）測算公共配套設(shè)施費占全部開發(fā)成本的比值，并將比值與同類工程的比值相比較，若發(fā)現(xiàn)有嚴重偏差的，則應(yīng)進一步核實。（4）關(guān)注多個（或分期）項目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費，是否按項目合理分攤。屬于多個房地產(chǎn)項目共同的公共配套設(shè)施費，應(yīng)按規(guī)定的分配標(biāo)準和方法，計算確定清算項目的扣除金額。多項目受益應(yīng)按各占地面積或各實測建筑面積分配。同一項目不同類型的房地產(chǎn)應(yīng)按實測建筑面積分配。（十） 對開發(fā)間接費用的審核1.審核內(nèi)容開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。2.審核資料直

39、接組織、管理開發(fā)項目相關(guān)人員職責(zé)說明直接組織、管理開發(fā)項目相關(guān)人員考勤情況記錄直接組織、管理開發(fā)項目相關(guān)人員工資薪金標(biāo)準說明項目部人員名單、勞務(wù)合同以及工資明細表項目部所需用的固定資產(chǎn)明細帳、提取折舊以及周轉(zhuǎn)房攤銷的明細帳支付憑證及結(jié)算發(fā)票3.審核過程（1）開發(fā)間接費用一般限于工程部中負責(zé)工地現(xiàn)場管理人員直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，調(diào)取項目部人員的花名冊與工資冊進行核實，審核是否存在將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用計入開發(fā)間接費用的情形。（2）核對項目開工日期和竣工日期，施工期間發(fā)生的工資、職工福利費、辦公費、水電費等才能作為開發(fā)間接費用扣除，抽查相關(guān)憑

40、證，審核是否將項目完工后的費用擠入開發(fā)間接費用的情形。（3）審核是否將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理費用、房地產(chǎn)銷售費用等其他費用擠入開發(fā)間接費用。4.注意事項（1）關(guān)注開發(fā)企業(yè)是否在開發(fā)成本“建筑安裝成本”或“開發(fā)間接費”中列支代墊費用,如為施工方代墊的臨時水電費,如有列支應(yīng)將其調(diào)出。（2）為了防止房產(chǎn)企業(yè)將管理費用混入開發(fā)間接費用中，加大可扣除項目金額，應(yīng)根據(jù)企業(yè)內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)和職責(zé)分工，合理劃分“項目管理人員”與“行政管理人員”。（3）多個（或分期）項目共同發(fā)生的開發(fā)間接費，是否按項目合理分攤。屬于多個房地產(chǎn)項目共同的開發(fā)間接費，應(yīng)按規(guī)定的分配標(biāo)準和方法，計算確定清算項目的扣除金額。多項目受益應(yīng)按各

41、建筑面積分配。同一項目不同類型的房地產(chǎn)應(yīng)按建筑面積分配。（十一）對房地產(chǎn)開發(fā)費用的審核1.審核內(nèi)容開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。 2.審核資料發(fā)票、憑證支付利息憑證、借款合同、與信托公司有關(guān)的委托貸款合同3.審核過程（1）對于利息支出據(jù)實扣除的情況，應(yīng)重點關(guān)注：是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費用；利用閑置借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出；分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分攤。（2）重點審核計算基數(shù)，當(dāng)代收費用計入房價時，審核有無將代收費用計入房地產(chǎn)開發(fā)費用計算基

42、數(shù)的情形。4.注意事項注意與會計期間費用中銷售費用、管理費用、財務(wù)費用列支標(biāo)準不同。（十二）對與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的審核1.審核內(nèi)容 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅、因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。2.審核資料企業(yè)稅金賬、稅票及稅務(wù)局開票入庫系統(tǒng)數(shù)據(jù)3.審核過程（1）獲取或編制該項目各項稅金繳納情況明細表。（2）從征管系統(tǒng)中核實其實際繳納情況，審核繳納稅金的稅收完稅證明等相關(guān)繳稅證明，審核是否是本項目發(fā)生的稅費，只有本項目發(fā)生的稅費才能扣除。4.注意事項（1）按照財務(wù)會計準則的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅列入管理費用

43、，已相應(yīng)予以扣除，不得重復(fù)計算扣除。（2）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，在同一項目不同類型房地產(chǎn)中分配應(yīng)據(jù)實分攤，和相關(guān)收入配比，不應(yīng)按已售建筑面積分攤。（十三）對財政部規(guī)定的其他扣除項目的審核1.審核內(nèi)容財政部規(guī)定的其他扣除項目，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人是指可按取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（房地產(chǎn)開發(fā)成本）規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除。 2.審核過程對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人進行的加計扣除，應(yīng)嚴格審核確定可以加計扣除的基數(shù)，對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。3.注意事項（1）對取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費用，以及在轉(zhuǎn)讓