物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算專業(yè)課件

1、1Better Service Better life 物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算 2 合同的約定合同的約定 物業(yè)公司提供的管理服務(wù)需要付出成本和勞務(wù)物業(yè)公司提供的管理服務(wù)需要付出成本和勞務(wù) 作為經(jīng)營(yíng)公司應(yīng)賺取的合理的利潤(rùn)作為經(jīng)營(yíng)公司應(yīng)賺取的合理的利潤(rùn) 法律的規(guī)定法律的規(guī)定一、物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)依據(jù)一、物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)依據(jù)3政府指導(dǎo)價(jià)政府指導(dǎo)價(jià)在合同中約定在合同中約定普通住宅普通住宅基礎(chǔ)價(jià)基礎(chǔ)價(jià)上下浮動(dòng)上下浮動(dòng)20%適合適合市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)在合同中約定在合同中約定高檔物業(yè)高檔物業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定與業(yè)主協(xié)商確定市場(chǎng)發(fā)育成熟市場(chǎng)發(fā)育成熟適合適合適合適合二、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的價(jià)格形式二、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的價(jià)格形式4

2、三、物業(yè)服務(wù)的定價(jià)形式三、物業(yè)服務(wù)的定價(jià)形式 項(xiàng)目項(xiàng)目方式方式支付方式支付方式包括內(nèi)容包括內(nèi)容盈虧負(fù)擔(dān)盈虧負(fù)擔(dān)適合業(yè)態(tài)適合業(yè)態(tài)包干制包干制業(yè)主支付固定物業(yè)主支付固定物業(yè)費(fèi)業(yè)費(fèi)1 1、物業(yè)服務(wù)成本、物業(yè)服務(wù)成本2 2、法定稅費(fèi)、法定稅費(fèi)3 3、物業(yè)企業(yè)的利潤(rùn)、物業(yè)企業(yè)的利潤(rùn)物業(yè)企業(yè)自負(fù)盈物業(yè)企業(yè)自負(fù)盈虧虧普通住宅小區(qū)普通住宅小區(qū)酬金制酬金制業(yè)主支付動(dòng)態(tài)物業(yè)主支付動(dòng)態(tài)物業(yè)服務(wù)資金業(yè)服務(wù)資金1 1、物業(yè)服務(wù)支出、物業(yè)服務(wù)支出2 2、物業(yè)企業(yè)的酬金、物業(yè)企業(yè)的酬金（按約定比例提取）（按約定比例提?。┙Y(jié)余或者不足均結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者由業(yè)主享有或者承擔(dān)承擔(dān)高檔物業(yè)，如高檔物業(yè)，如涉外公寓或別涉外

3、公寓或別墅等墅等5四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成固定資產(chǎn)折舊費(fèi)行政/辦公費(fèi)公共秩序維護(hù)費(fèi)業(yè)主同意的其他費(fèi)用綠化費(fèi)保潔費(fèi)公共設(shè)備運(yùn)行及維保費(fèi)人員工資、福利物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本（服務(wù)費(fèi)支出）6五、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算原則 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)通過(guò)精確預(yù)算、?？顚Ｓ?、杜絕浪費(fèi)，力爭(zhēng)使業(yè)主所花費(fèi)的每一分錢都能物有所值。 進(jìn)行成本控制不能以降低服務(wù)質(zhì)量和業(yè)主、使用人的進(jìn)行成本控制不能以降低服務(wù)質(zhì)量和業(yè)主、使用人的滿意度作為代價(jià)，要能取得絕大多數(shù)業(yè)主和使用人滿意度作為代價(jià)，要能取得絕大多數(shù)業(yè)主和使用人的認(rèn)可。的認(rèn)可。7五、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算原則 區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)、配套和業(yè)主使用人的需求，不能區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)、配套和業(yè)主使用人的需

4、求，不能一概而論、簡(jiǎn)單套比。一概而論、簡(jiǎn)單套比。 遵從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下一般商品的定價(jià)原則，防止單方提遵從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下一般商品的定價(jià)原則，防止單方提價(jià)壓價(jià)、價(jià)格欺詐和進(jìn)行不正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)價(jià)壓價(jià)、價(jià)格欺詐和進(jìn)行不正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。8六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住性物業(yè)） m2m29六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住性物業(yè)） m m2 2 注：Fl：基本工資（元月） F2：按規(guī)定提取的福利費(fèi)（元/月） F3：加班費(fèi)（元月） F4：服裝費(fèi)（元/月） S：表示可分?jǐn)傎M(fèi)用的建筑面積之和（m2）10六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住性物業(yè)） m m2 2 注：注：F Fl l：公共照明系統(tǒng)運(yùn)行費(fèi)：公共照明系統(tǒng)運(yùn)行費(fèi) F F2 2

5、：電梯運(yùn)行費(fèi)：電梯運(yùn)行費(fèi) F F3 3：給排水系統(tǒng)運(yùn)行費(fèi)：給排水系統(tǒng)運(yùn)行費(fèi) F F4 4：通風(fēng)系統(tǒng)運(yùn)行費(fèi)：通風(fēng)系統(tǒng)運(yùn)行費(fèi) F F5 5：智能化系統(tǒng)運(yùn)行費(fèi)：智能化系統(tǒng)運(yùn)行費(fèi) F F7 7：其他公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)費(fèi)其他公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)費(fèi) F F6 6：配供電系統(tǒng)設(shè)備維修費(fèi)：配供電系統(tǒng)設(shè)備維修費(fèi)9、 人的價(jià)值，在招收誘惑的一瞬間被決定。2022-3-162022-3-16Wednesday, March 16, 202210、低頭要有勇氣，抬頭要有低氣。2022-3-162022-3-162022-3-163/16/2022 9:55:22 PM11、人總是珍惜為得到。2022-3-162022-3-

6、162022-3-16Mar-2216-Mar-2212、人亂于心，不寬余請(qǐng)。2022-3-162022-3-162022-3-16Wednesday, March 16, 202213、生氣是拿別人做錯(cuò)的事來(lái)懲罰自己。2022-3-162022-3-162022-3-162022-3-163/16/202214、抱最大的希望，作最大的努力。2022年3月16日星期三2022-3-162022-3-162022-3-1615、一個(gè)人炫耀什么，說(shuō)明他內(nèi)心缺少什么。2022年3月2022-3-162022-3-162022-3-163/16/202216、業(yè)余生活要有意義，不要越軌。2022-3-

7、162022-3-16March 16, 202217、一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。2022-3-162022-3-162022-3-162022-3-1612六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住性物業(yè)） Wn：照明電器總功率（千瓦）,含公共照明、事故照明、疏散樓 梯照明、草坪燈、路燈、景觀燈、等； Tn：每日開(kāi)啟時(shí)間（小時(shí)）； 30：每月測(cè)算的天數(shù)； P電：電費(fèi)單價(jià)（元度 ）；9、 人的價(jià)值，在招收誘惑的一瞬間被決定。2022-3-162022-3-16Wednesday, March 16, 202210、低頭要有勇氣，抬頭要有低氣。2022-3-162022-3-162022-3-163

8、/16/2022 9:55:23 PM11、人總是珍惜為得到。2022-3-162022-3-162022-3-16Mar-2216-Mar-2212、人亂于心，不寬余請(qǐng)。2022-3-162022-3-162022-3-16Wednesday, March 16, 202213、生氣是拿別人做錯(cuò)的事來(lái)懲罰自己。2022-3-162022-3-162022-3-162022-3-163/16/202214、抱最大的希望，作最大的努力。2022年3月16日星期三2022-3-162022-3-162022-3-1615、一個(gè)人炫耀什么，說(shuō)明他內(nèi)心缺少什么。2022年3月2022-3-162022

9、-3-162022-3-163/16/202216、業(yè)余生活要有意義，不要越軌。2022-3-162022-3-16March 16, 202217、一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。2022-3-162022-3-162022-3-162022-3-1614六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住性物業(yè)） N:電梯臺(tái)數(shù)； W:電梯功率； a:為電梯運(yùn)行系數(shù)，15六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住性物業(yè)） 電費(fèi) = W24a30 P電（元月） 維保費(fèi)（元年）：設(shè)備年維修及備件費(fèi)，水箱清潔費(fèi)。 電費(fèi)（略）， 維保費(fèi)：消防聯(lián)動(dòng)年檢費(fèi)、干粉滅火器更換、消防泵年維修及備件費(fèi)（包括集水井排水泵、污水處理排水泵） 電費(fèi) =

10、 W24a30 P電（元月） 維保費(fèi)（元月）：年維修及備件費(fèi)16六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住性物業(yè)） 電費(fèi)同上 維修費(fèi)：年維修及備件費(fèi) 電費(fèi) = W2430 P電（元月） 維保費(fèi)：估算值17六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住性物業(yè)） 包括：變配電測(cè)試、避雷測(cè)試、配電箱日常維保費(fèi)（元/年）。18六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住性物業(yè)） m m2 2 注：Fl：清潔工具購(gòu)置費(fèi)，如：垃圾桶、拖把等（元年） F2：服裝費(fèi)，勞保用品費(fèi)（元/年） F3：衛(wèi)生防疫消殺費(fèi)（元/年） F4：化糞池清理費(fèi)（元年） F5：垃圾清運(yùn)費(fèi)（元年） F6：清潔環(huán)衛(wèi)所需其它費(fèi)用（元/年） F7：清潔用水費(fèi)（元/年）19六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（

11、居住性物業(yè)） m m2 2 注：F1：綠化工具費(fèi)（元年） F2：勞保用品費(fèi)（元年） F3：化肥、農(nóng)藥、除草劑等材料費(fèi)（元年） F4：綠化用水費(fèi)（元年） F5：雜草清運(yùn)費(fèi)（元/年） F6：園林景觀再造費(fèi)（元年） F7：補(bǔ)苗及環(huán)境內(nèi)擺設(shè)花卉等費(fèi)用（元/年）20六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住性物業(yè)） m m2 2 注：F1：日常公共秩序維護(hù)器材裝備費(fèi)（元/年）， F2：公共秩序維護(hù)設(shè)備維修費(fèi)（元年） F3：公共秩序維護(hù)人員人身保險(xiǎn)費(fèi)（元/年） F4：公共秩序維護(hù)聯(lián)建費(fèi)（元/年） F5：110報(bào)警聯(lián)網(wǎng)、對(duì)講機(jī)占頻費(fèi)等 F6：公共秩序維護(hù)用房及公共秩序維護(hù)人員住房租金（元年）。21六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住

12、性物業(yè)） m m2 2 其中：F1：交通、通訊費(fèi)用（元月） F2：文具、辦公用品等低值易耗品費(fèi)（元月） F3：車輛使用費(fèi)、差旅費(fèi)（元/月） F4：節(jié)日裝飾費(fèi)（元/月） F5：公共關(guān)系費(fèi)及社區(qū)文化費(fèi)（元月） F6：辦公水電暖費(fèi)（元月） F7：書報(bào)費(fèi)（元月）22六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住性物業(yè)） m m2 2注：F1交通工具（汽車、摩托車、自行車等） F2通訊設(shè)備（電話、手機(jī)、對(duì)講機(jī)、傳真機(jī)等） F3辦公設(shè)備（桌椅、沙發(fā)、電腦、復(fù)印機(jī)、空調(diào)、數(shù)碼相機(jī)、投影儀等） F4工程維修設(shè)備（管道疏通機(jī)、電焊機(jī)、升降機(jī)等） 這里的固定資產(chǎn)應(yīng)主要是直接用于該項(xiàng)目服務(wù)的固定資產(chǎn)23六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住性物業(yè)

13、） =（ 投保金額 保險(xiǎn)費(fèi)率 ）保險(xiǎn)受惠物業(yè)的總面積 建議：投保財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)及公眾責(zé)任險(xiǎn) 該項(xiàng)是指業(yè)主大會(huì)同意的全體業(yè)主均能受惠的必要的服務(wù)費(fèi)用。 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用（一般按上述費(fèi)用總和的1計(jì)）。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)應(yīng)單 獨(dú)設(shè)賬，嚴(yán)格控制其支出。24六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住性物業(yè)） 物業(yè)管理協(xié)議不同，管理酬金的確定方式不同：（1 1）按照租金收入確定）按照租金收入確定管理酬金管理酬金= =業(yè)主租金收入酬金比率業(yè)主租金收入酬金比率（2 2）按物業(yè)價(jià)值的約定使用年限計(jì)算，當(dāng)物業(yè)是業(yè)主自己使用的情況）按物業(yè)價(jià)值的約定使用年限計(jì)算，當(dāng)物業(yè)是業(yè)主自己使用的情況下可以采用該方法下可以采用該方法 管理酬金管理酬金= =（物

14、業(yè)價(jià)值物業(yè)約定使用年限）酬金比率（物業(yè)價(jià)值物業(yè)約定使用年限）酬金比率25六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住性物業(yè)） 按定額利潤(rùn)按定額利潤(rùn)/ /酬金或行業(yè)利潤(rùn)率酬金率確定酬金或行業(yè)利潤(rùn)率酬金率確定 利潤(rùn)酬金確定方式是以上述110項(xiàng)的支出之和為基數(shù)乘以行業(yè)利潤(rùn)率/酬金率付給管理企業(yè)，即 物業(yè)管理行業(yè)利潤(rùn)率/酬金率一般在815，具體的比率可由雙方根據(jù)物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)等因素協(xié)商確定。26六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算（居住性物業(yè)） 按現(xiàn)行稅法，物業(yè)管理企業(yè)屬服務(wù)業(yè)，上繳的稅金含： 依照最新的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法，實(shí)行酬金制計(jì)費(fèi)方式的依照最新的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法，實(shí)行酬金制計(jì)費(fèi)方式的 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用不含稅金物業(yè)服務(wù)費(fèi)用不含

15、稅金。27六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算六、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算 物業(yè)租金酬金比率 按照上述居住性物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算方法來(lái)測(cè)算 與租戶切身利益直接相關(guān)的公共秩序維護(hù)、保潔、設(shè)備維修、空調(diào)、通訊、特別裝飾、停車等項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用，可以直接向租戶收取，也可以含在租金里，再?gòu)闹锌鄢?8包括醫(yī)療、工傷、養(yǎng)老、失業(yè)、生育、住包括醫(yī)療、工傷、養(yǎng)老、失業(yè)、生育、住 房公積金、大病基金等房公積金、大病基金等 國(guó)家規(guī)定的繳費(fèi)比例國(guó)家規(guī)定的繳費(fèi)比例: :按工資總額的按工資總額的2%2%計(jì)算計(jì)算: :按工資總額的按工資總額的2.5%2.5%計(jì)算計(jì)算29公共衛(wèi)生間的清潔費(fèi)用：公共衛(wèi)生間的清潔費(fèi)用： 1、水費(fèi)、水費(fèi) 2、洗手液、洗手液 3

16、、護(hù)手霜、護(hù)手霜 4、大盤紙、大盤紙 （毛巾）（毛巾） 5、衛(wèi)生紙、衛(wèi)生紙 6、清潔劑、清潔劑 7、除味劑、除味劑 等等309、 人的價(jià)值，在招收誘惑的一瞬間被決定。22.3.1622.3.16Wednesday, March 16, 202210、低頭要有勇氣，抬頭要有低氣。*3/16/2022 9:55:24 PM11、人總是珍惜為得到。22.3.16*Mar-2216-Mar-2212、人亂于心，不寬余請(qǐng)。*Wednesday, March 16, 202213、生氣是拿別人做錯(cuò)的事來(lái)懲罰自己。22.3.1622.3.16*March 16, 202214、抱最大的希望，作最大的努力。2

17、022年3月16日星期三*22.3.1615、一個(gè)人炫耀什么，說(shuō)明他內(nèi)心缺少什么。2022年3月*22.3.16*March 16, 202216、業(yè)余生活要有意義，不要越軌。*3/16/202217、一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。*22.3.16謝謝大家謝謝大家9、 人的價(jià)值，在招收誘惑的一瞬間被決定。2022-3-162022-3-16Wednesday, March 16, 202210、低頭要有勇氣，抬頭要有低氣。2022-3-162022-3-162022-3-163/16/2022 9:55:24 PM11、人總是珍惜為得到。2022-3-162022-3-162022-3-16Mar-2216-Mar-2212、人亂于心，不寬余請(qǐng)。2022-3-162022-3-162022-3-16Wednesday, March 16, 202213、生氣是拿別人做錯(cuò)的事來(lái)懲罰自己。2022-3-