(房地產(chǎn)管理)住宅底商

1、住宅底商?住宅底層商鋪的類型住宅底商可以按照服務(wù)區(qū)間及市場理念來劃分。下面分別對它們予以介 紹。1、按照服務(wù)區(qū)間劃分按照服務(wù)區(qū)間的區(qū)別，可以將住宅底商分為服務(wù)于內(nèi)部和服務(wù)于外部兩 種。有些住宅底商主要的客戶對象是住宅社區(qū)里面的居民，而其他住宅底商 則不僅將客戶范圍局限在住宅社區(qū)里面。對于大型的住宅社區(qū)，底商主要以社區(qū)內(nèi)部居民為服務(wù)對象。在功能設(shè) 定上要結(jié)合小區(qū)業(yè)主的消費檔次、消費需求、消費心理、生活習(xí)慣而設(shè)定。 這樣的店鋪，投資少，風(fēng)險不大，資金回籠也較快。對于服務(wù)于小區(qū)外部的商鋪，則應(yīng)考慮周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、街區(qū)功能來確定 商鋪功能。這樣的商鋪應(yīng)位于交通便利，商業(yè)氣氛濃郁的地區(qū)，店鋪面積不 宜過小

2、（最好在1 0 0。平方米以上），主要有大型超市、各種專賣店、大 型百貨商場等，如"今日家園"、"似海怡家"、"現(xiàn)代城"的底商。2、按照市場理念劃分隨著越來越多的住宅項目進(jìn)行住宅底商的開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)商逐漸意識到住宅底商具有很大的市場潛力， 但不同項目的競爭將成為今后住宅底商市 場的主旋律，住宅底商項目市場運做將對住宅底商項目的成功發(fā)揮重要作用。 鑒于以上原因，下面按照住宅底商項目的市場理念對住宅底商進(jìn)行分類。按照住宅底商市場運做的特點，我們將住宅底商分為概念型住宅底商、潛力型住宅底商和商圈型住宅底商，共三種類型。下面，分別對它們加以

3、介紹。1) 概念型住宅底商概念型住宅底商，指開發(fā)商在開發(fā)過程中，注重突出項目的概念和主題包裝。從以"歐式商業(yè)步行街"概念炒作成功的"現(xiàn)代城 "、 "歐陸經(jīng)典"，到"珠江駿景" ，再到 " 老番街 " ，住宅底商一改過去純粹的配套服務(wù)功能。不過，為底商做主題包裝只是第一步，后期對主題概念的實施和控制更加重要。新穎的主題包裝無疑為項目增色不少，但決不應(yīng)是開發(fā)商的制勝法寶。2) 潛力型住宅底商潛力型住宅底商，指具有巨大市場潛力的住宅底商項目。相對于借助炒作概念而走俏市場的概念型住宅底商項目而言，某些住

4、宅底商無需炒作卻也熱銷。原因主要是巨大的市場潛力使此類項目被眾多投資者所看好。如位于亞運村的" 風(fēng)林綠洲" ，由于與奧運村及奧運會場館預(yù)留地毗鄰，人氣凝聚力強大，近幾年內(nèi)的市場潛力不容忽視，是難得的投資寶地。" 潛力型 " 住宅底商固然前景廣闊，但同時也存在風(fēng)險，無論投資者自營、出租，還是轉(zhuǎn)手出售，所面臨的最大問題將是" 時間 " 問題，也就是商戶通常說的 " 養(yǎng)店鋪的時間" 。因此，投資者要正確評估自身承受能力，在核算回報 率時應(yīng)充分考慮時間因素。3) 商圈型住宅底商商圈型住宅底商，指已經(jīng)形成一定的商業(yè)氛圍，擁有

5、大量的、穩(wěn)定的消費群體的住宅底商項目。憑借有利位置，抓住市場需求點，部分住宅底商項目盡管價格不菲但仍能創(chuàng)造佳績。商圈型住宅底商周邊的商業(yè)已形成一定氣候，投資風(fēng)險相對小，回報率高。不過，需要指出的是，成熟商圈內(nèi)的住宅底商，雖然位置和人氣占有絕對優(yōu)勢，但是，投資商鋪的其他條件（如：樓層、格局、層高、廣告位、硬件設(shè)施等）也十分重要。比如北京科技會展中心，其首層店鋪的出租效果很好，雖然發(fā)展商也采取了如加修直通三層的手扶滾梯，將過街天橋與二層直接相連等措施吸引客流，但仍難彌補二層、三層在設(shè)計上的缺陷，部分店鋪仍有空置現(xiàn)象。最需要指出的是，商圈型住宅底商的價值升值收益空間往往被縮小，而且如果商鋪投資者不謹(jǐn)

6、慎的話，很可能以過高價位購買商鋪，最終被高位套牢 " 。? 住宅底商的特點住宅底商有其區(qū)別于其他商鋪形式的特點，這些特點對其經(jīng)營、市場有方方面面的影響。1、 建筑形式特點住宅底商建筑形式上表現(xiàn)為依附于住宅樓的特點，整個樓的一層、二層或 / 和地下層的用途為商業(yè)，樓上建筑的用途為居住。為了確保居住、商業(yè)運營兩種功能的有效性，開發(fā)商會通過合理規(guī)劃設(shè)計對居民和底商的消費者和經(jīng)營者進(jìn)行獨立引導(dǎo)，出入口獨立開來，以保證樓上居民的生活盡可能少受到底商的影響。需要指出的是，如果規(guī)劃設(shè)計不夠合理，住宅底商會一定程度影響住宅的銷售。另外，住宅底商的規(guī)模要恰當(dāng)控制，當(dāng)規(guī)模超過2 萬平方米以后，開發(fā)商必須

7、對該商業(yè)房地產(chǎn)項目的市場環(huán)境做必要的調(diào)查和研究，不能一概用底商的簡單概念去確定項目定位、規(guī)模、市場策略等，否則項目會面臨開發(fā)困境。2、 鋪面、鋪位類型住宅底商的主要類型多數(shù)是鋪面形式，少數(shù)是鋪位形式。鋪位住宅底商良好的 " 可視性 " 使其價值最大化有了可能性，這也是住宅底商引起市場關(guān)注的原因，或者說是住宅底商得到商鋪投資者青睞的原因。有些開發(fā)商在進(jìn)行住宅底商設(shè)計時，為了使其標(biāo)新立異，在住宅底商有限的空間里進(jìn)行了超越通常意義的底商開發(fā)，可能將此住宅底商項目開發(fā)成為規(guī)模較大的步行街，或別的形式，這些市場意義的創(chuàng)新，使住宅底商的概念復(fù)雜化了，無論是規(guī)模還是形式都要求開發(fā)商從更加

8、專業(yè)的角度進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計、定位等，否則，用普通底商的思維，去開發(fā)步行街、百貨百貨商場或其他商業(yè)房地產(chǎn)形式，會加大項目的風(fēng)險。3、 經(jīng)營形態(tài)特點住宅底商作為社區(qū)商鋪的一大類，也主要用作人們生活密切相關(guān)的生活用品銷售和生活服務(wù)設(shè)施，其中零售型住宅底商的商業(yè)形態(tài)為：便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報廳，及少量服裝店等；服務(wù)型住宅底商的商業(yè)形態(tài)主要為：餐廳、健身設(shè)施、美容美發(fā)店、銀行、干洗店、彩擴(kuò)店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。4、 投資回收形態(tài)目前，越來越多的住宅底商的投資回收形態(tài)主要為底商出售形式，主要的投資者包括散戶投資者和機(jī)構(gòu)投資者。長期看來，機(jī)構(gòu)商鋪投資者會逐漸成為商鋪購買的主力，這會影響國內(nèi)商