浙江南潯國際建材城項(xiàng)目戰(zhàn)略定位報(bào)告

1、南潯國際建材城南潯國際建材城項(xiàng)目戰(zhàn)略定位報(bào)告項(xiàng)目戰(zhàn)略定位報(bào)告前前 言言 我司南潯項(xiàng)目組于2007年3月6日進(jìn)駐項(xiàng)目，進(jìn)行顧問工作的展開實(shí)施，具體如下： 考察與調(diào)研區(qū)域內(nèi)及周邊同類建材市場 考察與調(diào)研區(qū)域內(nèi)酒店項(xiàng)目 邀請(qǐng)我司商業(yè)顧問對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察并提出建議 訪談?wù)鞴懿块T、行業(yè)協(xié)會(huì)、地板企業(yè)、物流企業(yè)、規(guī)劃設(shè)計(jì)單位 參加“第九屆中國國際地面材料及鋪裝技術(shù)展覽會(huì)”（上海） 并進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)研 舉行兩次項(xiàng)目工作溝通會(huì)，甲乙雙方領(lǐng)導(dǎo)和項(xiàng)目組成員共同參加基于前期廣泛并且深入的市場調(diào)研，經(jīng)項(xiàng)目組多次討論和專家論證，現(xiàn)完成我司對(duì)本項(xiàng)目的第一階段的顧問工作，并形成報(bào)告。精準(zhǔn)、專業(yè)的前期定位，將是本項(xiàng)目發(fā)展

2、和成功的基石！目目 錄錄一、區(qū)域產(chǎn)業(yè)分析二、宏觀市場分析三、市場競爭分析四、優(yōu)劣勢分析五、發(fā)展戰(zhàn)略分析六、市場戰(zhàn)略定位七、業(yè)態(tài)組合及碼放八、項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析九、開發(fā)節(jié)奏分析十、租售建議十一、酒店設(shè)施及SOHO分析戰(zhàn)略發(fā)展研究戰(zhàn)略發(fā)展研究項(xiàng)目戰(zhàn)略定位項(xiàng)目戰(zhàn)略定位項(xiàng)目產(chǎn)品建議項(xiàng)目產(chǎn)品建議梯次開發(fā)建議梯次開發(fā)建議租售比例租售比例及劃分建議及劃分建議商業(yè)配套設(shè)施建議商業(yè)配套設(shè)施建議一、區(qū)域產(chǎn)業(yè)分析一、區(qū)域產(chǎn)業(yè)分析南潯政府規(guī)劃的總體背景南潯政府規(guī)劃的總體背景 南潯區(qū)北瀕太湖，東鄰江蘇，與上海、杭州、蘇州的距離均在百公里之內(nèi)，318國道和長湖申航道橫貫境內(nèi)。全區(qū)總?cè)丝?1.4萬人，區(qū)域面積為716平方公里

3、。 區(qū)委、區(qū)政府每年都把木地板產(chǎn)業(yè)列為工作重點(diǎn)，爭取到2010年創(chuàng)建具備現(xiàn)代加工、現(xiàn)代科技、現(xiàn)代文化相結(jié)合的全國木地板制造中心，把南潯打造成“中國木地板之都”。南潯產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r及趨勢南潯產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r及趨勢 南潯具有良好的木地板產(chǎn)業(yè)聚集基礎(chǔ)。全區(qū)擁有300多家實(shí)木地板生產(chǎn)企業(yè)，占據(jù)國內(nèi)市場份額的一半以上。自2001年以來，連續(xù)4年以50%以上的市場占有率。目前，南南潯區(qū)已經(jīng)形成了一條從原木進(jìn)口到木地板及板材生產(chǎn)再到潯區(qū)已經(jīng)形成了一條從原木進(jìn)口到木地板及板材生產(chǎn)再到下游造紙、蚊香等產(chǎn)業(yè)的完整產(chǎn)業(yè)鏈。下游造紙、蚊香等產(chǎn)業(yè)的完整產(chǎn)業(yè)鏈。 由此我們可以看出，南潯區(qū)的核心產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢木材業(yè)的產(chǎn)業(yè)流水線，其中以

4、木地板產(chǎn)業(yè)最為發(fā)達(dá)。 南潯木地板生產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀及趨勢南潯木地板生產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀及趨勢 截至到目前，南潯木地板業(yè)已有60家企業(yè)的產(chǎn)品注冊了商標(biāo)。永吉、華源、世友，久盛4家企業(yè)躋身2003年全國重點(diǎn)30家 “實(shí)木地板雙承諾”單位。同時(shí)，眾多木地板廠商紛紛聘請(qǐng)形象代言人，走品牌化發(fā)展路線。浙江世友木業(yè)有限公司浙江永吉木業(yè)有限公司浙江久盛地板有限公司浙江方圓木業(yè)有限公司浙江創(chuàng)鑫地板有限公司浙江貝亞克木業(yè)有限公司浙江格爾森木業(yè)有限公司浙江福馬木業(yè)有限公司浙江好運(yùn)木業(yè)有限公司浙江綠家木業(yè)有限公司浙江巨王木業(yè)有限公司湖州宇華木業(yè)有限公司湖州福馬木業(yè)有限公司湖州南潯四海家私有限公司中林南星（湖州）有限公司湖州金三角

5、有限公司湖州佳佳樂裝飾材料有限公司湖州南潯大明家私有限公司南潯建材市場發(fā)展現(xiàn)狀南潯建材市場發(fā)展現(xiàn)狀南潯建材市場南潯建材市場1995-20051995-2005年每年成交額年每年成交額總總 結(jié)結(jié) 從上述分析我們可以看出，南潯的核心優(yōu)勢在于木地板產(chǎn)業(yè)，其它優(yōu)勢尚不凸現(xiàn)。而本項(xiàng)目作為南潯區(qū)政府重點(diǎn)關(guān)注的項(xiàng)目，其戰(zhàn)略地位和關(guān)注程度不言而喻！ 我司認(rèn)為，本項(xiàng)目在后期的戰(zhàn)略方向上，應(yīng)本著“發(fā)揮我所長”的原則找尋市場的突破口，這樣我們不但可以放大和鞏固區(qū)域產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，而且有著良好的市場認(rèn)同度，有利于項(xiàng)目后期的運(yùn)作。二、宏觀市場分析二、宏觀市場分析木地板品種狀況分析木地板品種狀況分析實(shí)木地板：實(shí)木地板： 是受資

6、源約束影響最強(qiáng)的木地板品類，目前，受國外對(duì)原料的限制，國內(nèi)對(duì)實(shí)木地板征收消費(fèi)稅以及對(duì)木地板征收出口稅等影響，實(shí)木地板生產(chǎn)經(jīng)營面臨著前所未有的壓力，發(fā)展也受到了極大的限制。實(shí)木復(fù)合地板：實(shí)木復(fù)合地板： 其結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)科學(xué)合理，具有可持續(xù)發(fā)展的優(yōu)勢。近年來，實(shí)木復(fù)合地板開始逐步搶占市場份額，南潯地區(qū)部分實(shí)木地板生產(chǎn)廠家也開始轉(zhuǎn)向了實(shí)木復(fù)合地板的生產(chǎn)。強(qiáng)化木地板成：強(qiáng)化木地板成： 強(qiáng)化木地板是綠色環(huán)保產(chǎn)品，南潯地區(qū)部分實(shí)木地板生產(chǎn)廠家紛紛開始轉(zhuǎn)向強(qiáng)化木地板的生產(chǎn)，但受其周邊城市江蘇常州“中國強(qiáng)化木地板之都”的影響，發(fā)展受到了一定的限制。竹地板：竹地板： 竹林生長周期遠(yuǎn)遠(yuǎn)短于木材，豐富的資源為竹地板產(chǎn)業(yè)的

7、發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)，然而 “中國竹鄉(xiāng)”安吉，未來發(fā)展前景良好，對(duì)南潯的產(chǎn)業(yè)有著較大的沖擊。行業(yè)分析總結(jié)行業(yè)分析總結(jié) 從宏觀環(huán)境上看，木地板市場正面臨一次洗牌。南潯區(qū)為適應(yīng)市場大環(huán)境，將逐步進(jìn)行一次由實(shí)木地板，向?qū)嵞緩?fù)合和強(qiáng)化地板的市場轉(zhuǎn)型。 而市場中原有的知名品牌，在打造自身企業(yè)品牌的同時(shí)，對(duì)于新產(chǎn)品展示功能窗口的需求，以及新產(chǎn)品在市場份額的搶占也將會(huì)空前高漲。 我司認(rèn)為，本項(xiàng)目在此階段進(jìn)入市場，存在了較大的市場機(jī)會(huì)點(diǎn)！政策分析國家出臺(tái)了三項(xiàng)相關(guān)政策：國務(wù)院關(guān)稅稅則委員會(huì)第七次全體會(huì)議審議通過，并報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)，出臺(tái)了國務(wù)院關(guān)稅稅則委員會(huì)關(guān)于調(diào)整部分商品進(jìn)出口暫定稅率的通知，以調(diào)整部分進(jìn)出口商

8、品暫定關(guān)稅稅率，國家將對(duì)木地板征收10的出口關(guān)稅。通知自2006年11月11日起實(shí)施。通知節(jié)選2006年12月26日國家稅務(wù)總局下發(fā)了關(guān)于出口實(shí)木復(fù)合地板等有關(guān)退稅問題的通知（國稅函20061263號(hào)）。通知明確了從2007年1月1日起，取消實(shí)木復(fù)合地板的出口退稅。（其中：增值稅退稅率為0，消費(fèi)稅退稅率為0）。財(cái)政部、國家稅務(wù)總局2006年3月21日聯(lián)合下發(fā)通知，從2006年4月1日起，對(duì)我國現(xiàn)行消費(fèi)稅的稅目、稅率及相關(guān)政策進(jìn)行調(diào)整。其中包括對(duì)實(shí)木地板征收5的消費(fèi)稅。政策分析總結(jié)政策分析總結(jié) 國家對(duì)木地板新征出口關(guān)稅以及取消實(shí)木及實(shí)木復(fù)合地板出口退稅的規(guī)定，增加了國內(nèi)木地板企業(yè)的出口壓力，使得

9、原本做出口的企業(yè)，開始轉(zhuǎn)向內(nèi)銷，加劇了國內(nèi)市場的競爭程度，價(jià)格大戰(zhàn)頻頻上演。 對(duì)實(shí)木地板征收5的消費(fèi)稅，給實(shí)木地板市場的消費(fèi)帶來一定的波動(dòng)，總體銷量下降，使得原本利潤很低的經(jīng)營者開始轉(zhuǎn)向其它木地板的經(jīng)營；同時(shí)銷量的下降，還使一些生產(chǎn)實(shí)木地板的小廠家開始轉(zhuǎn)向?qū)嵞緩?fù)合地板及強(qiáng)化地板的生產(chǎn)，小品牌的出局正是實(shí)木地板行業(yè)優(yōu)勝劣汰、行業(yè)洗牌的絕好機(jī)會(huì)。三、市場競爭分析三、市場競爭分析競爭環(huán)境分析競爭環(huán)境分析 南潯周邊同類的大型市場分布多，市場競爭激烈，同類市場主要有華東商業(yè)城、嘉興陶瓷建材城、湖州億豐裝飾城等項(xiàng)目，其業(yè)態(tài)包含了木地板、陶瓷、五金、建材等諸多種類，對(duì)本項(xiàng)目影響較大。 周邊同期建設(shè)的大中周邊

10、同期建設(shè)的大中型建材市場型建材市場（如：華東商業(yè)城）（如：華東商業(yè)城）發(fā)展成熟的老建材市發(fā)展成熟的老建材市場場( (如：嘉興陶瓷建材城）如：嘉興陶瓷建材城）區(qū)域內(nèi)的小建區(qū)域內(nèi)的小建材市場（泰安材市場（泰安路五金街）路五金街）產(chǎn)品品種產(chǎn)品品種大都品種齊全，涉及木地板、五金、陶瓷、家具、燈具等，但各自有自己的主攻領(lǐng)域，有知名品牌商戶入駐；品種齊全，有自己的主攻領(lǐng)域，但多數(shù)以當(dāng)?shù)厣a(chǎn)品牌為主產(chǎn)品品種單一；多數(shù)是當(dāng)?shù)厣a(chǎn)產(chǎn)品，品牌知名度不高。經(jīng)營方式經(jīng)營方式批零兼有批零兼有零售為主輻射區(qū)域輻射區(qū)域輻射面廣，多數(shù)以江蘇、浙江、上海為主，輻射范圍較廣以本地區(qū)所在城市為主，輻射能力較弱以本地區(qū)所在城市為主，

11、輻射能力最弱經(jīng)營狀況經(jīng)營狀況基本良好整體受新市場影響，經(jīng)營出現(xiàn)下滑趨勢較差另外，在南潯、湖州、吳江之間的道路沿線上，分布著很多小型的建材市場，對(duì)區(qū)域市場造成客源分流。而周邊城市老的建材市場，已發(fā)展成熟，客源穩(wěn)定。競爭對(duì)手總結(jié)競爭對(duì)手總結(jié) 從之前的分析中我們可以看出，周邊的競爭項(xiàng)目經(jīng)營種類較為全面，缺乏大而集中的品牌市場，以批發(fā)和零售為主，同質(zhì)化經(jīng)營較為嚴(yán)重。如本項(xiàng)目之商業(yè)也按照傳統(tǒng)的經(jīng)營業(yè)態(tài)進(jìn)行布控，以批發(fā)零售為主，勢必會(huì)卷入大的同質(zhì)化紅海競爭圈子中，缺乏優(yōu)勢。四、優(yōu)劣勢（四、優(yōu)劣勢（SWOT）分析）分析S S 產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢：產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢： 南潯具有木地板產(chǎn)業(yè)聚集基礎(chǔ)，借助已經(jīng)形成的市場號(hào)召力，因市就

12、勢。 區(qū)域規(guī)劃的優(yōu)勢：區(qū)域規(guī)劃的優(yōu)勢： 南潯及經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的規(guī)劃，以及舊市場的拆遷。 時(shí)機(jī)優(yōu)勢：時(shí)機(jī)優(yōu)勢： 產(chǎn)業(yè)升級(jí)、轉(zhuǎn)型帶來市場機(jī)會(huì)點(diǎn)。W W 市場消化能力存在壁壘：市場消化能力存在壁壘： 批發(fā)業(yè)態(tài)對(duì)價(jià)格敏感,周邊市場存在價(jià)格競爭；零售需求不足。 市場現(xiàn)有輻射力有限：市場現(xiàn)有輻射力有限： 目前市場的品牌號(hào)召力與影響力度不夠。 市場規(guī)劃體量大：市場規(guī)劃體量大： 在業(yè)態(tài)選取方面將會(huì)直接與周邊項(xiàng)目形成競爭。O O 國際化接軌：國際化接軌： 產(chǎn)業(yè)發(fā)展國際化接軌，經(jīng)營模式國際化接軌，資本運(yùn)作國際化接軌。 規(guī)劃了“一園四中心”的物流園區(qū)。 持續(xù)化經(jīng)營：持續(xù)化經(jīng)營： 項(xiàng)目大面積的“自持經(jīng)營”，可降低市場

13、運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。T T 政策風(fēng)險(xiǎn)：政策風(fēng)險(xiǎn)： WTO的簽訂，使木材進(jìn)出口業(yè)務(wù)受到限制 市場競爭風(fēng)險(xiǎn)市場競爭風(fēng)險(xiǎn)： 市場中新建項(xiàng)目層出不窮，木地板之都尚未實(shí)至名歸。 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)： 長期持有與市場環(huán)境的矛盾。 內(nèi)部能力內(nèi)部能力外部因素外部因素優(yōu)勢（優(yōu)勢（strengthstrength） 劣勢（劣勢（weaknessweakness）產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢政策優(yōu)勢時(shí)機(jī)優(yōu)勢市場消化能力存在壁壘市場現(xiàn)有輻射力有限市場規(guī)劃體量大機(jī)會(huì)（機(jī)會(huì)（opportunitiesopportunities）SOSOWOWO國際化接軌持續(xù)化經(jīng)營 超越化定位：超越化定位： 立足目前建材尤其是木材、木地板的專業(yè)市場，放大產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，同時(shí)以

14、更高視野進(jìn)行定位，以商業(yè)綜合體運(yùn)營高度超越常規(guī)的地產(chǎn)開發(fā) 分期開發(fā)，持續(xù)經(jīng)營：分期開發(fā)，持續(xù)經(jīng)營： 承接原有市場人氣，抓住持續(xù)化經(jīng)營的機(jī)會(huì)，放大現(xiàn)有市場的輻射力，短期內(nèi)旺勢。風(fēng)險(xiǎn)（風(fēng)險(xiǎn)（threatsthreats）STSTWTWT政策風(fēng)險(xiǎn)市場競爭風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) 市場準(zhǔn)入制：市場準(zhǔn)入制： 在條件成熟的時(shí)候，對(duì)所進(jìn)駐項(xiàng)目的商戶實(shí)施市場準(zhǔn)入制，以著名品牌帶動(dòng)其他大品牌進(jìn)入。 優(yōu)惠政策：優(yōu)惠政策： 對(duì)早期進(jìn)駐該項(xiàng)目的著名品牌實(shí)施一定程度的優(yōu)惠政策。五、發(fā)展戰(zhàn)略分析五、發(fā)展戰(zhàn)略分析戰(zhàn)略發(fā)展方向戰(zhàn)略發(fā)展方向我們研究項(xiàng)目的戰(zhàn)略發(fā)展方向，實(shí)際上是在找尋項(xiàng)目定位的市場突破口。在之前的分析中我們可以看出：區(qū)域產(chǎn)業(yè)

15、同質(zhì)化競爭與南潯的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型是一個(gè)市場機(jī)會(huì)點(diǎn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)同質(zhì)化競爭與南潯的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型是一個(gè)市場機(jī)會(huì)點(diǎn)；國際化的市場趨勢，與缺乏匹配的品牌形象和區(qū)域商業(yè)配套國際化的市場趨勢，與缺乏匹配的品牌形象和區(qū)域商業(yè)配套是一個(gè)市場機(jī)會(huì)點(diǎn)是一個(gè)市場機(jī)會(huì)點(diǎn)；政府的高度關(guān)注和品牌商家的支持是一個(gè)市場機(jī)會(huì)點(diǎn)政府的高度關(guān)注和品牌商家的支持是一個(gè)市場機(jī)會(huì)點(diǎn)。南潯區(qū)新產(chǎn)業(yè)、新形象的載體。與政府多方合作，以政策優(yōu)勢切入市場。利用項(xiàng)目周邊的路網(wǎng)優(yōu)勢發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)。充分挖掘和發(fā)揮本項(xiàng)目的商務(wù)及會(huì)展功能。六、市場戰(zhàn)略定位六、市場戰(zhàn)略定位立足于周邊市場狀況，將南潯區(qū)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行升級(jí)。立足于周邊市場狀況，將南潯區(qū)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行升級(jí)。以創(chuàng)新交易模式、提升

16、產(chǎn)業(yè)平臺(tái)為亮點(diǎn)以創(chuàng)新交易模式、提升產(chǎn)業(yè)平臺(tái)為亮點(diǎn)打造國際型 、專業(yè)化“特色產(chǎn)業(yè)展示交易港”新南潯的產(chǎn)業(yè)地標(biāo)七、功能組合及分布七、功能組合及分布功能布局定位功能布局定位方案一方案一 商業(yè)項(xiàng)目是商業(yè)經(jīng)營的載體，良好的商業(yè)展示效果，可以提升項(xiàng)目整體的經(jīng)營價(jià)值，降低后期的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。由于本項(xiàng)目占地面積較大，中部的商業(yè)價(jià)值較低，故而，我司建議在用地中部規(guī)劃一條南北向道路，將項(xiàng)目用地分為東、西兩區(qū)，增加沿街商鋪面積，提高商業(yè)價(jià)值。 。東側(cè)地塊業(yè)態(tài)組合及布局東側(cè)地塊業(yè)態(tài)組合及布局東側(cè)地塊分析東側(cè)地塊分析 由于本項(xiàng)目南側(cè)道路為318國道輔路，其未來將有大量車流途經(jīng)本案，相對(duì)而言，由東向西行駛的車輛較易到達(dá)本地塊

17、，故而，我司認(rèn)為本項(xiàng)目商業(yè)氣氛為“東高西低”。我司認(rèn)為在項(xiàng)目東側(cè)地塊可以布置經(jīng)營型商業(yè)，其功能區(qū)主要由：品牌展示區(qū)、木地板交易中心、倉儲(chǔ)物流區(qū)、批發(fā)零售區(qū)、行政配套區(qū)五個(gè)部分組成。品牌展示區(qū)品牌展示區(qū)經(jīng)營內(nèi)容：經(jīng)營內(nèi)容： 廠家直營，以木地板為主、本地特色產(chǎn)業(yè)為輔。理由及目的：理由及目的： 以展示為項(xiàng)目特點(diǎn)，有別于周邊市場，以差異化切入缺口，“以以高品味、專屬性為特點(diǎn)，打造高品味、專屬性為特點(diǎn)，打造企業(yè)永不落幕的空間效果展示企業(yè)永不落幕的空間效果展示港港” 用以企業(yè)實(shí)力展示、特色產(chǎn)品展示及商務(wù)洽談。位置碼放：位置碼放： 建議設(shè)置于地塊南側(cè)。東側(cè)地塊業(yè)態(tài)組合及碼放理由東側(cè)地塊業(yè)態(tài)組合及碼放理由 以

18、創(chuàng)新型的建筑形式，拔升本項(xiàng)目的整體品質(zhì)和戰(zhàn)略高度。 可以跳出傳統(tǒng)的經(jīng)營模式，以全新的理念切入市場。 放置在地塊南側(cè)，可以依托地塊的臨路展示特點(diǎn)，使其土地的商業(yè)價(jià)值得以最大化實(shí)現(xiàn)。 獨(dú)體建筑的選擇范圍較為靈活，易于后期的租售。品牌展示區(qū)：品牌展示區(qū)：木地板交易中心木地板交易中心經(jīng)營內(nèi)容：經(jīng)營內(nèi)容： 以品牌代理商為主，主要經(jīng)營木地板及其上下游產(chǎn)品。理由及目的：理由及目的： 以品牌代理商為主切入市場，將傳統(tǒng)經(jīng)營納入品牌化的元素，“打造品質(zhì)化的木地板專業(yè)經(jīng)營打造品質(zhì)化的木地板專業(yè)經(jīng)營專區(qū)專區(qū)”用以企業(yè)品牌經(jīng)營，走專業(yè)型市場路線。碼放位置：碼放位置： 建議設(shè)置于地塊西側(cè)。東側(cè)地塊業(yè)態(tài)組合及碼放理由東側(cè)地

19、塊業(yè)態(tài)組合及碼放理由 突出品牌經(jīng)營，可以提高項(xiàng)目的整體專業(yè)高度。 秉承傳統(tǒng)業(yè)態(tài)經(jīng)營，與品牌展示區(qū)互動(dòng)，增加受眾群。 放置在地塊西側(cè)可以有效的延展商業(yè)氣氛，利用分區(qū)道路，打造商業(yè)街，有效提升商業(yè)價(jià)值。 以鋪位形式出現(xiàn)，投資總價(jià)低，易于后期的租售。木地板交易中心：木地板交易中心：倉儲(chǔ)物流區(qū)倉儲(chǔ)物流區(qū)經(jīng)營內(nèi)容：經(jīng)營內(nèi)容： 物流配送及倉庫的功能設(shè)置。理由及目的：理由及目的： 以統(tǒng)一的管理 “打造舒適的交易打造舒適的交易環(huán)境、無憂的經(jīng)營平臺(tái)環(huán)境、無憂的經(jīng)營平臺(tái)”用以市場整體形象的打造，給商家和消費(fèi)者創(chuàng)造有序的市場環(huán)境。碼放位置：碼放位置： 建議設(shè)置于地塊的北側(cè)。東側(cè)地塊業(yè)態(tài)組合及碼放理由東側(cè)地塊業(yè)態(tài)組合

20、及碼放理由 完善功能性，提高商戶認(rèn)同度。 利于打造良好的經(jīng)營環(huán)境和交環(huán)境。 放置在地塊北側(cè)，可以利用地塊北側(cè)道路和東側(cè)道路實(shí)現(xiàn)人車分流（與貨流區(qū)分），且不影響南側(cè)的商業(yè)氣氛。 面積和建安成本可控性強(qiáng)，可以作為項(xiàng)目的儲(chǔ)備用地。倉儲(chǔ)物流區(qū)：倉儲(chǔ)物流區(qū)：批發(fā)零售區(qū)批發(fā)零售區(qū)經(jīng)營內(nèi)容：經(jīng)營內(nèi)容： 如板材等需要物流支持的批發(fā)零售業(yè)態(tài)。理由及目的：理由及目的： 此種業(yè)態(tài)在經(jīng)營中，對(duì)物流及庫房有較大的需求，且有著一定的市場基礎(chǔ)，將此業(yè)態(tài)納入項(xiàng)目中，可以增加市場功能性，融合區(qū)域產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)“打造專業(yè)化板材交易打造專業(yè)化板材交易平臺(tái)平臺(tái)”豐富市場經(jīng)營業(yè)態(tài)，增加本項(xiàng)目的客群選擇范圍。碼放位置：碼放位置： 建議設(shè)置于地

21、塊的東側(cè)。東側(cè)地塊業(yè)態(tài)組合及碼放理由東側(cè)地塊業(yè)態(tài)組合及碼放理由 區(qū)域有著較好的經(jīng)營基礎(chǔ)，且有老市場的拆遷規(guī)劃。 放置在地塊東側(cè)，可以與倉儲(chǔ)物流區(qū)相呼應(yīng)，且不影響項(xiàng)目整體的商業(yè)氣氛。 面積和建安成本可控性強(qiáng)，可以作為項(xiàng)目的儲(chǔ)備用地。批發(fā)零售區(qū)：批發(fā)零售區(qū)：行政配套區(qū)行政配套區(qū)經(jīng)營內(nèi)容：經(jīng)營內(nèi)容： 政府質(zhì)檢中心、新產(chǎn)品研發(fā)、培訓(xùn)、網(wǎng)上交易平臺(tái)和餐飲類業(yè)態(tài)。理由及目的：理由及目的： 將政府行為的行政辦公安置于此，并且提供必要的產(chǎn)業(yè)技術(shù)支持和商務(wù)消費(fèi)場所，可以增加區(qū)域的商業(yè)附加值，打造東側(cè)地塊的“行政服務(wù)平臺(tái)行政服務(wù)平臺(tái)”。碼放位置：碼放位置： 建議設(shè)置于地塊的中部。東側(cè)地塊業(yè)態(tài)組合及碼放理由東側(cè)地塊

22、業(yè)態(tài)組合及碼放理由 “政府質(zhì)檢中心和產(chǎn)品研發(fā)基地”可以提高市場的戰(zhàn)略高度和市場信譽(yù)度。 “網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)”可以為項(xiàng)目增加多樣化的市場突破口；“商業(yè)配套”可以滿足周邊經(jīng)營商戶的消費(fèi)需求。 完善項(xiàng)目內(nèi)部的產(chǎn)業(yè)鏈。 放置在地塊中部，可以與周邊功能區(qū)呼應(yīng)，協(xié)調(diào)商業(yè)氣氛。行政配套區(qū)：行政配套區(qū)：。西側(cè)地塊業(yè)態(tài)組合及布局西側(cè)地塊業(yè)態(tài)組合及布局西側(cè)地塊分析西側(cè)地塊分析 由于西側(cè)地塊的商業(yè)氣氛略差于東側(cè)地塊。且相對(duì)處于上風(fēng)口（年風(fēng)向多為：西北向東南方向），工業(yè)污染相對(duì)較小。故我司認(rèn)為，此地塊的商務(wù)和居住價(jià)值相對(duì)較高。 我司認(rèn)為在項(xiàng)目西側(cè)地塊可以布置配套型物業(yè)設(shè)施，其功能區(qū)主要由：建材交易中心、酒店會(huì)展區(qū)、商業(yè)配

23、套區(qū)、公寓式酒店及SOHO辦公區(qū)和文化休閑區(qū)五個(gè)部分組成。建材交易中心建材交易中心經(jīng)營內(nèi)容：經(jīng)營內(nèi)容： 以品牌代理商為主，引入綜合建材市場的經(jīng)營業(yè)態(tài)。理由及目的：理由及目的： 以品牌代理商切入，將傳統(tǒng)經(jīng)營納入品牌化的元素，以多元化經(jīng)營作為特點(diǎn)與東側(cè)地塊相銜接，將東側(cè)地塊的商業(yè)氣氛延展到地塊西側(cè)，打造項(xiàng)目的新亮點(diǎn)“綜綜合品牌交易區(qū)合品牌交易區(qū)”。碼放位置：碼放位置： 建議設(shè)置于地塊東側(cè)。西側(cè)地塊業(yè)態(tài)組合及碼放理由西側(cè)地塊業(yè)態(tài)組合及碼放理由 放置在地塊東側(cè)可以有效的延展商業(yè)氣氛。 與東側(cè)地塊相配合，形成品牌交易空間，增加項(xiàng)目亮點(diǎn)。 以鋪位形式出現(xiàn)，投資總價(jià)低，易于后期的租售。建材交易中心：建材交易

24、中心：酒店會(huì)展區(qū)酒店會(huì)展區(qū)經(jīng)營內(nèi)容：經(jīng)營內(nèi)容： 以酒店為主，引入會(huì)議、會(huì)展功能（多功能廳）。理由及目的：理由及目的： 以高品質(zhì)酒店作為西側(cè)地塊的亮點(diǎn)和地標(biāo)，在滿足住宿功能的同時(shí)可以承辦和組織會(huì)議、洽談會(huì)及展會(huì)，打造“南潯商務(wù)港南潯商務(wù)港”。碼放位置：碼放位置： 建議設(shè)置于地塊西南側(cè)。西側(cè)地塊業(yè)態(tài)組合及碼放理由西側(cè)地塊業(yè)態(tài)組合及碼放理由 增加項(xiàng)目的商務(wù)氣氛，打造南潯區(qū)商務(wù)地標(biāo)。 會(huì)展功能較易聚斂人氣、增加項(xiàng)目的知名度。 為區(qū)域內(nèi)外來消費(fèi)群提供品質(zhì)化休閑消費(fèi)場所。 放置在地塊的西南角，有利于項(xiàng)目整體商業(yè)、商務(wù)氛圍的平衡。酒店會(huì)展區(qū)：酒店會(huì)展區(qū)：商業(yè)配套區(qū)商業(yè)配套區(qū)經(jīng)營內(nèi)容：經(jīng)營內(nèi)容： 以餐飲、娛樂

25、、休閑和購物類業(yè)態(tài)為主。理由及目的：理由及目的： 與酒店形成互動(dòng)，增加酒店的附加值和市場競爭力，降低酒店的運(yùn)營成本，使消費(fèi)者在會(huì)議之余，可以“享受享受吃喝玩樂的高品質(zhì)生活情吃喝玩樂的高品質(zhì)生活情調(diào)調(diào)”；同時(shí)也是區(qū)域內(nèi)商務(wù)宴請(qǐng)的主要選擇。碼放位置：碼放位置： 建議設(shè)置于地塊中部。西側(cè)地塊業(yè)態(tài)組合及碼放理由西側(cè)地塊業(yè)態(tài)組合及碼放理由 為酒店及商家提供吃喝玩樂、商務(wù)宴請(qǐng)的消費(fèi)場所。 提升項(xiàng)目附加值，增加消費(fèi)者來本項(xiàng)目的興趣點(diǎn)。 放置在地塊的中部，有利于區(qū)域內(nèi)商業(yè)和商務(wù)氛圍的過渡和互動(dòng)。商業(yè)配套區(qū)：商業(yè)配套區(qū)：公寓式酒店及公寓式酒店及SOHOSOHO辦公區(qū)辦公區(qū)經(jīng)營內(nèi)容：經(jīng)營內(nèi)容： 小型辦公及公寓式酒

26、店為主理由及目的：理由及目的： 主要為區(qū)域內(nèi)私營老板和本項(xiàng)目內(nèi)各商家提供一個(gè)“與世界接軌的、正規(guī)的、與世界接軌的、正規(guī)的、有品位的商務(wù)辦公空間有品位的商務(wù)辦公空間”，直接提升公司的對(duì)外形象，也從而改善人們對(duì)于南潯區(qū)小作坊式的商業(yè)印象；并可作為酒店的客房補(bǔ)充部分。碼放位置：碼放位置： 建議設(shè)置于地塊西北側(cè)。西側(cè)地塊業(yè)態(tài)組合及碼放理由西側(cè)地塊業(yè)態(tài)組合及碼放理由 主要為區(qū)域內(nèi)私營老板和本項(xiàng)目內(nèi)各商家，提供辦公場所，為商家提供一個(gè)向企業(yè)做轉(zhuǎn)型的平臺(tái)。 增加商家對(duì)本項(xiàng)目的忠誠度，提升項(xiàng)目知名度。 可作為酒店的補(bǔ)充房間使用。 因地塊的西側(cè)和北側(cè)相對(duì)安靜且處于上風(fēng)口，故將此組團(tuán)設(shè)置于此。 因單位面積較小，可

27、以做成投資產(chǎn)品使用。公寓式酒店及公寓式酒店及SOHUSOHU辦公區(qū)辦公區(qū)：文化休閑區(qū)文化休閑區(qū)經(jīng)營內(nèi)容：經(jīng)營內(nèi)容： 以景觀和小廣場為主。理由及目的：理由及目的： 良好的文化休閑環(huán)境，可以有助于商業(yè)價(jià)值、辦公價(jià)值和酒店價(jià)值的提升。其在為SOHO及酒店?duì)I造氣氛之余，可以降低交通到來的污染，將商業(yè)和辦公氣氛良好的過渡，為人們提供一個(gè)聊天散步的休閑空間。碼放位置：碼放位置： 建議設(shè)置于地塊外西南角。西側(cè)地塊業(yè)態(tài)組合及碼放理由西側(cè)地塊業(yè)態(tài)組合及碼放理由 提高地塊的文化附加值，為人們提供休閑聚會(huì)的場所。 使酒店和配套商業(yè)的經(jīng)營價(jià)值得以提升。 設(shè)置與地塊外西南角，符合政府要求，降低道路污染，增加景觀，吸引過

28、往車輛的注意 。文化休閑區(qū)文化休閑區(qū)：功能布局定位功能布局定位方案二方案二 在基本功能布局不變的情況下，方案二把項(xiàng)目用地可以分為三大分區(qū)。 八、項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析八、項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念 從此套方案中我們可以看出，本項(xiàng)目的功能布局以多組團(tuán)的形式出現(xiàn)，每個(gè)組團(tuán)的物業(yè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)各有不同，其設(shè)計(jì)的出發(fā)點(diǎn)在于：目標(biāo)商戶對(duì)產(chǎn)品的不同需求、租售的可實(shí)施性以及開發(fā)節(jié)奏的把握。物業(yè)產(chǎn)品建議物業(yè)產(chǎn)品建議 品牌展示區(qū)品牌展示區(qū) 建筑形式建議使用23層的獨(dú)體建筑，12層的外立面選取主要突出其展示性和通透性，或可根據(jù)商戶不同需求個(gè)性化設(shè)計(jì)。 木地板交易中心和建材交易中心木地板交易中心和建材交易中心 建

29、筑形式建議使用23層的集群式建筑為主，物業(yè)主體采用框架式結(jié)構(gòu)，23層可采用連廊設(shè)計(jì)，并預(yù)留出外部縱向組織通道。物業(yè)產(chǎn)品建議物業(yè)產(chǎn)品建議 行政配套區(qū)行政配套區(qū) 建筑形式建議使用3層框架式結(jié)構(gòu)， 滿足辦公、研發(fā)及培訓(xùn)的要求。 酒店、公寓式酒店和酒店、公寓式酒店和SOHO辦公辦公 突出商務(wù)元素，集高品質(zhì)、國際化的建筑風(fēng)格。 倉儲(chǔ)物流區(qū)和批發(fā)零售區(qū) 建筑風(fēng)格簡潔統(tǒng)一，以平衡總的建安成本，并且為后期在此開發(fā)預(yù)留空間。建筑面積平衡表建筑面積平衡表機(jī)動(dòng)開發(fā)用地預(yù)留機(jī)動(dòng)開發(fā)用地預(yù)留40萬平米空間萬平米空間 基于目前的調(diào)研和市場消費(fèi)能力，我司認(rèn)為本項(xiàng)目應(yīng)本著文件開發(fā)的方式進(jìn)行遞進(jìn)式開發(fā)，建議初步建筑面積控制在3

30、0萬平米左右，而倉儲(chǔ)物流及板材批發(fā)區(qū)的占地面積大，建安成本較低，后期可作為項(xiàng)目的儲(chǔ)備開發(fā)用地使用，為市場升級(jí)預(yù)留約10萬平米的調(diào)整開發(fā)空間。九、開發(fā)節(jié)奏建議九、開發(fā)節(jié)奏建議開發(fā)節(jié)奏分析開發(fā)節(jié)奏分析在本項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的論述中，我司建議分為三期開發(fā)：在本項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的論述中，我司建議分為三期開發(fā)：第一期：戰(zhàn)略布控開發(fā)第一期：戰(zhàn)略布控開發(fā) 先要樹立本項(xiàng)目的戰(zhàn)略形象，其中包括：項(xiàng)目的特色經(jīng)營、對(duì)于物流及新型交易模式的關(guān)注、對(duì)老市場的安置等方面，同時(shí)滿足一期資金回收。戰(zhàn)略開發(fā)開發(fā)節(jié)奏分析開發(fā)節(jié)奏分析在本項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的論述中，我司建議分為三期開發(fā)：在本項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的論述中，我司建議分為三期開發(fā)：第二期：戰(zhàn)術(shù)

31、收益開發(fā)第二期：戰(zhàn)術(shù)收益開發(fā) 在樹立本項(xiàng)目的戰(zhàn)略形象的前提下，進(jìn)行主體市場的開發(fā)，通過營銷與經(jīng)營手段，打造出本項(xiàng)目優(yōu)越的投資價(jià)值和經(jīng)營價(jià)值，靈活資金回籠方式。戰(zhàn)術(shù)收益開發(fā)節(jié)奏分析開發(fā)節(jié)奏分析在本項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的論述中，我司建議分為三期開發(fā)：在本項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的論述中，我司建議分為三期開發(fā)：第三期：功能完善開發(fā)第三期：功能完善開發(fā) 在本項(xiàng)目人氣聚集的情況下，進(jìn)行酒店、會(huì)展、商務(wù)和商業(yè)配套的開發(fā)，以完善項(xiàng)目功能，提升園區(qū)環(huán)境，反哺市場的經(jīng)營。功能完善十、租售建議十、租售建議租售位置及比例建議租售位置及比例建議品牌展示區(qū)品牌展示區(qū) 此部分的商業(yè)價(jià)值較高，出于戰(zhàn)略考慮，建議采用訂單式銷售，在達(dá)到高收益的同

32、時(shí)，可以有效的降低市場風(fēng)險(xiǎn)，此部分占總建筑面積比例的6.7%左右。租售位置及比例建議租售位置及比例建議建材批發(fā)及物流倉儲(chǔ)區(qū)建材批發(fā)及物流倉儲(chǔ)區(qū) 該區(qū)域主要是消化拆遷市場的地緣客戶，出于投入成本和整體戰(zhàn)略考慮應(yīng)由發(fā)展商持有經(jīng)營發(fā)展商持有經(jīng)營，以穩(wěn)定的租金收入，來減輕發(fā)展商前期的資金投入（亦可作為儲(chǔ)備用地使用），占總建筑面積比例的15%（為單層建筑）左右。租售位置及比例建議租售位置及比例建議木地板及建材交易中心木地板及建材交易中心 此部分的商業(yè)價(jià)值較高，主要以鋪位的形式投入市場，投資總價(jià)較為靈活，業(yè)態(tài)經(jīng)營的選擇空間較大，有著良好的市場認(rèn)同度，故此部分可采用先租后售的方式可采用先租后售的方式，占總建

33、筑面積比例的30%左右。租售位置及比例建議租售位置及比例建議酒店會(huì)展、配套商業(yè)及文化休閑廣場酒店會(huì)展、配套商業(yè)及文化休閑廣場 配套商業(yè)服務(wù)于市場商家和周邊消費(fèi)者，有著一定的市場認(rèn)同度，而餐飲、娛樂和休閑等商業(yè)業(yè)態(tài)有著良好的投資收益，故此部分部分商業(yè)配套可作為銷售面積可作為銷售面積；而酒店會(huì)展屬于長期回收型物業(yè)，故此部分部分發(fā)展商應(yīng)持有經(jīng)營發(fā)展商應(yīng)持有經(jīng)營，引入品牌酒店管理公司進(jìn)行托管，以提升園區(qū)的整體品質(zhì)及永續(xù)發(fā)展（會(huì)展部分可考慮由政府持有），此三部分綜合占總建筑面積比例的20%左右。租售位置及比例建議租售位置及比例建議公寓式酒店及公寓式酒店及SOHOSOHO辦公辦公 此部分的商務(wù)價(jià)值較高，依

34、托酒店的統(tǒng)一管理，有著較高的投資收益，即可辦公也可居住的概念，在南潯以至于湖州也是較為先進(jìn)的，故此部分部分可作為銷售面積可作為銷售面積，綜合占總建筑面積比例的26.7%左右。十一、酒店及十一、酒店及SOHOSOHO設(shè)施分析設(shè)施分析 在之前的分析中，我司主要針對(duì)商業(yè)設(shè)施進(jìn)行了論述，下面，我司將對(duì)本項(xiàng)目內(nèi)酒店設(shè)施、公寓式酒店和SOHO進(jìn)行細(xì)化分析。酒店環(huán)境分析 區(qū)域的酒店多為三星以下級(jí)別，主要以旅游和商務(wù)人群為其支撐點(diǎn)，整體的裝修風(fēng)格和配套設(shè)施相對(duì)較低。我司在商戶訪談中了解到，區(qū)域內(nèi)企業(yè)在組織大型的商務(wù)洽談和會(huì)議的時(shí)候，大多會(huì)選擇在區(qū)域外的酒店進(jìn)行。由此可見，現(xiàn)有的酒店會(huì)議設(shè)施尚不能滿足區(qū)域內(nèi)的消

35、費(fèi)者，存在著一定的市場空間。名稱星級(jí)千翁賓館二星標(biāo)準(zhǔn)福臨大酒店三星麗菁大酒店三星百特商務(wù)酒店二星標(biāo)準(zhǔn) 本項(xiàng)目酒店客群取向較為明朗，主要區(qū)域內(nèi)的高消費(fèi)區(qū)域內(nèi)的高消費(fèi)人群、輻射周邊的高消費(fèi)人群為主，同時(shí)服務(wù)于市場人群、輻射周邊的高消費(fèi)人群為主，同時(shí)服務(wù)于市場帶來的以商務(wù)為目的的客戶帶來的以商務(wù)為目的的客戶，其理由在于：酒店消費(fèi)客群取向酒店消費(fèi)客群取向 本項(xiàng)目地塊處于工業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)，距離旅游景點(diǎn)較遠(yuǎn)，旅游人群大多不會(huì)選擇在此居住。 周邊的常住人口對(duì)酒店有著良好的消費(fèi)支撐。 區(qū)域內(nèi)擁有大量的工廠和企業(yè)，其在商務(wù)往來談判的時(shí)候，對(duì)酒店有一定的需求。 公司和企業(yè)不定期的會(huì)議，也多會(huì)選擇在酒店舉行。酒店主題定位酒店主題定位 基于區(qū)域內(nèi)酒店的現(xiàn)狀，以及本項(xiàng)目的目標(biāo)客群取向，我司認(rèn)為：本項(xiàng)目酒店的主題著眼于兩個(gè)方向發(fā)展：本項(xiàng)目酒店的主題著眼于兩個(gè)方向發(fā)展： “會(huì)議、商務(wù)型酒店會(huì)議、商務(wù)型酒店”的方向發(fā)展的方向發(fā)展服務(wù)于區(qū)域內(nèi)市場或廠家人群的